Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 1 TRIBUNAL ARBITRAL DE LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER y INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S TRÁMITE 145624 Bogotá D.C., 6 de agosto de 2024 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 2 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL ARBITRAL DE LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER y INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S Bogotá D.C., 6 de agosto de 2024 Surtidas como se encuentran la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal Arbitral profiere en derecho el Laudo que finaliza el proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre la señora LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER e INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, previos los siguientes: PRIMERA PARTE.
ANTECEDENTES EL CONTRATO Esta controversia tiene como fundamento el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA numero 3000-1-1106 DEL 26 DE OCTUBRE DE 20201 celebrado entre Henrri Mauricio Pulido Marín en su calidad de representante legal de la sociedad INGENERÍA PROSPECTIVA SAS, como promitente vendedora, y la señora LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER, como promitente compradora.
A. EL PACTO ARBITRAL Para invocar el pacto arbitral, la demanda se fundamentó en la cláusula décima séptima del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Nro. 3000-1-1106 DEL 26 DE OCTUBRE DE 2020, la cual señala expresamente: 1 Cuaderno de pruebas, documento: 001_ANEXOS LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER.pdf Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 3 “DECIMA SEPTIMA. - CLAUSULA COMPROMISORIA: De común acuerdo entre las partes y con plena aceptación de EL (LA) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A) (ES), toda controversia o diferencia relativa a este contrato, a su ejecución o liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramiento integrado por un árbitro designado por los Directos del Centro de Arbitramiento, Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Fusagasugá. El Tribunal se sujetará en su funcionamiento a las disposiciones legales, al reglamento adoptado por el centro mencionado, funcionará allí y el Árbitro resolverá las diferencias en derecho.” B. PARTES PROCESALES - PARTE CONVOCANTE La señora, LUZ MYRIAM GÓMEZ SOLER, mayor de edad, identificada con cedula de ciudadanía Nro. 35.254.010, domiciliada y residente en la manzana C casa 62 barrio Ebenezer de la ciudad de Fusagasugá, con dirección de notificaciones electrónicas katha262009@gmail.com En este trámite arbitral, la parte convocante confirió poder a BELLO & GONZALEZ ABOGADOS SAS y a sus abogados inscritos, dicha sociedad es identificada con NIT 901.301.698-0, tiene dirección de notificaciones físicas en la calle 7 7-64 oficina 204 de Fusagasugá y su correo electrónico es bygabogados205@gmail.co - PARTE CONVOCADA La sociedad INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, sociedad por acciones simplificadas con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., identificada con el NIT 830107113- 6 constituida mediante Escritura Pública numero 0003380 del 6 de junio de 2002 de Notaría 37 de Bogotá D.C. trasformada de sociedad limitada a una sociedad por acciones simplificadas por Acta número 002 de la Junta de socios, del 19 de mayo de 2015, inscrita el 9 de junio de 2015 bajo el número 01946399 del libro IX representada legalmente por el señor HENRRI MAURICIO PULIDO MARÍN, identificado con la cédula de ciudadanía numero 79.882.654, de acuerdo con la certificación de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, que obra en el expediente2, con correo electrónico de notificaciones: gerencia@menthe.com.co 2 Cuaderno Principal No. 1, documento: 006_Comunicación_recibida_convocante_certificado_ingenieria_prospectiva_sas_20231028.pdf mailto:katha262009@gmail.com mailto:bygabogados205@gmail.co mailto:gerencia@menthe.com.co Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 4 C. ETAPA INICIAL 1.
El 23 de septiembre de 2023, la señora LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER, por conducto de apoderada judicial, presentó demanda de arbitraje social ante este Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, para solucionar las diferencias surgidas entre LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER, como parte Convocante, e INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, como parte Convocada3. 2.
El 28 de octubre de 2023, de acuerdo con el pacto arbitral, el Centro de Arbitraje procedió a citar a sorteo público4 de designación de árbitros a realizarse el día 2 de noviembre de 2023. 3. El 2 de noviembre de 2023, se efectuó la designación por sorteo público de los árbitros que integrarían el Tribunal Arbitral de la referencia, quedando como árbitro principal el doctor FRANCESCO ZAPPALÁ SASTOQUE y como árbitro suplente GERARDO ALFREDO LÓPEZ LONDOÑO 5. 4.
El 2 de noviembre de 2023, el Centro de Arbitraje comunicó de su designación al doctor FRANCESCO ZAPPALÁ SASTOQUE6, quien aceptó su nombramiento como árbitro, para el presente tramite, ese mismo día7. 5. El 4 de noviembre de 2023, se envió la aceptación y deber de información del doctor FRANCESCO ZAPPALÁ SASTOQUE a las partes conforme lo indica el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012 y el artículo 2.27 del Reglamento del Centro de Arbitraje sin recibir manifestación alguna de las partes8. 6.
