Cámara de Comercio de Bogotá Centro de Arbitraje y Conciliación Laudo Arbitral EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2 – PROPIEDAD HORIZONTAL Contra MGT MANAGEMENT S.A.S PATRICIA ZULETA GARCÍA – Presidente MARÍA PATRICIA LONDOÑO JADAD- Árbitro MARÍA FERNANDA NAVAS HERRERA – Árbitro JUAN LUIS PALACIO PUERTA -Secretario CASO 128226 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.2 ÍNDICE I. TÉRMINOS DEFINIDOS _______________________________________________ 3 II.
PARTES DEL PROCESO Y APODERADOS __________________________________ 4 1. Partes en el Proceso Arbitral ________________________________________ 4 1.1. Parte Convocante _____________________________________________________ 4
2. SOLICITUD DE CONVOCATORIA Y CONFORMACIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL __ 5 3. FIJACIÓN Y PAGO DE HONORARIOS. __________________________________ 7
4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE Y PRÁCTICA DE PRUEBAS _______________ 7 i. Documentales: _________________________________________________________ 7 ii. Interrogatorios y Declaración de Parte: ______________________________________ 7 iii. Testimoniales: _________________________________________________________ 8 iv. Oficios: _______________________________________________________________ 8 v. Experticia de Parte: _____________________________________________________ 9 Dictamen Pericial: __________________________________________________________ 9 5.
ALEGATOS Y FALLO. _______________________________________________ 9
6. CONTROL DE LEGALIDAD __________________________________________ 10
7. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO _______________________________ 10 III. CIRCUNSTANCIAS QUE ENMARCAN LA CONTROVERSIA ___________________ 11
1. PRETENSIONES DE LA DEMANDA INICIAL _____________________________ 12
2. LOS HECHOS EN QUE SE FUNDA LA DEMANDA INICIAL ___________________ 14
3. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA INICIAL Y LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO ___ 14 IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL ARBITRAL _________________________ 15
1. PRESUPUESTOS PROCESALES _______________________________________ 15
2. SOBRE EL FONDO ________________________________________________ 15 2.1. Consideraciones del tribunal. ___________________________________________ 16 2.2. Criterios de imputación jurídica y fáctica para la atribución de la responsabilidad. _ 21 2.3. De la omisión de evitar el desmejoramiento de la zona común de uso exclusivo. __ 26 2.4.
Ausencia de requisitos de forma sobre la relación legal imputada por el convocante frente a la responsabilidad civil pretendida ______________________________________ 31 2.5. Ausencia de responsabilidad civil. _______________________________________ 33 2.6. Inexistencia de responsabilidad contractual. _______________________________ 33 2.7.
Existencia de las afectaciones estructurales desde antes de la adquisición del inmueble 102 por la sociedad convocada. _______________________________________ 35 2.8. Obligación legal y contractual de la copropiedad para preservar las estructuras del edificio – culpa exclusiva de la convocante. ______________________________________ 36 2.9.
La indemnización de perjuicios _________________________________________ 37 V. DEL JURAMENTO ESTIMATORIO _______________________________________ 42 VI. COSTAS ________________________________________________________ 42 VII. DECISIÓN ______________________________________________________ 43 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.3 CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ LAUDO ARBITRAL Bogotá, 1 de febrero de 2022 El Tribunal Arbitral (el “Tribunal” o el “Tribunal Arbitral”) integrado por los árbitros María Patricia Zuleta García, Presidente, María Patricia Londoño Jadad y María Fernanda Navas Herrera, con apoyo del Secretario Dr. Juan Luis Palacio, constituido para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL ( “Convocante” o “Demandante”), como parte Convocante, y MGT MANAGEMENT S.A.S (la “Convocada” o la “Demandada”), como parte Convocada, profiere el presente Laudo Arbitral (el “Laudo”), después de haber surtido en su integridad todas las etapas procesales: I. TÉRMINOS DEFINIDOS Para los propósitos de este Laudo, los términos con mayúscula que a continuación se indicarán tendrán el significado que expresamente se les haya asignado, salvo que se indique lo contrario por el Tribunal.
Las palabras o términos definidos incluirán el correspondiente plural, si el contexto lo requiere. Bajo las mismas condiciones, las palabras o términos definidos en género masculino incluirán el correspondiente femenino y viceversa. Con el exclusivo propósito de servir de referencia, la siguiente tabla muestra los principales términos definidos: Término Definido Significado “Reglamento de Propiedad Horizontal” o “E.P. 2199” Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL, contenido en la Escritura Pública No. 2199 de la Notaría 52 del Círculo de Bogotá LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.4 Término Definido Significado “Apoderados” Los apoderados judiciales de la Convocante y del Convocado, reconocidos y actuantes en este Proceso.
“Arbitraje” o “Proceso” El presente proceso arbitral. “Árbitros” Los árbitros que conforman este Tribunal. “Audiencia” Cualquier audiencia celebrada en el curso del Arbitraje. “C.C.” Código Civil. “C. Co.” Código de Comercio. “C.G.P.” Código General del Proceso. “Demanda” o “Demanda Inicial” Demanda presentada por la Convocante “Contestación de Demanda” Escrito de Contestación de Demanda radico por la Convocante.
La Convocante y la Convocada se denominarán individualmente en la forma antes indicada y colectivamente las “Partes”. II. PARTES DEL PROCESO Y APODERADOS 1. Partes en el Proceso Arbitral Son partes en el presente proceso arbitral, 1.1. Parte Convocante Está conformada por:
1. EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL, entidad sin ánimo de lucro, domiciliada en Bogotá, con personería jurídica reconocida por la Alcaldía Local de Suba, representada legalmente por MARCELA PATRICIA CARVAJAL, identificada con cédula de ciudadanía No. 52.252.6111. 1 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/ Documento 5 Certificado Demandante LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.5 La Parte Convocante ha comparecido al presente proceso por medio de apoderado debidamente constituido, según poder especial que obra en el expediente2 y cuya personería jurídica fue reconocida en el Auto No. 1 de 04 de marzo de 20213. 1.2.
Parte Convocada Está conformada por la siguiente persona jurídica:
1. MGT MANAGEMENT S.A.S., sociedad domiciliada en Bogotá, identificada con NIT 900.151.211-1, representada legalmente por MARÍA DEL PILAR CHAVEZ CEPEDA, identificada con cédula de ciudadanía No.35.463.5724. La Parte Convocada ha comparecido al presente proceso por medio de su Representante Legal y de su apoderado debidamente constituido, según poder que obra en el expediente5 y cuya personería jurídica fue reconocida en el Auto No. 1 de 4 de marzo de 20216.
2. SOLICITUD DE CONVOCATORIA Y CONFORMACIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL En el presente trámite arbitral se han agotado las diferentes etapas procesales consagradas en la Ley 1563 de 2012, lo que habilita al Tribunal para resolver sobre su propia competencia, según se desprende del siguiente recuento: 1. La demanda arbitral fue presentada por el apoderado de la Convocante ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el 20 de enero de 20217. 2.
La demanda fue interpuesta por EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2 - PROPIEDAD HORIZONTAL contra MGT MANAGEMENT S.A.S. 2 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/Anexo 1 Poder. 3 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/Instalación. 4 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/ Documento 06 Certificado Demandado 5 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/ Etapa 01 Designación de árbitros / folio 20 6 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/ Etapa 03 Instalación 7 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/ C__133234__128226_Radicacion_de_documentos_caso_EDIFICIO_MONTEVERDE_TORRE_2_VS._ MGT_MANAGAMENT LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.6 3.
Aplicando el procedimiento fijado en la Cláusula Compromisoria, el día 28 de enero de 20218, las Partes, de común acuerdo, designaron los Árbitros que resolverán la controversia, de la siguiente manera: PRINCIPALES SUPLENTES Patricia Zuleta García (Sin suplente) María Patricia Londoño Jadad Mónica Marcela Lozano Guzmán María Fernanda Navas Herrera Sergio González Rey 4.
El 28 de enero de 2021, el Centro de Arbitraje notificó a los árbitros principales de su designación 9, quienes estando dentro del término establecido en los artículos 14 y 15 de la Ley 1563 de 2012, aceptaron su nombramiento y cumplieron con el deber de revelación10. 5. El 04 de marzo de 2021 se llevó a cabo la Audiencia de Instalación11 en la cual, mediante Auto No. 1, el Tribunal se declaró legalmente instalado y nombró como secretario al doctor JUAN LUIS PALACIO PUERTA.
Así mismo, mediante Auto No. 2, se inadmitió la demanda y se le otorgó a la Convocante el término de ley para su subsanación. 6. Por haber subsanado la Convocante oportunamente la demanda, el Tribunal mediante Auto No. 3 de 16 de marzo de 202112, la admitió y ordenó notificar a la Convocada. 7. Surtidos los trámites de notificación, el 20 de abril de 2021 la apoderada de MGT MANAGEMENT S.A.S. radicó escrito de contestación de la demanda13, en donde, además de pronunciarse sobre los hechos y oponerse a las pretensiones, formuló excepciones, solicitó y aportó pruebas. 8.
A través del Auto No. 4 de 23 de abril de 202114, el Tribunal corrió traslado a la Convocante de las excepciones de mérito y de la objeción al juramento estimatorio. Así mismo fijó el 12 de mayo de 2021 para llevar a cabo la Audiencia de Conciliación. 8 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 1/ Etapa 01 Designación de árbitros / folio 33 9 Expediente digital: Cuaderno Principal/ Etapa 02 Notificaciones Árbitros 10 Expediente Digital: Cuaderno Principal/ Etapa 02 Notificaciones Árbitros 11 Expediente Digital: Cuaderno Principal/Etapa 03 Instalación. 12 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 01.
PRINCIPAL No 2-Aceptación Secretario, Admite Demanda y notifica/folio 17 y siguientes 13 Expediente Digital Cuaderno Principal No. 2/02. PRINCIPAL No 2 - Contesta Demanda y descorre. 14 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/03. PRINCIPAL No 2 - Descorre excepciones y fija fecha. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.7 9.
El 30 de abril de 2021, el apoderado de la Convocante radicó escrito por el cual descorrió las excepciones de mérito.15 3. FIJACIÓN Y PAGO DE HONORARIOS. 1. El 12 de mayo de 2021 se dio inicio a la audiencia de conciliación, la cual fue declarada fallida y, consecuentemente, mediante Auto No. 7, el Tribunal fijó los honorarios y gastos para su funcionamiento.16 2.
Estando dentro de la oportunidad legal, la Convocante consignó los montos a su cargo y, dentro del término adicional de cinco (5) días, consignó igualmente los que correspondía a la Parte Convocada.
4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE Y PRÁCTICA DE PRUEBAS 1. El 17 de junio de 2021, se dio inicio a la Primera Audiencia de Trámite en virtud de la cual el Tribunal expidió el Auto No. 917 por el cual se declaró competente para conocer del presente asunto. 2. A su turno, por Auto No. 1018, el Tribunal resolvió sobre las pruebas pedidas por las Partes, decretando y teniendo en cuentas las siguientes: i. Documentales: Las aportadas por las Partes en las diferentes instancias procesales. ii.
Interrogatorios y Declaración de Parte: Se decretaron y practicaron los siguientes interrogatorios de Parte: NOMBRE DEL DECLARANTE SOLICITANTE DE LA PRUEBA FECHA DE PRÁCTICA 15 Véase Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 03. PRINCIPAL No.2- Descorre excepciones y fija fecha- 15 folios 16 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 04.
