Maria Del Carmen Vargas Vargas vs Constructora Las Galias S.A.S

1 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS Parte Convocante v. CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. Parte Convocada _______________________________________________________________________ LAUDO ARBITRAL _______________________________________________________________________ Árbitro único: JULIO A. ROBERTO NIETO JESSICA ANDREA VARGAS FERRUCHO Secretaria del Tribunal Bogotá D.C. diecinueve (19) de julio de 2024 2 I.

ANTECEDENTES 1. Partes procesales a) Parte Convocante La parte convocante es la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS identificada con la cédula de ciudadanía 51.618.028. de Bogotá. b) Parte Convocada CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S., con NIT. 80016163-4 y con domicilio principal en la ciudad de Bogotá D.C., representada legalmente por el señor DANIEL SÁNCHEZ PRIETO identificado con cédula de ciudadanía número 10266522, sociedad constituida Por Escritura Pública No. 2594 del 12 de mayo de 1992 de Notaría 4 de Manizales (Caldas), inscrito en esta Cámara de Comercio el 23 de diciembre de 2010, con el No. 01439212 del Libro IX, según consta en el certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente. 2.

Pacto arbitral Las controversias tienen como fundamento el contrato de Promesa de compraventa para vivienda de interés social (VIS) de Constructora Las Galias S.A.S., apartamento 08-110 en el conjunto residencial ALTAVISTA EL MIRADOR,1 celebrado entre MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS, de una parte, y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S., de la otra- La demanda presentada ante el Tribunal Arbitral se sustenta en el pacto arbitral incluido en la cláusula decima cuarta del señalado contrato, la cual establece: 1 Expediente, Cuaderno de Pruebas, Documento No.1.

Rotulado: “001_ANEXOS_DEMANDA”, Folio 17. 3 “CLAUSULA COMPROMISORIA: Las diferencias que ocurrieren entre cualquiera de las partes que forma el presente documento, serán sometidas a la decisión de un tribunal de arbitramento que se sujetará al reglamento de arbitraje nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y en lo no previsto por éste se aplicará la ley 1563 de 2012, o la que la modifique o sustituya, Tribunal que decidirá en derecho.

Así mismo cualquier diferencia que surja entre los firmantes de este documento y la sociedad constructora Las Galias S.A., quien es fideicomitente responsable del proyecto y constructora del inmueble, es decir, el productor del bien, así como entre ésta sociedad, Constructora Las Galias S.A., y los firmantes del presente documento, se someterán a un tribunal arbitral de acuerdo a las reglas normas señaladas anteriormente en esta cláusula.

Lo previo, en virtud de la obligación legal prevista en el artículo 5 de la Ley 1480 de 2011, que establece la sociedad entre el productor y proveedor del bien, en concordancia con el artículo 118 de la ley 1563 de 2012, que permite el arbitraje en relaciones de consumo, la presente cláusula la hemos leído los firmantes del presente documento y voluntariamente hemos decidido aceptarla y suscribirla, entendiendo que con esta cláusula se deroga la jurisdicción ordinaria, pudiendo generarse costos adicionales para acudir a la justicia arbitral. 3.

Trámite de integración del tribunal 1. El 22 de junio de 2023, la parte Convocante, actuando en nombre y representación propia, presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.2 2. El 11 de julio de 2023, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, le comunicó al Árbitro Julio A. Roberto Nieto su designación como árbitro único del proceso, efectuada mediante sorteo público3. 3.

Dentro del término previsto para el efecto, al Árbitro único Julio Roberto Nieto aceptó el cargo y dio pleno cumplimiento al deber de información previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012 y el Reglamento,4 sin objeción alguna de las partes. 4. El Tribunal se instaló debidamente el 17 de agosto de 2023, audiencia en la cual se designó como Secretaria a Jessica Andrea Vargas Ferrucho; se reconoció personería a la doctora GABRIELA DEL MAR MANTILLA MUÑOZ, como apoderada de la parte convocada; se inadmitió la demanda a fin de que, en el plazo de cinco 2 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 1.

Rotulado: “001_demanda_CAMARA_COMERCIO” 3 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 6. Rotulado: “010_Notificacion_designacion_Roberto_20230711” 4 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 12. Rotulado: “012_Respuesta_designacion_Roberto_20230718”. 4 días fuera subsanada; y se resolvió la solicitud de nulidad presentada por la parte Convocada.5 Dichas decisiones no fueron objetadas por las partes. 5.

La Secretaria Jessica Andrea Vargas Ferrucho aceptó el cargo y dio pleno cumplimiento al deber de información previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012 y el Reglamento, sin objeción alguna de las partes. 6. El 25 de agosto de 2023, dentro del plazo señalado en el Auto No. 2 de 17 de agosto de 2023, la parte convocante remitió oportunamente escrito de subsanación de la demanda. 7.

El 29 de agosto de 2023, se posesionó como Secretaria Jessica Andrea Vargas Ferrucho6. 4. Trámite arbitral 1. El día 31 de agosto de 2023, mediante Auto 3 el Tribunal admitió la demanda arbitral subsanada y ordenó notificar personalmente a CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. del auto admisorio de la demanda y correr traslado de esta y sus anexos por el término de veinte días7. 2.

El 1 de septiembre de 2023, se notificó personalmente del auto admisorio de la demanda a CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. en los términos indicados por el Tribunal.8 3. El día 6 de septiembre de 2023, la apoderada de la parte Convocada presentó recurso de reposición contra el Auto 39, frente al cual, la parte Convocante tuvo oportunidad de pronunciarse10.

El recurso fue resuelto mediante Auto No. 4 de 19 de septiembre de 202311. 5 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 16. Rotulado: “016_Acta_de_instalacion_20230817”. 6 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 20. Rotulado: “020_ACTA_No_2_Posesión_secretaria_Tribunal_20230829”. 7 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 21.

Rotulado: “021_ACTA_No_3_AUTO_3_ADMISIÓN_DEMANDA_20230831” 8 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 23. Rotulado: “023_Correo_notificación_personal_Acta_3_Auto_3_20230901”. 9 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 26 Rotulado: “026_Correo_recurso_reposición_convocada_20230906”. 10 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 32, Rotulado: “032_Memorial_convocante_descorre_recurso_reposición_20230914” 11 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 33, Rotulado: 033_ACTA_No. 4_AUTO 4_RESUELVE_RECURSO_REPOSICIÓN_20230919 5 4.

El 18 de octubre de 2023, oportunamente, la apoderada de la parte convocada presentó escrito de contestación a la demanda, respecto de la cual manifestó su oposición a las pretensiones, formuló excepciones de mérito y solicitó el decreto de pruebas.12 El juramento estimatorio de la demanda no fue objetado. 5. En la misma fecha y dentro de la oportunidad prevista, la parte Convocada remitió demanda de reconvención en escrito separado13. 6.

El 20 de octubre de 2023, por medios electrónicos, se efectuó el traslado secretarial de las excepciones de mérito contenidas en la contestación de la demanda principal. 7. El 27 de octubre de 2023, dentro de la oportunidad legal, la parte Convocante envió escrito mediante el cual descorrió el traslado de las excepciones de mérito presentadas en la contestación de la demanda subsanada. 8.

El 17 de noviembre de 2023, mediante Auto No. 5, el Tribunal admitió la demanda de reconvención presentada por CONSTRUCTORA LA GALIAS S.A.S. y ordenó correr traslado de esta y sus anexos a MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS por el término de 20 días hábiles. 9. El 27 de noviembre de 2023, oportunamente, la parte convocada en reconvención presentó escrito de contestación a la demanda de reconvención, respecto de la cual manifestó su oposición a las pretensiones, formuló excepciones de mérito y solicitó el decreto de pruebas.14 El juramento estimatorio de la demanda de reconvención no fue objetado. 10.

El 1 de diciembre de 2023, por medios electrónicos, se efectuó el traslado secretarial de las excepciones de mérito contenidas en la contestación de la demanda de reconvención. El término concedido venció en silencio el día 11 de diciembre de 2023. 11. El 18 de enero de 2023, mediante Auto No. 6, el Tribunal efectuó un control de legalidad y fijó fecha y hora para llevar a cabo la primera audiencia de trámite.

Dichas decisiones no fueron objetadas. 12 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 36. Rotulado: “036_MEMORIAL_CONTESTACIÓN_DEMANDA_CONVOCADA_20231018” 13 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 38. Rotulado: 038_MEMORIAL_DEMANDA_RECONVENCIÓN_CONVOCADA_20231018”. 14 Expediente, Cuaderno Principal, Documento No. 45.

Rotulado: “045_MEMORIAL_CONVOCANTE_CONTESTACIÓN_DEMANDA_RECONVENCIÓN_20231127” 6 12. El 25 de enero de 2024, la apoderada de la parte Convocada presentó reforma de la demanda de reconvención con sus respectivos anexos y un memorial remisorio. Por lo anterior, mediante Auto No. 7 del 26 de enero de 2024, el Tribunal resolvió entre otras, aplazar la audiencia programada para esa fecha. 13.

El 8 de febrero de 2024, mediante Auto No. 8, el Tribunal admitió la reforma de la demanda de reconvención y ordenó correr traslado de esta y de sus anexos por el término de 20 días hábiles. 14. El 15 de febrero de 2024, por correo electrónico y dentro del plazo legal previsto, MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS remitió escrito de contestación de la reforma de la demanda de reconvención y el día dieciséis (16) de febrero del mismo año y dentro del plazo legal previsto fue reenviado a la apoderada de la parte Demandante en reconvención. 15.

El 19 de febrero de 2024, por correo electrónico, se efectuó el traslado secretarial de la contestación de la reforma de la demanda de reconvención. 16. El 26 de febrero de 2024, venció en silencio el término para pronunciarse sobre la contestación de la reforma de la demanda de reconvención. 17. El 8 de marzo de 2024, mediante Auto No. 9, el Tribunal efectuó un control de legalidad y fijo fecha y hora para llevar a cabo la primera audiencia de trámite.

Dichas decisiones no fueron objetadas. 18. El día 13 de marzo de 2024, mediante el uso de medios electrónicos, sesionó el Tribunal en la fecha y hora prevista para llevar a cabo la primera audiencia de trámite, no obstante, por inconvenientes en la conexión a la misma, la diligencia tuvo que suspenderse y fue reprogramada mediante Auto No. 10 del cinco (05) de abril de dos mil veinticuatro (2024), notificado a las partes el mismo día. 19.

El día 12 de abril de 2024, mediante el uso de medios electrónicos, se llevó a cabo la primera audiencia de trámite, en la cual, entre otras, el Tribunal resolvió su competencia para conocer y resolver la presente controversia, se refirió al término de duración del proceso; y, en firme la providencia, se pronunció sobre las pruebas solicitadas por las partes en las respectivas oportunidades procesales.

Ninguna de las providencias proferidas por el Tribunal sobre el asunto fue recurrida. 5. Término de duración del proceso De acuerdo con lo previsto en el artículo 2.44 del Reglamento del Centro, y teniendo en cuenta que las partes no señalaron el término de duración del proceso, se aplicará el 7 término previsto en la Ley, el cual es de seis (06) meses, contados a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite -artículo 10 de la Ley 1563 de 2012-, término al cual se adicionan los días en que el proceso esté suspendido o interrumpido con la limitación prevista en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012.

La primera audiencia de trámite finalizó el día doce (12) de abril de dos mil veinticuatro (2024), por lo cual, el término del trámite se extiende hasta el día doce (12) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) y la expedición del presente laudo se realiza de forma oportuna. II. PRESUPUESTOS PROCESALES 1. Capacidad para ser parte y comparecer al proceso Las partes que intervienen en el presente trámite son personas plenamente capaces y pueden concurrir al presente proceso a resolver sus diferencias.

La parte Convocante actuó en nombre y representación propios, circunstancia expresamente autorizada por el legislador. Sobre el particular, el artículo 73 del Código General del Proceso, establece: “Artículo 73. Derecho de postulación. Las personas que hayan de comparecer al proceso deberán hacerlo por conducto de abogado legalmente autorizado, excepto en los casos en que la ley permita su intervención directa”.

(Subrayado adicionado)- El artículo 117 de la Ley 1563 de 2012, de forma expresa habilita a las partes del trámite a concurrir al proceso sin necesidad de apoderado. “Artículo 117. Arbitraje social. Los centros de arbitraje deberán promover jornadas de arbitraje social para la prestación gratuita de servicios en resolución de controversias de hasta cuarenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (40 smlmv), sin perjuicio de que cada centro pueda prestar el servicio por cuantías superiores.

Este arbitraje podrá prestarse a través de procedimientos especiales, autorizados por el Ministerio de Justicia y del Derecho, breves y sumarios. En estos procesos las partes no requieren de apoderado, se llevarán por un solo árbitro y el centro de arbitraje cumplirá las funciones secretariales. Los centros tendrán lista de árbitros voluntarios y será escogido por las partes de dicha lista.

Cuando el arbitraje no pueda adelantarse por los árbitros de la referida lista, el centro sorteará de la lista general de árbitros del centro. El árbitro sorteado que se abstenga de aceptar el nombramiento, sin justa causa, será excluido de la lista de árbitros del respectivo centro. 8 Parágrafo. El Ministerio de Justicia y del Derecho expedirá la reglamentación a que haya lugar, en donde establezca el número mínimo de arbitrajes sociales gratuitos que cada centro debe adelantar en cada anualidad.

Los árbitros serán aceptados expresamente por las partes, y en ningún caso recibirán honorarios profesionales en los asuntos de arbitraje social”. (Subrayado adicionado) En concordancia con esta norma, el numeral 2 del artículo 28 del Decreto 196 de 1971 dispone que en aquellos procesos de mínima cuantía se podrá litigar en causa propia y sin necesidad de abogado inscrito.

“ARTÍCULO 28. Por excepción se podrá litigar en causa propia sin ser abogado inscrito, en los siguientes casos: 1. En ejercicio del derecho de petición y de las acciones públicas consagradas por la Constitución y las leyes. 2. En los procesos de mínima cuantía. 3. En las diligencias administrativas de conciliación y en los procesos de única instancia en materia laboral. 4.

En los actos de oposición en diligencias judiciales o administrativas, tales como secuestros, entrega o seguridad de bienes, posesión de minas u otros análogos. Pero la actuación judicial posterior a que dé lugar la oposición formulada en el momento de la diligencia deberá ser patrocinada por abogado inscrito, si así lo exige la ley. Los procesos de mínima cuantía, de acuerdo con lo previsto en el Código General del Proceso (art. 25). son aquellos que "versen sobre pretensiones patrimoniales que no excedan el equivalente a cuarenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (40 smlmv)".