El Tribunal Arbitral se declaró legalmente instalado por auto el 16 de enero de 2024, en donde designó como secretaría a la Abogada ANDREA DEL PILAR BELTRÁN BAUTISTA. Así mismo, en esta providencia, reconoció personería a la apoderada de la Convocante y se inadmitió la demanda arbitral presentada ordenando la corrección de ciertos defectos formales9. 3 Cuaderno principal No.1, documento: 001_LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER.- DDA TRIBUNAL ARBITRAMENTO.pdf 4 Cuaderno principal No.1, documento: 007_invitacion_sorteo_20231028.pdf 5 Cuaderno principal No.1, documento: 008_comunicacion_enviada_partes_resultado_sorteo_20231102.pdf 6 Cuaderno principal, No 1, documento: 009_notificacion_designacion_zappala_20231102.pdf 7 Cuaderno principal No. 1, documento: 010_respuesta_designacion_Zappala_20231102.PDF 8 Cuaderno principal No.1, documento: 011_deber_informacion_20231104.pdf 9 Cuaderno principal No.1, documento: 016_acta_instalacion_20240116.pdf Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 5 7.
El 18 de enero de 2024, se notificó su designación como secretaria a la abogada ANDREA DEL PILAR BELTRÁN BAUTISTA10, quien renunció mediante comunicado el 1 de febrero de 2023. 8. El 23 de enero de 2024, dentro del término que para el efecto le fuera conferido en el Auto número 2 del 16 de enero de 2024, la Convocante presentó memorial de subsanación de demanda. 9.
El 23 de febrero de 2024, el Tribunal Arbitral profirió Auto numero 4 mediante el cual designó como Secretaria del Tribunal Arbitral a la abogada LEIDY ADRIANA PERALTA FAJARDO. Acto seguido profirió Auto numero 5 estableciendo que la parte Convocante había subsanado su memorial de demanda en debida forma por lo que la admitió, ordenó su notificación personal de acuerdo con el artículo 8 de la Ley 2213 de 2022 y correr traslado de esta por el término de 20 días hábiles; dicho Auto que fue notificado personalmente a la Convocada y al Convocante el día 26 de febrero de 2024. 10.
El 1 de abril de 2024, venció en silencio y sin ningún pronunciamiento el término para que la parte Convocada contestara demanda. 11. El 30 de abril de 2024, mediante Auto numero 6 el Tribunal Arbitral tuvo por no contestada la demanda y, al tratarse de un arbitraje social, se prescindió de la etapa de fijación de gastos y honorarios del tribunal, por lo que de acuerdo con el artículo 2.41 del Reglamento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá fijó fecha y hora para la Primera Audiencia de Trámite indicando que, si antes de la fecha señalada se solicitaba audiencia de conciliación, la misma se llevaría a cabo ese mismo día. 12.
El 8 de mayo de 2024, se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite en la cual el Tribunal Arbitral resolvió (i) sobre su propia competencia para decidir de fondo la controversia; (ii) se pronunció sobre las pruebas solicitadas, decretó los interrogatorios de parte del representante legal de Ingeniería Prospectiva SAS y de la señora luz Myriam Gómez Soler, y el testimonio de la señora Angela Yeimi Bobadilla Riveros;
(iii) dispuso que la duración del trámite sería de 6 meses contados a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite, con la limitación prevista en el Art. 11 de la Ley 1563; y (iv) estableció que el procedimiento aplicable sería el consagrado en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá11. 11 Cuaderno principal Nro.1, documento: 029_Acta_5_autos_7_8_9_20240508.pdf Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 6 I. CUESTIONES LITIGIOSAS A. SINTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA ARBITRAL A continuación, se hace una síntesis de los hechos de la demanda: • El día 26 de octubre de 2020 la señora LUZ MYRIAM GÓMEZ SOLER, en calidad de promitente compradora y el señor HENRRI MAURICIO PULIDO MARIN, como representante legal de INGENIERÍA PROSPECTIVA SAS, en calidad de promitente vendedor, suscribieron el contrato de promesa de compraventa Nro. 3000-1-1106 del apartamento Nro. 1106 de la torre I del proyecto denominado KAIRO – LOS PINOS en el municipio de Fusagasugá, Cundinamarca. • El inmueble objeto del contrato no se encuentra plenamente identificado e individualizado dado que no se establecieron sus linderos y su área de determinó de manera aproximada, pues en el contrato únicamente se ven reflejadas las áreas y los linderos del lote del que haría parte. • En el contrato se estipuló como precio de venta el importe de CIENTO CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CINCO MIL PESOS MCTE ($104.605.000), en donde según se reseña, la Convocante realizó abonos al precio por la suma de VEINTICINCO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS MCTE ($25’781.500). • La Convocante afirma que cumplió con las obligaciones establecidas en la cláusula sexta del contrato hasta el mes de enero del año 2023, momento en el que dejó de realizar los pagos, teniendo en cuenta que: (i) La Curaduría Urbana 1 de Fusagasugá, mediante la Resolución Nro. 20-0- 0365 del 13 de agosto de 2020, tuvo por desistida la solicitud de licencia de construcción en modalidad de obra, radicada bajo la referencia Nro. 25290- 121-0273 de diciembre de 30 de 2021 en el marco del proyecto denominado KAIRO - LOS PINOS. (ii) Posteriormente, se radicó de nuevo una solicitud de licencia de construcción bajo la modalidad de obra que también se tuvo desistida mediante la Resolución 21-0- 671 de 04 de noviembre de 2021.
