TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN LAUDO ARBITRAL I.
ANTECEDENTES ____________________________________________________________________ 2
1. LAS PARTES ________________________________________________________________________ 2
2. EL PACTO ARBITRAL _________________________________________________________________ 2
3. EL TRÁMITE ARBITRAL _______________________________________________________________ 3
4. LA DEMANDA INICIAL REFORMADA DE ALTURIA ___________________________________________ 6 4.1. Las Pretensiones de la Demanda Inicial Reformada _________________________________________ 6 4.2. La Oposición de la Demandada a la Demanda Inicial Reformada _______________________________ 7
5. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA DE HSP ____________________________________ 8 5.1. Las Pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada ___________________________________ 8 5.2. La Oposición de la Demandante a la Demanda de Reconvención Reformada _______________________ 11
6. PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS _________________________________________________ 12 6.1. Documentales __________________________________________________________________ 12 6.2. Interrogatorios de Parte y Declaración de Parte ___________________________________________ 12 6.3. Testimonios ___________________________________________________________________ 12 6.4.
Exhibición de Documentos _________________________________________________________ 13 6.5. Dictámenes Periciales ____________________________________________________________ 13 6.6. Prueba por Informe ______________________________________________________________ 14
7. LA DURACIÓN DEL PROCESO Y TÉRMINO PARA FALLAR ____________________________________ 15 II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL _______________________________________________ 16
1. ASUNTOS PREVIOS _________________________________________________________________ 16 1.1. Presupuestos Procesales ___________________________________________________________ 16 1.2. La Competencia del Tribunal _______________________________________________________ 17 1.3. Sobre los Dictámenes Periciales ______________________________________________________ 18 1.4.
La Tacha de Testigos ____________________________________________________________ 21 1.5. La Conducta Procesal de las Partes ___________________________________________________ 22
2. SOBRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” ________________________________________________________________________________ 24 2.1. Antecedentes del Contrato de Compraventa del Proyecto de Construcción “Alturia 109 (Santa Paula)” ______ 24 2.2. El contrato de Compraventa del Proyecto de Construcción Vertical “Alturia 109 (Santa Paula)” __________ 27 2.3.
Las facturas de venta núms. 0710 de 2019 y 1001 de 2020 _________________________________ 52
3. SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE ALTURIA ______________________ 59 3.1. Grupo de pretensiones relacionadas con la obligación de Alturia de levantar la medida cautelar en el plazo pactado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato _____________________________________________ 59 3.2. Grupo de pretensiones relacionadas con la obligación de transferencia del inmueble a paz y salvo y el carácter esencial de las condiciones de levantamiento de la medida cautelar y el otorgamiento del crédito constructor _____________ 63 3.3.
Pretensiones relacionadas con los incumplimientos de Alturia S.A.S. imputados por HSP Construcciones S.A.S. 66 3.4. Grupo de pretensiones sobre los efectos de los incumplimientos que se pretenden por parte de HSP __________ 75 3.5. Grupo de pretensiones sobre el apartamento 503 __________________________________________ 83
4. SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE HSP __________________________ 97 4.1. Posición de las Partes ____________________________________________________________ 97 4.2. Problema Jurídico _____________________________________________________________ 106 4.3. Consideraciones del Tribunal ______________________________________________________ 107
5. SOBRE LA MODIFICACIÓN DEL CRÉDITO CON BBVA ______________________________________ 157 5.1. Posiciones de las Partes __________________________________________________________ 157 5.2. Consideraciones del Tribunal ______________________________________________________ 159
6. JURAMENTO ESTIMATORIO _________________________________________________________ 163
7. COSTAS DEL PROCESO _____________________________________________________________ 163 III. DECISIÓN ________________________________________________________________________ 165
1. SOBRE LA DEMANDA INICIAL REFORMADA _____________________________________________ 165
2. SOBRE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA ___________________________________ 165
3. DECISIONES COMUNES _____________________________________________________________ 169 TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Bogotá, D. C., 16 de septiembre de 2025 Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidad para el efecto, procede este Tribunal de Arbitraje a proferir, en derecho, el laudo que resuelve las diferencias surgidas entre Alturia S. A. S. (en adelante también “Alturia” o “la Demandante” o “la Convocante”) y HSP Construcciones S. A. S. (en adelante también “HSP” o “la Demandada” o “la Convocada”).
I.
ANTECEDENTES
1. LAS PARTES 1. La parte demandante en este proceso es Alturia S. A. S., sociedad comercial constituida mediante documento privado del 5 de mayo de 2014, inscrita en la Cámara de Comercio de esa ciudad, a quien corresponde el NIT 900.735.985-9, con domicilio en Bogotá, D. C. Tal sociedad ha sido representada en este proceso por conducto de la señora Ivette Mireya Hernández Ulloa, quien se identifica con la cédula de ciudadanía número 33.369.8051. 2.
A su vez, la parte demandada es HSP Construcciones S. A. S., sociedad comercial constituida mediante escritura pública número 2784 del 6 de agosto de 1998, otorgada en la Notaría 36 del Círculo de Bogotá, D. C., inscrita en la Cámara de Comercio de esa ciudad, a quien corresponde el NIT 830.048.419-0, con domicilio en Bogotá, D. C. Tal sociedad ha sido representada en este proceso por conducto de los señores Juan David Peña Uribe, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía número 80.414.680 y Ramiro Hernando Sánchez Benítez, identificado con la cédula de ciudadanía número 79.524.3732.
2. EL PACTO ARBITRAL 3. El pacto arbitral acordado por las partes tiene la forma de cláusula compromisoria y está contenido en la cláusula décima sexta del contrato que las partes denominaron COMPRAVENTA PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” celebrado entre las partes el 6 de mayo de 2019 (en adelante “el Contrato” o “el Contrato de Compraventa”)3, estipulación que es del siguiente tenor: CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: MECANISMO DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS.
Las diferencias que surjan entre las PARTES con ocasión a la celebración y ejecución del presente contrato de promesa de compraventa, será (sic) dirimida por un Tribunal de Arbitramento de conformidad con la Ley 1563 de 2012 y las reglas siguientes reglas: (a) El arbitraje se desarrollará en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, (b) El tribunal estará compuesto por tres (3) árbitros los cuales serán designados de común acuerdo por las 1 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_01\003_2.
CERL Alturia.pdf. 2 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_01\004_3. CERL HSP.pdf. 3 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Partes.
En caso de no llegarse a un acuerdo, el Centro de Arbitraje escogido designará los árbitros por sorteo y (c) Los árbitros decidirán en derecho.
3. EL TRÁMITE ARBITRAL 4. El 25 de octubre de 2023 Alturia formuló, ante el Centro de Arbitraje y de Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, demanda arbitral en contra de HSP, para reclamar las pretensiones en ella contenidas relativas a diferencias surgidas en relación con el citado contrato4. 5. Los árbitros del presente trámite fueron escogidos por mutuo acuerdo en reunión celebrada el 2 de noviembre de 20235; en consecuencia, el Tribunal fue debidamente integrado, en cumplimiento de las reglas previstas en la ley y en el pacto arbitral. 6.
Efectuada la designación y surtido el trámite de aceptación y cumplimiento del deber de información por parte de los designados, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá citó a las partes y al Tribunal a audiencia de instalación, la que finalmente, luego de un aplazamiento, se llevó a cabo el 14 de diciembre de 20236.
En el curso de la citada audiencia, el Tribunal designó secretaria, reconoció personería a los apoderados de las partes, entre otras decisiones de impulso procesal. En esa oportunidad también se inadmitió la demanda y se ordenó su subsanación. 7. Tal subsanación fue allegada por la demandante en el término otorgado7, por lo que el 1 de octubre de 2024, mediante Auto número 3, se admitió la demanda y se ordenó correr traslado de la misma a la sociedad demandada8, quien fue notificada personalmente de dicha providencia mediante correo electrónico, atendiendo las previsiones del artículo 23 de la Ley 1563 de 20129. 8.
La decisión sobre la admisión fue recurrida por la demandada10, a lo cual se le dio el trámite correspondiente, que concluyó con Auto número 5 del 29 de enero de 2024, sin reponer la decisión11. 9. En el término otorgado, el 27 de febrero de 2024, se recibió escrito mediante el cual la Demandada contestó la demanda arbitral, con expresa formulación de 4 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_01\001_231024 Demanda_vf.pdf. 5 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_01\010_Informe_de_designacion_20231102.pdf. 6 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_01\028_Acta_de_instalacion_20231214.pdf. 7 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\007_Subsanacion_demanda_20231221.pdf. 8 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\010_Acta_2_Posesion_y_admision_20240112.pdf. 9 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\012_Notificacion_personal_Convocada_Autos_3_y_4_Acta_2_20240115.pdf. 10 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\017_Memorial_Convocada_reposicion_auto_admisorio_20240118.pdf. 11 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\020_Acta_3_Resuelve_recurso_20240129.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN excepciones de mérito y objeción al juramento estimatorio12. En la misma oportunidad esa parte presentó demanda de reconvención13. 10. Mediante Auto número 8 del 8 de marzo de 202414, se inadmitió la demanda de reconvención propuesta por la demandada y se ordenó su subsanación. Por haber sido presentado oportunamente y en debida forma el escrito subsanatorio15, la demanda de reconvención fue admitida mediante Auto número 9 del 3 de abril de 202416, en el que, consecuencialmente se ordenó, su traslado a la demandada en reconvención. Esa providencia fue recurrida por Alturia17 y, luego de surtido el traslado del recurso, el Tribunal decidió no revocarla a través del Auto número 12 del 2 de mayo de 202418. 11.
Alturia contestó la demanda de reconvención el 4 de junio de 202419, esto es, dentro del término otorgado. En esa oportunidad propuso excepciones de mérito y objeción al juramento estimatorio. 12. Ambas partes presentaron escritos para descorrer el traslado de las excepciones de mérito y objeción a los respectivos juramentos estimatorios20, que al respecto se hizo por secretaría21. 13.
Por haberse cumplido con las actuaciones propias de la etapa inicial del trámite, las partes fueron citadas a audiencia de conciliación para el 12 de julio de 202422. Sin embargo, tal audiencia no se llevó a cabo porque el 11 de julio anterior se recibieron escritos de reforma de la demanda inicial (“Demanda Inicial Reformada”)23 y de la demanda de reconvención (“Demanda de Reconvención Reformada”)24. 14.
Mediante autos proferidos en audiencia del 26 de julio de 202425, ambas reformas fueron admitidas y tanto Alturia como HSP las contestaron oportunamente el 16 de 12 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\027_Contestacion_de_la_demanda_20240227.pdf. 13 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\028_Demanda_de_reconvencion_20240227.pdf. 14 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\031_Acta_5_Inadmite_reconvencion_y_otro_20240308.pdf. 15 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\035_Subsanacion_reconvencion_20240318.pdf. 16 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\036_Acta_6_Admite_reconvencion_y_otros_20240403.pdf. 17 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\040_Memorial_Convocante_reposicion_auto_admisorio_reconvencion_20240409.pdf. 18 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\047_Acta_7_Resuelve_recurso_y_otros_20240502.pdf. 19 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\062_Contestacion_demanda_de_reconvencion_20240604.pdf. 20 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\065_Memorial_Convocada_descorre_traslado_excepciones_objecion_20240614.pdf y 068_Memorial_Convocante_descorre_traslado_excepciones_objecion_20240614.pdf. 21 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\063_Traslado_excepciones_y_objeciones_juramento_20240606.pdf. 22 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\069_Acta_9_Impulso_20240614.pdf. 23 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\075_Reforma_demanda_inicial_20240711.pdf. 24 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf. 25 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\079_Acta_10_Admite_reformas_20240726.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN agosto de 202426 (“Contestación a la Demanda Inicial Reformada” y “Contestación a la Demanda de Reconvención Reformada”). En ambos casos se formularon excepciones de mérito y objeción a cada juramento estimatorio.
Asimismo, ambas partes descorrieron el traslado respectivo con escritos que fueron remitidos oportunamente27. 15. El Tribunal citó nuevamente a las partes a audiencia de conciliación para el 11 de septiembre de 202428. En la fecha señalada por el Tribunal se agotó la audiencia de conciliación y se declaró fracasada29. Por tal razón, se procedió a la fijación de honorarios y gastos del trámite y se señaló la fecha de la presente audiencia. 16.
En los término de ley, la parte demandante efectuó el pago de la totalidad de honorarios y gastos que fueron decretados por el Tribunal30. 17. La primera audiencia de trámite tuvo lugar el 4 de octubre de 202431, oportunidad en la cual, mediante Auto número 30, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir las controversias surgidas entre las partes, sin que esta decisión fuera impugnada.
Por Auto número 31, el Tribunal resolvió sobre las peticiones de pruebas de las partes y mediante Auto número 33 señaló audiencias para practicar y recibir las que no obraban en el expediente. 18. En audiencias celebradas el 18, 20, 25, y 26 de noviembre y 10 de diciembre de 2024, 25 de febrero, 22 de abril y 19 de mayo de 2025 de la presente anualidad se practicaron pruebas32, como se detallará más adelante. 19.
El 26 de agosto de 2025, mediante Auto número 72, se dio por concluida la etapa probatoria33. 26 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\086_Contestacion_demanda_de_reconvencion_reformada_20240816.pdf y 088_Contestacion_demanda_reformada_20240816.pdf 27 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\090_Memorial_Convocada_descorre_traslado_excepciones_objecion_20240826.pdf y 092_Memorial_Convocante_descorre_traslado_excepciones_objecion_20240828.pdf. 28 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\093_Acta_12_Cita_audiencia_20240903.pdf. 29 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\102_Acta_13_Conciliacion_y_Gastos_20240911.pdf. 30 Informe del presidente consignado al inicio del Acta número 14 del trámite.
Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\112_Acta_14_Primera_Audiencia_de_Tramite_20241004.pdf. 31 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\112_Acta_14_Primera_Audiencia_de_Tramite_20241004.pdf. 32 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\156_Acta_15_Interrogatorios_y_testimonios_20241118.pdf, 162_Acta_16_Testimonios_20241120.pdf, 166_Acta_17_Testimonios_20241125.pdf, 170_Acta_18_Testimonios_20241126.pdf, 175_Acta_19_Testimonio_20241210.pdf, 189_Acta_20_Testimonio_y_otros_20250225.pdf, 191_Acta_21_Interrogatorio_de_ peritos_y_otros_20250422.pdf y 195_Acta_22_Interrogatorio_peritos_20250519.pdf. 33 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\231_Acta_29_Cierre_periodo_probatorio_20250826.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 20. El 12 de septiembre de 202534 tuvo lugar la audiencia de alegaciones, en la cual los apoderados de las partes expusieron los argumentos que consideraron del caso y remitieron sendas versiones escritas de lo alegado35. 21.
El presente proceso se tramitó en treinta audiencias, en las cuales el Tribunal se instaló y admitió las demandas y surtió los respectivos traslados, intentó la conciliación, asumió competencia, decretó y práctico pruebas, recibió las alegaciones finales, y ahora profiere el fallo que pone fin al proceso. 22. En las oportunidades legales, el Tribunal examinó las actuaciones con miras a determinar la necesidad de tomar medidas de saneamiento sin que ello hubiera sido necesario, sin observación alguna de las partes36. 23.
Durante el curso del proceso, se adoptaron decisiones en torno a una medida cautelar solicitada por Alturia, que fue negada37.
4. LA DEMANDA INICIAL REFORMADA DE ALTURIA
4.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA INICIAL REFORMADA 24. En su Demanda Inicial Reformada38, Alturia elevó las siguientes pretensiones: A. Pretensiones principales Primera.- Que se DECLARE que HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. incumplió de forma injustificada el Contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» suscrito entre Alturia SAS y HSP Construcciones SAS.
Segunda.- Que, como consecuencia de la anterior declaración, se CONDENE a HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. a pagar a ALTURIA S.A.S. la suma TRES MIL CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA PESOS ($3.167.471.560) por concepto del saldo de las Facturas de Venta No. 0710 y 1001 más DOS MIL CINCUENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($2.055.642.464) -o el valor que resulte probado en el presente proceso- por concepto de los intereses moratorios causados del crédito del BBVA para un total de CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS MILLONES CIENTO CATORCE MIL VEINTICUATRO PESOS M/CTE ($5.223.114.024).
B. Primer grupo de pretensiones subsidiarias Primera.- Que se DECLARE que HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. incumplió de forma injustificada 34 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\ 238_Acta_30_Alegatos_de_Conclusion_20250912.pdf. 35 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\ 234_Alegatos_Convocante_20250912.pdf y 237_Alegatos_Convocada_20250912.pdf. 36 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\102_Acta_13_Conciliacion_y_Gastos_20240911.pdf, 12_Acta_14_Primera_Audiencia_de_Tramite_20241004.pdf, PRINCIPAL_03\231_Acta_29_Cierre_periodo_probatorio_20250826.pdf y 238_Acta_30_Alegatos_de_Conclusion_20250912.pdf. 37 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\022_Acta_4_Resuelve_medida cautelar_20240209.pdf. 38 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\075_Reforma_demanda_inicial_20240711.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN el Contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» suscrito entre Alturia SAS y HSP Construcciones SAS. Segunda.- Que, como consecuencia de la anterior declaración, se CONDENE a HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. a pagar a ALTURIA S.A.S. la suma TRES MIL CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA PESOS ($3.167.471.560) por concepto del saldo de las Facturas de Venta No. 0710 y 1001 más QUINIENTOS NUEVE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTISÉIS PESOS ($509.281.826) -o el valor que resulte probado en el presente proceso- por concepto de los intereses corrientes causados del crédito del BBVA para un total de TRES MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS ($3.676.753.385).
C. Segundo grupo de pretensiones subsidiarias Primera.- Que se DECLARE que HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. incumplió de forma injustificada el Contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» suscrito entre Alturia SAS y HSP Construcciones SAS. Segunda.- Que, como consecuencia de la anterior declaración, se CONDENE a HSP Construcciones SAS a pagar a ALTURIA SAS las arras confirmatorias penales pactadas en el numeral 1º de la cláusula décima cuarta del Contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», esto es, la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE PESOS CON SEIS CENTAVOS M/CTE ($3.440.444.197,6).
D. Pretensiones comunes Primera.- Que sobre cualquiera de las sumas anteriores se condene a HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. a pagar a ALTURIA S.A.S. intereses comerciales moratorios a la máxima tasa de interés permitida por la ley, desde la fecha de presentación de esta demanda. Segunda.- Que se condene a HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. a pagar a ALTURIA S.A.S. las costas del proceso y las agencias en derecho, de conformidad con las disposiciones legales vigentes al momento de dictar el laudo arbitral definitivo que ponga fin al presente proceso. 25.
El Tribunal ha considerado todo el contenido y la literalidad de los hechos de la demanda para adoptar la decisión que pone fin al trámite y se referirá a ellos en la parte considerativa de la providencia.
4.2. LA OPOSICIÓN DE LA DEMANDADA A LA DEMANDA INICIAL REFORMADA 26. La Demandada se opuso a las pretensiones de la demanda de Alturia y formuló las siguientes excepciones39: 1. Ausencia de incumplimiento de las obligaciones de pago que correspondían a HSP en el marco del Contrato. 2. Ausencia de exigibilidad de las obligaciones contenidas en las cláusulas NOVENA y DÉCIMA TERCERA sin la emisión de instrucciones de giro por parte de Alturia especificando las condiciones, montos, forma y fechas de los pagos. 3.
Improcedencia de reclamo por saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87”. 39 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\088_Contestacion_demanda_reformada_20240816.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 4.
Subsidiaria a la excepción No. 3: Extinción de la obligación de pago del bien inmueble donde se desarrolla el Proyecto – Improcedencia de reclamo por saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N- 20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87”. 5. Subsidiaria a la excepción No. 3: Ausencia de competencia del Tribunal Arbitral para conocer de la disputa relacionada con el supuesto saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87”. 6.
Ausencia de obligación de entrega del proyecto en un plazo cierto – retrasos en la terminación del proyecto por causas no imputables a HSP. 7. Ausencia de competencia del Tribunal para decidir respecto de la obligación de entrega del Proyecto – Dicha obligación es un asunto atinente al negocio jurídico entre HSP y los beneficiarios de área más no del Contrato. 8.
La tardanza en las vinculaciones de terceros acreedores a la fiduciaria se debe a circunstancias externas no imputables a HSP. 9. Incumplimiento de las obligaciones previstas en las cláusulas OCTAVA y NOVENA por parte de Alturia. 10. Improcedencia de las arras previstas en la cláusula DÉCIMA CUARTA del Contrato. 11. Excepción genérica. 27.
La réplica de la Demandada a los hechos de la Demanda de Reconvención Reformada así como los que sustentan las excepciones fueron considerados por el Tribunal para adoptar las decisiones de este laudo, como se verá reflejado en las consideraciones.
5. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA DE HSP
5.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA 28. En el escrito de Demanda de Reconvención Reformada40, HSP propuso las siguientes peticiones: A. Pretensiones Declarativas: 1. Declarar que el Contrato entre HSP y Alturia se celebró el 7 de mayo de 2019, o en la fecha que resulte probada en el trámite arbitral. 2.
Declarar que mediante Otrosí N.º 1 suscrito el 29 de octubre de 2020, o en la fecha que resulte probada en el trámite arbitral, las Partes modificaron el Contrato. 3. Declarar que Alturia tenía la obligación de levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato. 4.
Declarar que Alturia asumió el riesgo y la responsabilidad por los efectos que se generaran para las Partes, con ocasión de no levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato. 5. Declarar que Alturia no cumplió con su obligación de levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble, dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato. 40 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 5.1. Pretensión subsidiaria de la Pretensión N.º 5: Declarar que el plazo de dos (2) meses pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato, venció sin que se hubiese levantado la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble. 6.
Declarar que Alturia se obligó a entregar y/o transferir el Inmueble a HSP, a paz y salvo en los términos del parágrafo séptimo de la Cláusula Décima del Contrato. 7. Declarar que Alturia no cumplió con su obligación de entregar y/o transferir el Inmueble a HSP, a paz y salvo, según lo dispuesto en el parágrafo séptimo de la Cláusula Décima del Contrato. 7.1.
Pretensión subsidiaria de la Pretensión N.º 7: Declarar que para el momento en que Alturia transfirió y entregó el Inmueble a HSP, no se había realizado el pago de la Liquidación de la Plusvalía asociada a la Resolución N.º 1498 del 15 de septiembre de 2017 de la Alcaldía de Bogotá. 8. Declarar que según lo acordado por las Partes, el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y el otorgamiento del crédito constructor eran condiciones esenciales para la ejecución del Contrato. 9.
Declarar que el cumplimiento de las obligaciones a cargo de HSP se condicionó a la transferencia y/o entrega del Inmueble, al levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y/o al otorgamiento y/o desembolso del crédito constructor a HSP. 10. Declarar que el cumplimiento tardío de las obligaciones de Alturia, consistentes en levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en asumir el pago de la Liquidación de la Plusvalía generó retrasos y demoras en la ejecución del Contrato y del Proyecto, según lo narrado en los hechos de la Demanda de Reconvención. 10.1 Subsidiaria de la Pretensión N.º 10: Declarar que las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción del pago de la Liquidación de la Plusvalía generó retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, según lo narrado en los hechos de la Demanda de Reconvención. 11.
Declarar que Alturia es responsable de los efectos generados por los retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, derivados de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción del pago de la Liquidación de la Plusvalía. 12.
Declarar que como consecuencia de los retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, derivados de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción de Alturia del pago de la Liquidación de la Plusvalía, en los términos del parágrafo de la Cláusula Octava del Contrato, HSP tuvo que hacer reconocimientos adicionales a los clientes de las unidades inmobiliarias por la suma de $315.794.978 o la suma que resulte probada en el proceso, con ocasión del desplazamiento del cronograma de entrega más allá del mes de diciembre de 2020. 13.
Declarar que HSP tiene derecho a descontar del precio del Contrato la suma de 315.749.978 a que se refiere la pretensión precedente, o la que resulte probada en el proceso. 13.1. Subsidiaria a la Pretensión N.º 12 (sic): Declarar que como consecuencia de los retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, derivados de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción de Alturia del pago de la Liquidación de la Plusvalía, HSP sufrió perjuicios por valor de $315.794.978 o la suma que resulte probada en el proceso, por concepto de reconocimientos y pagos a los clientes de las unidades inmobiliarias con ocasión del desplazamiento del cronograma de entrega, más allá del mes de diciembre de 2020. 13.2.
Pretensión subsidiaria a la Pretensión N.º 13: Declarar que Alturia está obligada a pagar a HSP la suma de $315.749.978 a que se refiere la pretensión precedente (13.1), o la que resulte probada en el proceso. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 14.
Declarar que con su comportamiento, durante la ejecución del Contrato Alturia modificó las instrucciones dadas a HSP en el Otrosí N.º 1 del Contrato e instruyó a HSP para que destinara los recursos de las Unidades Inmobiliarias destinadas al pago del crédito con el banco BBVA1 al pago de otras acreencias. Pretensión subsidiaria a la Pretensión N.º 14: Declarar que durante la ejecución del Contrato Alturia destinó los recursos de las Unidades Inmobiliarias que se destinarían al pago del crédito con BBVA, al pago de otras acreencias. 15.
Declarar que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la Cláusula Novena del Contrato para que HSP quedara obligada a pagar los intereses del Crédito con BBVA, causados a partir del mes de enero del año 2020. 16. Declarar que en los términos del literal d) de la Cláusula Novena del Contrato, modificada por el Otrosí N.º 1, por concepto de intereses del Crédito con BBVA causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019, HSP estaba obligada a pagar la suma de $436.694.624 o la que resulte probada en el proceso. 17.
Declarar que Alturia incumplió el Contrato al pretender, en contravía de lo dispuesto en sus Cláusulas Décima Tercera y Décima Cuarta, que HSP asuma el valor de la construcción del apartamento 503 sin descontar del precio del Contrato la suma de $407.223.510 o la que resulte probada en el proceso, que fue objeto de dación en pago a Steckerl Aceros S.A.S. 18.
Declarar que HSP tiene derecho a descontar del precio del Contrato la suma de $407.223.510 o la que resulte probada en el proceso, correspondiente al precio del apartamento 503 del Proyecto, dado en pago por Alturia a Steckerl Aceros S.A.S. 19. Declarar que la obligación de pago a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4 del Contrato, era una obligación distinta e independiente de la obligación de pago del precio del Contrato. 20.
Declarar que según lo dispuesto en la Cláusula Décima Tercera del Contrato, la obligación de HSP de pago a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4, estaba condicionada a que se tratara de sumas efectivamente debidas por Alturia. 21. Declarar que conforme al Contrato y a la conducta de las Partes durante su ejecución, para el pago a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4, de manera previa Alturia debía gestionar la liquidación de los créditos y dar las instrucciones a HSP sobre las condiciones de pago a cada uno de los Proveedores. 22.
Declarar que en los casos en los que Alturia cumplió con su gestión de liquidación de los créditos y dio a HSP las instrucciones con las condiciones de pago, HSP cumplió con los pagos a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4. 23. Declarar que Alturia incumplió la obligación prevista en el parágrafo segundo de la Cláusula Novena del Contrato, modificada por el Otrosí N.º 1, en tanto modificó el Crédito con BBVA sin previa autorización de HSP. 24.
Declarar que Alturia, en contravía del principio de buena fe contractual pretendió hacer creer a HSP que el Crédito con BBVA se mantenía vigente, con el propósito de cobrar intereses que mi representada no se había obligado a pagar. 25. Declarar que durante la ejecución del Contrato, HSP ha cumplido con sus obligaciones de pago del precio en los términos pactados y atendiendo las instrucciones de Alturia.
B. Pretensiones de Condena: 26. Como consecuencia de las Pretensiones N.º 13.1 y 13.2, condenar a Alturia a pagar a HSP la suma de $315.794.978 o la que resulte probada en el proceso, a título de perjuicios causados con ocasión de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción de Alturia del pago de la Liquidación de la Plusvalía. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 27.
Como consecuencia de la pretensión precedente (26), ordenar la compensación de la suma de $315.794.978 o la que resulte probada en el proceso con cargo a cualquier suma que adeude HSP a Alturia con ocasión del Contrato. 28. Condenar a Alturia en costas. 1 Por Unidades Inmobiliarias destinadas al pago del crédito el BBVA se entienden los apartamentos 201, 304, 308, 404, 508, 702 y 805, que según el Anexo A del Otrosí N.º 1 al Contrato, se destinarían por Alturia al pago del Crédito con BBVA. 29.
Las anteriores pretensiones fueron sustentadas por los hechos que aparecen el escrito correspondiente, los que el Tribunal ha examinado y considerado para emitir su decisión como aparece en la parte motiva de esta providencia.
5.2. LA OPOSICIÓN DE LA DEMANDANTE A LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA 30. La Demandante propuso las siguientes excepciones de fondo41 para enervar las pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada: Primera excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación de levantar la medida cautelar prevista en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: El levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación número 4 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 es una obligación de medios y no de resultado, y Alturia tramitó el levantamiento de la medida cautelar desde el 27 de junio de 2019 dentro el término de dos meses después de la suscripción del Contrato de Compraventa.
Segunda excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación contenida en el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: Alturia cumplió con el deber de información como desarrollo del principio de buena fe en el sentido de que revisó el certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 para evidenciar si dicho predio se encontraba gravado o no con la liquidación de la plusvalía. Tercera excepción. Inexistencia de incumplimiento de las obligaciones relacionadas con el crédito del BBVA: Alturia no modificó unilateralmente las condiciones del crédito del BBVA y tampoco omitió informar las fechas de pago de dicho crédito, sino que, debido al incumplimiento de la obligación pactada en la cláusula segunda del Otrosí del Contrato de Compraventa por parte de HSP, Alturia se obligó a suscribir un contrato de mutuo con Cass Constructores en las mismas condiciones financieras en las que se encontraba el crédito del BBVA.
Cuarta excepción. Violación del acto propio: HSP emitió certificación de 29 de mayo de 2020 en donde se acreditó que se había recaudado «en calidad de cuota inicial por concepto de ventas del proyecto de vivienda denominado “Alturia 109 (Santa Paula), ubicado en la Carrera 13 No. 109-87 de la ciudad de Bogotá D.C., la suma de Siete Mil Trescientos Cincuenta y Nueve Millones Setecientos Treinta y Cinco Mil Pesos MCTE ($7.359.735.000)», sin incluir el apartamento 503, lo que corrobora que efectivamente el apartamento 503 del Proyecto «Alturia 109» no estaba dentro del valor del Contrato. 41 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\086_Contestacion_demanda_de_reconvencion_reformada_20240816.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 31. La réplica de la Demandante a los hechos de la Demanda de Reconvención Reformada, así como el fundamento de las excepciones antes enlistadas fue objeto de análisis y consideración del Tribunal y a ello se hará referencia en la parte considerativa de esta providencia.
6. PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS 32. Como prueba de los hechos que sirven de fundamento a sus posiciones, se decretaron y practicaron las siguientes pruebas: 6.1. DOCUMENTALES 33. Tanto la Demandante como la Demandada aportaron varios documentos42 que se decretaron como pruebas en la primera audiencia de trámite, también se incorporaron otros que fueron aportados por testigos del trámite43 y uno a propósito de una orden impartida por el Tribunal44.
6.2. INTERROGATORIOS DE PARTE Y DECLARACIÓN DE PARTE 34. Los representantes legales de ambas partes rindieron interrogatorios de parte y del representante legal de HSP, además, se recibió declaración de parte45. 6.3. TESTIMONIOS 35. Se practicaron los testimonios de Paola Fernanda Solarte Enríquez, Oscar Orlando Silva Gómez, Gloria Rocío Pinzón Pulido, Sandra Judith Córdoba Baralcado, Luis Felipe González Reyes, Liliana Isabel Tovar Morales y Jaime Enrique Ramos 42 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA, 003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227, 005_CONTESTACION_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240604, 006_MEMORIAL_DESCORRE_TRASLADO_EXCEPCIONES_Y_OBJECION_JURAMENTO_HSP_CONSTRUCCIONES_20 240614, 007_REFORMA_DEMANDA_INICIAL_20240711, 008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711, 009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816, 010_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_INICIAL_20240816 y 011_MEMORIAL_DESCORRE_TRASLADO_EXCEPCIONES_Y_OBJECION_JURAMENTO_HSP_CONSTRUCCIONES_20 240826. 43 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\016_DOCUMENTOS_APORTADOS_TESTIGO_PAOLA_SOLARTE_20241120, 018_DOCUMENTOS_APORTADOS_TESTIGO_LUIS_FELIPE_GONZALEZ_REYES_20241126 y 019_DOCUMENTO_APORTADO_TESTIGO_LILIANA_ISABEL_TOVAR_MORALES_20241210. 44 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\022_DOCUMENTO_APORTADO_INTERROGATORIO_PERITO_20250519. 45 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\156_Acta_15_Interrogatorios_y_testimonios_20241118.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Peña46. Todos los demás testimonios que se decretaron y no se practicaron fueron desistidos, lo cual aceptó el Tribunal47.
6.4. EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS 36. Por solicitud de la Alturia, se exhibieron documentos por parte de HSP y por petición de HSP se ordenó la exhibición de documentos por parte de Alturia48, el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S. A. BBVA49, Cass Constructores S. A. S.50 y Credicorp Capital Fiduciaria S. A., en su condición de administradora del patrimonio autónomo denominado FAI ALTURIA 10951. 37.
Con Auto número 37 del 18 de noviembre de 2024, el Tribunal dispuso tomar nota de las manifestaciones de Alturia sobre la exhibición efectuada por HSP, sin que se hubiera ordenado incorporación alguna, en tanto no fue solicitada por la peticionaria de la prueba, y con el Auto 39 de la misma fecha (Acta número 15) se incorporaron al expediente documentos exhibidos por Cass Constructores S. A. S. y Credicorp Capital Fiduciaria S. A., en su condición de administradora del patrimonio autónomo denominado FAI ALTURIA 109 y se dieron por agotadas las correspondientes diligencias.
Luego, mediante Auto número 44 del 25 de noviembre de 2024 (Acta número 17) se dispuso la incorporación al expediente de los documentos exhibidos por Alturia y Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S. A. BBVA y también se dieron por agotadas esa diligencias.
6.5. DICTÁMENES PERICIALES
6.5.1. DICTÁMENES DE LA DEMANDANTE 38. Alturia aportó el dictamen pericial elaborado por Oscar Danilo Gómez Veloza, de fecha 26 de febrero de 202452, en adelante el “Dictamen de Gómez Veloza”. Esta prueba fue objeto de contradicción mediante el interrogatorio sobre la imparcialidad 46 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\156_Acta_15_Interrogatorios_y_testimonios_20241118.pdf, 162_Acta_16_Testimonios_20241120.pdf, 166_Acta_17_Testimonios_20241125.pdf, 170_Acta_18_Testimonios_20241126.pdf, 175_Acta_19_Testimonio_20241210.pdf y 189_Acta_20_Testimonio_y_otros_20250225.pdf. 47 El desistimiento de los testimonios de Yenifer Alexandra Hernández, Leydi Patricia Yepes y Sergio Sánchez formulado por HSP se aceptó mediante Auto número 40 del 18 de noviembre de 2024 (Acta número 15); los de Diego Serrano Doncel formulado por Alturia y de María Paula Garzón por ambas partes, mediante Auto número 42 del 20 de noviembre de 2024 (Acta número 16), el Mauricio Orlando Paredes, que hizo Alturia, mediante Auto número 45 del 25 de noviembre de 2024 (Acta número 17), el correspondiente a María Janneth Castillo que hizo HSP a través del Auto número 47 del 26 de noviembre de 2024 (Acta número 18) y el de Luz Mélida Gamboa Mesa, por parte de Alturia con Auto número 56 del 25 de febrero de 2025 (Acta número 20). 48 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\013_EXHIBICION_DE_DOCUMENTOS_ALTURIA_20141118. 49 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\017_EXHIBICION_DE_DOCUMENTOS_BANCO_BBVA_2024_20241125. 50 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\014_EXHIBICION_DE_DOCUMENTOS_CASS_CONSTRUCTORES_20141118. 51 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\015_EXHIBICION_DE_DOCUMENTOS_CREDICORP_20141118. 52 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN e idoneidad del perito y sobre el contenido de la experticia a instancias de HSP53. Adicionalmente, HSP aportó un dictamen pericial financiero de contradicción al que se hará referencia más adelante. 39.
Asimismo, Alturia, para contradecir la experticia de parte que se decretó a instancia de HSP aportó un dictamen de contradicción al dictamen denominado Del cálculo de los perjuicios ocasionados por Alturia SAS a HSP Construcciones SAS por el incumplimiento del Contrato de Compraventa del Proyecto de Construcción Vertical “Alturia 109 (Santa Paula), elaborado por el contador Oscar Danilo Veloza, fechado 3 de febrero de 202554.
En relación con esta experticia también se decretó y practicó interrogatorio con fines de contradicción55.
6.5.2. DICTÁMENES DE LA DEMANDADA 40. HSP aportó un dictamen de parte financiero, que fue elaborado por el perito Jorge Arango Velasco, de fecha 2 de septiembre de 2024, relativo al cálculo de los perjuicios ocasionados por Alturia SAS a HSP CONSTRUCCIONES S.A.S por el incumplimiento del contrato de compraventa del Proyecto de Construcción Vertical “Alturia 109 (Santa Paula)”56, en adelante el “Dictamen Arango Velasco”.
Esta prueba fue objeto de contradicción mediante interrogatorio sobre la imparcialidad e idoneidad del perito y sobre el contenido de la experticia a instancias de Alturia57. Adicionalmente, la Demandante aportó el dictamen pericial financiero de contradicción al que ya se hizo referencia. 41. De otra parte, HSP, para contradecir la experticia de parte que se decretó a instancia de Alturia, aportó un dictamen pericial financiero de contradicción realizado por el experto Jorge Arango Velasco, de fecha 17 de mayo de 202458.
Igualmente, por petición de Alturia se decretó y practicó interrogatorio con fines de contradicción de este experto59.
6.6. PRUEBA POR INFORME 42. De oficio, el Tribunal ordenó al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Colombia S. A. BBVA rendir un informe acerca del monto de los intereses que fueron pagados a esa entidad por parte de Alturia, exclusivamente por el crédito de tesorería respaldado con el pagaré núm. 0013-0833-53-9600123912 de fecha 29 de junio de 2018, para 53 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\191_Acta_21_Interrogatorio_de_ peritos_y_otros_20250422).pdf. 54 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\020_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_CONTRADICCION_ALTURIA_20250203. 55 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\195_Acta_22_Interrogatorio_peritos_20250519.pdf. 56 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905. 57 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\195_Acta_22_Interrogatorio_peritos_20250519.pdf. 58 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\004_DICTAMEN_DE_CONTRADICCION_CONTABLE_Y_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONE S_20240521. 59 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\195_Acta_22_Interrogatorio_peritos_20250519.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN ciertos periodos, prueba que fue objeto de requerimiento y complementación por parte del Tribunal60.
7. LA DURACIÓN DEL PROCESO Y TÉRMINO PARA FALLAR 43. Al tenor de los artículos 10 y 11 de la Ley 1563 de 2012, en caso de silencio en el pacto arbitral, como aquí acontece, la duración del proceso es de seis meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite al cual se adicionarán los días de suspensión —e interrupción por causas legales—, sin superar la solicitada de consuno por las partes de un tiempo que, sumado, exceda de ciento veinte (120) días. 44.
En consecuencia, su cómputo se inició a partir del 4 de octubre de 2024, por lo cual dicho término por lo cual hubiera vencido el 4 de abril de 2025. Sin embargo, las partes convinieron extender el plazo del Tribunal en dos meses más, razón por la cual el término inicial del proceso quedó en ocho meses, por lo que habría vencido el 4 de junio de 2025.
No obstante, por solicitud conjunta de las partes, el proceso estuvo suspendido en los siguientes espacios de tiempo: AUTO FECHAS DE SUSPENSIÓN DÍAS Auto número 35 del 4 de octubre de 2024 (Acta número 14) Desde el 10 de octubre al 24 de octubre de 2024 y desde el 2 de noviembre al 17 de noviembre de 2024, todas las fechas incluidas 18 Auto número 49 del 26 de noviembre de 2024 (Acta número 18) Desde el 27 de noviembre al 8 de diciembre de 2024, ambas fechas incluidas 8 Auto número 52 del 10 de diciembre de 2024 (Acta número 19) Desde el 18 de diciembre de 2024 al 2 de febrero de 2025, ambas fechas incluidas 30 Auto número 58 del 25 de febrero de 2025 (Acta número 20) Desde el 26 de febrero de 2025 al 21 de abril de 2025 36 Auto número 61 del 22 de abril de 2025, (Acta número 21) Desde el 23 de abril de 2025 al 7 de mayo de 2025, ambas fechas incluidas 10 Auto número 72 del 26 de agosto de 2025 (Acta número 29) Desde el 27 de agosto y el 11 de septiembre de 2025, ambas fechas incluidas 12 TOTAL DE DÍAS DE SUSPENSIÓN 114 45.