La cuantía de la demanda inicial presentada es inferior a los cuarenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (40 smlmv), razón por la cual, se le dio el trámite de arbitraje social y se cumplen los supuestos normativos referidos para que la parte Convocante concurra al presente proceso en nombre propio y sin apoderado. Por otro lado, la parte Convocada estuvo debidamente representada mediante apoderada, a quien se reconoció personería para actuar, de conformidad con el poder que obra en el expediente. 9 2.

Demanda en forma Tanto la demanda arbitral inicial como la demanda de reconvención reformada fueron presentadas en la forma y oportunidades previstas en la norma y cumplen con los requisitos formales para ser estudiadas. 3. Competencia del Tribunal El artículo 116 de la Constitución Política autoriza a los particulares -transitoriamente- en la función de administrar justicia en condición de “árbitros”, habilitados por las partes para proferir fallos en derecho o en equidad.

La función jurisdiccional arbitral está regulada entonces, en primer lugar, en la constitución y la ley y, en segundo lugar, en las disposiciones que establecen las partes en el pacto arbitral que de forma directa regula la competencia del Tribunal. De acuerdo con lo señalado en el artículo 30 del Estatuto Arbitral Colombiano y en aplicación del principio competence competence, el Tribunal Arbitral es el único habilitado para decidir sobre su competencia y las eventuales objeciones a la misma.

De esta forma, al evaluar su competencia, el Tribunal debe establecer si existe una habilitación objetiva y subjetiva, y si se presentan cuestionamientos en torno a la existencia, validez, eficacia y oponibilidad del pacto arbitral. En relación con el factor subjetivo, como ya se señaló las personas que concurren al presente proceso son plenamente capaces, ejercieron su derecho de postulación en las formas previstas en la ley, y otorgaron válidamente su consentimiento para acudir a arbitraje, circunstancias que nunca fueron debatidas en el presente proceso.

En relación con el factor objetivo, se advierte que la controversia sometida a consideración del Tribunal es de libre disposición y transacción, se encuentra comprendida en el pacto arbitral celebrado por las partes, que en dicho pacto expresamente señalaron: “toda controversia o diferencia que surja en torno a la celebración, interpretación, cumplimiento, terminación o liquidación del presente contrato que no pueda solucionarse por los contratantes de mutuo acuerdo o mediante los mecanismos alternativos para la solución de controversias será sometida a la decisión de un Tribunal de arbitramento”; y ninguna de las partes ha planteado alguna excepción o cuestión dirigida a cuestionar la competencia del Tribunal, o la validez, existencia, oponibilidad del pacto arbitral.

En síntesis, teniendo en cuenta que el pacto arbitral de manera inequívoca contiene la voluntad y decisión de las partes de deferir la solución de sus diferencias a un Tribunal Arbitral, que no se advierte la existencia de ningún vicio en dicho pacto, y que ninguna de las partes ha objetado la celebración de la cláusula arbitral, está cumplido el presupuesto constitucional de la habilitación del Tribunal para asumir con carácter temporal facultades jurisdiccionales a efectos de decidir la controversia; razón por la 10 cual, tal como se concluyó en la primera audiencia de trámite, el Tribunal Arbitral se declara competente para conocer y decidir la controversia surgida entre las partes y planteada en la demanda principal y en la demanda de reconvención reformada.

III. ACÁPITE PROBATORIO 1. Pruebas decretadas Mediante Auto No. 11 de doce (12) de abril de dos mil veinticuatro (2024), el Tribunal decretó las siguientes pruebas: - Prueba documental: el conjunto de documentos aportados y relacionados así: • Por la parte convocante en la demanda inicial subsanada y en el escrito mediante el cual se descorrió el traslado de la excepción de mérito. • Por la parte Convocada y relacionados en la contestación de la demanda inicial subsanada. • Por la parte Convocante en reconvención relacionados en la demanda de reconvención reformada. • Por la parte Convocada en reconvención relacionados en la demanda de reconvención reformada.

Estas pruebas fueron decretadas sin perjuicio de la correspondiente valoración y apreciación de la prueba, que se efectúa en el presente laudo. - Declaración de parte: En los términos del inciso final del Artículo 191 del Código General del Proceso, en concordancia con el artículo 221 del mismo ordenamiento, se decretó la declaración de parte del representante legal de CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. - Interrogatorio de Parte: En los términos del artículo 198 y demás normas concordantes del Código General del Proceso, se decreta como prueba del proceso el interrogatorio de parte de la señora María del Carmen Vargas, para que en audiencia y bajo juramento, personalmente respondiera las preguntas que le formuló Constructora Las Galias S.A.S. 2.

Pruebas practicadas El Tribunal incorporó al proceso las siguientes pruebas decretadas: - Prueba documental: el conjunto de documento que fue decretado en la primera audiencia de trámite y que se relacionó en el acápite precedente; - Declaración de parte: la declaración de parte del representante legal de CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. fue practicada el día 7 de mayo de 2024, a 11 través del uso de medios virtuales.

Su declaración fue grabada y el vídeo y la transcripción incorporadas al expediente. La transcripción fue remitida directamente a las partes por secretaría. - Interrogatorio de Parte: El interrogatorio de parte de la señora María del Carmen Vargas fue practicado el día 7 de mayo de 2024, a través del uso de medios virtuales. El interrogatorio fue grabado y el vídeo y la transcripción incorporadas al expediente.

La transcripción fue remitida directamente a las partes por secretaría. IV. LA CONTROVERSIA Y LOS PROBLEMAS JURÍDICOS 1. Demanda Principal 1.1. Posición de la demandante principal a) Pretensiones de la demandante principal A continuación, se transcriben las pretensiones contenidas en el escrito de la demanda inicial, así: “PRETENSIONES PRIMERO: Que se declare que Constructora Las Galias S.A., incumplió y dio por terminado el contrato de compraventa de forma unilateral.

SEGUNDO: Como consecuencia se le ordene a la Constructora Las Galias S.A., a devolver la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE ($14.825.479) PESOS MCTE., que le retuvieron a la señora MARIA DEL CARMEN VARGAS como clausula penal del 15 %, del valor total del inmueble. TERCERO- Se condene a Constructora Las Galias S.A., a pagar a la demandante los intereses de mora. generados desde el día 28 de febrero de 2017 hasta el día en que culmine el proceso, teniendo en cuenta la tasa máxima legal permitida por la Superintendencia Financiera. – CUARTO: Se condene a Constructora Galias a pagar los daños morales y causados con la terminación unilateral de contrato.” b) Hechos que fundamentan las pretensiones La Parte Demandante presenta los siguientes hechos como fundamento de sus pretensiones: 12 “PRIMERO – El día 28 de febrero de 2017 celebre un contrato de compraventa de vivienda DE INTERES SOCIAL sobre planos, celebrado con CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., sobre el Apartamento 0110 torre 8, ubicado en el conjunto AltaVista el mirador, por un valor total de NOVENTA Y SEIS MILLONES TRECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS ($ 96.356.243) M/CTE.

SEGUNDO: Como consecuencia se pactó el pago de una cuota inicial de VEINTIOCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTAY SEIS MIL DOCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS ($ 28.956.243) M/cte., los cuales se pactaron serían pagados durante 23 cuotas mensuales de UN MILLÓN DE DOCIENTOS SETENTA MIL SETECIENTOS SETENTA PESOS ($1.270.770) M/CTE., TERCERO: Los pagos hechos por la parte actora para cumplir con lo pactado en el contrato en mención se dividieron así: • La primera cuota inició el día 02 de marzo del 2017 por la suma de UN MILLÓN DE PESOS ($ 1.000.000) M/CTE., las 21 cuotas restantes pagaderas los días 15 de cada mes, iniciando en el mes de abril de 2017 y terminando el mes de diciembre de 2018 y la última cuota por valor de $ 1.271.543 pagadera el 15 de enero de 2019. • Gastos de escrituración por valor de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS ($ 3.800.000) M/CTE • Una cuota extraordinaria que sin ninguna explicación me cobraron a través de una carta que me enviaron el 18 de febrero de 2019 por valor de TRECIENTOS SETENTA Y DOS MIL CUARENTA Y TRES PESOS ($ 372.043) M/CTE. la anotación, si no paga se entenderá que no quiere seguir con la negociación y se dará por terminado el contrato Todo esto para un gran total de TREINTA Y TRES MILLONES CIENTO VEINTIOCHO MIL DOCIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS ($ 33.128.286) M/CTE.

Nota* Todo lo anterior fue cancelado dentro del tiempo estipulado sin que hubiera ninguna mora de mi parte.

CUARTO: La constructora adelanto la fecha de escrituración en tres meses y 21 días a la fecha estipulada en la promesa de compraventa- en el numeral 6 del cuadro de resumen que dice: El haber adelantado esta fecha impidió que el banco tuviera el tiempo necesario para realizar el desembolso del crédito. Y en el numeral 7 del cuadro de resumen menciona: 13 QUINTO: El día 06 de febrero del año 2019 a las 8.47 am., por vía email, me enviaron una comunicación titulada ALISTAMIENTO ESCRITURACIÓN CONJUNTO CERRADO ALTAVISTA EL MIRADOR donde indicaban fecha para firma de escritura para el día 9 de marzo de 2019, a las 8.00 am, pero no mencionan la fecha de entrega del inmueble.

Pero si agregan la siguiente NOTA: EN CASO DE NO PRESENTARSE A LA FIRMA DE LA ESCRITURA SE HARA LA RESPECTIVA COMPARENCIA Y SE DARÁ POR ENTENDIDO QUE SE HACE TERMINACION DE CONTRATO.

SEXTO: En esta misma fecha contesté por vía email; Informando que no podía asistir a esa hora y fecha por lo que solicité cambio de fecha requiriendo una nueva citación que fuese enviada por medio físico a la dirección de mi domicilio.

SÉPTIMO: El E-mail indicaba que para la firma de la escritura es indispensable que se hayan firmado pagares, seguros y el formato de cobertura, con los créditos obtenidos por la caja social de ahorros como era mi caso.

OCTAVO: El Banco Caja Social confirma por escrito la aprobación del crédito el día 23 de abril de 2019, esto es un mes y 14 días después de la citación para la firma de escritura por vía E-Mail. Siendo este el motivo por el cual no se había podido firmar la escritura en la fecha arbitrariamente impuesta por correo electrónico NOVENO: La nueva citación para la firma de escrituras nunca llegó, por tanto, procedí a llamar a Constructora Las Galias S.A., para preguntar del por qué no me habían programado una nueva fecha para la firma de la escritura y la persona que contesto dijo que no me preocupara que era un preaviso que por ello se llamaba ALISTAMIENTO ESCRITURACIÓN, Que solo era para informar que la torre estaba siendo terminada, que cuando fuera la fecha exacta me lo harían saber por escrito, - esta ‘’nueva carta nunca llegó- Esto fue lo acordado en la promesa de compraventa:

DECIMO: Reza la CLAUSUA DECIMA del contrato de promesa de compraventa llamada OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA; las partes acuerdan que la escritura pública de compraventa sobre los inmuebles se otorgará en la fecha, hora y lugar señalado estipulados en el NUMERAL 6º. DEL CUADRO DE RESUMEN. Para el otorgamiento de la escritura CADA UNA DE LAS PARTES DE SE OBLIGA A PRESENTAR LOS CERTIFICADOS DE PAZ Y SALVO y demás documentos para el efecto, se hace constar de manera expresa que la prominente vendedora, podrá no otorgar la escritura pública a los compradores si no están a paz y salvo con ella por todo concepto, por el no otorgamiento de la escritura por no estar a paz y salvo- la vendedora podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato considerándose que ha habido incumplimiento de los 14 compradores, pudiendo en consecuencia la vendedora hacer efectiva la cláusula penal estipulada en el presente contrato,.

En caso de incumplimiento a la obligación de asistir en la fecha y hora pactada para la firma de la escritura no servirá como excusa la falta de conocimiento de la fecha de la carta de aprobación del crédito. PARAGRAFRO PRIMERO ( sobre la firma de la escritura) si llegado el día de la firma de la escritura la entidad crediticia aún no se hubiere pronunciado respecto a la aprobación del crédito solicitado por los compradores, la vendedora quedará facultada para dar por terminado en presente contrato o prorrogar el otorgamiento del instrumento de compraventa para los 15 días hábiles siguientes a la fecha inicialmente pactada, si las partes acordaran por escrito una prórroga diferente, tal convenio prevalecerá y un aves vencido, sin que se tuviere noticia de la entidad crediticia el presente contrato se entenderá terminado de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial o privada y la vendedora podrá disponer libremente del inmueble, restituyendo las sumas abonadas a cuenta del negocio sin acusación de intereses.

PARAGRAFO SEGUNDO. Para la firma de la escritura, los compradores deberán haber cumplido con todos los tramites adicionales que se requieren para el desembolso oportuno del crédito por parte de la entidad crediticia, como la firma de pagarés, constitución de seguros, apertura de cuentas y cualquier otro que se pudiere general. Que la prominente vendedora haya expedido el paz y salvo en donde conste que los prominentes compradores han cumplido oportunamente con los pagos pactados que se encuentren relacionados con el numeral 5º y numeral 10º. del cuadro de resumen DECIMO PRIMERO: Pese a lo evidente de la falta cometida por Constructora Las Galias, ejecutaron CLAUSULA DECIMA TERCERA.

CLAUSULA PENAL-.que establece: El incumplimiento de cualquiera de las partes de la totalidad o de alguna o algunas de las obligaciones derivadas del presente contrato, da derecho a aquella que hubiere incumplido o se hubiere allanado a cumplir las obligaciones a su cargo, para exigir inmediatamente a título de pena, a quien no cumplió o no se allanó a cumplir el pago de una suma equivalente al 15% del precio total estipulado en el numeral 4 del cuadro de resumen, suma esta que será exigible por vía ejecutiva al día siguiente a aquel en que debieron cumplirse las correspondientes prestaciones, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora, derechos estos a los cuales renuncian ambas partes en su reciproco beneficio.

Por el pago de la pena no se extingue la obligación principal, la cual podrá ser exigida separadamente. El contratante que hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir sus obligaciones, podrá demandar en caso de que el otro no cumpla o no se allane a cumplir lo que le corresponde, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo.