(iii) La Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca, según Resolución DJUR Nro. 50237001610 del 31 de julio de 2023, negó la autorización Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 7 solicitada para la construcción de obras necesarias para la realización del proyecto denominado KAIRO – LOS PINOS. • La parte vendedora incumplió sus obligaciones de otorgar la correspondiente Escritura Pública de Compraventa, el 28 de noviembre de 2023, en la Notaria Veintisiete (27) del Círculo de Bogotá a las 11:00 p.m. y realizar la entrega real y material del inmueble prometido en venta el día 20 de diciembre de 2023. • El día 19 de abril de 2023 una ciudadana radicó ante la Inspección Primera de Policía del municipio de Fusagasugá una queja por contravención al régimen urbanístico bajo el consecutivo R-2023-31078 Id:285709, en razón a que la construcción de la sala de ventas y del apartamento modelo del proyecto denominado KAIRO LOS PINOS no cuentan con licencias urbanísticas. • La señora MARÍA GERARDA QUECANO VILLARRAGA, dueña del predio donde se construiría el inmueble objeto de la controversia, inicio un proceso judicial en contra de INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, en el que pretende la resolución del contrato de promesa de compraventa ante el incumplimiento del pago del precio en el plazo pactado. • El día 28 de junio de 2023, tras realizar una serie de comunicaciones y peticiones de información sobre el estado del proyecto, la convocante interpuso una la noticia criminal numero 252906000396202312259 ante la Unidad de Fiscalía Local de Fusagasugá, por el delito de estafa en contra de la convocada. • El Contrato de Promesa de Compraventa celebrado el 26 de octubre de 2020 no cumple con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, por lo tanto, se encuentra dentro de las causales de nulidad absoluta por no contar con objeto ni causa licita.
B. PRETENSIONES DEL CONVOCANTE Las pretensiones contenidas en la demanda y subsanación son las siguientes: “PRIMERO. Se decrete la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de octubre de 2020, celebrado entre INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, y LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER. Lo anterior, por haberse celebrado en contravía de lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 8 SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de octubre de 2020.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar a la aquí convocada INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, restituir los dineros recibidos por la ejecución del referido contrato de promesa de compraventa, por el valor de VEINTICINCO MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS MCTE ($25’781.500), suma que solicito sea debidamente indexada a la fecha de devolución, así como, los intereses legales causados desde la fecha de entrega del referido valor y hasta que se profiera el respectivo laudo arbitral.
CUARTO: Se condene a la parte demandada a cancelar las costas del proceso.” C. OPOSICIÓN DE LA CONVOCADA El 01 de abril de 2024 venció el término de traslado de la demanda a la parte Convocada INGENIERIA PROSPECTIVA SAS, sin que se pronunciase. En este sentido, el Tribunal Arbitral resolvió tener por no contestada la demanda mediante auto 6 del 30 de abril de 2024.
II. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN A. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE 1. Previamente a la Primera Audiencia de Trámite, el 8 de mayo de 2024, el Tribunal Arbitral realizó un control de legalidad del proceso en los términos del artículo 132 del Código General del Proceso, en concordancia con el numeral 12 del artículo 42 del mismo Código.
En consecuencia, el Tribunal Arbitral profirió el Auto número 7, en el cual concluyó que no existía nulidad ni defecto que debiera sanearse dentro del proceso y ordenó continuar con el trámite. 2. El mismo día se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite, en esa oportunidad, previo el cumplimiento de las etapas establecidas en la ley, mediante Auto numero 8 el Tribunal Arbitral: (i) se declaró competente para conocer y resolver en derecho el litigio sometido a su conocimiento;
(ii) dispuso que el trámite arbitral se sometería al procedimiento establecido en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y en lo no previsto en éste, por lo regulado en la ley 1563 de 2012 y el Código General del Proceso; y (iii) determinó que el término de duración del presente proceso será de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la presente primera audiencia de trámite.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 9 3. Por otra parte, mediante Auto 9 de la misma fecha, el Tribunal Arbitral decretó las pruebas del Proceso. B. ETAPA PROBATORIA La etapa probatoria se desarrolló así: - Documentales: El 8 de mayo de 2024 el Tribunal Arbitral ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una corresponda, los documentos enunciados en la demanda. - Declaración de terceros: 1.
En Auto número 9 del 8 de mayo de 2024, el Tribunal Arbitral decretó el testimonio de la señora ANGELA YEIMI BOBADILLA RIVEROS y fijó el día 29 de mayo de 2024 para llevar a cabo su práctica, la providencia fue notificada en estrados. La diligencia se desarrolló el 29 de mayo de 2024 como consta en el Acta número 6 y en la grabación de las declaraciones que obran en el expediente.