La suspensión del proceso fue de ciento catorce días hábiles, que, sumados a los ocho meses del término inicial, llevan a concluir que éste vence el 20 de noviembre de 2025 y, por ende, el presente laudo se profiere oportunamente. 46. Ninguna de las partes objetó durante el trámite los cálculos sobre el término de duración del proceso ni la mencionada fecha máxima para la producción del laudo. 60 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\021_PRUEBA_POR_INFORME_BBVA_20250422.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. ASUNTOS PREVIOS
1.1. PRESUPUESTOS PROCESALES 47. Los presupuestos procesales, entendidos como las condiciones necesarias para que la relación jurídico procesal nazca válidamente y en consecuencia se pueda decidir sobre el mérito de la cuestión litigiosa61, se encuentran satisfechos en el presente asunto. 48. Como ya se señaló en los antecedentes de esta providencia, las partes acreditaron su existencia y representación legal, han comparecido al proceso por medio de sus representantes legales y de sus apoderados judiciales.
Las partes ostentan capacidad procesal, facultad dispositiva y, en desarrollo del derecho fundamental de acceso a la justicia, su libertad contractual y autonomía privada dispositiva, están autorizadas por el ordenamiento jurídico para acudir al arbitraje en procura de solución de sus controversias contractuales, como lo hicieron en virtud del pacto arbitral contenido en el Contrato. 49.
El Tribunal se instaló en debida forma, asumió competencia, decretó las pruebas solicitadas y garantizó, en igualdad de condiciones, el debido proceso. Las diferencias contenidas en la Demanda Inicial Reformada y en la Demanda de Reconvención Reformada y en sus respectivas contestaciones, conciernen a asuntos litigiosos e inciertos, susceptibles de disposición, transacción y de naturaleza patrimonial, derivados de la celebración y ejecución del Contrato. 50.
Por otra parte, no observa el Tribunal causa de nulidad del proceso y en los diversos momentos en los que se efectuó control de legalidad de la actuación ninguna de las partes formuló reparos al respecto, ni el Tribunal consideró la necesidad de sanear la actuación62. 51. Como punto de partida de la evaluación de la Demanda Inicial Reformada y de la Demanda de Reconvención Reformada, el Tribunal pone de presente y subraya que, sin perjuicio de las referencias específicas que se incluyen en el Laudo respecto de hechos puntuales, material probatorio o alegaciones de las partes, el análisis que aparece en los apartes que siguen ha sido efectuado por el Tribunal Arbitral con amplia y debida consideración y análisis de los temas sometidos a composición arbitral, junto con los argumentos expuestos en los escritos procesales y exposiciones 61 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, sentencia del 28 de marzo de 2021, Rad. 68001-23-15-000-1996-02316-01(22168), M. P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa. 62 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\102_Acta_13_Conciliacion_y_Gastos_20240911.pdf, 12_Acta_14_Primera_Audiencia_de_Tramite_20241004.pdf, PRINCIPAL_03\231_Acta_29_Cierre_periodo_probatorio_20250826.pdf y 238_Acta_30_Alegatos_de_Conclusion_20250912.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN orales correspondientes, así como de las pruebas practicadas en el curso del trámite arbitral. 52. Fijado lo anterior, y previo al análisis del fondo de la controversia, el Tribunal se refiere a ciertos asuntos de índole procesal en la forma que sigue.
1.2. LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL 53. Como fue objeto de pronunciamiento en la primera audiencia de trámite, al resolver el Tribunal sobre su propia competencia, HSP, al contestar la Demanda Inicial Reformada, planteó dos reparos a la competencia del Tribunal, así: uno, en lo que atañe a las pretensiones segunda principal63, relativas al reclamo de pago de la factura 0710, y otro, como aparece en su excepción denominada 7.
Ausencia de competencia del Tribunal para decidir respecto de la obligación de entrega del Proyecto – Dicha obligación es un asunto atinente al negocio jurídico entre HSP y los beneficiarios de área más no del Contrato, que no dirigió a una o varias pretensiones en particular, sino a través de la cual cuestiona el fundamento de la petición de declaración de incumplimiento que efectuó Alturia. 54.
En ese momento procesal, el Tribunal señaló que no encontraba razones para declinar su competencia para conocer de las pretensiones antes precisadas, ni para valorar los hechos en que la demandante funda el incumplimiento de su contraparte, con los elementos con los que contaba a esa altura del trámite. 55. Decretadas y practicadas las pruebas del proceso y analizado el alcance de las pretensiones a las que se dirigieron esas excepciones antes mencionadas, el Tribunal reitera la decisión que adoptó en esa etapa procesal sobre su competencia para pronunciarse sobre todas las pretensiones de la Demanda Inicial Reformada y, por ende, descartar, ahora sí, esas excepciones mencionadas. 56.
Lo anterior a pesar de que la excepción 5. Subsidiaria a la excepción No. 3: Ausencia de competencia del Tribunal Arbitral para conocer de la disputa relacionada con el supuesto saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N- 20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87, como se deduce de su nominación, fue propuesta como subsidiaria de su excepción número 3, lo que, en principio, obligaría a conocer de la misma hasta tanto se examinara y descartara la defensa principal.
Sin embargo, teniendo en consideración que ese medio exceptivo cuestiona la premisa inicial para conocer y decidir las pretensiones, como lo es que el Tribunal tenga competencia para ello, corresponde pronunciarse preliminarmente al respecto y antes de avocar el conocimiento de la excepción tercera aludida. 57. Retomando el fondo del asunto, distinto a lo que planteó la Demandada en esa excepción citada lo debatido en este proceso, desde la perspectiva de la Demanda 63 Como se deduce de lo planteado en la excepción denominada 5.
Subsidiaria a la excepción No. 3: Ausencia de competencia del Tribunal Arbitral para conocer de la disputa relacionada con el supuesto saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N- 20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Inicial Reformada, es el cumplimiento del Contrato por parte de la Demandada en cuanto al pago de lo que en concepto de la Demandante constituye el precio del Contrato. 58.
La remisión que se hace de las facturas de venta núm. 0710 y 1001 en la pretensión segunda de la Demanda Inicial Reformada guarda relación con esa definición sobre precio del Contrato de la Demandante, definición que supera lo que posteriormente se consignó en la escritura pública núm. 958 del 9 de mayo de 2019 de la Notaría Primera del Círculo de Ibagué como precio del inmueble en el que se construyó el Proyecto Alturia 109. 59.
En otras palabras, al margen de que en la factura 0710 en mención se haya consignado como concepto Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N- 20804240, Zona norte carrera 13 A No 109-87, el reclamo de la Demandante no se dirige al pago del precio del inmueble consignado en la mencionada escritura pública, sino al pago de lo que, en su entender, es el precio del Contrato.
En consecuencia, los argumentos formulados por la Demandada en el sentido de que la cláusula compromisoria pactada en el Contrato se agotó al haberse otorgado la escritura pública de transferencia del inmueble de Alturia a HSP antes identificada en relación con cualquier diferencia relativa al pago del precio del inmueble deben ser desestimados. 60.
En lo que se relaciona con la excepción 7. Ausencia de competencia del Tribunal para decidir respecto de la obligación de entrega del Proyecto – Dicha obligación es un asunto atinente al negocio jurídico entre HSP y los beneficiarios de área más no del Contrato ha quedado claro para el Tribunal que las pretensiones de la Demanda Inicial Reformada —primera principal, primera del primer grupo de subsidiarias y primera del segundo grupo de pretensiones subsidiarias— están encaminadas a que se declare el incumplimiento de la Demandada del Contrato por diversas causas, entre ellas, la entrega de recursos de la venta de unidades inmobiliarias del Proyecto, más no de los contratos celebrados con los beneficiarios de área del proyecto. 61.
En el fundamento fáctico de la Demanda Inicial Reformada no fue alegado por la Demandante que el incumplimiento imputado a la Demandada se debía a incumplimientos en la entrega de las unidades inmobiliarias a los beneficiarios de área, ni hay mención, como parece haberlo entendido la Demandada; razón por la cual ese medio defensivo será desestimado.
1.3. SOBRE LOS DICTÁMENES PERICIALES 62. La Convocante ha planteado que los dictámenes presentados por HSP carecen de eficacia probatoria, en tanto el perito que los elaboró, el señor Jorge Arango Velasco, no tiene la calidad de contador. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 63.
Sobre el reproche planteado por la Convocante a la prueba pericial allegada por la Convocada, el Tribunal considera que si bien el perito Arango Velasco no es contador, el perito acreditó tener conocimientos especializados en finanzas, materia sobre la cual, en principio, se desarrollaron los dictámenes elaborados por el mencionado perito. 64.
El perito Arango Velasco allegó dos dictámenes, uno de contradicción al dictamen técnico financiero elaborado por el contador Oscar Danilo Gómez Veloza, y otro que denominó del cálculo de los perjuicios ocasionados por Alturia SAS a HSP Construcciones S.A.S. del Proyecto de Construcción Vertical “Alturia 109 (Santa Paula)”; ninguno de estos dictámenes fue presentado como un dictamen contable. 65.
Examinados los dictámenes, el Tribunal observa que, aunque en algunos puntos el perito se refiere determinados documentos contables, en general, las verificaciones que realiza son de carácter financiero. El dictamen no tiene por objeto efectuar auditorías contables, ni dar fe contable, las cuales están reservadas a peritos contadores.
En efecto, el perito no manifiesta haber efectuado una verificación directa de la contabilidad de las partes, más allá de referirse a algunos documentos contables que le remitieron las partes para emitir su opinión financiera. 66. En todo caso, tratándose de un perito con conocimientos especializados en el finanzas, y dado que las materias contables y financieras no son del todo ajenas, resulta acorde con su experticia que haga referencia a determinados documentos contables. 67.
En estos términos el Tribunal no restará eficacia probatoria a los dictámenes presentados por el perito Arango Velasco, sin perjuicio de que en su valoración conforme a las reglas de la sana crítica, tendrá en cuenta además de la exhaustividad, claridad, independencia y solidez de los fundamentos técnicos del dictamen, la idoneidad y experticia del perito para absolver en cada caso la materia sobre la cual emitió su dictamen.
Es en la valoración que se hará de estas pruebas, en la que si el Tribunal encuentra que respecto a determinada materia se requieren conocimientos especializados que no tiene el perito, les restará eficacia y credibilidad a las conclusiones que sobre dicho punto emita el perito, y no a todo el dictamen como se pretende en la oposición formulada. 68.
Por otra parte, en el dictamen de contradicción al dictamen de Oscar Danilo Gómez Veloza presentado por el perito Arango Velasco, se cuestiona que el perito Gómez no esté inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) en la categoría 13 que hace referencia a los intangibles especiales. 69. La circunstancia cuestionada no impide que el dictamen sea valorado por el Tribunal, pues el dictamen del perito Gómez Veloza no está dirigido a realizar actividades de valuación ni a determinar el valor de un bien, y la norma procesal aplicable no consagra que este sea un requisitos necesario para calificar la idoneidad TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN del perito y valorar la prueba pericial.
El dictamen del perito Gómez Veloza se circunscribe a la verificación de cifras, registros, descuentos, recaudos, pagos y cuantificación de intereses, lo cual no constituye una actividad de valuación. 70. En este punto el Tribunal comparte las conclusiones expuestas sobre esta materia por el Tribunal que dirimió las diferencias entre el PA FFIE y el Consorcio Aulas 2016, en el laudo arbitral proferido el 5 de noviembre de 2024, en el que se indicó: El artículo 22 de la Ley 1673 de 2013, «[p]or la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones», dispone: Artículo 22.
Dictámenes periciales. El cargo o la función de perito, cuando el dictamen comprenda cuestiones técnicas de valuación, se encomendará al avaluador [sic] inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) en los términos de la presente ley y cuya especialidad corresponda a la materia objeto del dictamen [énfasis añadido]. Como se aprecia, esta norma exige que la función de perito sea cumplida por un valorador inscrito en el RAA, en la especialidad correspondiente, cuando el dictamen comprenda «cuestiones técnicas de valuación».
En esa medida, es necesario saber qué entiende la ley por actividad de valuación y por «avaluador». Estos conceptos los define la misma Ley 1673, en su artículo 3, literales a) y c), así: Artículo 3o. Definiciones. Para efectos de la presente ley se entenderán como: a) Valuación: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen.
El dictamen de la valuación se denomina avalúo; […] c) Avaluador: Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores; […] [Destaco] Como puede inferirse, la valuación consiste en la actividad de establecer técnicamente el valor de un bien, y «avaluador» es la persona natural que tiene la formación y se encuentra autorizada para cumplir dicha función, en relación con «un tipo de bienes» [se resalta].
De lo anterior, se desprende que lo que es objeto de valuación son los bienes, y no otro tipo de elementos o conceptos, como los pasivos (deudas), las reclamaciones, las pretensiones o los daños. Al hacer una interpretación sistemática de la Ley 1673 de 2013, que se refiere, en varias partes, a los bienes, como objeto de la valuación, que constituye la profesión u oficio de los «avaluadores» indica que solo cuando el dictamen pericial recaiga sobre esos aspectos (la fijación del valor de un bien) será obligatorio allegar la inscripción del Registro Abierto de Avaluadores como anexo esencial del trabajo pericial.
En efecto, según lo dispuesto por la Ley 1673 de 2013, en armonía con las disposiciones pertinentes del Código Civil, lo que puede ser objeto de valuación técnica, como bien incorporal o intangible (derecho personal), es el derecho a la indemnización de perjuicios que una persona reclame o pretenda, ya sea como un derecho incierto o litigioso, o bien como un crédito cierto y determinado, según el caso.
Pero los simples daños o perjuicios que no son objeto de esta actividad, porque no son bienes, cosas o activos, sino hechos, y porque algunas clases de tales daños (los extrapatrimoniales) solo pueden ser estimados por los jueces, a su arbitrio. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN A lo anterior, debe añadirse el hecho de que el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) no establece, dentro de los requisitos de idoneidad exigidos a los peritos, ni dentro de las condiciones de validez establecidas para los dictámenes periciales (artículos 226 y siguientes), que el experto se encuentre inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores.
Por tal razón, la falta de ese requisito no afecta, por sí mismo, la idoneidad del perito, la validez formal del dictamen ni su fuerza de convicción, como lo explicó la Corte Suprema de Justicia, en auto del 22 de noviembre de 2022, y el Tribunal de Arbitramento que dirimió las controversias entre Enecon S.A.S. y Huawei Technologies Managed Service Colombia S.A.S., en laudo dictado el 29 de noviembre de 2023.
(…) Lo anterior, por demás, en consonancia con lo que la Corte Suprema de Justicia indicó en el Auto AC5348-2022, de 22 de noviembre de 2022: Los artículos 22 y 23 de la ley 1673 de 2013 no pueden interpretarse en el sentido que consagran un requisito de licitud del dictamen cuya omisión impone rechazar la prueba pericial, porque esa hermenéutica transgrede el mandato previsto en la parte final del artículo 11 del Código General del Proceso, consistente en que «El juez se abstendrá de exigir y de cumplir formalidades innecesarias».
En efecto, comoquiera que el juez debe apreciar la «solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia», la integración de una lista es una formalidad innecesaria que no tiene que ver con la idoneidad del perito. (…). (Destaca el Tribunal) 71. Por lo anterior, el Tribunal considerará todos los dictámenes en la valoración de las pruebas que procede a realizar para resolver las controversias sometidas a su conocimiento.
1.4. LA TACHA DE TESTIGOS 72. HSP formuló tacha respecto de dos testigos que comparecieron al trámite, así: de la testigo Paola Fernanda Solarte Enríquez, quien fue citada a instancia de ambas partes, en atención no solamente a la condición de accionista que tiene con la sociedad convocante, sino también de la relación de consanguinidad que tiene con los demás socios de Alturia, amén de algunas inconsistencias en su declaración64, y de la testigo común Gloria Rocío Pinzón Pulido, quien manifestó ser la contadora de Alturia desde el año 2019, con ocasión del vínculo de dependencia […]con Alturia, con CASS, […] compañías que pertenecen a la familia Solarte [y que] que comparten accionistas65. 73.
Como lo dispone la norma aplicable a la materia —artículo 211 del Código General del Proceso— en tal evento, el juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso, por lo que no se exige que se deba pronunciar una 64 Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\004_20241120_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241120.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241120.mp4. 65 Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241125.mp4.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN decisión en concreto sobre las razones de la tacha, sino que las circunstancias alegadas deben tenerse presentes en la labor de apreciación del testimonio. 74. A este respecto, ha dicho la Corte Suprema de Justicia: La ley no impide que se reciba la declaración de un testigo sospechoso, pero la razón y la crítica del testimonio aconsejan que se le aprecie con mayor severidad, que al valorarla se someta a un tamiz más denso de aquél por el que deben pasar las declaraciones de personas libres de sospecha.
Cuando existe un motivo de sospecha respecto del testigo, se pone en duda, que esté diciendo la verdad al declarar; se desconfía de su relato o de que sus respuestas corresponden a la realidad de lo que ocurrió; se supone que en él pesa más su propio interés en determinado sentido que prestar su colaboración a la justicia para esclarecer los hechos debatidos.
El valor probatorio de toda declaración de un testigo sospechoso de antemano se halla contrarrestado por la suposición de que sus afirmaciones sean no verídicas y, por consiguiente, por sí solas, jamás pueden producir certeza en el juez66. 75. En el mismo sentido, el Consejo de Estado ha señalado la necesidad de valorar la declaración cuestionada en conjunto con los demás elementos probatorios, por cuanto, desechar el testimonio, sería incompatible con el principio de la sana crítica que gobierna todo el régimen probatorio en nuestro medio pues dentro del sistema que adopta el Código General del Proceso para la valoración de la prueba, no existe descalificación legal de un testigo que se pueda calificar de “sospechoso”; lo que debe hacerse es examinar si detrás de sus afirmaciones se esconde la intención de favorecer a la actora o si, por el contrario, estas resultan coherentes, creíbles y verosímiles, vistas a la luz de la sana crítica y en conexidad con los demás medios de prueba aportados al proceso67. 76.
De conformidad con lo anterior, el Tribunal, en cumplimiento del deber que impone el artículo 211 citado, ha apreciado los testimonios tachados con la ponderación debida, respecto de los cuales, en lo que estimó pertinente, hizo las referencias asociadas a los respectivos dichos, y siempre considerando la apreciación en conjunto del amplio acervo probatorio que se recaudó en el curso del trámite, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 176 del Código General de Proceso, sin que pueda afirmarse que esas declaraciones testimoniales fueron el único soporte probatorio en que el Tribunal fundó sus convicciones.
1.5. LA CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES 77. El artículo 241 del Código General del Proceso expresa que “[e]l Juez podrá deducir indicios de la conducta procesal de las partes”. De igual manera, el artículo 280 del mismo estatuto dispone que en la sentencia “el juez siempre deberá calificar la conducta procesal de las partes y, de ser el caso, deducir indicios de ella”. 66 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia de 8 de junio de 1982, citada en sentencia del 20 de septiembre de 2006 de la Corte Constitucional, expediente D-6219. 67 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 13 de noviembre de 2014.
Rad.: 41001-23- 31-000-2000-03728-01 (31074). M. P. Danilo Rojas Betancourth. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 78. Encuentra el Tribunal que el comportamiento de ambas partes estuvo apegado a los principios de transparencia y lealtad procesal, en defensa de la posición asumida, sin que jurídicamente se les pueda hacer reproche alguno. 79.
Sin embargo, tiene presente en este punto el Tribunal que, con memorial del 31 de octubre de 202468, la Demandante señaló que habida cuenta que la Demandada intentó cumplir sin éxito con la exhibición de documentos ordenada, en tanto la exhibición fue extemporánea e incompleta, se debe aplicar la consecuencia prevista en el artículo 267 del CGP en el sentido de calificar dicha conducta como un indicio en contra de HSP Construcciones y presumir como ciertos los hechos susceptibles de confesión que se pretenden demostrar con la exhibición que no son otros que el incumplimiento por parte de HSP Construcciones de las obligaciones contenidas en las cláusulas sexta y novena del Contrato de Compraventa del Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» en el sentido de que a pesar de que recaudó los recursos de las unidades inmobiliarias que le correspondían a Alturia omitió girar los mismos. 80.
Lo primero lo alegó por cuento el plazo conferido era el 25 de octubre y la documentación que exhibió se presentó hasta el 28 de octubre de ese mismo año y, lo segundo, por no haberse entregado la información relativa al recaudo por la venta de las unidades a que hace mención su memorial. 81. Lo que encuentra el Tribunal es que la información que echó de menos la Demandante ya había sido aportada por la Demandada con las pruebas que presentó en su momento con la contestación a la demanda inicial y con la demanda de reconvención69, de manera tal que, si bien tal documentación no fue exhibida nuevamente por esa parte para la práctica de la prueba decretada a su cargo, tal ausencia no tuvo efecto respecto de lo que la peticionaria de la prueba pretendía quedara acreditado.
En tal medida, no hay lugar a apreciar la conducta de la Demandada como indicio grave en su contra. 82. De otro lado, en sus alegatos de conclusión, la Demandante solicitó al Tribunal tener como indicio en contra de la Demandada la conducta evasiva que tuvo al dar respuesta por escrito a la pregunta núm. 7 del cuestionario del interrogatorio de parte que formuló la Demandante, pregunta que fue aplazada durante el curso de esa audiencia70. 68 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\147_Comunicacion_recibida_Convocante_remisoria_memorial_sobre_exhibicion_Convoc ada_y_peritaje_20241031.pdf. 69 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\68.
Prueba Documental No. 68 - 2022-04-26- Recaudo Ventas Inmuebles Alturia SAS.pdf, 69. Prueba Documental No. 69. - 2022-05-02 - Anexo Correo certificación vinculaciones- Certificación vinculaciones.pdf, 78. Prueba Documental No. 78 -2024-02-21- Certificación Credicorp.pdf, 79. Prueba Documental No. 79 -2024-02-22- Anexo_ventas_547_22-FEB-24.pdf y 79.
Prueba Documental No. 79 -2024-02-22- Cert_ventas_547_22- FEB-24.pdf. Estos mismos documentos se aportaron con la Contestación a la Demanda Inicial Reformada y con la Demanda de Reconvención Reformada. 70 Minuto [00:15:41] a [00:16:54]. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P3_146287_Pruebas_20241118.mp4.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 83. Dicha pregunta versaba sobre las modificaciones a las fechas de entrega de las unidades inmobiliarias del Contrato. Al responder la pregunta durante la diligencia el declarante indicó que no tenía como señalarlas en ese momento y que se trataba de un tema muy complejo.
Sin embargo, cuando dio respuesta por escrito en el plazo que le fijó el Tribunal, mencionó lo siguiente: Previo a dar respuesta a la pregunta del doctor Santos, me parece importante aclarar que HSP y Alturia no acordaron una fecha puntual en la que se entregaría el proyecto o se entregarían las unidades inmobiliarias. También es importante tener en cuenta que la entrega de las unidades dependía de varios factores, como la aprobación del crédito constructor, la transferencia del inmueble del proyecto al patrimonio autónomo y las demás condiciones pactadas.
De igual manera, comento que el contrato de compraventa del proyecto es distinto de los contratos de beneficio de área con los compradores. Bajo esa lógica, puntualmente no hubo modificaciones concretas a las referidas fechas de entrega de las unidades inmobiliarias del proyecto respecto de Alturia. Sin embargo, hubo varios factores tanto del resorte de Alturia como de hechos externos (pandemia y paros nacionales) que desplazaron las actividades proyectadas en el tiempo, lo que incluso motivó a que algunas de las unidades se fueron entregando antes de la escrituración.71 84.
Ciertamente, como lo señaló la Demandante, la respuesta brindada por escrito resultó evasiva y no concretó lo que primeramente y su declaración oral anunció en relación con ese punto. En consecuencia, dando aplicación a lo previsto en el artículo 205 del C. G. P., esa respuesta se aprecia como un indicio grave en contra de la Demandada. 85.
Tal renuencia será el hecho probado a partir del cual el Tribunal podrá deducir o inferir el hecho desconocido que se pretendía probar, esto es, que sí hubo modificaciones a las fechas de entrega de las unidades inmobiliarias del Contrato, aspecto al que se referirá el Tribunal más adelante.
2. SOBRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” 2.1.
ANTECEDENTES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” 86. Con el fin de contextualizar el alcance y el objeto del Contrato, a continuación el Tribunal resaltará los principales antecedentes del mismo. 87. Alturia había iniciado el desarrollo de un proyecto de vivienda urbana denominado “Alturia 109 (Santa Paula)” (en adelante “el Proyecto”) en la Carrera 13 A #109 – 87 de la ciudad de Bogotá D.C., sobre el inmueble identificado con número de matrícula inmobiliaria 50N-20804240 de la Oficina de Registro e Instrumentos 71 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\169_Memorial_Convocada_respuesta_interrogatorio_20241125.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Públicos de Bogotá D.C. Lo anterior, de conformidad con lo aprobado en la Licencia de construcción No. LC-15-2-1896 del 11 de diciembre 2015.72 88. HSP había recibido una oferta de venta de Alturia, incluyendo el Proyecto Alturia 109.
En este contexto, el 6 de diciembre de 2018 la sociedad HSP, en comunicación dirigida a Carlos Alberto Solarte Solarte, Cass Constructores S. A. S. (en adelante “CASS”) y Alturia, presentó una propuesta de adquisición, pero solo respecto del Proyecto Alturia 10973. 89. En la mencionada propuesta HSP manifestó lo siguiente:74 i) Sobre la adquisición de Alturia como sociedad indicó: HSP Construcciones S.A.S. precisa que siendo una constructora, no resulta de su interés la adquisición de la organización; ii) Respecto del Proyecto manifestó su intención de adquirirlo y propuso como contraprestación la entrega a Alturia de unidades inmobiliarias del mismo proyecto, hasta por el monto de las inversiones realizadas por ALTURIA S.A.S hasta la fecha de la negociación. iii) Adicionalmente, condicionó su propuesta a la obtención de un crédito constructor. 72 Consideraciones núms. 1 y 2 del Contrato.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 73 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\4. Prueba Documental N.º 4 - Propuesta HSP a Alturia.pdf. También se recibieron declaraciones testimoniales en el siguiente sentido: Testimonio de Óscar Orlando Silva Gómez, quien fue gerente de proyectos de HSP SR. SILVA: [00:07:12] Digamos que yo fui parte activa de la elaboración del contrato porque junto con la representante legal en su momento de Alturia, comenzamos a hacer la evaluación de lo que existía. DR. SALAZAR: [00:07:31] ¿Que era? ¿quién esa persona? SR. SILVA: [00:07:32] Luz Mélida Gamboa.
DR. SALAZAR: [00:07:37] Gracias. Siga SR. SILVA: [00:07:38] Nosotros inicialmente fuimos a una reunión donde nos invitaron, la familia Solarte nos estaba ofreciendo que les compráramos la compañía Alturia. Nos mostraron varios proyectos y en ese momento íbamos con Ramiro Sánchez, que era el gerente de HSP y se tomó la decisión de no comprar la compañía, sino hacerles un ofrecimiento sobre el proyecto.
Comenzó un proceso de análisis de lo que había y se empezaron a establecer parámetros para que el negocio se desarrollara. Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez Benítez, Representante legal de HSP DR. SUÁREZ: [01:38:40] En esta comunicación, (…) se hace referencia inicialmente a que no existía interés de HSP en adquirir Alturia SAS como compañía cuál fue la razón que llevó a que ustedes no quisieran quisiera adquirir esa compañía y que solamente mostrara interés por el proyecto.
SR. SÁNCHEZ: [01:39:11] Pues digamos que nosotros no tenemos experiencia en negocios pues por principio uno digamos recoger contingencias es un complique y que pues no puede ser medido los dos proyectos que nos ofrecieron, pues ninguno tenía nada que ver con otro como sucedió al final pues finalmente salimos adelante con uno y después de hacer due dilligence del otro pues no seguimos adelante entonces pues había el tema que seguramente atado cuando vamos a pedir la plata atado a la situación que estaba teniendo el grupo de cosas que no tiene nada que ver con nosotros de pronto nos podía afectar entonces era mucho más sencillo el vehículo de hacer un de hacer como una compraventa del proyecto, más que pretender uno meterse al tema de una empresa constituida que pudiera tener las contingencias normales de cualquier empresa.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241125.mp4 y 003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4. 74 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\4. Prueba Documental N.º 4 - Propuesta HSP a Alturia.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 90. En documento con fecha del 14 de diciembre de 2018 Alturia comunicó a HSP la Aceptación Preferencial de oferta Proyecto Alturia 109 (Santa Paula). En esta comunicación Alturia indicó que expresaba su aceptación, pero en los siguientes términos: i) HSP adquiriría el Proyecto asumiendo la posición contractual de Alturia con los adquirentes de los inmuebles y con los proveedores del Proyecto75; ii) Como contraprestación por la “venta” del Proyecto, ALTURIA recibiría el número de unidades inmobiliarias correspondientes al equivalente del valor que había invertido en el Proyecto.
Adicionalmente, HSP debería realizar acciones a fin de que Alturia S.A.S. cuente con los recursos suficientes para el pago de las cuotas de intereses que se causen, acciones dentro de las cuales se encuentra la venta efectiva a terceros de los inmuebles que le corresponden a Alturia como remuneración por la venta del proyecto ( )76; iii) HSP continuaría con la ejecución del Proyecto, bajo sus propias metodologías de trabajo y sin injerencia u opinión por parte de Alturia77. 91.
Adicionalmente, en esta aceptación Alturia propuso a HSP suscribir un documento complementario donde quedarían explícitos los términos de la venta del Proyecto contenidos en la oferta y en la aceptación de la misma. 92. En relación con la intención de las partes, la señora Paola Fernanda Solarte Enríquez, accionista de Alturia sostuvo en su testimonio lo siguiente: DR. SANTOS: [00:58:54] (…) ¿cuál era la expectativa de Alturia con la suscripción de este contrato de compraventa?, ¿qué esperaba recibir Alturia en virtud de este contrato de compraventa? SRA. SOLARTE: [00:59:17] Yo creo que el propósito o el propósito de la venta del proyecto tenía dos, cumplir con las obligaciones que Alturia había adquirido con los promitentes compradores de las unidades inmobiliarias que se había vendido y recuperar la inversión que Alturia había hecho en la adquisición del lote y la inversión que había hecho en el desarrollo del proyecto, sobre todo porque ya para el momento en que le entregamos el proyecto a HSP, pues ya estaban construidas en estructura y mampostería 8 pisos, es decir, que nosotros como Alturia habíamos hecho una inversión muy grande en el desarrollo de esa primera etapa del proyecto.
(Destaca el Tribunal) 93. Por parte de HSP resulta ilustrativo lo afirmado por el señor Ramiro Hernando Sánchez Benítez, representante legal de HSP: SR. SÁNCHEZ: [00:17:57] (…) les dijimos mire, pues digamos nosotros nos gusta el proyecto, pero no hay plata. (…) Alturia decía yo lo que necesito es recuperar lo que he invertido y poder cumplir dijimos bueno, estamos de acuerdo entonces se hicieron como se hicieron como tres, se dividió el negocio en tres partes.
Uno 7500 algo millones que era lo que HSP le debería pagar Alturia y definimos y dijimos como no 75 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\5. Prueba Documental N.º 5 - Aceptación Oferta Alturia.pdf. 76 Ibid. 77 Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN hay plata, la moneda de cambio son metros cuadrados entonces decimos eso es 7500 tal a un precio por metro cuadrado da tantos metros y de esa forma les vamos a pagar y además no era solo porque no había plata era claro desde el principio, sino porque era la manera donde nosotros como HSP pues queríamos compartir el riesgo, porque pues hasta ese momento lo que había era un proyecto emproblemado y con estos temas adicionales como que la plata estaba suelta y nosotros no teníamos como convencer a los que ya estaban montados de que siguieran cuando para ellos mismos era una sorpresa, de que a pesar de que han dado esa plata, la fiducia de preventas se liquidó y esa plata se le entregó Alturia o sea, la plata sorpresa para los que estaban ahí o sea si no firmamos esa plata no está respaldada de ninguna manera.78 (Destaca el Tribunal)
2.2. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)”
2.2.1. LA SUSCRIPCIÓN DEL CONTRATO Y LAS ESPECIFICACIONES DEL PROYECTO 94. Las negociaciones entre las partes evolucionaron y dieron lugar a que meses después, esto es, el 7 de mayo de 2019 Alturia (como vendedor) y HSP (como comprador) suscribieran el contrato de Compraventa Proyecto Construcción Vertical ‘Alturia 109 (Santa Paula)’.
Al respecto el Tribunal precisa que, no obstante que el último inciso del Contrato, el texto menciona como fecha de firma el 6 de mayo de 2019, al reverso de dicha página constan las diligencias de reconocimiento de firma y contenido del contrato que fue llevada a cabo por los representantes legales de ambas partes el día 7 de mayo de 2019 en la Notaría Quince del Círculo de Bogotá a las 10:52 a. m. (comprador) y 10:53 a. m. (vendedor)79.
En consecuencia, el Tribunal declarará procedente la pretensión primera de la Demanda de Reconvención Reformada. 95. De conformidad con la cláusula primera del Contrato, el objeto del mismo consistió en que el vendedor se obligaba a transferir al comprador el derecho pleno de dominio y la posesión real y material del Proyecto denominado “Alturia 109 (Santa Paula)”, incluyendo el inmueble identificado con número de matrícula inmobiliaria 50N-20804240 (…)80. 96.
El alcance del Proyecto quedó definido en la cláusula tercera del Contrato indicando que la compraventa del Proyecto incluía lo siguiente81: a) La transferencia del inmueble donde se estaba desarrollando el Proyecto, es decir del inmueble con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 (en adelante “el Inmueble”); b) La obra física adelantada en el Inmueble por parte de Alturia; c) El compromiso del vendedor de entregar al comprador nuevas promesas de compraventa, esta vez suscritas entre los clientes (referenciados en el Anexo 3 del Contrato) y HSP.
Estas promesas debían indicar las fechas de escritura y entrega de 78 Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4. 79 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 80 Cláusula Primera. Ibid. 81 Cláusula Tercera. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN conformidad con lo establecido en la mencionada cláusula octava del Contrato, dejando sin efecto las celebradas inicialmente entre Alturia y los clientes; y d) Los documentos inherentes al Proyecto, tales como licencias, permisos, diseños y planos arquitectónicos, entre otros. 97.
El Proyecto constaba entonces de 45 apartamentos o unidades inmobiliarias y su descripción específica, conforme a la cláusula segunda del Contrato, está consagrada en el Anexo núm. 1, consistente en la ficha técnica del Proyecto82. 98. Para el 27 de septiembre de 2019, fecha en la cual las partes suscribieron el acta de entrega del Proyecto de Alturia a HSP (en adelante “el Acta de Entrega”) el Proyecto tenía el siguiente avance83: 99.
De otro lado, a la fecha suscripción del Contrato, Alturia tenía suscritos con clientes los siguientes 25 contratos de oferta y/o de promesa de compraventa que constan en el Anexo núm. 3 del Contrato84: 82 Anexo núm. 1. Ibid. 83 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\25. Prueba Documental N.º 25 - Acta de entrega del Proyecto.pdf. 84 Anexo núm. 3.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 100. Los clientes incluidos en el anterior Anexo núm. 3 del Contrato habían desembolsado algunas sumas de dinero a Alturia en ejecución de las mencionadas ofertas y/o promesas de compraventa.
Dichos recursos no fueron objeto de transferencia por parte de Alturia a HSP85. Por el contrario, el flujo de recursos correspondientes a los que dichos clientes no habían entregado a Alturia para la fecha de suscripción del Contrato sería parte del Proyecto que adquiría HSP86. 101. Ahora bien, el Tribunal encuentra que en el Contrato las partes no convinieron la cesión de la posición contractual de Alturia con los proveedores del Proyecto como ella había propuesto el 14 de diciembre de 2018 a HSP87.
En el parágrafo de la cláusula primera del Contrato, las partes precisaron que el negocio no implicaba que HSP asumiera las obligaciones dinerarias de Alturia frente a “contratistas, empleados, proveedores”88. Así mismo, tampoco implicó exactamente una cesión de promesas con los clientes89. 102. Las partes pactaron en la cláusula octava del Contrato que Alturia se obligaba dentro de los seis meses siguientes a su firma a suscribir nuevas promesas u otrosíes 85 Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez, Representante Legal de HSP DRA. ATUESTA: [00:30:56] Una duda ahí quién se queda finalmente con esos recursos que habían pagado esos compradores? SR. SÁNCHEZ: [00:31:01] Alturia.
DRA. ATUESTA: Los transfieren al fideicomiso. SR. SÁNCHEZ: No. DRA. ATUESTA: [00:31:08] O sea, nunca se hace una transferencia de esos recursos al fideicomiso donde están y HSP tiene la obligación de entregarle a esos compradores. Entonces entiendo los inmuebles correspondientes. SR. SÁNCHEZ: [00:31:20] Exacto digamos, me pareció nos pareció bien y transparente yo nunca dije es que para continuar me tiene que dar la plata de esas preventas, no (…).
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4. Testimonio Liliana Isabel Tovar Morales, Coordinadora Administrativa de HSP DR. SUÁREZ: [01:05:13] Y adicionalmente al tema de las 11 unidades inmobiliarias que usted nos ha referido, más lo del Anexo No. 4.
Aquí ya algunas personas han hecho referencia a un asunto relacionado con unos anticipos entregados por los compradores antes de la firma del contrato. ¿Usted sabe cuál era el tratamiento de esos anticipos dados por los compradores de las unidades inmobiliarias antes del contrato? SRA. TOVAR: [01:05:43] Ah, ok y, claro. Ellos, digamos que lo que se hizo en su momento del contrato era que, como lo mencionaba inicialmente, había unos clientes que Alturia ya había recibido recaudo, pero esa plata pues se la había gastado Alturia, entonces cuando entra el patrimonio autónomo, lo que nosotros hacemos o lo que la fiduciaria nos da como procedimiento es, su revisor fiscal me tiene que certificar que recibieron esa cantidad de dinero y por qué unidades recibieron un dinero.
Entonces, eso es lo que el revisor fiscal de Alturia procede a enviarnos, y sobre esa es la base que nosotros trabajamos, en donde se entiende que 7.000 y pico de aportes realizados por esos 25 o 26 clientes que aparecen inicialmente son valores que los clientes de Alturia le pagaron al Alturia, pero pues son valores que en ningún momento HSP recibió, son valores que ya se habían gastado, justamente por eso fue que se creó la fiduciaria reconociendo que ese cliente Pepito Pérez, el que sea, ya les había dado ese dinero.
Pero no fue plata que entró al fideicomiso, no fue plata, simplemente lo que se hizo en su momento fue reconocerles a los clientes que ya habían dado esa plata, pero se la dieron a Alturia, Alturia S.A.S. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\007_20241210_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20241210.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241210.mp4. 86 Declaración de Parte de Ramiro Hernando Sánchez de HSP DRA. ATUESTA: [01:48:04] Me refiero a estos, o sea, estas unidades no están relacionadas dentro de los 11, sino están aparte, entonces, como ya se había pagado la cuota inicial, que es lo que usted nos ha comentado, pues que es ese dinero que Alturia reportó y que se dijo que se quedaba Alturia, según le entendí. ¿Qué pasa con los pagos posteriores que tenían que hacer los propietarios, quienes iban a ser los propietarios de estos… (Interpelado) SR. SÁNCHEZ: [01:48:32] Para mí no, claramente era potestad de HSP, porque yo cómo le pagué Alturia el proyecto, compraventa del proyecto, le pago 7.500 y pico en área, le asumo los pasivos que usted me dice, este listado de este anexo de los proveedores, y le reconozco que yo me hago cargo de los anticipos que ya dieron de esas unidades, pero yo nada de estos tenía que compartirlos con HSP, perdón, con Alturia, porque yo ya le pagué con los otros.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241118.mp4. 87 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\5. Prueba Documental N.º 5 - Aceptación Oferta Alturia.pdf. 88 Parágrafo de la Cláusula Primera.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 89 Cláusula Octava. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN con los clientes, con términos de entrega y firma de escritura de no menos de doce meses a partir de la fecha de firma del Contrato90. 103.