En ambos casos juntamente con el cumplimiento o la resolución, tendrá derecho el contratante cumplido a pedir el pago de la pena y la 15 indemnización de los perjuicios pertinentes, tal como lo permiten los artículos 870 del Código de Comercio y 1548 y 1600 del Código Civil, en el evento de demandarse la resolución del contrato por el incumplimiento o mora de los compradores, la vendedora podrá retener la suma pactada como cláusula penal, de las sumas ya recibidas como anticipo en ejecución de este contrato, e imputarla al valor de dicha cláusula penal.

DECIMO SEGUNDO: Amparados en está la cláusula penal Constructora La Galias retiene la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE ($14.825.419) PESOS MCTE, suma correspondiente al 15% del valor total del inmueble.

DECIMO TERCERO: Debido a la comunicación que yo había tenido con Constructora Las Galias a cerca de recibir una nueva citación por escrito para la nueva fecha para firma de escritura, y actuando conforme el principio constitucional de buena fe, en la que me indicaban que la palabra “ALISTAMIENTO” solo hacía referencia a un aviso que estaba próximo a suceder y de que me enviarían la fecha correcta fue la razón por la cual no acudí a lo establecido en el PARAGRAFO PRIMERO. DE LA CLAUSUAL DECIMA que establece: Si llegado el día de la firma de la escritura pública de Compraventa, La ENTIDAD CREDITICIA, aún no se hubiese pronunciado respecto a la aprobación del crédito solicitado por los PROMINENTES COMPRADORES, la prominente vendedora quedara facultada para dar por terminado el presente contrato o prorrogar el otorgamiento del instrumento de compraventa para los 15 días hábiles siguientes a la fecha inicialmente pactada.

Si las partes acordaren por escrito una prórroga diferente. Tal convenio prevalecerá y una vez vencido. Sin que se tuviera noticia de la ENTIDAD CREDITICIA el presente contrato se entenderá terminado de pleno derecho sin necesidad de declaración judicial o privada y la PROMINENTE VENDERORA, podrá disponer libremente del inmueble. Restituyendo las sumas abonadas a la cuenta del negocio sin acusación de intereses.

DECIMO CUARTO: El día 11 de Julio de 2019 Constructora Las Galias S.A., me envía una comunicación donde dan por terminado el contrato, aduciendo que hubo incumplimiento de mi parte por no haber asistido en la fecha adelantada por ellos, y denominada ALISTAMIENTO PARA FIRMA DE ESCRITURA; programada para marzo 9 de 2019 a las 8.00 am. Sin siquiera hacer de mención de en qué fecha entregarían el apartamento.

DECIMO QUINTO: El día 24 de Julio de 2019 radique derecho de petición solicitando explicación al respecto, y me contestaron el mismo el 24 de julio de 2019.donde indican que es cierto que la entidad financiera Banco Caja Social, no había dado el paz y salvo para la firma de pagare y seguros., y la constructora confirma en la contestación de la demanda en el numeral 5. que firme pagares el día 24 de Abril de 2019 pero en párrafo siguiente indican de una carta errónea emitida por el banco el 13 de agosto en respuesta a un Derecho de petición que 16 les solicite pidiendo la aclaración sobre la información suministrada a Constructora Las Galias para que no me cancelaran el contrato, el banco equivocadamente dice que no me realice exámenes médicos, pero prueba de que si realice estos exámenes es el paz y salvo que expide el banco para la firma de los pagarés y seguros con fecha 24 de abril de 2029.

DECIMO SEXTO: La mora en la entidad financiera Banco Caja Social se generó porque el día 25 de Abril, asistí a la firma de los pagarés y me informaron que el préstamo había sido aprobado en pesos y las cuotas me quedarían superiores a UN MILLON DE PESOS ( $1.000.000) M/CTE., lo que superaba más del 30% de mis ingresos, lo que prohíbe la Ley 546 de 1999 de vivienda por lo que solicite el cambio de pesos a UVR, razón por la que se aplazó la firma de pagaré hasta que el banco modificar los documentos con el cambio de pesos a UVR.

Pero el banco se demoró en este trámite.

DECIMO SEPTIMO: El día de la conciliación ante la Personería de Bogotá, que también fue citado el banco Caja social, ellos aportan una carta con fecha de agosto 13 de 2019 que según el banco habían enviado a un correo electrónico alexandraruiz2008@hotmail.com que no corresponde al que yo tengo registrado para todos los trámites legales el cual es mariadelcvv@hotmail.com.

La respuesta que dio el banco no corresponde a mi caso, ellos dicen que no asistí a los exámenes médicos para el trámite del préstamo, pero no advirtieron que ya tenía la paz y salvo para la firma de los pagarles de fecha Abrí 24/19, prueba de que si me realicé los exámenes médicos.

DECIMO OCTAVO: En la carta de terminación de contrato entregada por Constructora Las Galias S.A., en el numeral tercero me indican que: Se descontará el valor de la penalización del 15% sobre el valor total del inmueble, que corresponde a CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE ($14.835.479.) PESOS MCTE.

Y que solo me reembolsarían el valor de DIECIOCHO MILLONES DE PESOS ($ 18.302.243) M/CTE., de la suma total cancelada de la cuota inicial que fue un valor total de TREINTA Y TRES MILLONES CIENTO VEINTIOCHO MIL DOCIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS ($ 33.128.286.) M/CTE como efectivamente se hizo.

DECIMO NOVENO: Cite a conciliación a Constructora Las Galias S.A., ante La Personería de Bogotá, en dos oportunidades, la primea vez fue fallida, ya que la persona que enviada no estaba debidamente acreditada como Representante Legal, esto fue el día 13 de agosto de 2019. Y la segunda fue el día 23 de septiembre de 2019. La persona que represento a Constructora Las Galias S.A., se negó a llegar a un arreglo y ella era conocedora que se iba a iniciar un proceso judicial por la justicia ordinaria para el cobro de la cláusula penal, siendo una de las suplentes del Representante Legal omitió informarnos que no podíamos acudir a la justicia ordinaria, sino que debíamos hacerlo a través del Laudo Arbitral, Lo que nos hizo tener un proceso infructuoso 17 de 3 tres años, hasta que la abogada de Constructora Las Galias S.A., pidió la terminación del proceso por estar estipulado en la promesa de compraventa que habíamos renunciado a ese derecho.

VIGESIMO: Soy una mujer de 61 años. que no tuvo la oportunidad de cotizar una pensión, y los únicos ahorros con que contaba los invertí en la compra de esa vivienda, con el fin de tener unos ingresos para el sustento de mi vejez, y en ningún momento mi intención fue la de incumplir con la constructora.

VIGESIMO PRIMERO: Los daños morales y materiales causados por Constructora Las Galias S.A., en los seis años que lleva el negocio, son incalculables, cuando hice el negocio, tenía 55 años, que me permitió acceder a los créditos hipotecarios, hoy en día tengo 61 años, por lo que perdí el acceso a los créditos, la vivienda es más costosa, me quitaron el derecho a tener un ingreso para sustentarme en mi vejez, me hicieron incurrir en gastos de abogado para llevar el proceso ante la justicia ordinaria, que culminó con terminación unilateral solicitada por la Constructora Las Galias S.A., y sin el dinero que arbitrariamente se cobró cobraron como clausula penal fue imposible trata de comprar una nueva vivienda para la fecha, Mis ingresos ya no son los mismos de hace 6 años, como tampoco mi capacidad de trabajo debido a las enfermedades del adulto mayor, sufro de ansiedad y estrés crónico por todos estos problemas, y porque el costo de vivienda ahora es más alto, y ya los bancos no me prestan por mi edad, lo que prueba los daños morales y económicos generados por la Galias en mi vida.” 1.2.

Posición de la demandada principal La Constructora, a través del escrito con el cual dio contestación a la demanda arbitral, se opuso a todas las pretensiones en ella contenidas y contestó los hechos como se resume a continuación. Respecto de los hechos que enunció como 3.1., 3.2., 4.1, 5.1., 5.2., 5.3., 5.4, 8.1. 10.1, 11, 14, 15.1 y 19, indicó que son ciertos.

Sobre los hechos que enunció como 3.3, 3.4, 3.5, 4.2 y 15.2, la convocada señala que no son ciertos; que los hechos 1, 2, 9, 13 y 18 son parcialmente ciertos, con precisiones sobre cada uno de estos. En relación con los hechos No. 6, 7, 8.2, 10.2, 12, 16 y 17 de la demanda la parte manifestó que no le constan y que los enunciados como 20 y 21 no son hechos.

Como fundamento a la oposición de las pretensiones, presentó las excepciones de mérito denominadas: “1. Cumplimiento de Contrato”; “2. Bilateralidad, equilibrio y obligaciones recíprocas”; “3. Regulación legal y jurisprudencial de la Cláusula Penal y la condición resolutoria expresa”; “Información clara y veraz de las obligaciones adquiridas”;

“Libre autonomía de as partes e incumplimiento contractual”; y “6. Actos propios”. 18 2. Demanda de reconvención reformada 2.1. Posición de la demandante en reconvención c) Pretensiones de la demandante en reconvención A continuación, se transcriben las pretensiones contenidas en el escrito de la demanda inicial, así: “1.

Se sirva declarar que la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 10 de mayo de 2018 entre esta y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S, para la adquisición del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, por múltiples incumplimientos en sus obligaciones adquiridas según lo descrito en los hechos. 2.

Se sirva declarar que CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S actuó conforme a las obligaciones contraídas en el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 10 de mayo de 2018, entre este y MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS para la venta del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá. 3. Como consecuencia de lo anterior, se sirva declarar que CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S cobró válidamente la cláusula décima tercera, denominada “cláusula penal” pactada en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 10 de mayo de 2018 respecto del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, cláusula que asciende a la suma de $ 14.453.436 en el presente caso en concreto al ser penalizada por el 15% del valor total del inmueble por los múltiples incumplimiento por parte de la demandante descritos en los hechos de la presente demanda. 4.

Condenar a la demandada en reconvención al pago de las costas y agencias de derecho dentro del proceso.” d) Hechos que fundamentan las pretensiones La Parte Demandante en reconvención presentó los siguientes hechos como fundamento de sus pretensiones: 19 “1. Entre la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS identificada con cédula de ciudadanía No 51618028 y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. se suscribió contrato de promesa de compraventa para el apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, contrato firmado por las partes el día 10 de mayo de 2018 por valor de $96.356.243 pesos: 2.

Dentro del contrato de promesa de compraventa se acordó un plan de pagos el cual se encuentra en el numeral 5 del cuadro resumen, tal y como se puede observar a continuación: 3. Conforme al hecho anterior, la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS se comprometió a pagar la suma de $ 28.956.243 por concepto de recursos propios, así: por separación el valor de $1.000.000, 21 cuotas por valor igual a $1.270.700 y una cuota por valor de $1.271.543: Por concepto de recursos propios: Por concepto de crédito hipotecario: 4.

Así mismo se acordó el pago de gastos de escrituración: 20 5. La señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS efectuó el abono a la cuenta por valor de $32.756.243 de pesos. 6. La señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS celebró OTROSI a la promesa de compraventa la cual indicaba que se adiciona parágrafo a la cláusula décima y por ende se acordaba entre las partes que Constructora las Galias S.A.S. podría adelantar la fecha de escrituración teniendo como requisito que se le citará a la demandante con 7 días calendario de anticipación 8.

La señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS fue citada a firma de escritura pública de manera virtual (correo electrónico) el día 6 de febrero de 2019 y de manera física (correo certificado) el día 26 de febrero de 2019 por lo que tenía que comparecer a la notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para el respectivo trámite: 21 8.

Es importante indicar que a la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS se le notifico la nueva fecha de la escritura pública con más de 7 días de antelación según como lo indicaba el OTROSI tantas veces mencionado. 9. Así mismo, para claridad del despacho el desembolso del crédito hipotecario se realizaba posterior a la firma de la escritura pública. 10.

El contrato de promesa de compraventa establece en su clausula vigésima novena el derecho al retracto la cual no fue utilizada por la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS. 11. La señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS una vez llegada la fecha citada para la firma de la escritura pública de compraventa, esto es, el 9 de marzo de 2019 a las 8 am en la notaría 21 del círculo de Bogotá no hizo presencia para el respectivo trámite, por lo que Constructora las Galias S.A.S. por medio de su apoderada levantó acta de comparecencia: 12.

El no comparecen a la firma de la escritura pública de compraventa en el contrato de promesa de compraventa está prevista como un incumplimiento 22 contractual y, por ende, se hace la aplicación de la cláusula décima tercera (clausula penal): 13. Es pertinente indicar que el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes trae inmersa la condición resolutoria expresa. 14.

Por la no comparecencia de la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS a la firma de la escritura pública y por ende, incumplimiento contractual se terminó unilateralmente por parte de Constructora las Galias S.A.S. el contrato de promesa de compraventa, por lo que se envió el día 11 de julio de 2019 la respectiva terminación: 15.

A la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS, se le efectuó la devolución $18.302.807 pesos. 16. Recibimos notificación por correo electrónico por parte de la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS en el que nos ponen en conocimiento de la demanda arbitral; desconociendo las obligaciones contraídas dentro del contrato de promesa de compraventa firmado entre las partes de la presente litis, pretende que Constructora Las Galias S.A.S pague el valor penalizado más intereses moratorios, así como otras pretensiones, que por el actuar de la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS fue penalizada por su incumplimiento por no 23 comparecer a notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para la firma de la escritura pública de compraventa.” 2.2.

Posición de la demandada en reconvención La señora MARÍA DEL CARMEN, a través del escrito con el cual dio contestación a la demanda de reconvención inicial, se opuso a todas las pretensiones en ella contenidas y contestó los hechos como se resume a continuación. Respecto de los hechos que enunció como 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12 indicó que son ciertos con algunas precisiones.

Sobre los hechos 5 y 6, la convocada señala que no son ciertos. En relación con los hechos 14, 16 y 16 no hubo pronunciamiento expreso. Como fundamento a la oposición de las pretensiones, presentó las excepciones de mérito denominadas: “1. EXISTENCIA DE CLAUSULAS EXHORBITANTES O ABUSIVAS, Y/O ABUSO DEL DERECHO” y “2. INEXISTENCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA PACTADA, Y DEL OTOSI- POR PARTE DE LA COMPRADORA”. 3.