En el transcurso de la audiencia del 29 de mayo de 2024 en la que se llevaría a cabo la práctica del testimonio de la señora ANGELA YEIMI BOBADILLA RIVEROS, la apoderada de la convocante solicitó el desistimiento dicho testimonio. El Tribunal Arbitral aceptó la solicitud de desistimiento mediante auto 10 del 29 de mayo de 2024. 2.
Por medio de Auto 9 del 8 de mayo de 2024, el Tribunal Arbitral decretó el testimonio de la señora NYDIA ESPERANZA ROLDAN MARTINEZ y fijó el día 29 de mayo de 2024 para llevar a cabo su práctica, la providencia fue notificada en estrados La diligencia se desarrolló el 29 de mayo de 2024 como consta en el Acta número 6 y en la grabación de las declaraciones que obran en el expediente.
En el transcurso de la audiencia del 29 de mayo de 2024 en la que se llevaría a cabo la práctica del testimonio de la señora NYDIA ESPERANZA ROLDAN MARTINEZ, la apoderada de la Convocante solicitó el desistimiento dicho testimonio. El Tribunal Arbitral aceptó la solicitud de desistimiento mediante auto 10 del 29 de mayo de 2024. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 10 - Interrogatorios de parte: 1.
Mediante Auto número 9 del 8 de mayo de 2024 el Tribunal Arbitral decretó la práctica de interrogatorio de parte del representante legal de INGENIERIA PROSPECTIVA SAS fijando como fecha para su practica el día 29 de mayo de 2024, providencia que fue notificada en estrados12. El día de la diligencia no hubo comparecencia del señor representante legal de INGENIERIA PROSPECTIVA SAS para la práctica del interrogatorio. 2.
Mediante Auto número 9 del 8 de mayo de 2024 el Tribunal Arbitral decretó de oficio la práctica de interrogatorio de parte a la señora LUZ MYRIAM GÓMEZ SOLER. La diligencia se desarrolló el 29 de mayo de 2024 como consta en el Acta número 6, y en la grabación de la declaración que obra en el expediente. C. CIERRE DE LA ETAPA PROBATORIA El Tribunal Arbitral declaró concluida la etapa probatoria del proceso, mediante Auto número 10 del 29 de mayo de 2024.
Una vez efectuada esta etapa, el Tribunal Arbitral realizó un control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 132 del Código General del Proceso, en concordancia con el numeral 12 del artículo 42 de la misma norma, para lo cual se profirió Auto número 11 del 29 de mayo de 2024 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral y dispuso continuar con el trámite del proceso, para ello, fijo como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de alegatos de conclusión el 5 de junio de 2024 a las 2:30 p.m. D. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADOS POR LAS PARTES La audiencia de alegatos de conclusión se celebró el 5 de junio de 2024, la apoderada judicial de la Convocante presentó por escrito sus alegaciones finales.
Por parte de la Convocada no hubo comparecencia. En esa misma audiencia, una vez agotada la etapa de alegatos de conclusión, el Tribunal Arbitral efectuó el control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme 12 El acta que contenía el Auto 9 fue remitida por la secretaria al correo electrónico de notificaciones judiciales de la convocada el 8 de mayo de 2024.
De dicha comunicación se cuenta con acuse de entrega. Cuaderno principal Nro.1, documento: 029_Acta_5_autos_7_8_9_20240508.pdf Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 11 a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, para lo cual se profirió Auto número 12 del 1 de marzo de 2024 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral que configuraran nulidades procesales y dispuso continuar con el trámite del proceso, fijando como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de lectura del Laudo, el mismo 1 de marzo de 2024 a las 8:30 a.m. III.
TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, los cuales pueden ser prorrogados hasta por seis meses, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Para el cómputo del término anterior, debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012 que establece que al término del proceso “se adicionarán los días de suspensión, así como los de interrupción por causas legales”.
En virtud de lo anterior, el cómputo se inició cuando finalizó la primera audiencia de trámite, es decir, el 8 de mayo de 2024, por lo cual el plazo previsto en la ley vence el 8 de noviembre de 2024 y hasta la fecha, el trámite no ha estado suspendido. Por lo anterior, la expedición del presente Laudo Arbitral es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley.
IV. PRESUPUESTOS PROCESALES
1. PRESUPUESTOS PROCESALES El Tribunal Arbitral encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso y para proferir pronunciamiento de fondo; asimismo, observa que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales y no advierte causal alguna de nulidad, por lo que puede dictar el Laudo Arbitral.
En efecto se acreditó: 1.1 DEMANDA EN FORMA En su oportunidad el Tribunal Arbitral verificó los requisitos de la demanda presentada la cual fue admitida por el Tribunal Arbitral mediante Auto número 5 del 23 de febrero de 2024, contenido en el Acta número 3, surtiendo el trámite correspondiente. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 12 En la misma fecha se realizó la notificación personal de la admisión de la demanda a la Convocante y se le corrió traslado por 20 días hábiles.