Por otra parte, de conformidad con la cláusula cuarta del Contrato las partes acordaron como precio “fijo e inmodificable” del Proyecto la suma de siete mil quinientos treinta y ocho millones quinientos ochenta y dos mil ochocientos ochenta y dos pesos ($7 538 582 882). Este valor correspondía al de las inversiones realizadas por el vendedor en el Proyecto, según el considerando número 7 del Contrato, en consonancia con lo mencionado en el considerando 8 que indicó que HSP había manifestado interés de adquirir el Proyecto por el valor de las inversiones realizadas91.
A su vez, esto fue consistente tanto con la oferta de fecha 6 de diciembre de 2018 emitida por HSP como con la aceptación de Alturia en el documento de fecha 14 de diciembre de 2018 en que había aceptado transferir el Proyecto por el valor de la inversiones realizadas: § Propuesta de HSP92: § Aceptación preferencial de Alturia93: 104.
En consonancia con lo anterior, las partes mencionaron en la consideración 7 del Contrato que Alturia había invertido en el desarrollo del Proyecto la suma de $7 538 582 882 correspondientes a los siguientes conceptos94: 90 Ibid. 91 Cláusula Cuarta. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 92 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\4.
Prueba Documental N.º 4 - Propuesta HSP a Alturia.pdf. 93 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\5. Prueba Documental N.º 5 - Aceptación Oferta Alturia.pdf. 94 Consideración 7. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 105.
Ahora bien, el Tribunal toma en consideración la argumentación planteada por el apoderado de la parte actora en su alegato de conclusión en el sentido de que supuestamente existe oscuridad en el Contrato respecto del acuerdo de precio. Específicamente la parte actora aduce que la oscuridad de las cláusulas cuarta, novena y décima tercera del Contrato de Compraventa respecto del precio del negocio jurídico obliga a establecer la intención de las partes para determinar su contenido en los términos del artículo 1618 del Código Civil. 106.
Sin embargo, el Tribunal no comparte que exista oscuridad en el Contrato respecto del acuerdo de precio. El Contrato establece de forma clara en la cláusula cuarta, anteriormente transcrita, que el precio asciende a $7 538 582 882. Y esa claridad está respaldada también en la propia explicación del origen y sustento de dicha cifra en la consideración 7 del Contrato, la cual aclara que corresponde a la suma que Alturia había invertido en el desarrollo del Proyecto. 107.
Adicionalmente, tanto la propuesta de HSP como la aceptación de Alturia que dieron lugar al Contrato, citadas anteriormente, se refieren también a que el precio correspondería al valor de las inversiones realizadas por Alturia, en los términos transcritos anteriormente. Dichas inversiones, según la consideración 7 del Contrato, correspondían a la misma suma del precio de $7 538 582 882. 108.
Por todo lo anterior, el Tribunal encuentra que la cláusula cuarta es clara en su tenor literal y, además, refleja fehacientemente la voluntad de las partes al recoger lo que ellas previamente habían manifestado en la oferta y en la aceptación que dio lugar al Contrato, así como en la reiteración que hicieron en el considerando núm. 7 del mismo.
Por el contrario, en el proceso no se probó que hubiera una voluntad común de las partes contraria al texto de la cláusula cuarta. 109. Ahora bien, en virtud de la cláusula quinta del Contrato, las partes acordaron que la forma en la que el comprador pagaría al vendedor la suma indicada sería por medio de la entrega de área resultante (Unidades inmobiliarias del proyecto Alturía 109) dentro del inmueble y proyecto que se transfiere por medio del presente contrato95.
En el mismo sentido, lo dicho por el señor Ramiro Hernando Sánchez Benítez, representante legal de HSP, 95 Cláusula Quinta. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN da cuenta de que la negociación se había estructurado bajo la base de que HSP no haría un desembolso de dineros propios o prestados para el pago de dicho precio, sino que se pagaría con área del proyecto construido96. 110.
En desarrollo de lo anterior, las partes identificaron las veinte unidades inmobiliarias que aún no habían sido negociadas con clientes en el Anexo núm. 2 del Contrato. De ellas, las siguientes once unidades inmobiliarias corresponderían a Alturia como fuente de pago del precio a que se refiere la cláusula quinta del Contrato97: 111.
Unidad inmobiliaria (Apartamento) Valor 201 $ 881 851 250 203 $ 439 537 250 204 $ 439 537 250 206 $ 1 140 124 500 303 $ 440 569 250 304 $ 440 569 250 308 $ 844 284 000 404 $ 441 601 250 508 $ 849 446 000 702 $ 784 924 500 808 $ 855 932 500 Valor total: $7 558 377 000 (Elaboración propia) 112. Las partes acordaron intercambiar el apartamento 808 por el 805, como lo indicó la demandante en reconvención en el hecho 1498, circunstancia que no fue 96 Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez Benítez, Representante legal de HSP DR. SUÁREZ: [01:40:27] Muchas gracias señor Ramiro en esa comunicación, señor Ramiro, usted menciona que la propuesta de HSP Construcciones consiste “En adquirir el proyecto y como contraprestación HSP le entregará a Alturia unidades inmobiliarias del mismo proyecto hasta por el monto de las inversiones realizadas por Alturia” ahí hasta la fecha de la negociación cuando usted hace esa mención, ¿cómo hicieron luego durante la negociación para determinar cuál era el valor invertido por Alturia qué precio le asignaron a ese valor invertido por Alturia y que se pagaría con unidades inmobiliarias? SR. SÁNCHEZ: [01:41:08] No recuerdo con exactitud, pero lo que sí fue cierto es que no fue un perito ni fue un auditor, sino creo que al final fue como una iteración entre, lo que Alturia nos dijo es que mire que yo he invertido en esto tanto y después redondeamos basados en un precio por metro cuadrado que definimos sabe qué esto comercialmente vale tanto lo que sea entonces fijemos nuestra moneda de cambio en la moneda de cambio el cociente entre una plata y un valor por metro cuadrado, para que nos diera tantos metros cuadrados porque lo que nos interesaba era llegar a una cifra de metros cuadrados que considera que una plata y con un área cerrada, negociada, pero fue más como de esa forma que a decir oiga, lo que diga el perito, lo que diga el auditor, lo que sea, entonces ambos nos sentíamos cómodos con esa cifra o sea, tanta área por tanto precio es tanta plata.
DR. SUÁREZ: [01:42:13] ¿Por qué para HSP era importante en ese momento que la moneda de cambio, como usted ha referido, fueran metros cuadrados de construcción y no recursos económicos o dinero? SR. SÁNCHEZ: [01:42:23] Por tres cosas, primero, porque, porque, porque no teníamos plata, o sea, no teníamos la plata para eso segundo, porque era nuestro interés compartir el riesgo, porque precisamente es diferente cuando yo modelo un negocio desde el principio y tengo todo amarrado, pero tenía todavía muchas incertidumbres, teníamos muchas incertidumbres y tercero pues digamos, fue de fácil aceptación porque para las partes era como lo más cómodo dónde Alturia dice yo quiero decirlo desde el principio fue una relación de confianza chévere.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4. 97 Anexo núm. 2. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. Como lo indicó la demandante en reconvención en el hecho 14 (hecho que no fue negado por Alturia) las partes acordaron posteriormente canjear el apartamento 808 por el apartamento 805.
Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf. 98 Durante la ejecución del Contrato, HSP y Alturia acordaron canjear los derechos de beneficio de área del apartamento 808 -inicialmente asignado a Alturia-, por los derechos de beneficio de área del apartamento 805 -inicialmente asignado a HSP-.
Así las cosas, Alturia quedó con los derechos de beneficio de área del apartamento 805 y HSP con los derechos de beneficio de área del apartamento 808. (Ver Prueba Documental N.º 1.1. – Otrosí N.º 1, Anexo A). Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN negada por Alturia.
Esta circunstancia también fue precisada en el Dictamen Arango Velasco99. 113. Las partes también pactaron en la cláusula sexta del Contrato que HSP debía realizar sus mejores esfuerzos para la venta a terceros de las unidades de Alturia y efectuar los giros de tales recursos conforme lo pactado en la cláusula novena del Contrato. Ahora bien, en caso de que llegare a existir una diferencia entre el precio pactado en la cláusula quinta y el de venta a terceros, HSP se obligaba a asumir la eventual diferencia a favor de Alturia100. 114.
Adicionalmente, HSP estaba obligada a pagar: i) La totalidad de los saldos de los proveedores y contratistas del vendedor descritos en el Anexo núm. 4101. Para lo anterior, Alturia debía entregar la respectiva liquidación de tales contratos, para lo cual HSP prestaría su acompañamiento102. ii) Los intereses de dicho crédito causados a partir de diciembre de 2018 y hasta diciembre de 2019. 115.
Posteriormente, el 29 de octubre de 2020 las partes suscribieron el Otrosí núm. 1 del Contrato. Mediante este otrosí las partes modificaron la obligación contenida en la cláusula novena del Contrato y adicionaron una cláusula vigésima al Contrato103. Al respecto el Tribunal precisa que, no obstante que el último inciso del otrosí menciona como fecha de firma del mismo el 15 de octubre de 2020, al final del documento constan las diligencias de reconocimiento de firma y contenido del contrato que fue llevada a cabo por los representantes legales de ambas partes el día 29 de octubre de 2020 en la Notaría 34 del Círculo de Bogotá a las 13:26 p.m. por parte del vendedor y del comprador104.
En consecuencia, el Tribunal declarará procedente la segunda pretensión de la Demanda de Reconvención Reformada105. 116. Finalmente, el Tribunal no encuentra que las partes hubieran pactado que la terminación de la construcción del Proyecto tuviera que culminarse en algún plazo determinado. 99 Respuesta al Encargo 02: ALTURIA terminó con los derechos de beneficio de área del apartamento 805, y HSP con los derechos de beneficio de área del apartamento 808.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf. 100 Cláusula Séptima. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 101 Cláusula Décima Tercera. Ibid. 102 Parágrafo segundo de la Cláusula Décima Tercera.
Ibid. 103 La Cláusula Vigésima está relacionada con el manejo de información del fideicomiso “FAI ALTURIA 109”. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\005_CONTESTACION_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240604\2. Otrosí.pdf. 104 Ibid. 105 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 117. Sin embargo, desde la perspectiva de Alturia, las partes convinieron implícitamente que la construcción del Proyecto tenía que ser terminada por HSP en un plazo de doce meses, lo que a su vez implicaba que los recursos de la venta de las unidades inmobiliarias que pertenecían a Alturia fueran recibidos por esta sociedad y transferidos a Alturia en un plazo máximo de doce meses.
En opinión de Alturia: (…) es perfectamente claro que de acuerdo con lo estipulado en: (i) la oferta de HSP de 6 de diciembre de 2018, (ii) la aceptación de la oferta de Alturia de 13 de diciembre de 2018, (iii) las cláusulas sexta y novena del Contrato de Compraventa, (iv) las declaraciones de los testigos realizadas en el marco del presente trámite arbitral, y (v) el contrato de vinculación, independiente de la manera del desembolso de los recursos -parcial o total-; el pago de las inversiones de Alturia que se describieron en la consideración 7ª del Contrato de Compraventa y ascendieron a la suma de $7.538.582.882, se debía realizar en su totalidad por parte de HSP al momento de la entrega del Proyecto Alturia, cuya entrega estaba prevista que se realizaría a más tardar en 12 meses106. 118.
Ahora bien, en criterio del Tribunal, las partes no acordaron dicho plazo. De la propuesta de HSP del 6 de diciembre de 2018 se deduce la intención de HSP de adquirir el Proyecto, de ofrecer como contraprestación a Alturia unidades inmobiliarias del mismo Proyecto y de condicionar su propuesta a la obtención de un crédito constructor, sin que se incluyera la obligación de un plazo para culminar el Proyecto o efectuar su pago.
Por su parte, de la aceptación de la oferta de Alturia del 14 de diciembre de 2018, se desprende su intención de que HSP asumiera su posición contractual, y de aceptar la contraprestación de recibir las unidades inmobiliarias del Proyecto, sin que se incluyera un plazo para la culminación ni para el pago del Proyecto. 119. Adicionalmente, en el Contrato tampoco se pactó un plazo dentro del cual tuviera que haberse completado la construcción ni efectuado el pago a Alturia.
De las cláusulas sexta y novena del Contrato no se deduce que las partes hubiesen convenido el término de doce meses para que HSP finalizara el Proyecto. Lo anterior, puesto que en ninguna de las dos cláusulas —relacionadas con la entrega de recursos de la venta de las unidades inmobiliarias de Alturia y con las obligaciones relacionadas con el crédito tomado por el vendedor con el BBVA— se hace mención a un plazo o fecha para la terminación del Proyecto. 120.
En el Contrato de Fiducia Mercantil de Administración Inmobiliaria FAI Alturia 109 de 24 de septiembre de 2019107, que menciona el apoderado de Alturia en su alegato de conclusión, efectivamente se estipuló en el numeral segundo de la cláusula novena que el término para la culminación de la Etapa de Construcción es de doce meses contados a partir de la suscripción del presente documento, sin embargo, a continuación la referida cláusula dispone que dicho término sería prorrogable automáticamente por dieciocho meses adicionales.
Por lo anterior, incluso bajo el citado contrato de fiducia, el cual, en todo caso el Tribunal considera que es independiente al Contrato objeto de controversia, la construcción podría durar más de doce meses. 106 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_03\ 234_Alegatos_Convocante_20250912.pdf. 107 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\7.
Prueba Documental N.º 7 - Contrato PA Fideicomiso FAI Alturia 109.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 121. Para el Tribunal tampoco pasa inadvertido que la cláusula octava del Contrato, relacionada con la obligación del vendedor de efectuar nuevas promesas de compraventa y/u otrosíes con los clientes y HSP, estableció que dichas promesas de compraventa y/u otrosíes debían contener los términos de entrega de las unidades inmobiliarias, los cuales no podían ser menores a doce meses contados a partir de la firma del Contrato celebrado entre Alturia y HSP. 122.
En consecuencia, dado que la cláusula octava del Contrato preveía un plazo mínimo de doce meses para la entrega de las unidades inmobiliarias, pero no un máximo, en los contratos de vinculación al fideicomiso con los compradores de las unidades de Alturia, se podían acordar plazos superiores a un año y diferentes según cada cliente. 123.
Asimismo, el Tribunal tampoco evidencia que se hubiese convenido un plazo específico para el pago del precio estipulado por las partes en la cláusula cuarta del Contrato, en consonancia con lo desarrollado en las cláusulas quinta y sexta. Ninguna de ellas impuso a HSP la obligación de tener que entregar a Alturia las áreas correspondientes a sus unidades por valor de $7 538 582 882 ni dentro de un plazo máximo de doce meses, contado desde la firma del Contrato, ni del Otrosí núm. 1 como sostuvo la parte actora en su alegato de conclusión. 124.
En este punto es relevante distinguir entre lo que pudo ser una expectativa de negocios frente a lo que jurídicamente representa haber pactado o no un plazo para el cumplimiento de una obligación. Para el Tribunal es posible que Alturia hubiera tenido una expectativa frente al momento en que se esperaba concluir el proyecto y recibir el flujo de recursos de la venta de las once unidades que le correspondían.
En efecto, la señora Solarte, quien no negoció el Contrato pero estaba involucrada en el asunto, indicó en su testimonio: En consecuencia, el contrato previo y lo que preveía HSP es que ellos iban a tomar el proyecto y que ellos iban a tomar más o menos un plazo de 12 meses en finalizar ese proyecto, hacer las entregas de los apartamentos y el recaudo final y en consecuencia nosotros tendríamos la plata para pagarle al banco y también digamos, para obtener el resto. 125.
De otra parte el señor Oscar Orlando Silva mencionó en su declaración: DR. SANTOS: [00:20:55] Gracias. ¿Cuándo tenía planeado entregar las unidades inmobiliarias HSP? SR. SILVA: [00:21:03] Más o menos era como un año, un año y medio después de haber arrancado, pero la fecha exacta no recuerdo porque nos cayó la pandemia. DR. SANTOS: [00:21:14] ¿Pero más o menos? SR. SILVA: [00:21:16] Mas o menos como unos 18 meses después de consolidar el contrato. 126.
El señor Ramiro Hernando Sánchez, también precisó en relación con el momento en que se esperaba que Alturia empezara a recibir flujos del proyecto: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (…) se estableció creo que porque diciembre 2019, porque era que se vencía el crédito en enero de 2018 no estoy seguro y era porque estaban vencidos, poque este contrato fue de mayo de 2019 y entonces se dice yo me comprometo a pagarlo desde enero de 2019 entonces yo creo es porque estaban vencidos segundo pues porque se vencía la prórroga tercero porque se asumía que si se cumplían los tiempos acordados, pues en diciembre va a haber plata (…). 127.
En esa medida, es entendible que respecto de unas negociaciones que iniciaron en diciembre de 2018, hubiera una expectativa de ingresos al año y de conclusión de la construcción entre un año y dieciocho meses. Sin embargo, al margen de que diversas circunstancias frustraron dicha expectativa, las partes no pactaron un plazo dentro del cual HSP estuviera obligada frente a Alturia a construir y entregar las unidades inmobiliarias, ni por ende transferir los recursos derivados de su comercialización. 128.
Por lo tanto, la posición del demandante de que las partes convinieron implícitamente que la construcción del Proyecto tenía que estar terminada por HSP en un plazo de doce meses, lo que a su vez implicaba que los recursos de la venta de las unidades inmobiliarias que pertenecían a Alturia fueran recibidos por esta sociedad en un plazo máximo de doce meses, carece de sustento contractual por la sencilla razón de que ello no fue establecido en el Contrato, ni las partes vincularon el cumplimiento de sus obligaciones a lo establecido en otros contratos relacionados con el Proyecto. 129.
Los términos del Contrato finalmente celebrado evidencian que si bien las partes pactaron un precio del Contrato (Cláusula Cuarta), una forma de pago (Cláusula Quinta) y una entrega de los recursos provenientes de la venta de las unidades inmobiliarias de Alturia (Cláusula Sexta), las partes no convinieron un plazo de doce meses para el cumplimiento de las referidas obligaciones a cargo de HSP.
2.2.2. LAS PRINCIPALES OBLIGACIONES DE ALTURIA COMO VENDEDOR 130. Las obligaciones de Alturia dentro del marco del Contrato consistieron, en términos generales, en obligaciones relacionadas con la transferencia del Inmueble y obligaciones relacionadas con la celebración de nuevas promesas de compraventa u otrosíes a ser suscritos entre HSP y los clientes de las unidades negociadas con anterioridad a la firma del Contrato. 2.2.2.1.
Obligaciones relacionadas con la transferencia del Inmueble 131. Las partes establecieron en la cláusula primera del Contrato la obligación del vendedor de transferir al comprador el Proyecto. Dicha transferencia, según la mencionada cláusula y en consonancia con la cláusula tercera del Contrato incluía el Inmueble de propiedad de Alturia108. 108 Cláusula Primera y Tercera.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 132. Para efectos de lo anterior, las partes acordaron principalmente lo siguiente: i) Alturia y HSP firmarían un contrato de promesa de compraventa del Inmueble, incluido como Anexo 5 del Contrato109; ii) el 2 de mayo de 2019 las partes suscribirían la escritura pública para perfeccionar la venta prometida del Inmueble110; iii) Alturia como vendedor cubriría los gastos de escrituración, retención en la fuente, registro y beneficencia, entre otros, correspondientes con la transferencia del Inmueble a HSP;111 y iv) Alturia entregaría a HSP el Inmueble a paz y salvo de impuestos hasta la fecha de entrega del mismo112. 133.
Adicionalmente, las partes convinieron que el cumplimiento de las obligaciones a cargo del comprador estaría condicionado a la transferencia efectiva de la propiedad. Por lo anterior, en caso de que no fuera posible efectuar tal transferencia, el Contrato se resolvería sin obligaciones a cargo del comprador:
PARÁGRAFO PRIMERO: Las partes acuerdan que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de EL COMPRADOR estará condicionado a la transferencia efectiva de la propiedad objeto del presente contrato, es decir, que en caso de que exista algún inconveniente, imposibilidad o impedimento con la transferencia e inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá D.C. del bien inmueble descrito con anterioridad, el presente contrato se resolverá sin que exista obligaciones a cargo para EL COMPRADOR.113 134.
En este contexto, el Tribunal destaca que la obligación de transferir el inmueble al comprador, era una obligación de dar (consiste en la tradición de un derecho real como es la propiedad del inmueble) y de resultado (puesto que el vendedor se obligó a transferir el inmueble), pero enmarcada dentro del contrato celebrado por las partes consistente en la venta del Proyecto a HSP.
A) El levantamiento de la medida cautelar – Inscripción de la demanda del Edificio Conjunto Residencial Mallorca 57 P.H 135. Ahora bien, en el parágrafo segundo de la cláusula décima del Contrato Alturia y HSP dejaron constancia del conocimiento que tenían respecto de la anotación núm. 004 del certificado de libertad y tradición del inmueble114.
Esta anotación hacía referencia al registro de la demanda de protección al consumidor del Edificio Conjunto Residencial Mallorca 57 P.H115: 109 Cláusula Décima. Ibid. 110 Cláusula Décima. Ibid. 111 Parágrafo quinto de la Cláusula Décima. Ibid. 112 Parágrafo 7 de la Cláusula Décima. Ibid. 113 Parágrafo primero de la Cláusula Décima.
Ibid. 114 Parágrafo segundo de la Cláusula Décima. Ibid. 115 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\2. Prueba Documental N.º 2 - Certificado LyT Inmueble.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 136.
No obstante las partes reconocieron en el parágrafo segundo de la cláusula décima que dicha medida cautelar no impedía la transferencia de dominio del inmueble y acordaron que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza del comprador estaría condicionada al levantamiento de la inscripción de dicha demanda en un término de dos meses116. 137.
En virtud de lo anterior, en criterio del Tribunal Alturia asumió la carga de levantar la medida cautelar en el término de dos meses contados a partir de la fecha de la suscripción, con la consecuencia de que si no se lograre levantar la medida cautelar el Contrato se resolvería117. 138. No obstante lo anterior, el Tribunal anticipa que —tal y como lo desarrollará más adelante— a pesar de que Alturia no logró levantar la referida medida cautelar en el término pactado, ambas partes manifestaron en el Otrosí núm. 1 al Contrato que a pesar de no haberse levantado la medida en el término de dos meses, pero ante “las gestiones debidas y diligentes para cumplir, (…) con el levantamiento de la inscripción de la demanda (…) no se configuró la condición resolutoria pactada”118 y optaron de forma clara e inequívoca por darle efectos al Contrato.
B) La entrega del Inmueble a paz y salvo de impuestos 139. De conformidad con el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato, las partes convinieron que el vendedor se obligaba a entregar al comprador el Inmueble a paz y salvo de impuestos hasta la fecha de entrega del mismo:
PARÁGRAFO SÉPTIMO: PAZ Y SALVO DE IMPUESTOS: EL VENDEDOR, se obliga a entregar el inmueble prometido en venta, a paz y salvo por concepto de impuesto predial, valorización o complementarios hasta la fecha de entrega del mismo. En relación con los tributos causados en el año 2019, EL VENDEDOR asume proporcionalmente el valor del impuesto predial y de la contribución de valorización correspondientes a la vigencia fiscal 2019 hasta la fecha de entrega del inmueble y el plazo restante será asumido por EL COMPRADOR.119 140.
Se deduce de la cláusula citada que las partes acordaron que el vendedor se obligaba a entregar el Inmueble a paz y salvo por impuesto predial, valorización o complementarios. A su vez, las partes convinieron que en relación con los tributos 116 PARÁGRAFO TERCERO: Las partes acuerdan que el cumplimiento de cada una de las obligaciones en cabeza de EL COMPRADOR estarán condicionadas al levantamiento de la inscripción de la demanda de protección al consumidor instaurada por el Edificio Conjunto Residencial Mayorca 57 P.H, descrita en el parágrafo segundo, en un término de 2 meses a partir de la suscripción del presente contrato, esto es, que en caso de que no se realice la transacción citada con anterioridad, el presente contrato se resolverá sin que existan obligaciones a cargo de EL COMPRADOR.
Parágrafo tercero de la Cláusula Décima. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 117 Parágrafo Tercera de la Cláusula Décima y Cláusula Décima Quinta. Ibid. 118 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\2. Otrosi.pdf. 119 Parágrafo Séptimo Cláusula Décima. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1.
Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN causados en el año 2019 —año en el que las partes suscribieron el Contrato, más específicamente a la fecha de entrega del Inmueble—, el vendedor asumiría proporcionalmente el valor del impuesto predial y el de la contribución de valorización. 141.
Ahora bien, el vendedor se encontraba obligado, conforme al Contrato, a entregar el Inmueble a paz y salvo hasta la fecha de entrega del mismo. Teniendo en cuenta que la transferencia efectiva del derecho real de dominio sobre un bien inmueble se entiende realizada con la inscripción de la correspondiente escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, este Tribunal concluye que la vendedora estaba obligada a entregar el inmueble a HSP a paz y salvo de impuestos al 15 de mayo de 2019. 142.
Sin perjuicio del análisis que el Tribunal realizará más adelante sobre el cumplimiento de la obligación relacionada con el pago de la plusvalía, en el presente acápite se limitará a examinar el alcance y contenido de la obligación del vendedor de entregar el inmueble a paz y salvo, en los términos previstos en el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato. 143.
En el marco jurídico colombiano, el pago de la plusvalía encuentra sustento en el artículo 73 de la Ley 388 de 1997, el cual desarrolla el mandato constitucional previsto en el artículo 82 de la Constitución Política. Esta disposición establece, en términos generales, que las acciones urbanísticas que incrementan el aprovechamiento del suelo generan beneficios económicos que deben ser compartidos con el Estado, a través de una participación en la plusvalía120. 144.
Ahora bien, para este Tribunal resulta claro que la participación en la plusvalía ha sido considerada como un tributo121 de contribución.122 No obstante lo anterior, a juicio de este Tribunal el concepto “impuestos” utilizado por las partes en su Contrato, fue utilizado en un sentido amplio, vale decir, como una categoría que abarcó no solo impuestos en sentido estricto. 145.
Esta interpretación toma sentido por el uso indistinto que las partes hicieron del término “impuestos” al incluir, dentro de la misma cláusula, figuras como la contribución por valorización, que jurídicamente no corresponde a un impuesto, sino a una contribución123. En este sentido, el Tribunal deduce que la intención de las partes fue agrupar bajo un mismo compromiso las cargas tributarias relacionadas con el Inmueble. 120 Artículo 73 de la Ley 388 de 1997.
Consejo de Estado, Sección Cuarta, sentencia 16532 del 5 de diciembre de 2011, M. P. Carmen Teresa Ortiz de Rodríguez: la norma busca que los beneficios obtenidos por la acción urbanística no sean sólo de los propietarios de bienes inmuebles, sino que del mismo participe la ciudadanía en general, de forma equilibrada, en la medida en que los ingresos conseguidos por la participación en la plusvalía se destinen a la protección del interés común, al espacio público y, en general, al mejoramiento urbano del municipio o distrito. 121 Ibid. 122 Consejo de Estado, Sección Cuarta, sentencia 22155 del 26 de febrero de 2020, M. P Julio Roberto Piza Rodríguez. 123 Consejo de Estado, Sección Cuarta, Sentencia 19228 del 13 de julio de 2014, M. P. Stella Jeannette Carvajal Basto.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 146. Es más, el Tribunal nota que el Acta de Acuerdo núm. 001 al Contrato de fecha 20 de febrero de 2020, refleja la intención de las partes respecto de la cláusula analizada, al sostener que el vendedor debía entregar el inmueble a paz y salvo por todo concepto, reforzando la intención de las partes de que correspondía al Vendedor asumir el pago de la plusvalía respecto del bien objeto del Contrato: 147.
Sin perjuicio de lo anterior, como se explicará más adelante en el laudo, en el Otrosí núm. 1 del Contrato suscrito el 29 de octubre de 2020 las partes saldaron sus diferencias relativas al pago de dicho tributo, en la medida en que manifestaron que se ha cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas por cada una y que ninguna se encuentra vencida ni en mora124. 2.2.2.2.
Obligaciones relacionadas con los clientes de los inmuebles negociados con anterioridad a la firma del Contrato 148. La cláusula octava del Contrato, contiene la obligación del vendedor de efectuar nuevas promesas de compraventa y/u otrosíes con nuevos términos de entrega y firma de escrituras de los inmuebles entre los clientes con quienes Alturia ya había realizado negociaciones de apartamentos (identificados en el Anexo 3 del Contrato)125. 149.
Para el cumplimiento de esta obligación, el vendedor contaba con un plazo de seis meses (prorrogables por mutuo acuerdo) a partir de la suscripción del Contrato: CLÁUSULA OCTAVA: NUEVAS PROMESAS DE COMPRAVENTA CON CLIENTES Y POSICIÓN CONTRACTUAL RESPECTO DE CONTRATISTAS Y PROVEEDORES. Por medio del presente contrato, EL VENDEDOR se compromete a efectuar promesas de compraventa y/u otrosíes con nuevos términos de entrega y firmas de escrituras (no menos de 12 meses a partir de la firma del presente contrato) entre el cliente y HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. respecto de los inmuebles negociados con anterioridad a la firma del 124 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\2.
Otrosi.pdf. 125 Cláusula Octava. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN presente documento, los cuales reemplazarán cualquier promesa u oferta de compraventa anterior.
Los actuales clientes del proyecto se encuentran relacionados en el Anexo No. 3. Dicha obligación a cargo de EL VENDEDOR se ejecutará una vez se suscriba la presente Promesa de Compraventa y dentro de un plazo de seis (6) meses prorrogables de mutuo acuerdo por las partes y, a su vez, EL COMPRADOR se obligará a trabajar mancomunadamente con EL VENDEDOR para efectuar las promesas de compraventa y/u otrosíes aquí pactados, los cuales se suscribirán siguiendo estrictamente las instrucciones de EL COMPRADOR en cuanto a los plazos de suscripción de las compraventas y entrega de los inmuebles, y de las demás condiciones a que haya lugar.126 150.
La finalidad de esta obligación consistió en acordar nuevas condiciones contractuales respecto de los inmuebles previamente negociados por Alturia con los clientes.127 151. En este sentido, las nuevas condiciones contractuales reemplazarían cualquier promesa u oferta de compraventa anterior, con términos actualizados de fecha entrega y de firma de escrituras entre los clientes del Anexo núm. 3 y HSP.
Estos documentos debían suscribirse siguiendo estrictamente las instrucciones de EL COMPRADOR en cuanto a los plazos de suscripción de las compraventas y entrega de los inmuebles, y de las demás condiciones a que haya lugar.128 152. Ahora bien, en el parágrafo de la cláusula octava del Contrato las partes acordaron que Alturia asumiría las consecuencias económicas en el evento en que la suscripción de las promesas de compraventa y/u otrosíes generaran valores a cargo del comprador, pues estos se descontarían del precio final a pagar al vendedor:
PARÁGRAFO: En el evento en que la suscripción de las promesas de compraventa y/o otrosíes con los clientes genere valores a cargo de EL COMPRADOR, tales como gastos de arrendamientos o gastos de intereses en razón a incumplimientos que sean reclamados por los clientes, estos se descontarán del precio final a pagar a EL VENDEDOR. En todo caso, EL COMPRADOR se obliga a acompañar a EL VENDEDOR para evitar la generación de valores adicionales.129 153.
El Tribunal considera que la intención de las partes al prever este parágrafo se puede deducir de lo explicado por Paola Fernanda Solarte Enríquez, accionista de Alturia: SRA. SOLARTE: [01:40:56] Cuando digamos, le vendemos el proyecto a HSP dentro de las obligaciones de Alturia era trasladar las promesas de compraventa y al trasladar las promesas de compraventa se le decía a los proveedores, perdón, a los clientes, oiga, el proyecto ya no se lo voy a entregar, en junio del 19 se lo entregamos en diciembre del 19, que fue el plazo que previó HSP para poder terminar la obra y entonces había clientes que decían no, pues terrible, pésimo, desisto del negocio y ahí entraba una etapa de negociación que decía no desista, es un bonito proyecto, le hacemos un descuento, entonces, si usted tenía que pagar por el apartamento, estoy hablando coloquialmente, no, 700 millones, se lo dejo en 680 millones, esos descuentos de esa etapa para entregarle saneada esas promesas de compraventa, es ese valor que reconocía Alturia.130 (Destaca el Tribunal) 126 Cláusula Octava.
Ibid. 127 Anexo 3. Ibid. 128 Parágrafo de la Cláusula Octava. Ibid. 129 Parágrafo de la Cláusula Octava. Ibid. 130 Testimonio de Paola Fernanda Solarte Enríquez. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\004_20241120_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241120.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241120.mp4. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 154.
Por lo anterior, el Tribunal considera que en virtud de lo acordado en el parágrafo de la cláusula octava, el vendedor asumió que se le descontara de su precio los valores derivados de la suscripción de las nuevas promesas de compraventa y/u otrosíes con los clientes enlistados en el Anexo núm. 3 firmados con ocasión de la venta del Proyecto. 2.2.2.3.
Las principales obligaciones de HSP como comprador 155. A continuación, el Tribunal resumirá las principales obligaciones en cabeza de HSP como comprador relativas a: i) la obligación de pagar el precio pactado por el Proyecto, ii) las obligaciones relacionadas con la entrega de los recursos obtenidos por la venta de las unidades inmobiliarias inicialmente a cargo de Alturia, iii) las obligaciones relacionadas con terceros, contratistas y proveedores, y iv) las obligaciones relacionadas con el crédito previamente contraído por el vendedor con el banco BBVA, respecto del cual el comprador asumió compromisos específicos. i) El pago del precio de $7 538 582 882 156.
De conformidad con la cláusula cuarta del Contrato, HSP asumió la obligación de pagar a Alturia el precio del Proyecto, el cual fue pactado en la suma de $7 538 582 882. Las partes convinieron dicho valor como precio fijo e inmodificable, valor equivalente a las inversiones realizadas por el vendedor en el desarrollo del Proyecto131. 157.
Ahora bien, la cláusula quinta del Contrato refleja la forma de pago convenida entre las partes, la cual consistió en que HSP pagaría la suma de $7 538 582 882 mediante la entrega a Alturia de área construida resultante del Proyecto, es decir, mediante la entrega de once unidades inmobiliarias del mismo proyecto identificadas en el Anexo núm. 2 del Contrato132. 158.
Alturia afirmó en su demanda reformada que el precio del Contrato no era de $7 538 582 882, sino que por el contrario ascendía a la suma de $17 202 220 988 compuesta por los siguientes conceptos133: 131 Cláusula Cuarta y Consideración 7. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 132 Cláusula Quinta.
Ibid. 133 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\075_Reforma_demanda_inicial_20240711.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 159. Es decir que, en criterio de Alturia la suma prevista inicialmente de $7 538 582 882 —compuesta por las inversiones del Alturia en el crédito del Banco BBVA por $4 455 423 525, los aportes propios de CASS por $2 679 020 425 y los aportes de otros proyectos de Alturia por $404 138 932—, la suma contenida en el Anexo núm. 4 del Contrato ($2 313 668 106) y la suma por concepto de anticipos ($7 349 970 000) corresponden al precio de la compraventa del Proyecto por valor de $17 202 220 998. 160.
Por el contrario, HSP sostuvo en su Contestación a la Demanda Inicial Reformada lo siguiente: • Que el precio estaba consagrado en la cláusula cuarta del Contrato por la suma de $7 538 582 882, el cual se pagaría con derechos de beneficio de área sobre las Unidades Inmobiliarias de Alturia discriminadas en el Anexo 2134. • Que la suma indicada en el Anexo núm. 4 del Contrato no correspondía al valor de $2 313 668 106 sino a $2 268 367 657 y, adicionalmente, que dicha suma no correspondía con una cesión de la deuda, pues “HSP adquirió la obligación de pagar en nombre de Alturia, siempre que se tratara de sumas efectivamente ‘adeudadas’ y previa instrucción de la Convocante135. • Que la suma de $7 349 970 000 correspondiente a los anticipos contenidos en el Anexo núm. 3 del Contrato no era una suma que HSP debiera pagar a Alturia136. 161.
A juicio del Tribunal el contenido de la cláusula cuarta es claro al establecer que el precio del Proyecto era de $7 538 582 882, suma que, además, las partes acordaron como precio fijo e inmodificable. Adicionalmente también resulta claro para el Tribunal que las partes acordaron que HSP pagaría dicho valor conforme lo previsto en la cláusula quinta del Contrato y a lo que habían negociado las partes137. 162.
Sin perjuicio de lo anterior, HSP también estaba obligada a pagar: i) La totalidad de los saldos de los proveedores y contratistas del vendedor descritos en el Anexo núm. 4. ii) Los intereses de dicho crédito causados a partir de diciembre de 2018 y hasta diciembre de 2019 y 134 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\088_Contestacion_demanda_reformada_20240816.pdf. 135 Ibid. 136 Ibid. 137 Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez Benítez, Representante legal de HSP SR. SÁNCHEZ: [00:17:57] (…) les dijimos mire, pues digamos nosotros nos gusta el proyecto, pero no hay plata.
(…) lo que Alturia decía yo lo que necesito es recuperar lo que he invertido y poder cumplir dijimos bueno, estamos de acuerdo entonces se hicieron como se hicieron como tres, se dividió el negocio en tres partes Uno 7500 algo millones que era lo que HSP le debería pagar Alturia y definimos y dijimos como no hay plata, la moneda de cambio son metros cuadrados (…).
(Destaca el Tribunal) TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN iii) Los intereses causados por la prórroga del crédito con el BBVA solo si dicha prórroga se hubiere causado como consecuencia de que no se hubiesen transferido los recursos recaudados de la venta de las unidades que correspondieran a Alturia, en los términos pactados en el Contrato y su modificación acordada en el Otrosí núm. 1. ii) Obligaciones relacionadas con la entrega de los recursos de la venta de las unidades inmobiliarias de Alturia 163.
Las partes acordaron en el Contrato que el comprador tendría una serie de obligaciones respecto de las once unidades inmobiliarias que según el Anexo núm. 2 correspondían a Alturia, dentro de las cuales están principalmente las siguientes: • HSP debía constituir un fideicomiso de administración y pagos para el Proyecto138; • HSP debía suscribir promesas de compraventa con la sociedad CASS, Alturia o con quien estas designaran, respecto de cada una de las once unidades previstas en el Anexo núm. 2.
Asimismo, tales promesas serían posteriormente objeto de cesión a los terceros adquirentes139; • HSP debía utilizar su fuerza comercial y emplear sus mayores esfuerzos para realizar la venta a terceros de las unidades inmobiliarias del Proyecto, sin perjuicio de que Alturia pudiera lograr la venta140; • Además, las partes convinieron la obligación a cargo de HSP consistente en que esta sociedad debía realizar los giros de recursos provenientes de las ventas de las unidades de Alturia de conformidad con los términos establecidos en la cláusula novena del Contrato, posteriormente modificada mediante el Otrosí núm.1141. iii) Obligaciones relacionadas con el crédito tomado por el vendedor con el Banco BBVA 164.
De conformidad con la cláusula novena del Contrato las partes pactaron que Alturia se obligaría a destinar el 70 % del valor entregado por el comprador correspondiente a los recursos obtenidos de la venta de las unidades inmobiliarias del Proyecto al pago del capital del crédito otorgado por el Banco BBVA respaldado con el pagaré No. 0013-0833-53-960000142. 138 Cláusula Sexta, letra a. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1.
Contrato de compraventa.pdf. 139 Cláusula Sexta, letra b. Ibid. 140 Cláusula Sexta, letra c. Ibid. 141 Cláusula Sexta, letra e. Ibid. 142 Cláusula Novena. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 165.
HSP a su vez, tenía como obligación a cargo el pago de los intereses de dicho crédito causados a partir de diciembre de 2018 y hasta diciembre de 2019143. 166. Adicionalmente, las partes pactaron en el parágrafo cuarto de la cláusula novena del Contrato que, en caso de que los recursos provenientes de la venta de las unidades inmobiliarias que correspondían al vendedor no hubieran sido transferidos oportunamente y, como consecuencia de ello se debiera prorrogar el crédito con el BBVA, HSP se obligaba a asumir el pago de los intereses generados por dicha prórroga del crédito144. 167.
Salvo dicho evento de incumplimiento por parte de HSP en trasferir oportunamente los recursos, HSP no asumía ninguna responsabilidad relativa al crédito de Alturia con el BBVA, distinta de: i) pagar los intereses de dicho crédito causados a partir de diciembre de 2018 y hasta diciembre de 2019145; y ii) cumplir con la instrucción de Alturia de girar los recursos del precio a la referida entidad bancaria para el pago de su crédito.146 168.
