Juracy Costa Reis Y Oscar Mauricio Bernal Gomez vs Constructora Marsil S.A.S.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 1 TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. LAUDO ARBITRAL Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de marzo de dos mil diecisiete (2.017) Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal Arbitral a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso instaurado para dirimir las controversias entre JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ, parte convocante, y CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S., parte Convocada, relacionadas con el Contrato de opción para firmar promesa de compraventa del Proyecto Bifamiliar Pinos de Turingia, suscrito el 16 de diciembre de 2013.

ANTECEDENTES 1. PARTES Y SUS APODERADOS La Parte Convocante en este proceso está integrada por JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ, personas naturales, mayores de edad, domiciliados y residentes en la ciudad de Bogotá D.C., personas TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 2 representadas judicialmente en este proceso arbitral por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por éste Tribunal.

La Parte Convocada en este proceso es la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S., sociedad por acciones simplificada, constituida mediante documento privado de 22 de marzo de 2013, domiciliada en la ciudad de Bogotá, representada por la señora Fanny María Sierra Salgado, según consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal obrante a folios 13 a 16 del cuaderno principal, la cual no se hizo representar judicialmente en el presente trámite arbitral.

2. EL CONTRATO ORIGEN DE LAS CONTROVERSIAS Las diferencias sometidas a conocimiento y decisión de este Tribunal se derivan del Contrato de opción para firmar promesa de compraventa del Proyecto Bifamiliar Pinos de Turingia, suscrito el 16 de diciembre de 2013; celebrado entre JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ, y CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S.

3. EL PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que sirve de fundamento al proceso, se encuentra contenido en la cláusula décima tercera contenida en el Contrato de opción para firmar promesa de compraventa del Proyecto Bifamiliar Pinos de Turingia, suscrito el 16 de diciembre de 2013 obrante a folios 2 a 4 del cuaderno de Pruebas No. 1 que a su tenor señala: “CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA.- Cláusula compromisoria: Toda controversia o diferencia relativa a éste contrato, a su ejecución o liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento integrado por un árbitro único, por el Centro de Arbitraje, Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal se sujetará en su funcionamiento a las disposiciones legales, al reglamento adoptado por el centro mencionado, funcionará allí y el Árbitro resolverá las diferencias en derecho”.

4. EL TRÁMITE DEL PROCESO 4.1. La demanda arbitral La demanda junto con todos sus anexos fue presentada el 3 de mayo de 2016, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. 4.2. La designación del árbitro único El Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá en desarrollo de las disposiciones legales correspondientes y del pacto arbitral, invitó a las Partes a la designación de árbitro por sorteo público, designando como árbitro único a la Doctora LAURA MARCELA RUEDA ORDOÑEZ, quien aceptó oportunamente su nombramiento, obrante a folio 59 del cuaderno principal. 4.3.

Instalación del Tribunal Arbitral, medida cautelar y notificación de la demanda. El catorce (14) de junio de 2016, se llevó a cabo la audiencia de instalación del Tribunal, oportunidad en la que se nombró como secretaria a la Doctora Margoth Perdomo Rodríguez, quien posteriormente aceptó tal designación y tomó posesión del cargo. Adicionalmente, el Tribunal admitió la demanda arbitral, ordenó correr el traslado correspondiente a la Parte Convocada, reconoció personería al apoderado de la Parte Convocante, solicitó la prestación de caución equivalente al 20% del valor de las pretensiones para responder por las costas y perjuicios derivados de la práctica de las medidas cautelares.

En esta misma fecha se fijó el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá como sede del Tribunal y de su secretaría1. El diecisiete (17) de agosto de 2016, el Tribunal decretó la medida cautelar correspondiente al embargo del inmueble denunciado como propiedad 1 Folios 132 a 136 del Cuaderno Principal TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 4 de la parte convocada CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S., ubicado en la Carrera 103 C No. 152 -39, casa No. 1 barrio Turingia de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. lote 11, manzana 8 de la Urbanización Turingia 3, identificado bajo el número de folio de matrícula inmobiliaria 50N- 20754147 de la oficina de instrumentos públicos de Bogotá Norte Alinderada2.

El día diecinueve (19) de agosto de 2016, por secretaria se procedió a enviar a la parte Convocada a la dirección electrónica de notificación judicial reportado en el Certificado de Existencia y Representación Legal, y a las direcciones electrónicas suministradas por la parte Convocante mediante Auto No. 1 de catorce (14) de junio de 2016, a través de correo electrónico certificado, la comunicación por medio de la cual se le informó la existencia del proceso, su naturaleza y la fecha de la providencia a ser notificada, previniéndolo para que compareciera a la sede de la secretaria dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha de su entrega, con el objeto de recibir notificación personal de dicha providencia. Mediante certificación de diecinueve (19) de agosto de 2016, el iniciador recepcionó acuse de recibo de la comunicación descrita en el numeral anterior, en la dirección electrónica de notificación judicial reportado en el Certificado de Existencia y Representación Legal de la parte Convocada.

Conforme a lo establecido en el Artículo 292 del Código General del Proceso, por secretaría, el día treinta y uno (31) de agosto de 2016, a través de correo electrónico certificado remitido a la dirección electrónica de notificación judicial reportado en el Certificado de Existencia y Representación Legal, y a las direcciones electrónicas suministradas por la parte Convocante mediante Auto No. 1 de catorce (14) de junio de 2016, se realizó la notificación por aviso a la parte Convocada, del auto mediante el cual se admitió la demanda en el presente trámite arbitral, acompañándolo de la copia informal de la providencia notificada, advirtiéndole que esta notificación se considerará surtida al finalizar el día siguiente al de la entrega de este aviso y señalando que dispondría de tres 2 Folios 150 a 151 del Cuaderno Principal TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 5 días para retirar de esta secretaría, la copia de la demanda y sus anexos, vencidos los cuales comenzará a contarse el respectivo traslado.

Mediante certificación de treinta y uno (31) de agosto de 2016, el iniciador recepcionó acuse de recibo de la notificación por aviso, en la dirección electrónica de notificación judicial reportado en el Certificado de Existencia y Representación Legal de la parte Convocada. Conforme al término establecido en el Artículo 292 del Código General del Proceso, la notificación del Auto Admisorio de la demanda fue surtida al finalizar el día siguiente de la entrega del aviso en el lugar de destino, el día 1º de septiembre de 2016.

Según el término otorgado en el auto Admisorio de la demanda, en concordancia con el artículo 292 del Código General del Proceso, el término de traslado dio inicio el día seis (6) de septiembre de 2016 y terminó el día tres (3) de octubre de 2016, sin que la parte Convocada hubiera presentado contestación de la demanda3. 4.4. Audiencia de conciliación y fijación de honorarios El cuatro (4) de noviembre de 2016 se realizó la audiencia de conciliación, la cual fue declarada fracasada por la inasistencia de la Parte Convocada, procediéndose a fijar por parte del Tribunal las sumas por concepto de honorarios del árbitro único y de la Secretaria, así como el monto correspondiente a gastos de administración y otros gastos, a cargo de las partes4.