Vencido dicho termino no se recibió contestación y el Tribunal Arbitral mediante Auto 6 del 30 de abril de 2024 tuvo por no contestada la demanda. 1.2 CAPACIDAD En los documentos que obran en el expediente se observa que las partes son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso, su existencia y representación legal está debidamente acreditada y tienen capacidad para disponer. 1.3 COMPETENCIA En la Primera Audiencia de Trámite, mediante Auto número 8 del 8 de mayo de 2024, el Tribunal Arbitral decidió:
PRIMERO: Declararse competente para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre la señora LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER, como parte convocante, e INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., como parte convocada, planteadas en la demanda y su subsanación, con fundamento en el pacto arbitral mencionado en la parte motiva de esta providencia, ello sin perjuicio de lo que se decida en el correspondiente laudo.
Sin que las partes se opusieran a dicha declaratoria, es clara la competencia del Tribunal Arbitral para pronunciarse sobre las pretensiones que le fueron presentadas en desarrollo del presente trámite arbitral. Por otra parte, el Tribunal Arbitral encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso arbitral, así como que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales.
Además, no se advierte en el expediente causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue señalado por el Tribunal Arbitral desde la Primera Audiencia de Trámite y al finalizar cada una de las etapas procesales tal y como lo ordenan los artículos 42 y 132 del Código General de Procedimiento. En síntesis, la relación jurídica procesal se constituyó regularmente, no existe defecto alguno en la actuación surtida o que imponga la aplicación del artículo 137 del Código General de Procedimiento, por lo cual resulta procedente decidir de mérito la controversia sometida por las partes a arbitraje.
Por lo tanto, el Tribunal Arbitral se declaró competente para conocer y decidir en derecho sobre los conflictos sometidos a su consideración. Posición que el Código General del Proceso mantiene por ajustarse al ordenamiento jurídico nacional y a la cláusula compromisoria. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 13 En la media en que la sociedad Convocada no presentó medios exceptivos, la competencia de este Código General del Proceso no fue sometida a discusión, manteniéndose incólume la decisión contenida en el auto 8 del 8 de mayo de 2024.
SEGUNDA PARTE. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL I. OBJETO DE LITIGIO. La problemática planteada por la Convocante, la señora Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora en el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 con la Convocada Ingenieria Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora, con la presentación de la demanda arbitral, radica esencialmente en establecer si el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 es afectado de Nulidad Absoluta por el motivo aducido por la Convocante, es decir, no estar plenamente identificado el bien inmueble objeto del referido Contrato de Promesa de Compraventa.
La violación contractual aducida por la Convocante consiste en que la cosa objeto del Contrato de Promesa de Compraventa no se puede determinar con precisión y claridad, como lo manifiesta en la demanda, porque no se encuentran mencionadas las características que logren establecer de forma clara y precisa la ubicación del predio por no poseer linderos específicos.
II. NATURALEZA JURIDICA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA. El Contrato de Promesa de Compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es un acto jurídico preparatorio o inicial de otro contrato que generalmente, como en el caso bajo examen, es un contrato de compraventa con el cual se materializa o concreta lo prometido en el Contrato de Promesa.
Es decir, en el Contrato de Promesa de Compraventa las partes prometen firmar otro contrato, el Contrato de Compraventa. Obviamente el Contrato de Promesa de Compraventa se cumple con el perfeccionamiento del contrato de compraventa. En consecuencia, el Contrato de Promesa de Compraventa se entiende cumplido cuando se celebra el contrato de compraventa en las condiciones prometidas o pactadas en su respectiva promesa.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 14 Por lo anterior, la correlación más significativa entre el Contrato de Promesa de Compraventa y el contrato prometido, vale decir, el contrato de compraventa, radica en que en el contrato de compraventa la obligación principal del vendedor es traditar el bien inmueble y la obligación principal del comprador es traditar el dinero, es decir, las obligaciones principales de ambos contratantes, en el contrato de compraventa, son esencialmente de transferir la propiedad, el vendedor del bien y el comprador del dinero o precio.
En términos jurídicos precisos ambas obligaciones son de dar. En cambio, en el Contrato de Promesa de Compraventa las obligaciones son de hacer, en el sentido de que la obligación principal del Prometiente Comprador es la de realizar el acto jurídico prometido, al igual que la obligación principal del Prometiente Vendedor. En términos jurídicos precisos ambas obligaciones son de hacer.
Por lo tanto, tratándose de sus obligaciones principales, el Contrato de Promesa de Compraventa es muy distinto del contrato de compraventa. Para entender la naturaleza jurídica del Contrato de Promesa de Compraventa es preciso indicar que el artículo 1611 del Código Civil expone los requisitos para su validez que son: 1. Que la promesa conste por escrito. 2.
Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
III. NULIDAD DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA POR FORMALIDADES LEGALES. Considerando que la Convocante pretende la Nulidad Absoluta de la Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 con la Convocada, expresando en las ultima palabras del último fundamento factico de la demanda, que las causales para alegar la Nulidad Absoluta son ausencia o falta de objeto y causa licita, así como en los primeros fundamentos facticos de la demanda aduce también la falta de identificación del bien inmueble; se procederá con el análisis de lo expuesto por la Convocante en su demanda.