Problemas jurídicos Observa el Tribunal que el asunto sometido a su conocimiento comprende fundamentalmente la circunstancia de determinar conforme a las pretensiones de la demanda subsanada, si Constructora Las Galias S.A.S. incumplió y dio por terminado el contrato de compraventa de forma unilateral, y de ser así, disponer que la empresa constructora debe devolver la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE PESOS ($14.825.419) moneda corriente equivalentes al 15% del valor total del inmueble.

Ahora bien, conforme con la demanda de reconvención, la Constructora las Galias S.A., pretende que se declare que la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el 10 de mayo de 2018, suscrito entre las partes, por lo que considera “múltiples incumplimientos” de las obligaciones por ella adquiridas.

De la misma forma la demandante en reconvención, solicita que se declare que la Constructora actuó conforme con las obligaciones contraídas en el contrato de promesa del 10 de mayo de 2018, suscrito entre las partes, para la venta del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en Bogotá. Consecuente con lo anterior, la demandante en reconvención, solicita declarar que Constructora Las Galias S.A.S., cobró válidamente la cláusula décima tercera, denominada cláusula penal incorporada al contrato de promesa celebrado entre las partes, cláusula que asciende a la suma de ($14.453.436) equivalentes al 15% del valor total del inmueble, por los múltiples incumplimientos por parte de la demandante. 24 Igualmente, que se declare que la cláusula penal, contenida en la cláusula decima tercera del contrato de promesa celebrado entre las partes el 10 de mayo de 2018 respecto del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR de Bogotá, no es ilegal y dicha cláusula se encuentra conforme al ordenamiento jurídico colombiano. Finalmente, que se condene a la demandante en reconvención al pago de las costas y agencias de derecho dentro del proceso.

De modo pues, que a juicio del Tribunal son dos los elementos del problema jurídico sometido a su conocimiento: 1. Si la conducta de la Constructora Las Galias S.A.S. comporta una terminación del contrato de forma unilateral, y si, por otra parte, la señora María del Carmen Vargas en lo que denomina “múltiples incumplimientos en sus obligaciones” incumplió el contrato de promesa. 2.

Si la cláusula penal incorporada al Contrato es válida, y si dicha cláusula se encuentra conforme con el ordenamiento jurídico colombiano. 4. Análisis del tribunal Para el análisis de los problemas jurídicos y de las pretensiones planteadas, el Tribunal hará referencia a un marco teórico y un análisis del Contrato suscrito entre las partes, así: 4.1.

El Contrato de promesa celebrado entre las partes. Suscrito el 10 de mayo de 2018, por Liliana Sánchez Prieto, en su condición de segundo suplente del Gerente y por tanto en representación de la sociedad comercial Constructora Las Galias S.A.S. y la señora María del Carmen Vargas, sobre el apartamento 0110 Torre 8, ubicado en el Conjunto Altavista El Mirador en la ciudad de Bogotá D.C. Como es suficientemente conocido, uno de los principios fundamentales que inspira el Código Civil, es el de la autonomía de la voluntad, conforme al cual, con las limitaciones impuestas por el orden público y por el derecho ajeno, los particulares pueden realizar actos jurídicos, con sujeción a las normas que los regulan en cuanto a su validez y eficacia, principio este que en materia contractual alcanza expresión legislativa en el artículo 1602 del Código Civil que asigna a los contratos legalmente celebrados, el carácter de ley para las partes, al punto que no pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales15. 15 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sent.

Mayo 17/95, Exp. 4512. M.P. Pedro Lafont Pianetta. 25 Ahora bien, la concepción de Estado Social de Derecho entroniza principios y derechos fundamentales que la Constitución Política reconoce en el ejercicio de la libertad contractual. Los postulados sobre igualdad y protección a quienes se encuentran en situación de debilidad manifiesta y promoción social y económica inciden directamente en la actividad contractual.

De igual modo, principios como el de la buena fe y las regulaciones sobre abuso del derecho, se imponen al momento de celebrar y ejecutar los contratos. 4.2. La terminación unilateral del contrato. Constituye una forma de extinguir las obligaciones emanadas de un contrato bilateral, cuando dicha voluntad está plasmada en el texto del acuerdo.

Es una facultad de cualquiera de las partes de poner fin a la relación obligatoria mediante un acto enteramente libre y voluntario que no puede fundarse en una causa especial”. La terminación de la relación obligatoria por la sola y libre voluntad de una de las partes puede tener su fundamento en la atribución ex lege de la facultad de extinguir la relación o en la concesión de dicha facultad por el negocio jurídico constitutivo de la obligación16.

En la legislación colombiana no existe prohibición para incluir y ejercer dicha facultad, por el contrario, larga y sostenida jurisprudencia ha aceptado esa opción. Oviedo Albán, hace un recuento de sentencias de la Corte Suprema de Justicia desde 1941, así como una reseña de Laudos Arbitrales sobre la materia17. En la práctica, esa habilitación a las partes o a una de ellas, permite a la contratación contemporánea matizar el alcance del artículo 1602 del Código Civil, según el cual “Todo contrato celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado por su consentimiento mutuo o por causas legales”.

Entiende el Tribunal que las disposiciones alusivas a la terminación unilateral por incumplimiento están ligadas a la libre configuración utilizada por las partes para establecer su acuerdo negocial. Esta prerrogativa, se aviene desde el punto de vista doctrinal con la apreciación según la cual “La terminación de una relación obligatoria por la sola y libre voluntad e iniciativa de una de las partes puede tener su fundamento en la concreta atribución a uno o a ambos intereses de la facultad de extinguir la relación, bien como consecuencia de una expresa 16 Botero Aristizábal, Luis Felipe.

“Apuntes Sobre la Terminación Unilateral de los Contratos en el Derecho Privado Colombiano. La terminación del contrato, Universidad del Rosario, Bogotá 2007, p.364 a 390. 17 Oviedo Albán Jorge. El Contrato. Tirant lo blanch, Bogotá 2024, p. 81. 26 disposición legal a en virtud de la concesión de dicha facultad por el negocio jurídico constitutivo de la obligación18. 4.3.

Las cláusulas del contrato sobre terminación unilateral. Advierte el Tribunal que las partes en diversas cláusulas del Contrato pactaron la terminación unilateral, como pasa a reseñarse: CLÁUSULA CUARTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO. – El precio de los inmuebles descritos en la cláusula primera es la suma indicada en el Numeral Cuarto (4) del CUADRO RESUMEN, cuadro éste que, firmado por ambas partes se considera parte integral del contrato de Promesa de Compraventa, la cual será cancelada por (EL) (LA) (LOS) PROMETIENTES COMPRADORES a LA PROMETIENTE VENDEDORA en la forma indicada en el Numeral Quinto (5) del CUADRO RESUMEN. … f) Si transcurridos sesenta (60) días calendario contados a partir de la fecha de postulación del subsidio familiar ante la ENTIDAD OTORGANTE DEL SUBSIDIO, no ha sido aprobado el subsidio (EL) (LA) )LOS) PROMITENTES COMPRADORES facultan de manera expresa desde ahora a LA PROMITENTE VENDEDORA para terminar inmediata y unilateralmente el presente contrato y consecuentemente disolver el vínculo contractual derivado del mismo sin necesidad de declaración judicial o arbitral alguna y sin que haya lugar a la aplicación de lo pactado en la cláusula décima tercera de éste contrato.

LA PROMITENTE VENDEDORA devolverá entonces a los veinte (20) días hábiles y sin intereses las sumas recibidas como anticipo por cuenta de este negocio. “(…)

PARAGRAFO OCTAVO: (…) En caso de retardo en el pago de cualquier suma LA PROMITENTE VENDEDORA podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato, considerándose que ha habido incumplimiento por parte de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES. No obstante, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá no dar por cancelado el contrato y cobrar a (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES intereses moratorios liquidados a la tasa máxima legal permitida.” (subrayado adicionado por el Tribunal). 18 Diez-Picazo Luis.

Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Thomson Reuters. Pamplona p. 1087 27 CLÁUSULA QUINTA: Para pagar la suma descrita en el Literal c) del NUMERAL Quinto (5) del CUADRO DE RESUMEN, (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR entregará(n) la Solicitud de Crédito debidamente diligenciada en el formulario que LA ENTIDAD CREDITICIA tiene para ello a LA PROMITENTE VENDEDORA acompañada de todos los documentos solicitados en este formato.

Dicha solicitud con los documentos se debe entregar a LA PROMITENTE VENDEDORA a más tardar en la fecha señalada en el NUMERAL quinto (5) literal c) del Cuadro Resumen. En caso de que la documentación esté incompleta, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá negarse a recibir el formulario y los documentos incompletos, en este caso (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR están en la obligación de entregar los documentos completos a LA PROMITENTE VENDEDORA.

(EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR solicitarán un crédito ante la ENTIDAD CREDITICIA, a través de LA PROMITENTE VENDEDORA por la suma descrita y valor descritos en el Literal c) del Numeral Quinto (5) del Cuadro Resumen, que en caso de ser aprobado total o parcialmente se entenderá abonado a LA PROMITENTE VENDEDORA en el momento en que se haga efectivo el desembolso por parte de LA ENTIDAD CREDITICIA. Si (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR ha(n) disminuido su capacidad de endeudamiento antes del desembolso de crédito hipotecario, con la simple adquisición de nuevos créditos, adquisición de nuevas tarjetas de crédito aun sin utilizar cupo, o presenta(n) moras diferentes a las informadas en los reportes de las Centrales de Riesgo (DATACREDITO-CIFIN) hechas el día 28 de febrero de 2017, consultas debidamente autorizadas por (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR, se entenderá que ha habido incumplimiento por parte de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, pudiendo así LA PROMITENTE VENDEDORA dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato, aplicando la Cláusula Penal estipulada en la cláusula DECIMA TERCERA de este contrato.

(subrayado adicionado por el Tribunal) Las moras que presente (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR a la fecha de la separación según el reporte de las Centrales de Riesgo, deberán quedar a PAZ Y SALVO durante el mes siguiente de la fecha de la negociación. Transcurrido el plazo sin que (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR haya(n) presentado la solicitud de crédito en la debida forma, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá cobrar a (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES intereses a la máxima tasa legalmente establecida mensual sobre la suma descrita en el Literal c) Numeral Quinto (5) del CUADRO RESUMEN o podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato, notificándolo así al (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, considerándose que ha habido incumplimiento de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES y pudiendo en consecuencia, LA PROMITENTE VENDEDORA hacer efectiva la cláusula penal a la que se ha hecho referencia. (subrayado adicionado por el Tribunal). 28 (…)

PARAGRAFO TERCERO: Si presentados todos los documentos y cumplidos todos los requisitos adicionales Solicitados, LA ENTIDAD CREDITICIA le manifiesta por escrito a (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES que no le(s) otorga(n) el crédito o que se los otorga parcialmente y éste(os) no alIega(n) en un plazo adicional de DIEZ. (10) días calendario contados a partir de la fecha de notificación de LA ENTIDAD CREDITICIA en tal sentido, los recursos necesarios para cubrir el saldo del precio pactado, (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES CQMPRADORES facuIta(n) de manera expresa, desde ahora, a LA PROMITENTE VENDEDORA para terminar inmediata y unilateralmente el presente contrato y consecuentemente, disolver el vínculo contractual derivado del mismo, sin necesidad de declaración judicial a arbitral alguna y sin que haya lugar a la aplicación de la pactado en la cláusula décima Tercera de este contrato, respecto al cual tampoco tendrá responsabilidad alguna la Fiduciaria o EL FIDEICOMISO a través del cual se desarrolla el Proyecto.

En caso de que (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR se encuentra(n) reportados a una central de riesgo, será causal de incumplimiento por parte de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, y se hará efectiva la cláusula penal. LA PROMITENTE VENDEDORA devolverá entonces a los diez (10) días hábiles y sin intereses de ninguna clase, las sumas recibidas como anticipo por cuenta de este negocio, en caso de que no se genere el incumplimiento mencionado; en este mismo evento si ya se hubiere hecho entrega material del inmueble a (EL) (LA) (LOS) FROMITENTES COMPRADORES, éste(os) deberá(n) restituirlos dentro de los quince (15) días calendario siguientes, sin derecho a que se Ie(s) reconozcan mejoras salvo que para ello hubiere obtenido autorización previa escrita de LA PROMITENTE VENDEDORA.

Sin embargo, si LA ENTIDAD CREDITICIA desistiere o negare el crédito por falsedad en la información que (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES Y EL AVAL Y/O CODEUDOR Ie presentó(aron) o porque éste(os)no allegó(aron) en el tiempo oportuno los documentos adicionales que le fueron exigidos, se entenderá que ha habido incumplimiento por parte de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, pudiendo entonces LA PROMITENTE VENDEDORA dar por terminado inmediata y unilateralmente este contrato notificándolo así al (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, y hacer efectiva la cláusula penal, de que trata la cláusula décima tercera de este contrato.

(subrayado adicionado por el Tribunal).

PARÁGRAFO DÉCIMO PRIMERO: Si transcurridos treinta (30) días calendario contados a partir de la fecha de radicación del crédito ante LA ENTIDAD CREDITICIA, éste no ha sido aprobado o rechazado; LA PROMITENTE VENDEDORA podrá enviar comunicado escrito a EL PROMITENTE COMPRADOR informando al respecto; y concediendo el plazo de 20 días calendario para que el PROMITENTE COMPRADOR realice el pago de los recursos necesarios para cubrir el saldo del precio pactado.

En caso que LA PROMITENTE VENDEDORA no reciba los recursos necesarios para cubrir 29 el saldo del precio pactado enviará al PROMITENTE COMPRADOR carta informando la terminación unilateral del presente contrato y consecuentemente se disolverá el vínculo contractual derivado del mismo sin necesidad de declaración judicial o arbitral alguna y sin que haya lugar a la aplicación de lo pactado en la cláusula décima tercera de este contrato.

LA PROMITENTE VENDEDORA devolverá entonces a los veinte (20) días hábiles y sin intereses las sumas recibidas como anticipo por cuenta de este negocio.” (subrayado adicionado por el Tribunal). CLÁUSULA DECIMA: OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PUBLICA. - Las partes acuerdan que la escritura pública de compraventa sobre los inmuebles que prometen vender y comprar se otorgará en la fecha, hora y lugar estipulados en el Numeral Sexto (6) del CUADRO RESUMEN.