No obstante lo anterior, aunque en la cláusula novena del Contrato las partes pactaron inicialmente que el 70% del valor de venta se destinaría al pago del crédito del BBVA, el Tribunal encuentra que de conformidad con el parágrafo sexto de la misma cláusula, ese giro de recursos estaba condicionado a que el valor total de la unidad inmobiliaria (100%) hubiere sido efectivamente desembolsado por el comprador final o adquirente:
PARÁGRAFO SEXTO. La entrega de los recursos establecidos en esta cláusula a favor de EL VENDEDOR se hará una vez se haga el desembolso del total del valor de cada una de las unidades inmobiliarias pertenecientes al Proyecto “Alturia 109 (Santa Paula)147. 169. Sin embargo, las obligaciones relacionadas con el crédito tomado por el vendedor con el banco BBVA en los términos anteriormente descritos fueron modificadas con el Otrosí núm. 1 suscrito por las partes el 29 de octubre de 2020, conforme a lo siguiente: • Todo el recaudo proveniente de la venta de siete unidades inmobiliarias (listadas en el Anexo A del Otrosí)148 se debía destinar única y exclusivamente al pago del capital e intereses del crédito con el BBVA, conforme al Acuerdo Privado de Normalización de Obligaciones Financieras (en adelante el “Acuerdo de Normalización”)149. 143 Cláusula Novena.
Ibid. 144 Parágrafo cuarto de la Cláusula Novena. Ibid. 145 Cláusula Novena. Ibid. 146 Parágrafo quinto de la Cláusula Novena. Ibid. 147 Cláusula Sexta. Ibid. 148 De conformidad con el Anexo A del Otrosí núm. 1 las 7 unidades inmobiliarias eran las siguientes: 201, 304, 308,404, 508, 702, 805. Las anteriores unidades tenían un valor promedio por metro cuadrado de $5 090 784 750.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\2. Otrosi.pdf. 149 Cláusula Segunda, letra a de la Cláusula Novena. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN • Para tal efecto, HSP debía impartir instrucción irrevocable a la fiduciaria (CREDICORP-Capital) para que esta girara directamente al BBVA los recursos recibidos por las siete unidades en las fechas establecidas en el Acuerdo de Normalización y en caso de que hubiere prepagos voluntarios, HSP instruiría a la fiduciaria para hacer el pago respectivo150. • Una vez el BBVA declarara pagada la obligación y emitiera el correspondiente paz y salvo, si hubiera excedentes de los recursos producto de la venta de esas siete unidades inmobiliarias quedarían a libre disposición del vendedor151. • Se mantuvo la obligación de HSP de pagar los intereses del crédito del BBVA, a partir de diciembre de 2018 y hasta diciembre de 2019, sin incluir los intereses moratorios generados por cuotas anteriores a diciembre de 2018152. • La entrega de los recursos establecidos a favor de Alturia, a partir de la suscripción del Otrosí núm. 1 se realizaría de acuerdo a como se fueran registrando el ingreso y disponibilidad de recursos en el fideicomiso constituido en CREDICORP-Capital153. • Las partes mantuvieron el espíritu de la obligación del parágrafo cuarto de la cláusula novena, al convenir que HSP asumiría el pago de los intereses generados por una eventual prórroga del crédito a consecuencia de que los recursos provenientes de la venta de las unidades inmobiliarias que corresponden al vendedor, no los hubiera transferido.
Finalmente, frente a la posibilidad de modificar el crédito, las partes convinieron tanto en el Contrato como en el Otrosí núm. 1 que el mismo no podría ser modificado sin autorización expresa del comprador154. 170. Ahora bien, el Tribunal destaca que para HSP poder efectuar la trasferencia de recursos provenientes de la venta de unidades de Alturia en cumplimiento de lo establecido en la cláusula novena, modificada por el Otrosí núm.1, los recursos provenientes de los clientes de las siete unidades antes referidas debían haber ingresado al fideicomiso y de otra parte, HSP debía tener claro el monto y fecha en que debía girar los respectivos recursos.
Si lo anterior no hubiera ocurrido, no tendría lugar lo dispuesto en el parágrafo cuarto de la cláusula novena, en el sentido de que HSP tuviera que asumir el pago de los intereses de una eventual prórroga del crédito de Alturia. 171. En efecto, el Tribunal considera que bajo el parágrafo cuarto de la cláusula novena del Contrato HSP sólo sería responsable de asumir los intereses del crédito frente al BBVA que se causaran con ocasión de su prórroga, cuando a pesar de que existieran recursos disponibles del recaudo de las unidades asignadas a Alturia y esta 150 Cláusula Segunda, letra a de la Cláusula Novena.
Ibid. 151 Cláusula Segunda, letra c de la Cláusula Novena. Ibid. 152 Cláusula Segunda, letra d de la Cláusula Novena. Ibid. 153 Cláusula Segunda, Parágrafo Sexto de la Cláusula Novena. Ibid. 154 Cláusula Segunda. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN hubiese dado las instrucciones de pago correspondientes, HSP no hubiese ejecutado dichas instrucciones de giro a la fiduciaria para efectuar los pagos de cuotas requeridas bajo el Acuerdo Privado de Normalización de Obligaciones Financieras. iv) Obligaciones relacionadas con terceros, contratistas y proveedores 172.
Las partes estipularon en el parágrafo de la cláusula primera del Contrato que la transferencia del Proyecto no incluía las obligaciones dinerarias que Alturia tuviera con contratistas, empleados, proveedores o cualquier otra persona que hubiera tenido vínculo jurídico con dicha sociedad. En consecuencia, las partes convinieron que Alturia mantendría indemne a HSP respecto de tales obligaciones, salvo aquellas que de forma expresa hubiesen sido asumidas por HSP conforme a lo dispuesto en las cláusulas octava y décima tercera del Contrato155. 173.
En efecto, de conformidad con el segundo inciso de la cláusula octava del Contrato, HSP estaba obligada a pagar la totalidad de los saldos de los proveedores y contratistas del vendedor descritos en el Anexo núm. 4. 174. Las partes convinieron que dicha asunción de pago por parte de HSP no implicaba la existencia de un vínculo jurídico directo entre el comprador y dichos terceros, ni constituía una cesión de contrato.
En ese sentido, Alturia se comprometió a mantener indemne al comprador frente a dichos contratistas y proveedores de conformidad con lo estipulado en la cláusula décima tercera del Contrato156. 175. Adicionalmente, las partes convinieron en el parágrafo segundo de la cláusula décima tercera del Contrato lo siguiente:
PARÁGRAFO SEGUNDO: EL VENDEDOR se compromete a entregar liquidación de los contratos con contratistas y proveedores a EL COMPRADOR, salvo la obligación de pagos que quedará en cabeza de EL COMPRADOR, siempre que la obligación conste en el Anexo 4 (Pasivos con proveedores y Contratistas). Dicha liquidación a cargo de EL VENDEDOR se ejecutará una vez se suscriba la presente Promesa de Compraventa y, a su vez, EL COMPRADOR se obliga a acompañar a EL VENDEDOR para efectuar tal liquidación de los contratos con contratistas y proveedores aquí pactada, en lo referente al Acuerdo de Pago de las acreencias pendientes por pagar por parte de EL COMPRADOR que se encuentran descritas en el Anexo No. 4.157 176.
A la luz de este parágrafo, el vendedor se comprometió a entregar al comprador la liquidación de los contratos celebrados con contratistas y proveedores “siempre que la obligación conste en el Anexo 4 (Pasivos con proveedores y Contratistas)”, con el acompañamiento del Comprador, esto es HSP. Esta entrega de liquidaciones por parte del vendedor debía realizarla una vez las partes suscribieran el Contrato y, a su vez, HSP debía hacer efectiva tal liquidación con los contratistas y proveedores descritos en el Anexo núm. 4. 155 Parágrafo de la Cláusula Primera.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 156 Parágrafo de la Cláusula Octava. Ibid. 157 Parágrafo segundo de la Cláusula Décima tercera. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 177.
El Anexo núm. 4 del Contrato contiene los siguientes contratistas o proveedores y los valores adeudados158: 178. En este sentido, en criterio del Tribunal, la entrega de Alturia a HSP de la liquidación de los contratos descritos en el Anexo núm. 4 condicionaba que HSP pudiera efectuar el pago a los contratistas y proveedores. 158 Anexo núm. 4.
Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 179. En criterio de HSP para el pago a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4, de manera previa Alturia debía gestionar la liquidación de los créditos y dar las instrucciones a HSP sobre las condiciones de pago a cada uno de los Proveedores159.
(Destaca el Tribunal) 180. Por el contrario, según Alturia el Contrato celebrado entre las partes no estableció que esta tuviera que informar las condiciones para cumplir con la obligación de pago a los proveedores previstos en el Anexo núm. 4, sino que por el contrario, el pago debía hacerse de manera inmediata160. Alturia por ello califica la obligación de pago como pura y simple en su alegato de conclusión, puesto que aduce que la misma no estaba sometida a condición, ni dependía de un plazo, razón suficiente para que tuviera que cumplirse al momento de la suscripción del contrato. 181.
En criterio del Tribunal, si el vendedor debía liquidar los contratos relacionados con los proveedores o contratistas previstos en el Anexo núm. 4, toma sentido que, asimismo, el vendedor tuviera que instruir al comprador respecto de los pagos que este último debía realizar conforme a dichas liquidaciones161. De otra 159 Pretensión 22.
Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf. 160 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\086_Contestacion_demanda_de_reconvencion_reformada_20240816.pdf. 161 Interrogatorio de Ivette Mireya Hernandez Ulloa, Representante Legal de Alturia. DR. SUÁREZ: [00:29:26] Pregunta No. 14.
Muchas gracias. ¿Indíquele al despacho cómo es cierto, sí o no, que durante la ejecución del contrato de compra venta del proyecto para que HSP procediera con el pago de los créditos de los proveedores enlistados en el anexo número 4, Alturia periódicamente remitía por correo electrónico las instrucciones con la información de los pagos que debía realizar HSP? SRA. HERNÁNDEZ: [00:29:57] Es cierto que Alturia pues remitía las instrucciones de pago.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P4_146287_Pruebas_20241118.mp4. Testimonio Paola Fernanda Solarte Enríquez, Accionista de ALTURIA DR. SUÁREZ: [00:17:35] Entendía la instrucción, presidente, y la acojo en adelante en el interrogatorio, señora Paola, operativamente para el pago de los proveedores enlistados en el anexo número 4, ¿a quién le realizaba el pago Alturia? SRA. SOLARTE: [00:17:49] Doctor, yo no hacía parte de la administración ni del día a día de Alturia, entonces no podría responderle concretamente y en detalle cómo era la operatividad, pero hasta donde me fue informado en algunos casos, Alturia le daba la información a HSP para que le girara directamente al tercero. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\004_20241120_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241120.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241120.mp4.
Testimonio de Óscar Orlando Silva Gómez, fue Gerente de Proyectos de HSP DR. SANTOS: [00:51:30] Muy bien. ¿Usted recuerda si HSP pagó a todos los proveedores a los que se refiere el contrato? SR. SILVA: [00:51:36] No sé si a todos. Eso se validaba a través de unos correos y se le pagaba al proveedor que ellos determinaran. Pero yo la verdad no sé si a todos.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241125.mp4 Testimonio de Liliana Isabel Tovar Morales, Coordinadora Administrativa de HSP SRA. TOVAR: [00:40:57] (…) el Anexo 4 de Proveedores, ese Anexo 4 de Proveedores es al que me refiero en 1la segunda parte. Entonces ya existiendo pues recursos, ya la gente dando sus cuotas de sus unidades, sus cuotas iniciales de sus unidades, pues entonces ellos empiezan a enviar unas instrucciones de pago mensual, y ellos literal nos dicen para el mes de enero del Anexo 4 necesitamos que le paguen a X, Y, Z, estos valores.
Digamos que nosotros ahí por eso era que intervenía, porque las instrucciones me llegaban a mí, y yo las canalizaba para contabilidad y tesorería, para que esos pagos se dieran, pues Alturia nos tenía que entregar, pues como no eran terceros nuestros sino de ellos, entonces Alturia nos tenía que entregar información de la cuenta bancaria, el RUT, bueno, digamos que lo normal para que desde la cuenta nuestra pudiera salir un pago y poder registrar el pago, y también nosotros lo hacíamos pues por curarnos en salud de que todo lo que nosotros pagáramos tuviera una instrucción de pago directa de ellos, para que después no se tomara de que no correspondía al contrato, entonces así se fue dando.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\007_20241210_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20241210.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241210.mp4. Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez, Representante Legal de HSP DR. SANTOS: [00:21:47] Pregunta No. 13. ¿Diga cómo cierto, sí o no, que una vez suscrito el contrato de compraventa HSP Construcciones tenía que pagar de manera inmediata las deudas descritas en el anexo cuatro relacionados con el pago de proveedores? SR. SÁNCHEZ: [00:22:07] No. ¿Puedo aclarar más? DR. SALAZAR: [00:22:15] Sí. DR. SANTOS: Claro que sí. SR. SÁNCHEZ: [00:22:16] No, porque en el contrato lo que había no era decir este anexo de proveedores es páguelo, sino este anexo de proveedores por nombre, por registro de nombre de proveedor y saldo total, es digamos el techo de del concepto.
Pero el balón lo tenía Alturia porque Alturia tenía que negociar las deudas y dar TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN forma no haría sentido que las partes hubieran pactado que era necesario proceder a liquidar los contratos con los proveedores. 182.
Ahora bien, a juicio del Tribunal, si con ocasión de las liquidaciones resultaba un menor valor a pagar al proveedor, HSP cumpliría con su obligación al realizar el pago resultante de dicha liquidación. Pagado el respectivo monto no haría sentido que tuviera que pagar a la demandante la diferencia respecto del monto inicialmente previsto en el Anexo núm. 4 porque la obligación de HSP era pagar el valor resultante de las liquidaciones que realizara Alturia con los proveedores.
Las partes no pactaron que si había una reducción del pasivo respecto de la cifra contenida en el Anexo 4, HSP tuviera que pagar la diferencia a Alturia, lo cual es lógico porque lo que HSP estaba asumiendo era el pago de un pasivo y no se trataba del pago de parte del precio del Contrato. 183. El Tribunal advierte que la mencionada obligación de pago de las referidas deudas con los proveedores del Proyecto incluidos en el Anexo 4 fueron obligaciones de dar, adicionales al pago del precio a favor de Alturia.
Lo anterior, resulta claro de la lectura de la cláusula cuarta que define claramente cuál es la cifra del precio. La obligación del pago a proveedores contenida en el parágrafo segundo de la cláusula décima tercera del Contrato no fue parte del precio. 184. Por lo anterior, el Tribunal declarará procedentes las pretensiones décima novena y vigésima de la Demanda de Reconvención Reformada162. 2.2.2.4.
Síntesis de las consideraciones del Tribunal sobre el Contrato celebrado entre las partes 185. El Contrato celebrado entre Alturia y HSP tuvo por objeto la transferencia del Proyecto163. La transferencia del Proyecto incluyó en términos prácticos lo siguiente: i) el derecho de propiedad sobre Inmueble, ii) la obra física adelantada sobre dicho Inmueble, iii) los derechos derivados de las promesas de compraventa de clientes de unidades ya negociadas para ese momento y que serían modificadas y suscritas por HSP como nuevo vendedor, previa gestión de Alturia, y iv) los derechos derivados de las licencias, permisos, planos arquitectónicos, hidráulicos, eléctricos y solicitudes de servicios públicos domiciliarios inherentes al Proyecto que permitirían continuar con su ejecución164. unas instrucciones de pago, entonces y tan es así que no tiene mucho que ver los saldos y los nombres, con lo que al final terminamos pagando.
Terminamos inclusive pagando en algunos proveedores más o menos que la suma que se decía en el… eso era un estimado. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4 162 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf. 163 Cláusula Primera.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. 164 Cláusula Tercera. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 186. Así mismo las partes pactaron que el Contrato podría ser resuelto en caso de que i) la medida cautelar de inscripción de la demanda del Edificio Conjunto Residencial Mallorca 57 P.H no fuera levantada en un término de dos meses a partir de la suscripción del Contrato165, y/o ii) el Inmueble no pudiera ser transferido a HSP166.
Adicionalmente, las partes acordaron una condición resolutoria en caso de que el comprador no obtuviera el crédito constructor167. 187. De otra parte, HSP pagaría como precio a Alturia la suma de $7 538 582 882, por medio de la entrega de unidades inmobiliarias equivalentes de conformidad con el Anexo núm. 2 del Contrato168. Adicionalmente, HSP estaba obligada a pagar: i) La totalidad de los saldos de los proveedores y contratistas del vendedor descritos en el Anexo núm. 4.
Para ello, Alturia se comprometió a entregar a HSP la liquidación de los contratos relacionados en el Anexo núm. 4 del Contrato169, para que el vendedor pudiera efectuar el pago de las deudas pendientes. ii) Los intereses del crédito tomado por el vendedor con el BBVA causados a partir de diciembre de 2018 y hasta diciembre de 2019170. 188.
Adicionalmente, las partes establecieron una serie de obligaciones en relación con los recursos obtenidos por la venta de dichas unidades. Entre estas obligaciones se encontraban: i) La constitución de un fideicomiso de administración y pagos, a cargo de HSP. ii) La suscripción de promesas de compraventa entre HSP y CASS, Alturia o sus designados, que luego serían cedidas a los terceros compradores de las unidades inmobiliarias. iii) El compromiso de HSP de emplear su fuerza comercial y realizar sus mejores esfuerzos para vender las unidades de Alturia y que esta pudiera obtener los recursos de dichas ventas, y iv) La obligación de transferir a Alturia o a quien ella determinara los recursos obtenidos por tales ventas, conforme a lo acordado en la cláusula novena del Contrato, modificada posteriormente por el Otrosí núm. 1171. 189.
Como se explicó anteriormente, HSP no se obligó frente a Alturia a terminar de construir el proyecto ni a pagar el precio dentro de un plazo determinado. 165 Parágrafo tercero de la Cláusula Décima y Cláusula Décima Quinta. Ibid. 166 Parágrafo primero de la Cláusula Décima. Ibid. 167 Cláusula Décima Quinta. Ibid. 168 Cláusula Cuarta y Cláusula Quinta.
Ibid. 169 Cláusula Décima Tercera. Ibid. 170 Cláusula Novena. Ibid. 171 Cláusula Sexta. Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 190. Finalmente, para el evento de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en el Contrato, las partes convinieron arras por las suma equivalente al 20% del valor del Contrato172.
2.3. LAS FACTURAS DE VENTA NÚMS. 0710 DE 2019 Y 1001 DE 2020 191. Alturia emitió las facturas de venta núms. 0710 de 2019 y 1001 de 2020. De una parte, el 27 de diciembre de 2019, Alturia emitió la factura de venta núm. 0710 a HSP por valor de $5 075 000 000, con el concepto de Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240, Zona norte carrera 13 A No 109-87173.
De otra parte, el 30 de diciembre de 2020 Alturia emitió la factura núm. 1001 a HSP por valor de $12 127 220 988 con el concepto de Venta de activo en construcción – Zona norte carrera 13 A No 109-87174. 192. En criterio de Alturia estas facturas de venta fueron emitidas por esta sociedad [c]omo consecuencia de las obligaciones previstas en el Contrato de Compraventa175.
Adicionalmente, la sumatoria de las dos facturas ascienden al valor total de la venta del Proyecto Alturia 109” valor que según Alturia consiste en $17 202 220 988176: 172 Cláusula Décima Cuarta. Ibid. 173 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\3. Factura 0710 de 2019.pdf. 174 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\4.
Factura 1001 de 2020.pdf. 175 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\075_Reforma_demanda_inicial_20240711.pdf. 176 Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 193. Alturia sostiene que i) el valor de la suma de las Facturas de Venta núms. 0710 y 1001 corresponde a la suma de $17 202 220 988 por la venta total del Proyecto, ii) que tales facturas no fueron rechazadas por HSP, iii) que Alturia tiene un saldo a su favor por valor de $3 167 471 560, y iv) que HSP también le adeuda el valor de los intereses generados por el crédito BBVA, el cual asciende a $2 055 642 464177. 194.
Lo anterior de conformidad con el siguiente cálculo178: 195. En contraposición a lo anterior, HSP sostiene que las Facturas núms. 0710 y 1001, fueron emitidas simplemente para efectos contables y, adicionalmente, que el valor total facturado ($17 202 220 998) corresponde a los siguientes conceptos: El hecho de que las facturas en efecto se emitieron de esa manera atendiendo a propósitos contables, queda en evidencia si se toma en consideración que, en efecto la suma de ambas facturas ($17.202.220.998), está compuesta por los siguientes conceptos: (i) $7.538.582.882: precio del Contrato pactado en las cláusulas CUARTA y QUINTA.
Además, discriminado en el considerando No. 7 del Contrato. (ii) $2.313.668.106: Anexo No. 4 – Pasivos proveedores y contratistas que debía pagar HSP según cláusula OCTAVA del Contrato. 177 Ibid. 178 Ibid. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (iii) $7.349.970.000: Anexo No. 3 – Anticipos cuotas iniciales de beneficiarios de área, recaudadas por Alturia.179 196.
Ahora bien, la factura de venta núm. 0710 emitida por Alturia por el valor de $5 075 000 000 tiene el concepto de Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240 Zona norte carrera 13ª No. 109-87180. Al respecto, el Tribunal observa que dicho valor coincide con el valor asignado al Inmueble en la cláusula quinta de la Promesa de Compraventa que obra como Anexo núm. 5 del Contrato181. 197.
En efecto, si se observa la referida Promesa de Compraventa que fue suscrita el mismo día del Contrato, esto es, el 7 de mayo de 2019, en su cláusula quinta se indicó que el precio de compraventa ascendía a la suma de $5 075 000 000. Posteriormente, el 27 de diciembre del mismo 2019, Alturia emitió la factura 0710 (sin fecha de vencimiento) por el concepto Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240 Zona norte carrera 13ª No. 109-87182. 198.
Lo anterior, conforme con las declaraciones testimoniales del señor Óscar Orlando Silva Gómez, quien fue Gerente de Proyectos de HSP, refleja que la factura fue emitida como un soporte contable183, que reflejaría que el inmueble como activo 179 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\088_Contestacion_demanda_reformada_20240816.pdf. 180 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\3.
Factura 0710 de 2019.pdf. 181 Testimonio Paola Fernanda Solarte Enríquez, Accionista de ALTURIA DR. SUÁREZ: [01:46:34] Doctora Paola, yo la quiero ubicar nuevamente desde donde usted inicia, que es los 17.202.220.988 pesos, ese valor de 17.202.220.988 pesos coincide en cifra exacta con tres sumas de dinero, una suma de dinero que son los anticipos los 7.349 millones, el precio de 7.538 millones pactado en el contrato y el valor total que traía el anexo 4 de los proveedores 2.300 millones, ¿yo quiero que usted le indique al Tribunal si esos 17.202 millones, esas facturas por 17.202 millones que emitió Alturia a HSP tuvieron ese valor atendiendo a esos tres conceptos? SRA. SOLARTE: [01:47:30] No doctor, los 17.202 millones es la venta del proyecto y la venta incluye la entrega del lote que es una primera factura y la segunda, la venta del proyecto, esos valores que usted digamos menciona, eran como las formas de pago, porque el contrato es un poco confuso en valorar el valor total, lastimosamente ahí los participantes en el contrato digamos que lo ponen por un lado y por el otro y van sumando esas partidas, pero finalmente lo que Alturia le vende a HSP es un contrato, como se valoró y la obra que estaba hecha para ese momento y el lote más el desarrollo de la licencia y todo, da esos 17.202 millones, que es lo que acordaron las partes, cómo se iba a pagar o cómo se pagaba eso, es lo que usted menciona.
(Destaca el Tribunal) Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\004_20241120_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241120.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241120.mp4. Testimonio de Gloria Rocío Pinzón Pulido, Contadora de ALTURIA SRA. PINZÓN: [00:17:54] Las dos facturas decían, venta de activos en construcción zona norte. Sé que le pusimos la dirección, esa no la recuerdo.
Para el caso de la factura donde especificábamos la parte del lote, la primera, si colocamos el número de la matrícula. Y eso lo hacemos a son de un efecto de revisión por parte de revisoría fiscal, pero es un solo proyecto. DR. ÁNGEL: [00:18:18] Ella me dice, una primera factura que incluía el lote de terreno, acaba de mencionar. Y, ¿la otra factura a que correspondía? SRA. PINZÓN: [00:18:30] El restante de la construcción del edificio.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241125.mp4. 182 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\3. Factura 0710 de 2019.pdf. 183 Testimonio de Óscar Orlando Silva Gómez, fue gerente de proyectos de HSP DR. SANTOS: [00:16:51] ¿Usted supo por qué se hicieron esas facturas? SR. SILVA: [00:16:53] Según lo que me explicaron, era un tema de cierres contables, porque en la lógica para mí, la factura se debió hacer al final, pero se reunieron entre los contadores y determinaron facturar.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241125.mp4. Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez, Representante Legal de HSP DRA. LÓPEZ: [01:21:29] Quisiera preguntarle a ese señor Ramiro las fechas de emisión de esas facturas, ¿a qué obedece eso de emisión de las facturas eso también se acordó o fue una fecha que se escogió aleatoria porque esas fechas? SR. SÁNCHEZ: [01:21:44] Yo creo que tuvieron que ver más con una necesidad contable de Alturia porque yo no estaba derogando plata, yo no tenía que justificar en mi contabilidad más allá de algo que claro, seguramente, pues cuando es que es que no sé ni siquiera qué fechas tienen y no necesito, digamos, saberlo, sino simplemente es nosotros no necesitamos justificación el que necesitaba era y lo entiendo, una justificación Alturia decir oiga, yo si yo ya le vendí y aquí estoy respaldando con un documento esto, pues yo ya debo poder sacar este pasivo de mi contabilidad o algo así, ¿si me explico? Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN fijo habría sido transferido del patrimonio de Alturia ese año. Ello explicaría que la factura 0710 fue emitida en diciembre de 2019, antes del cierre contable de ese año. El Tribunal advierte adicionalmente que la factura 0710 no fue emitida inmediatamente se suscribió el Contrato, ni la Promesa de Compraventa, ni la escritura pública de enajenación del inmueble, todo lo cual ocurrió en mayo de 2019, sino meses después y ad portas del cierre contable de dicho año. 199.
De otra parte, la Factura de Venta núm. 1001 fue emitida el 30 de diciembre de 2020, esto es, más de un año y medio después de la firma del Contrato, de la Promesa de Compraventa y de la escritura pública de enajenación del Inmueble por valor de $12 127 220 988 con el concepto de Venta de activo en construcción – Zona norte carrera 13 A No 109-87.
Esta suma no tiene explicación o soporte adicional en la factura, pero según el demandante el valor total facturado tanto en la Factura de Venta núm. 0710 como en la Factura de Venta núm. 1001 corresponde a la suma de los siguientes valores184: 200. De lo anterior se deduciría que los $12 127 220 988 del valor de la Factura de Venta núm. 1001 resultan de restar $5 075 000 000 del valor de la Factura de Venta núm. 0710 de la suma total de $ 17 202 220 988 que el apoderado de HSP aduce correspondía al precio total del negocio de venta del Proyecto, según la tabla anterior.
Sin embargo, esto no es consistente. Si los conceptos que ilustra la tabla conformaran un precio total no resulta claro por qué se habría dividido el precio en varias facturas en diferentes años y, más aún, por qué si se optó por dividirlo, ninguna de las facturas corresponde a las cantidades discriminadas en la tabla. 201. Por el contrario, como explicó el Tribunal la primera factura emitida en diciembre del 2019, esto es la núm. 0710, cuyo valor fue de $5 075 000 000, correspondió a un manejo contable que refleja la enajenación del Inmueble objeto del proyecto. 184 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\075_Reforma_demanda_inicial_20240711.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 202. De otra parte, la Factura de Venta núm. 1001, emitida el 30 de diciembre de 2020, por valor de $12 127 220 988 no tiene un concepto claro, pero además el Tribunal deduce de las declaraciones rendidas por los señores Ramiro Hernando Sánchez y Óscar Silva Gómez, que no corresponde al precio del Contrato, sino a un soporte contable del negocio jurídico realizado185. 203.
En efecto, según establece el artículo 1849 del Código Civil el precio, elemento esencial de la compraventa, es el dinero que el comprador da por la cosa vendida: Artículo 1849. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.186 204.
El precio es la contraprestación dineraria que el comprador se obliga a dar al vendedor en la compraventa como resultado de la negociación a que lleguen las partes, independientemente del avalúo, valor o estimación económica de cuánto valga en el mercado, en libros, o en criterio de un tercero o de alguna de las partes. El Código Civil lo define en el mencionado artículo 1849 así: El dinero que el comprador da por la cosa se llama precio. 205.
El precio, según explicaba Álvaro Pérez Vives en su obra Compraventa y Permuta en Derecho Colombiano debe reunir tres requisitos: 1° Ser en dinero. 2° Ser determinado y determinable; y 3° Ser real o serio.187 Por dinero, claramente nos referimos según indica el mismo autor, aunque obvio, a la moneda corriente188. En este mismo sentido, los hermanos Mazeaud, precisan que el precio consiste necesaria y únicamente en una suma de dinero que el comprador se obliga a entregarle al vendedor189.
Josserand por su parte precisa que “[e]l Precio, objeto de la prestación del comprador, debe presentar los caracteres siguientes: 1. Debe ser fijado en dinero.190 185 Testimonio de Óscar Orlando Silva Gómez, fue gerente de proyectos de HSP DR. SANTOS: [00:16:51] ¿Usted supo por qué se hicieron esas facturas? SR. SILVA: [00:16:53] Según lo que me explicaron, era un tema de cierres contables, porque en la lógica para mí, la factura se debió hacer al final, pero se reunieron entre los contadores y determinaron facturar.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241125.mp4. Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez, Representante Legal de HSP DRA. LÓPEZ: [01:21:29] Quisiera preguntarle a ese señor Ramiro las fechas de emisión de esas facturas, ¿a qué obedece eso de emisión de las facturas eso también se acordó o fue una fecha que se escogió aleatoria porque esas fechas? SR. SÁNCHEZ: [01:21:44] Yo creo que tuvieron que ver más con una necesidad contable de Alturia porque yo no estaba derogando plata, yo no tenía que justificar en mi contabilidad más allá de algo que claro, seguramente, pues cuando es que es que no sé ni siquiera qué fechas tienen y no necesito, digamos, saberlo, sino simplemente es nosotros no necesitamos justificación el que necesitaba era y lo entiendo, una justificación Alturia decir oiga, yo si yo ya le vendí y aquí estoy respaldando con un documento esto, pues yo ya debo poder sacar este pasivo de mi contabilidad o algo así, ¿si me explico? Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4. 186 Artículo 1849 del Código Civil. 187 PEREZ VIVES, Álvaro.
Compraventa y Permuta en Derecho Colombiano. Publicación de Universidad Nacional de Colombia. 1957. 2da. Edición. p. 118. 188 PEREZ VIVES, Álvaro. Compraventa y Permuta en Derecho Colombiano. Publicación de Universidad Nacional de Colombia. 1957. 2da. Edición. p. 118. 189 MAZEAUD, HENRI y otros. Lecciones de Derecho Civil. Publicación de Ediciones jurídicas Europa-América.
Volumen III. p. 138. 190 JOSERAND, LOUIS. Derecho Civil. Publicación de Ediciones jurídicas Europa-América. Tomo II Vol. II. 1951. p.
10. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 206. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que es posible cumplir con la obligación dineraria del precio mediante la entrega de una cosa. Al respecto, Álvaro Pérez Vives indica en la obra antes citada que “[n]ada impide que el precio pactado en dinero se pague luego en otra cosa.
Lo importante es que las partes hayan determinado dicho precio en una suma de dinero. El comprador puede, una vez celebrado el contrato, convenir con el vendedor que le dará en pago, vrg., un caballo ( )”191. En el mismo sentido, el profesor Juan Pablo Cárdenas comenta en su obra de Contratos: Adicionalmente, conviene observar que el dinero puede haber sido pactado y ser el instrumento de pago.
Otras veces, el precio se evalúa en dinero, pero se paga en especie (el precio es una suma determinada, pero se acuerda que se pagará en cargas de café al valor que tengan el día anterior al pago). La moneda solo está in obligatione y no in solutione. Igualmente puede pactarse que el dinero solo esté en solutione, porque el objeto de la obligación es una especie distinta (se pacta que el deudor está obligado a entregar una determinada cantidad de café, pero que el pago se realizará en dinero teniendo en cuenta el precio anterior al día del pago).192 207.
El presente caso se acomoda a dicha hipótesis. Las partes fijaron un precio de $7 538 582 882 pactado en la cláusula cuarta del Contrato, titulada precisamente como “PRECIO”, cantidad que resultaba de sumar el total de inversiones realizadas por el vendedor en el Proyecto hasta esa fecha, conforme lo describe el numeral 7 de las consideraciones.
En este mismo sentido, la cláusula quinta del Contrato se refiere a la forma de pago del precio, pero estableciendo que se pagaría con las unidades inmobiliarias identificadas en el Anexo núm. 2 a favor de Alturia. 208. De otra parte, la cláusula sexta del Contrato se refiere a que HSP se obligaba a disponer de los recursos de la venta de las unidades de Alturia en la forma dispuesta en la cláusula novena del Contrato.
Ahora bien, en caso de que las unidades de Alturia no lograran venderse por el precio total establecido en la cláusula cuarta, HSP se obligaba a completar dicha diferencia en dinero193. Lo anterior confirma que la estructura del Contrato reflejaba la intención de ser una Compraventa por el pago del precio establecido en la cláusula cuarta, a pesar de que se podía satisfacer el precio con la entrega de unidades, de cuya venta Alturia obtendría las sumas líquidas por el valor del precio o sería completado en dinero por HSP. 209.
Sin perjuicio de lo anterior, al precio de $7 538 582 882 pactado en la cláusula cuarta del Contrato, también deben adicionarse las otras obligaciones dinerarias — que no son Precio— que asumió HSP como el pago de proveedores previsto en la cláusula décima tercera del Contrato —con las precisiones ya expuestas sobre la forma en que se cumplirían dichos pagos— y los intereses del crédito de Alturia con el BBVA de diciembre de 2018 a diciembre de 2019.
En todo caso, si se adicionan estas sumas que no eran parte del precio establecido en la cláusula cuarta del Contrato, la suma de todas ellas no asciende al valor de $ 17 202 220 988 que Alturia aduce correspondía al precio total del negocio de venta del Proyecto. 191 PEREZ VIVES, Álvaro. Compraventa y Permuta en Derecho Colombiano. Publicación de Universidad Nacional de Colombia. 1957. 2da Edición. p. 119. 192 CÁRDENAS MEJÍA, Juan Pablo.
Contratos Notas de clase. Publicación de Legis. 2021. p. 267. 193 Cláusula Séptima. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\1. Contrato de compraventa.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 210.
La suma de $17 202 220 988 incluye conceptos que claramente no pueden entenderse como precio del Contrato porque no eran sumas de dinero que HSP tuviera que pagar a Alturia como contraprestación por la transferencia del Proyecto. El Tribunal se refiere específicamente a la suma de $7 349 970 000 correspondiente, según Alturia, al valor de las sumas recibidas por Alturia de los clientes del Proyecto relacionados en el Anexo núm. 3 y quienes para el momento de firma del referido Contrato ya habían suscrito ofertas y/o promesas de compraventa con Alturia.
Esta suma no era un precio que tuviera que ser pagado por HSP. Por el contrario, era una cantidad que retenía Alturia para sí misma194. 211. En este contexto, en criterio del Tribunal no puede confundirse el concepto de precio a pagar bajo el Contrato con los del valor, costo, avalúo del Proyecto. Así mismo, de la evidencia recaudada se deduce que la emisión de las Facturas de Venta núms. 0710 de 2019 y 1001 de 2020 correspondió a un manejo contable para soportar la transferencia de bienes y derechos de Alturia a HSP que fueron valorados por la primera en la suma total de $17 202 220 988 para efectos contables, parte de ellos, por la suma de $5 075 000 000 correspondiente al valor del Inmueble 194 Interrogatorio de Ramiro Hernando Sánchez, Representante Legal de HSP DRA. ATUESTA: [00:30:56] Una duda ahí quién se queda finalmente con esos recursos que habían pagado esos compradores? SR. SÁNCHEZ: [00:31:01] Alturia.
DRA. ATUESTA: Los transfieren al fideicomiso. SR. SÁNCHEZ: No. DRA. ATUESTA: [00:31:08] O sea, nunca se hace una transferencia de esos recursos al fideicomiso donde están y HSP tiene la obligación de entregarle a esos compradores. Entonces entiendo los inmuebles correspondientes. SR. SÁNCHEZ: [00:31:20] Exacto digamos, me pareció nos pareció bien y transparente yo nunca dije es que para continuar me tiene que dar la plata de esas preventas, no (…).
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P2_146287_Pruebas_20241118.mp4 y P3_146287_Pruebas_20241118.mp4. Testimonio Liliana Isabel Tovar Morales, Coordinadora Administrativa de HSP DR. SUÁREZ: [01:05:13] Y adicionalmente al tema de las 11 unidades inmobiliarias que usted nos ha referido, más lo del Anexo No. 4.
Aquí ya algunas personas han hecho referencia a un asunto relacionado con unos anticipos entregados por los compradores antes de la firma del contrato. ¿Usted sabe cuál era el tratamiento de esos anticipos dados por los compradores de las unidades inmobiliarias antes del contrato? SRA. TOVAR: [01:05:43] Ah, okey, claro. Ellos, digamos que lo que se hizo en su momento del contrato era que, como lo mencionaba inicialmente, había unos clientes que Alturia ya había recibido recaudo, pero esa plata pues se la había gastado Alturia, entonces cuando entra el patrimonio autónomo, lo que nosotros hacemos o lo que la fiduciaria nos da como procedimiento es, su revisor fiscal me tiene que certificar que recibieron esa cantidad de dinero y por qué unidades recibieron un dinero.
Entonces, eso es lo que el revisor fiscal de Alturia procede a enviarnos, y sobre esa es la base que nosotros trabajamos, en donde se entiende que 7.000 y pico de aportes realizados por esos 25 o 26 clientes que aparecen inicialmente son valores que los clientes de Alturia le pagaron al Alturia, pero pues son valores que en ningún momento HSP recibió, son valores que ya se habían gastado, justamente por eso fue que se creó la fiduciaria reconociendo que ese cliente Pepito Pérez, el que sea, ya les había dado ese dinero.
Pero no fue plata que entró al fideicomiso, no fue plata, simplemente lo que se hizo en su momento fue reconocerles a los clientes que ya habían dado esa plata, pero se la dieron a Alturia, Alturia S.A.S. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\007_20241210_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20241210.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241210.mp4. 194 Testimonio de Oscar Orlando Silva Gómez, fue Gerente de Proyectos de HSP DR. SUÁREZ: [01:48:43] Y, por otra parte, en el parágrafo de esa misma cláusula se hace referencia a un prerrequisito para poder recibir los recursos de los beneficiarios de área y que se le realizaran los giros asociados a la carta de aprobación del crédito constructor.
¿Usted recuerda cuál fue la razón por la cual HSP pactó como prerrequisito el hecho de que se hubiese aprobado el crédito constructor para poder recibir los recursos de los beneficiarios de área en la fiducia? SR. SILVA: [01:49:14] Sí, porque lo primero que se hizo fue que los que dieron recursos que fueran validados a través de la fiducia y que fueran respaldados por el fideicomiso, entonces había gente que quería invertir o gente que quería comprar, pero nosotros dijimos que no íbamos a recaudar ni íbamos a recibir hasta que el crédito constructor no estuviera aprobado porque era la única forma de garantizar el desarrollo del proyecto.
Se determinó por darle seguridad a aquellos que querían aportar o aquellos que querían entrar nuevos hasta que no estuviera constituido el patrimonio y el crédito aprobado no se iba a recaudar. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241125.mp4. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN transferido según da cuenta el contrato de promesa de compraventa195 y el saldo de $12 127 220 988 incorporado en factura núm. 1001 de 2020196. 212.
Dicha factura soporta el resto del valor total que Alturia asignó al Proyecto y que HSP aceptó para efectos contables, más no como precio que tuviera que pagar a Alturia. Por ello, para el Tribunal es claro que el haber facturado la suma total de $17 202 220 988 no convertía en precio lo que no era. HSP solo estaba obligada a pagar como precio la suma de dinero a que se había obligado a pagar bajo la cláusula cuarta del Contrato.
Lo anterior, en consonancia con lo explicado anteriormente en el sentido de que precio es solo lo que se paga en dinero por la cosa enajenada, al margen de lo que pueda esta “valer” o estar avaluada comercialmente o registrada para efectos contables.
3. SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE ALTURIA
3.1. GRUPO DE PRETENSIONES RELACIONADAS CON LA OBLIGACIÓN DE ALTURIA DE LEVANTAR LA MEDIDA CAUTELAR EN EL PLAZO PACTADO EN EL PARÁGRAFO TERCERO DE LA CLÁUSULA DÉCIMA DEL CONTRATO 213. HSP plantea las siguientes pretensiones en su Demanda de Reconvención Reformada: 3. Declarar que Alturia tenía la obligación de levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato. 4.