Por lo anterior, el análisis se centrará en los numerales 2 y 4 del artículo 1611 del Código Civil. Es menester recalcar que el numeral 2 del artículo 1611 del Código Civil contiene un Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 15 error numérico, aceptado doctrinariamente y jurisprudencialmente sin ninguna oposición, visto que, el articulo al que hace referencia debe ser el artículo 1502 del Código Civil y no el artículo 1511, por cuanto evidentemente y sin ninguna duda, el artículo 1502 se refiere a los requisitos de validez de los actos jurídicos y no el artículo 1511 de la misma legislación. El artículo 1502 del Código Civil establece los elementos imprescindibles para que un individuo pueda contraer obligaciones, siendo estos los siguientes: que sea legalmente capaz, que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio, que recaiga sobre un objeto lícito y que tenga una causa lícita.
Es con motivo de la enunciación de los dos últimos elementos del artículo 1502 del Código Civil en las últimas palabras del último punto de los fundamentos facticos de la demanda que el juzgador entiende que la demanda hace referencia al numeral 2 del artículo 1611 del Código Civil. No obstante, respecto al requisito de validez del numeral 2 del artículo 1611 del Código Civil, es decir, objeto lícito y causa lícita, resulta extraño que en la demanda se enuncie en las últimas palabras del punto 14 de los fundamentos facticos la falta de objeto y causa licita, pero incomprensiblemente, no existe ninguna ampliación, demostración o argumentación ni en la demanda ni tampoco en el debate procesal ni tanto menos enunciación alguna en el alegato de conclusión de la Convocante, sino exclusivamente y solamente en las últimas palabras del punto 14 de los fundamentos facticos de la demanda, es decir, no existe ni argumentación jurídica ni demostración procesal, por tanto, se debe descartar la existencia de algún factor de invalidez del artículo 1502 del Código Civil en el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre la Convocante Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora y la Convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora.
En relación con el numeral 4 del artículo 1611 del Código Civil la Convocante sí centra toda su argumentación en la demanda, en el debate procesal y en la presentación en los alegatos de conclusión. IV. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. La Convocante aduce la ausencia de individualización, identificación o determinación del bien inmueble objeto del Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre la Convocante Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora y la Convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora, argumentando categóricamente que es requisito esencial la relación de los linderos específicos del bien inmueble en el mencionado Contrato de Promesa de Compraventa.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 16 La jurisprudencia es dividida en relación al asunto, es decir, si es requisito esencial de validez del Contrato de Promesa de Compraventa que el bien inmueble descrito en el Contrato de Promesa de Compraventa esté identificado con los linderos especiales. La Convocante en su escrito de alegatos de conclusión transcribe en el punto Segundo unos apartes de una sentencia de la Corte Suprema de Justicia en la cual se manifiesta lo pretendido por la Convocante, pero sin ninguna referencia para el análisis comparativo con los elementos facticos de la demanda, por cuanto la referenciación de una sentencia debe ser total, es decir, debe haber modo de acudir a la entera sentencia para poder analizar si los elementos facticos son similares o al menos comparables con los de la demanda, de lo contrario no resulta convincente la mera enunciación de algunos apartes de una sentencia de una alta corte.
No obstante lo anterior, se manifiesta que existen varios pronunciamientos jurisprudenciales en el sentido aducido por la Convocante. Igualmente, existen varios pronunciamientos en el sentido diametralmente opuesto como la sentencia SC-004 (25843310300120060025601) de la Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, del 14 de enero 2015 del Magistrado Ponente Jesús Vall de Rutén, en la cual en un caso similar y comparable con el proceso arbitral, expresa que el Contrato de Promesa de Compraventa debe señalar los elementos esenciales y no los naturales y accidentales con el fin de evitar que ella genere disputa sobre las obligaciones de las partes y el objeto del negocio prometido.
Sin embargo, no significa que la promesa deba contener todos los requisitos de la escritura pública de venta, porque ninguna norma exige que el texto de la minuta respectiva esté puntualizado. Afirmar lo contrario impediría la enajenación de bienes futuros e indeterminables, los cuales no tienen aún matrícula inmobiliaria o referencia catastral, pero pueden quedar plenamente identificados.
Además, ello acarrearía “el marchitamiento de la promesa, al quedar por completo privada de utilidad práctica si en ella se exigiera hacer referencia a documentos y constancias fiscales con los cuales de ordinario no se cuenta al momento de la firma del contrato preliminar”, agregó la corporación. La sentencia aclara que no es necesario que la promesa indique los datos supletorios o complementarios de identificación del inmueble, como la matrícula, la referencia catastral o el título de adquisición del promitente vendedor, que sí deben existir en la escritura.
V. IDENTIFICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE APARTAMENTO EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA SIN LINDEROS ESPECÍFICOS. El Tribunal Arbitral procede al estudio factico del asunto sometido a análisis judicial; para lo cual procede al análisis del elemento probatorio principal que es el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre la Convocante Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora y la Convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 17 El Contrato de Promesa de Compraventa mencionado, en la primera cláusula reporta los linderos de mayor extensión del apartamento prometido en venta sin reportar los linderos específicos, pero reporta la ubicación del bien inmueble prometido en el piso 11, específicamente apartamento 1106 en la torre 1 del proyecto denominado Kairos Los Pinos, reportando su ubicación geográfica dirección urbana.