Sumas canceladas en su totalidad por la Parte Convocante. 4.5. Primera Audiencia de Trámite El dos (2) de diciembre de 2016 se inició la Primera Audiencia de Trámite5 en la que luego de dar lectura al pacto arbitral y a las cuestiones sometidas a arbitraje, el Tribunal asumió competencia para tramitar el litigio sometido a su conocimiento.

En esta misma audiencia, siguiendo el trámite previsto en la Ley, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por la Parte Convocante y se dio por terminada la primera audiencia de trámite. 3 Folios 153 a 169 del Cuaderno Principal 4 Folios 174 a 179 del Cuaderno Principal 5 Folios 181 a 186 del Cuaderno Principal TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 6 4.6.

Pruebas del trámite arbitral Las pruebas decretadas se practicaron de la siguiente manera: Pruebas Documentales Se ordenó tener como pruebas documentales con el valor que la ley les asigna todos los elementos documentales reseñados por la parte convocante en su escrito de demanda principal. Interrogatorio de Parte Se decretó la practica del interrogatorio de parte para llevarse a cabo el veintitrés (23) de enero de 2017, al cual no asistió el representante legal de la Parte Convocada6. 4.7.

Alegatos de Conclusión Mediante Auto de fecha primero (1º) de febrero de 2017, el Tribunal fijó fecha y hora para audiencia de alegatos de conclusión7. El veintiuno (21) de febrero de 2017 se surtió la audiencia de alegatos de conclusión, en la que el apoderado de la Parte Convocante formuló sus planteamientos finales y entregó un memorial con el resumen de los mismos, los cuales hacen parte del expediente8. 4.8.

Término de duración del Proceso El término de duración del presente proceso por mandato de la Ley 1563 de 2012, es de seis meses, como quiera que las partes no pactaron nada distinto al respecto, y su computó se inició a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, es decir el dos (2) de diciembre de dos mil dieciséis 6 Folios 190 a 191 del Cuaderno Principal. 7 Folios 192 a 195 del Cuaderno Principal 8 Folios 199 a 203 del Cuaderno Principal.

II. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Mediante escrito radicado el tres (3) de mayo de 2016, la Parte Convocante presentó la demanda arbitral, formulando las siguientes pretensiones: TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 8 TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 9

2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Los hechos que sustentan las pretensiones de la demanda son los especificados en los folios 2 a 4 del Cuaderno Principal. TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 10 TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 11

3. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La Parte Convocada no presentó escrito de contestación de la demanda. III. CONSIDERACIONES

1. PRESUPUESTOS PROCESALES Antes de entrar a resolver el fondo de la controversia, el Tribunal procederá a hacer un análisis de los presupuestos procesales en los siguientes términos: TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 12 1.1.

Competencia del Tribunal Tal como se indicó en el Auto de asunción de competencia proferido dentro de la Primera Audiencia de Trámite, cuando las partes suscribieron el contrato de “Opción para firmar promesa de compraventa”, incluyeron en la condición décima tercera, la cláusula compromisoria, de la cual se desprende la intención inequívoca de los contratantes de derogar la justicia ordinaria para que sea un tribunal arbitral integrado por un árbitro único el competente para resolver las controversias que del mismo pudieran surgir.

De manera pues, que se da en el presente asunto el presupuesto constitucional de habilitación del árbitro para asumir con carácter temporal facultades jurisdiccionales a efectos de decidir la controversia, y por lo tanto, este Tribunal es competente por el factor subjetivo. Por otra parte, desde el punto de vista objetivo, es decir la materia objeto de controversia, encuentra el Tribunal que todas las pretensiones de la demanda comportan asuntos completamente disponibles, por lo que son transigibles y por supuesto arbitrables.

Lo que lleva a concluir que el Tribunal también es competente por el factor objetivo. Así las cosas, no cabe duda que este Tribunal es el juez competente para resolver la controversia que se ha planteado. 1.2. Capacidad para ser parte En relación con este punto, basta concluir que la parte demandante está integrada por dos personas naturales que tienen plena capacidad de disponer de sus derechos y de comparecer por sí mismas al proceso en los términos de los artículos 53 y 54 del Código General del Proceso.

En lo que respecta a la parte demandada, se trata de una persona jurídica legalmente constituida mediante documento privado de fecha 22 de marzo de 2013, inscrita el 1 de abril de 2013 bajo el número 01718195 del libro IX, de acuerdo con el Certificado de existencia y representación que se aportó al TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 13 proceso y que obra en los folios 11 a 16 del cuaderno principal del expediente, por lo que en los mismos términos de los artículos antes mencionados, también tiene la facultad de ser parte.

La existencia y representación legal está debidamente acreditada y tiene capacidad para transigir. Así las cosas este segundo presupuesto procesal se encuentra cumplido. 1.3. La Capacidad para Comparecer en Juicio La parte demandante compareció al proceso por conducto de apoderado judicial, debidamente acreditado, y por ende con capacidad procesal.

(Véase poder que obra a folio 9 del cuaderno principal del expediente). En cuanto a la parte demandada, ésta no contestó la demanda a pesar de haber sido debidamente notificada por lo que tiene plena aplicación lo previsto en el artículo 97 del Código General del Proceso, punto sobre el cual el Tribunal se referirá más adelante en detalle.

En consecuencia, se cumple con este tercer presupuesto procesal. 1.4. La Demanda en Forma Tal como se indicó al momento de admitir la demanda, ésta cumple con los requisitos formales previstos en la ley procesal, por lo que el Tribunal encuentra que este presupuesto procesal también se encuentra cumplido. Además de los presupuestos procesales ya mencionados, el Tribunal Arbitral encuentra que: • La cláusula compromisoria se haya debidamente acreditada, cumple plenamente sus efectos y el árbitro principal así como su suplente, fueron seleccionados de conformidad con lo establecido en la misma, cumpliendo los trámites legales para el efecto, aceptando oportunamente y asumiendo el cargo en debida forma; así mismo se designó la Secretaria del Tribunal.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 14 • No existe causa de nulidad que invalide lo actuado. • El proceso arbitral se adelantó con estricta sujeción al Estatuto Arbitral y al Código General del Proceso, y en lo que se refiere al funcionamiento a lo previsto en el Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, respetando el debido proceso y dando plenas garantías a las partes; en este momento se han agotado sus etapas y es preciso proferir el Laudo arbitral.

Por lo tanto, el Tribunal se encuentra plenamente habilitado para entrar a resolver sobre el fondo de las controversias planteadas por las partes.