Declarar que Alturia asumió el riesgo y la responsabilidad por los efectos que se generaran para las Partes, con ocasión de no levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato.
3.1.1. POSICIONES DE LAS PARTES 214. En la Demanda de Reconvención Reformada, HSP alega que, según lo dispuesto en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, Alturia se obligó a levantar la medida cautelar de inscripción de la demanda registrada en la anotación 195 Testimonio Paola Fernanda Solarte Enríquez, Accionista de ALTURIA DR. SUÁREZ: [01:46:34] Doctora Paola, yo la quiero ubicar nuevamente desde donde usted inicia, que es los 17.202.220.988 pesos, ese valor de 17.202.220.988 pesos coincide en cifra exacta con tres sumas de dinero, una suma de dinero que son los anticipos los 7.349 millones, el precio de 7.538 millones pactado en el contrato y el valor total que traía el anexo 4 de los proveedores 2.300 millones, ¿yo quiero que usted le indique al Tribunal si esos 17.202 millones, esas facturas por 17.202 millones que emitió Alturia a HSP tuvieron ese valor atendiendo a esos tres conceptos? SRA. SOLARTE: [01:47:30] No doctor, los 17.202 millones es la venta del proyecto y la venta incluye la entrega del lote que es una primera factura y la segunda, la venta del proyecto, esos valores que usted digamos menciona, eran como las formas de pago, porque el contrato es un poco confuso en valorar el valor total, lastimosamente ahí los participantes en el contrato digamos que lo ponen por un lado y por el otro y van sumando esas partidas, pero finalmente lo que Alturia le vende a HSP es un contrato, como se valoró y la obra que estaba hecha para ese momento y el lote más el desarrollo de la licencia y todo, da esos 17.202 millones, que es lo que acordaron las partes, cómo se iba a pagar o cómo se pagaba eso, es lo que usted menciona.
(Destaca el Tribunal) Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\004_20241120_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241120.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241120.mp4. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\3. Factura 0710 de 2019.pdf. 196 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\4. Factura 1001 de 2020.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN núm. 4 del certificado de tradición y libertad del Inmueble en un plazo de dos meses contados a partir de la suscripción del Contrato. Lo anterior, pues ello era requisito para la aprobación del crédito constructor y su desembolso.
Agrega que el plazo contractual previsto para su levantamiento venció el 7 de julio de 2019 sin que Alturia hubiese cumplido con su obligación, pues la cancelación de la medida cautelar se registró el 17 de septiembre de 2019. 215. En sus alegatos, HSP reitera su posición. 216. En la Contestación de la Reforma de la Demanda de Reconvención, Alturia reconoce que es cierto que, según la cláusula décima del Contrato, estaba obligada a levantar la medida cautelar de inscripción de la demanda.
Sin embargo, manifiesta que no puede atribuírsele incumplimiento alguno en relación con la demora en su levantamiento, con fundamento en el principio de derecho según el cual nadie está obligado a lo imposible. 217. Esto, pues el tiempo para realizar el trámite de levantamiento dependía de terceros, a saber, la Superintendencia de Industria y Comercio y la Oficina de registro de Instrumentos Públicos.
Por ello, alega, la máxima diligencia que podía emplear Alturia consistía en la presentación en debida forma de la solicitud de levantamiento de la medida, lo cual hizo el 27 de junio de 2019. Así, considera que la obligación era de medio y no de resultado. Por lo anterior, se opone a la prosperidad de las pretensiones tercera y cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada. 218.
Así, plantea como excepción la denominada Primera excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación de levantar la medida cautelar prevista en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: El levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación número 4 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 es una obligación de medios y no de resultado, y Alturia tramitó el levantamiento de la medida cautelar desde el 27 de junio de 2019 dentro el término de dos meses después de la suscripción del Contrato de Compraventa”. 219.
En sus alegatos de conclusión, Alturia reiteró los argumentos contenidos en su Contestación a la Demanda de Reconvención Reformada. Agregó que exigir el cumplimiento de la obligación de expedición de levantamiento de medida cautelar dentro de un plazo específico, que no depende del deudor sino de un tercero, se convierte en una exigencia de imposible cumplimiento, pues los plazos para el levantamiento de una medida cautelar no dependían de Alturia.
En consecuencia, HSP no puede afirmar que con base el parágrafo tercero de la cláusula décima, la demora en el levantamiento de la medida cautelar sería responsabilidad exclusiva del Vendedor, pues de ser así aquella estipulación será ineficaz de pleno derecho. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
3.1.2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 220. Sobre este particular, de conformidad con el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, las partes acordaron que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de HSP estaba condicionado al levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda de protección al consumidor en un término de dos meses contados a partir de la suscripción del Contrato:
PARÁGRAFO TERCERO: Las partes acuerdan que el cumplimiento de cada una de las obligaciones en cabeza de EL COMPRADOR estarán condicionados al levantamiento de la inscripción de la demanda de protección al consumidor instaurada por el Edificio Conjunto Residencial Mayorca 57 P.H., descrita en el parágrafo segundo, en un término de 2 meses a partir de las suscripción del presente contrato, esto es, que en caso de que no se realice la transacción citada con anterioridad, el presente contrato se resolverá sin que existan obligaciones a cargo de EL COMPRADOR. 221.
En relación con esta condición de levantamiento de la medida cautelar, las partes acordaron en la cláusula décima quinta del Contrato que el levantamiento de la media cautelar constituía una obligación esencial para el Contrato: 222. HSP pretende que el Tribunal declare que Alturia tenía la obligación de levantar la medida cautelar dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato. 223.
Al respecto, el Tribunal considera que, de conformidad con el texto literal del parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, lo que las partes estipularon fue que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de HSP estaba condicionado al levantamiento de la medida cautelar en un término de dos meses a partir de la suscripción del Contrato.
En consecuencia, si el levantamiento de la medida no se daba dentro de dicho término, el Contrato se resolvería. Esto es, las partes acordaron una condición resolutoria. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 224.
De lo anterior, el Tribunal concluye que en ningún momento se ha establecido para Alturia el levantamiento de la medida cautelar a título de obligación dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato. Cosa distinta es que, como una consecuencia pactada expresamente por las partes, en caso de que la medida no fuera levantada dentro del término fijado, no nacerían a la vida jurídica las obligaciones de HSP, y el Contrato se resolvería sin obligaciones a su cargo. 225.
Lo anterior sin perjuicio de que el levantamiento de la medida cautelar fuera una carga para Alturia, frente a la cual debía asumir las conductas necesarias y tendientes a lograr el levantamiento de la medida cautelar dentro del término de dos meses contados a partir de la suscripción del Contrato, con el fin de que el mismo no se resolviera. 226.
La carga, como concepto jurídico, tiene diferencias significativas con aquel de obligación. La carga es un deber que se impone a una persona, en interés propio del sujeto, sin que un acreedor pueda requerir su cumplimiento. Esto es, suelen ser facultativas, aunque su incumplimiento pueda acarrear consecuencias indirectas. 227. A su vez el rasgo característico de la obligación es su objeto: deber de conducta determinada a cargo del deudor y en beneficio del acreedor, técnicamente denominado prestación. La prestación puede consistir tanto en un acto (positiva) como en una abstención (negativa), proyectable aquel en la entrega de un bien o en la atribución de un derecho real sobre él por tradición (dar, dare rem), o en un servicio (hacer).
Igualmente, la prestación puede ser simple o compleja, esta porque prevenga varios actos o abstenciones o porque exija o prevenga la cooperación de varias personas)197. Así, el acreedor puede exigir su cumplimiento y, el incumplimiento de la misma, acarrea una sanción o consecuencia negativa para el deudor. 228. En el caso que se analiza era del interés de Alturia desplegar sus esfuerzos para el levantamiento de la medida cautelar, precisamente al ser la interesada en mantener el Contrato; pero no hacerlo en ningún momento constituiría, bajo lo pactado por las partes, el derecho de HSP de exigir su cumplimiento y sus consecuencias patrimoniales. 229.
En esa medida las pretensiones tercera y cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada están llamadas al fracaso, pues al no ser el levantamiento de la media una obligación de Alturia, no puede entenderse que asumió riesgos y responsabilidades por su no levantamiento, más allá de la consecuencia objetiva establecida por las mismas partes, de acarrear dicha situación la resolución del Contrato. 230.
Frente a la excepción denominada Primera excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación de levantar la medida cautelar prevista en el parágrafo tercero de la cláusula décima 197 Fernando Henestrosa, “Tratado de las Obligaciones”, Universidad Externado de Colombia, p.57. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN del Contrato de Compraventa: El levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación número 4 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 es una obligación de medios y no de resultado, y Alturia tramitó el levantamiento de la medida cautelar desde el 27 de junio de 2019 dentro el término de dos meses después de la suscripción del Contrato de Compraventa, al concluir el Tribunal que las pretensiones tercera y cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada no están llamadas a prosperar por las razones expuestas, en los términos del inciso segundo del artículo 280 del C.G.P.198 y lo establecido por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia199, no resulta conducente ni necesario realizar un pronunciamiento expreso sobre esta excepción, máxime cuando estas pretensiones fueron negadas por razones diferentes a las planteadas en el medio exceptivo.
3.2. GRUPO DE PRETENSIONES RELACIONADAS CON LA OBLIGACIÓN DE TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE A PAZ Y SALVO Y EL CARÁCTER ESENCIAL DE LAS CONDICIONES DE LEVANTAMIENTO DE LA MEDIDA CAUTELAR Y EL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO CONSTRUCTOR 231. Solicita HSP: 6. Declarar que Alturia se obligó a entregar y/o transferir el Inmueble a HSP, a paz y salvo en los términos del parágrafo séptimo de la Cláusula Décima del Contrato. 8.
Declarar que según lo acordado por las Partes, el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y el otorgamiento del crédito constructor eran condiciones esenciales para la ejecución del Contrato. 9. Declarar que el cumplimiento de las obligaciones a cargo de HSP se condicionó a la transferencia y/o entrega del Inmueble, al levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y/o al otorgamiento y/o desembolso del crédito constructor a HSP. 198 (…) deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, las excepciones, cuando procesa resolver sobre ellas (…) (Destaca el Tribunal) 199 En sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 11 de junio de 2001, esta Corporación expuso: La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.
Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose. A la verdad, la naturaleza misma de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor.
Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho, porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad. De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido ‘y por indagar si al demandante le asiste.
Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen.’” (Destaca el Tribunal) Antología Jurisprudencial Corte Suprema de Justicia 1886 – 2006, Tomo II, Bogotá, Corte Suprema de Justicia, 2007, p. 406.
Esta Sentencia de la Corte Suprema de Justicia es armónica con decisiones de esa Corporación adoptadas el 30 de enero de 1992 (Exp. 3234) y del 19 de julio de 2000 (Exp. 5493). TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
3.2.1. POSICIONES DE LAS PARTES 232. HSP manifiesta que, de conformidad con el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato, Alturia se obligó a transferir el inmueble a paz y salvo por concepto de impuestos, valorizaciones o complementarios hasta la fecha de entrega del mismo. Lo anterior, pues ello era requisito para la aprobación del crédito constructor y su desembolso. 233.
Así mismo, sostiene que, en la cláusula décima quinta del Contrato, las partes catalogaron el otorgamiento del crédito constructor y el levantamiento de la medida cautelar como condiciones esenciales para el negocio jurídico celebrado, al punto de establecer que, de no cumplirse cualquiera de ellas, las partes quedarían facultadas para resolver el Contrato sin necesidad de acudir a un juez. 234.
Finalmente, manifiesta que las obligaciones de HSP estaban condicionadas al cumplimiento de la obligación de Alturia de levantar la medida cautelar, a la transferencia efectiva del Inmueble y al desembolso del crédito constructor. 235. En relación con la obligación de entregar el Inmueble a paz y salvo, Alturia manifiesta que dicha obligación en efecto se encuentra contenida en la cláusula décima del Contrato, y que dio cabal cumplimiento a la misma.
Esto, pues a pesar de que cumplió con el deber de información como expresión del principio de buena fe, al momento de transferir el Inmueble no pudo evidenciar que se encontraba inscrita la liquidación de la plusvalía. Por lo anterior, se opone a la prosperidad de la pretensión sexta de la Reforma de la Demanda de Reconvención. 236.
Por otro lado, Alturia no se opone a la prosperidad de la pretensión octava de Reforma de la Demanda de Reconvención. Esto es, acepta que el levantamiento de la medida cautelar y el otorgamiento del crédito constructor eran condiciones esenciales para la ejecución del Contrato, pero agrega que la obtención del crédito constructor no estaba condicionada al levantamiento de la medida cautelar. 237.
Finalmente, se opone a la prosperidad de la pretensión novena, pues alega que el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, el cumplimiento de las obligaciones a cargo de HSP únicamente se encontraba condicionado al levantamiento de la medida cautelar.
3.2.2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 238. Para pronunciarse sobre las pretensiones anteriores, el Tribunal procede a determinar el marco contractual aplicable a lo solicitado. 239. En el parágrafo primero de la cláusula décima del Contrato, las partes acordaron que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de HSP estaba condicionado a la transferencia efectiva de la propiedad sobre el Inmueble: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN PARÁGRAFO PRIMERO: Las partes acuerdan que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de EL COMPRADOR estará condicionado a la transferencia efectiva de la propiedad objeto del presente contrato, es decir, que en caso de que exista algún inconveniente, imposibilidad o impedimento con la transferencia e inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá D.C. del bien inmueble descrito con anterioridad, el presente contrato se resolverá sin que exista obligaciones a cargo para EL COMPRADOR. 240.
Además, de conformidad con el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, las partes acordaron que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de HSP estaba condicionado al levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda de protección al consumidor en un término de dos meses contados a partir de la suscripción del Contrato:
PARÁGRAFO TERCERO: Las partes acuerdan que el cumplimiento de cada una de las obligaciones en cabeza de EL COMPRADOR estarán condicionados al levantamiento de la inscripción de la demanda de protección al consumidor instaurada por el Edificio Conjunto Residencial Mayorca 57 P.H., descrita en el parágrafo segundo, en un término de 2 meses a partir de las suscripción del presente contrato, esto es, que en caso de que no se realice la transacción citada con anterioridad, el presente contrato se resolverá sin que existan obligaciones a cargo de EL COMPRADOR. 241.
En relación con esta condición de levantamiento de la medida cautelar, las partes acordaron en la cláusula décima quinta del Contrato que su levantamiento y el otorgamiento del crédito constructor para continuar con la ejecución del Proyecto, constituían obligaciones esenciales para el Contrato: 242. A su vez, de conformidad con el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato, Alturia estaba obligada a entregar el Inmueble a paz y salvo por concepto de impuesto predial, valorización o complementarios hasta la fecha de entrega del Inmueble:
PARÁGRAFO SÉPTIMO: PAZ Y SALVO DE IMPUESTOS: EL VENDEDOR, se obliga a entregar el inmueble prometido en venta, a paz y salvo por concepto de impuesto predial, valorización o complementarios hasta la fecha de entrega del mismo. En relación con los tributos causados en el año 2019, EL VENDEDOR asume proporcionalmente el valor del impuesto predial y de la contribución de valorización correspondientes a la vigencia fiscal 2019 hasta la fecha de entrega del inmueble y el plazo restante será asumido por EL COMPRADOR.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 243. Así las cosas, el Tribunal encuentra que: (i) Alturia tenía la obligación de entregar el Inmueble a paz y salvo en los términos del parágrafo séptimo de la cláusula décima Contrato.
(ii) De conformidad con la cláusula décima quinta del Contrato, el otorgamiento del crédito constructor para continuar con la ejecución del Proyecto y el levantamiento de la medida cautelar constituían obligaciones esenciales para el Contrato. Frente a este punto, Alturia no se opuso. (iii) De conformidad con el parágrafo primero de la cláusula décima del Contrato, el cumplimiento de las obligaciones de HSP estaba condicionado a la transferencia efectiva del Inmueble.
(iv) De conformidad con el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, el cumplimiento de las obligaciones de HSP se encontraba condicionado al levantamiento de la medida cautelar. 244. En consecuencia, como Alturia tenía la obligación de entregar el inmueble a paz y salvo, la pretensión sexta de la Demanda de Reconvención Reformada está llamada a prosperar.
A su vez, como las partes previeron que el otorgamiento del crédito constructor y el levantamiento de la medida cautelar constituían condiciones esenciales para la ejecución del contrato, la pretensión octava también prospera. 245. Por su parte, las partes acordaron que el cumplimiento de las obligaciones en cabeza de HSP estaba condicionado a la transferencia efectiva de la propiedad sobre el Inmueble por lo que, de no suceder, el Contrato se resolvería. La misma consecuencia previeron para el caso en que no se otorgara el crédito constructor o la medida cautelar no fuera levantada en el término previsto.
Sobre este último punto, agregaron de forma expresa que el cumplimiento de las obligaciones de HSP se encontraba condicionado al levantamiento de la medida cautelar. 246. En síntesis, el Contrato se resolvería si no se daba la transferencia efectiva del Inmueble, si no se otorgaba el crédito constructor o si no se levantaba la medida cautelar en un término de dos meses.
Esto es, acaecería la condición resolutoria sin existir obligaciones a cargo de HSP, por lo que la pretensión novena prospera. 247. Por lo anterior, las pretensiones sexta, octava y novena de la Demanda de Reconvención Reformada están llamadas a prosperar.
3.3. PRETENSIONES RELACIONADAS CON LOS INCUMPLIMIENTOS DE ALTURIA S.A.S. IMPUTADOS POR HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
3.3.1. POR NO LEVANTAR LA ANOTACIÓN 004 DEL CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD 248. Dentro de sus pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada, HSP solicita al Tribunal: 5. Declarar que Alturia no cumplió con su obligación de levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble, dentro del plazo pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato. 5.1.
Pretensión subsidiaria de la Pretensión N.º 5: Declarar que el plazo de dos (2) meses pactado en el parágrafo tercero de la Cláusula Décima del Contrato, venció sin que se hubiese levantado la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble. 3.3.1.1. Posiciones de las Partes 249.
En su Demanda de Reconvención Reformada, HSP alega que, de conformidad con la cláusula décima del Contrato, Alturia estaba obligada a levantar la medida cautelar de inscripción de la demanda que pesaba sobre el Inmueble en un término de 2 meses contados a partir de la suscripción del Contrato. Sin embargo, sostiene, dicho plazo transcurrió sin que Alturia cumpliera con esta obligación, dado que la cancelación de la medida cautelar sólo se registró hasta el 17 de septiembre de 2019. 250.
En sus alegatos, HSP reitera su posición. 251. Por su parte, en la contestación de la Demanda de Reconvención Reformada, Alturia formuló la excepción que denominó: Primera excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación de levantar la medida cautelar prevista en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: El levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación número 4 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 es una obligación de medios y no de resultado, y Alturia tramitó el levantamiento de la medida cautelar desde el 27 de junio de 2019 dentro el término de dos meses después de la suscripción del Contrato de Compraventa. 252.
Alega la demandada en reconvención que no es cierto que haya incumplido con la obligación de levantar la medida cautelar, pues esta obligación es de medios y no de resultado, porque el plazo para el levantamiento de la medida cautelar dependía únicamente de la voluntad de terceros, a saber, de la Superintendencia de Industria y Comercio y de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Así, manifiesta que nadie está obligado a lo imposible y que la máxima diligencia que podía emplear Alturia era la presentación de la solicitud de levantamiento de la medida cautelar, lo cual hizo el 27 de junio de 2019, por lo que no se puede concluir que Alturia no solicitó el levantamiento de la medida cautelar dentro del plazo acordado en el Contrato.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 253. Como ya se dijo, en sus alegatos Alturia agregó que exigir el cumplimiento de la obligación de expedición de levantamiento de medida cautelar dentro de un plazo específico, que no depende del deudor sino de un tercero, se convierte en una exigencia de imposible cumplimiento, pues los plazos para el levantamiento de una medida cautelar no dependían de Alturia.
En consecuencia, HSP no puede afirmar que con base el parágrafo tercero de la cláusula décima, la demora en el levantamiento de la medida cautelar sería responsabilidad exclusiva del Vendedor, pues de ser así aquella estipulación será ineficaz de pleno derecho. 3.3.1.2. Consideraciones del Tribunal 254. De lo estipulado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, surgió una carga para Alturia de realizar las gestiones tendientes al levantamiento de la medida cautelar en el plazo indicado. 255.
Toda vez que el Contrato fue suscrito el 7 de mayo de 2019, el plazo indicado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato vencía el 7 de julio de 2019. La consecuencia prevista por las partes en la cláusula citada si no se obtenía el levantamiento de la medida cautelar en dicho plazo era que podía resolverse el Contrato sin que existieran obligaciones a cargo de HSP. 256.
Sin perjuicio de lo ya analizado frente a la diferencia entre una carga y una obligación, referente al trámite de levantamiento de la medida cautelar, obran en el expediente las pruebas que demuestran que el 27 de junio de 2019Alturia presentó un memorial ante la Superintendencia de Industria y Comercio solicitando la terminación por transacción del proceso iniciado por el Edificio Conjunto residencial Mallorca 57 P.H. y el correspondiente levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda sobre el Inmueble200.
De conformidad con el memorial y con el acuerdo de transacción anexo al mismo, se deriva que Alturia primero tuvo que adelantar las acciones tendientes a la suscripción del contrato de transacción con los demandantes dentro del proceso en que se impuso la medida. 257. Posteriormente, el 10 de julio de 2019, mediante la Resolución 69757201, la Superintendencia de Industria y Comercio aceptó el acuerdo de transacción y declaró la terminación del proceso.
A su vez, mediante la Resolución 79249202, la Superintendencia de Industria y Comercio adicionó el contenido de la resolución anterior, ordenando el levantamiento de la medida cautelar de inscripción de la demanda sobre el Inmueble y, el 13 de agosto de 2019, emitió el Oficio núm. 4006- 200 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816\23.
Memorial de 27 de junio de 2019.pdf. 201 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816\24. Resolución 69757.pdf. 202 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816\25. Resolución 79249.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3474203, comunicando a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que levantara la medida cautelar. 258.
De conformidad con el certificado de tradición y libertad del Inmueble204, la anotación número 004 correspondiente a la inscripción de la demanda fue cancelada el 17 de septiembre de 2019. 259. Así, la solicitud de levantamiento de la medida cautelar fue presentada dentro del término de dos meses acordado en la cláusula décima del Contrato. 260.
En este orden de ideas, aunque la medida cautelar fue levantada vencido el plazo de dos meses indicado en el parágrafo tercero de la cláusula décima, advierte el Tribunal que Alturia cumplió con su carga al realizar las gestiones que estaban en su poder sin que se haya probado una falta de diligencia de su parte. 261. En todo caso, obra en el expediente el Otrosí núm. 1 al Contrato205 suscrito por las partes el 29 de octubre de 2020, esto es, con posterioridad al levantamiento de la medida cautelar, en cuyas consideraciones las partes manifestaron expresamente que se adelantaron todas las gestiones debidas y diligentes para cumplir con el levantamiento de la medida cautelar, por lo que el Contrato no se frustró, y que todas las situaciones que surgieron en el Proyecto relacionadas con la medida cautelar fueron “solucionadas por las Partes”: 2.
Que, mediante el presente instrumento, LAS PARTES ratifican la existencia, vigencia y estado en ejecución del contrato de COMPRAVENTA PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)”, pues se realizaron las gestiones debidas y diligentes para cumplir, tanto con el levantamiento de la inscripción de la demanda que pesaba sobre el predio donde se construye el PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” y ponerlo al día con el impuesto de PLUSVALIA, así como para lograr el otorgamiento de crédito constructor; con lo cual no se configuró la condición resolutoria pactada, por lo tanto, el contrato no se frustró; sin embargo, sí se presentaron retrasos, y/o demoras en la ejecución del proyecto, en razón a las medidas cautelares impuestas en el predio a intervenir, lo que limitaba la transferencia del bien al patrimonio autónomo, corolario, imposibilidad de que se generara el otorgamiento de crédito constructor; situaciones todas, que una vez surgieron en desarrollo del proyecto, fueron solucionadas por LAS PARTES. 262.
En la consideración décima de este otrosí, las partes reconocen el cumplimiento mutuo de sus obligaciones independientemente de las circunstancias acaecidas en la ejecución del Contrato: 10. Que LAS PARTES acreditan que hasta el día de la firma del presente otrosí, independientemente de las situaciones surgidas en desarrollo del contrato, se ha cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas por cada una y que ninguna se encuentra vencida ni en mora. 203 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816\26.
OFICIO 19- 46857.pdf. 204 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\2. Prueba Documental N.º 2 - Certificado LyT Inmueble.pdf. 205 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\1.1. Prueba Documental N.º 1.1. - Otrosí N.º 1 al Contrato.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 263.
Así las cosas, aunque es claro que las partes habían acordado expresamente una condición resolutoria por el no levantamiento de la medida cautelar en el plazo de dos meses, así como el condicionamiento de las obligaciones de HSP a su levantamiento en el plazo acordado, con la suscripción del Otrosí núm. 1 las partes manifestaron expresamente su voluntad de no ejercer la facultad resolutoria, ratificaron la vigencia del Contrato, el cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de las partes, y con ello aceptaron sin salvedad alguna que la medida cautelar se hubiese levantado en un plazo superior al de dos meses inicialmente acordado. 264.
En consecuencia, las reclamaciones de HSP tendientes a que se declare un incumplimiento de Alturia de su obligación de levantar la medida cautelar, sin perjuicio de lo anotado frente a la inexistencia de una obligación, resultan contrarias a sus actos propios. Sobre esta teoría ha dicho la Corte Suprema de Justicia: Esta teoría, en suma, señala que la conducta previa, lícita e inequívoca de una persona, que genera confianza en los demás de que actuará de la misma forma en lo sucesivo, le impone actuar conforme a aquélla, so pena de faltar a la buena fe; esto mismo sucederá si se ejerce un derecho, sin considerar que no se hizo por un tiempo prolongado, siempre que se haya generado certidumbre en su contraparte sobre su dejadez.206 265.
En este caso, HSP suscribió el Otrosí núm. 1, mediante el cual reconoció que se realizaron las gestiones debidas y diligentes para cumplir con el levantamiento de la medida cautelar, y manifestó que las situaciones generadas con ocasión de la inscripción de la demanda fueron “solucionadas por las Partes”. Adicionalmente, las partes reconocieron que se había dado cumplimiento a las obligaciones contractuales, independientemente de las circunstancias acaecidas, entre las que se encontraba el levantamiento de la medida cautelar.
Sin embargo, la Convocada pretende ahora, en contra de su comportamiento anterior, que se declare el incumplimiento de Alturia frente a este mismo asunto, mientras que al firmar el Otrosí núm. 1 reconoció que “independientemente de las situaciones surgidas en desarrollo del contrato, se ha cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas por cada una y que ninguna se encuentra vencida ni en mora.” 266.
Por todo lo expresado, no está llamada a prosperar la pretensión quinta de la Demanda de Reconvención Reformada de HSP de declarar el incumplimiento de Alturia de su obligación de levantar la medida cautelar en el plazo pactado. 267. Con respecto a la excepción propuesta y denominada Primera excepción: Inexistencia de incumplimiento de la obligación de levantar la medida cautelar prevista en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: El levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación número 4 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 es una obligación de medios y no de resultado, y Alturia tramitó el levantamiento de la medida cautelar desde el 27 de junio de 2019 dentro el término de dos 206 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC425 del 9 de abril de 20254, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN meses después de la suscripción del Contrato de Compraventa, al concluir el Tribunal que la pretensión quinta de la Demanda de Reconvención Reformada no está llamada a prosperar por las razones expuestas, en los términos del inciso segundo del artículo 280 del C.G.P.207 y lo establecido por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia208, no resulta conducente ni necesario realizar un pronunciamiento expreso sobre esta excepción. 268.
Frente a la pretensión subsidiaria 5.1. donde HSP pide que se declare que el plazo de dos meses pactado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato, venció sin que se hubiese levantado la medida cautelar, se tiene que esta petición corresponde a la constatación de un hecho que no ha sido controvertido por Alturia, que como se expuso es cierto, pues la medida cautelar no fue levantada en el plazo de dos meses. 269.
En consecuencia, por tratarse de la verificación de una circunstancia objetiva que en efecto sucedió, el Tribunal declarará que prospera esta pretensión, sin perjuicio de que, como ya se dijo, esta situación no constituya el incumplimiento de una obligación por parte de Alturia.
3.3.2. POR LA NO ENTREGA DEL INMUEBLE A PAZ Y SALVO 270. HSP solicita al Tribunal: 7. Declarar que Alturia no cumplió con su obligación de entregar y/o transferir el Inmueble a HSP, a paz y salvo, según lo dispuesto en el parágrafo séptimo de la Cláusula Décima del Contrato. 7.1. Pretensión subsidiaria de la Pretensión N.º 7: Declarar que para el momento en que Alturia transfirió y entregó el Inmueble a HSP, no se había realizado el pago de la Liquidación de la Plusvalía asociada a la Resolución N.º 1498 del 15 de septiembre de 2017 de la Alcaldía de Bogotá. 207 (…) deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, las excepciones, cuando procesa resolver sobre ellas (…).
(Destaca el Tribunal) 208 En sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 11 de junio de 2001, esta Corporación expuso: La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos. Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose.
A la verdad, la naturaleza misma de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor.
Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho, porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad. De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido ‘y por indagar si al demandante le asiste.
Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen.’ (Destaca el Tribunal) Antología Jurisprudencial Corte Suprema de Justicia 1886 – 2006, Tomo II, Bogotá, Corte Suprema de Justicia, 2007, p. 406.
Esta Sentencia de la Corte Suprema de Justicia es armónica con decisiones de esa Corporación adoptadas el 30 de enero de 1992 (Exp. 3234) y del 19 de julio de 2000 (Exp. 5493). TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3.3.2.1.
Posiciones de las Partes 271. En su Demanda de Reconvención Reformada, HSP manifiesta que Alturia incumplió con su obligación de entregar el Inmueble a paz y salvo, toda vez que, mientras se gestionaba el levantamiento de la medida cautelar, el 30 de agosto de 2019, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital registró la medida de liquidación del efecto de la plusvalía en el certificado de tradición y libertad del Inmueble. 272.
En sus alegatos, HSP agrega que la plusvalía correspondía a una liquidación realizada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital mediante Resolución no.1498 del 15 de septiembre de 2017, tal y como lo incluyeron las partes en el Acuerdo de Pago de la Plusvalía209. Además, que sólo hasta el 27 de febrero de 2020 se logró la cancelación de la anotación respectiva en el certificado de tradición y libertad del Inmueble. 273.
Por su parte, en la contestación de la Demanda de Reconvención Reformada, Alturia formuló la excepción que denominó: Segunda excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación contenida en el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: Alturia cumplió con el deber de información como desarrollo del principio de buena fe en el sentido de que revisó el certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 para evidenciar si dicho predio se encontraba gravado o no con la liquidación de la plusvalía. En esta excepción Alturia manifiesta que cumplió a cabalidad con sus obligaciones bajo el Contrato.
Indica que a pesar de que cumplió con el deber de información como expresión del principio de buena fe, al momento de transferir el Inmueble no pudo evidenciar que se encontraba inscrita la liquidación de la plusvalía. Agrega que el pago de la liquidación de la plusvalía fue realizado por ella el 4 de enero de 2020. 274. En sus alegatos de conclusión, Alturia reitera los argumentos de la Contestación de la Demanda de Reconvención Reformada.
Agrega que resulta claro que Alturia no podía ser compelida a asumir el pago de una obligación tributaria que no existía formalmente ni se encontraba consolidada al momento de la compraventa, pues pretender lo contrario, desconocería el principio de publicidad registral, según el cual solo las obligaciones inscritas en el folio de matrícula inmobiliaria producen efectos frente a terceros, criterio que se encuentra estipulado en el artículo 47 de la Ley 1579 de 2012 2012 que señala que «OPONIBILIDAD.
Por regla general, ningún título o instrumento sujeto a registro o inscripción surtirá efectos respecto de terceros, sino desde la fecha de su inscripción o registro». Refuerza este argumento con el artículo 81 de la Ley 388 de 1997, según el cual [p]ara los fines de publicidad frente a terceros, una vez en firme el acto administrativo de liquidación del efecto plusvalía, se ordenará su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles.
Para que puedan registrarse actos de 209 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816\6. Correo de 19 de febrero de 2021.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN transferencia del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se ha pagado la participación en la plusvalía correspondiente. 275.
Con fundamento en lo anterior, concluye que es tan claro que la plusvalía no se encontraba registrada para mayo de 2019 que pudo inscribirse sin inconveniente la compraventa del Inmueble. Así, el pago de la plusvalía no era exigible para la fecha del traspaso del Inmueble. Además, agregó que Alturia reconoció la existencia de la obligación por concepto de plusvalía y asumió el pago total de la misma. 3.3.2.2.
Consideraciones del Tribunal 276. De conformidad con las pruebas que obran en el expediente, en particular el certificado de tradición y libertad del Inmueble 210 y la escritura pública número 958 de la Notaría Primera del Círculo de Ibagué211 la compraventa del Inmueble se perfeccionó el 9 de mayo de 2019: 277. A su vez, de conformidad con la anotación núm. 007 del certificado de tradición y libertad del Inmueble, el 30 de agosto de 2019, con posterioridad a la compraventa, se realizó una inscripción correspondiente a la liquidación del efecto de la plusvalía: 210 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\2.
Prueba Documental N.º 2 - Certificado LyT Inmueble.pdf. 211 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\9. Prueba Documental 9 - 2019-05-09 - Escritura publica No. 0958 del 9 mayo 2019 Notaria 1 Ibague.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 278.
Esto es, para la fecha en que se transfirió el Inmueble, el certificado de tradición y libertad no reflejaba la citada anotación por liquidación de la plusvalía. 279. Así las cosas, el Tribunal encuentra que Alturia cumplió con su obligación de entregar el Inmueble a paz y salvo hasta la fecha de entrega, tal y como lo acordaron las partes en el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato, pues para la fecha de entrega no se encontraba la anotación de la plusvalía en el certificado de tradición y libertad.
De lo contrario el traspaso no se habría podido perfeccionar, tal y como lo manifiesta Alturia con fundamento en el artículo 81 de la Ley 388 de 1997. 280. Adicionalmente, de conformidad con el Acta de Acuerdo núm. 001 al Contrato de Compraventa212, suscrita el 20 de febrero de 2020, Alturia acudió al saneamiento de la situación, declaró que se hacía responsable de manera exclusiva por el pago de la plusvalía, y se acordaron las condiciones bajo las cuales asumiría dicho pago. 281.
En todo caso, en el Otrosí núm. 1 del Contrato, las partes manifestaron expresamente que las situaciones que surgieron en la ejecución del Proyecto con ocasión de la plusvalía fueron “solucionadas por las Partes”: 2. Que, mediante el presente instrumento, LAS PARTES ratifican la existencia, vigencia y estado en ejecución del contrato de COMPRAVENTA PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)”, pues se realizaron las gestiones debidas y diligentes para cumplir, tanto con el levantamiento de la inscripción de la demanda que pesaba sobre el predio donde se construye el PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” y ponerlo al día con el impuesto de PLUSVALIA, así como para lograr el otorgamiento de crédito constructor; con lo cual no se configuró la condición resolutoria pactada, por lo tanto, el contrato no se frustró; sin embargo, sí se presentaron retrasos, y/o demoras en la ejecución del proyecto, en razón a las medidas cautelares impuestas en el predio a intervenir, lo que limitaba la transferencia del bien al patrimonio autónomo, corolario, imposibilidad de que se generara el otorgamiento de crédito constructor; situaciones todas, que una vez surgieron en desarrollo del proyecto, fueron solucionadas por LAS PARTES. 10.
Que LAS PARTES acreditan que hasta el día de la firma del presente otrosí, independientemente de las situaciones surgidas en desarrollo del contrato, se ha cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas por cada una y que ninguna se encuentra vencida ni en mora. 282. Sobre este punto, resultan aplicables todas las consideraciones anteriores del Tribunal en torno a la aplicación de la teoría de los actos propios.
Esto es, en el otrosí 212 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\6. Prueba Documental N.º 6 - Acuerdo pago Plusvalía.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN las partes no sólo no guardaron silencio frente al asunto de la plusvalía, sino que optaron por manifestar expresamente que se habían adelantado todas las gestiones necesarias para el pago del impuesto de plusvalía, con lo que el Contrato no se frustró, que todas las situaciones derivadas de esta situación fueron “solucionadas por las Partes” y que se había cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas por cada una.
Así, la teoría de los actos propios le exige a HSP actuar conforme con esta conducta inicial, por lo que no son de recibo ahora sus reclamaciones por incumplimiento. 283. Por lo anterior, la pretensión séptima de la Demanda de Reconvención Reformada no está llamada a prosperar. 284. Ahora bien, como pretensión primera subsidiaria de la pretensión séptima, HSP solicita que se declare que, para el momento en que Alturia transfirió y entregó el Inmueble a HSP, no se había realizado el pago de la Liquidación de la Plusvalía. Por ser una situación objetiva que no ha sido controvertida por Alturia, el Tribunal concluye que esta pretensión está llamada a prosperar, pues para el momento de la transferencia del Inmueble es claro que no se había procedido con el pago de la plusvalía que no estaba registrada en el folio de matrícula inmobiliaria. 285.
Sin embargo, se reitera, ello no constituye un incumplimiento contractual por parte de Alturia. 286. En consecuencia, el Tribunal encuentra que la pretensión séptima de la Demanda de Reconvención Reformada no está llamada a prosperar, mientras que la pretensión primera subsidiaria de la pretensión séptima se acogerá con las precisiones realizadas. 287.
A su vez, la excepción denominada Segunda excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación contenida en el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: Alturia cumplió con el deber de información como desarrollo del principio de buena fe en el sentido de que revisó el certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 para evidenciar si dicho predio se encontraba gravado o no con la liquidación de la plusvalía”, prospera frente a la pretensión séptima principal.
Respecto de la pretensión séptima subsidiaria, se advierte que los argumentos de defensa planteados no están dirigidos a enervar esta pretensión.
3.4. GRUPO DE PRETENSIONES SOBRE LOS EFECTOS DE LOS INCUMPLIMIENTOS QUE SE PRETENDEN POR PARTE DE HSP 288. HSP solicita al Tribunal: 10. Declarar que el cumplimiento tardío de las obligaciones de Alturia, consistentes en levantar la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en asumir el pago de la Liquidación de la Plusvalía generó retrasos y demoras en la ejecución del Contrato y del Proyecto, según lo narrado en los hechos de la Demanda de Reconvención. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 10.1.
Subsidiaria de la Pretensión N.º 10: Declarar que las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción del pago de la Liquidación de la Plusvalía generó retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, según lo narrado en los hechos de la Demanda de Reconvención. 11.
Declarar que Alturia es responsable de los efectos generados por los retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, derivados de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción del pago de la Liquidación de la Plusvalía. 12.
Declarar que como consecuencia de los retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, derivados de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción de Alturia del pago de la Liquidación de la Plusvalía, en los términos del parágrafo de la Cláusula Octava del Contrato, HSP tuvo que hacer reconocimientos adicionales a los clientes de las unidades inmobiliarias por la suma de $315.794.978 o la suma que resulte probada en el proceso, con ocasión del desplazamiento del cronograma de entrega más allá del mes de diciembre de 2020. 13.
Declarar que HSP tiene derecho a descontar del precio del Contrato la suma de $315.749.978 a que se refiere la pretensión precedente, o la que resulte probada en el proceso. 13.1. Subsidiaria a la Pretensión N.º 12: Declarar que como consecuencia de los retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, derivados de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción de Alturia del pago de la Liquidación de la Plusvalía, HSP sufrió perjuicios por valor de $315.794.978 o la suma que resulte probada en el proceso, por concepto de reconocimientos y pagos a los clientes de las unidades inmobiliarias con ocasión del desplazamiento del cronograma de entrega, más allá del mes de diciembre de 2020. 13.2.
Pretensión subsidiaria a la Pretensión N.º 13: Declarar que Alturia está obligada a pagar a HSP la suma de $315.749.978 a que se refiere la pretensión precedente (13.1), o la que resulte probada en el proceso. (…) 26. Como consecuencia de las Pretensiones N.º 13.1 y 13.2, condenar a Alturia a pagar a HSP la suma de $315.794.978 o la que resulte probada en el proceso, a título de perjuicios causados con ocasión de las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción de Alturia del pago de la Liquidación de la Plusvalía. 27. como consecuencia de la pretensión precedente (26), ordenar la compensación de la suma de $315.794.978 o la que resulte probada en el proceso con cargo a cualquier suma que adeude HSP a Alturia con ocasión del Contrato.