Igualmente, la cláusula primera explícitamente reconoce que los linderos de las unidades privadas del bien inmueble prometido en venta no se reportan por cuanto el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio no se ha elaborado y como consecuencia no se ha registrado, y por ende, no existen linderos específicos. Se precisa que los linderos específicos solamente se conocen con precisión y certeza jurídica cuando se registra el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal, por tanto, si no se ha registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal no es posible reportar en un Contrato de Promesa de Compraventa los linderos específicos de un bien inmueble, sino que lo correcto, como se reporta en el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000- 1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre la Convocante Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora y la Convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora, es hacer expresa mención en el contrato, en el cual además se expresa que una vez se registre el Reglamento de Propiedad Horizontal se adicionaran los linderos específicos.
Por lo tanto, si se quisiese teóricamente considerar que la ausencia de linderos específicos por falta de Reglamento de Propiedad Horizontal implica nulidad del Contrato de Promesa de Compraventa significaría que el Contrato de Promesa de Compraventa sobre bienes inmuebles apartamentos tiene como requisito la existencia, es decir, el registro del Reglamento de Propiedad Horizontal, lo cual es absolutamente de descartar jurídicamente por cuanto no existe norma expresa en ese sentido y ello significaría que la casi totalidad de los Contratos de Promesa de Compraventa de bienes inmuebles apartamentos de proyectos inmobiliarios que se realizan en Colombia son afectos de nulidad absoluta, lo cual no es cierto, porque no es requisito el registro del Reglamento de Propiedad Horizontal ni la existencia de linderos específicos para los Contratos de Promesa de Compraventa, porque, entre otros motivos, eso implicaría que no sea posible la compraventa de cosas futuras que en cambio es explícitamente permitida en el artículo 1869 del Código Civil que aprueba y permite la compraventa de una cosa futura que incluso aún no existe.
El argumento de mayor peso radica en que en el Contrato de Promesa de Compraventa la obligación principal es de hacer y no de dar, lo que significa que el objeto esencial jurídico del Contrato de Promesa de Compraventa y las obligaciones principales son de hacer el contrato de compraventa y no traditar o dar el bien inmueble, lo cual significa que el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 18 elemento esencial de un Contrato de Promesa de Compraventa no es el bien, sino la obligación de hacer, es decir de suscribir, la compraventa.
Por lo tanto, existe un yerro de la Convocante al afirmar en el punto 6 de los fundamentos facticos que la ausencia de linderos específicos en el Contrato de Promesa de Compraventa imposibilita correr la respectiva escritura pública de compraventa, afirmando que resulta ser requisito indispensable para perfeccionar la tradición. El profundo error radica en que lo que se afirma es cierto para el contrato de compraventa en el cual sus obligaciones son de dar, vale decir de traditar, pero no para el Contrato de Promesa de Compraventa en donde las obligaciones principales son de hacer.
Como consecuencia la praxis en proyectos inmobiliarios, sustentada en la absoluta ausencia de norma que indique que el Contrato de Promesa de Compraventa debe tener los mismos requisitos del contrato de compraventa, es que no habiendo aun linderos específicos, porque no se ha registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal, cuya existencia tampoco es requisito de validez en el Contrato de Promesa de Compraventa, se suscriben promesas con toda la información para identificar el bien, pero sin la necesidad de linderos especiales.
Además, el parágrafo primero de la cláusula primera del Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre la Convocante Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora y la Convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora identifica el bien inmueble apartamento con una área construida y privada determinada, expresando que puede ser modificada con una tolerancia del 5%; por tanto es posible afirmar que el bien inmueble está identificado no solo por su ubicación en el piso 11 del bien inmueble de mayor extensión sino también por su área o superficie, además que por la ubicación geográfica de la dirección del lugar del edificio.
Se recalca que el mismo parágrafo además establece reajuste del precio proporcional a la modificación de la superficie. Pero es el parágrafo tercero de la cláusula primera del Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 que otorga aun mayor certeza de que el bien inmueble objeto del acto jurídico mencionado está determinado al individualizar e identificar con alto grado de detalle las especificaciones generales del bien inmueble apartamento objeto del Contrato de Promesa de Compraventa, lo cual despeja cualquier duda respecto a si la Convocante, quien suscribió sin ninguna objeción el acto jurídico referido, podía identificar, individualizar, especificar, determinar el bien inmueble.
Es menester sobre este asunto, hacer referencia a que en la declaración de la Convocante se estableció que no le fueron entregados los planos del bien objeto del Contrato de Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 19 Promesa de Compraventa, pero haber suscrito el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106, con su alto nivel de detalle en las especificaciones es suficiente para entender que la Convocante sí tuvo al momento de suscribir el acto jurídico de las características, especificaciones, detalles y claridad del bien inmueble prometido que se reportan en la cláusula primera y sus parágrafos del Contrato de Promesa de Compraventa objeto del debate jurídico.