2. LA INACTIVIDAD DE LA PARTE DEMANDADA Es importante hacer una mención frente a la falta de contestación de la demanda por parte de CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. a pesar de que el día treinta y uno (31) de agosto de dos mil dieciséis (2016) se le remitió por correo electrónico certificado el aviso del auto admisorio de la demanda de que trata el artículo 292 del Código General del Proceso, notificación que quedó surtida el día primero (01) de septiembre de dos mil dieciséis (2016) fecha siguiente a la recepción del correo certificada por la firma Certimail (véase constancia de entrega de la comunicación, que obra en el folio 168 del cuaderno principal del expediente).

Conforme a lo previsto en el Estatuto Arbitral, la sociedad demandada contó con un término de veinte (20) días a partir del día siguiente de la notificación por aviso, para pronunciarse sobre la demanda arbitral presentada por JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ y, una vez llegado el término señalado, no hubo ningún pronunciamiento de su parte.

De acuerdo con el artículo 97 del Código General del Proceso, la falta de contestación tiene como grave consecuencia para el demandado, que hará presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 15 demanda, aspecto sobre el cual hizo especial mención el apoderado de la parte demandante en sus alegatos de conclusión. Ahora bien, cabe indicar que para que ésta presunción de confesión aplique, la ley procesal previó algunos requisitos contenidos principalmente en el artículo 191 del Código General del Proceso que establece que serán: “hechos que produzcan consecuencias jurídicas adversas al confesante y favorezcan a la parte contraria”.

En el presente caso, aquellos hechos que revelan un incumplimiento por parte de CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. evidentemente generan consecuencias adversas para ella y favorecen las pretensiones invocadas por la parte demandante. Sumado a lo anterior, la confesión debe recaer sobre hechos respecto de los cuales la ley no exija otro medio de prueba, versar sobre hechos personales del confesante o de los que deba tener conocimiento y debe estar probada.

Conforme lo indicado, el Tribunal tendrá en cuenta esta presunción de veracidad de los hechos de la demanda, al momento de analizar la prosperidad o no de cada una de las pretensiones invocadas en la misma, acatando por supuesto los requisitos de la confesión ya indicados. Adicionalmente, la inactividad del demandando también tiene otra grave consecuencia en su contra y es que el artículo 205 del Código General del Proceso prevé la confesión presunta en caso de inasistencia del citado al interrogatorio de parte, situación que también se presentó en el caso que nos ocupa, pues no obstante que el convocado fue citado en debida forma a la mencionada diligencia y que se le concedió un término de tres (3) días para que justificara su inasistencia9, esto nunca sucedió. En consecuencia, se presumirán ciertos los hechos susceptibles de prueba de confesión sobre los cuales versen las preguntas asertivas admisibles contenidas en el interrogatorio escrito. 9 Ver Acta No. 7 de fecha 23 de enero de 2017 y Acta No. 8 de 1 de febrero de 2017.

Mediante memorial de fecha dieciséis (16) de enero de dos mil diecisiete (2017), que obra en el folio 187 del cuaderno principal del expediente, el apoderado de la parte convocante aportó en sobre cerrado el interrogatorio que debía absolver la convocada. El artículo 205 del actual Código General del Proceso, abolió la calificación del cuestionario que no se responde cuando el citado no comparece; sin embargo, como quiera que la consecuencia legal de la inasistencia a la audiencia es justamente una presunción de veracidad de las preguntas asertivas susceptibles de confesión, el Tribunal hará referencia al referido cuestionario así: Este consta de doce (12) preguntas, de las cuales, salvo la pregunta No.1, las once (11) preguntas restantes están formuladas de manera asertiva, éstas son admisibles y los hechos sobre los cuales versan, son susceptibles de prueba de confesión, de acuerdo con los requisitos previstos en el artículo 191 del Código General del Proceso.

3. LA CONTROVERSIA A RESOLVER Teniendo en cuenta que la sociedad demandada no hizo uso de su derecho de defensa al guardar silencio dentro del término para contestar la demanda, la controversia queda delimitada en el marco de las pretensiones de la misma y se concreta en determinar si el contrato de opción para firmar promesa de compraventa de la casa uno (1) en el proyecto “Bifamiliar Pinos de Turingia” fue incumplido por la “SOCIEDAD” o contratante CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. y, si como consecuencia de dicho incumplimiento, procede ordenar su resolución con la devolución de las sumas pagadas por el “BENEFICIARIO” contratista, con sus respectivos intereses y con el cobro de la cláusula penal pactada en el contrato.

4. EL CONTRATO El contrato que origina esta controversia es un contrato de opción, por medio del cual la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. se obligó para con los señores JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ, los beneficiarios, a preferirlos en el momento en el cual la sociedad decidiera y pudiera vender la casa uno (1) del Bifamiliar Pinos de Turingia, ubicada en la carrera 103 C No. 152 – 39 Barrio Turingia de la ciudad de Bogotá, lote 11, manzana B de la urbanización Turingia 3.

Obra dentro del expediente (folios 2 a 5 del cuaderno de pruebas) el documento contentivo del contrato suscrito el día dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2013), que contiene una anotación en el parágrafo final del mismo donde se indica que el contrato fue firmado el catorce (14) de febrero de dos mil trece (2013) pero que fue firmado nuevamente debido a que los beneficiarios extraviaron el inicial.

De igual manera, se allegaron al proceso el recibo original suscrito por la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. del valor cancelado por los beneficiarios como separación de la mencionada casa 1, así como el de la primera cuota extraordinaria cancelada por los demandantes, de fecha once (11) y dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2013) respectivamente.

También se aportaron los comprobantes originales de consignación por parte de los beneficiarios a favor de la sociedad, de las dieciocho (18) cuotas en que se dividió la cuota inicial y el comprobante de consignación del valor adicional pagado por los demandantes a favor de la constructora demandada, pruebas todas que acreditan suficientemente la existencia del contrato objeto de controversia.

Las obligaciones que emanan para las partes, provienen del contrato de opción celebrado; por lo tanto, la relación obligacional se va a regir por lo establecido en el mismo, por lo que se procederá a identificar sus características y normas aplicables. El contrato celebrado se rige conforme su mismo tenor, por los artículos 23 de la Ley 51 de 1918 y 862 del Código de Comercio.

La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso. Si la opción no estuviere sometida a un término o a una condición será́ ineficaz. La condición se tendrá ́ por fallida si tardare más de un año en cumplirse. Las partes pueden ampliar o restringir este plazo”. Por su parte el artículo 862 del Código de Comercio consagra:

ARTÍCULO 862. <PACTO DE PREFERENCIA>. El pacto de preferencia, o sea aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para la conclusión de un contrato posterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que dicho tercero proponga, será obligatorio.

El pacto de preferencia no podrá estipularse por un término superior a un año. Si la preferencia se concede en favor de quien esté ejecutando a virtud de contrato una explotación económica determinada, el anterior plazo se contará a partir de la expiración del término del contrato en ejecución. Todo plazo superior a un año quedará reducido, de derecho, al máximo legal”.