PRINCIPAL No 2 - Fija honorarios, pago y fija fecha. 17 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 05. PRINCIPAL No 2 - Primera de Trámite y Fija fecha. 18 Ibídem LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.8 Interrogatorio de Parte del Representante Legal de la Convocada Convocante 13 de julio de 2021 (Acta No. 9 19) Declaración de Parte del Representante Legal de la Convocada Convocante 13 de julio de 2021 (Acta No. 9 20) Interrogatorio de Parte del Representante Legal del Convocante Convocada 13 de julio de 2021 (Acta No. 9 21) Declaración de Parte del Representante Legal del Convocante Convocada 13 de julio de 2021 (Acta No. 9 22) iii.
Testimoniales: Se decretó la declaración de las siguientes personas, cuya práctica se ejecutó de la siguiente manera: NOMBRE DEL TESTIGO SOLICITANTE DE LA PRUEBA FECHA DE PRÁCTICA Mauricio Hernández Convocante 13 de julio de 2021 (Acta No. 9 23) Jorge Enrique Gonzales Hoyos Convocada 13 de julio de 2021 (Acta No. 9 24) María Alejandra Valderrama Amézquita Convocada 17 de septiembre de 2021 (Acta No. 1225) iv.
Oficios: Se solicitó oficiar a la Convocante para que allegue “copias de las Actas de asambleas ordinarias de la copropiedad de antes del 2010, a fin de determinar que en estas se habían dejado pruebas de la existencia de las humedades, filtraciones y dilataciones de la terraza- placa desde antes de la compra del inmueble por parte de la sociedad MGT, convocada”. 19 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 06.
PRINCIPAL No. 2 – Acta 9 Autos 11, 12 y 13. 20 Ibídem 21 Ibídem 22 Ibídem 23 Ibídem 24 Ibídem 25 Ibídem LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.9 Teniendo en cuenta que los Oficios sólo se dirigen a terceros y la Información que se requería estaba en poder de la Convocante, el Tribunal le ordenó a ésta última que en el término de cinco (5) días contados a partir de la ejecutoria de la providencia de pruebas, allegara por medios virtuales las Actas de Asamblea de la Copropiedad anteriores al año 201026.
El 8 de julio de 2021, el apoderado de la Convocante radicó por medios virtuales un memorial allegando las actas de copropiedad anteriores al año 2010. Mediante Auto No. 11 de 13 de julio de 2021, se requirió a la Parte Convocante para que complementara la información allegada27. Mediante correo de 13 de julio de 2021 el apoderado de la Convocante dio cumplimiento al auto28 y de dichas Actas se corrió traslado por Secretaría por el término de tres (3) días29. v. Experticia de Parte: Se tuvo como prueba la experticia de Parte elaborada por el Ingeniero HÉCTOR CHARRY GARZÓN, aportada con la Demanda.
Dictamen Pericial: Se decretó el Dictamen Pericial solicitado “con el fin de determinar el origen, causa y patología que afecta la zona común de uso exclusiva correspondiente a zona común terraza-placa de uso exclusivo del apartamento 102 del edificio MONTEVERTE Torre 2”. Para tales efectos, se designó al Perito JOSÉ ARMANDO PALOMÁ, quien se posesionó el 13 de julio de 2021 (Acta No. 930 - Auto 12) y entregó su dictamen el 5 de agosto de 202131, del cual se corrió traslado a las Partes mediante Auto No. 14 de 9 de agosto de 202132, quienes vencido dicho término guardaron silencio. 5.
ALEGATOS Y FALLO. 26 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 05. PRINCIPAL No 2 - Primera de Trámite y Fija fecha. 27 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 06. PRINCIPAL No. 2 – Acta 9 Autos 11, 12 y 13. 28 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 07. PRINCIPAL No. 2 – Fijación en lista 29 Ibídem. 30 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 06.
PRINCIPAL No. 2 – Acta 9 Autos 11, 12 y 13. 31 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 08. PRINCIPAL No. 2 – excusa testigo y allega dictamen. 32 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 09. PRINCIPAL No. 2 – Actas 10 y 11 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.10 1.
El día 26 de octubre de 2021, se llevó a cabo la audiencia de alegatos de conclusión33. 2. En tal fecha, las Partes hicieron sus exposiciones orales y entregaron los Alegatos por escrito al Tribunal, en los cuales expusieron su posición y fundamento sobre el presente caso. 3. Por último, mediante Auto No. 1734, se fijó el 10 de diciembre de 2021 para llevar a cabo la Audiencia de Lectura del Laudo.
Mediante Auto No. 18 del 6 de diciembre de 2021 se modificó la fecha de la Audiencia de Lectura de Laudo para el 1 de febrero de 202235.
6. CONTROL DE LEGALIDAD 1. Dando aplicación a lo dispuesto en los artículos 42, numeral 12, y 132 del C.G.P, el Tribunal efectuó control legalidad sobre las diferentes etapas procesales de la siguiente manera: en Actas No. 7, 12 y 13. 2. En las anteriores oportunidades, los apoderados de las Partes manifestaron no tener conocimiento de causales de nulidad que pudieran invalidar lo actuado, razón por la cual el Tribunal no emitió ninguna medida de saneamiento.
7. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO 1. Como las Partes no pactaron nada al respecto, el término de duración de este proceso arbitral corresponde al estipulado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, con la modificación establecida en el artículo 10 del Decreto Legislativo 491 de 2020 como medida para mitigar el Estado de Emergencia derivado del Covid 19 que, a saber, dispuso: “el término previsto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012 será de ocho (8) meses”. 2.
Fue así como en el Auto No. 3 de 16 de marzo de 202136 el Tribunal dispuso: 33 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 11. PRINCIPAL No. 2 - Acta 13 y 14 34 Ibídem 35 Ibídem. 36 Expediente Digital Cuaderno Principal No. 2/ 01. PRINCIPAL No 2 - Aceptación Secretario, admite demanda y notifica - 25 folios. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.11 “Informar a las Partes que en atención al artículo 10 del Decreto 491 de 2020, el termino previsto para la duración del trámite arbitral será́ de ocho (8) meses contados desde la finalización de la primera audiencia de tramite y el término para solicitar la suspensión del proceso no podrá́ exceder de ciento cincuenta (150) días” 3.
Por lo tanto, teniendo en cuenta que la Primera Audiencia de Trámite finalizó el 17 de junio de 2021, el término que se tiene para emitir Laudo vence el 17 de febrero de 2022. 4. Así las cosas, la expedición del presente laudo arbitral se hace dentro de la oportunidad legal. III. CIRCUNSTANCIAS QUE ENMARCAN LA CONTROVERSIA A continuación, se presenta una breve referencia a las principales circunstancias y hechos previos a la iniciación de este arbitraje, las cuales, en lo pertinente, serán objeto de referencia a lo largo de este laudo. 1.
Mediante Escritura Pública 7843 de 21 de diciembre de 1992, se protocolizó el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Monteverde Propiedad Horizontal, incluyendo los Edificios 1 y 2. 2. En las instalaciones del Edificio 2 se encuentra el Apartamento 102, de propiedad de la sociedad convocada, en cuyo interior se encuentra una terraza común de uso exclusivo del mencionado inmueble. 3.
Acorde con lo manifestado por la Convocante, se han presentado fisuras y fugas de aguas lluvias que han deteriorado la placa de concreto, que separa el sótano del primer piso, en la parte que colinda con el Apartamento 102. La Convocante afirma que las filtraciones provenientes del apartamento 102, han ocasionado daños físicos en áreas comunales del sótano de la edificación y que este deterioro se ha ocasionado por goteras y filtraciones de agua generadas en la terraza de uso exclusivo del apartamento 102. 4.
De acuerdo con el ARTÍCULO DÉCIMO SÉPTIMO REPARACIONES; MODIFICACIONES, del Reglamento de Propiedad Horizontal “Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato, en la unidad privada de su propiedad, o en los bienes comunes de su uso exclusivo, las reparaciones cuya LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.12 omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o las demás propiedades privadas y responderá por todos los que cause esta omisión”. 5.
La Convocante mediante escrito de Demanda manifestó que desde el momento en que comenzaron a presentarse los daños, solicitó a la Convocada la reparación de la terraza de uso exclusivo del apartamento en cuestión con el objeto de evitar la continuación de los daños descritos en la demanda. 6. A juicio de la Convocante a la fecha de presentación de la demanda la Convocada no había llevado a cabo las reparaciones necesarias para evitar la continuación de los daños, ni había efectuado las reparaciones de los daños que ya se habían presentado. 7.
Por su parte, la Convocada ha indicado que las filtraciones que se han presentado datan de antes de la compra del apartamento, y a su vez manifiesta que desde que adquirió la propiedad ha asumido el mantenimiento y arreglo de la cubierta hasta la fecha, por lo que no es responsable de los daños que se le endilgan. Bajo las anteriores consideraciones fácticas y con apoyo en las precisiones que cada parte realiza en los diferentes escritos, se llega a las Pretensiones y Excepciones que se individualizan a continuación.
1. PRETENSIONES DE LA DEMANDA INICIAL Solicita la Parte Convocante que el Tribunal acceda a las siguientes pretensiones:
1. PRETENSIÓN ÚNICA PRINCIPAL: Que se declare que la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle 120 # 62A - 15 Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N-20129675, es civilmente responsable frente a la parte demandante, por los perjuicios materiales, directos e indirectos, causados a la demandante, en razón a los daños ocurridos en las zonas comunes del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2 – PROPIEDAD HORIZONTAL, según se relatará en el acápite de hechos de la presente demanda.
2. PRETENSIÓN PRIMERA CONSECUENCIAL DE LA ÚNICA PRINCIPAL: Que como consecuencia de la prosperidad de la LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.13 pretensión anterior se declare que la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle 120 # 62A - 15 Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N- 20129675, está obligada a pagar a la demandante, por concepto de daño emergente, las siguientes sumas de dinero, a título de perjuicios materiales: La suma de SESENTA Y CUATRO MILLONES SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE PESOS ($ 64’063.869) MONEDA CORRIENTE, que se discrimina así: Reparación e Impermeabilización de la placa y Reparación tubería p.v.c. para aguas lluvias y servidas: $ 37’356.961 Reparación Unidades privadas y comunales en sótano: $ 21’529.235 Cilindros estructurales (resistencia placa laboratorio): $ 5’177.673 TOTAL DAÑOS: $ 64’063.869,oo.
3. PRETENSIÓN SEGUNDA CONSECUENCIAL DE LA ÚNICA PRINCIPAL Que se declare que la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle 120 # 62A - 15 Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N- 20129675, está obligada a pagar a la demandante, las sumas de dinero a las que hace referencia la pretensión anterior, debidamente actualizadas al momento de la ejecutoria de la sentencia que ponga fin al proceso.
4. PRETENSIÓN TERCERA CONSECUENCIAL DE LA ÚNICA PRINCIPAL Que en consecuencia de la prosperidad de la pretensión anterior se condena a la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle 120 # 62A - 15 Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N-20129675, a pagar a la demandante la actualización del valor de la condena que se produzca con base en el IPC certificado por el DANE a la fecha de la ejecutoria de la sentencia que ponga fin al proceso.
5. PRETENSIÓN CUARTA CONSECUENCIAL DE LA ÚNICA PRINCIPAL Que se condene a la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.14 120 # 62A - 15 Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N- 20129675, a pagar a la demandante, en el evento en que no cumpla con la obligación de pago de la condena dentro del término que le imponga la condena, intereses de mora a la máxima tasa certificada por la Superintendencia Financiera, calculados sobre el valor de la condena, desde el momento en que entre en mora en el pago de la condena hasta la fecha de su pago efectivo a la demandante.