3.4.1. POSICIONES DE LAS PARTES 289. HSP alega que las demoras en el levantamiento de la medida cautelar y en la transferencia del inmueble a paz y salvo causó retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, lo que a su vez llevó a que HSP tuviera que hacer reconocimientos adicionales a los beneficiarios de área de conformidad con la cláusula octava del Contrato reflejados en descuentos sobre el valor del precio. 290.
HSP considera que el valor de dichos reconocimientos debe ser asumido por Alturia, dado que las partes acordaron, en la cláusula octava del Contrato, que se renegociarían los plazos de entrega de las unidades inmobiliarias vendidas con anterioridad al Contrato y que Alturia asumiría cualquier reconocimiento de sumas TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN de dinero en favor de los clientes con ocasión de la suscripción de los nuevos contratos.
Esto, pues Alturia ya estaba atrasado con las fechas de entrega para el momento en que se suscribió el Contrato. Así las cosas, HSP hace una relación los reconocimientos efectuados a los compradores de los apartamentos 306, 502, 504, 604, 706, 901 y 902 con ocasión del desplazamiento del cronograma de entrega más allá de diciembre de 2020, para determinar las sumas por las que Alturia debe responder. 291.
En sus alegatos de conclusión, HSP agrega que las demoras en el levantamiento de la medida cautelar tuvieron consecuencias negativas para HSP, pues sin el levantamiento oportuno de la medida cautelar, no podía acceder al crédito constructor. Esto mismo manifestó en relación con la anotación de la plusvalía pues señala que, a pesar de que las partes llegaron a un acuerdo para su pago el 20 de febrero de 2020, lo cierto es que para dicha fecha la situación ya había impactado negativamente el desarrollo del Proyecto porque, a pesar de que el Banco Davivienda aprobó la financiación, HSP no logró cumplir con la constitución de la hipoteca dentro del plazo de 90 días con ocasión del no pago de la plusvalía. 292.
Añadió que, una vez lograda la cancelación de la plusvalía, sobrevino un hecho notorio, a saber, las medidas de aislamiento decretadas por el Gobierno Nacional con ocasión de la pandemia por Covid-19, lo que ralentizó las gestiones del Proyecto. 293. Sobre los reconocimientos adicionales que tuvo que hacer a los clientes, HSP indica que ello está plenamente probado en el Dictamen Arango Velasco. 294.
Por su parte, Alturia sostiene que no es cierto que Alturia haya incumplido con sus obligaciones relacionadas con el levantamiento de la medida cautelar y la asunción del pago de la liquidación de la plusvalía. Agrega que el levantamiento de la medida cautelar finalmente sí fue obtenida y que Alturia asumió el pago de la liquidación de la plusvalía, sin que pueda concluirse que ello fue lo que causó los retrasos en la ejecución del Proyecto, pues los retrasos se generaron por causas imputables exclusivamente a HSP. 295.
En sus alegatos de conclusión, Alturia reitera los argumentos esgrimidos en la contestación de la Demanda de Convención Reformada. Sostiene además que los reconocimientos de HSP a los beneficiarios de las unidades inmobiliarias que se encuentran descritos en la página 38 del dictamen pericial financiero de Jorge Arango Velasco se realizaron por las demoras en la entrega del Proyecto.
Para demostrarlo, procede a enlistar los contratos de transacción suscritos con los beneficiarios, para evidenciar que las fechas de entrega allí contenidas —octubre o diciembre de 2020— no se cumplieron y que, respecto de ciertos apartamentos, las pruebas aportadas no consisten en acuerdos de transacción sino de certificaciones de intereses por parte de HSP que no demuestran ningún hecho relevante.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 296. Agrega que no se puede olvidar que el cruce de cuentas por el reconocimiento económico de los apartamentos vendidos antes de que se suscribiera el Contrato de Compraventa fue realizado directamente por HSP por un valor de $644.996.163, en donde no se encontraba el valor que pretende reclamar HSP con la reforma de la demanda de reconvención que asciende a la suma $315.794.978.
Así, concluye que era HSP quien tenía la obligación de entregar los apartamentos en octubre o diciembre de 2020 y que HSP pretende magnificar el efecto del levantamiento de la medida cautelar para exonerarse de su responsabilidad, cuando en realidad, en el caso hipotético de atribuirse un retraso por dicha situación, este fue de apenas dos meses y once días.
También pone de presente que, el 15 de octubre de 2020, las partes suscribieron el Otrosí núm. 1, en donde acordaron haber cumplido a cabalidad con sus obligaciones y que ninguna de las partes se encontraba en mora, por lo que no hubo incumplimiento alguno por parte de Alturia. 297. Además, manifiesta que “HSP pretende reclamar la suma de $315.794.978 cuando no estaba en la liquidación enviada mediante correo de 19 de noviembre de 2019 que ascendía únicamente a $644.996.163, conducta que va en contra de sus propios actos y, por lo mismo, no resulta admisible, como lo ha reconocido la jurisprudencia. Así, no parece posible aceptar que HSP liquide el reconocimiento económico de los apartamentos vendidos antes de la suscripción del Contrato de Compraventa y que, a la vez, proceda a reclamar con la reforma de la demanda de reconvención un valor adicional, pues la segunda conducta contradice la primera y, por lo mismo, resulta inaceptable, impidiendo con ello que pueda prosperar la pretensión de HSP.
(Se omite nota de pie de página del texto en cita). 298. Finalmente, agrega que el argumento de HSP según el cual el no pago de la plusvalía generó la imposibilidad de constituir la hipoteca a favor del Banco Davivienda para adquirir el crédito constructor es infundado. Esto, pues la carta de aprobación del Banco Davivienda tiene fecha del 10 de diciembre de 2019 con una vigencia de 90 días calendario para cumplir con los condicionantes establecidos por el banco para efectuar los respectivos desembolsos [002 Pruebas – 010 Contestación Reforma Demanda Inicial – Prueba No. 10], plazo en el que se efectuó el pago de la plusvalía -14 de enero de 2020-, como consta en el recibo oficial de pago expedido por la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. [002 Pruebas – 010 Contestación Reforma Demanda Inicial – Prueba No. 6.1] Así, la carta de aprobación del crédito aún estaba vigente cuando se hizo el pago de la plusvalía.
3.4.2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 299. Las pretensiones que se analizan en este acápite están dirigidas a que se declare la responsabilidad contractual de Alturia por los retrasos que se presentaron en el levantamiento de la medida cautelar y en lo relativo al pago del impuesto de plusvalía. 300. Estas pretensiones suponen la existencia de un hecho imputable a Alturia que en concepto de HSP compromete su responsabilidad.
En consecuencia, al analizar TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN su procedencia corresponde constatar que se reúnan los elementos de la responsabilidad civil contractual. 301. Como lo ha establecido la Corte Suprema de Justicia, la configuración de la responsabilidad contractual presupone la concurrencia de los elementos siguientes: a.-) el incumplimiento de una obligación preexistente; b.-) el daño sufrido por el acreedor; c.) un factor de atribución de la responsabilidad, por regla general la culpa; d.-) la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño; e.-) la mora del deudor (artículo 1615 del Código Civil)213. 302.
En primer lugar, como ya lo dijo el Tribunal, Alturia no tenía como obligación la de levantar la medida cautelar en el término previsto en el parágrafo tercero de la cláusula décima del Contrato. 303. A su vez, Alturia cumplió con su carga de adelantar las acciones tendientes a su levantamiento dentro del término pactado de forma diligente. 304.
El Tribunal tampoco encontró incumplimiento alguno por parte de Alturia en relación con el pago del impuesto de plusvalía. 305. En consecuencia, no se configura el primero de los elementos de la responsabilidad contractual, cual es el incumplimiento de las obligaciones por parte de Alturia por lo que no puede ser declarada responsable por los daños que alega HSP. 306.
En todo caso, para el análisis de estas pretensiones también tiene en cuenta el Tribunal que el 29 de octubre de 2020, las partes suscribieron el Otrosí núm. 1, en el que, se reitera, declararon que las diferentes circunstancias acaecidas con anterioridad a su firma, que tuvieron un efecto en el desarrollo del Contrato y los tiempos del Proyecto “fueron solucionadas por las partes” (consideración 2).
Entre dichas circunstancias expresamente se menciona el levantamiento de la inscripción de la demanda que pesaba sobre el predio y el pago del impuesto de plusvalía. 307. Aunque las partes reconocieron y eran conscientes de la existencia de atrasos en el Proyecto con ocasión del levantamiento de la medida cautelar y el pago del impuesto de plusvalía, optaron por no asignarle consecuencia alguna.
Por el contrario, con la firma de este otrosí, las partes tuvieron por solucionadas todas las situaciones de atraso generadas con ocasión de la medida cautelar que pesaba sobre el Inmueble. 308. En estos términos, las partes reconocieron que los atrasos que se hubiesen podido presentar en el Proyecto, con ocasión del levantamiento de la medida cautelar 213 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 13 de marzo de 2013, Rad. 4700131030052006-00045-01, M. P. Fernando Giraldo Gutiérrez.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN y el impuesto de plusvalía, no configuraban circunstancias que comprometieran la responsabilidad de Alturia. 309. Pero además, se reitera que en la consideración décima del Otrosí núm. 1, las partes incluyeron una manifestación expresa de cumplimiento.
Por este motivo, el Tribunal encuentra que en todo caso las partes entendieron y estuvieron de acuerdo con el cumplimiento de las obligaciones por parte de Alturia. 310. Adicionalmente, el Tribunal observa que, en todo caso, hubo otras causas que pudieron generar los atrasos en el Proyecto. Aspecto que no fue desvirtuado por la Reconviniente. 311.
Al respecto, la testigo Liliana Isabel Tovar Morales, coordinadora administrativa de HSP, manifestó que una vez pagado el valor de la plusvalía, lo cual sucedió en enero del año 2020, y levantada la anotación, ocurrió la pandemia en marzo de 2020, con lo que sólo se retomaron las actividades de obra con posterioridad a la misma: DR. SUÁREZ: [00:15:15] ¿En qué época del año 2020 se dio lo que usted ha mencionado de la transferencia o la escritura de transferencia al patrimonio autónomo? Si lo recuerda.
SRA. TOVAR: [00:15:28] Digamos lo que recuerdo en su momento es que se tenía el tema de la plusvalía, para la plusvalía tocaba pagar un dinero, entonces lo que hizo Alturia S.A.S. en su momento fue enviarnos una instrucción de pago diciendo que HSP pagara y que se iba a descontar del contrato ese valor de pago de la plusvalía. Entonces ahí nosotros procedemos a realizar el pago de la de la plusvalía, hacemos el levantamiento de la anotación, y logramos, pero entonces ahí en el entretanto, pasó que llegó la pandemia en marzo, y entonces pues todos quedamos paralizados, todos los procesos quedaron parados, y básicamente después de pandemia que se retomó actividades de obra y actividades de todo, básicamente, fue cuando ya pudimos, ya salió el registro pues libre y a nombre de la fiduciaria, y pudimos hacer la escritura pública que, o sea, eso fue después de pandemia, no tengo las fechas claras, pero fue después de pandemia.
(Destaca el Tribunal) 312. Incluso, la señora Tovar agregó que, una vez constituida en abril de 2020 la hipoteca requerida por el Banco Davivienda, el desembolso del crédito constructor tardó hasta octubre de 2020 como consecuencia de requerimientos del banco y por el acaecimiento de la pandemia: DR. SUÁREZ: [00:25:24] Y una vez hecho ese registro o esa escritura de hipoteca que usted nos comenta de abril de 2020, ¿inmediatamente se logró el desembolso del crédito constructor? SRA. TOVAR: [00:25:38] No, no señor.
Digamos que mencionaba antes, que se logró la escritura porque en su momento se hizo el proceso de, en febrero se realizó el pago de la plusvalía, llegó pandemia, no se pudo registrar el inmueble, después de pandemia hacia abril, mayo del 2020 se realizó el registro de la escritura y la transferencia del inmueble tanto al patrimonio autónomo como a Davivienda.
Pero ahí Davivienda es donde nos solicita y nos requiere más información, pues dado el tema de la pandemia, entonces ya había pasado, la carta inicial de aprobación del crédito nos daba 90 días para, pues para protocolizar pues todo el proceso, y esos 90 días pues no se dieron porque de diciembre a mayo ya había pasado esos 90 días. Entonces ahí nos volvieron a requerir información, nosotros volvimos a enviar toda la información que nos pidió Davivienda, Davivienda se tardó un montón, pues dado el tema de lo de la TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN pandemia y toda esa circunstancia que se dio en su momento, y hasta octubre fue que nos dio una ratificación del crédito constructor DR. SUÁREZ: [00:27:00] ¿Cuándo finalmente se da el primer desembolso, si usted lo recuerda señora Liliana, de ese crédito constructor de Davivienda a HSP? SRA. TOVAR: [00:27:08] En octubre del 2020, o sea, ellos nos ratificaron en octubre del 2020 a inicios, y nosotros pues ya con todo el trabajo que habíamos hecho, teníamos ya todo listo para que desde el momento que ellos nos dieran el GOP pudiéramos solicitar los desembolsos.
Entonces fue en octubre, hasta octubre del 2020 fue cuando se dio el primer desembolso. (Destaca el Tribunal) 313. En estos términos, como lo relató con total claridad la señora Tovar, en abril de 2020 ya se había pagado la plusvalía y se había constituido la hipoteca a favor del Banco Davivienda, no obstante lo cual el primer desembolso tardó hasta octubre de 2020 por las circunstancias de la pandemia y la demora del banco en otorgar el crédito, circunstancias que el Tribunal encuentra resultan ajenas a las partes. 314.
Así, aunque los testigos coinciden en que el Banco Davivienda exigía que no existieran anotaciones en el certificado de tradición y libertad del inmueble para proceder con el crédito constructor y que el no pago de la plusvalía atrasó la transferencia del inmueble de HSP al patrimonio autónomo, lo que a su vez atrasó la constitución de la hipoteca y la obtención del crédito, también se probó que ocurrieron otras circunstancias en la ejecución del Contrato, como fue el efecto de la pandemia y el tiempo que tomó el banco para aprobar el crédito constructor, que según relataron los testigos, tuvieron un impacto en la duración del Proyecto.
Estas circunstancias también son reconocidas por la demandante en reconvención, quien al contestar la Demanda Inicial formuló como argumento de defensa “C. Caso fortuito y/o fuerza mayor justificante de la demora en la finalización del proyecto en razón de las medidas implementadas en el marco de la pandemia por Covid-19 y el aumento considerable y sustanciales del precio de los materiales de construcción”. 315.
Así las cosas, el Tribunal reitera que hubo otras causas distintas a las relacionadas con el levantamiento de la medida cautelar y al pago del impuesto de la plusvalía que generaron atrasos mayores en el Proyecto. 316. Tampoco es de recibo el argumento de HSP según el cual, a pesar de que las partes llegaron a un acuerdo sobre el pago de la plusvalía el 20 de febrero de 2020, para ese momento ya se había afectado el otorgamiento del crédito constructor pues la carta de aprobación de dicho crédito tenía una vigencia de 90 días. 317.
Lo cierto es que, de conformidad con el recibo de pago por participación en plusvalía, el pago se hizo el 14 de enero de 2020. Esto es, antes de que vencieran los 90 días de vigencia de la carta de aprobación del crédito constructor de fecha 10 de diciembre de 2019. Así, aunque sí se presentaron atrasos en el otorgamiento del crédito constructor, quedó probado que, incluso realizado el pago de la plusvalía, como lo manifestó la testigo Liliana Isabel Tovar Morales, coordinadora TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN administrativa de HSP, como quedó atrás referido, su desembolso tardó hasta octubre de 2020 por circunstancias no atribuibles a las partes. 318.
Entonces el Tribunal concluye que: (i) El levantamiento de la medida cautelar dentro del término indicado en el Contrato no constituyó una obligación sino una carga para Alturia. (ii) El pago de la plusvalía con posterioridad a la transferencia del Inmueble no constituyó un incumplimiento de la obligación de Alturia de entregarlo a paz y salvo.
(iii) En todo caso, las partes suscribieron el Otrosí núm. 1, en virtud del cual declararon que las situaciones relacionadas con las demoras generadas en razón de las medidas cautelares que pesaban sobre el predio habían sido “solucionadas por las Partes” e incluyeron una manifestación expresa de cumplimiento de las obligaciones de las partes hasta la fecha.
(iv) Con lo anterior, no encuentra acreditado el Tribual el primero de los elementos de la responsabilidad contractual, cual es el incumplimiento. (v) Así las cosas, aunque los tiempos para la entrega del Proyecto se afectaron, no se probó el incumplimiento de Alturia. 319. Por lo anterior, las pretensiones décima, undécima, décima segunda y décima tercera (junto con sus pretensiones subsidiarias) de la Demanda de Reconvención Reformada, están llamadas a fracasar.
Así mismo, no prosperan las pretensiones vigésima sexta de condena y vigésima séptima que es consecuencial a la vigésima sexta. 320. En específico, como pretensión subsidiaria de la pretensión décima, Alturia solicita [d]eclarar que las demoras en el levantamiento de la Medida Cautelar registrada en la anotación N.º 004 del Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble y en la asunción del pago de la Liquidación de la Plusvalía generó retrasos en la ejecución del Contrato y del Proyecto, según lo narrado en los hechos de la Demanda de Reconvención. 321.
Las partes en el Otrosí núm. 1 manifestaron expresamente que el Proyecto había tenido retrasos por el levantamiento de la medida cautelar, por lo que es un hecho no controvertido que dichas demoras existieron. Sin embargo, en cuanto a los efectos que en la ejecución del Proyecto tuvo el pago de la Liquidación de la Plusvalía en el mes de enero de 2020, no encuentra el Tribunal que se haya acreditado que esta fue la causa de los retrasos aducidos en la pretensión. En consecuencia, por tratarse de la constatación de una circunstancia fáctica, esta pretensión prosperará parcialmente solamente en lo que se refiere a la demoras en el levantamiento de la medida cautelar.
Sin embargo, como ya se dijo en las consideraciones anteriores, TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN todas las circunstancias causadas por dichos atrasos fueron “solucionadas por las Partes” de conformidad con el texto literal del otrosí.
3.5. GRUPO DE PRETENSIONES SOBRE EL APARTAMENTO 503 322. HSP solicita al Tribunal: 17. Declarar que Alturia incumplió el Contrato al pretender, en contravía de lo dispuesto en sus Cláusulas Décima Tercera y Décima Cuarta, que HSP asuma el valor de la construcción del apartamento 503 sin descontar del precio del Contrato la suma de $407.223.510 o la que resulte probada en el proceso, que fue objeto de dación en pago a Steckerl Aceros S.A.S. 18.
Declarar que HSP tiene derecho a descontar del precio del Contrato la suma de $407.223.510 o la que resulte probada en el proceso, correspondiente al precio del apartamento 503 del Proyecto, dado en pago por Alturia a Steckerl Aceros S.A.S.
3.5.1. POSICIONES DE LAS PARTES 323. HSP señala que Alturia dio en pago el apartamento 503 a la sociedad Stackerl Aceros S. A. S. por valor de $407 223 510. Manifiesta que, en consecuencia, no se recaudaron recursos asociados a dicha unidad inmobiliaria, en contravía de lo acordado por las partes en el Contrato, por lo que tiene derecho a descontar dichas sumas del valor del Contrato. 324.
En sus alegatos, HSP agrega entre otras que el apartamento 503 se encuentra dentro de los inmuebles enlistados en el Anexo No. 3 del Contrato, cuya finalización de construcción y entrega estaba a cargo de HSP. Sin embargo, Alturia, de manera unilateral, procedió a negociar la dación en pago de dicho apartamento y a recibir el precio correspondiente por fuera del patrimonio autónomo constituido para el Proyecto.
En consecuencia, los recursos económicos asociados a esta unidad inmobiliaria nunca ingresaron al fideicomiso”. Así, manifiesta que [e]n otras palabras, el beneficio económico de la enajenación del apartamento 503 lo percibió Alturia y hoy se niega a descontarlo del precio, pese a que HSP si estuvo en la obligación de entregar el apartamento 503 terminado a cambio de nada. 325.
Agrega que la posición del Alturia es contraria a lo dispuesto en las cláusulas décima tercera y décima cuarta del Contrato, pues conduce a que HSP termine asumiendo los costos asociados a la construcción del apartamento 503 para cubrir deudas ajenas al Proyecto y no pactadas en el Anexo No. 4. 326. Por su parte, Alturia alega que el apartamento 503 del Proyecto no se encontraba dentro del valor del Contrato, lo que sustenta en una certificación emitida por HSP el 29 de mayo de 2020214, en donde HSP manifestó que, a la fecha, había recaudado $7 359 735 000 por concepto de ventas del Proyecto, e incluyó una lista de las unidades inmobiliarias relacionadas con dichos recaudos, sin incluir el 214 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\28.
Prueba Documental N.º 28 - Certificación pagos Alturia.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN apartamento 503. En conclusión, alega que HSP estaría yendo en contra de sus actos propios al pretender el descuento del valor de esta unidad inmobiliaria.
En estos términos formula la excepción que denominó Cuarta excepción. Violación del acto propio: HSP emitió certificación de 29 de mayo de 2020 en donde se acreditó que se había recaudado «en calidad de cuota inicial por concepto de ventas del proyecto de vivienda denominado “Alturia 109 _(Santa Paula), ubicado en la Carrera 13 No. 109-87 de la ciudad de Bogotá D.C., la suma de Siete Mil Trescientos Cincuenta y Nueve Millones Setecientos Treinta y Cinco Mil Pesos MCTE ($7.359.735.000)», sin incluir el apartamento 503, lo que corrobora que efectivamente el apartamento 503 del Proyecto «Alturia 109» no estaba dentro del valor del Contrato. 327.
En sus alegatos de conclusión, Alturia agrega que el apartamento 503 no se encontraba dentro del Anexo núm. 2 del Contrato como una de las unidades inmobiliarias objeto de entrega, por lo que no hacía parte del negocio jurídico celebrado. 328. Además, sostiene que la inclusión del apartamento dentro del Anexo núm. 3 del Contrato no implica que este estuviera incluido dentro del Contrato, pues el mismo sería objeto de una dación en pago para costear los materiales utilizados en la construcción del Proyecto.
Así, Steckerl fue proveedor de materiales de Alturia, en relación con los cuales HSP también se benefició, por lo que la inclusión del apartamento 503 en el Anexo núm. 3 no implica que el mismo estuviera incluido dentro de la compraventa, por las circunstancias que rodearon su dación en pago. 329. En relación con las certificaciones de recaudos iniciales emitidas por las partes, manifiesta que la certificación emitida por Alturia el 6 de junio de 2019 no incluye el apartamento 503, lo que significa que no hizo parte del Contrato.
Reitera que la certificación del 29 de mayo emitida por HSP tampoco lo incluyó, por lo que, desde los propios registros de HSP, el inmueble no integraba el inventario de unidades del Contrato. 330. Finalmente, hace alusión al testimonio de la representante legal de Alturia, para decir que, según su testimonio, HSP podía como máximo descontar el 50 % de la dación en pago atribuible al Proyecto pero bajo ninguna circunstancia podría establecerse que la totalidad del valor de la dación en pago debía estar a cargo de Alturia, pues en últimas HSP también se benefició directamente del suministro de esos materiales y, además, tales valores no se incluyeron en el precio del contrato de compraventa.
Pretender lo contrario equivale a trasladar a Alturia un costo ajeno al negocio jurídico celebrado, lo cual es jurídicamente improcedente. Sobre este punto, considera que, con el testimonio de la señora Paola Fernanda Solarte, quedó demostrado que los materiales suministrados por Steckerl fueron empleados directamente en la ejecución del Proyecto, por lo que HSP se benefició de la dación en pago del apartamento 503 y no es admisible pretender que Alturia asuma ese costo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
3.5.2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 331. Las partes no discuten el hecho de que el apartamento 503 fue entregado como dación en pago a la sociedad Steckerl. La controversia radica en determinar si HSP puede descontar el valor por el cual la unidad inmobiliaria fue dada en pago, teniendo en cuenta que, como lo dice, tuvo en todo caso que construirla por su cuenta y entregarla o por el contrario, como lo señala Alturia, HSP sabía que ese apartamento no estaba dentro del valor del Contrato. 332.
En primer lugar, el Tribunal encuentra que, aunque el apartamento 503 no se encontraba incluido dentro del Anexo núm. 2 del Contrato, sí se incluyó dentro del Anexo núm. 3, como parte de las unidades inmobiliarias negociadas por Alturia con anterioridad a la firma del Contrato, las cuales claramente hacen parte del Proyecto: 333.
En relación con los valores recaudados por Alturia con anterioridad a la suscripción del Contrato por la venta de los inmuebles incluidos en el Anexo núm. 3, las partes acordaron que estos pertenecían a Alturia, mientras que HSP percibiría la diferencia entre el valor total recaudado por cada unidad inmobiliaria y el que fue recaudado por Alturia con anterioridad a la venta del Proyecto.
Así quedó además relatado por los distintos testigos. 334. Sobre el particular, la señora Ivette Mireya Hernández, representante legal de Alturia, manifestó que el valor de dichos anticipos no debía ser transferido a HSP y que los recursos correspondientes fueron invertidos por Alturia en el Proyecto: DR. SUÁREZ: [00:31:02] Pregunta No. 16.
¿Indíquele al despacho cómo es cierto, sí o no, que Alturia debía transferir a HSP los recursos económicos dados como cuota inicial por los beneficiarios de área enlistados en el anexo número 3 del contrato? TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN SRA. HERNÁNDEZ: [00:31:32] No es cierto.
DR. SUÁREZ: [00:31:35] Pregunta No. 17. Sobre la base de su respuesta anterior. ¿Indíquele al Tribunal los anticipos recibidos qué debía o qué tratamiento debía darle HSP a los anticipos o a las más bien, qué tratamiento debía darle HSP a las cuotas iniciales pagadas por los beneficiarios enlistados en el anexo número 3 respecto de las facturas número 710 y 1001? SRA. HERNÁNDEZ: [00:32:13] Entendía su pregunta.
Alturia no tuvo una fiducia de recaudo, entonces esas cuotas iniciales y esos pagos, primeros pagos por separación por las ofertas fueron pagos que fueron invertidos en el proyecto. O sea, a HSP no se le vendió un lote con tres columnas, a HSP se le vendió un terreno con una construcción de 8 pisos que estaba casi en obra gris. Las cuotas iniciales sirvieron de inversión al proyecto, entonces esos 7000 y punta que estaban enmarcados dentro del precio como cuotas iniciales, como pagos iniciales, pues están en especie dentro de la construcción del proyecto. 335.
A su vez, la señora Liliana Isabel Tovar, administradora de HSP, explicó que las cuotas iniciales de los apartamentos negociados con anterioridad al Contrato pertenecían a Alturia, mientras que HSP recibía el saldo entre las cuotas iniciales y el valor total pagado por cada unidad: DR. SALAZAR: [01:19:29] Pero entonces, para entenderle, esos apartamentos ya habían pagado unas cuotas, y esos dineros que habían pagado esos clientes no los recibía HSP, esos dineros, entiendo, los retuvo Alturia, se quedó con ellos, por decir así. SRA. TOVAR: Exacto.
DR. SALAZAR: Se quedó con ellos. Pero usted dice que usted de esos clientes tenía la expectativa de recibir los saldos diferentes de las cuotas que ya habían pagado, o sea, o ustedes o el proyecto iba a recibir los recursos, ¿si eso es lo que yo entiendo? SRA. TOVAR: [01:20:01] Digamos que como esas eran unas cuotas iniciales, pues HSP iba a recibir el recaudo de la diferencia, o sea, de la diferencia de lo que le costaba a cada uno en su apartamento, y por eso mencionó la certificación de revisoría fiscal.
DR. SALAZAR: [01:20:17] Que dice cuáles valores habían pagado esos clientes, y esos valores eran los que ustedes no iban a recibir, eran los que retenía Alturia. SRA. TOVAR: Exacto. (Destaca el Tribunal) 336. Sobre este particular precisó el perito Oscar Danilo Gómez Veloza en la declaración rendida el 19 de mayo de 2019: DR. ÁNGEL: [00:01:10] (…) La primera de ellas está relacionada con el anexo número 3 del contrato de compraventa, y quería preguntarle de acuerdo con ese anexo número 3 del contrato de compraventa, si usted nos puede explicar ¿cuál fue la suma recaudada por Alturia con promesas de compraventa anteriores al proyecto Alturia 109?, esta pregunta específicamente está relacionada con su respuesta número 3, página 10 del dictamen, (…) DR. ÁNGEL: [00:04:34] Gracias, si quiere, señor Óscar, vaya contestando la pregunta relacionada con el anexo número 3 del contrato de compraventa, respecto del recaudo que realizó Alturia antes de suscribir el contrato SR. GÓMEZ: [00:04:45] Perfecto, entonces para determinar el valor recaudado por Alturia, se tomaron en consideración las certificaciones expedidas al momento del contrato, perdón, con fecha 19 de junio, con fecha 6 de junio TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN de 2019 emitida por Alturia y de igual manera se tomó en consideración la contabilidad de la sociedad, una certificación expedida por HSP en el 2020 y se hizo una conciliación entre los valores allí presentados, estableciendo que de acuerdo con la contabilidad y la información que reposa en la sociedad, el valor recaudado ascendió a la suma de 7.349.970.000 pesos.
DR. ÁNGEL: [00:05:55] Perfecto, señor Óscar, le voy a exhibir la certificación de 6 de junio de Alturia de 2019, que se encuentra en la carpeta denominada anexo número 4, certificaciones, de la pregunta número 3 del dictamen de Óscar. (…) DR. ÁNGEL: [00:06:34] Listo, entonces puede mirar, por favor, listo, quería preguntarle, conformidad con la columna que se llama cuota inicial pagada recaudó cuota inicial pactada miles, ¿si ese valor total fue del efectivamente recaudado por la Alturia antes de la suscripción del contrato del proyecto Alturia de 109? SR. GÓMEZ: [00:07:08] De acuerdo con la certificación, sí. DR. ÁNGEL: [00:07:12] Perfecto, ¿y usted tuvo en cuenta específicamente ese valor o en su dictamen tuvo en cuenta otro valor? SR. GÓMEZ: [00:07:20] De acuerdo con la información contable, al efectuar una revisión de la información contable pude verificar que había dos recaudos adicionales, uno por valor de 60.660.000 pesos, recibido de la señora Cecilia Solarte con fechas 14 de julio de 2017 y 26 de enero de 2018, que incorpore como recaudo dentro del valor al momento de atender la respuesta.
DR. ÁNGEL: [00:07:50] Perfecto, señor Óscar, quería preguntarle si la columna E que se llama o se denomina saldo por abonar cuota inicial pactada miles, que es la última a la derecha, ¿esa suma, ese saldo pertenecía a HSP Construcciones o pertenecía a Alturia? SR. GÓMEZ: [00:08:10] Teniendo en cuenta que únicamente se consideró dentro del anexo 4 el valor que se había recaudado previamente, ese valor que permanecía como saldo correspondía al comprador, es decir, a HSP.
(Destaca el Tribunal) 337. Así, el Tribunal encuentra que, al estar incluido el apartamento 503 dentro del Anexo núm. 3 del Contrato, lo esperado era que Alturia conservara los recursos recaudados respecto del mismo con anterioridad al Contrato, y el valor restante fuera recaudado por HSP. Así lo manifestó además la señora Liliana Isabel Tovar, coordinadora administrativa de HSP: DR. SUÁREZ: [01:08:00] Señora Liliana, ¿usted recuerda que durante la ejecución del contrato, se hubiese dado alguna situación con un apartamento de Steckerl Aceros? SRA. TOVAR: [01:08:13] Sí, digamos que Steckerl, por eso ahorita me confundí, porque inicialmente eran 11 unidades de Alturia, que eran tres unidades que fueron de dación en pago, y el resto sí eran unidades normales, pero esas unidades de dación en pago pues Alturia las dio, entonces la dio a Nexarte, se la dio a Argos, y se la dio a Diaco, esas tres unidades, pero adicional, cuando nosotros entramos ya como a aterrizar, que ya íbamos adelantado el proyecto y ya lo estamos aterrizando, encontramos que la unidad 503, si no estoy mal, que es la de Steckerl, la unidad 503 aparece de Steckerl, y cuando nosotros vamos a solicitar, pues el recaudo de la unidad, aparece ah, no, es que esa unidad es en dación en pago.
Entonces, nosotros, pero pues esas no les corresponde dentro de sus 11, pues porque el restante de sus 11 son las de HSP, y aparte usted por qué entregó en dación una unidad que no le correspondía y que ni siquiera nos informó, o sea, nosotros como teníamos un listado dentro de las unidades que ya estaban asignadas a unos clientes, pues Steckerl, pues nosotros asumíamos que de ellos íbamos a recibir un recaudo (…).
(Destaca el Tribunal) TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 338. Un mes después de suscrito el Contrato, el 6 de junio de 2019,215 Alturia emitió una certificación en la que indicó los valores que había recaudado por la cuota inicial de los apartamentos del Anexo núm. 3.
Esto es, relacionó los recaudos que le corresponderían, por haber sido percibidos con anterioridad a la firma del Contrato: 339. Como se observa, el apartamento 503 no fue incluido dentro de la primera certificación emitida por Alturia. Era dable entender entonces que Alturia no esperaba conservar ningún recurso por concepto de la compraventa del apartamento 503.
Adicionalmente, tampoco consta en el material probatorio que Alturia hubiese informado en ese entonces que el apartamento 503 había sido dado en dación en pago. 340. Al respecto, cuando se le preguntó a la señora Liliana Isabel Tovar, coordinadora administrativa de HSP, si HSP conoció de la promesa de compraventa 215 Anexo número 4 certificaciones y hoja de trabajo pregunta 3, Certificación Alturia 2019.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN suscrita con Steckerl que se anunciaba en el Anexo núm. 3 del Contrato, manifestó que no, que la conocieron con posterioridad a la emisión de la primera de las certificaciones del 6 de junio de 2019: DR. SALAZAR: [01:21:49] En esa tabla cuando aparece el 503, aparece que se tiene firma de promesa de compraventa, ese inmueble 503 aparece en la columna con una firma de promesa.
¿Ustedes conocieron esa promesa o los términos y condiciones de esa promesa? SRA. TOVAR: [01:22:08] Pero después, o sea, cuando apareció en el escenario la unidad, porque al inicio, con esa certificación inicial de revisoría, pues para nosotros era claro, o sea, pasar las unidades, íbamos a recibir lo que quedara y lo que me completara el valor de su unidad, pero no estaba esa unidad, entonces cuando ya nosotros entramos ya como en operación a validar unidad por unidad, empezamos a hacer las vinculaciones de cada uno de ellos, pues encontramos ya el tema muy puntual de Steckerl, y entonces resulta que no, que Steckerl es una dación en pago de Alturia.
Entonces, efectivamente no se va a recibir ningún recaudo de ellos, pero entonces ellos ahí sí la meten en la certificación de revisoría fiscal, entonces dice ah no, entonces espere que sí, o sea, sí, tienen razón, y no la habíamos tenido en cuenta de que ya era un valor recibido porque pues lo habíamos dado en dación, y entonces les voy a cambiar la certificación de revisoría fiscal.
Nos cambian la certificación, pero pues ya parece que esa unidad pues no vamos a recibir recaudo de ella. (Destaca el Tribunal) 341. Ahora bien, con posterioridad a la certificación del 6 de junio de 2019, el 29 de mayo de 2020216, HSP emitió una certificación sobre los valores recaudados por cuotas iniciales a la que se refirió Alturia como fundamento de sus argumentos de defensa: 342.
Como puede verse, esta certificación emitida por HSP en mayo de 2020 tampoco incluyó el apartamento 503, lo que estaba en consonancia con la primera certificación emitida por Alturia, de acuerdo con la información ahí incluida. 216 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\009_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240816\28.
Certificación de 29 de mayo de 2020.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 343. Posteriormente, el 16 de mayo de 2022, Alturia emitió otra certificación sobre los recaudos por cuota inicial de venta del Proyecto217, que sí incluye el apartamento 503, indicando un recaudo por $407 224 000 y un saldo por abonar de $0: 344.
Sobre esta certificación emitida por Alturia, la señora Liliana Isabel Tovar, coordinadora administrativa de HSP, indicó que su emisión generó conflictos porque, en la primera certificación, no se indicó que HSP no recibiría recaudo alguno por esa unidad inmobiliaria y, cuando HSP tuvo conocimiento de que la unidad había sido dada en pago, Alturia emitió una segunda certificación en que sí incluyó el apartamento 503: DR. SALAZAR: [01:21:23] Y en la segunda, ¿usted dice que hay una segunda certificación? SRA. TOVAR: [01:21:27] Y hay una segunda certificación de revisoría fiscal en donde dice, donde ya aparece la unidad, entonces es ahí donde entra el conflicto como tal, porque en la primera a mí ustedes no me mostraron que de que esa unidad yo no iba a recibir nada. 217 Dictamen pericial financiero aportado por Alturia, Anexo número 4 certificaciones y hoja de trabajo pregunta 3, Certificación Alturia 2022.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DR. SALAZAR: [01:21:49] En esa tabla cuando aparece el 503, aparece que se tiene firma de promesa de compraventa, ese inmueble 503 aparece en la columna con una firma de promesa.
¿Ustedes conocieron esa promesa o los términos y condiciones de esa promesa? SRA. TOVAR: [01:22:08] Pero después, o sea, cuando apareció en el escenario la unidad, porque al inicio, con esa certificación inicial de revisoría, pues para nosotros era claro, o sea, pasar las unidades, íbamos a recibir lo que quedara y lo que me completara el valor de su unidad, pero no estaba esa unidad, entonces cuando ya nosotros entramos ya como en operación a validar unidad por unidad, empezamos a hacer las vinculaciones de cada uno de ellos, pues encontramos ya el tema muy puntual de Steckerl, y entonces resulta que no, que Steckerl es una dación en pago de Alturia.
Entonces, efectivamente no se va a recibir ningún recaudo de ellos, pero entonces ellos ahí sí la meten en la certificación de revisoría fiscal, entonces dice ah no, entonces espere que sí, o sea, sí, tienen razón, y no la habíamos tenido en cuenta de que ya era un valor recibido porque pues lo habíamos dado en dación, y entonces les voy a cambiar la certificación de revisoría fiscal.
Nos cambian la certificación, pero pues ya parece que esa unidad pues no vamos a recibir recaudo de ella. (Destaca el Tribunal) 345. Cuando se le preguntó a la representante legal de Alturia por qué en la primera certificación del 6 de junio de 2019 no se incluyó el apartamento 503, indicó que la razón es que la unidad había sido dada en pago, por lo que no iba a haber recaudo alguno: DR. SUÁREZ: [00:39:18] Pregunta No. 19.
¿Indíquele al despacho por qué razón en la citada certificación no se incluyó el recaudo de la cuota inicial, o los recaudos más bien, no se incluyeron los recaudos asociados al apartamento 503 dado en pago a Steckler Aceros y respecto del cual para esa fecha ya Steckler había realizado el pago en especie? SRA. HERNÁNDEZ: [00:39:50] Sí, no se incluyó dentro de las certificaciones porque lo que pasó con Steckler es que se entregó en dación en pago el apartamento 503, entonces ahí no hubo un recaudo efectivo de recursos, se entregó en dación en pago. 346.
Así las cosas, el Tribunal encuentra que, a pesar de que la dación en pago a Steckerl se dio con anterioridad a la firma del Contrato, Alturia no informó dicha situación a su contraparte, sino hasta el mes de mayo de 2022 cuando procedió a incluir el apartamento 503 con una cuota inicial pagada equivalente al 100 % de su valor. 347.
El Tribunal encuentra que, una vez HSP supo de la situación, se presentaron discrepancias entre las partes sobre cuál debía ser el manejo del valor del apartamento 503. La posición de HSP era que los valores correspondientes al apartamento 503 debían ser descontados, pues se trataba de una unidad frente a la cual HSP esperaba obtener recaudos.
Así lo manifestó la señora Liliana Isabel Tovar: DR. SUÁREZ: [01:08:00] Señora Liliana, ¿usted recuerda que durante la ejecución del contrato, se hubiese dado alguna situación con un apartamento de Steckerl Aceros? SRA. TOVAR: [01:08:13] Sí, digamos que Steckerl, por eso ahorita me confundí, porque inicialmente eran 11 unidades de Alturia, que eran tres unidades que fueron de dación en pago, y el resto sí eran unidades normales, pero esas unidades de dación en pago pues Alturia las dio, entonces la dio a Nexarte, se la dio a Argos, y se la dio a Diaco, esas tres unidades, pero adicional, cuando nosotros entramos ya como a aterrizar, que ya íbamos adelantado el proyecto y ya lo estamos TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN aterrizando, encontramos que la unidad 503, si no estoy mal, que es la de Steckerl, la unidad 503 aparece de Steckerl, y cuando nosotros vamos a solicitar, pues el recaudo de la unidad, aparece ah, no, es que esa unidad es en dación en pago.