Para el otorgamiento de la escritura cada una de las partes se obliga a presentar los certificados de paz y salvos y demás documentos requeridos para el efecto. Se hace constar de manera expresa que LA PROMITENTE VENDEDORA podrá no otorgar la escritura pública de compraventa si (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES no están a paz y salvo con ella por todo concepto, por el no otorgamiento de la Escritura por no estar a paz y salvo, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato, considerándose que ha habido incumplimiento de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES y pudiendo en consecuencia LA PROMITENTE VENDEDORA hacer efectiva la Cláusula Penal estipulada en el presente Contrato.” (subrayado adicionado por el Tribunal)

PARAGRAFO PRIMERO: Si llegado el día de la firma de la escritura pública de Compraventa LA ENTIDAD CREDITICIA aún no se hubiere pronunciado respecto a la aprobación del crédito solicitado por (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, LA PROMITENTE VENDEDORA quedará facultada para dar por terminado en presente contrato o prorrogar el otorgamiento del instrumento de compraventa para los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha inicialmente pactada.

Si las partes acordaren por escrito una prórroga diferente, tal convenio prevalecerá y una vez vencido, sin que se tuviere noticia de LA ENTIDAD CREDITICIA el presente contrato se entenderá terminado de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial o privada y la vendedora podrá disponer libremente del inmueble, restituyendo las sumas abonadas a cuenta del negocio sin acusación de intereses.

(…)

PARAGRAFO TERCERO: LA PROMITENTE VENDEDORA podrá no otorgar la escritura pública de compraventa si (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES para el otorgamiento de la escritura pública no comparece junto con su cónyuge o compañero (a) permanente, por el no otorgamiento de la escritura pública de compraventa LA PROMITENTE VENDEDORA podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato considerando que ha habido incumplimiento de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES y pudiendo en consecuencia LA 30 PROMITENTE VENDEDORA hacer efectiva la cláusula penal estipulada en la Cláusula DECIMA TERCERA del presente contrato.” (subrayado adicionado por el Tribunal) “CLAUSULA DECIMO QUINTA: GASTOS DE CONTRATOS. – Los gastos que genere la escritura tanto de venta como de hipoteca se encuentran relacionados en el CUADRO RESUMEN NUMERAL DIEZ (10).

Estos gastos de contratos son asumidos por EL (LA, LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) en un 100%. “(…)

PARÁGRAFO PRIMERO: En caso de retardo en el pago de cualquier suma estipulada en el CUADRO RESUMEN NUMERAL 10, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato, considerándose que ha habido incumplimiento por parte de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, aplicando la Cláusula Penal estipulada en el presente contrato, no obstante LA PROMITENTE VENDEDORA podrá no dar por cancelado el contrato y cobrar a (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES intereses moratorios liquidados a la tasa máxima legal permitida.” (subrayado adicionado por el Tribunal) “CLAUSULA TRIGESIMA TERCERA: PREVENCIÓN DEL LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO: (…)

PARÁGRAFO: Igualmente serán justas causas, para dar por terminado el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial, por así pactarlo las partes expresamente en este documento (condición resolutoria expresa), las siguientes: a) La no vinculación, de (EL) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADORE(S) por parte de cualquier entidad financiera, o por la no vinculación por parte de la sociedad Fiduciaria que esté ligada al presente proyecto, b) La decisión discrecional de la Constructora Las Galias S.A. AUTOCONTROL Y GESTION DE RIESGO DE LAVADO DE ACTIVOS Y FINANCIACIÓN DEL TERRORISMO, lo anterior en cumplimiento de la circular Básica Jurídica expedida por la Superintendencia de Sociedades.” 4.4.

El otorgamiento de la escritura pública. Escenarios. Teniendo en cuenta que la terminación unilateral del Contrato y el señalado incumplimiento de la Demandante principal se fundamentaron en lo previsto en la cláusula décima procede el Tribunal a analizar lo allí previsto. La cláusula décima contiene distintas posibilidades: 31 “CLAUSULA DECIMA: OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PUBLICA. - Las partes acuerdan que la escritura pública de compraventa sobre los inmuebles que prometen vender y comprar se otorgará en la fecha, hora y lugar estipulados en el Numeral Sexto (6) del CUADRO RESUMEN.

En caso de incumplimiento a la obligación de asistir en la fecha y hora pactadas para la firma de la escritura, no servirá como excusa la falta de conocimiento de la fecha de la carta de aprobación del crédito. (Negrilla puesta por el Tribunal)

(…)

PARAGRAFO TERCERO: LA PROMITENTE VENDEDORA podrá no otorgar la escritura pública de compraventa si (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES para el otorgamiento de la escritura pública no comparece junto con su cónyuge o compañero (a) permanente, por el no otorgamiento de la escritura pública de compraventa LA PROMITENTE VENDEDORA podrá dar por terminado inmediata y unilateralmente el presente contrato considerando que ha habido incumplimiento de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES y pudiendo en consecuencia LA PROMITENTE VENDEDORA hacer efectiva la cláusula penal estipulada en la Cláusula DECIMA TERCERA del presente contrato.” (subrayado adicionado por el Tribunal) 32 Encuentra el Tribunal de lo transcrito, que la cláusula decima del contrato, tiene diversas hipótesis en lo que se refiere a la no suscripción del documento, a saber: 1.

En la primera de ellas, según reza el articulado original, la no suscripción de la escritura es un derecho que se reserva la prometiente vendedora ante la circunstancia de que la prometiente compradora no esté a paz y salvo con ella por todo concepto, situación que faculta a la prometiente vendedora a dar por terminado unilateralmente el contrato y hacer efectiva la cláusula penal. 2.

En la segunda situación, en caso de incumplimiento (presumiblemente de la prometiente compradora) con la obligación de asistir en la fecha y hora previstas para la firma de la escritura, no servirá como excusa la falta de conocimiento de la fecha de la carta de aprobación del crédito, pero no se dice nada respecto de la terminación unilateral en esta precisa circunstancia. 3.

En el parágrafo primero dice que, si llegado el día de la firma de la escritura aún no se hubiere pronunciado la entidad crediticia respecto de la aprobación del crédito solicitado por la prometiente compradora, podrá entonces la prometiente vendedora, dar por terminado el contrato o prorrogar el otorgamiento de la escritura de compraventa para los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha inicialmente pactada.

En tal evento las partes podrán acordar por escrito una prórroga diferente, la cual prevalecerá, pero allí se advierte que, una vez vencido este nuevo plazo, sin que se tuviere noticia de la entidad crediticia, el contrato se entenderá terminado de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial o privada y la prometiente vendedora podrá disponer libremente del inmueble, restituyendo las sumas abonadas a cuenta del negocio sin acusación (sic) de intereses. 4.

El parágrafo tercero contiene la prerrogativa para la prometiente vendedora de no otorgar la escritura pública y dar por terminado inmediata y unilateralmente el contrato, si el prometiente comprador no comparece al acto notarial junto con su cónyuge o compañero (a) permanente. En este evento la prometiente vendedora podrá dar por terminado unilateralmente el contrato y hacer efectiva la cláusula penal.

De modo pues, que la no suscripción de la escritura pública por una circunstancia distinta a las aquí expuestas, no dan lugar ni a la terminación unilateral ni a la eventual libre disposición del inmueble. La cláusula establece que “En caso de incumplimiento a la obligación de asistir en la fecha y hora pactadas para la firma de la escritura, no servirá como excusa la falta de conocimiento de la fecha de la carta de aprobación del crédito”, vale decir, que en esta precisa situación se seguirán las regulaciones previstas para el incumplimiento en la 33 cláusula decima tercera, la cual tiene unos requerimientos y unos procedimientos allí reglados para hacerla efectiva. 4.5.

La interpretación del contrato. Para profundizar en el estudio de la discrepancia existente, estima el Tribunal pertinente hacer alusiones a la interpretación del contrato. En tal sentido es adecuado seguir lineamientos jurisprudenciales como instrumento de apoyo. “El procedimiento que se sigue dentro de la teoría general, para entender o interpretar un contrato de acuerdo con la común intención de los contratantes y asignarle los efectos por ellos queridos y los que el ordenamiento jurídico indica, comprenden tres pasos: interpretación, calificación e integración. La interpretación corresponde al proceso a través del cual se determina la común intención de las partes objetivada en el texto o en las declaraciones o comportamientos congruentes y relevantes, mediante la utilización, principalmente, de los criterios subjetivos y objetivos comprendidos en el Código Civil"19.

El título VII, del Código Civil contienen las reglas para la interpretación de los contratos, las cuales están inspiradas según es conocido, en el derecho civil francés y tienen una amplia difusión y acogida en múltiples ordenamientos jurídicos. Estas reglas de interpretación son: • Prevalencia de la interpretación: Consagrada en el artículo 1618 del Código Civil dispone: “conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.

Esta norma establece la primera y cardinal directriz que debe orientar al juzgador “… las demás reglas de interpretación advienen a tomar carácter subsidiario, y por tanto el juez no debe recurrir a ellas sino solamente cuando le resulte imposible descubrir lo que hayan querido los contratantes…”. Así lo ha destacado inicialmente la Corte Suprema de Justicia en una conocida sentencia en la que además ha puntualizado: “lo cual significa que cuando el pensamiento y el querer de quienes concertaron un pacto jurídico quedan escritas en cláusulas claras, precisas y sin asomo de ambigüedad, tiene que presumirse que esas estipulaciones son el fiel reflejo de la voluntad interna de aquellos, y que, por lo mismo se torna inocuo cualquier intento de interpretación. Los jueces tienen facultad amplia para interpretar los contratos oscuros, pero no pueden olvidar que dicha atribución no los autoriza, so pretexto de interpretación a distorsionar ni desnaturalizar 19 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B. C.P. Danilo Rojas Betancourth. 29 de agosto 2012.

Rad. 2500-23-26-000-1999-02639-01 (27390). 34 pactos cuyo sentido sea claro y terminante, ni muchísimo menos para quitarles o reducirles sus efectos legales20. Las restantes reglas interpretativas, subsidiaridad: • Términos generales. El artículo 1619 del Código Civil establece: “por generales que sean los términos de un contrato, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado”.

El contrato no comprende más que las cosas por las cuales las partes contratantes han entendido contratar y no aquellas en las que no han pensado21. • Interpretación lógica. El artículo 1620 del Código Civil señala: “el sentido en que una cláusula pueda producir algún efecto deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno”.

También denominada la regla de la producción de efectos, apunta a la utilidad del contrato. “Los contratos se ejecutan o celebran para producir efectos, y sería absurdo concluir que la voluntad de las partes contenida en una cláusula fue la de no producir efecto alguno”. … “La ley se está refiriendo a efectos que impactan la realidad, alterando el statuo quo existente”. • Interpretación sistemática.

Inicialmente el artículo 1622, dispone: “las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”. Esta disposición se dirige a preservar la integralidad del contrato como un todo, de modo que evita que una interpretación parcial, aislada y ajena a la voluntad de las partes pueda conducir a su errada comprensión. • Interpretación extensiva.

Dispone el artículo 1623 del Código Civil: “Cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por sólo eso, haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda”. 20 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 15 de julio 1983. 21 Pothier, R.J. Tratado de las Obligaciones, Editorial Heliasta SRL Buenos Aires 1993. p. 63. 35 Denominada también Regla de la extrapolación de efectos, coincide con la regulación que aparece en el artículo 1565 del Código Civil Chileno. La utilización de la expresión extrapolar da a entender que se trata de aplicar conclusiones obtenidas de un campo a otro. • Interpretación en favor del deudor.

El artículo 1624 del Código Civil: “No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor. Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella”.

Frente a la ambigüedad la Corte Constitucional ha advertido que ella debe ser objetiva, “razonablemente demostrada, efectivamente identificable e insuperable por cualquier otro medio de interpretación legal o contractual o por medio de pruebas. Cuando se presente una ambigüedad de esta naturaleza puede aplicarse la norma que la define en un sentido o en otro”22.

El aparte final de esa disposición consagra la interpretación contra proferentem o interpretación contraestipulante en relación con quien ha redactado o extendido una cláusula que origine una ambigüedad que provenga de la falta de una explicación que ha debido dar la redactora. Consecuente con lo anterior, la ley 1480 de 2011, Estatuto del Consumidor, en el Título VII – Protección Contractual -, en el capítulo I, denominado Protección Especial dispone en el artículo 34: “Interpretación Favorable.

Las condiciones generales de los contratos serán interpretadas de la manera más favorable al consumidor. En caso de duda, prevalecerán las cláusulas más favorables al consumidor sobre aquellas que no lo son”. La Corte Suprema de Justicia sobre el particular destaca: “El sentenciador en todo caso, en su labor interpretativa, deberá mantener como norte, precisamente, que las condiciones generales en el contrato por adhesión deben interpretarse a favor del adherente y en el sentido más favorable por razones de equidad”.

La misma providencia previamente precisa que “el mandato contenido en el artículo 13 de la Constitución Política, imperativo para el juzgador, como parte del Estado, lo obliga no sólo a proteger a quienes se encuentren en circunstancias de debilidad manifiesta por su condición económica, en las relaciones contractuales, como ocurre con los 22 Corte Constitucional, Sentencia T. 5418478, 13 de octubre 2016, M.P. María Victoria Calle Correa. 36 consumidores de las empresas proveedoras de bienes y servicios, las cuales ejercen una posición dominante sino en sancionar los abusos contra dichas personas”23.

En relación con la protección contractual al consumidor inmobiliario, además de las obligaciones derivadas del derecho común, la doctrina aborda los temas referentes a garantías de calidad, idoneidad y seguridad de los inmuebles, cláusulas abusivas, y responsabilidad del producto defectuoso. En particular identifica que el consumidor inmobiliario es por excelencia un adherente en las relaciones precontractuales y contractuales en que participa24.

En conclusión, el Tribunal encuentra que haber declarado terminado unilateralmente el contrato en las condiciones expuestas y reseñadas en su propio articulado muestra por parte de la prometiente compradora una violación del texto por ella misma redactado y una confusión de los escenarios previstos en particular en la cláusula decima del contrato, como se deduce de la nota en que se comunica su decisión. Así se dispondrá en la parte resolutiva de la presente providencia. 23 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, M.P. Jaime Alberto Arrubla Paucar, Dic. 14 de 2011, Ref.: C- 1100131030142001-01489-1 24 Villalba Cuellar, J.C. “La Protección al Consumidor Inmobiliario, Aspectos Generales en Derecho Colombiano”.