6. PRETENSIÓN CONSECUENCIAL DE TODAS LAS ANTERIORES Que se condene a la demandada a pagar las costas del proceso y las agencias en derecho, al tenor de lo dispuesto por los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso.
2. LOS HECHOS EN QUE SE FUNDA LA DEMANDA INICIAL La Demanda Inicial se sustenta en varios hechos que se sintetizan de la siguiente manera: 1. Después de hacer referencia al ARTÍCULO DÉCIMO SÉPTIMO REPARACIONES; MODIFICACIONES, el cual contempla la obligación para cada propietario de ejecutar de inmediato las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o las demás propiedades privadas y su consecuente deber de responder por todos los daños que cause esta omisión, la Parte Convocante aduce que el Convocado incumplió la referida obligación puesto que desde el momento en que comenzaron a presentarse los daños en la terraza de uso exclusivo solicitó al Demandado su reparación y este no ha obrado de conformidad. 2.
Como consecuencia del anterior incumplimiento que enrostra a la Convocada, solicita el pago de la indemnización de perjuicios en la categoría de daño emergente por los referidos daños materiales.
3. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA INICIAL Y LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO Al contestar la Demanda Inicial, la apoderada de MGT MANAGEMENT S.A.S se pronunció sobre los hechos, se opuso a las pretensiones, y negó que existiera LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.15 algún incumplimiento a cargo de sus representados.
A partir de su defensa, propuso las siguientes excepciones. A. Ausencia requisitos de forma sobre la relación legal imputada por el convocante frente a la responsabilidad civil pretendida. B. Ausencia de Responsabilidad Civil C. Obligación legal y contractual de la copropiedad para preservar las estructuras del edificio - culpa exclusiva del convocante.
D. Inexistencia de Responsabilidad Contractual. E. Existencia de las afectaciones estructurales desde antes de la adquisición del inmueble 102 por la sociedad convocada. F. Genérica. IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL ARBITRAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES Advierte el Tribunal que al presente asunto concurren los presupuestos procesales para emitir un pronunciamiento de fondo y no se observa circunstancia que pudiera ser constitutiva de nulidad. En efecto, las Partes han obrado a través de sus representantes legales y han estado representadas por abogados titulados con poder suficiente;
(ii) la Demanda Inicial cumple con las exigencias legales y se surtieron los trámites de contradicción establecidos por las normas procesales; (iii) el Tribunal es competente para conocer la presente disputa, tal y como se estableció en el Auto No. 9. A lo anterior se suma que el proceso se siguió bajo las reglas que le son propias, garantizando el derecho de defensa y contradicción de las Partes; y las pruebas fueron regular y oportunamente practicadas por lo que el Tribunal podrá sustentar su decisión en la valoración conjunta que haga de todas ellas.
Finalmente, no sobra reiterar que el Tribunal en Actas No. 7, 12 y 13 efectuó control de legalidad sobre las diferentes actuaciones procesales y no se encontró vicio que requiriera saneamiento, a lo cual estuvieron conformes las Partes.
2. SOBRE EL FONDO LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.16
2.1. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL. Procede el Tribunal a pronunciarse de fondo respecto del alcance de la obligación de reparación o mantenimiento de la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., como propietaria del apartamento 102, Torre 2, Edificio Monteverde, al que accede una zona común de uso exclusivo (terraza), de conformidad con lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, el Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la escritura pública 7843 del 21 de diciembre de 1992, Notaría 9ª del círculo de Bogotá, reformado por escritura pública 2199 del 6 de septiembre del año 2008 de la Notaría 52, la teoría general sobre las obligaciones de este tipo, la normativa nacional y la jurisprudencia sobre el particular, así como respecto de las excepciones propuestas por la parte Convocada: “AUSENCIA DE REQUISITOS DE FORMA SOBRE LA RELACIÓN LEGAL IMPUTADA POR EL CONVOCANTE FRENTE A LA RESPONSABILIDAD CIVIL PRETENDIDA”;
“AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL”; “INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL”; “EXISTENCIA DE LAS AFECTACIONES ESTRUCTURALES DESDE ANTES DE LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE 102 POR LA SOCIEDAD CONVOCADA” y “OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE LA COPROPIEDAD PARA PRESERVAR LAS ESTRUCTURAS DEL EDIFICIO - CULPA EXCLUSIVA DEL CONVOCANTE”. El Tribunal, con el propósito de aclarar lo anteriormente expuesto, aludirá no solamente a lo determinado en el reglamento de propiedad horizontal a fin de saber lo que en él se define como bien de uso privado y bien de uso común, sino también lo referente a las obligaciones recíprocas.
Sobre la obligatoriedad del regalmento de propiedad horizontal, tal como lo define la Ley 675 de 2001 en su artículo 3, es el “…Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”. La Ley 675 de 2001, norma especial sobre régimen de propiedad horizontal, dispone que los bienes comunes que hacen parte de una copropiedad pueden ser esenciales o no esenciales, estableciendo que los primeros37 son los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular”, y los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.
Dentro de los bienes comunes no esenciales, es decir, aquellos no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo 37 Art. 3 Ley 675 de 2001. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.17 uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, son considerados bienes comunes de uso exclusivo: las terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros38 y estos pueden asignarse al propietario de bienes particulares que por su localización pueda disfrutarlos.
En ese sentido, la Corte Constitucional39 al estudiar la demanda de inexequibilidad del art. 86 de la Ley 675- 2001, se refirió igualmente a la naturaleza de dichos bienes retomando lo manifestado por la ley y señalando que “aquellos no necesarios que de destinarse al goce comunal limitarían el uso y goce de unidades independientes, son bienes comunes de uso exclusivo.” En el mismo sentido, la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la escritura 219940 del 6 de septiembre del año 2008 de la Notaría 52 del Círculo de Bogotá, artículo octavo41, identificó tal y como lo dispuso la Ley 675, los bienes 38 Ley 675 de 2001, art. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO.
Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.” 39 Corte Constitucional de Colombia, M.P. Dr. Álvaro Tafur Galvis.
Demanda de inconstitucionalidad del artículo 86 (parcial) de la Ley 675 de 2001: “Además, las áreas y espacios comunes se distinguen i) de acuerdo con sus posibilidades de satisfacer las necesidades de los copropietarios –son esenciales aquellos bienes comunes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y también los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular-, y ii) por razón de la necesidad o conveniencia de restringir su uso común –son comunes de uso exclusivo los bienes no necesarios para el goce comunal, los que de destinarse al uso de todos limitarían el libre uso y goce de las unidades independientes –artículos 3° y 23-. 40 Expediente digital: Cuaderno Principal No.1 Documento 3/ Reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal- Escritura Pública No. 2199 del 6 de septiembre del año 2008. 41 “ARTÍCULO OCTAVO.- DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES COMUNES (ESENCIALES Y NO ESENCIALES).
Son bienes comunes todos los elementos y zonas del Edificio Monteverde Torre 2, Propiedad Horizontal que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular y pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados o sea a todos los copropietarios; son indivisibles y mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables, inembargables e indivisible en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
Tienen la calidad de comunes no sólo los bienes indicados de manera expresa en este Reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces. Son bienes comunes esenciales todas aquellas áreas o partes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del Edificio Monteverde, Torre 2, Propiedad Horizontal, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.18 comunes esenciales y aquellos no esenciales que hacen parte de la copropiedad, señalando además en el parágrafo segundo del artículo octavo42, que tienen la calidad de comunes de uso exclusivo no sólo los bienes indicados de manera expresa en el Reglamento, como lo son las terrazas que acceden los apartamentos 101 y 102 de la Torre 2, del Edificio Monteverde43, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
Ahora bien, el disfrute o beneficio derivado del uso exclusivo de bienes comunes, genera para el propietario de la unidad privada a la que accede de conformidad con la Ley 675 de 2001 y con el Reglamento de Propiedad Horizontal, una serie de obligaciones, dentro de las cuales se encuentra: (i) una obligación - de no hacer – consistente en evitar efectuar alteraciones, realizar construcciones sobre o bajo el bien44;
(ii) hacerse cargo de las reparaciones a las que haya lugar, como consecuencia de aquellos deteriores que se produzcan por culpa del tenedor45; (iii) hacerse cargo de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste generado aun por el uso legítimo y por el paso del tiempo46 y, adicionalmente, (iv) realizar en forma inmediata las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o las demás propiedades privadas, ya sea que las las instalaciones generales de servicios públicos, las fachas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Son bienes comunes NO ESENCIALES los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquello cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, que pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
(…) Como quedó indicado en el plano de localización, en las plantas y como también se expresó en el proyecto de división y en Cuadro de Areas, son bienes de propiedad común todos aquellos que teniendo tal carácter por su naturaleza o por mandato de la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 a continuación se relacionan en forma enunciativa y no limitativa: 8.1.
El suelo o terreno en el cual está edificado el inmueble, cuyos linderos ya fueron fijados. 8.2. Las instalaciones de agua, electricidad, teléfono, las fachas y cubiertas, las circulaciones vehiculares y peatonales, el Cuarto de Administración y en general todas aquellas cosas o servicios comunales sobre los cuales ningún propietario de inmueble puede alegar un derecho de propiedad exclusivo por razones de su misma naturaleza. 8.3.- los voladizos, salientes, alféizares, terrazas, balcones, etc, que son propiedad comunal, pero de uso exclusivo de las unidades privadas, a través de las cuales se acceda a los mismos.
(…) 42 Expediente digital: Cuaderno Principal No.1 Documento 02 - Escritura Pública No. 2199 del 6 de septiembre del año 2008. 43 Expediente digital: Cuaderno Principal No.1 Documento 02 - Escritura Pública No. 2199 del 6 de septiembre del año 2008. / Folio 26. 44 Art. 23 núm. 1 de la Ley 675 de 2001 y núm. 1 del parágrafo segundo del art. 8 E.P. 2199. 45 Art. 23 núm. 3 de la Ley 675 de 2001 y núm. 3 del parágrafo segundo del art. 8 E.P. 2199 46 Art. 23 núm. 3 de la Ley 675 y núm. 3 del parágrafo segundo del art. 8 E.P. 2199 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.19 mismas deban realizarse en las zonas comunes de uso exclusivo o en la respectiva unidad de su propiedad47.
De las anteriores obligaciones, la señalada en el numeral (ii) anterior hace referencia directa a la obligación de “hacerse cargo de las reparaciones a las que haya lugar, como consecuencia de aquellos deteriores que se produzcan por culpa del tenedor”, sin diferenciar si se trata de reparaciones necesarias o locativas, como sí se refiere en el numeral (iii), en el cual se señala expresamente la obligación de “hacerse cargo de las reparaciones locativas”, por lo cual, nos referiremos a la diferencia entre unas y otras.
El Decreto 1077 de 2015, en su artículo 2.2.6.1.1.1048, define las reparaciones locativas como “aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas”, señalando, a título enunciativo y no taxativo, locativas las siguientes: “el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.” Respecto de las reparaciones necesarias ni la Ley 675 ni el Reglamento de Propiedad Horizontal las define expresamente, sin embargo aquella las refiere como las no comprendidas en las previsiones del numeral 3 del artículo 23 ibídem49, por ende, serán de ésta naturaleza todas aquellas adecuaciones que 47 Art. Décimo séptimo E.P. 2199. 48 Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.1.10 Reparaciones locativas.
Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas.
Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de: 1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios. 2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia. 3.
Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural. (Decreto 1469 de 2010, artículo 10)” 49 Así lo dice el parágrafo primero del artículo 23 de la Ley 675 de 2001. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.20 resulten indispensables para impedir la pérdida o deterioro de la cosa y garantizar su buen uso y goce.
La conclusión, entonces, es que le corresponde al propietario que hace uso del bien común de uso exclusivo atender las reparaciones locativas dentro de las cuales se encuentran entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas” y le corresponde a la copropiedad, atender las mejoras necesarias, dentro de las cuales se encuentran las relativas a aspectos estructurales, distribución interior, características funcionales, formales y/o volumétricas.
En todo caso, tanto la ley como el reglamento de propiedad horizontal señalan que le corresponde al propietario, con independencia de si son necesarias o locativas, atender las reparaciones a las que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, y además, realizar en forma inmediata las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o las demás propiedades privadas, ya sea que las mismas deban realizarse en las zonas comunes de uso exclusivo o en la respectiva unidad de su propiedad.
Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, y las pruebas obrantes en el proceso, este Tribunal entrará a analizar si la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle 120 # 62A - 15 Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N-20129675, es civilmente responsable frente a la Parte Demandante por los perjuicios materiales, directos e indirectos, causados en razón a los daños ocurridos en las zonas comunes del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2 – PROPIEDAD HORIZONTAL, y si está obligada a pagar a la demandante, por concepto de daño emergente, las sumas de dinero que se refieren a título de perjuicios materiales relativas a: (i) Reparación e Impermeabilización de la placa y Reparación tubería p.v.c. para aguas lluvias y servidas;
(ii) Reparación Unidades privadas y comunales en sótano y (iii) Cilindros estructurales (resistencia placa laboratorio) en virtud de su uso exclusivo, o si por el contrario, debe prosperar la excepción propuesta por la Parte Convocada de “ausencia requisitos de forma sobre la relación legal imputada por el convocante frente a la responsabilidad civil”.
El Tribunal Superior de Bogotá, frente al tema objeto de análisis, en sentencia expedida en un proceso similar, sostuvo que: LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.21 “Los propietarios del ático, además de su obligación legal de evitar el desmejoramiento de las azoteas, deberán prestar todo el concurso y colaboración que a la propiedad horizontal le sea menester en las reparaciones a emprender, pues de impedirlas, es obvio que en adelante la responsabilidad sería de ellos.
(…)”50 Tesis que alineada con la normatividad ya expuesta, indica que no solo existe la obligación de reparar aquellos daños que se causen por la culpa del tenedor, sino que también existe la de evitar el desmejoramiento de las referidas zonas. De conformidad con las normas citadas, así como las dispuestas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y la tesis del Tribunal Superior de Bogotá, a continuación procede el Tribunal a analizar si a la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S. le corresponde o no la obligación de reparar los daños ocasionados por la falta de impermeabilización (o impermeabilización mal realizada) y la falta de mantenimiento (o mantenimiento mal realizado) de la Placa Terraza del apartamento 102, Torre 2 de la que hace uso de manera exclusiva de esta manera:
2.2. CRITERIOS DE IMPUTACIÓN JURÍDICA Y FÁCTICA PARA LA ATRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD. Como se analizó anteriormente, el propietario de la unidad a la que accede el bien común de uso exclusivo, tiene a su cargo la obligación de (i) hacer las reparaciones que se causen como consecuencia de los deteriores producidos por culpa del tenedor51;
(ii) la de realizar las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste generado aun por el uso legítimo y por el paso del tiempo52 y (iii) realizar en forma inmediata las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o demás propiedades privadas53; circunstancia por la cual, se entrará a determinar si se vislumbra dicha responsabilidad derivada de la obligación que le correspondía de “[h]acer las reparaciones que se causen como consecuencia de los deteriores producidos por culpa del tenedor” y “realizar en forma inmediata las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o demás propiedades privadas”, a la luz de las pruebas obrantes en el expediente, relacionadas con el peritaje rendido por el ingeniero HÉCTOR 50 Tribunal Superior de Bogotá, Sentencia 1100131030372008 00184 01 del 05 de marzo de 2014, M.P. Nubia Esperanza Sabogal Barón. 51 Art. 23 núm. 3 de la Ley 675 de 2001 y núm. 3 del parágrafo segundo del art. 8 E.P. 2199 52 Art. 23 núm. 3 de la Ley 676 y núm. 3 del parágrafo segundo del art. 8 E.P. 2199 53 Art. Decimo séptimo E.P. 2199.
LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.22 CHARRY GARZÓN 54, y el rendido por el ingeniero JOSÉ ARMANDO PALOMÁ SILVESTRE 55, la declaración rendida por GUSTAVO SÁNCHEZ CEPEDA representante legal de MGT MANAGEMENT S.A.S.56, y el testimonio rendido por MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA, propietario del apartamento 101, Torre 2, para lo cual resulta necesario el siguiente recuento: En el peritaje rendido por el ingeniero HÉCTOR CHARRY GARZON, y aportado por la Convocante, se concluyó que "es evidente que la causa de este deterioro, es la falta del mantenimiento de la impermeabilización de la terraza del apartamento 102 (…) Prueba de ello es el mal aspecto que tiene el cielo raso y muros, con manchas provocadas por la alta humedad y la filtración del agua lluvia.
También se presenta un ambiente exageradamente húmedo, el cual se puede percibir al respirar el aire húmedo”57, advirtiendo el Perito que debe procederse en forma radical a realizar el mantenimiento de la impermeabilización de la terraza del apartamento 102. Por otro lado, se encuentra probado en el proceso, que en el apartamento 102, Torre 2, se realizaron modificaciones en las condiciones iniciales de construcción de la Placa Terraza, sin precaver todos los riesgos que ello conllevaba, como se señaló en el dictamen pericial decretado de oficio por el Tribunal, rendido por el ingeniero José Armando Palomá Silvestre, en el que se observa: “4.5.3.1.2.
Parte superior de la Placa - Zona Común Uso Exclusivo Apartamento 102. Se identifica piso sobre placa en baldosín de cerámica con dilataciones en mortero simple. La zona de ubicación original de matera perimetral sobre el costado del paramento sur fue intervenida y cambiada por una franja de concreto simple con mediacaña. Se identifican dos sifones a los cuales se adaptó cárcamo con elemento de protección al taponamiento.
Se evidencia presencia de fisuramientos en diferentes sentidos, los cuales comprometen el baldosín de cerámica, las dilataciones y la franja de concreto simple con mediacaña. 54 Expediente Digital: Cuaderno de Pruebas No. 01 – Documento 07 Dictamen Pericial. 55 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 2/ 05. Dictamen pericial – 180 folios. 56 Expediente Digital: Audios y Vídeos – Carpeta 128226-13072021-PRUEBAS P1. 57 Expediente Digital: Cuaderno de Pruebas No. 01 – Documento 07 Dictamen Pericial.- folio 43 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.23 No existe historial de intervención de la terraza ni de su mantenimiento.
De acuerdo con la información recopilada no se ha efectuado reparación integral a la impermeabilización existente entre la placa y el piso colocado sobre ésta. Los mantenimientos identificados son parciales”58 Igualmente, consta en el mencionado dictamen: “4.6.8. El diseño de las terrazas contempló la colocación de capa de impermeabilización sobre la placa y sobre ella se dispuso piso en baldosín de cerámica, dilataciones en concreto simple y una jardinera sobre el costado del paramento sur. … 4.6.10.-.
Por la parte superior de la placa en zona de terraza correspondiente al apartamento 102 se evidenció que fue intervenida, toda vez que la jardinera ubicada por el costado del paramento sur fue removida, y se construyó en su lugar una franja de piso en concreto simple con mediacaña.” (…) 4.6.12. En la zona de terraza del apartamento 102 no se evidenció intervención por mantenimiento integral de impermeabilización de la placa.
Las intervenciones de mantenimiento identificadas son parciales e insuficientes para detener las filtraciones …”, Y se concluyó que “4.7.2.- El manto de impermeabilización entre la placa y el piso no cumple su función permitiendo filtraciones hacia la placa. Se infiere esta afectación en un inadecuado empalme (traslapo) entre el manto nuevo y el manto original cuando se efectuaron intervenciones al piso de la terraza, o también por la incompatibilidad entre los tipos de componentes de los mantos.59” Por otra parte, de la declaración rendida por el señor GUSTAVO CHÁVEZ CEPEDA en su calidad de representante legal de la sociedad propietaria del bien, y como tenedor del bien inmueble apartamento 102 expuso que: “Lo primero que se veía era que los de la media cañas o los remates que van contra la terraza del frente de la fachada sur, perdón contra la jardinera del frente a la fachada sur, pues estaba totalmente desligada del muro y así se repetía en varias partes del contorno y empezaron a verse fisuras y empezamos 58 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 02 – 05 Dictamen Pericial/ Folio 16. 59 Expediente Digital: Cuaderno Principal No. 02 – 05 Dictamen Pericial/ Folio
21. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.24 a ver qué pues la mampostería, pues ya después de recibir y un año después de haberlo comprado, pues sí, se empezaron a desligar los ladrillos y no estaba bien la jardinera.
Entonces llamamos a los expertos de ATA porque ellos nos habían cotizado el trabajo que era demasiado en ese momento porque ellos decían que lo mejor para garantizar todo, es lo mismo que estaban proponiendo ahorita, que es levantar todo, volver a hacer la impermeabilización y volver a hacer el acabado. Pero entonces nosotros dijimos no, parece que las humedades, aunque son muy difícil que sean puntuales, pues parece que son aquí en los depósitos.
Entonces dijo mire, yo les puedo dar una asesoría, pero pues lo que le recomiendo es entonces que levanten en todo el material vegetal e impermeabilicen bien la jardinera. Cuando ya se quitó todo, se desmanteló toda la jardinera, se llegaron a los morteros y se empezó a ver qué los ladrillos realmente estaban muy sueltos, inclusive lo que nosotros pensábamos que era un muro de concreto, pues había a su vez un muro de piedra pegada que está al parecer sobre una viga T invertida, pues por lo que he oído del vídeo, de la de la parte que nos convoca y pues nosotros pensábamos que era un muro concreto reforzado y hasta el nivel de donde se ancla la mampostería, pero no nosotros realmente no sabíamos que era lo que pasaba.
Entonces empezamos a hacer toda una inspección de toda la jardinera entonces, en ese momento empezamos a ver que estaba totalmente desligado el remate de la placa contra el muro y no tenía una clase suficiente. “Entonces pues empezamos a reparar todo, absolutamente todo y llamamos a los expertos le dijimos qué nos recomiendan, me dijo mire usted, pueden hacer un jardín seco, poner un escalón más pequeño, seguir la misma línea que tenían.
Y por ahora dejar esto con mortero para que no se pase, para poder hacer la inspección que sí quedó bien, que no se está moviendo, que todo quedó arreglado. Pero indudablemente lo que hicimos fue levantar todo como treinta metros cuadrados, todo, todo el frente de la fachada sur con más ancho del área que ocupaba la jardinera hacer el empate que se lo hicieron exactamente unos proveedores de Homecenter especializados en el tema, anclándolo contra muro en una media caña en una parte bien alta y empezamos a hacer LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.25 todos los anclajes y a recuperar todas las media caña, todos los pilares, todas las dilataciones y todas las baldosas que estuvieran fracturadas.”60 Así mismo del testimonio rendido por el señor MAURICIO HERNÁNDEZ GARCÍA, cuyo conocimiento sobre las condiciones de la zona común de uso exclusivo lo obtuvo por ser propietario del apartamento 101 (bien privado con el que se comparte el uso de la zona de Placa – Terraza), se indicó frente a la pregunta sobre las intervenciones (reparaciones) que se han hecho sobre el área que usa el propietario del apartamento 102 lo siguiente: “No conozco ningún proyecto serio y excúsenme que si la palabra suena un poco fuerte, pero no conozco ningún proyecto serio de solución del tema de las goteras del edificio siempre hemos oído es que le estamos poniendo un acabado un producto tal en las dilataciones, estamos tratando de ponerle un producto X en tal otro lugar, o sea de lo que recuerdo yo siempre haber oído es de unas intervenciones localizadas, de unas intervenciones parciales no en las zonas de la terraza, sino en todas las zonas de la terraza, sino en las unos sitios donde aparentemente ve fisuras.