Entonces, nosotros, pero pues esas no les corresponde dentro de sus 11, pues porque el restante de sus 11 son las de HSP, y aparte usted por qué entregó en dación una unidad que no le correspondía y que ni siquiera nos informó, o sea, nosotros como teníamos un listado dentro de las unidades que ya estaban asignadas a unos clientes, pues Steckerl, pues nosotros asumíamos que de ellos íbamos a recibir un recaudo, pero resulta que no, ya cuando entramos a mirar y decimos, y lo que nos entrega Alturia es no, es que nosotros dimos esa unidad en dación en pago por una plata, pues que Alturia S.A.S. le debía Steckerl de otros proyectos, ni siquiera era del proyecto pues de Alturia 109, sino de otros proyectos.
Entonces, pues ahí entramos como en el tema del conflicto, porque pues si es una unidad que entre comillas debería pertenecer porque no es de las 11 que ya fueron asignadas a ustedes, y no voy a recibir recaudo, pues, o sea, ahí cómo funciona para nosotros es, que esa unidad debe ser descontable al contrato como tal, porque no fue una dación dada por nosotros, o sea, en ningún momento HSP la dio para un cruce de cuentas o algo, de hecho con Steckerl no se tenían temas de procesos con el proyecto, entonces desconocíamos totalmente esa situación, hasta que cuando ya empezamos a revisar el tema de los recaudos, nos dimos cuenta que de esa unidad no íbamos a recibir ningún recaudo.
(Destaca el Tribunal) 348. Así mismo, cuando se le preguntó cuál fue la posición de Alturia al respecto, manifestó que las partes tuvieron acercamientos, en los cuales Alturia planteó que las partes debían asumir el valor del apartamento 503 por partes iguales, con lo que HSP estuvo en desacuerdo: DR. SUÁREZ: [01:11:02] ¿Y qué posición asumió Alturia en relación con lo que ustedes le manifestaban de que esa era una unidad que tenía que ser descontable del precio? SRA. TOVAR: [01:11:14] Pues digamos que lo que en su momento pasó es que ellos, pues empezaron a hacer unas conciliaciones, y cuando se arrancó con el tema de conciliación de venga, yo he pagado esto, venga, le debo esto, bueno, y empezamos a hacer como las sumas y restas, salió el tema de esa unidad, de la 503, y entonces Alturia lo que pretendía o lo que, bueno, no sé si es lo que pretende, pero lo que pretendía en su momento era que HSP asumiera la mitad de ese valor y Alturia la mitad del otro, pues mitad y mitad, pues a lo que nosotros siempre dijimos que no, porque no era una unidad entregada por nosotros y que no correspondía a nada de nosotros, inclusive, pues nosotros asumíamos cuando nos la indicaron en el listado del contrato inicial, pues que iba a ser un recaudo nuestro.
Pero cuando ellos ya dicen que es una nación, de que sacan que es un documento que se iba a entregar en dación por unos pagos de ellos que adeudaban a esa compañía, pues nosotros obviamente no vamos a dar una conciliación sobre sí yo estoy de acuerdo con 50 y 50, cuando eso no tiene nada que ver con la operación como tal de HSP, y no fueron recaudados, o sea, recursos recibidos por HSP. 349.
Ello coincide con lo dicho por la representante legal de Alturia, quien manifestó que las partes acordaron que HSP asumiría el 50 % de la obligación de Steckerl en lo que tuvo que ver con el Proyecto, y Alturia asumía el 50 % restante, por tratarse de obligaciones no relacionadas con el Proyecto: DR. SUÁREZ: [00:40:20] Pregunta No. 20.
Indíquele al despacho cómo es cierto, sí o no, que para el día 6 de junio del año 2019 Steckler Aceros ya había realizado el pago en especie del valor total del apartamento 503? SRA. HERNÁNDEZ: [00:40:51] No, es que Steckler no realizó un pago en especie. Lo que sucedió con Steckler es que Steckler era un proveedor de Alturia 109 anterior a la firma del contrato de compraventa y también fue un proveedor de otra compañía de CASS Constructores, y el apartamento se entregó para pagar la deuda que Alturia tenía con Steckler.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Por eso insisto en que no hay un recaudo efectivo y si bien la deuda que Alturia tenía con Steckler no era sobre la totalidad del valor del apartamento, hacia, pues me perdonarán como la memoria, pero hacia finales del 2022-2023 que empezamos a tener acercamientos para la liquidación de este contrato con HSP, se puso de presente esta situación y ambas partes, lo cual lo podrán corroborar ustedes si es que los contadores han sido llamados a este Tribunal.
Es que HSP asumía el 50% de la obligación de Steckler, que era una obligación propia de Alturia 109 con anterioridad a la firma del contrato de compraventa. Y como era la lógica del negocio, tenía que responder por esas deudas concomitantes o anteriores a la firma del contrato de compraventa y la parte de la deuda que no era Alturia 109, pues sería descontada porque no le correspondía en el negocio.
(Destaca el Tribunal) 350. Destaca el Tribunal que la representante legal de Alturia reconoce que al menos el 50 % del valor del apartamento debía reconocerse a HSP como un descuento de la contraprestación de Alturia. 351. El Tribunal encuentra entonces que se presentaron discrepancias entre las partes sobre el manejo que debía darse a los recursos del apartamento 503, sin que hayan llegado a un acuerdo. 352.
Del anterior recuento de hechos y pruebas que obran en el expediente, el Tribunal observa que: (i) Para el momento en que las partes suscribieron el Contrato, el apartamento 503 se incluyó entre aquellas unidades inmobiliarias que habían sido objeto de negociaciones por parte de Alturia con anterioridad a la firma del Contrato, indicando únicamente que este apartamento ya contaba con promesa de compraventa.
(ii) Conforme a lo acordado por las partes, Alturia conservaría los recursos correspondientes al recaudo que se hubiese producido con anterioridad a la firma del Contrato de las unidades enlistadas en el Anexo 3, y HSP recaudaría el saldo. (iii) Para cuando se suscribió el Contrato no consta que Alturia hubiese informado a HSP sobre la dación en pago del apartamento 503.
(iv) Alturia emitió una certificación un mes después de suscrito el contrato, en la que no incluyó la unidad 503. En ese momento tampoco consta que hubiese suministrado información que le permitiese inferir a HSP que el apartamento 503 no había sido incluido en la certificación por haber sido objeto de una dación en pago. (v) Como el propósito de la certificación de recaudo era determinar aquellos valores que correspondían a Alturia por haber sido recaudados con anterioridad a la suscripción del Contrato, y el apartamento 503 no estaba TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN allí incluido, era razonable para HSP asumir que a Alturia no le correspondía valor alguno por la compraventa de dicho apartamento.
(vi) Una vez HSP supo que el apartamento 503 había sido objeto de una dación en pago, Alturia emitió una segunda certificación en que sí incluyó el apartamento 503, esta vez indicando que por el apartamento 503 el saldo por abonar era de $0. Esto, a pesar de que el apartamento 503 había sido dado en pago desde el momento de la firma del Contrato.
(vii) HSP manifestó su inconformidad con la situación, y las partes tuvieron acercamientos en que no lograron llegar a un acuerdo sobre el manejo de los recursos correspondientes al apartamento 503. 353. En consecuencia, teniendo en cuenta la información que suministró Alturia con la certificación de junio de 2019 sobre los recaudos obtenidos antes de la suscripción del Contrato —referidos a las unidades del Anexo núm. 3—, en la que se omitió el apartamento 503, así como la conducta de las partes, el Tribunal concluye que Alturia generó en su contraparte la legítima convicción de que para cuando se firmó el Contrato no se había recibido valor alguno por la venta del apartamento 503 y, por ende, el saldo a recaudar por HSP era del 100 %. 354.
De este modo, era razonable esperar que HSP recibiera el 100 % del recaudo de dicho apartamento, toda vez que al momento de la firma del Contrato Alturia no manifestó circunstancia alguna que permitiera inferir que, con anterioridad, se había comprometido el 100 % u otro porcentaje de los recursos correspondientes a la venta de dicha unidad inmobiliaria.
Dicha confianza se reafirmó cuando Alturia, al expedir un mes después de la firma del Contrato una certificación tampoco incluyó el apartamento 503. 355. Es entonces para el Tribunal aceptable entender que el comportamiento de Alturia generó en el comprador la confianza legítima de que Alturia no había recibido recursos por la venta de dicho inmueble, por lo que el 100 % del recaudo lo recibiría HSP.
Si el total, o algún porcentaje, del valor del apartamento 503 se encontraba comprometido con ocasión de la dación en pago, así lo ha debido registrar Alturia en la certificación que remitió a su contraparte una vez suscrito el Contrato, y no casi tres años después, cuando era ella quien contaba de forma exclusiva con dicha información. 356.
Lo anterior se desprende de la prueba documental referida, así como de las declaraciones de los testigos mencionados. 357. En cuanto al argumento de defensa formulado por Alturia, relativo a que la conducta de HSP viola el acto propio, al haber expedido la certificación del 29 de mayo de 2020, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 358. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia se ha encargado de desarrollar la teoría del acto propio, y en cuanto a los requisitos que deben reunirse para concluir que se ha presentado una violación del deber de coherencia, ha determinado: Bajo tales parámetros, oportuno resulta asentar que si bien jurisprudencia y la doctrina no son concordantes en cuanto a los requisitos establecidos para considerar si, en estrictez, procede la teoría de los actos propios, la mayoría converge en señalar los siguientes como tales: i) una conducta relevante que genere en la otra persona un grado de confianza legítima sobre la realización o concreción, en el futuro, de unas consecuencias en particular; ii) que, con posterioridad, emerja otra conducta (quizás una pretensión) que contradiga con evidente y objetiva incoherencia, los antecedentes plantados; iii) que la nueva situación presentada tenga trascendencia en lo jurídico y la virtualidad para afectar lo existente; y, iv) que haya identidad entre quienes resultaron involucrados en uno y otro episodio. 218 359.
Alturia manifiesta que la conducta inicial que resulta relevante en este caso es la expedición por parte de HSP de la certificación del 29 de mayo de 2020, en la que no se incluye el apartamento 503, lo que en su concepto corrobora que dicha unidad “no estaba dentro del valor del Contrato”. 360. El Tribunal encuentra que la conducta que reprocha la Convocante de la Convocada no resulta idónea para generar una confianza en su contraparte. 361.
Como se expuso, la certificación que HSP expide el 29 de mayo de 2020 corresponde a una actualización de la certificación emitida por Alturia en junio de 2019. En este sentido, es Alturia quien en el mes de junio de 2019 no incluye el apartamento 503, como parte de la información que, conforme al Contrato, debía suministrarle a su contraparte sobre los recursos que había recibido con anterioridad a la firma del Contrato por la venta de las unidades, y que por tanto no serían recaudados por HSP. 362.
Teniendo en cuenta que Alturia no suministró con la suscripción del Contrato la información sobre la dación en pago realizada del apartamento 503, lo que se deriva de la no inclusión del apartamento 503 en la certificación es que hasta ese momento no se había recibido recaudo de dicha unidad, no que “no estaba dentro del valor del Contrato” como lo afirma Alturia.
El entendimiento del Tribunal resulta adicionalmente coherente con la manifestación de la representante legal de la Convocante, quien reconoce que al menos el 50 % del valor de este apartamento le correspondía a HSP. Así las cosas, es claro que las partes conocían que el apartamento 503 sí hacía parte del Contrato y HSP tenía derecho a recibir el recaudo de dicha unidad que no hubiese sido excluido en la certificación de Alturia de junio de 2019.
Como se explicó al no haber incluido Alturia el apartamento 503 ni informado en su momento sobre la dación en pago, se concluye que es la Convocante, quien con su conducta anterior generó la convicción en su cocontratante en el sentido que recibiría el 100 % de los recursos que se recaudaran 218 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 24 de enero de 2022. Rad. 11001-3103-025-2001-00457-01. Reiterada en: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC514-2023 de 12 de enero de 2024. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN por la venta del apartamento 503, esto es, la suma de $407 223 510, tal y como consta en el contrato de oferta de compraventa que dio lugar a la dación en pago219. 363.
Por lo anterior, la pretensión décima octava está llamada a prosperar. A su vez, no se acoge la excepción denominada Cuarta excepción. Violación del acto propio: HSP emitió certificación de 29 de mayo de 2020 en donde se acreditó que se había recaudado «en calidad de cuota inicial por concepto de ventas del proyecto de vivienda denominado “Alturia 109 (Santa Paula), ubicado en la Carrera 13 No. 109-87 de la ciudad de Bogotá D.C., la suma de Siete Mil Trescientos Cincuenta y Nueve Millones Setecientos Treinta y Cinco Mil Pesos MCTE ($7.359.735.000)», sin incluir el apartamento 503, lo que corrobora que efectivamente el apartamento 503 del Proyecto «Alturia 109» no estaba dentro del valor del Contrato”. 364.
Ahora bien, como pretensión décima séptima, HSP solicita: 17. Declarar que Alturia incumplió el Contrato al pretender, en contravía de lo dispuesto en sus Cláusulas Décima Tercera y Décima Cuarta, que HSP asuma el valor de la construcción del apartamento 503 sin descontar del precio del Contrato la suma de $407.223.510 o la que resulte probada en el proceso, que fue objeto de dación en pago a Steckerl Aceros S.A.S. 365.
En adición a la solicitud para descontar la totalidad del valor del apartamento 503 según las precisiones anteriores, HSP solicita que se declare que Alturia incumplió las cláusulas decima tercera y décima cuarta del Contrato al pretender que HSP asumiera el valor de la construcción del apartamento 503 sin descontarlo del precio. 366.
En la cláusula décima tercera, las partes acordaron que HSP no asumiría obligaciones respecto de terceros, salvo aquellas relacionadas con los proveedores y contratistas enlistados en el Anexo 4 del Contrato: CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA: RESPONSABILIDAD RESPECTO DE TERCEROS, CONTRATISTAS Y PROVEEDORES: EL COMPRADOR no asumirá responsabilidad jurídica alguna respecto de terceros compradores, contratistas, proveedores, empleados, entidades de carácter privado y público, que hayan tenido relación con EL VENDEDOR, respecto del proyecto “Alturia 109” (Santa Paula), salvo la obligación de cancelar los dineros debidos por ALTURIA S.A.S. siempre y cuando dichas obligaciones, se encuentren relacionadas en el Anexo No. 4. 367.
A su vez, en la cláusula décima cuarta, acordaron que HSP no asumiría responsabilidades respecto de terceros o entidades de orden público por situaciones acaecidas antes de la firma del Contrato: 219 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\46. Prueba Documental N.º 46 - Dación en pago de Alturia a Steckerl.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 368. El Tribunal encuentra que estas cláusulas se refieren entonces a las obligaciones con terceros y con proveedores, respecto de las cuales HSP no se haría responsable salvo por lo indicado en el Anexo 4 del Contrato.
Esto es, la cláusula no contiene una obligación a cargo de Alturia, sino una limitación de las responsabilidades de HSP por lo que no puede afirmarse que haya un incumplimiento contractual por parte de Alturia, al no existir una obligación asociada a la conducta. 369. Todo lo anterior para señalar que no se evidencia un incumplimiento contractual por parte de Alturia, por las consideraciones ya expuestas, sin perjuicio del pronunciamiento y consideraciones del Tribunal frente al descuento del valor del apartamento 503.
En consecuencia, la pretensión décima séptima de la Demanda de Reconvención Reformada no prospera.
4. SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE HSP
4.1. POSICIÓN DE LAS PARTES 370. Alturia formuló las siguientes pretensiones: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Primera.- Que se DECLARE que HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. incumplió de forma injustificada el Contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» suscrito entre Alturia SAS y HSP Construcciones SAS.
Segunda.- Que, como consecuencia de la anterior declaración, se CONDENE a HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. a pagar a ALTURIA S.A.S. la suma TRES MIL CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS SESENTA PESOS ($3.167.471.560) por concepto del saldo de las Facturas de Venta No. 0710 y 1001 más DOS MIL CINCUENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($2.055.642.464) -o el valor que resulte probado en el presente proceso- por concepto de los intereses moratorios causados del crédito del BBVA para un total de CINCO MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS MILLONES CIENTO CATORCE MIL VEINTICUATRO PESOS M/CTE ($5.223.114.024). 371.
Adicionalmente formuló dos grupos de pretensiones subsidiarias. En cada uno de estos grupos de pretensiones subsidiarias incluye una primera pretensión en la que se solicita una declaración de incumplimiento de las obligaciones de HSP. 372. En su demanda, Alturia manifiesta que HSP incumplió sus obligaciones contractuales en la medida en que no hizo los pagos acordados ni transfirió los recursos derivados de la venta de las unidades inmobiliarias que le correspondían a Alturia (Hechos 25 y siguientes de la Demanda Inicial Reformada). 373.
En el hecho 31 de la Demanda Inicial Reformada, Alturia indica que la condición prevista en el parágrafo cuarto de la cláusula novena se encontraba cumplida en la medida [que] «el crédito con el banco BBVA tuvo que ser prorrogado en virtud al acuerdo de normalización suscrito el año inmediatamente anterior» y, por lo tanto, HSP debía asumir la consecuencia jurídica prevista y «seguir cancelando los intereses del crédito hasta que el mismo sea cancelado en su totalidad por ALTURIA S.A.S.», tal como consta en la comunicación identificada con el radicado ADMINMB-00000635. 374.
En el hecho 37 de la Demanda Inicial Reformada, la Convocante pone de presente que mediante comunicación del 21 de diciembre de 2022 requirió nuevamente a HSP el cumplimiento de sus obligaciones. 375. En el hecho 43 de la Demanda Inicial Reformada, Alturia aduce que HSP le adeuda la suma de $3 167 471 560 por concepto del saldo de las facturas de venta núms. 0710 y 1001 más $2 055 642 464 por concepto de intereses causados del crédito del BBVA. 376.
En el juramento estimatorio la Convocante discrimina las sumas pretendidas, así: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 377. En sus alegatos de conclusión, la Convocante manifiesta que los incumplimientos de HSP fueron los siguientes: A. Incumplimiento de la obligación de pago por parte de HSP de las inversiones realizadas por Alturia que ascienden a $7.538.582.882 y de la obligación de pago de los intereses del crédito del BBVA en el marco del Contrato de Compraventa: Del análisis particular de las cláusulas quinta, sexta, novena del Contrato de Compraventa, y primera y segunda del Otrosí No. 001 Sobre este incumplimiento indica Alturia que se estableció claramente que: (i) el Comprador tenía la obligación de cancelar los intereses del crédito del BBVA desde diciembre de 2018 a diciembre de 2019, y (iii) si el Comprador no desembolsaba los recursos de las unidades inmobiliarias vendidas que le correspondían a Alturia y se prorrogaba el crédito del BBVA, aquél se obligaría a pagar los intereses que generarían dicha prórroga.
Agrega que la intención de las partes respecto de la forma de pago de las inversiones de Alturia que se describieron en la consideración 7ª del Contrato de Compraventa y ascendieron a la suma de $7.538.582.882, debía realizarse con los recursos de las ventas de las unidades inmobiliarias contenidas en el Anexo No. 2, en el sentido de que con dichos recursos se realizaría el pago del capital del crédito adquirido con el BBVA cuya fecha de vencimiento era en diciembre de 2019 (…)”.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Respecto a la exigibilidad y mora de la obligación de pago a cargo de HSP manifiesta que se hizo exigible el 15 de octubre de 2021, esto es, 12 meses después de la suscripción del Otrosí No. 001 al Contrato de Compraventa de 15 de octubre de 2020.
Añade que las pruebas evidencian que HSP incumplió con las prestaciones de: (i) utilizar su fuerza comercial para realizar la venta de las unidades inmobiliarias y (ii) entregar la información de los recaudos de las unidades inmobiliarias, cuya finalidad no era otra que cumplir con la obligación de pago de las inversiones de Alturia que se describieron en la consideración 7ª del Contrato de Compraventa y ascendieron a la suma de $7.538.582.882, obligación de pago que se realizaba con el recaudo de los recursos de las unidades del Proyecto Alturia.
Señala adicionalmente que la demora en la entrega de los recursos de la venta de las unidades inmobiliarias generaba implícitamente la causación de intereses del crédito adquirido con el BBVA y el incumplimiento del Acuerdo de Normalización, y pone de presente que HSP no cumplió con la obligación pactada en la cláusula segunda del Otrosí núm. 1.
Agrega que la suscripción del Acuerdo de Normalización, como la suscripción del Contrato de Mutuo con CASS Constructores, fueron acciones que se tomaron por parte de Alturia, con la finalidad de mitigar el daño producido. B. Incumplimiento de la obligación de pago por parte de HSP de los proveedores previstos en el Anexo No. 4 del Contrato de Compraventa: análisis de la cláusula décima tercera del Contrato de Compraventa Al respecto concluye Alturia que la obligación estaba perfectamente determinada y no requería de tramites adicionales para este efecto.
Indica que la misma se hacía exigible desde su inclusión en el Anexo núm. 4, esto es el 6 de mayo de 2019. Afirma que la sumatoria de las obligaciones que debían ser cubiertas por HSP ascendía a $2 313 668 106 y HSP pagó $1 600 273 913, suma inferior a lo indicado en el Anexo núm. 4. 378. En sus alegatos de conclusión Alturia concluye determinando los valores que en concepto de esta parte se encuentran pendientes de pago de las facturas 0710 de 2019 y 1001 de 2020, así como los intereses del crédito del BBVA. 379.
Del anterior recuento concluye el Tribunal que los incumplimientos de las obligaciones contractuales a cargo de HSP que reclama la Convocante en este proceso, corresponden a los siguientes: a) El pago de las inversiones realizadas por Alturia que ascienden a $7.538.582.882. b) El pago de los intereses del crédito con el BBVA en el marco de las cláusulas sexta y novena del Contrato de Compraventa, y primera y segunda del Otrosí núm. 1. c) El pago a proveedores según lo establecido en el Contrato y en el Anexo
4. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN d) El pago del saldo de las facturas según lo indicado en la Demanda Inicial Reformada y en el análisis presentado en los alegatos de conclusión. 380. HSP se opone a la prosperidad de las pretensiones de incumplimiento formuladas en la Demanda Inicial Reformada, y presenta las siguientes excepciones: 1.
Ausencia de incumplimiento de las obligaciones de pago que correspondían a HSP en el Contrato. Al plantear esta excepción, la Convocada se refiere a los siguientes aspectos: En primer lugar alude al Pago del precio del Contrato y hace referencia a los pagos realizados con cargo a las áreas de las cuatro unidades de libre destinación y a los de las siete unidades que se destinarían al pago del crédito con el BBVA, y concluye lo siguiente: (…) durante la ejecución del Contrato Alturia ha dado distintas instrucciones de giro a HSP (incluso desde mucho antes de que los recursos por ventas las áreas inmobiliarias sobre las cuales tenía derechos estuviesen disponibles), que deben ser descontados del precio del Contrato, tal y como se acreditará a lo largo del proceso, en especial, con el dictamen pericial que se anuncia en la presente contestación. En ese orden, no puede desconocer Alturia sus propios actos, yendo en contravía del principio de buena fe contractual al endilgar a HSP incumplimientos de supuestos impagos al BBVA cuando fue Alturia quien con sus instrucciones de giros decidió destinar los recursos a los que tenía derecho por venta de sus áreas (incluso antes de que dichos recursos estuviesen disponibles), al pago de otras acreencias distintas a las del BBVA.
Finalmente, se le indica al Tribunal que es erróneo totalizar una supuesta deuda de mi representada, como lo hace Alturia, presuponiendo el recaudo total de las unidades inmobiliarias vendidas, cuyos derechos de beneficio de área le fueron otorgados a Alturia, puesto que a la fecha existen valores pendientes de recaudo por ventas de varias de las 11 unidades inmobiliarias relacionadas en el Anexo No. 2 del Contrato, es decir, aún no se encuentran disponibles la totalidad de los recursos y, en consecuencia, no se cumplían las condiciones previstas en las cláusula NOVENA del Contrato para el traslado de dichos recursos al crédito del BBVA.
Y aún en gracia de discusión, se recuerda que Alturia ha instruido pagar otras acreencias de cargo a dichos recursos incluso antes de estar disponibles, generando saldos a favor de mi representada. En segundo lugar, se refiere al Pago a terceros proveedores de Alturia relacionados en el Anexo No. 4 del Contrato. Al respecto indica que su representada no incumplió la obligación de pago a proveedores de Alturia, en tanto quedó a paz y salvo por esta obligación en enero de 2022.
Pone de presente que para que HSP pudiera pagar las sumas a proveedores de Alturia, esta debía emitir instrucciones de giro especificando en qué orden hacer los pagos y en qué fechas y se refirió a los valores que fueron pagados con ocasión de esta obligación. En tercer lugar, hace mención a la Obligación de pago de intereses del crédito del BBVA respaldado con pagaré No. 0013-0833-53-9600012, a partir de diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019.
En este aspecto aborda lo acordado en la cláusula 9ª del Otrosí núm. 1 y, en cuanto al parágrafo cuarto de esta cláusula, señala que: Nótese que el TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN pago de los demás intereses del crédito del BBVA sólo estaría a cargo de HSP si se cumplían unas condiciones consistentes en que i) se vendieran las unidades inmobiliarias del Anexo A del Otrosí No. 1, ii) se obtuvieran recursos de dichas ventas y iii) y por causas imputables a HSP dichos recursos no hubiesen sido transferidos pese a estar disponibles, y por lo tanto se prorroga el crédito.
En ese sentido, sólo con el cumplimiento de estos eventos HSP sería el responsable del pago de los intereses que la prórroga generara. Ello se pactó de esa forma por una sencilla razón, porque en esta hipótesis, la prórroga del crédito iba a obedecer a una conducta imputable de HSP por no transferir los recursos pese a estar disponibles.
Destaca que sólo estaban a cargo de HSP los intereses del crédito del BBVA respaldado con pagaré No. 0013-0833-53-9600012, a partir de diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019, los cuales su representada pagó oportunamente. Menciona igualmente que HSP hizo pagos de intereses del crédito con el BBVA e indica que, a la fecha de la contestación de la demanda, no se había recaudado la totalidad de los valores de venta de las siete unidades inmobiliarias relacionadas en el Anexo A del Otrosí núm. 1.
Finalmente, precisa que en relación con los anticipos de clientes relacionados en el Anexo núm. 3, HSP no se obligó a pagar dicho valor a Alturia. 2. Ausencia de exigibilidad de las obligaciones contenidas en las cláusulas NOVENA y DÉCIMA TERCERA sin la emisión de instrucciones de giro por parte de Alturia especificando las condiciones, montos, forma y fechas de los pagos Respecto de las obligaciones de pago a los proveedores del Anexo núm. 4 precisa que la sumatoria de la deuda enlistada es $2 268 367 657 y no $2 313 668 106.
Añade que era Alturia quien debía indicar a HSP las condiciones en las que debería hacerse el pago a cada proveedor y que, en enero de 2022, esta última quedó a paz y salvo por esta obligación. En relación con la obligación contenida en la cláusula novena modificada por el Otrosí núm. 1, precisa que, en tanto Alturia no exhibió el acuerdo de normalización suscrito con el BBVA cuando fue solicitado, su representada estaba sujeta a la información e instrucciones de giro que le diera Alturia.
Agrega que Alturia emitió varias instrucciones de giro por lo que no puede desconocer sus propios actos. Reitera que la obligación de realizar pagos al BBVA no era exigible sin i) recursos disponibles en el patrimonio autónomo por cuenta de recaudo de venta de unidades inmobiliarias relacionadas en el Anexo A del Otrosí No. 1 y ii) sin una instrucción de giro previa en donde se especificara valor a pagar, fecha de pago y forma de pago al banco BBVA.
Concluye que “a la fecha no le es exigible a HSP la transferencia de más sumas de dinero al banco BBVA, puesto que i) HSP ha realizado pagos a Alturia por valor superior al que le es exigible a la fecha señalada en la excepción anterior, ii) existen dineros pendientes de recaudo por deudas existentes a cargo de los beneficiarios de área de las 7 unidades inmobiliarias relacionadas en el Anexo A del Otrosí No. 1 al Contrato.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3. Improcedencia de reclamo por saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109- 87” Al fundamentar esta excepción indica que no es procedente que se cobre el saldo de la factura No. 0710 cuando la estructura del Contrato no previó un desembolso de recursos por valor de $5.075.000.000 y en el remoto evento en que ello se considerara, Alturia declaró a paz y salvo por dicho concepto a HSP en documento público como lo es la escritura pública No. 958 del 9 de mayo de 2019 de la Notaría Primera del Círculo de Ibagué. Propone como excepción subsidiaria a la excepción num. 3, la que denomina 4.
Subsidiaria a la excepción No. 3: Extinción de la obligación de pago del bien inmueble donde se desarrolla el Proyecto – Improcedencia de reclamo por saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87. Manifiesta que en la medida en que Alturia declaró a paz y salvo a HSP en la escritura pública No. 958 del 9 de mayo de 2019, la obligación de pago del saldo de la factura No. 710 se encuentra extinta.
Respecto de los reproches de la Convocante sobre retrasos en la entrega del proyecto, formuló la excepción que denominó 6. Ausencia de obligación de entrega del proyecto en un plazo cierto – retrasos en la terminación del proyecto por causas no imputables a HSP. Al respecto señala que HSP no asumió obligación para con Alturia de finalización y entrega del proyecto en una fecha o plazo determinado”.
Manifiesta adicionalmente que los retrasos en la culminación del proyecto obedecieron a circunstancias que no son imputables a HSP, y se refiere a los siguientes aspectos: (i) Retrasos en la continuación de ejecución del proyecto inmobiliario por causas imputables a Alturia, vinculadas al levantamiento de la medida cautelar y el pago de la plusvalía;
(ii) A lo anterior se sumó, que tras lograrse la cancelación de la medida de Liquidación de la Plusvalía, como es de conocimiento público, en el mes de marzo de 2020 (en Bogotá a partir del 13 de marzo) iniciaron las medidas de aislamiento preventivo obligatorio con ocasión de la pandemia del Covid 19, lo que ralentizó los procedimientos necesarios para que HSP iniciara la ejecución del Proyecto y (iii) Caso fortuito y/o fuerza mayor justificante de la demora en la finalización del proyecto en razón de las medidas implementadas en el marco de la pandemia por Covid – 19 y el aumento considerable y sustancial del precio de los materiales de construcción. 8.
La tardanza en las vinculaciones de terceros acreedores a la fiduciaria se debe a circunstancias externas no imputables a HSP. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Al formular esta excepción se refirió de forma particular a las cesiones de derechos de beneficio de área de Nexarte Servicios Temporales S. A., Argos y Daico S. A. y Cementos Argos S. A. 9.
Incumplimiento de las obligaciones previstas en las cláusulas OCTAVA y NOVENA por parte de Alturia. Argumenta en este punto HSP que Alturia incumplió las obligaciones asumidas derivadas de la cláusula octava del Contrato, en tanto, por causas imputables a esta última, la ejecución del proyecto se retrasó más de un año desde la fecha de suscripción del Contrato, lo que conllevó a que se tuvieran que hacer reconocimientos económicos a los beneficiarios de área.
Añade que también incumplió las obligaciones de la cláusula novena al modificar las condiciones del crédito con el BBVA sin autorización de HSP. 381. En relación con el cumplimiento de las obligaciones a su cargo y los incumplimientos imputados por Alturia, en la Demanda de Reconvención Reformada, HPS formuló las siguientes pretensiones que están vinculadas con los incumplimientos aducidos por Alturia: 14.
Declarar que con su comportamiento, durante la ejecución del Contrato Alturia modificó las instrucciones dadas a HSP en el Otrosí N.º 1 del Contrato e instruyó a HSP para que destinara los recursos de las Unidades Inmobiliarias destinadas al pago del crédito con el banco BBVA1 al pago de otras acreencias. 14.1. Pretensión subsidiaria a la Pretensión N.º 14: Declarar que durante la ejecución del Contrato Alturia destinó los recursos de las Unidades Inmobiliarias que se destinarían al pago del crédito con BBVA, al pago de otras acreencias. 15.
Declarar que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la Cláusula Novena del Contrato para que HSP quedara obligada a pagar los intereses del Crédito con BBVA, causados a partir del mes de enero del año 2020. 16. Declarar que en los términos del literal d) de la Cláusula Novena del Contrato, modificada por el Otrosí N.º 1, por concepto de intereses del Crédito con BBVA causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019, HSP estaba obligada a pagar la suma de $436.694.624 o la que resulte probada en el proceso.
(…) 21. Declarar que conforme al Contrato y a la conducta de las Partes durante su ejecución, para el pago a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4, de manera previa Alturia debía gestionar la liquidación de los créditos y dar las instrucciones a HSP sobre las condiciones de pago a cada uno de los Proveedores. 22. Declarar que en los casos en los que Alturia cumplió con su gestión de liquidación de los créditos y dio a HSP las instrucciones con las condiciones de pago, HSP cumplió con los pagos a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4.
(…) 25. Declarar que durante la ejecución del Contrato, HSP ha cumplido con sus obligaciones de pago del precio en los términos pactados y atendiendo las instrucciones de Alturia. 382. En sus alegatos de conclusión la Convocada se refirió a los siguientes aspectos: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN a. Precisó que el Contrato no comprendió una compraventa simple, como lo pretende hacer ver Alturia, con ocasión de la cual HSP recibía el Proyecto y se obligaba a pagar un precio. b. Indicó que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la cláusula novena del Contrato para que hubiera lugar al pago de los intereses del crédito con el BBVA con recursos propios de HSP.
Al respecto destacó que: (i) [E]l Crédito con el BBVA no se prorrogó como consecuencia de que HSP hubiese recaudado los recursos de venta de las Unidades Inmobiliarias de Alturia y no los hubiere transferido al BBVA. (ii) Para la fecha en la que venció el Pagaré, a pesar de no haberse recaudado recursos de la Unidades Inmobiliarias de Alturia, HSP había realizado pagados por cuenta de Alturia por casi $900.000.000.
(iii) Para la fecha en la que Alturia celebró el Acuerdo de Normalización del Crédito con el BBVA, HSP había realizado pagos por cuenta de Alturia por montos superiores a los recaudados con ocasión de la venta de las Unidades Inmobiliarias de Alturia. (iv) Durante toda la ejecución del Contrato HSP anticipó los pagos a Alturia. (v) Para cuando Alturia pagó el crédito con el BBVA y adquirió el crédito con CASS —diciembre de 2021—, HSP había hecho pagos que superaban el valor de los recursos recaudados. c. Se refirió al cumplimiento de la obligación de HSP del pago a los proveedores del Anexo núm. 4, y a las condiciones a las que estaba sujeto el pago de los saldos que Alturia adeudaba a dichos proveedores.
Precisó que el valor de este anexo era estimado. Destacó que Alturia no ha demostrado en este proceso que hubiera efectuado pagos a los proveedores listados en el Anexo No. 4 relacionados con el Proyecto. En caso de que Alturia hubiese realizado alguno de dichos pagos, tenía la obligación contractual de remitir a HSP la instrucción de pago correspondiente, a efectos de que esta última efectuara la restitución del valor cancelado.
Sin embargo, no existe prueba alguna que acredite la ocurrencia de tal situación ni, mucho menos, que Alturia hubiera impartido las instrucciones necesarias para que HSP efectuara el respectivo reembolso. d. Afirmó que HSP cumplió con la obligación de entregar la información de los recaudos obtenidos con ocasión de la venta de las unidades de Alturia e impartió la instrucción correspondiente para que el BBVA pudiera consultarla. e. Puso de presente que HSP no tenía la obligación de entregar el Proyecto en una fecha cierta, y de forma subsidiaria se refirió a la ocurrencia de circunstancias de caso fortuito y/o fuerza mayor que afectaron el cronograma para la finalización del Proyecto.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
4.2. PROBLEMA JURÍDICO 383. La controversia que ha sido planteada por las partes implica determinar, en el caso concreto, si se presentó o no un incumplimiento del Contrato imputable a HSP en los siguientes aspectos que fueron los que la Convocante planteó y desarrolló en el curso de este proceso: a) El pago del saldo de las facturas núms. 0710 y 1001. b) El traslado de los recursos correspondientes a la venta de las unidades inmobiliarias que le correspondían a Alturia, el pago del crédito con el BBVA y los intereses a cargo de HSP.
En este punto se analizará: (i) El pago de los intereses del crédito con el BBVA para el periodo comprendido entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019. (ii) El recaudo de los recursos provenientes de la venta de las unidades que le correspondían a Alturia. (iii) Los pagos u erogaciones efectuados por HSP con cargo a los recursos de Alturia por la venta de sus once unidades inmobiliarias.
(iv) Las instrucciones dadas por Alturia en la ejecución del Contrato relativas a la destinación de los recursos que le correspondían por la venta y recaudo de sus unidades inmobiliarias, y si a partir del comportamiento de Alturia en la ejecución del Contrato se puede concluir que esta modificó las instrucciones dadas a HSP en el Otrosí núm. 1.
(v) Si se configuró o no la condición indicada en el parágrafo 4º de la cláusula 9ª en los términos en que fue modificada en el Otrosí núm. 1 para que HSP resultara obligado a pagar los intereses que generara la prórroga de crédito con el BBVA. (vi) Si HSP cumplió con las obligaciones a su cargo relativas al pago del crédito BBVA. c) El pago a los proveedores de Alturia según lo indicado en la cláusula décima tercera y en el Anexo
4. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
4.3. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 384. Teniendo en cuenta el alcance de las obligaciones asumidas por HSP, según lo determinado anteriormente, procede el Tribunal a analizar si se configuró o no alguno de los incumplimientos aducidos por la Convocante en este proceso. 385. De forma previa a proceder con el análisis de los incumplimientos que la Parte Convocante imputa a la Parte Convocada destaca el Tribunal que en el Otrosí núm. 1, suscrito el 29 de octubre de 2020, las partes manifestaron lo siguiente en las consideraciones 2 y 10: 2.
Que, mediante el presente instrumento, LAS PARTES ratifican la existencia, vigencia y estado en ejecución del contrato de COMPRAVENTA PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)”, pues se realizaron las gestiones debidas y diligentes para cumplir, tanto con el levantamiento de la inscripción de la demanda que pesaba sobre el predio donde se construye el PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA)” y ponerlo al día con el impuesto de PLUSVALIA, así como para lograr el otorgamiento de crédito constructor; con lo cual no se configuró la condición resolutoria pactada, por lo tanto, el contrato no se frustró; sin embargo, sí se presentaron retrasos, y/o demoras en la ejecución del proyecto, en razón a las medidas cautelares impuestas en el predio a intervenir, lo que limitaba la transferencia del bien al patrimonio autónomo, corolario, imposibilidad de que se generara el otorgamiento de crédito constructor; situaciones todas, que una vez surgieron en desarrollo del proyecto, fueron solucionadas por LAS PARTES. 10.
Que LAS PARTES acreditan que hasta el día de la firma del presente otrosí, independientemente de las situaciones surgidas en desarrollo del contrato, se ha cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas por cada una y que ninguna se encuentra vencida ni en mora. 386. En estos términos consta un reconocimiento expreso de las partes en el sentido que, para el 29 de octubre de 2020, independientemente de las circunstancias que se hubiesen presentado en la ejecución del Contrato, las partes han dado cumplimiento a las obligaciones asumidas sin que hubiesen incurrido en mora. 387.
En consecuencia, considerando los efectos derivados de la manifestación expresa de voluntad de las partes220, el eventual incumplimiento de las obligaciones a cargo de HSP deberá analizarse únicamente a partir de dicha fecha, pues, cualquier retraso o demora ocurrido con anterioridad al 29 de octubre de 2020, las partes determinaron que no constituía un incumplimiento ni una obligación vencida o en mora. 220 En relación con la autonomía de la voluntad para regular la responsabilidad indica la doctrina: El régimen de responsabilidad hasta aquí explicado constituye un régimen común o básico, pero no el único.
Los artículos 16 y 1602 del Código Civil y el artículo 4 del Código de Comercio reconocen eficacia plena a los acuerdos diseñados por las partes, tendientes a identificar, gestionar y distribuir los riesgos propios de su actividad, siempre que tales estipulaciones no desconozcan normas imperativas. El artículo 1604 del Código Civil, en su último inciso, dispone que este puede ser modificado en virtud de leyes especiales y de las estipulaciones expresas de las partes, de manera que las reglas legales son en este campo meramente dispositivas, no de orden público, y en consecuencia, susceptibles de modificación mediante pacto expreso.