De acuerdo con lo anterior, el contrato objeto de esta controversia, es un contrato nominado, consensual, bilateral, en donde queda al arbitrio de una de las partes ejercer un derecho, realizar una prestación o adquirir una cosa. En este caso, la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. debía preferir a los beneficiarios demandantes en la firma del contrato de promesa de venta de la casa uno (1) del Bifamiliar Pinos de Turingia, ubicada en la carrera 103 C No. 152 – 39 Barrio Turingia de la ciudad de Bogotá, lote 11, manzana B de la urbanización Turingia 3, dentro del término de doce (12) meses contados a partir de la firma del contrato (Cláusula tercera.- “Surgimiento de la opción”).

TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 19 Normalmente el contrato de opción antecede a otro que para el presente caso es la promesa de compraventa (Cláusula Octava.- “Proyecto de negocio jurídico formulado al destinatario”) y como todo acto jurídico, la opción debe reunir los requisitos generales de capacidad de las partes, consentimiento de las mismas libre de error, fuerza o dolo; causa y objeto lícitos. 4.1.

Las partes del Contrato Por una parte se encuentra la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. identificada con el Nit. 900.604.650-5 representada legalmente por MARIA ELICENIA SILVA MONTAYO, en su calidad de contratante que para efectos del contrato se denominó LA SOCIEDAD y que dentro de este proceso es la parte demandada. Por la otra, son los señores JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ, en su calidad de BENEFICIARIOS y que dentro de éste proceso integran la parte demandante. 4.2.

Las obligaciones de las partes De la SOCIEDAD: De acuerdo con la cláusula PRIMERA del contrato, la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. se obligó con los beneficiarios a preferirlos en el momento en que ella decidiera y pudiera vender la casa uno del bifamiliar Pinos de Turingia. Conforme la cláusula TERCERA del contrato, el término de duración de la opción privilegiada a favor del BENEFICIARIO es de doce (12) meses contados a partir de la firma del contrato.

En la cláusula CUARTA, se previó que la SOCIEDAD debía dar aviso escrito al BENEFICIARIO, de la decisión de realizar la promesa de compraventa del TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 20 inmueble por haber logrado la documentación legal requerida para dicho proceso.

De los BENEFICIARIOS: Conforme la cláusula SEGUNDA del contrato, el valor por el que suscribiría la promesa es de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES ($255.000.000) de los cuales los beneficiarios debían entregar como cuota inicial la suma de SETENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($76.500.000) y para ello se pactó un valor inicial de separación, una cuota extraordinaria y dieciocho (18) instalamentos hasta completar la suma total.

De acuerdo con la cláusula OCTAVA, se dejó previsto que la opción contiene una propuesta de negocio al BENEFICIARIO que consiste en la adquisición de la casa uno (1) del Bifamiliar Pinos de Turingia que la SOCIEDAD se compromete a construir. Agrega que la aceptación de la oferta por parte del BENEFICIARIO implica la obligación para éste de suscribir en el futuro el contrato de promesa de compraventa, una vez reciba la notificación que le envíe la SOCIEDAD.

5. EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LOS BENEFICIARIOS. Como se indicó en el punto relativo a la descripción de las obligaciones de las partes en el contrato base de ésta controversia, los señores JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ se comprometieron a pagar el valor de la cuota inicial en la forma y plazo acordados en el contrato, de igual manera se obligaron a firmar la promesa de venta, tan pronto la SOCIEDAD les enviara el aviso escrito de que trata la cláusula cuarta del contrato.

Conforme las pruebas documentales allegadas al proceso, se concluye que los demandantes cumplieron con el compromiso adquirido en la medida que aportaron los recibos de pago originales y los comprobantes de las consignaciones efectuadas a favor de la SOCIEDAD, así: TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 21 • Recibo original suscrito por la representante legal de la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. por valor de $8.000.000 de fecha 11 de diciembre de 2013 por concepto de separación. • Recibo original suscrito por la representante legal de la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. por valor de $40.000.000 de fecha 16 de diciembre de 2013 por concepto de cuota extraordinaria pactada en la cláusula segunda del contrato. • 18 comprobantes de consignación de Bancolombia en la cuenta No. 63995713982 a nombre de CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S., efectuados por el señor Oscar Mauricio Bernal, cada uno por valor de $1.583.383 de fechas: 17 de febrero de 2014, 25 de marzo de 2014, 14 de abril de 2014, 12 de mayo de 2014, 03 de junio de 2014, 01 de julio de 2014, 15 de agosto de 2014, 12 de septiembre de 2014, 15 de octubre de 2014, 18 de noviembre de 2014, 17 de diciembre de 2014, 16 de enero de 2015, 16 de febrero de 2015, 16 de marzo de 2015, 15 de abril de 2015, 19 de mayo de 2015, 17 de junio de 2015 y 17 de julio de 2015. • Comprobante de consignación de Bancolombia por valor de $40.000.000 de fecha 15 de septiembre de 2015, como cuota extraordinaria adicional a la cuota inicial y en abono al saldo pactado en la cláusula segunda del contrato de opción. Adicionalmente tal como se indicó líneas atrás, en virtud de lo previsto en el artículo 97 del Código General del Proceso, ante el no ejercicio del legítimo derecho de defensa que tenía la demandada contestando la demanda, se presumen como ciertos los hechos en ella contenidos, susceptibles de confesión. De conformidad con lo anterior, el hecho 3.5. de la demanda se encuentra en la referida situación así: TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 22 • Hecho 3.5.

“Los Convocantes cumplieron cabal y puntualmente con el cronograma de pagos de la cuota inicial pactada en la suma de SETENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($76.500.000) m.l., como consta en los comprobantes de consignación adjuntos 3.5. Con el fin de aliviar la cargas crediticias, el día 15 de septiembre de 2015, los convocantes efectuaron un pago adicional por la suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS m.l completando así un abono total de CIENTO DIECISÉIS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS ($116.499.994.oo) m.l.” De lo anterior se concluye, que aunque ya está demostrado el cumplimiento de los demandantes con la prueba documental que obra en el expediente, se ratifica esta situación con la presunción de veracidad del hecho transcrito, esto es, que los demandantes cumplieron el cronograma de pagos de la cuota inicial de setenta y seis millones quinientos mil pesos ($76.500.000) acordado en el contrato y que hicieron un pago adicional de 40 millones de pesos ($40.000.000).

En adición a lo dicho, de las preguntas contenidas en el cuestionario escrito para ser absuelto en el interrogatorio de parte, se presumen confesados los hechos sobre los que versan la pregunta No. 4 relacionada con los pagos recibidos por la constructora y la pregunta No. 5 relativa al cumplimiento de todas las obligaciones a cargo de los convocantes.

En conclusión, por lo hasta aquí expuesto el Tribunal encuentra acreditado en el proceso, que los BENEFICIARIOS cumplieron el contrato de opción y que no obstante haber efectuado el pago completo de la cuota inicial y un pago adicional del saldo total, la SOCIEDAD no les permitió firmar la promesa de compraventa. TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 23 6.

El INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. – PRIMERA PRETENSIÓN DE LA DEMANDA (4.1.) La primera pretensión de la demanda instaurada por JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ está encaminada a que el Tribunal declare que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. incumplió el contrato de opción suscrito entre ellos.

Tratándose de un contrato de opción, quedaba al arbitrio de la SOCIEDAD convocada realizar la prestación consistente en firmar el contrato de promesa de venta de la casa uno (1) del Bifamiliar Pinos de Turingia, ubicada en la carrera 103 C No. 152 – 39 Barrio Turingia de la ciudad de Bogotá, lote 11, manzana B de la urbanización Turingia 3, con los BENEFICIARIOS, convocantes.

Ahora bien, conforme lo ordena el artículo 23 de la ley 51 de 1918 que regula este tipo de contratos, la opción debe estar sometida a un término o a una condición so pena de ser ineficaz; y en el presente asunto la opción de firmar la promesa se sometió a un término de doce (12) meses contados a partir de la firma del contrato (Cláusula tercera.- “Surgimiento de la opción”) el cual era susceptible de ampliarse por dos (2) meses más, pero siempre que se enviara comunicación escrita en tal sentido a los BENEFICIARIOS.

(Cláusula Quinta.- “Ampliación del término de preferencia”). Como causales de terminación de la opción, el contrato previó las siguientes: 1. El mutuo acuerdo de las partes. 2. Que el proyecto no pudiere ser concluido o tuviere que ser suspendido. En los términos del mencionado artículo 23 de la ley 51 de 1918, “la opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso…”.

Lo que significa que llegado el término de doce (12) meses pactado en el contrato (diciembre de 2014), la SOCIEDAD constructora estaba en la obligación de firmar la promesa de compraventa con los BENEFICIARIOS aquí convocantes, pues este era su compromiso, el cual quedó descrito TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 24 claramente no solo en el nombre del contrato, sino también en las cláusulas primera y octava del mismo.

Ahora bien, el Tribunal encuentra que no había operado ninguno de los eventos previstos de terminación pues, para que esta se diera, debía mediar o el acuerdo de las partes, o un documento contractual que determinara que el proyecto no pudo ser concluido o que fue suspendido; por el contrario dentro de las pruebas que obran en el expediente, se encuentra a folio 21 del cuaderno de pruebas, una comunicación sin fecha suscrita por la representante legal principal de la SOCIEDAD constructora, señora Fanny María Sierra Salgado, en donde manifiesta a los BENEFICIARIOS que da respuesta a una comunicación de abril de 2016, en la cual, contrario a un aviso de terminación de la opción, está ofreciendo disculpas por la demora en la entrega de la casa, informa que la misma está en proceso de terminados (lo que es un indicio de que con posterioridad a abril de 2016 o en ese mismo mes, no estaba suspendido el proyecto y que sí podía ser concluido) y donde adicionalmente está manifestando de manera expresa su intención de hacer entrega de la casa en los siguientes términos: “le pedimos un poco de paciencia para entregarle la casa de acuerdo a las especificaciones estipuladas en la opción de compra.

Esperamos que su respuesta sea positiva”. Advierte el Tribunal que habiéndose vencido el término previsto para que la SOCIEDAD constructora cumpliera con su prestación de firmar el contrato de promesa con los BENEFICIARIOS, y no obstante que éstos efectuaron el pago de la cuota inicial en su totalidad conforme los plazos acordados en la opción y hasta una cuota extraordinaria adicional, la SOCIEDAD nunca firmó la promesa, ni dio el aviso de que trata la cláusula cuarta del contrato, lo que necesariamente se traduce en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Así las cosas, como quiera que la sociedad convocada tuvo la oportunidad procesal de intervenir y ejercer su derecho de defensa y contradicción en el presente trámite y no lo hizo; como ya se indicó líneas atrás, en esta situación el legislador procesal (Artículos 97 y 205 del Código General del Proceso) previó graves consecuencias en su contra que se concretan en TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 25 tener por ciertos los hechos susceptibles de confesión de la demanda y los de las preguntas asertivas formuladas en el cuestionario escrito presentado por el apoderado de la convocante con antelación al interrogatorio de parte.

En virtud de lo anterior, se presumen ciertos los hechos 3.6, 3.7 y 3.9 de la demanda, en donde la parte demandante afirma que la convocada ha dado a entender que el negocio se encuentra aceptado y que los convocantes tienen el derecho a celebrar la promesa de compraventa y la escritura pública de compraventa sobre la casa objeto de este proceso, que la constructora remitió a los convocantes comunicación de fecha 29 de abril de 2016 en donde manifiesta expresamente su voluntad de entregar el inmueble reconociendo a los convocantes como los beneficiarios de la opción de compra y que desde el mes de septiembre de 2015, los convocantes se encuentran pendientes de que la convocada cumpla sus obligaciones.

Adicionalmente, se presumen como ciertos los hechos contenidos en las preguntas asertivas susceptibles de confesión del interrogatorio escrito presentado por el apoderado de la parte convocante, así: • Pregunta No. 6. Que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. incumplió el contrato de opción suscrito el 16 de diciembre de 2013. • Pregunta No. 7.

Que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. se encuentra en mora de cumplir con el contrato de opción suscrito el 16 de diciembre de 2013. • Pregunta No. 8. Que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. se encuentra en mora de suscribir el contrato de promesa de compraventa sobre la casa ubicada en la carrera 103 C No. 152 – 39 barrio Turingia de Bogotá DC, lote No. 11, manzana 8 de la urbanización Turingia 3, con los convocantes.

Que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. adeuda a los convocantes a título de pena la suma de tres millones ochocientos veinticinco mil pesos ($3.825.000) conforme lo acordado en la cláusula novena del contrato de opción. • Pregunta No. 11. Que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. adeudaba a los convocantes a la fecha de presentación de la demanda la suma de ciento ochenta y cinco millones ochocientos setenta y ocho mil seiscientos cincuenta y nueve pesos ($185.878.659) por concepto de capital, intereses y cláusula penal. • Pregunta No. 12.

Que la CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. se encuentra en mora de transferir en venta el inmueble objeto del contrato de opción. Lo anterior conlleva a la prosperidad de la primera pretensión invocada en la demanda.

7. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y SUS EFECTOS - PRETENSIONES SEGUNDA (4.2.) y TERCERA (4.3 literales a, b y c) DE LA DEMANDA. Solicita el demandante que como consecuencia del incumplimiento de la convocada, se ordene la resolución del contrato con la respectiva devolución de las sumas pagadas por los convocantes por concepto de cuota inicial y cuota extraordinaria, más los intereses moratorios de dicha suma a la tasa máxima legal vigente desde la fecha en que se entregó el dinero hasta el día en que se verifique el pago y que se condene al pago de la cláusula penal pactada en el contrato.