Aparentemente se cayó la boquilla. En fin, ese tipo de cosas.”(Minutos 1:40:45 a 1:41:32 de la videograbación del testimonio rendido el día 13 de julio de 2021) y “Y en este caso pienso que lo que está fallando en el caso del apartamento 102 no es el acabado, es la impermeabilización. Lamentablemente para cambiar una impermeabilización toca dañar, demoler o retirar el acabado, que en este caso se daña porque es un acabado fijo, y pues entiendo que eso, pues a nadie le gusta porque se supone una inversión importante pero eso es cuestión de responsabilidad y de obligaciones con respecto a un bien que está bajo el cuidado de cada cual” 61 Entonces, podemos concluir que se realizaron en el bien común de uso exclusivo objeto de este proceso (Terraza del apto 102, Torre 2), intervenciones por quien en su momento fue propietario del inmueble, que a juicio de este Tribunal generaron problemas de filtración de agua y cambios significativos que han llevado al deterioro de la correspondiente zona, los cuales no han sido atendidos en debida 60 Expediente Digital: Cuaderno de pruebas No. 2 – Transcripción audiencia 130721 61 Ibídem LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.26 forma por el propietario actual del apartamento 102, con lo cual se da el primer presupuesto de responsabilidad derivado de la culpa del respectivo tenedor o propietario.
2.3. DE LA OMISIÓN DE EVITAR EL DESMEJORAMIENTO DE LA ZONA COMÚN DE USO EXCLUSIVO. Queda entonces analizar también lo referente al nacimiento de la obligación de reparación en virtud de la omisión de evitar el desmejoramiento de la zona común, de conformidad con la tesis que ha sido expuesta por el Tribunal Superior de Bogotá, en concordancia con lo dispuesto por la Ley 675 citada y el mismo reglamento de propiedad horizontal, E.P. 2199, en su artículo decimo séptimo, así como lo dispuesto por el Tribunal en el acápite anterior.
Aquí es importante indicar que los deterioros que debieron ser reparados de forma adecuada, y que con el transcurrir del tiempo se han acrecentado, configuran una omisión sobre el deber de evitar el desmejoramiento de la zona común de uso exclusivo. En efecto, el Tribunal Superior de Bogotá, en un estudio de un caso en un gran porcentaje muy similar al que nos ocupa, señaló: “En ese orden, aunque el edificio presentaba goteras desde mediados de los noventa, quizá esa imperfección no hubiere llegado a los extremos nocivos que alcanzó de haberse obrado con prontitud y eficacia, lo que revela que la causa adecuada del daño necesariamente va más allá de los defectos originales, aunque ciertamente se conjuga con ellos.”62 Esto refiriéndose a una serie de daños ocasionados en la estructura de una edificación por imperfecciones en filtraciones de agua, tal y como ocurre en este caso, y la imposibilidad de alegar daños previos como una causal de exoneración o de limitación frente a su responsabilidad por el cuidado y adecuado mantenimiento así: “No se puede convenir, entonces, con que los defectos de la construcción sean el factor decisivo en la consumación; existían daños, es cierto, pero aun los más neófitos en estos temas comprenden que una gotera no tratada oportunamente va 62 Tribunal Superior de Bogotá, Sentencia 1100131030372008 00184 01 del 05 de marzo de 2014, M.P. Nubia Esperanza Sabogal Barón. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.27 creciendo y con el tiempo puede dar al traste con cualquier estructura.”63 En ese orden de ideas se trata de una obligación que podría llamarse de tracto sucesivo, cuyo incumplimiento genera la obligación de efectuar las reparaciones por los daños acrecentados que se causen por la omisión del correcto mantenimiento y que el hecho de la existencia de daños o desperfectos anteriores, no exime al propietario actual del bien de efectuar las reparaciones que le correspondan – reparaciones que en todo caso deben ser las adecuadas para conjurar los perjuicios causados y evitar que puedan causarse más. Este Tribunal pudo determinar, como se ha mencionado anteriormente, que si bien el propietario actual realizó algún tipo de intervenciones, de arreglos y de lo que se presentan como reparaciones sobre la zona común tal y como lo expone su apoderada en la contestación a la demanda (Contestación al hecho decimoquinto), las mismas no fueron eficaces, como debieron ser, lo que configura una omisión sobre el deber de evitar el desmejoramiento de la zona común de uso exclusivo, pues no bastaría en este caso el acreditar la realización de algunos trabajos, sino que habría que determinar que en efecto esos trabajos realizados tuvieron la suerte de conjurar los perjuicios por filtraciones e incluso evitar que volviesen a presentarse, de tal forma que su falta de eficacia también configura el acaecimiento de la omisión, y por lo tanto la obligación de las reparaciones a las que haya lugar por virtud de tal descuido y desatención..
De lo expuesto entonces puede determinarse que el alcance de las obligaciones en cabeza de MGT MANAGEMENT S.A.S., como propietario del bien que hace uso exclusivo de la zona Placa Terraza, consiste en reparar los daños que se causen en esta por (i) las intervenciones realizadas y (ii) la ineficacia de los trabajos de mantenimiento que adujo se han realizado.
Definido lo anterior, el Tribunal podrá determinar con claridad el origen de los daños sufridos en las zonas comunes del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2 – PROPIEDAD HORIZONTAL inmueble ubicado en la Calle 120 # 62A - 15 del Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, concluyendo que las conductas imputables al propietario del apartamento 102 del mismo Edificio, consistentes en realizar reparaciones locativas de forma inadecuada en la terraza que generaron filtraciones de agua que deterioraron el inmueble, así como la omisión de realizar las reparaciones de los daños ocasionados por la intervención inadecuada de la terraza, constituyeron la causa real de los perjuicios reclamados por la convocante. 63 Ibídem.
LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.28 Recordemos que el Demandante expresó en su libelo los siguientes hechos que imputó al Demandado así: “6. De tiempo atrás se han venido presentando fisuras y fuga de aguas lluvias (tres sifones) y servidas (red tubería PVC), que vienen deteriorando la placa de concreto, que separa el sótano del primer piso, especialmente en su torta inferior, en la parte que linda con el Apartamento 102. 7.
El agua que se filtra de forma permanente desde el apartamento 102, ha venido ocasionando daños físicos en áreas comunales en el sótano de la edificación. 8. El deterioro material gravísimo, se ha ocasionado por goteras y filtraciones de agua generadas en la terraza de uso exclusivo del apartamento superior 102 de la Calle 120 # 62A -15 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE de Bogotá, con número de matrícula inmobiliaria 50N-20129675, cuyo propietario es la sociedad demandada” Frente a estos hechos, la sociedad Demandada manifestó que estaría a lo que se probara en el proceso.
En el proceso se ha probado que la Convocada cometió los hechos que dieron origen a la ocurrencia de los daños reclamados, es decir, la conducta se le puede imputar a la sociedad MGT MANAGEMENT SAS, y adicionalmente, veremos que las excepciones propuestas por ella no logran romper el nexo de causalidad adecuada para eximirla de responsabilidad.
Como en este caso debe establecerse la causalidad adecuada que determine si la razón de que la impermeabilización de la terraza no funcione es, en efecto, la realización de las obras por parte de la Convocada o su propietario inicial, es preciso anotar que el dictamen pericial elaborado a instancias de este Tribunal y que no fue controvertido por las partes, concluyó que “esta afectación en un inadecuado empalme (traslapo) entre el manto nuevo y el manto original cuando se efectuaron intervenciones al piso de la terraza, o también por la imcompatibilidad entre los tipos de componentes de los mantos”, esto es, el dictamen señala que las intervenciones realizadas al piso de la terraza del apartamento 102 no han sido del todo acertadas y, por el contrario, han ocasionado que la impermeabilización de la mencionada terraza, además de no funcionar, esté causando los daños reclamados por la parte Convocante64. 64 Expediente Digital: Cuaderno de Pruebas No. 2/ 05.
Cuaderno de Pruebas No. 2- dictamen pericial / folio
21. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.29 Adicionalmente, el dictamen del ingeniero Palomá pudo establecer que “la impermeabilización de la placa sigue activa en la zona que no se ha intervenido, coincidente con la zona de zona de terraza del apartamento 101, para la cual no se identificó presencia de filtración activa de agua ni huellas de humedad permanente”65 Esto concuerda además con el testimonio rendido por el propietario del apartamento 101, arquitecto MAURICIO HERNÁNDEZ, con el que se establece además que tanto el apartamento 101 como el apartamento 102, comparten la misma terraza que es una placa aérea, es decir no apoyada en el piso sino en columnas, solo dividida en la mitad por un muro construido en ladrillo66, luego siendo la misma estructura deberá dilucidarse por qué motivo el comportamiento de la estructura en ambos apartamentos difiere tanto el uno del otro.
Frente a esto manifestó expresamente: “Si ustedes ven las dos áreas son básicamente muy similares tienen ambos el paso de los años, cosa que a mí no me parece malo y lo único que finalmente garantiza no es tanto la calidad en la que se mantenga el acabado es lo que hay entre el acabado y la placa esta zona es, repito, es muy importante entenderlo es la misma placa es una placa continua que está apoyada en unas columnetas, en la parte posterior, amarrada al edificio, en la parte que colinda con el edificio apoyados con cunetas de concreto que a su vez se apoyan abajo en una viga de amarre que también es continua.
Aquí no hay elementos estructurales independientes. Aquí no hay una división estructural entre un lugar y el otro es un elemento aéreo continuo, una placa aligerada, una placa construida con sus vigas, con sus viguetas, con sus rostros, con su torta superior, con su inferior y con su aligeramiento en casetón de guadua, entonces básicamente, pues nuestro problema ha sido y es nuestra gran preocupación como copropietarios en general, porque no es solamente mía, la hemos compartido en los consejos de administración y en las asambleas.
Es que, 65 Ibídem/ folio 22. 66 Declaración del testigo técnico Arq. Mauricio Hernández “El apartamento de la izquierda y el de la derecha comparten la misma terraza, el mismo hecho estructural ese mismo hecho estructural, pues está dividido en la zona de la mitad por un muro divisorio arquitectónicamente construido en ladrillo”. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.30 pues evidentemente hay un una falta de mantenimiento en una de esas áreas que está produciendo, que las goteras y los problemas que ocurren en la parte inferior, que son sótanos de parqueadero de parqueo y depósitos unos privados, otros comunales, pues sean áreas que continuamente se han venido durante bastantes años, pues deteriorando de una manera progresiva, peligrosa y preocupante” En este punto el arquitecto Hernández termina manifestando que lo que no se hizo en el lado del apartamento 102 a diferencia del lado del apartamento 101 fue: “Impermeabilización, una buena impermeabilización, un manto impermeabilizante, una…en fin, hay muchas alternativas en el mercado hoy en día que dan una garantía importante, inclusive en muchos casos, hasta con pólizas de diez años.