VI. PROHIBICIÓN DE LAUDO EXTRA PETITA. Por el principio del principio de Prohibición de Extra Petita, el Tribunal Arbitral no puede conceder nada extraño al proceso arbitral, lo cual está delimitado por las pretensiones de la Convocante, por tanto, se deben analizar, para efectos del Laudo Arbitral, solamente los asuntos relativos a la Nulidad Absoluta pretendida por la Convocante en sus pretensiones.
El asunto tangencial del incumplimiento del mismo acto jurídico aducido en los fundamentos facticos de la demanda se encuentra por fuera del conocimiento del Tribunal Arbitral, porque, aunque la Convocante los haya citado, desde del punto 9 hasta el punto 13 de los fundamentos facticos de la demanda, no fueron objeto de pretensión por parte de la Convocante.
VII. CONCLUSIÓN DEL TRIBUNAL. En atención a que el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre la Convocante Luz Myriam Gomez Soler en calidad de Prometiente Compradora y la Convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S en calidad de Prometiente Vendedora reporta con detalle las características, individualización e identificación del ben inmueble; en consideración a que no es requisito jurídico la existencia de Reglamento de Propiedad Horizontal, y como consecuencia tampoco de los linderos específicos en un Contrato de Promesa de Compraventa; con fundamento en el artículo 1869 del Código Civil que permite la compraventa de una cosa futura que incluso aún no existe; con fundamento en el principio jurídico de que en el Contrato de Promesa de Compraventa la obligación principal de ambos contratantes es de hacer y no de dar o traditar; por todo lo anterior no es posible concluir que el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 es afectado de Nulidad Absoluta por el motivo aducido por la Convocante, es decir, se concluye que el bien inmueble objeto del referido Contrato de Promesa de Compraventa está identificado y no faltan en el acto jurídico elementos para su validez.
Por lo tanto, el Tribunal Arbitral procederá a negar todas las pretensiones de la demanda, por cuanto la negación de la Nulidad Absoluta implica necesariamente la negación de Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 20 ordenar que las cosas vuelvan al estado anterior y obviamente tampoco procede condena de restitución del precio.
VIII. CONDENA EN COSTAS. El artículo 365 del Código General del Proceso dispone las reglas para la condena en costas, para lo cual se transcribe el numeral de interés para el caso objeto del examen. “Articulo 365. Condena en Costas. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia, la condenación en costas se sujetará a las siguientes reglas: 8.
Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación…” En atención a que proceso arbitral tuvo la connotación de Social, es decir, sin causación de costas, para el Tribunal Arbitral es suficiente para determinar y declarar lo expresado por el numeral 8 del artículo 365 del Código General del Proceso para el caso objeto de decisión. IX.
JURAMENTO ESTIMATORIO. En merito al Juramento Estimatorio, el artículo 206 del Código General del Proceso establece en el último inciso del único parágrafo que la sanción del 5% del valor pretendido en la demanda, cuyas pretensiones fueron desestimadas, procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte.
El Tribunal Arbitral no advierte ninguna temeridad ni negligencia de la parte Convocante, por tanto, no existirá ninguna condena derivada del Juramento Estimatorio. TERCERA PARTE. DECISIÓN En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Arbitral constituido para dirimir las controversias suscitadas entre, la Convocante LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER y la Convocada INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, administrando justicia por autoridad de la ley y habilitación de las Partes presenta la parte resolutiva del Laudo Arbitral.
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RESUELVE
PRIMERO: NEGAR el decreto de la Nulidad Absoluta del Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER e INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S., por los motivos expuestos en la parte de Consideraciones del Laudo Arbitral.
SEGUNDO: NEGAR ordenar que las cosas relativas al Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER e INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. vuelvan al estado en que se encontraban antes de su celebración, por los motivos expuestos en la parte de Consideraciones del Laudo Arbitral.
TERCERO: ABSTENERSE de ordenar restitución de dinero alguno concerniente el Contrato de Promesa de Compraventa numero 3000-1-1106 suscrito el 26 de octubre de 2020 entre LUZ MYRIAM GOMEZ SOLER e INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S., por los motivos expuestos en la parte de Consideraciones del Laudo Arbitral.
CUARTO: ABSTENERSE de condenar al pago de Costas del Proceso, por los motivos expuestos en la parte de Consideraciones del Laudo Arbitral.
QUINTO: ABSTENERSE de imponer sanciones derivadas del artículo 206 del Código General del Proceso, de acuerdo con los motivos expuestos en la parte de Consideraciones del Laudo Arbitral.
SEXTO: DISPONER que en firme esta providencia, el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá en cumplimiento del artículo 47 de la Ley 1563 de 2012.
SÉPTIMO: DISPONER que por Secretaría del Tribunal Arbitral, una vez ejecutoriado el Laudo Arbitral, se expidan copias auténticas del Laudo Arbitral con destino a cada una de las partes y copia simple para el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE La providencia queda notificada en audiencia. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 22 Para constancia se firma, FRANCESCO ZAPPALÁ SASTOQUE Árbitro único Asistió por medios virtuales LEIDY ADRIANA PERALTA FAJARDO Secretaria