Revista Derecho Privado, Universidad Externado de Colombia, No. 32. Enero – Junio 2017, 279-313. 37 4.6. La cláusula penal Cuestión central en el debate sometido a consideración del Tribunal es el relacionado con la cláusula penal que aparece contenida en el contrato y que es del siguiente tenor: “CLAUSULA DECIMA TERCERA: CLAUSULA PENAL.- El incumplimiento de cualquier de las partes de la totalidad o de alguna o algunas de las obligaciones derivadas del presente contrato, da derecho a aquella que hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir las obligaciones a su cargo, para exigir inmediatamente a título de pena, a quien no cumplió o no se allanó a cumplir el pago de una suma equivalente a Quince por Ciento (15%) del precio total estipulado en el Numeral Cuarto (4) del CUADRO DE RESUMEN, suma ésta que será exigible por la via ejecutiva al día siguiente a aquel en que debieron cumplirse las correspondientes prestaciones, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora, derechos éstos a los cuales renuncian ambas partes en su reciproco beneficio.

En ambos casos, juntamente con el cumplimiento o la resolución, tendrá derecho el contratante cumplido a pedir el pago de la pena y la indemnización de los perjuicios pertinentes, tal como lo permiten los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 y 1600 del Código Civil. En el evento de demandarse la resolución del contrato por el incumplimiento o mora de (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES, LA PROMITENTE VENDEDORA podrá retener la suma pactada como cláusula penal, de las sumas ya recibidas como anticipo en ejecución de este contrato, e imputarla al valor de dicha cláusula penal.” De conformidad con el artículo 1592 del Código Civil, la cláusula penal es aquella en que una persona para asegurar el cumplimiento de una obligación se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.

La doctrina reconoce dentro de los principales objetivos de la cláusula penal, servir de apremio al deudor, servir de garantía y la más importante referida a la estimación anticipada de perjuicios en la medida en que las partes han pactado la reparación del daño y estimado mutuamente el monto del mismo25. El artículo 1599 del Código Civil referido a la obligatoriedad de la pena indica que “Habrá lugar a exigir la pena en todos los casos en que se hubiese estipulado, sin que pueda alegarse por el deudor que la inejecución de lo pactado no ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido beneficio”. 25 Ospina Fernández Guillermo, Régimen General de las Obligaciones.

Editorial Temis S.A. Bogotá 1998 p. 142 a 147. 38 El contrato celebrado entre las partes, en el CUADRO RESUMEN señala que la fecha, hora y lugar de otorgamiento de la escritura de compraventa y de hipoteca sería el 30 de junio de 2019, a las 10:00 a.m. del Círculo Notarial de Bogotá. Allí mismo se indica que la fecha de entrega del inmueble prometido en venta será el 30 de junio de 2019.

El 10 de mayo de 2018, las partes suscribieron el contrato de promesa y ese mismo día suscribieron el otrosí, en el que acuerdan una modificación en relación con la fecha de suscripción de la escritura. En el aparte correspondiente del documento se lee: “SE ADICIONA EL SIGUIENTE PARÁGRAFO A LA CLÁUSULA DECIMA-OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA”.

“PARAGRAFO CUARTO: La fecha de firma de la escritura podrá adelantarse unilateralmente por la PRIMITENTE VENDEDORA, avisando por escrito a (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES con mínimo siete (7) días calendario de anticipación a la fecha de la escritura, no obstante, ésta cláusula la PROMITENTE VENDEDORA no podrá obligar a (EL) (LA) (LOS) PROMITENTES COMPRADORES a anticipar el pago estipulado en la (sic) NUMERAL QUINTO (5) del CUADRO RESUMEN ni cambiar unilateralmente ésta forma de pago.

“Las demás Cláusulas de la Promesa de Compraventa siguen vigentes. Para constancia se firma en Dos (2) ejemplares del mismo tenor y valor, en Bogotá, 10 de mayo de 2018.” Aparece suscrito por Liliana Sánchez Prieto en representación de la PROMITENTE VENDEDORA y por María del Carmen Vargas V. como PROMITENTE COMPRADORA. Para el Tribunal está suficientemente acreditado que las partes por mutuo acuerdo aceptaron en adelantar la fecha de suscripción de la escritura.

En desarrollo de la modificación del contrato, Constructora Las Galias S.A.S., adelantó la fecha de escrituración para el 9 de marzo de 2019 a las 8:00 a.m. Según expuso la demandante principal, el día 6 de febrero de 2019, recibió un email en donde le comunicaban el alistamiento de la escrituración del Conjunto Cerrado Altavista El Mirador, en el cual indicaban la fecha de firma de la escritura para el 9 de marzo de 2019.

La actora en el texto de la demanda principal señala que dio contestación vía email, “informándole a CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., que no podía asistir en esa fecha y hora por lo que solicité cambio de fecha, requiriendo una nueva citación que fuese enviada por medio físico a la dirección de mi domicilio”. En el texto de la demanda, en el hecho séptimo menciona que el motivo para la solicitud del cambio de fecha es que para el día 6 de febrero del 2019, el Banco Caja Social aún no había confirmado la aprobación del crédito. 39 Durante la declaración rendida por el doctor Luis Fernando Acevedo Peñaloza, representante legal judicial de Constructora Las Galias, en respuesta a una pregunta del Presidente del Tribunal, se refiere al proceso de escrituración y a la comunicación dirigida a los clientes sobre el trámite de escrituración en la que expresa …“entonces nosotros, como ya en este caso, teníamos la carta de aprobación, se envío una citación electrónica para firma de escritura con suficiente anterioridad, más o menos fue el 06 de febrero de 2019, se envío una comunicación al correo electrónico registrado en la promesa, se envío a la aquí demandante inicial e informándole que se iba a firmar escritura el 9 de marzo de 2019, entonces, casi un mes, poquito, unos días más antes de la fecha de escrituración se le informó”.

(sic) “En ese comunicado, es un comunicado genérico donde se dice a todos los clientes y ustedes lo leen, dice si usted debe algo, póngase al día, si usted no ha firmado sus pagares y los debe firmar, fírmelos, en este caso, como ya tenía aprobación del crédito, pues debía hacer caso omiso aquí la demandante, ese es un comunicado”. “La demandante responde el 22 de febrero de ese mismo año, se le envío el 06 y el 22 de febrero responde diciendo señores, no puedo por la mañana puedo por la tarde firmar la escritura, entonces solicito el cambio a la tarde o cítenme nuevamente”.

“Si uno lee el acta de comparecencia, es el acta de comparecencia de la Notaría 21, donde los dos comparecientes y normalmente ese día en la investigación que hice, nosotros hacemos escrituración masiva, la escrituración masiva es que citamos a 400 personas, 300 dependiendo a la notaría y ese día la notaría trabaja todo el día prácticamente para lograr cumplir con eso, entonces… (Interpelado) DR. NIETO: [00:27:21] Perdón, doctor, esa circunstancia de la escrituración masiva le es puesta de presenta a los clientes en el sentido de hacerles notar que ustedes tienen una carga de trabajo para el día previsto, de manera tal que la comparecencia del cliente en la hora indicada, pues resulta adecuada para el volumen de trabajo que ustedes manejan, ¿esa advertencia se la hacen ustedes al cliente? SR. ACEVEDO: [00:27:46] Digamos que no, no le hacemos, oiga, va, van a concurrir más personas, porque no le consideramos que no es competente en qué sentido, en que hay personal dispuesto para atenderlos a todos y a cada uno se le va citando en una hora, entonces, digamos, tenemos disponibles 60 personas, la notaría también dispone, se dispone en la sala, entonces se va adecuando las horas hasta que se termine toda la escrituración. Llamamos masiva porque ese día se firma, pero a veces si la persona llega tarde de la hora o no llega a otra hora, pues no se le va a decir no, su hora era a las 08:00 y váyase, sino que se le hace firmar, pero debe esperar un poquito más, pero se tiene una 40 distribución y se tiene, ese día se dispone de personal suficiente y digamos la notaría que nosotros normalmente elegimos es una notaría que tenga personal disponible y pueda soportar eso, no todas pueden soportar”.

Deduce el Tribunal que en efecto la actora no acudió a la citación para la firma de la escritura por las razones que aduce y que el representante legal de la Constructora expresa en su relato. Sin embargo, encuentra que, en la comunicación del 20 de febrero de 2019, en donde se le pone de presente que la firma de la escritura del apartamento se llevará a cabo el 9 de marzo de 2019 a las 8:00 a.m., en la práctica no corresponde a la disposición que ofrece la Constructora para atender a sus clientes durante todo el día según la declaración rendida.

No resulta entendible que, si desde el 22 de febrero la interesada solicitó que se le pospusiera la firma para esa tarde u otro día, no hubiese obtenido respuesta, pues es un elemental deber de colaboración con la cliente. Los términos de la citación contrastan con la conducta que la Constructora ofrece para atender la escrituración masiva, máxime si la logística desplegada por la prometiente vendedora permite apreciar que existía la posibilidad de recibirla en ese día. La situación descrita está ligada al principio de buena fe el cual se desarrolla a lo largo de toda la ejecución contractual.

La Constitución Política en el artículo 83 dispone que las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas, deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas. El artículo 1603 del Código Civil ordena que los contratos deben ejecutarse de buena fe y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación que por la ley pertenecen a ella.

Tal postura es exigible desde la etapa precontractual, así como durante la ejecución del contrato. La buena fe, en su vertiente objetiva, ordena a los sujetos de la relación obligatoria que desplieguen un comportamiento acorde con los estándares exigibles a cualquier persona puesta en las mismas circunstancias, que se expresa por medio de deberes secundarios de conducta, también conocidos como obligaciones accesorias o colaterales26.

En armonía con los deberes secundarios de conducta, aparecen los deberes de información y de claridad en materia de contratos de adhesión, la doctrina confiere especial relevancia a la claridad en la redacción y visión de lo escrito, así como a la buena fe y la tutela del contratante débil consumidor. Reconoce una asimetría con el 26 Buena fe en los contratos.

Ordoqui Castilla Gustavo, Editorial Themis. Bogotá 2011, p. 67 y ss. 41 contratante fuerte, económicamente poderoso poseedor de información con el débil que tiene un poder de negociación limitado27. Expuesto lo anterior, el Tribunal examinará la forma como se activó la cláusula decima tercera – cláusula penal y la forma de hacerla efectiva.

En la comunicación del 11 de julio de 2019, la Constructora Las Galias manifestó a la señora María del Carmes Vargas “que debido al incumplimiento presentado por usted para la firma de la escritura del día nueve (9) de Marzo de Dos Mil Diecinueve (2019) del apartamento en referencia se hace efectiva el acta de comparecencia Nro. 01082019 como lo hace constar la notaría 21 del círculo Notarial de Bogotá D.C. Por lo anterior aplicaremos la Cláusula Decima Tercera – Cláusula Penal y dispondremos del inmueble para la venta”.

Al revisar el texto de la cláusula decima tercera: clausula penal antes transcrita se encuentra que en ella se previene que el incumplimiento de cualquiera de las partes de la totalidad o de alguna o algunas de las obligaciones derivadas, da derecho a aquella que hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir las obligaciones a su cargo para exigir inmediatamente a título de pena, a quien no cumplió el pago de una suma equivalente al Quince (15%) del precio total estipulado en el Numeral (4) del CUADRO DE RESUMEN.

Pero la misma disposición señala que esa suma “será exigible por la vía ejecutiva al día siguiente a aquel en que debieron cumplir las correspondientes prestaciones, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora, derechos éstos a los cuales renuncian ambas partes en su reciproco beneficio”. La conducta desplegada por la prometiente compradora consistió en descontar de la suma que la señora María del Carmen Vargas había cancelado con recursos propios la cual ascendió a la suma de $28.956.243, el monto de la cláusula penal, de modo tal, que a la prometiente compradora se le efectuó la devolución de $18.302.807.

Esta conducta contiene una interpretación abusiva del texto establecido en la cláusula. Por cuanto si bien esa disposición contractual puede considerarse válida de la manera que aquí se ha presentado, su invocación resulta equivocada por cuanto desconoce la cláusula que la consagra. En ella, aparece que debe proponerse un proceso ejecutivo para cobrarla y al no hacerlo ello lleva consigo un desconocimiento del debido proceso y del derecho de defensa de la prometiente compradora.

La Corte Suprema de Justicia en una situación en buena medida semejante a la que aquí se analiza y frente al caso allí estudiado señaló: “Sobre el incumplimiento de la cláusula 27 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. M.P. Aroldo Quiroz. S.C.282-2021 15 de febrero 2021. Rad. 08001- 31-03-003-2008-00234-01. 42 decimosegunda: 2.15.

Con vista en lo expuesto, de considerarse que Fonade estaba habilitada para hacer exigible la cláusula penal, debía hacerlo con estricto apego al procedimiento pactado en la estipulación decimosegunda de los contratos…”28. De igual manera el Consejo de Estado ha razonado de la siguiente manera: “(…) los particulares tienen la facultad de reglar sus relaciones jurídicas de manera específica y concreta, de acuerdo con sus intereses negociables y mediante la inclusión de cláusulas accidentales a las que el ordenamiento le reconoce la categoría de ley entre las partes”.

Más adelante en la situación que menciona la sentencia, aclara unos deberes similares para los cocontratantes de ese proceso: “En este sentido, debe preverse que aunque el contrato establezca la posibilidad de ejercer de manera unilateral algunas de las facultades allí otorgadas o incluso prevea la posibilidad de hacerlas efectivas directamente, bien sea mediante la compensación y otros mecanismos legales, ello no conlleva a la concesión de un poder anormal para la entidad contratante, quien en el ejercicio de sus derechos convencionales está obligada a observar las formas contractuales so pena de incurrir en un incumplimiento del contrato que a su turno conllevara la indemnización de los perjuicios causados al contratista”29.

Llama la atención del Tribunal que la misma cláusula decima tercera contempla la posibilidad conforme al artículo 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio de demandar la resolución del contrato por el incumplimiento o mora y en ese caso podrá retener la prometiente vendedora la suma pactada como cláusula penal, de las sumas ya recibida como anticipo en ejecución del contrato e imputarla al valor de dicha cláusula penal, circunstancia que no fue puesta en conocimiento de este Tribunal.

En conclusión, el Tribunal estima que la prometiente vendedora al hacer efectiva la cláusula penal de la manera en que actuó, violó la cláusula decima tercera aludida. 5. Resolución de los problemas jurídicos y de las pretensiones planteadas Teniendo en el análisis que ha efectuado, procede el Tribunal a estudiar la prosperidad de las pretensiones planteadas tanto en la demanda principal como en la demanda de reconvención reformada junto con las respectivas excepciones planteadas frente a estas pretensiones.