Yo construyo y las he comprado, y las he vivido y las he sufrido durante muchos años. Por eso soy un poco vehemente en el tema, porque sé lo que estoy hablando y sé lo doloroso que a veces puede ser un problema de goteras. Entonces es básicamente una diferencia en la impermeabilización. Claramente ese es el problema…”. Así mismo, recordemos de nuevo que el dictamen pericial que fue aportado con la Demanda, rendido por el Ingeniero HÉCTOR CHARRY GARZÓN concluyó que: “Es evidente que la causa de este deterioro, es la falta del mantenimiento de la impermeabilización de la terraza del apartamento 102.” De las pruebas obrantes en el proceso se puede colegir entonces que, aunque se establece que los fisuramientos del piso colocado sobre la placa y los fisuramientos en la placa se consideran principalmente de origen térmico, es decir “por efecto de las dilataciones y contracciones causadas por los cambios de temperatura”, este efecto térmico que ocasiona el daño se ha venido produciendo porque “El manto de impermeabilización entre la placa y el piso no cumple su función permitiendo filtraciones hacia la placa”67.
Por lo expuesto, la pretensión única principal de la demanda está llamada a prosperar y en la parte resolutiva se declarará que MGT MANGEMENT S.A.S es responsable civilmente frente a la Convocante de los perjuicios causados en razón 67 Expediente Digital: Cuaderno de Pruebas No. 2/ 05. Cuaderno de Pruebas No. 2- dictamen pericial / folio
21. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.31 a los daños generados a las zonas comunes del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL-. Así mismo, como se explicará a continuación, las excepciones formuladas no tienen la vocación de enervar la conclusión aquí expresa, por lo que sigue:
2.4. AUSENCIA DE REQUISITOS DE FORMA SOBRE LA RELACIÓN LEGAL IMPUTADA POR EL CONVOCANTE FRENTE A LA RESPONSABILIDAD CIVIL PRETENDIDA La apoderada de la Parte Convocada pretende establecer que el hecho de no determinarse de forma completa el tipo de responsabilidad civil a imputar deviene en una violación del derecho de defensa, situación que no es cierta por cuanto no atiende al principio Iura Novit Curia que le permite al juzgador interpretar la demanda para establecer la naturaleza de la acción y así resolver sobre la naturaleza que corresponda, tal y como lo ha expuesto la Corte Suprema de Justicia en sus pronunciamientos y que recogen la tesis de forma correcta así: “(…) respecto del argumento que soporta como colofón la decisión reprochada, es decir, que dado que la responsabilidad directa no fue formulada en la demanda como sustento de la petición de la respectiva declaración, es necesario reiterar que el juez no sólo tiene la facultad, sino sobre todo el deber de interpretar los hechos de la demanda en cuanto sea necesario a fin de decidir de fondo el asunto que convoca el ejercicio de la jurisdicción, en virtud del principio iura novit curia.
Al respecto esta Sala ha señalado que: Lo anterior, porque el Juzgador al definir el alcance de una demanda a fin de poder determinar el curso del litigio y la solución del mismo, ésta limitado únicamente a no variar la causa petendi, pero no así el derecho aplicable al juicio la denominación a la acción o tipo de responsabilidad, dado que en virtud del principio iura novit curia las partes no tienen la carga de probar el derecho, salvo contadas excepciones como cuando se trata de derecho extranjero o consuetudinario (CSJ STC 6507- 2017, May. 11, Rad. 2017-00682-01)”68 68 Corte Suprema de Justicia, Sentencia STC6341-2019 del 23 de mayo de 2019, M.P. Margarita Cabello Blanco. – Reiterando tesis asumida mediante sentencia CSJ STC 6507-2017, May. 11, Rad. 2017-00682-01 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.32 Tesis también acogida por la jurisprudencia del Consejo de Estado, en la que ha señalado: “Tiene sentado la Jurisprudencia de la Subsección en casos similares se debe aplicar “…el principio “iura novit curia”, el cual faculta al juzgador para interpretar si la acción es o no de naturaleza contractual, respetando la causa petendi, con el fin de que la inadecuada escogencia de la acción por parte del actor no constituya impedimento para emitir un fallo de fondo, estudiando o adecuando al asunto la acción que se debió escoger.
Es decir, estudiando este asunto desde la óptica de la acción contractual. Asumir una posición contraria por parte de la Sala, sería rendirle un culto injustificado a la forma por la simple forma, con desconocimiento del principio constitucional de prevalencia del derecho sustancial consagrado en el artículo 288 superior, en virtud del cual el juzgador está en el deber de interpretar la demanda, establecer la materia del litigio, con prescindencia de la forma ”69.
De cualquier manera, basta una breve revisión de los hechos y de las pretensiones de la Demanda para advertir que la Convocante reclama el incumplimiento de las obligaciones consignadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO MONTERVERDE, por lo que claramente se trata de un asunto de responsabilidad civil contractual. En efecto, los propietarios y tenedores de unidades residenciales se adhieren a las estipulaciones del reglamento, el cual, consecuentemente, se convierte en una fuente de obligaciones convencionales, naturaleza que no cambia por el simple hecho de que tales estatutos se complementen con disposiciones de origen legal, para lo cual se profundizará más adelante al abordar otra excepción de idéntico linaje.
Razón por la cual no es dable que prospere la excepción allí invocada y sobre la cual este Tribunal más adelante profundizará para desatar otro medio exceptivo que se encamina por la misma senda. 69 Consejo de Estado, Sentencia Rad. 25000-23-26-000-2000-00961-01(25289), 21 de noviembre de 2013, C.P. Olga Mélida Valle de la Hoz. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.33
2.5. AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL. La responsabilidad resulta de la concurrencia de una serie de elementos que tiene como resultado un daño inferido. La doctrina nacional y extranjera coinciden, en términos generales, en que toda obligación indemnizatoria exige la presencia de los siguientes requisitos a) existencia de un daño causado; b) antijuridicidad de ese daño producido por acción o por omisión ilícita; c) un factor de atribución de responsabilidad; d) un nexo causal adecuado entre el acto u omisión antijurídica y el daño causado70.
Se ha establecido a lo largo de este Laudo que la aquí Convocada, como propietaria del apartamento 102 de la Torre 2 del Edificio Monteverde, tiene la obligación de realizar el correcto mantenimiento de los bienes comunes cuyo uso exclusivo detenta, así como las reparaciones cuya omisión puedan ocasionar perjuicios a la propiedad común o a las demás propiedades privadas71.
También ha quedado probado que esa falta de mantenimiento adecuado fue el origen de los daños que reclama la Convocante 72 probando con todo ello la existencia de los cuatro requisitos que dan lugar a una obligación indemnizatoria. Luego mal puede pretender la parte Convocada alegar que en este caso no se presentan los elementos de la responsabilidad civil, pues probado aparecen el hecho dañoso y su imputabilidad al propietario del apartamento 102 del Edificio Monteverde Torre 2, con la consecuencia necesaria de que este sea obligado a indemnizar al dañado, demandante de este proceso.
2.6. INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL. Tanto la obligación de mantenimiento de la cubierta de la terraza como la obligación de reparar los daños ocasionados por las malas impermeabilizaciones, son obligaciones claramente estipuladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, tal y como se ha explicado en apartes anteriores. Es claro que las pretensiones hacen énfasis en el reglamento de propiedad horizontal del edificio, comprensión lógica de ello es acatar que nos encontramos frente a una aludida responsabilidad contractual.
Obviamente, no solo la Demandante sino este Tribunal, hacen mención expresa a la ley de propiedad horizontal (Ley 675) para regular el tema, pues es el marco de orientación de la materia y no por ello el asunto que nos ocupa abandona el camino de la responsabilidad contractual. La 70 Marcelo López Mesa, Elementos de la responsabilidad civil – Examen Contemporáneo-, Colección internacional No 11 Pontificia Universidad Javeriana y Biblioteca Jurídica Dike, 2009 71 Art Décimo Séptimo del Reglamento de Propiedad Horizontal E.P. 2199 72 Dictamen pericial rendido por el Ingeniero José Armando Palomá Silvestre LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.34 Ley 675 llena los vacíos que el reglamento de propiedad horizonal de la propiedad pueda tener o también enriquece su letra, pero queda claro que la situación que aquí se presenta es dirimida, en primer lugar, por las reglas del acuerdo privado contenido en el reglamento referido73.
No obstante, cabe resaltar, como ya se hizo anteriomente, que el régimen de responsabilidad que genera la obligación reparatoria de la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S., carece de la trascendencia que en él ve la Demandada, pues la doctrina moderna, así como la jurisprudencia, han sostenido que la clasificación de “contractual y extracontractual” para imputar responsabilidad, no es una clasificación de lo que realmente representa el moderno derecho de daños.
Es cierto que en el pasado esta diferencia definió el camino de decisión en lo referente a la indemnización de los perjuicios ocasionados por un hecho dañoso, pero hoy cada vez es menos relevante esa diferencia, pues en muchos casos dicha clasificación puede conducir a equivocaciones. “Existen muchas especies de responsabilidad extracontractual que no se gobiernan por las reglas del título XXXIV, sino por la del XII y que, sin embargo, ninguna relación tienen con el contrato”.
Fue así como desde los años cuarenta del siglo pasado, la jurisprudencia avizoró que “es indiferente en orden a deducir la responsabilidad por daños la consideración de que su fuente sea contractual o extracontractual. Ocurre ello en los casos en que aún sin contrato surge siempre la misma obligación de indemnizar como resultado de la consumación de un hecho manifiestamente violatorio del derecho de otro (…) en tales circunstancias no se consagra una acumulación de responsabilidades; únicamente se persigue la culpa en el campo en que se destaque con mejor relieve.
Se ha cometido una culpa; luego si no aparece con claridad que con ella se haya violado determinada cláusula contractual, pero el hecho ha causado daño, las consecuencias indemnizatorias se imponen, no 73 Tribunal Superior de Bogotá, Sentencia 1100131030372008 00184 01 del 05 de marzo de 2014, M.P. Nubia Esperanza Sabogal Barón. “Ello, muy al margen de cualquier discusión doctrinaria en torno a la naturaleza del reglamento, pues aunque muchos no podrían ver en él un libre ajuste de voluntades como el que se espera de los contratos, y no faltaría quien recordase que la comunidad es un cuasicontrato, otros dirían que convenios hay en que una parte pliega su querer a las condiciones que le impone la otra y verían, precisamente en la adopción del reglamento, algo extra en la propiedad horizontal de lo que la comunidad carece”.
Así mismo, Tanto en la sentencia T-35 de 1997 como en la sentencia C-318 de 2002, la Corte Constitucional advierte que el reglamento de propiedad “constituye un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre derechos disponibles”. En idéntico sentido, la Corte Suprema de Justicia mediante auto de 1 de marzo de 2012, dentro del expediente 2011-01683-00 advirtió: “ (…) el sometimiento de un determinado edificio, conjunto o unidad a dicha ley, así como el reglamento que habrá de regir a la Propiedad Horizontal creada, nacen del acuerdo de voluntades de los propietarios de áreas individuales, plasmado en un contrato que al elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos constituye una persona jurídica (artículo 4, Ley 675 de 2001).” LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.35 importa cuál sea el origen de la culpa 74 ”.