A efectos de proceder a analizar la prosperidad de éstas pretensiones. El Tribunal hará unas consideraciones previas. TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 27 7.1.

La Resolución del Contrato El artículo 1546 del Código Civil señala que los contratos bilaterales llevan envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado y agrega que, en tal caso, el otro contratante puede pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

En el presente asunto los BENEFICIARIOS convocantes, en su condición de contratantes cumplidos pretenden que se declare la resolución del contrato. Para que un contrato pueda resolverse o terminarse como se predica en el presente asunto, la Corte Suprema de Justicia en Casación del 27 de enero de 198110, ha señalado los siguientes presupuestos: “a) Existencia de un contrato bilateral válido; b) Incumplimiento del demandado, total o parcial, de las obligaciones que para él generó el pacto, porque en eso consiste la realización de la condición tácita; y c) Que el demandante, por su parte, haya cumplido los deberes que le impone la convención, o cuando menos que se haya allanado a cumplirlos en la forma y tiempo debidos”.

En el presente asunto, tal como se dejó expuesto en los numerales anteriores, han quedado completamente demostrados los citados presupuestos para que el Tribunal pueda declarar la resolución del contrato de opción celebrado, por lo que se declarará la prosperidad de la segunda pretensión. 10 CORTE SUPREMA DE JUSTICA, Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha 27 de enero de 1981, Mp.

Humberto Murcia Ballén. TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 28 7.2. Efectos de la Resolución La declaratoria de resolución de un contrato se traduce en que éste se extingue y produce efectos retroactivos, por lo que se suspenden los efectos futuros del mismo, el que incumplió el contrato debe indemnizar a la otra parte y se da la devolución de las prestaciones recibidas y sus frutos.

En virtud de lo anterior, y como quiera que se acreditó el incumplimiento de la sociedad convocada y el cumplimiento de los convocantes, lo que conlleva a la declaratoria de resolución del contrato solicitada por éstos últimos, el contrato de opción se extingue y deben volver las cosas al estado anterior, de manera que la sociedad convocada deberá devolver las sumas pagadas por los convocantes, esto es la suma de CIENTO DIECISÉIS MILLONES CUATROSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS ($116.499.994) que corresponden al valor de la cuota inicial y la cuota extraordinaria pagada por los BENEFICIARIOS.

Adicionalmente el contrato de opción en la cláusula novena dejó previsto que: “Si cualquiera de las partes incumple, pagará a la otra a título de cláusula penal, el equivalente al 5% del valor de la cuota inicial estipulada en la cláusula segunda, suma esta que será exigible ejecutivamente desde la misma fecha de suscripción de éste contrato, sin necesidad de requerimientos o de constitución en mora a lo cual renuncia el BENEFICIARIO a favor de la SOCIEDAD, y con la sola afirmación del incumplimiento (…)”.

De manera que también en virtud de la resolución del contrato por el incumplimiento de la sociedad convocada, hay lugar a reconocer a favor de los convocantes el pago de la cláusula penal en cuantía del 5% del valor de la cuota inicial esto es la suma de TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS ($3.825.000). Así las cosas, el Tribunal declarará la prosperidad de la pretensión 4.3. de la demanda en sus literales a y c. TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 29 7.3.

Los intereses de mora Solicita el demandante en el literal b de la pretensión 4.3 de la demanda que sobre la suma a devolver a favor de los BENEFICIARIOS se reconozcan intereses de mora a la tasa máxima legal desde el 10 de diciembre de 2013, que corresponde a la fecha del primer pago, hasta el día en que el pago se verifique. Sin embargo, advierte el Tribunal que al solicitar intereses de mora, se debe tener en cuenta lo establecido por el artículo 1608 del Código Civil, el cual dicta lo siguiente: “ARTICULO 1608. <MORA DEL DEUDOR>.

El deudor está en mora: 1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. 2o.) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla. 3o.) En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor”.

(Resaltado fuera de texto). El interés moratorio, se reconoce a título de sanción por el retardo en el pago, y se aplica una vez se haya vencido el respectivo plazo pactado. La actividad de las constructoras es considerada como mercantil conforme el artículo 20 del Código de Comercio, por lo que debe darse aplicación al artículo 884 del mismo código sobre el pago de la mora: “Cuando en los negocios mercantiles haya de pagarse réditos de un capital, sin que se especifique por convenio el interés, éste será el bancario corriente; si las partes no han estipulado el interés moratorio, será equivalente a una y media veces del bancario corriente y en cuanto sobrepase cualquiera de estos montos el acreedor perderá todos los intereses, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 72 de la Ley 45 de 1990.

Por su parte, la ley 45 de 1990, en su artículo 65, contempla: “Causación de intereses de mora en las obligaciones dinerarias. En las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella. Toda suma que se cobre al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento del plazo de una obligación dineraria se tendrá como interés de mora, cualquiera sea su denominación”.

Lo anterior significa que mal haría el Tribunal en reconocer intereses de mora sobre el capital pagado por los beneficiarios, desde el momento mismo del pago de cada cuota, pues contractualmente la constructora tenía doce meses para cumplir con el compromiso adquirido con la opción, es decir para firmar la promesa de compraventa, por lo que la obligación de devolver sumas de dinero a favor de los demandantes nació solo después del 16 de diciembre de 2014.

En conclusión, el Tribunal considera que la mora solo se constituye a partir del día siguiente al vencimiento del plazo estipulado, esto es a partir del 17 de diciembre de 2014, por lo que los intereses se causarán desde dicha fecha. Por lo anterior, el cálculo de los intereses de mora hasta la fecha efectiva del laudo queda de la siguiente manera: TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 31 A partir del laudo se seguirán causando intereses de mora hasta la fecha efectiva del pago.

Por las razones expuestas, prospera parcialmente la pretensión 4.3. literal b. de la demanda, en la medida que los intereses de mora no se calcularán desde el 10 de diciembre de 2013, sino desde la fecha en que se constituyó en mora la sociedad demandada, esto es, al día siguiente del vencimiento del término previsto en la opción, es decir el día 17 de diciembre de 2014.