En primer lugar, sobre la pretensión primera de la demanda principal, “PRIMERO: Que se declare que Constructora Las Galias S.A., incumplió y dio por terminado el contrato de 28 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil M.P. Luis Alonso Rico Puerta. A.C. 4543-2022. Rad. 11001-31-03- 040-2019-00387-01. 15 noviembre 2022. 29 Consejo de Estado, Sección Tercera Subsección C, C.P.: Jaime Enrique Rodríguez Navas. 5 de agosto 2020.

Rad.:25000-23-26-000-2006-02238-01 (45183). 43 compraventa de forma unilateral”, la constructora Las Galias propuso varias excepciones, así: - La excepción denominada “Cumplimiento de contrato”, en la cual señaló que la Constructora actuó de conformidad con lo pactado en el contrato, es decir, cumplió con la ley que han impuesto las partes, y de esta manera dio aplicación a la cláusula décimo tercera “cláusula penal” del contrato de promesa de compraventa debido al incumplimiento presentado por el demandante, con relación al no cumplimiento de comparecer a la notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para la firma de la escritura de compraventa.

Tal como se señaló previamente, la Constructora no aplicó lo señalado de forma expresa en el Contrato por lo cual esta excepción no está llamada a prosperar. - La excepción denominada “Bilateralidad, equilibrio y obligaciones recíprocas”, en la cual señaló que en el contrato de promesa de compraventa tanto el promitente comprador como el promitente vendedor, adquieren derechos y obligaciones; por lo tanto, existe un equilibrio contractual, sin que exista una posición dominante de la Constructora, en consecuencia dentro del contrato no se enmarca dentro de las causales que señala el artículo 43 de la ley 1480 de 2011 como abusivas, como lo plantea la demandante con el fin de obtener la devolución de los recursos aportados, “justificándose en un supuesto incumplimiento por parte de la constructora y que con las pruebas que se allegan, el incumplimiento fue por parte de la demandante al faltar a su deber de cumplir lo pactado en el contrato de promesa de compraventa”.

Si bien es cierto que, el Contrato tiene obligaciones y derechos para ambas partes, por ser un contrato de naturaleza bilateral, y que la cláusula 13 del Contrato no es una cláusula abusiva -tal como se señaló previamente- el Tribunal considera que por las razones expuestas tampoco prospera excepción tampoco prospera. - La excepción denominada “Regulación legal y jurisprudencial de la Cláusula Penal y la condición resolutoria expresa” en la cual la Constructora indica que esta sociedad ha actuado de conformidad con la ley y la jurisprudencia, por cuanto en el ordenamiento se permite pactar cláusulas penales recíprocas (art. 15921 del código civil).

Que en la promesa de compraventa se plasmaron obligaciones bilaterales y que en caso de que alguna parte incumpliera se podría ejecutar dicha cláusula penal sin previo aviso; y que, en este caso, la Constructora consideró que hubo incumplimiento contractual unilateral de la demandante, al no comparecer a la notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para la firma de la escritura de compraventa.

Que la cláusula penal en los contratos que suscribe la Constructora “está protegiendo a los compradores cumplidos que buscan la viabilidad del proyecto, 44 tal y como se requiere para este tipo de negocios atados a un contrato de Fiducia Mercantil Inmobiliaria, que es muy exigente y ampliamente regulado por la Superintendencia Financiera, con miras a proteger al consumidor y viabilizar los proyectos”.

Sobre esta excepción, el Tribunal reitera que, la cláusula penal que fue incorporada en el Contrato es válida, no obstante, lo que se reprocha en este caso, es la interpretación y aplicación que fue dada por la Constructora que, como se señaló anteriormente, no corresponde a lo pactado expresamente en el Contrato, por lo cual, esta excepción tampoco tiene vocación de prosperidad. - La excepción denominada “4.

Información clara y veraz de las obligaciones adquiridas”, en la cual se indica que, el Contrato es acorde con la normatividad vigente, que en este se especifica de manera clara, oportuna, precisa, transparente y veraz los derechos y obligaciones que adquieren con la firma de este contrato las partes, por ello, se les permite a los promitentes compradores, llevarse estos documentos, leerlos, analizarlos y comprenderlos, en caso de que se presente alguna duda, pueden solicitar aclaración con la sala de ventas o el departamento jurídico de la constructora, o en caso de no estar de acuerdo con alguna cláusula, puede hacer uso del retracto, estipulado en el contrato de promesa CLAUSULA VIGESIMA NOVENA y el cual en el caso en concreto el demandante no se retractó y por el contrario continuó pagando las cuotas acordadas pero sin efectuar el cumplimiento de comparecer a la notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para la firma de la escritura de compraventa.

Sobre dicha excepción, el Tribunal aclara que no está en discusión el ejercicio del derecho de retracto, por lo cual esta excepción es denegada. Así mismo, no está probado en el proceso que la Constructora haya informado a la demandante que: “en caso de que se presente alguna duda, pueden solicitar aclaración con la sala de ventas o el departamento jurídico de la constructora, o en caso de no estar de acuerdo con alguna cláusula, puede hacer uso del retracto, estipulado en el contrato de promesa CLAUSULA VIGESIMA NOVENA”.

En consecuencia, esta excepción es denegada. - La excepción denominada “5. Libre autonomía de las partes e incumplimiento contractual”, en la cual se indica que, las partes pactaron dentro de un mercado abierto, y existiendo diversos tipos de ofertas y oferentes de apartamentos en el mercado, el modelo de negocio que da cuenta el contrato, el cual duró un tiempo, y que, en su consideración la Demandante pretende modificar las condiciones del negocio.

Que, desde el inicio de la negociación, la demandante tenía pleno 45 conocimiento que debía cumplir con los plazos y fechas pactadas entre las partes, especialmente comparecer a la notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para la firma de la escritura de compraventa, que, se aclara nuevamente, estos compromisos y cláusulas fueron conocidas, leídas y aceptadas por la demandante desde el contrato de opción de compra, por lo que por medio de la autonomía de las partes pactaron unos convenios los cuales fueron honrados por la Constructora y no por la demandante.

Que, con fundamento en el Contrato la Constructora penalizó a la demandante por incumplimiento del contrato que es ley para las partes. En concordancia con lo expuesto por el Tribunal, está excepción no está llamada a prosperar, se reitera que, la noción de autonomía de la voluntad fue la expuesta por el Tribunal y parte de la noción de Estado Social de derecho; que las circunstancias de la no comparecencia de la señora a la firma de la Escritura no configuran un incumplimiento en los términos señalados por la Constructora. - La excepción denominada “6.

Actos propios”, en la cual la Constructora afirma que, la parte demandante de manera voluntaria no cumplió con comparecer a la notaría 21 del círculo de Bogotá el día 9 de marzo de 2019 a las 8 am para la firma de la escritura de compraventa; por lo que, la Constructora no puede ser responsable de lo que considera incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de promesa de compraventa.

Sobre esta última excepción el Tribunal considera que por la conducta de las partes en relación con la firma de la escritura por lo cual esta excepción tampoco prospera. En conclusión, de conformidad con lo expuesto, el Tribunal denegará las excepciones planteadas por la Constructora y, en consecuencia, declarará la prosperidad de la primera pretensión de la demanda principal.

Sobre la pretensión segunda de la demanda principal “SEGUNDO: Como consecuencia se le ordene a la Constructora Las Galias S.A., a devolver la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE ($14.825.479) PESOS MCTE., que le retuvieron a la señora MARIA DEL CARMEN VARGAS como clausula penal del 15 %, del valor total del inmueble” el Tribunal declarará su prosperidad.

Por un lado, porque esta pretensión es consecuencial a la primera pretensión, que prosperó; y, por otro lado, porque en el proceso quedó ampliamente probado que Constructora las Galias retuvo la suma señalada en esta pretensión a título de cobro de la Cláusula Penal y, como se indicó previamente, la forma en que fue cobrada la cláusula penal no atendió a lo pactado por las partes y no tiene fundamento contractual alguno, 46 por lo cual hay lugar a disponer la devolución por parte de la constructora de la suma reclamada por la parte Demandante.

Sobre la pretensión tercera de la demanda principal “TERCERO- Se condene a Constructora Las Galias S.A., a pagar a la demandante los intereses de mora. generados desde el día 28 de febrero de 2017 hasta el día en que culmine el proceso, teniendo en cuenta la tasa máxima legal permitida por la Superintendencia Financiera”. El Tribunal denegará la prosperidad de la pretensión tercera por cuanto, como se procede a explicar, antes de resolver la controversia planteada por las partes, no existía una obligación definida a cargo de Constructora Las Galias de devolver la suma de dinero reclamada en esta demanda.

Dicha obligación solo es exigible con ocasión de la expedición del presente laudo. Se precisa que, como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia, en ausencia de momento cierto para pedir compulsivamente la solución de una obligación, no puede entenderse que hay mora. La mora no puede confundirse con el incumplimiento. Al respecto, la Corte indicó: “(…) La mora del deudor no puede en ningún caso confundirse con el incumplimiento de las obligaciones contractuales, como quiera que aquella, como lo tiene por sentado la jurisprudencia de esta Corporación, consiste en "el retraso, contrario a derecho, de la prestación por una causa imputable a aquél" (Casación 19 de julio de 1936, G.J. T. XLIV, pág. 65), en tanto que el incumplimiento es la inejecución de la obligación debida, ya sea ésta positiva (dare, facere) o negativa (non facere) (…)”.

“(…) 1.2.- Significa entonces lo anterior que exigibilidad y mora de la obligación son dos nociones jurídicamente diferentes. La primera se predica de las obligaciones puras y simples, esto es, las que no se encuentran sometidas a plazo, condición o modo, ya porque nunca han estado sujetas a una cualquiera de estas modalidades, ora porque éstas ya se realizaron y, por ello el acreedor se encuentra autorizado a exigir al deudor su cumplimiento, aun acudiendo para el efecto a la realización coactiva del derecho mediante la ejecución judicial; la mora, en cambio, supone el retardo culpable del deudor en el cumplimiento de la obligación, [por no honrar su obligación en un plazo determinado].

De tal suerte que, sólo a partir de surtida la interpelatio puede afirmarse que el deudor incumplido, además ostenta la calidad de deudor moroso, momento éste a partir del cual puede exigirse el pago de perjuicios conforme a lo dispuesto por los artículos 1610 y 1615 del Código Civil, o reclamarse el pago de la cláusula penal, que entonces se torna exigible de acuerdo con lo preceptuado por los artículos 1594 y 1595 del Código Civil (…)”. 47 Con fundamento en la precitada providencia, la Sala reiteró: “(…) Debe indicarse, adicionalmente, que la Corte se ha pronunciado sobre este punto, pues, en el fallo de tutela de 13 de enero de 2007, exp. 00279-01, se expresó lo siguiente: “razón tuvo el Tribunal cuando concluyó que los juzgados accionados confundieron la exigibilidad con la mora, pues de una u otra forma, esos juzgadores dedujeron que la falta de una fecha en la cual se realizaría el pago de la suma que arrojó el acta de liquidación del contrato de construcción ‘por el sistema de administración delegada’, así como la ausencia de la diligencia de constitución en mora, deparaban la inexigibilidad del título allegado por la firma ejecutante.

Pasaron por alto que cuando las obligaciones no se someten a un plazo o una condición, como sucedió en este caso, son puras y simples, esto es, de exigibilidad inmediata (…)”». En síntesis, teniendo en cuenta que, la obligación de devolver la suma reclamada por la demandante surge con ocasión del presente laudo, solo podrá entenderse que hay mora en el incumplimiento de la obligación, si una vez vencido el plazo otorgado por el Tribunal para que la Constructora reintegre el dinero a la demandante, no se ha cumplido debidamente con dicha obligación, y es solo en este escenario que hay lugar a la causación de intereses sobre el capital debido (art. 65 de la Ley 45/1990).

Por último, la pretensión cuarta de la demanda principal, “CUARTO: Se condene a constructora Galias a pagar los daños morales y causados con la terminación unilateral de contrato”, el Tribunal la negará por cuanto no se probó como es debido la existencia de perjuicios o daños morales. Por otra parte, en relación con la demanda de reconvención procede el Tribunal a evaluar la prosperidad de las pretensiones y excepciones planteadas por las partes en la demanda de reconvención reformada, así: En primer lugar, sobre la pretensión primera de la demanda de reconvención reformada no se planteó excepción alguna.

“1. Se sirva declarar que la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS incumplió el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 10 de mayo de 2018 entre esta y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S, para la adquisición del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, por múltiples incumplimientos en sus obligaciones adquiridas según lo descrito en los hechos.

Sobre la prosperidad de esta pretensión, el Tribunal considera que en el proceso no fueron probados múltiples incumplimientos que alegó la constructora, por lo cual la excepción no está llamada a prosperar. 48 Sobre las pretensiones segunda, tercera y cuarta, se plantearon dos excepciones como se procede a señalar: - La primera denominada: “1.

EXISTENCIA DE CLAUSULAS EXHORBITANTES O ABUSIVAS, Y/O ABUSO DEL DERECHO”, en la cual señala que por ley, las partes deben abstenerse de convenir cláusulas que por su carácter exorbitante puedan afectar el equilibrio del contrato mismo o dar lugar a un abuso de posición dominante. Que el contrato objeto de controversia es de adhesión, elaborado previa y unilateralmente por el constructor o vendedor, sin que el comprador tenga oportunidad alguna de intervenir en su redacción. Que en los contratos celebrados para la adquisición de vivienda no se pueden desconocer normas de interés general, en las que se proscriben claramente la estipulación de cláusulas que favorezcan de manera exorbitante a una parte en detrimento de la otra, afectando el equilibrio contractual o dando lugar a una situación de abuso de posición dominante.

Que en caso de estipulaciones que exoneran de responsabilidad a las constructoras, estas deben someterse a la regla de igual contractual, es decir, no pueden escapar al análisis que sobre su carácter de abusivas se realice, pues podrían eventualmente causar una desigualdad injustificada en la negociación y comportar un desequilibrio ilegítimo en perjuicio de los derechos de la parte adherente.

Que, en su consideración, la compradora solo reparó en los aspectos económicos del contrato y no los jurídicos, predispuestos por la Constructora. Que, las condiciones jurídicas del contrato no son tomadas en consideración “porque en la mayoría de los casos ni tan siquiera conocen e, incluso cuando se conozcan, su carácter secundario o accesorio no puede fundamentar una renuncia a contratar”.