El criterio ha cambiado en pronunciamientos más recientes de la Corte Suprema de Justicia que indican que el señalamiento de la clase de responsabilidad que se haga en la demanda, no ata al juez de manera inexorable, pues éste tiene a su cargo la obligación de “darle sentido pleno a las formas para justificarlas en tanto ellas están destinadas a lograr la protección de los derechos de las personas, porque ese y no otro es el epicentro de la actividad judicial”75 Todo lo señalado en este acápite sustenta la razón de porqué la excepción propuesta por la Parte Convocada no tiene vocación de prosperar.
2.7. EXISTENCIA DE LAS AFECTACIONES ESTRUCTURALES DESDE ANTES DE LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE 102 POR LA SOCIEDAD CONVOCADA. Si bien se acreditó durante el proceso que las afectaciones venían presentándose antes de que la sociedad MGT MANAGMENT S.A.S se convirtiera en propietaria del apartamento 102 76, estas no eran estructurales. La Convocada pretendió demostrar esta excepción con el concepto rendido por la SOCIEDAD IMPERMEABILIZADORA ATA S.A.S. y suscrito por la Ingeniera MARÍA ALEJANDRA VALDERRAMA AMÉZQUITA, quien además compareció como testigo al proceso por solicitud de MGT MANAGEMENT S.A.S. Este concepto, además de no cumplir los requisitos legales para ser considerado como un dictamen pericial (art 226 CGP) por lo que será evaluado como un documento, no logró demostrar que los daños y su causa fueran de origen estructural por varias razones entre ellas que la sociedad que lo emite no es experta en temas de estructuras sino en servicios de instalación en sistemas de impermeabilización, morteros aligerados de nivelación y pendientado.
La ingeniera que lo firmó manifestó en su declaración ante este Tribunal que para rendir este concepto no realizó ninguna prueba técnica que permitiera llegar a la conclusión de que lo daños fueran estructurales, y manifestó: “Gustavo Chávez, él me mostró los peritajes que se han hecho en el edificio, eso es lo único básicamente que he tenido conocimiento, los peritajes que se han hecho en el edificio”77. 74 Ibídem. 75 Cas.
Civ. Sent. de 31 de octubre de 2001; exp. 5906. 76 Testimonio Arq. Mauricio Hernández “Entonces estamos hablando que básicamente, pues desde que comenzó en el siglo 21, el del año 2000 en adelante han tenido unos pequeños problemas que se han venido obviamente acrecentando por una falta de mantenimiento este acabado, pues ha sido el mismo desde entonces, no se ha reemplazado lamentablemente para poder hacer una impermeabilización adecuada …” Declaración de parte de la representante legal de la copropiedad Dra. Marcela Patricia Mejía Carvajal, manifestó que las situaciones se comenzaron a presentar entre los años 2008-2009. 77 Declaración de la testigo María Alejandra Valderrama Amézquita LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.36 Además, el argumento de que los daños fueran anteriores a que esta sociedad adquiriera el inmueble, no la exime de responsabilidad.
Los adquirientes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, como en este caso, no pueden exonerarse de responsabilidad por los daños causados por la intervención inadecuada del inmueble o la falta de mantenimiento de propietarios anteriores. Bien se sabe que el dueño de una cosa responde por los daños que con ella cause por su culpa, y si al adquirirla no conocía o no sabía que con ella se había ocasionado un daño anterior, la ley no lo exime por ese solo hecho frente a los terceros de buena fe, aunque le otorga la posibilidad de buscar que el dueño anterior responda por él saliendo al saneamiento, o con la posibilidad de repetir en su contra por los perjuicios que tenga que sufragar por él. Tampoco se probó en el proceso que los daños tuvieran un origen estructural y muy por el contario, el dictamen pericial rendido dentro del proceso por el Ingeniero Palomá Silvestre da cuenta de todo lo contrario, por lo que no se puede colegir que los daños reclamados tengan un origen estructural.
Adicionalmente el testigo Mauricio Hernández, manifestó en su declaración “Aquí no hay elementos estructurales independientes. Aquí no hay una división estructural entre un lugar y el otro es un elemento aéreo continuo, una placa aligerada, una placa construida con sus vigas, con sus viguetas, con sus rostros, consu torta superior, con su inferior y con su aligeramiento en casetón de guadua, entonces básicamente, pues nuestro problema ha sido y es nuestragran preocupación como copropietarios en general, porque no es solamente mía, la hemos compartido en los consejos de administración y en las asambleas”.
Por los aspectos anteriormente considerados, la excepción tampoco prospera.
2.8. OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DE LA COPROPIEDAD PARA PRESERVAR LAS ESTRUCTURAS DEL EDIFICIO – CULPA EXCLUSIVA DE LA CONVOCANTE. Sostiene la Convocada que, de cualquier manera, la Administración de la Copropiedad Demandante omitió ejercer rápidamente las reparaciones necesarias para el mantenimiento estructural de la terraza – placa o siquiera haber realizado un estudio técico para determinar las fallas que se denunciaron en la asamblea de copropietarios del 2018.
LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.37 Sin embargo, este medio exceptivo decae por las afirmaciones que ya se han indicado a lo largo de este Laudo: (i) de un lado, el mantenimiento de las zonas comunes de uso exclusivo recaen, en los términos ya indicados, en el propietario que se beneficia de dicho espacio, no en la Copropiedad y (ii) las fallas que se evidenciaron a lo largo de este trámite, son ocasionadas directamente por la conducta de la convocante y no por hechos externos, y (iii) no son estructurales, por tal razón su reparación no puede endilgarse a la Administración. Los anteriores comentarios son suficientes para concluir que la excepción no prospera.
Por último, tampoco encuentra el Tribunal que se haya acreditado o probado algún hecho adicional que dé lugar a declarar una excepción a favor de la Convocada, razón por la cual tampoco prosperará la defensa denominada “Genérica”
2.9. LA INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS Al haber prosperado la Pretensión Única Principal, debe entrar el Tribunal a valorar y determinar, si hubiere lugar a ello, el monto de la indemnización de los perjuicios que reclama la Convocante. Al respecto, como ya se ha citado en otro apartado de este Laudo, para que pueda existir una condena económica, corresponde al interesado acreditar el (i) hecho dañoso, (ii) el daño sufrido y su cuantía y (iii) el nexo casual entre uno y otro.
En cuanto al hecho dañoso, ya se ha indicado con suficiencia que la Convocada faltó a sus obligaciones legales y convencionales respecto de la reparación y mantenimiento de la zona de uso exclusivo del Apartamento 102 Edificio 2 del EDIFICIO MONTEVERDE, lo que compromete su responsabilidad patrimonial. Ahora bien, en cuanto al daño causado y su cuantía, previo a entrar a definir, el Tribunal considera necesario hacer la siguiente precisión: Si bien es cierto la Parte Convocada no objetó el juramento estimatorio formulado por la Convocante en su demanda, ello no significa que el Tribunal deba emitir automáticamente una decisión condenatoria.
Ello por cuanto al tenor del artículo 206 del C.G.P, el juramento estimatorio que no ha si tachado constituye prueba de la “cuantía del daño”, mas no de la existencia del mismo. Por lo tanto, estando en vigor la estimación del perjuicio por no haber sido expresamente refutada por la Convocada, la Copropiedad ha quedado eximida de probar la cuantía, pero no LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.38 los daños reales, directos y concretos que dice haber sufrido.
Al respecto, la doctrina ha indicado que: “Que el juramento estimatorio quede en firme por falta de objeción, no significa que el demandado resultará necesariamente condenado, salvo en los casos de rendición cuentas en los que hay expresa disposición legal (artículo 379 del C.G.P). En los demás procesos, la presencia del juramento estimatorio únicamente prueba la cuantía del daño y será carga del demandante demostrar la existencia del daño en sí mismo – que es cosa diferente- y la conducta que ocasionó el perjuicio”78 Así las cosas, el Tribunal entrará a determinar si los daños que se pretenden por la Convocante están debidamente acreditados: Al respecto, en la pretensión primera consecuencial se solicita se emita una condena “por daño emergente” por valor de $64.063.869 por los siguientes conceptos: 1.
Reparación e impermeabilización de la placa y reparación de tubería para aguas lluvias y servidas. 2. Reparaciones unidades privadas y comunales en sótano. 3. Cilindros estructurales (resistencia placa laboratorio). Sobre el primer concepto, esto es, “reparación e impermeabilización de la placa y reparación de tubería para aguas lluvias y servidas”, se dijo en el Dictamen Pericial allegado con la demanda que “la terraza comunal de uso exclusivo del apto 102 presenta fisuras resanadas que siguen agrietándose y tres (3) sifones a la interperie, para aguas lluvias y servidas del edificio, que se encuentran deteriorados y rotos.
La base de la placa del cielosaso (SIC) se encuentra roto y con muestra de agua infiltrada”79 y que para su reparación se ha tasado un costo de $26.106.670, según las cotizaciones allegadas por el Perito. Sobre este ítem, el Tribunal estima que no corresponde a un daño causado a la Copropiedad toda vez que la reparación de la placa de la terraza de uso exclusivo del Apartamento 102 debe asumirlo el Propietario y no la Copropiedad.
En efecto, la aludida erogación para la adecuación de la zona de uso exclusivo debe hacerla 78 Juan Ángel Palacio Hincapié. “Derecho Procesal Administrativo”. Décima Edición. Editorial Jurídica Sánchez. Página 292 79 Expediente Digital: Cuaderno de Pruebas No. 1- Documento 7 Dictamen Pericial- folio
14. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.39 la Convocada, por sus propios medios y asumiendo los riesgos que ello implica, tal y como lo imponen las obligaciones reglamentarias y legales antes abordadas. Aunque es deseable que se repare inmediatamente la placa para evitar que se siga generando un perjuicio a la Copropiedad, la Administración no puede hacer suya la obligación de reparar, especialmente porque para ello tendría que intervenir una zona que, aunque comunal, no puede ser perturbada sin el consentimiento del propietario dada su naturaleza de “exclusiva”.
Por ende, el Tribunal no puede condenar por la suma de $26.106.670 ni por la suma de $37’356.961 solicitados en las pretensiones de la demanda, para reparar la terraza comunal del apartamento 102, pues, se insiste, no es un daño que deba asumir la Copropiedad y por ende no es indemnizable. En cuanto a las “reparaciones unidades privadas y comunales en sótano“, se dice en el Dictamen Pericial aportado por la Convocante que “estas unidades de depósitos, garajes, relacionadas en el cuadro de trazabilidad jurídica (3.1), han sufrido destrucción parcial en cielorraso y dañado de estuco y la pintura además sobre los muros y puertas de cerramiento”80.
Y más adelante, el mismo Perito, valiéndose de las verificaciones que hizo a través de una inspección visual, manifestó que “el alto grado de humedad, generado por esta filtración, desde la terraza del apartamento 102, vicia el ambiente. Al momento de ingresar al parqueadero, es notorio, al respirar, la humedad en el ambiente, aumentando dentro del depósito al que se pudo ingresar, contiguo a la rampa vehicular de acceso”81.
Para lograr esta reparación, el experto, en apoyo a unas cotizaciones, estima un costo aproximado de $21.529.235. No cabe duda de que en este caso se está ante una daño que sí afecta directamente a la Copropiedad – como ente jurídico- y a los diferentes usuarios de la misma, por lo que se trata de un gasto que obligatoriamente se debe realizar para mejorar la presentación y seguridad de las zonas privadas y comunes señaladas por el Perito, el cual debe ser objeto de indemnización como consecuencia directa de los incumplimientos endilgados a la Convocada.