IV. JURAMENTO ESTIMATORIO El artículo 206 del Código General del Proceso contempla en primer lugar una exoneración de la carga de la prueba del demandante en el monto de sus perjuicios, siempre que la contraparte no objete el monto estimado en la DEMANDANTE DEMANDADO CAPITAL Fecha IBC TASA DE INTERÉS DIARIA DÍAS TASA DE INTERES MORATORIO INTERES MORATORIO 17 de diciembre a 31 de diciembre de 2014 0,1917 0,000487287739 15 0,000730932 $ 1.277.302,92 ene-‐15 0,1921 0,000488220412 31 0,000732331 $ 2.644.811,89 feb-‐15 0,1921 0,000488220412 28 0,000732331 $ 2.388.862,35 mar-‐15 0,1921 0,000488220412 31 0,000732331 $ 2.644.811,89 abr-‐15 0,1937 0,000491947987 30 0,000737922 $ 2.579.037,19 may-‐15 0,1937 0,000491947987 31 0,000737922 $ 2.665.005,09 jun-‐15 0,1937 0,000491947987 30 0,000737922 $ 2.579.037,19 jul-‐15 0,1926 0,000489385815 31 0,000734079 $ 2.651.125,17 ago-‐15 0,1926 0,000489385815 31 0,000734079 $ 2.651.125,17 sep-‐15 0,1926 0,000489385815 30 0,000734079 $ 2.565.605,00 oct-‐15 0,1933 0,000491016560 31 0,000736525 $ 2.659.959,32 nov-‐15 0,1933 0,000491016560 30 0,000736525 $ 2.574.154,18 dic-‐15 0,1933 0,000491016560 31 0,000736525 $ 2.659.959,32 ene-‐16 0,1968 0,000499156004 31 0,000748734 $ 2.704.052,72 feb-‐16 0,1968 0,000499156004 29 0,000748734 $ 2.529.597,71 mar-‐16 0,1968 0,000499156004 31 0,000748734 $ 2.704.052,72 abr-‐16 0,2054 0,000519055391 30 0,000778583 $ 2.721.147,75 may-‐16 0,2054 0,000519055391 31 0,000778583 $ 2.811.852,67 jun-‐16 0,2054 0,000519055391 30 0,000778583 $ 2.721.147,75 jul-‐16 0,2134 0,000537439748 31 0,000806160 $ 2.911.445,33 ago-‐16 0,2134 0,000537439748 31 0,000806160 $ 2.911.445,33 sep-‐16 0,2134 0,000537439748 30 0,000806160 $ 2.817.527,74 oct-‐16 0,2199 0,000552288256 31 0,000828432 $ 2.991.883,40 nov-‐16 0,2199 0,000552288256 30 0,000828432 $ 2.895.371,03 dic-‐16 0,2199 0,000552288256 31 0,000828432 $ 2.991.883,40 ene-‐17 0,2234 0,000560250959 31 0,000840376 $ 3.035.019,35 feb-‐17 0,2234 0,000560250959 28 0,000840376 $ 2.741.307,80 1 de marzo a 24 de marzo de 2017 0,2054 0,000519055391 24 0,000778583 $ 2.176.918,20 TOTAL JURACY COSTA REIS Y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. $ 116.499.994,00 $74.205.449,59 TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 32 demanda, y en segundo lugar, establece una sanción por dos eventos a saber (i) el exceso en la estimación de los perjuicios y (ii) la falta total prueba en relación con los mismos.

Revisada la demanda, el Tribunal encuentra que la estimación efectuada por la parte convocante quedó demostrada en el proceso a través de la prueba documental aportada, y adicionalmente el monto no fue objetado por la parte convocada, por lo que no se da ninguno de los presupuestos que daría lugar a la aplicación de la sanción prevista en la norma.

V. MEDIDAS CAUTELARES Mediante Auto de fecha diecisiete (17) de agosto de dos mil dieciséis (2016), el Tribunal, previa constitución y pago de la caución por parte de la convocante, decretó como medida cautelar a su favor: “El embargo del inmueble denunciado como propiedad de la parte convocada CONSTRUCTORA MARSIL SAS ubicado en la Carrera 103 C No. 152 – 3, casa No. 1 barrio turingia de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. lote 11, manzana 8 de la urbanización Turingia 3, identificado bajo el número de folio de matrícula inmobiliaria 50N20754147 de la oficina de instrumentos públicos de Bogotá Norte Alinderada”.

Por secretaría se libró oficio con destino a la oficina de instrumentos públicos de Bogotá Norte, quien en dos oportunidades (17 de noviembre de 2016 y 28 de enero de 2017) lo devolvió por falta de requisitos de forma, quedando el oficio en manos del apoderado de la convocante, para que tramitara su respectivo registro, situación que a la fecha del presente laudo no ha sido confirmada.

El inciso final del artículo 32 del Estatuto Arbitral señala lo siguiente: “Si el tribunal omitiere el levantamiento de las medidas cautelares, la medida caducará automáticamente transcurridos tres (3) meses desde la ejecutoria del laudo o de la providencia que decida definitivamente TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 33 el recurso de anulación. El registrador o a quien le corresponda, a solicitud de parte, procederá a cancelarla” De manera pues, que en virtud de lo previsto en el estatuto arbitral y como quiera que al proferir el laudo el Tribunal cesa en sus funciones, este ordenará el levantamiento de la medida cautelar de embargo ordenada.

En consecuencia por secretaría se remitirá nuevamente oficio a la oficina de instrumentos públicos de Bogotá Norte, comunicando el levantamiento de la medida. VI. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO – PRETENSIÓN

4.5. DE LA DEMANDA. Debido a que las pretensiones de la demanda arbitral presentada por JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ prosperaron y solo se aclara el alcance en una de ellas, tal como lo ordena el artículo 365 del Código General del Proceso, se procederá a condenar en costas a la sociedad CONTRUCTORA MARSIL S.A.S. Se fija pues como suma a retribuir por agencias en derecho una tercera parte de los honorarios del Árbitro, esto es el valor de: DOS MILLONES NOVENTA Y UN MIL CIENTO TREINTA Y CUATRO PESOS MCTE ($2.091.134).

Puesto que los honorarios y gastos del Tribunal fueron cancelados en su totalidad por la parte demandante, de conformidad con el penúltimo inciso del artículo 27 del Estatuto Arbitral, las costas a cargo de la parte demandada incluirán las expensas pendientes de reembolso. Por lo anterior, para efectos de ésta condena la parte convocada deberá cancelar a título de costas el valor total de los honorarios de árbitro y secretaria, gastos de funcionamiento y administración del Centro de Arbitraje y otros gastos decretados y pagados por la demandante, es decir la suma de: DOCE MILLONES SETESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS OCHO PESOS ($12.746.808) más IVA del 16% sobre los honorarios del árbitro y del Centro es decir la suma de UN MILLON TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 34 QUINIENTOS CINCO MIL SEISCIENTOS DIECISIETE PESOS ($1.505.617).

Para un total de CATORCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO PESOS ($14.252.425). Sobre el 50% de este valor, es decir la suma de SIETE MILLONES CIENTO VEINTISEIS MIL DOSCIENTOS DOCE ($7.126.212) que correspondía al porcentaje a cargo del demandado, se causarán intereses de mora a la tasa más alta autorizada desde el día siguiente al vencimiento del plazo para consignar, esto es el día 23 de noviembre de 2016, hasta el momento de su cancelación. En consecuencia, la liquidación de costas y agencias en derecho corresponden a la suma de DIECISÉIS MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y NUEVE PESOS ($16.343.559).