Por lo que, en su consideración la autonomía en la voluntad contractual no está. Que son abusivas las cláusulas que, en contra de la buena fe, causen en perjuicio del comprador quien no ha intervenido en la redacción contractual y se adhiere a un contrato que genera desequilibrio en sus derechos y obligaciones, como lo es nuestro caso.

Se refirió a la teoría de las cláusulas abusivas y que en su consideración el Contrato es “leonino” porque tiene las siguientes características: “1. Lo tiene pre hecho la Constructora Galias, la adquirente lo firma o lo firma. 2. No tiene pagado el impuesto de timbre. 3. Excluye todo litigio ante las autoridades judiciales. 4. El no pago de intereses cuando tiene que devolver lo pagado a la compradora 5.

Mora para el incumplimiento del contrato y cláusula penal. 6. Cláusula penal más alta de lo reglado 15% 7. Resolución automática y disposición del inmueble inmediata por el promitente vendedor, sin requerimiento de ningún tipo. 49 8. Resolución del contrato por otras causales sin necesidad de declaración judicial y justicia a propia mano por el promitente vendedor al apropiarse de los dineros de manera directa, descontar las multas, intereses, indemnizaciones y si algo le queda a la promitente compradora le reembolsaran a los noventa (90) días sin rédito alguno

9. INCLUSION DE OTROSI EN HOJA SEPARADA. Para poder Cambiar o variar el proyecto, los tiempos, las entregas, las fechas de firmas de escrituras y toda serie de obstáculos para cumplir la compresa sin que le ocurra responsabilidad alguna al Constructor promitente Vendedor. En la promesa de compraventa del incumplido contrato, la Constructora inserto, pues ella hizo la promesa en comento, la condición resolutoria expresa, que permite que el contrato se resuelva sin que se requiera de declaración judicial, si la prometiente compradora hubiere presentado todos los documentos y cumplido con los requisitos de la entidad financiera y esta le negare el crédito o se lo aprobare en cuantía inferior a la solicitada.

Caso en el cual la promitente compradora tendría un plazo adicional de 15 días calendario contados desde la notificación de la carta de la entidad financiera, para cancelar a la promitente vendedora el saldo del precio y/o el valor no aprobado”. Esta excepción no está llamada a prosperar, de conformidad con lo expuesto por el Tribunal con anterioridad.

Así mismo, se precisa que el mero hecho de que un contrato sea de adhesión no lo convierte en un contrato con cláusulas abusivas, el ordenamiento jurídico admite la existencia de este tipo de contratos, así mismo la incorporación de cláusula penal como la que se incluyó en este contrato y la inclusión de cláusulas de terminación unilateral. - La segunda denominada “2.

INEXISTENCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA PACTADA, Y DEL OTOSI- POR PARTE DE LA COMPRADORA”, en la cual señala que la compradora si cumplió con la promesa de compraventa celebrada con la vendedora, canceló la cuota inicial pactada en el contrato, reunió toda la documentación necesaria para la aprobación del codito por parte del banco CAJA SOCIAL, y esta entidad, aprobó el crédito por $ 67.400.000 valor que cubriría el saldo del precio de la venta para que se procediera por parte de la constructora a entregar el inmueble objeto de la promesa de compraventa.

Que la demandada en reconvención dio cumplimiento a lo pactado en la promesa de compraventa, “pues el préstamo estaba aprobado para el 26 de Abril de 2019,por valor de $ 67.400.000, estando dentro del tiempo, siendo que la fecha de escrituración y entrega del inmueble, estaba estipulada para Junio 30/19, y como la compradora estaba esperando la notificación que solicito vía email en febrero 6/19, para la nueva fecha de escrituración,- comunicación que nunca llego, VIOLANDO EL DERECHO A LA INFORAMCION, en cambio de esta respuesta, la constructora le envió comunicación 50 el 11 de Julio/19, cancelando unilateralmente el contrato de compraventa por el supuesto incumplimiento de la compradora de no haber asistido a su adelantada fecha para la firmade escritura en Marzo 9/19”.

Por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia, la excepción prospera. A efectos de establecer la prosperidad de las demás pretensiones planteadas en la demanda de reconvención reformada se transcribe el texto de dichas pretensiones en su integridad, así: La pretensión segunda de la demanda de reconvención reformada dice: 2. Se sirva declarar que CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S actuó conforme a las obligaciones contraídas en el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 10 de mayo de 2018, entre este y MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS para la venta del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá. Sobre la prosperidad de esta pretensión, el Tribunal considera que no prospera.

Como se indicó anteriormente la interpretación dada por la Constructora a algunas de las cláusulas del contrato es contraria a lo que estas disponen. La pretensión tercera de la demanda de reconvención reformada dice: 3. Como consecuencia de lo anterior, se sirva declarar que CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S cobró válidamente la cláusula décima tercera, denominada “cláusula penal” pactada en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 10 de mayo de 2018 respecto del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, cláusula que asciende a la suma de $ 14.453.436 en el presente caso en concreto al ser penalizada por el 15% del valor total del inmueble por los múltiples incumplimiento por parte de la demandante descritos en los hechos de la presente demanda.

Sobre la prosperidad de esta pretensión, tal como se ha señalado previamente el Tribunal encontró probado que, el cobró realizado de la cláusula décima tercera no fue efectuado en los precisos términos del contrato. En consecuencia, negará la prosperidad de esta pretensión. La pretensión cuarta de la demanda de reconvención reformada dice: 4.

Se sirva declarar que la cláusula penal que se encuentra en la cláusula décima tercera del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 10 de mayo de 2018 respecto del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, no es ilegal y dicha cláusula se encuentra conforme al ordenamiento jurídico colombiano. 51 Sobre la prosperidad de esta pretensión, tal como se ha señalado previamente el Tribunal encontró probado que, en efecto, la cláusula no es ilegal, se encuentra conforme al ordenamiento Colombiano que admite la inclusión de este tipo de cláusulas en los contratos.

Por lo anterior, declarará la prosperidad de esta pretensión. No obstante, se advierte que, si bien la cláusula pactada en este contrato es válida, no puede entenderse que en esta se fundamente de forma válida el cobro efectuado por la Constructora por cuanto, como se ha señalado de forma reiterada, no existe disposición contractual que contemple lo expresamente ocurrido en este caso y que por lo tanto, fundamente el cobro de la cláusula penal; y, aunque hubiese existido disposición contractual que facultara el cobro de dicha cláusula, el procedimiento previsto en la cláusula no fue seguido por la Constructora.

Por último, la pretensión quinta: 5. Condenar a la demandada en reconvención al pago de las costas y agencias de derecho dentro del proceso. Tal como se explica en el capítulo de costas y agencias en derecho, esta pretensión no prospera. IV. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES En cumplimiento de lo previsto en el primer inciso del artículo 280 del C.G.P. el Tribunal destaca que, a lo largo del proceso, las partes y sus apoderados obraron con apego a la ética y a las prácticas de buena conducta procesal que eran de esperarse de estas, por lo cual no cabe censura o reproche alguno, y menos la deducción de indicios en su contra.

VI. JURAMENTO ESTIMATORIO El artículo 206 del Código General del Proceso dispone que: “Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos. ( )” Ahora bien, el legislador establece sanciones para ciertos casos en los que el monto de la estimación supera el monto de la condena o cuando no hay condena por falta de demostración del perjuicio de la siguiente forma: “Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al 52 diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.

( )” (Inciso modificado por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014).

PARÁGRAFO. También habrá lugar a la condena a la que se refiere este artículo a favor del Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios. En este evento, la sanción equivaldrá al cinco por ciento (5%) del valor pretendido en la demanda cuyas pretensiones fueron desestimadas.

(Parágrafo modificado por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014). La aplicación de la sanción prevista en el presente parágrafo sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte”. Contempla así la anterior disposición sanciones en dos eventos a saber: (i) el exceso en la estimación de los perjuicios frente a lo que resulte probado y (ii) la falta total de prueba en relación con los mismos.

Por tratarse de sanciones, la interpretación es restrictiva y no procede su aplicación en otros supuestos. Teniendo en cuenta que la cuantía señalada en la demanda principal no excede de forma alguna, la cuantía probada dentro del proceso, no hay lugar a aplicar las sanciones contempladas en el artículo 206 del Código General del Proceso, por cuanto no se cumplen los supuestos previstos en la norma.

VII. COSTAS El Código General del Proceso -C.G.P.- dispone que se condenará en costas a la parte vencida; que la condena respectiva debe hacerse en la sentencia; que tal condena se impondrá cuando sea manifiesta la carencia de fundamento legal o cuando, a sabiendas, se aleguen hechos contrarios a la realidad; y, adicionalmente, que sólo habrá lugar a condena en costas cuando en el expediente aparezca que se causaron.

Por su parte, el numeral 5o del artículo 365 del C.G.P. establece que: “1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto. ( ) ‘5. En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. ( )” Las costas están constituidas tanto por las expensas, consideradas como las erogaciones en que incurren las partes en la tramitación del proceso, como por las agencias en 53 derecho, definidas como “los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso”30.

En ese sentido, teniendo en cuenta que en el arbitraje social no hubo al pago de honorarios ni gastos, y que en el presente proceso la parte Demandante, a quien se reconocieron pretensiones monetarias a favor, compareció sin apoderado juridicial no tampoco hay lugar al reconocimiento de agencias en derecho, por lo cual se abstendrá de imponer condena en este sentido.

VIII. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal de Arbitraje integrado para resolver las diferencias surgidas entre MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS, de una parte, y, CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.S. de la otra, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de ley y en cumplimiento de la misión encomendada por las partes para tal fin, RESUELVE:

PRIMERO: Negar las excepciones de mérito denominadas: “1. Cumplimiento de Contrato”; “2. Bilateralidad, equilibrio y obligaciones recíprocas”; “3. Regulación legal y jurisprudencial de la Cláusula Penal y la condición resolutoria expresa”; “Información clara y veraz de las obligaciones adquiridas”; “Libre autonomía de las partes e incumplimiento contractual”; y “6.

Actos propios”, planteadas por Constructora las Galias S.A.S. frente a las pretensiones de la demanda principal, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: Declarar la prosperidad de la pretensión primera de la demanda principal, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO: Condenar a CONSTRUCTORA LAS GALAS S.A.S. a pagar a la señora MARÍA DEL CARMEN VARGAS VARGAS la suma de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE ($14.825.479) PESOS MCTE., en un plazo diez (10) días hábiles, contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo. Si vencido el término señalado por el Tribunal para el pago de la obligación, este no se hubiese efectuado, se causarán intereses de mora a la tasa máxima autorizada por la ley.

De esta forma, prospera la pretensión segunda de la demanda principal.

CUARTO: Negar la prosperidad de las pretensiones tercera y cuarta de la demanda principal, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. 30 Artículo 2o del Acuerdo de 1887 de 2003 del Consejo Superior de la Judicatura. 54 QUINTO: Negar la prosperidad de excepción denominada “1. EXISTENCIA DE CLAUSULAS EXHORBITANTES O ABUSIVAS, Y/O ABUSO DEL DERECHO”, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEXTO: Declarar la prosperidad de la excepción denominada “2. INEXISTENCIA DEL CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA PACTADA, Y DEL OTOSI (sic)- POR PARTE DE LA COMPRADORA”., por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SÉPTIMO: Declarar que la cláusula penal que se encuentra en la cláusula décima tercera del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el día 10 de mayo de 2018 respecto del apartamento 8-110 del proyecto ALTAVISTA EL MIRADOR ubicado en la ciudad de Bogotá, no es ilegal y dicha cláusula se encuentra conforme al ordenamiento jurídico colombiano, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. De esta forma se declara la prosperidad de la pretensión cuarta de la demanda de reconvención reformada.

OCTAVO: Negar la prosperidad de las pretensiones primera, segunda, tercera y quinta de la demanda de reconvención reformada, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

NOVENO: Abstenerse de imponer sanción en los términos del artículo 206 del CGP y con fundamento en lo expresado en la parte motiva de este laudo.

DÉCIMO: Abstenerse de imponer condena en costas, con fundamento en lo expresado en la parte motiva de este laudo.

DÉCIMO PRIMERO: Ordenar que, vencido el término para solicitar aclaraciones y complementaciones de este laudo, y una vez decididas las que eventualmente se presenten, se expida copia auténtica de este Laudo, con las constancias de ley con destino a cada una de las Partes.

DÉCIMO SEGUNDO: Disponer que en firme esta providencia, el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. (artículo 47 de la Ley 1563 de 2012). Este laudo se notifica en audiencia. 55 JULIO A. ROBERTO NIETO Árbitro único JESSICA ANDREA VARGAS FERRUCHO Secretaria del Tribunal 56 ÍNDICE I.

ANTECEDENTES 1. Partes procesales a) Parte Convocante b) Parte Convocada 2. Pacto arbitral 3. Trámite de integración del tribunal 4. Trámite arbitral 5. Término de duración del proceso II. PRESUPUESTOS PROCESALES 1. Capacidad para ser parte y comparecer al proceso 2. Demanda en forma 3. Competencia del Tribunal III. ACÁPITE PROBATORIO 1.

Pruebas decretadas 2. Pruebas practicadas IV. LA CONTROVERSIA Y LOS PROBLEMAS JURÍDICOS 1. Demanda Principal 1.1. Posición de la demandante principal a) Pretensiones de la demandante principal b) Hechos que fundamentan las pretensiones 1.2. Posición de la demandada principal 2. Demanda de reconvención reformada 2.1. Posición de la demandante en reconvención c) Pretensiones de la demandante en reconvención d) Hechos que fundamentan las pretensiones 2.2.

Posición de la demandada en reconvención 3. Problemas jurídicos 4. Análisis del tribunal 4.1. El Contrato de promesa celebrado entre las partes. 4.2. La terminación unilateral del contrato. 57 4.3. Las cláusulas del contrato sobre terminación unilateral. 4.4. El otorgamiento de la escritura pública. Escenarios. 4.5. La interpretación del contrato. 4.6.

La cláusula penal 5. Resolución de los problemas jurídicos y de las pretensiones planteadas IV. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES VI. JURAMENTO ESTIMATORIO VII. COSTAS VIII. PARTE RESOLUTIVA

Maria Del Carmen Vargas Vargas vs. Constructora Las Galias S.A.S