Por lo tanto, en la parte resolutiva se condenará a MGT MANAGEMENT S.A.S a asumir ese valor. Finalmente, en cuanto a los denominados “cilindros estructurales” se dijo en la misma prueba pericial que “la placa de concreto de la terraza comunal de uso exclusivo del apto 102 presenta evidencias de debilitamiento estructural, se presenta cotización para practicar laboratorio de su resistencia, debido a la 80 Expediente Digital: Cuaderno de Pruebas No. 1- Documento 7 Dictamen Pericial- folio 14. 81 Ibídem folio
42. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.40 permanente infiltración y circulación de agua de tipo por el concreto de la placa de la terraza”82. Este trabajo fue estimado en $5.177.673. Dado que se trata de una medida preventiva, la cual se probó debe tomarse para conjurar una posible afectación al componente estructural, afectación que también se probó sería originada en la conducta de la convocada según lo analizamos arriba, y cuya vigilancia también es del resorte de la Copropiedad, al ostentar la calidad de daño directo debe ser asumido por la Convocada y así se ordenará en la Parte resolutiva.
Bajo los anteriores términos, la Pretensión Primera Consecuencial de la Única Principal, prosperará parcialmente, y consecuentemente se condenará a la Convocada a pagar la suma de $26.706.908, como valores que la Convocante requiere para las reparaciones de unidades privadas y comunales en sótano descritas en el peritaje y para las pruebas sobre la placa de concreto de la terraza comunal.
En las Pretensiones Segunda Consecuencial y Tercera Consecuencial, se le solicita al Tribunal, de manera semejante, que condene a la Convocada a pagar las condenas que se emitan en el laudo arbitral “debidamente actualizadas al momento de la ejecutoria de la sentencia que ponga fin al proceso”. Al respecto el Tribunal considera lo siguiente: Adentrándonos en el tema de la indexación solicitada por la Convocante, se debe señalar que ha sido reconocido por la doctrina que el monto de una indemnización de perjuicios que deba pagar el deudor como consecuencia de su incumplimiento, o su cumplimiento tardío o defectuoso, se considera una deuda de valor83.
Así mismo, se sostiene que la reparación por deudas de valor debe ser indexada, “pues con ella se trata simplemente de poner a la víctima en las mismas condiciones en que se hallaba antes de ocurrir el incumplimiento o acción lesiva del demandado.”84 Cuando, a consecuencia de un hecho ilícito, se produce un daño, la deuda del responsable es de valor y no dineraria, pues el responsable tiene la obligación de poner a la víctima en las mismas condiciones económicas en las que se encontraba al momento de la ocurrencia del daño y para que esa reparación sea integral (como 82 Ibídem – folio 14 83 Santos Briz, Jaime: Responsabilidad civil, Norma Editorial, Tomo 2, pp 290 y 334 84 Tamayo Jaramillo Javier: Tratado de Responsabilidad Civil Tomo II Ed Legis, cita a Roberto Manuel Lopez Cabana “la indexación en el derecho argentino. Indexación de las deudas dinerarias, Jornadas Rosarinas, Buenos Aires, Edic Depalma 1979;
Luis Moisset de Esapnes, Ramón D. Pizarro, Carlos Vallespinos, “La indexación en el derecho argentino, Deudas de valor y dinerarias, Jornadas Rosarinas, Buenos Aires, Edic de Palma. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.41 debe ser)85 solo puede llevarse a cabo indexando el monto indemnizable desde que se produce hasta cuando se paga dicha indemnización. El daño sigue siendo el mismo cualquiera que sea la cantidad necesaria para su reparación. La indexación es la fórmula económica que permite conservar el valor del dinero en el tiempo para resarcir los efectos nocivos de la depreciación monetaria.
En lo que toca a la responsabilidad civil, vemos cómo es posible, que el valor monetario del monto indemnizable fluctúe por la desvalorización de la moneda con que se le paga a la víctima su indemnización. La indexación no es un perjuicio, sino el mismo daño en la expresión numérica actualizada para que no pierda poder adquisitivo. La reparación se indexa para permitirle a la víctima obtener la indemnización del daño que sufrió a valores actualizados y no, para indemnizar un daño diferente86.
En el caso que nos ocupa, visto está que estamos frente a una obligación de indemnizar cuyo monto debe ser indexado. No obstante, la suma de $26.706.908 a la que condenará el Tribunal, que es el monto indemnizable de los daños probados por la parte convocante que cubre el valor de las reparaciones que deben realizarse para normalizar las afectaciones causadas a consecuencia de los incumplimientos de la Convocada, será indexada pero solo a partir de la fecha de realización del dictamen pericial aportado con la demanda, dado que a ese momento se hizo la cuantificación de lo que valdría la reparación de las zonas comunes afectadas.
Es posible que el valor de la condena resulte insuficiente por cuenta de que las cotizaciones que sirvieron de base hayan quedado incompletas o se hayan modificado los conceptos a partir de los cuales se calcularon, no obstante, son variables que no fueron acreditadas y por ende no pueden ser objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal.
La actualización o indexación que ha decretado se hará hasta la fecha de expedición del Laudo conforme a la siguiente formula: VA = VH [IPC Final / IPC Inicial] Aplicados a la fórmula señalada los valores correspondientes y tomando en cuenta el IPC que, como se sabe, al ser un indicador económico del orden nacional tiene el carácter de hecho notorio exento de prueba, el resultado es el siguiente: 85 Así lo establece el artículo 16 de la Ley 446 de 1998: “Dentro de cualquier proceso que se surta ante la Administración de Justicia, la valoración de daños irrogados a las personas y a las cosas, atenderá los principios reparación integral y equidad y observará los criterios técnicos actuariales” 86 Tamayo Jaramillo Javier: Tratado de Responsabilidad Civil tomo II Ed Legis p.708 LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.42 VA = VH ($$26.706.908) x [IPC Final (111,4187) / IPC Inicial (105,48)88] En consecuencia, la suma actualizada que deberá ser pagada por el extremo Convocado a favor del extremo Convocante es $28.208.348,7.
En este sentido prosperarán las Pretensiones Segunda Consecuencial y Tercera Consecuencial. Finalmente, al tenor de la Pretensión Cuarta Consecuencial, se condenará a la Convocada a pagar la suma de $28.208.348,7. antes indicada, a más tardar dentro de los diez (10) siguientes a la ejecutoria del Laudo, fecha a partir de la cual se generarán intereses moratorios a la tasa más alta legal vigente.
V. DEL JURAMENTO ESTIMATORIO La Convocante formuló juramento estimatorio de sus pretensiones por valor de $64.063.869. Dado que dicha juramentación no fue objetada por la contraparte y teniendo en cuenta que el Tribunal no evidencia temeridad, mala fe o colusión en su formulación, no se impondrá ninguna de las condenas establecidas en el artículo 206 del Código General del Proceso.
Si bien no se accedió a la totalidad de la indemnización perseguida, ello no fue por culpa del Demandante, sino por la valoración que el Tribunal hizo de las pruebas y de la causación del daño, donde no encontró acreditado un perjuicio específico ni la necesidad de indexar la condena. Luego, siguiendo el precedente fijado por la sentencia C- 157 de 2013, que supeditó las sanciones del artículo 206 del C.G.P a un factor subjetivo de temeridad o falta de diligencia del actor, no hay razón probatoria para imponer sanción alguna.
VI. COSTAS Como la Demanda prosperó parcialmente, se hace pertinente realizar una condena en costas. Así las cosas, de conformidad con el artículo 365 numeral 5 del Código General del Proceso, se impondrán las costas del proceso a MGT MANAGEMENT S.A.S, pero en proporción del 90%. 87 IPC vigente para el mes anterior a la expedición del Laudo. 88 IPC vigente para diciembre de 2020, fecha de elaboración del Dictamen Pericial LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.43 Por lo anterior, la condena en costas a cargo de la Convocada será liquidada de la siguiente manera: CONCEPTO MONTO Honorarios PATRICIA ZULETA GARCÍA (con IVA) $2.477.655 Honorarios MARÍA FERNANDA NAVAS HERRERA (no causó IVA) $2.082.075 Honorarios MARÍA PATRICIA LONDOÑO JADAD (no causó IVA) $2.082.075 Honorarios secretario (no causó IVA) $1.041.038 Gastos del Centro de arbitraje (con IVA) $1.238.835 Gastos $100.000 TOTAL $9.021.678 El monto antes indicado deberá asumirlo MGT MANAGEMENT S.A.S en un porcentaje del 90%, cifra que asciende a $8.119.510,2.
No se realizará ninguna compensación pues no está acreditado que la Convocada haya reembolsado los honorarios y gastos con la Convocante pagó a su nombre. En cuanto a las agencias en derecho a favor de la Convocante, el Tribunal considera razonable fijarlas en $3.200.000, tomando en cuenta las reglas del artículo 5 del Acuerdo PSAA16-10554 de 2016 del Consejo Superior Judicatura.
En resumidas cuentas, el valor total de las costas y agencias en derecho a cargo de MGT MANAGEMENT S.A.S y a favor de EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL, ascienden a la suma de $11.319.510, 2 y así se declarará en la Parte Resolutiva. VII. DECISIÓN Por las razones expuestas en las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia por autoridad de la ley:
RESUELVE
Primero. DECLARAR a la sociedad MGT MANAGEMENT S.A.S, en su condición de propietaria del inmueble ubicado en la Calle 120 # 62ª-15, LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.44 Apartamento 102 del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL-, civilmente responsable por los perjuicios materiales, directos e indirectos, causados a la Demandante en razón a los daños ocurridos en las zonas comunes del EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL, por las razones expuestas en la parte motiva.
Segundo. DECLARAR no probadas las excepciones denominadas “Ausencia requisitos de forma sobre la relación legal imputada por el convocante frente a la responsabilidad civil pretendida”; “Ausencia de Responsabilidad Civil”;”Obligación legal y contractual de la copropiedad para preservar las estructuras del edificio - culpa exclusiva del convocante”; ”Inexistencia de Responsabilidad Contractual”;
“Existencia de las afectaciones estructurales desde antes de la adquisición del inmueble 102 por la sociedad convocada” y “Genérica”, por las razones expuestas en la parte motiva. Tercero. CODENAR a MGT MANAGEMENT S.A.S a pagar en favor de EDIFICIO MONTEVERDE TORRE 2- PROPIEDAD HORIZONTAL dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de este Laudo, la suma de $28.208.348,7, que se encuentra debidamente actualizada, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de este Laudo.
Vencido el término anterior sin que se produzca el pago, MGT MANAGEMENT S.A.S deberá, adicionalmente, reconocer y pagar intereses moratorios a la tasa máxima legal. Cuarto. CONDENAR en costas y agencias en derecho a la Convocada, MGT MANAGEMENTE S.A.S, por la suma de $11.319.510,2 conforme a lo señalado en la parte motiva del presente Laudo.
Esta suma deberá ser cancelada dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión. Quinto. Declarar causado el cincuenta por ciento (50%) correspondiente al saldo de los honorarios señalados y el IVA correspondiente de los Árbitros y del Secretario por lo que se ordena realizar el pago del saldo en poder de la Presidente, quien procederá a rendir cuentas de las sumas puestas a su disposición para los gastos de funcionamiento del Tribunal.
Sexto. Informar sobre la expedición de este Laudo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. LAUDO ARBITRAL EDIFICIO MONTEVERDE VS MGT MANAGEMENT S.A.S Bogotá., 1 de febrero de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá P.45 Séptimo. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley, y que se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Octavo. Esta providencia quedó notificada en audiencia. Cúmplase, Patricia Zuleta García Presidente María Patricia Londoño Jadad María Fernanda Navas Herrera Árbitro Árbitro Juan Luis Palacio Puerta Secretario