VII. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Arbitral integrado para resolver las diferencias surgidas entre JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ por una parte, y por la otra, CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S., administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de ley, y en cumplimiento de la misión encomendada por los compromitentes para tal fin,

RESUELVE

PRIMERO: Declarar que entre JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ de una parte y CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S de la otra, se celebró contrato de “opción para firmar promesa de compraventa”, sobre el inmueble casa No. 1 del proyecto Bifamiliar Pinos de Turingia, ubicada en la carrera 103 C No. 152 – 39 barrio Turingia de la ciudad de Bogotá, lote 11, manzana B de la urbanización Turingia 3, el día 16 de diciembre de 2013.

SEGUNDO: Declarar que la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. incumplió el contrato de “opción para firmar promesa de compraventa” descrito en el TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 35 numeral anterior, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO: Declarar la resolución del contrato de “opción para firmar promesa de compraventa” celebrado entre JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ de una parte y CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. de la otra, como consecuencia del incumplimiento de la sociedad convocada CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S.

CUARTO: Condenar a la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. identificada con el Nit. 900.604.650-5 a pagar a favor de JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ la suma de CIENTO DIECISÉIS MILLONES CUATROSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS ($116.499.994), correspondiente al valor cancelado por los convocantes por concepto de cuota inicial y cuota extraordinaria.

QUINTO: Condenar a la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. identificada con el Nit. 900.604.650-5 a pagar a favor de JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ la suma de SETENTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE PESOS CON CINCUENTA Y NUEVE CENTAVOS MCTE ($74.205.449,59) por concepto de intereses de mora sobre la suma indicada en el punto anterior, calculados desde que se hizo exigible la obligación, esto es el día 17 de diciembre de 2014, hasta la fecha del presente laudo y los cuales se seguirán causando hasta la fecha de pago efectivo.

SEXTO: Condenar a la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. identificada con el Nit. 900.604.650-5 a pagar a favor de JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ la suma de TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS ($3.825.000) correspondiente a la cláusula penal pactada en la cláusula novena del contrato.

SÉPTIMO: Condenar en costas y agencias en derecho a la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. identificada con el Nit. 900.604.650-5, en la suma de DIECISÉIS MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 36 CINCUENTA Y NUEVE PESOS ($16.343.559) por las razones expuestas en la parte motiva de ésta providencia.

OCTAVO: Condenar a la sociedad CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. identificada con el Nit. 900.604.650-5 a pagar a favor de JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ la suma de SETECIENTOS DIECISEIS MIL SETECIENTOS TREINTA Y TRES PESOS ($716.733) por concepto de intereses de mora sobre el 50% de los honorarios y gastos del Tribunal a cargo de la convocada y pagados por la convocante, calculados desde el día siguiente al vencimiento del plazo para consignar, esto es el día 23 de noviembre de 2016, hasta el momento del laudo y los cuales se seguirán causando hasta la fecha de pago efectivo.

NOVENO: Ordenar el levantamiento de la medida cautelar consistente en el embargo del inmueble de propiedad de la parte convocada CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ubicado en la Carrera 103 C No. 152 – 3, casa No. 1 barrio Turingia de la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. lote 11, manzana 8 de la urbanización Turingia 3, identificado bajo el número de folio de matrícula inmobiliaria 50N20754147 de la oficina de instrumentos públicos de Bogotá Norte Alinderada, por las razones expuestas en la parte motiva de ésta providencia.

DÉCIMO: En virtud de lo anterior, se ordena librar oficio con destino a la oficina de instrumentos públicos de Bogotá Norte, comunicándole el levantamiento de la medida descrito en el numeral noveno para que proceda a su cancelación en el folio de matrícula inmobiliaria 50N- 20754147.

DÉCIMO PRIMERO: Declarar causado el saldo de los honorarios del Árbitro y de la Secretaria, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes.

DÉCIMO SEGUNDO: Ordenar la liquidación final y si a ello hubiere lugar, la devolución de las sumas no utilizadas de la partida “gastos”.

DÉCIMO TERCERO: Ordenar la expedición de copias auténticas de este laudo, con las constancias de ley y con destino a cada una de las partes. TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 37 DÉCIMO CUARTO: Ordenar el archivo del expediente en el Centro de Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición Cámara de Comercio de Bogotá, en aplicación al artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, a partir de la ejecutoria del laudo o de la providencia que decida el Recurso de Anulación si fuere el caso.

La anterior decisión se notifica en audiencia. LAURA MARCELA RUEDA ORDOÑEZ Árbitro Único MARGOTH PERDOMO RODRÍGUEZ Secretaria Tribunal TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 38 ÍNDICE I.

ANTECEDENTES 1. PARTES Y SUS APODERADOS

2. EL CONTRATO ORIGEN DE LAS CONTROVERSIAS

3. EL PACTO ARBITRAL

4. EL TRÁMITE DEL PROCESO 4.1. La demanda arbitral 4.2. La designación del árbitro único 4.3. Instalación del Tribunal Arbitral, medida cautelar y notificación de la demanda. 4.4. Audiencia de conciliación y fijación de honorarios 4.5. Primera Audiencia de Trámite 4.6. Pruebas del trámite arbitral 4.7. Alegatos de Conclusión 4.8.

Término de duración del Proceso II. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA

2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA

3. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA III. CONSIDERACIONES

1. PRESUPUESTOS PROCESALES 1.1. Competencia del Tribunal 1.2. Capacidad para ser parte 1.3. La Capacidad para Comparecer en Juicio 1.4. La Demanda en Forma

2. LA INACTIVIDAD DE LA PARTE DEMANDADA 2.1. Calificación de las preguntas del cuestionario escrito formulado por el apoderado de los convocantes, que debía absolver el representante legal de la convocada en el interrogatorio de parte.

3. LA CONTROVERSIA A RESOLVER TRIBUNAL ARBITRAL DE JURACY COSTA REIS y OSCAR MAURICIO BERNAL GÓMEZ CONTRA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. ______________________________________________________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Laudo Pág. 39

4. EL CONTRATO 4.1. Las partes del Contrato 4.2. Las obligaciones de las partes

5. EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LOS BENEFICIARIOS. 20 6. El INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA CONSTRUCTORA MARSIL S.A.S. – PRIMERA PRETENSIÓN DE LA DEMANDA (4.1.)

7. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO Y SUS EFECTOS - PRETENSIONES SEGUNDA (4.2.) y TERCERA (4.3 literales a, b y c) DE LA DEMANDA. 7.1. La Resolución del Contrato 7.2. Efectos de la Resolución 7.3. Los intereses de mora IV. JURAMENTO ESTIMATORIO V. MEDIDAS CAUTELARES VI. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO – PRETENSIÓN

4.5. DE LA DEMANDA. VII. PARTE RESOLUTIVA

Juracy Costa Reis Y Oscar Mauricio Bernal Gomez vs. Constructora Marsil S.A.S.

RESUELVE