SUESCÚN DE ROA, Felipe. Tratado de Derecho de Daños en los Contratos. Tirant Lo Blanch. 2025. p. 616. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
4.3.1. SOBRE EL ALEGADO INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DEL SALDO DE LAS FACTURAS 0710 Y 1001 EN UN PLAZO DETERMINADO 388. Como se explicó anteriormente, al examinar el alcance de las obligaciones de las partes y el negocio resultante del contrato de compraventa suscrito, las facturas 0710 y 1001 fueron presentadas con fines meramente contables.
Del Contrato suscrito no surgió una obligación de pago de las facturas 0710 y 1001 a cargo de HSP y a favor de Alturia. 389. Como se expuso en aparte anterior del Laudo, HSP asumió las siguientes obligaciones: a. Pagar los intereses del crédito BBVA entre diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019, sin incluir intereses moratorios causados por cuotas anteriores a diciembre de 2018 (cláusula novena). b. Destinar los recursos que recibiera de los inmuebles relacionados en el Anexo núm. 2 como de Alturia al pago del crédito del BBVA y otras obligaciones de Alturia (cláusula novena).
Aunque en la cláusula novena las partes pactaron inicialmente que el 70 % del valor de venta se destinaría al pago del crédito del BBVA, como se expuso, de conformidad con el parágrafo sexto de la misma cláusula, ese giro de recursos estaba condicionado a que el valor total de la unidad inmobiliaria hubiere sido efectivamente desembolsado.
A partir de la suscripción del Otrosí núm. 1 (29 de octubre de 2020) destinar los recursos que fuera recibiendo de la venta de las unidades de Alturia relacionadas en el Anexo A de ese Otrosí al pago del crédito BBVA (cláusula novena, letra a, en los términos en que fue modificada por el Otrosí núm. 1). c. En el evento en que se prorrogara el crédito adquirido por Alturia con el BBVA, HSP debía pagar los intereses que se generaran con ocasión de la prórroga, siempre que se cumpliera la condición indicada en el parágrafo cuarto de la cláusula novena, esto es, que los recursos disponibles recibidos en el fideicomiso por las ventas de las unidades inmobiliarias de Alturia relacionadas en el Anexo A del Otrosí núm. 1, no hubiesen sido transferidos para el pago del crédito BBVA, conforme a las instrucciones que diera Alturia (parágrafo cuarto de las cláusula novena en los términos en que fue modificada por el Otrosí núm. 1). d. En general, HSP asumió la obligación de destinar los recursos recaudados por la venta de las unidades inmobiliarias que le pertenecían a Alturia por la venta del Proyecto, al pago de las acreencias de Alturia, conforme a sus instrucciones.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN e. Como se analizará más adelante, tendrá en cuenta el Tribunal que en la ejecución del Contrato, Alturia dio instrucciones que conllevaron a que los recursos correspondientes al recaudo de la venta de las unidades inmobiliarias relacionadas en el Anexo A del Otrosí núm.1, se destinaran, en parte, al pago de otras acreencias de Alturia distintas al pago del crédito del BBVA. f. HSP también asumió la obligación de pagar las obligaciones adquiridas por Alturia con los proveedores del Anexo 4 (cláusula décima tercera del Contrato).
Esta obligación la debía cumplir HSP atendiendo las instrucciones de pago de Alturia, según se explicó anteriormente. 390. La Convocante ha sostenido que la obligación de HSP de transferir los recursos provenientes de la venta de las unidades de Alturia debía cumplirse en un plazo máximo de doce meses, el cual, según esta parte, vencía el 15 de octubre de 2020.
Sin embargo, como se expuso anteriormente, del análisis del alcance de las obligaciones asumidas por las partes, se desprende que no se pactó un plazo determinado ni para la finalización del Proyecto a cargo de HSP, ni para la transferencia a Alturia o a quien ella designara del total de los recursos derivados del recaudo de la venta de sus unidades. 391.
El cumplimiento de la obligación de HSP estaba condicionado a la recepción efectiva del recaudo de la venta de los apartamentos de Alturia; en otras palabras, la transferencia de dichos recursos solo resultaba exigible una vez hubiesen sido efectivamente pagados por los compradores y, por tanto, recaudados por HSP. 392. En esta medida, en virtud del Contrato de Compraventa suscrito, aunque HSP asumió varias obligaciones que podían implicar la transferencia de recursos a Alturia o el pago de pasivos de esta, no asumió una obligación de pago de las facturas 0710 de 2019 y 1001 de 2020.
Tampoco asumió una obligación de transferencia de los recursos recaudados de las unidades de Alturia en un plazo determinado, ni de culminación del Proyecto en un plazo específico. 393. En consecuencia, ante la inexistencia de tales obligaciones, en este aspecto no se acreditó incumplimiento por parte de HSP como le fue imputado por Alturia.
4.3.2. SOBRE EL PAGO DE LOS INTERESES DEL CRÉDITO CON EL BBVA DEL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE DICIEMBRE DE 2018 Y DICIEMBRE DE 2019. ANÁLISIS DE LA PRETENSIÓN DÉCIMA SEXTA DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN 394. HSP asumió la obligación de pagar con sus propios recursos los intereses del crédito del BBVA a partir de diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019, sin incluir intereses moratorios causados por cuotas anteriores221. 221 Cláusula novena del Contrato, modificada en el Otrosí núm. 1.
En particular, en la letra d) de esta cláusula se estableció: (d) EL COMPRADOR se obliga a cancelar los intereses del crédito del BBVA respaldado con pagaré No. 0013-0833-53-96000123912, a partir de diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019, sin incluir intereses moratorios causados por cuotas anteriores a diciembre de 2018. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 395.
Se acreditó en el proceso que el 26 de octubre de 2020, HSP pagó al BBVA la suma de $705 171 016 por concepto de los intereses del periodo comprendido entre el 29 de diciembre de 2018 y el 28 de junio de 2020222. 396. En estos términos, HSP cumplió con la obligación a su cargo relacionada con el pago de estos intereses. 397. En la pretensión décima sexta de la demanda de reconvención, HSP solicita: 16.
Declarar que en los términos del literal d) de la Cláusula Novena del Contrato, modificada por el Otrosí N.º 1, por concepto de intereses del Crédito con BBVA causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019, HSP estaba obligada a pagar la suma de $436.694.624 o la que resulte probada en el proceso. 398. En el hecho 83.3 de la Demanda de Reconvención Reformada, HSP se refiere al pago de estos intereses y señala: 83.3.
El 19 de octubre de 2020 Alturia instruyó a HSP para que pagara al BBVA la suma de $705.171.016,14, correspondientes a los intereses corrientes del Crédito con BBVA con corte al 30 de junio de 2020. HSP realizó el pago por la mencionada cifra el 21 de octubre de 2020. (Ver Pruebas Documentales N.º 16 y 17) Del mencionado valor ($705.171.016,14), la suma de $436.694.624 correspondía a los intereses causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019 que se obligó a pagar HSP en los términos del Contrato.
El saldo, esto es, la suma de $268.476.392,11 fue un pago realizado por HSP por cuenta de Alturia y con cargo al precio del Contrato. 399. Alturia se opuso a la prosperidad de la pretensión décima sexta de la demanda de reconvención, y respecto del hecho 83.3 manifestó que no era cierto. 400. Alturia ha sostenido que los intereses corrientes del crédito del BBVA generados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019 son equivalentes a $504 231 418,98223. 401.
Teniendo en cuenta la solicitud presentada por la demandante en reconvención en la pretensión décima sexta, procede el Tribunal a determinar cuál es el valor acreditado en el proceso de los intereses causados para el periodo comprendido entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019. 222 En la respuesta a la pregunta 14, el perito Danilo Gómez Veloza concluye que: El pago 1 por $705.171.016, corresponde a los intereses de la obligación en el periodo diciembre 29 de 2018 a 28 de junio de 2020”.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. El perito Jorge Arango Velasco también conceptuó que HSP hizo un pago de intereses con corte a junio de 2020 de $705 171 016 (Respuesta Encargo 09). Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf. 223 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\11.
Comunicacion 5 de mayo de 2021.pdf y 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\28. Prueba Documental N.º 28 - Certificación pagos Alturia.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 402.
De conformidad con la información remitida por el Banco BBVA, en respuesta a la prueba por informe decretada de oficio por el Tribunal, los intereses corrientes del crédito del BBVA causados a partir de diciembre 2018 y hasta diciembre de 2019 ascienden a la suma de $455 014 364,60224. 403. Si bien el perito Arango concluye que el cálculo de los intereses corrientes correspondientes al periodo indicado asciende a la suma de $436 441 872225 y Alturia en el mes de febrero certificó que los intereses de este periodo ascendían a $504 231 418,98226, el Tribunal observa que la suma que debía pagar HSP por este concepto, en realidad, es la informada por el BBVA que corresponde al valor mensual efectivamente pagado y liquidado por el Banco para este periodo. 404.
En consecuencia, el Tribunal encuentra que la pretensión décima sexta de la reconvención está llamada a prosperar parcialmente con la precisión que la suma probada en el proceso es $455 014 364,60.
4.3.3. EL PAGO DEL CRÉDITO CON EL BBVA CON LOS RECURSOS DE LA VENTA DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS 405. Para efectuar el análisis sobre el cumplimiento de HSP respecto de las obligaciones derivadas de lo dispuesto en la cláusula novena —modificada en el Otrosí núm. 1—, el Tribunal verificará previamente, según lo acreditado en el proceso, el monto de los recursos que fueron recibidos en el fideicomiso por la venta de las unidades inmobiliarias que le correspondían a Alturia por el pago del precio, así como los pagos o erogaciones que HSP realizó por cuenta de Alturia con cargo a dichos recursos. 406.
De igual forma, se identificarán aquellas partidas que, en el marco de la ejecución contractual, las partes acordaron descontar de los recursos que le correspondían a Alturia por concepto de la venta de sus unidades. 407. Es de recordar que, conforme a lo acordado en las cláusulas cuarta, quinta, sexta y novena del Contrato, el precio del Contrato equivalente a $7 538 582 882, sería pagado a Alturia mediante la entrega de área correspondiente a las once unidades inmobiliarias indicadas en el Anexo núm. 2. 224 Archivo de Excel remitido el 12 de agosto de 2025.
Se toma la sumatoria de la columna “interés recibido” para el periodo comprendido entre 29/12/18 y 29/12/19 (fecha liqui.). Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\022_DOCUMENTO_APORTADO_INTERROGATORIO_PERITO_20250519\Comparacion HSP ALTURIA.xlsx 225 Respuesta al Encargo 21. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf. 226 Certificación de Alturia del 5 de febrero de 2021: 5.
Que los intereses corrientes del crédito del BBVA, referido en los numerales anteriores de la presente certificación, entre diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019, sin incluir intereses moratorios por cuotas anteriores a diciembre de 2018, es la suma de Quinientos cuatro millones doscientos treinta y un mil cuatrocientos dieciocho pesos con noventa y ocho centavos ($504’231.418,98) m/cte.” Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\28.
Prueba Documental N.º 28 - Certificación pagos Alturia.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 408. Las unidades inmobiliarias indicadas en el Anexo núm. 2 como de Alturia eran las siguientes: § 201 § 203 § 204 § 206 § 303 § 304 § 308 § 404 § 508 § 702 § 808 409.
En el Anexo A del Otrosí núm. 1, se relacionaron las siguientes siete unidades fuente de pago del crédito del Banco BBVA: § 201 § 304 § 308 § 404 § 508 § 702 § 805 410. Las partes acordaron canjear el apartamento 808 por el 805. a. Recaudo por la venta de las unidades de Alturia 411. Por la venta de las once unidades que le correspondían a Alturia por el pago del precio, en el proceso se probó que se recaudaron los siguientes recursos: (Elaboración propia) Apto.
Recaudo al 29 octubre de 2020 (Peritaje Oscar Danilo Gómez -Anexo 9 Certificación vinculaciones Credicorp Capital*) Recaudo a dciembre de 2021 (Peritaje Oscar Danilo Gómez - Anexo 9 Certificación vinculaciones Credicorp Capital* Recaudo al 28 de abril de 2022 (Peritaje Oscar Danilo Gómez -Anexo 9 Certificación vinculaciones Credicorp Capital) Recaudo al 24 de febrero de 2024 (Certificación Credicorp.
Prueba 79 contestación demanda) 201 550.000.000 $ 304 40.000.000 $ 131.400.000 $ 131.400.000 $ 131.400.000 $ 308 520.098.000 $ 404 92.840.000 $ 132.480.400 $ 132.480.400 $ 441.601.250 $ 508 310.000.000 $ 560.000.000 $ 702 94.190.490 $ 172.684.490 $ 193.584.490 $ 784.924.500 $ 805 16.522.170 $ 247.832.550 $ 247.832.550 $ 826.108.500 $ 203 86.291.000 $ 86.291.000 $ 86.291.000 $ Total 243.552.660 $ 770.688.440 $ 1.101.588.440 $ 3.900.423.250 $ Total recaudo aptos.
Anexo A $ 243.552.660 $ 684.397.440 $ 1.015.297.440 $ 3.814.132.250 *Sumatoria de los pagos incluidos en la certificación para cada unidad hastala fecha indicada TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 412.
Para el análisis que se hace sobre el cumplimiento de las obligaciones de HSP de transferir a Alturia los recursos de la venta de sus unidades, el Tribunal tiene en cuenta que respecto de las unidades inmobiliarias 204, 206 y 303, no se recibieron recursos en la medida en que estas unidades fueron objeto de acuerdos de dación en pago, según instrucciones de Alturia227, circunstancia a la que el Tribunal se referirá más adelante. 413.
La Convocante ha reprochado que HSP no informó oportunamente sobre el estado del Proyecto y los recursos recibidos por la venta de las unidades de Alturia. Al respecto el Tribunal advierte que en el proceso se probó que: • Mediante comunicación del 26 de octubre de 2020, HSP instruyó a Fiduciaria Credicorp Capital autorizando al Banco BBVA para solicitar y recibir los reportes del estado de las ventas y recaudo de las unidades inmobiliarias del Proyecto, cumpliendo así con lo dispuesto en la cláusula primera del Otrosí núm. 1228. • El 8 de abril de 2021 HSP atendió los requerimientos de información que le había presentado Alturia a partir de febrero de ese año, y aclaró que la razón del retraso en la entrega de la información solicitada obedeció a “un tema de migración contable”.
Alturia acusó recibo de la información e indicó que cualquier novedad les estaría comunicando229. • Según consta en correo electrónico del 25 de mayo de 2021, Alturia recibió los datos de recaudo de los apartamentos al 2 de junio de 2021 y el informe de avance del Proyecto230. • También consta que mediante correo electrónico de fecha 8 de febrero de 2022, HSP remitió a Alturia el recaudo de las unidades con corte al 4 de febrero de 2022231. 227 Anexo núm. 7 del Dictamen Gómez Veloza.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\19. Prueba Documental N.º 19 - Dación en pago a Diaco S.A.pdf, 20. Prueba Documental N.º 20 - Autorización descuento dación en pago Diaco.pdf y 23. Prueba Documental N.º 23 - Dación en pago a Nexarte.pdf. 228 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\006_MEMORIAL_DESCORRE_TRASLADO_EXCEPCIONES_Y_OBJECION_JURAMENTO_HSP_C ONSTRUCCIONES_20240614\1.
Comunicación facultad para BBVA para consultar ventas. 229 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\001_DEMANDA\8. Correo 8 de abril de 2021.pdf. 230 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\57. Prueba Documental No. 57 - 2021-05-25- Correo de remisión de docs.pdf, 57. Prueba Documental No. 57 - 2021-06-02- Recaudos Alturia Junio 02 de 2021.pdf y 57.
Prueba Documental No. 57- 2021-05-30 - 4. INFORME MAYO.2021.pdf. 231 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\010_CONTESTACION_REFORMA_DEMANDA_INICIAL_20240816\67. Prueba Documental No. 67 - 2022-02-08- Correo de informe de recaudos por aptos Alturia.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 414.
En estos términos no encuentra el Tribunal que se haya probado un incumplimiento de la Convocada en lo relativo al envío de información a su contraparte. 415. En los alegatos de conclusión la Convocante indicó que las pruebas evidencian que HPS no cumplió con la prestación de utilizar su fuerza comercial para realizar la venta de las unidades inmobiliarias.
Sin embargo, revisado el acervo probatorio al que se refiere la Convocante, no encuentra el Tribunal que en el proceso se haya acreditado que la Convocada no utilizó su fuerza comercial para la venta de las unidades de Alturia. Por el contrario, revisados los contratos de vinculación que fueron remitidos por Fiduciaria Credicorp Capital con ocasión de la exhibición de documentos, así como la certificación de recaudo emitida por esta Fiduciaria, se encuentra acreditado que para cuando se presentó la demanda todas las unidades de Alturia ya habían sido vendidas o dadas en dación en pago por Alturia.
Adicionalmente también se probó que Alturia ha autorizado descuentos del precio del Contrato por concepto del pago de comisiones causadas por la venta de sus unidades. Por demás no se evidenció que se hubiese presentado una falta de diligencia de HSP en este sentido, incluso al suscribir el Otrosí núm. 1. las partes reconocieron el cumplimiento mutuo de sus obligaciones. 416.
Entonces, se probó en el proceso que: (i) Para cuando se suscribió el Otrosí núm. 1, los recursos recaudados de las once unidades de Alturia ascendieron a $243 552 660, para diciembre de 2021 a $770 688 440, y para el 28 de abril de 2022 $1 015 297 440. (ii) Para finales del mes de febrero de 2024, el recaudo por la venta de los siete apartamentos que le correspondían Alturia identificados en el Anexo A fue de $3 814 132 250, y $86 291 000 por la venta del apartamento 203. b. Las instrucciones dadas por Alturia en la ejecución del Contrato relacionadas con la destinación de los recursos derivados de la venta de sus unidades inmobiliarias 417.
Como se evidenció en el proceso, Alturia fue instruyendo a HSP sobre la destinación de los recursos generados por la venta de las once unidades inmobiliarias que le correspondían en forma distinta a lo que originalmente fue pactado en el Otrosí núm. 1. En algunos casos se informaba a HSP las sumas a pagar con dichos recursos y en otros se hicieron acuerdos que implicaban una disminución de los recursos a los que tenía derecho como pago del precio acordado en la cláusula cuarta. 418.
El Tribunal se referirá a continuación a estos hechos acreditados en el proceso. (i) Acuerdos de transacción con los compradores del Proyecto por la entrega tardía TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 419.
En la respuesta a las preguntas núms. 8 y 9 el perito Oscar Danilo Gómez Veloza indica: 3.8. Pregunta número 8 Tiene conocimiento si Alturia S.A.S. se comprometió a pagar una suma de dinero a ciertos compradores del Proyecto “Alturia 109 (Santa Paula)” por la entrega tardía de las unidades inmobiliarias del mismo. En caso de ser positiva la respuesta, por favor relacione las sumas de dinero a las que se comprometió a pagar Alturia S.A.S. 3.8.1.
Respuesta número 8 Sí. Alturia S.A.S. realizó acuerdos de transacción con varios compradores de unidades en los que con cargo a un menor valor a pagar sobre las unidades asignadas a la sociedad y relacionadas en el anexo 1 del contrato, asumió diversos gastos ocasionados en la demora que presentó la entrega del proyecto. El valor total asumido con cargo a los acuerdos de transacción es de $684.996.163, según se detalla en el siguiente cuadro resumen: Adicional a los soportes referidos, se suministró un correo de fecha 19 de noviembre de 2021, entre las partes, en el que se detallan estos valores, con excepción de la unidad 501, que cuenta con contrato de transacción suscrito con posterioridad a ese correo 4 (ver anexo número 6 acuerdos de transacción).
Este correo fue remitido por contabilidad@hsp.com.co y contiene un archivo adjunto. 3.9. Pregunta número 9 Dicha suma de dinero que Alturia S.A.S. se comprometió a pagar a ciertos compradores del Proyecto “Alturia 109 (Santa Paula)” por la entrega tardía de las unidades inmobiliarias del mismo fue pagada por HSP Construcciones S.A.S. 3.9.1.
Respuesta número 9 No. Estos valores fueron contemplados como una deducción al valor final de la unidad una vez el promitente comprador hubiere pagado la cuota inicial correspondiente. Las unidades relacionadas en el anterior cuadro resumen, corresponden, según lo contemplado en el anexo 3 del contrato de compraventa a unidades respecto de las cuales se había suscrito contrato de promesa de compraventa con anterioridad a la transacción celebrada entre Alturia S.A.S. y HSP Construcciones S.A.S., por lo que el menor valor de los inmuebles es asumido por Alturia S.A.S. en su totalidad.
(Destaca el Tribunal) No UNIDAD NOMBRE VALOR ACUERDO DE TRANSACCION 1 306 PELAEZ RICO NATALIA $ 57,525,000 2 502 GOMEZ SANTOYO NICOLAS $ 54,204,511 3 504 ROMPER EL MIEDO SAS $ 36,320,000 4 506 REYES ERASO MARIA MARGARITA $ 18,000,000 5 602 AROCA DAGIL GUSTAVO ENRIQUE $ 75,000,000 6 605 VERGARA ZAMBRANO SARA MARIA $ 38,500,000 7 606 ESCOBAR GUTIERREZ JAIRO ARTURO $ 48,000,000 8 701 MORA PERALTA FREDY ENRIQUE $ 60,000,000 9 706 GONZALEZ VERA RICHARD OSWALDO $ 34,566,667 10 801 TORREGROZA DIAZ GRANADOS LUIS CARLOS $ 90,000,000 11 902 SANCHEZ CORTES JAIME ORLANDO $ 132,879,985 12 501 CECILIA DE SOLARTE $ 40,000,000 TOTAL $ 684,996,163 TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 420.
Sobre este mismo concepto se pronunció el perito Jorge Arango Velasco. En la respuesta al Encargo 13 manifestó: Encargo 13. Determinar el valor de los reconocimientos realizados por HSP a los clientes de las unidades inmobiliarias vendidas antes de la celebración del Contrato, en los términos de la Cláusula Octava del Contrato. El monto total que HSP pagó a los clientes de las unidades por concepto de reconocimientos es de COP 644.996.163 (seiscientos cuarenta y cuatro millones novecientos noventa y seis mil ciento sesenta y tres pesos) 421.
Los dos peritos coinciden en que Alturia acordó con quienes adquirieron unidades inmobiliarias antes de la celebración del Contrato objeto de este proceso, la realización de unos reconocimientos económicos por la entrega tardía de los apartamentos. Al respecto explicó el perito Oscar Danilo Gómez en la declaración rendida el 22 de abril de 2025: DR. SUÁREZ: [01:49:20] Y una pregunta también por precisión, por aclarar una duda que aparentemente tenemos todos, en relación con esos valores, señor Óscar, ¿esos valores reconocidos eran giros que efectivamente se hacían por arriendo o eran menores valores de las unidades inmobiliarias que no recaudaría finalmente HSP? SR. GÓMEZ: [01:49:41] En algunos casos eran giros, en otros casos eran menores valores.
(…) DR. SUÁREZ: [01:49:53] Y por qué razón usted nos indica en su respuesta anterior que unos eran giros y otros eran menores valores, si en su respuesta número 9 nos indica, precisamente nos indica cuando le preguntan si esas sumas fueron giradas por Alturia y usted nos indica “no, estos valores fueron contemplados como una deducción al valor final de la unidad una vez el promitente comprador hubiere pagado la cuota inicial correspondiente”, ¿entonces hubo giros de Alturia o no hubo giros de Alturia? SR. GÓMEZ: [01:50:52] Entonces preciso, cuando me refiero a giros como un único pago no hago referencia a efectivo desembolsado, sino como a un menor valor de la unidad.
DR. SUÁREZ: [01:51:12] ¿Sobre esa base ninguno de esos reconocimientos hubo giro de efectivo por parte de Alturia a los promitentes vendedores? Imagen 13. Reconocimientos a los clientes Fuente: Prueba Documental 55 (Espacio intencionalmente en blanco) TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN SR. GÓMEZ: [01:51:18] Ninguno de los contratos quedó …(Interpelado), sí. 422.
En la audiencia del 19 de mayo de 2025, este perito agregó: DR. SUÁREZ: [01:37:04] (…) mi pregunta es precisamente de ese análisis que él realizó para efectos de realizar los cálculos asociados a la pregunta número 8, ¿qué entendimiento tuvo de cuáles eran los reconocimientos que debía tomar en consideración para efectos de poder hacer los cálculos de la pregunta número 8?, ¿en qué consistían esos reconocimientos que debían calcularse en esa pregunta número 8?, ¿cuál era su entendimiento? SR. GÓMEZ: [01:37:53] (…) para el caso concreto en el contrato está establecida una cláusula, que es la cláusula 8ª en la que se afirma en el parágrafo tercero, en el evento en que la suscripción de las promesas de compraventa y otrosíes con los clientes, genere valores a cargo del comprador, tales como gastos de arrendamiento o gastos de intereses en razón de incumplimientos que sean reclamados por los clientes, estos se descontarán del precio final a pagar al vendedor, en todo caso, el comprador se obliga a acompañar al vendedor para evitar la generación de valores adicionales, al momento de atender la respuesta a la pregunta que se me formula, revisar el contrato y revisar los soportes contractuales que corresponden a los que están determinados en el anexo número 3, perdón no, en el anexo 6, perdón. Se observó que entre las dos entidades había un correo electrónico en el que se materializaba o con el que se materializaba esta cláusula en donde literalmente se dice, “de acuerdo con el compromiso de la reunión pasada, se envía el detalle de los reconocimientos que el Alturia otorga a los clientes según acuerdos firmados por el cliente, representante legal de HSP Ramiro Sánchez y representante legal de Alturia, Luis Meliá en su momento, ese correo contenía una hoja de resumen de esos acuerdos y adicionalmente, al evaluar la contabilidad de Alturia y solicitar los documentos soportes, encontré los acuerdos de transacción que daban cuenta de esos acuerdos que se habían formalizado y de la materialización, como lo menciono, de lo que estaba contemplado en esa cláusula.
Adicional a esto, pues se realizaron las verificaciones de que lo que estuviera contemplado en el contrato coincidiera con lo que estaba contemplado en el cuadro y de ahí sale el valor. 423. Estos reconocimientos económicos, como lo explican los dos peritos, hacen parte de los valores a deducir del pago del precio a favor de Alturia, aspecto sobre el cual Alturia no ha manifestado oposición alguna y se encuentra en consonancia con lo acordado en el parágrafo de la cláusula octava del Contrato232. 424.
Ahora bien, entre la cuantificación que hace el perito Gómez Veloza ($684 996 163) respecto a la del perito Arango Velasco ($644 996 163) en relación con esos reconocimientos, hay una diferencia de $40 000 000 que corresponde al reconocimiento a Cecilia de Solarte —apartamento 501— por un acuerdo de transacción de fecha 18 de abril de 2013. 425.
El perito Oscar Danilo Gómez Veloza sobre este reconocimiento indicó en la declaración rendida el 22 de abril de 2025: DR. SALAZAR: [01:48:27] Doctor, ¿usted sabe si se giraron esos 80 millones o se giraron 40 millones o existe un pasivo registrado por 40 millones con la diferencia de los 80 millones, o sea qué conocimiento tiene usted acerca del registro como tal en la contabilidad? SR. GÓMEZ: [01:48:53] Se registró un menor valor por 40 millones. 232 PARÁGRAFO: En el evento en que la suscripción de las promesas de compraventa y/u otrosíes con los clientes genere valores a cargo de EL COMPRADOR, tales como gastos de arrendamientos o gastos de intereses en razón a incumplimientos que sean reclamados por los clientes, estos se descontarán del precio final a pagar a EL VENDEDOR.
En todo caso, EL COMPRADOR se obliga a acompañar a EL VENDEDOR para evitar la generación de valores adicionales. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (…) DR. SALAZAR: [01:49:08] Lo que entendemos, no es como en el otro giros por arriendo, sino un menor valor de la unidad y quedó registrada por 40 millones, es lo que usted sabe y le consta.
SR. GÓMEZ: [01:49:18] Así es. (Destaca el Tribunal) 426. En la audiencia del 19 de mayo de 2025 añadió: DRA. ATUESTA: [00:18:48] Una precisión, o sea, ¿ese contrato de transacción de la unidad 501 es posterior al mail que mandó HSP con el cuadro? SR. GÓMEZ: [00:18:56] Así es. DRA. ATUESTA: [00:18:59] ¿Y esa diferencia corresponde a la diferencia entre los 644 millones y punta y los 680 y pico? SR. GÓMEZ: [00:19:07] Sí señora.
(…) DR. ÁNGEL: [00:20:18] (…) ¿si esa suma que usted indicó de 684 millones fue asumida por Alturia, es decir, si esa suma fue amortizada de las facturas 710 y 1001? SR. GÓMEZ: [00:21:02] Contablemente sí, y de acuerdo con las instrucciones que obran en cada una de esas comunicaciones así fue. (Destaca el Tribunal) 427. Revisado el documento soporte de este descuento observa el Tribunal que se trata de un Contrato de Comodato de fecha 18 de abril de 2023, en el que el Comodante es HSP y el Comodatario la señora Cecilia Enriquez de Solarte, y en el que en la cláusula sexta se dice: Las partes, ratifican el reconocimiento económico por la suma total de $80.000.000 a cargo de Alturia S.A.S. y HSP por partes iguales a favor de EL COMODATARIO, suma que se descontará del precio final del predio objeto del presente contrato233.
Este Contrato solo está suscrito por la señora Enriquez de Solarte y no tiene firma de HSP ni de Alturia. 428. En este sentido, aunque Alturia reconoce dicho descuento con ocasión de este comodato que incluye también una reducción en el valor del inmueble a cargo de HSP, al no estar probado que HSP hubiese suscrito dicho acuerdo y aceptado el descuento a su cargo, en criterio del Tribunal no resulta procedente considerar deducción alguna por un acuerdo de transacción del apartamento 501.
Ello, porque no se acreditó que HSP hubiese manifestado su voluntad respecto de dicho acuerdo. Por lo tanto, para efectos del análisis en curso, no se tomará este descuento como una disminución de la contraprestación de Alturia. 233 Anexo número 6, acuerdos de transacción. Apto 501. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 429. En el archivo de Excel elaborado por los peritos designados por las partes en la audiencia del pasado 19 de mayo, en la fila denominada “con cargo a acuerdo de transacción”, el perito Jorge Arango Velasco adicionó al valor ya analizado de $644 996 163 la cifra de $315 794 978, que corresponde al valor calculado por este perito en la respuesta al Encargo 26.
Al respecto precisó este perito en su declaración: SR. ARANGO: [00:30:23] Yo tengo 644, es el que tengo yo y a ese valor habría que sumarle, porque ese valor era mensual entonces ese fue hasta cierto punto en el tiempo, pero como continuó al final de mi dictamen a ese 644, yo le hago un cálculo, que pena voy hasta el final, (…). Aquí está, que es el encargo 26 de mi dictamen, que son los valores reconocidos a los propietarios de las unidades inmobiliarias vendidas antes de la celebración del contrato, que entiendo que fue un número de meses que se les dio por un valor por mes para cada uno de esos apartamentos, que yo tengo la prueba de cada uno. Entonces a los 644 habría que sumarle 316 millones de pesos, porque los 644 llegan hasta cierto punto en el tiempo y digamos que estoy de acuerdo con eso y con los acuerdos de transacción, pero después como no se entregaron en ese momento pues esa obligación siguió ejecutándose y tiene un tenor mensual, razón por la cual se puede calcular.
DRA. ATUESTA: [00:31:43] Y ese cálculo mensual que usted hace, que le da los 316 millones. ¿Está causado en la contabilidad de HSP, o sea, es una erogación que se hizo dentro de lo que usted verificó? SR. ARANGO [00:31:57] No es una erogación que se haya hecho, sino que es un descuento que se hizo y se instrumentó con un acuerdo por cada uno de ellos.
Por ejemplo, en la tabla 09 yo hablo del apartamento 306, tengo el valor y tengo la prueba, por ejemplo 55.2 que daba cuenta de esa negociación. Entonces no es como tal un egreso, es un menor valor del ingreso esperado podemos decirlo un descuento, digamos que es la forma técnica y su valor asciende a 316 millones. 430. En el dictamen del perito Arango Velasco, al responder el Encargo 26, el perito estima dichos reconocimientos para los meses de noviembre de 2020 a agosto de 2021 en la suma de $315 794 978. 431.
En relación con el valor calculado por el perito Arango Velasco, se observa que la cuantificación presentada corresponde, en realidad, al monto reclamado por la demandante en reconvención a título de indemnización de perjuicios (pretensión condenatoria núm. 26) por causa de los reconocimientos adicionales que tuvo que realizar HSP a los beneficiarios de área y que deben ser descontados del precio del Contrato a que tenía derecho Alturia.
Dicho aspecto ya fue analizado previamente por el Tribunal, quien determinó su improcedencia. No se trata, por tanto, de un pago o descuento asumido por HSP con cargo a la contraprestación de Alturia que esta hubiera instruido o aceptado. 432. En consecuencia, dicho valor no puede ser considerado por el Tribunal como una deducción de las sumas que correspondían a Alturia por la venta de sus unidades inmobiliarias. 433.
En estos términos, por concepto de los acuerdos de transacción efectuados con los propietarios de las unidades inmobiliarias, hay lugar a considerar como una deducción de la contraprestación a la que tenía derecho Alturia por la venta de sus unidades, la suma de $644 996 163. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (ii) Plusvalía 434.
En el considerando octavo del “Acta de Acuerdo No. 01 al Contrato de Compraventa proyecto de construcción vertical ‘Alturia 109 (Santa Paula)’”234, se dice: 8. Que además de lo anterior, EL VENDEDOR, es decir, ALTURIA S.A.S., autoriza de manera irrevocable, descontar del precio de la compraventa, establecida en la cláusula cuarta de la COMPRAVENTA PROYETCO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL “ALTURIA 109 (SANTA PAULA), suscrita el día 6 de mayo de 2019, el valor de QUINIENTOS CURENTA MILLONES TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL PESOS M/CTE ($540.319.000), para dar solución a la participación en plusvalía, impuesta por resolución 1498 del 15 de septiembre de 2017, e inscrita en el folio de Matrícula inmobiliaria Nro. 50N-20804240, mediante oficio EE42184 del 20/08/2019. 435.
En esta acta se acuerda: 234 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\6. Prueba Documental N.º 6 - Acuerdo pago Plusvalía.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 436.
El perito Oscar Danilo Gómez Veloza sobre este aspecto concluyó en su dictamen: 3.12. Pregunta número 12 Tiene conocimiento quién realizó el pago de la plusvalía del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N- 20804240. 3.12.1 Respuesta número 12 Si. El monto total de la Plusvalía fue de $1.049.319.0006. El pago de la plusvalía se realizó por cuenta de Alturia S.A.S. de la siguiente manera: Alturia S.A.S. $500.000.000 con recursos propios Alturia S.A.S. $540.319.000 como un menor valor de la factura de venta 1001. 437.
El perito Jorge Arango Velasco en la respuesta al Encargo núm. 1 concluye que [e]l precio así definido, fue modificado por el Acta de acuerdo 01 al contrato de compraventa, descontado la plusvalía por valor de COP 540.319.000 con lo cual el Precio del contrato queda figurando en COP 6.998.263.882. 438. Se probó así que en relación con la suma de $540 319 000, por concepto de plusvalía, las partes determinaron, con anterioridad a la suscripción del Otrosí núm. 1, que sería descontada del valor de la contraprestación de Alturia.
(iii) Daciones en pago de los apartamentos 204, 206 y 303 439. De los apartamentos que le correspondían a Alturia, por su instrucción, fueron entregados en dación en pago los siguientes: 204, 206 y 303. 440. Los acuerdos en los que se regularon los términos de las daciones en pago de estas unidades fueron suscritos así: Unidad Fecha Beneficiario de la dación en pago 204 25.11.2019 Cementos Argos S.A. 303 24.11.2020 Diaco S.A. 206 15.06.2021 Nexarte Servicios Temporales S.A. (Elaboración propia) 441.
Los acuerdos correspondientes se encuentran suscritos por el representante legal de Alturia y en los de las unidades 204 y 303 participó el representante de HSP235. 235 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\19. Prueba Documental N.º 19 - Dación en pago a Diaco S.A.pdf; 21. Prueba Documental N.º 21 - Dación en pago a Argos.pdf y 23.
Prueba Documental N.º 23 - Dación en pago a Nexarte.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 442. Consta igualmente en el expediente que mediante comunicaciones del 28 de junio de 2022, Alturia, por conducto de su representante legal, se refirió a las daciones en pago efectuadas de las unidades 204, 206 y 303, y autorizó el descuento de estas unidades236. 443.
Si bien la promesa de dación en pago del apartamento 204 se realizó con anterioridad a la suscripción del Otrosí núm. 1, la carta en la que Alturia, por conducto de su representante legal instruye a HSP para que descuente de su contraprestación el valor de este inmueble, es posterior al mencionado Otrosí. Adicionalmente, después de la suscripción del Otrosí núm. 1, Alturia realizó las daciones en pago de los apartamentos 202 y 206, con los efectos que de ello se derivan sobre el pago del precio del Contrato, circunstancia sobre la cual el Tribunal volverá más adelante. 444.
El perito Oscar Danilo Gómez Veloza, en la respuesta a la pregunta 10, concluye lo siguiente en cuanto al valor de estas daciones en pago: Los apartamentos que fueron entregados por HSP Constructores S.A.S. por la suscripción de los contratos de dación en pago, y que estaban contemplados en el anexo número 2 del contrato de compraventa fueron (ver anexo número 7 Anexo número 7 daciones en pago): 445.
En relación con el valor de la dación en pago del apartamento 204, el perito Oscar Danilo Gómez Veloza precisó en su declaración que el valor correcto es $439 537 250237. Este valor además coincide con el valor indicado por el perito Jorge Arango Velasco238. 236 Anexo 7 daciones en pago. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. 237 DR. SUÁREZ: [01:51:24] Y en la pregunta número 10 a usted le piden que haga unos cálculos sobre los valores de las daciones en pago, usted hace una relación y particularmente en relación con Argos, relación a un valor en la dación en pago de 440.569.250 pesos, pero cuando uno revisa los anexos, los anexos no indican ese valor, ¿de dónde obtuvo usted ese valor? SR. GÓMEZ: [01:52:38] Hay un error de transcripción de la información, el valor efectivamente contemplado es de 39.537.250 pesos.
DR. SALAZAR: [01:52:49] ¿Puede repetir, por favor la cifra? SR. GÓMEZ: [01:52:51] El valor contemplado en los detalles de la dación en pago soportados documentalmente es de $439 537 250 y está contemplado en el anexo siete, apartamento 204, autorización descuento Argos. DRA. ATUESTA: [01:53:24] Perdón, o sea, en el anexo siete, apartamento 204, yo tengo ahí que el débito total es $420 615 826.
SR. GÓMEZ: [01:53:42] Y en las instrucciones se contempla, de acuerdo con la información detallada anteriormente, autoriza descontar la suma adicional de $18 937 000. Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\009_20250422_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20250422.mp4. 238 Respuesta al Encargo 05. p. 15. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf.
UNIDAD CALIDAD DE VENTA PROVEEDOR PRECIO 204 PAGO PROVEEDORES ARGOS $ 440,569,250 206 PAGO PROVEEDORES NEXARTE $ 1,140,125,000 303 PAGO PROVEEDORES DIACO $ 440,569,250 TOTAL $ 2,021,263,500 TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 446.
De otra parte, el valor correcto de la dación en pago del apartamento 206 advierte el Tribunal que es $1 140 124 500239 y no la que aparece en el cuadro antes transcrito, según se evidencia en el documento incluido en el Anexo 7 del dictamen de Oscar Danilo Gómez Veloza, suma esta que coincide con la respuesta que en este punto dio el perito Jorge Arango Velasco240. 447.
Por su parte, el valor de la dación en pago del apartamento 303 señalado por el perito Gómez Veloza coincide con el que fue determinado por el perito Arango Velasco241. 448. El Tribunal tendrá entonces como acreditados los siguientes valores por concepto de las daciones en pago de los apartamentos 204, 206 y 303, respecto de los cuales no se recibirían recursos adicionales a favor de Alturia, y su valor sería descontado del precio del Contrato conforme a las instrucciones dadas en junio de 2022: Unidad Proveedor Precio 204 ARGOS $439 537 250 206 NEXARTE $1 140 124 500 303 DIACO $440 569 250 TOTAL $2 020 231 000 (Elaboración propia) 449.
En consecuencia, al haberse acordado la dación en pago de tres de los once apartamentos indicados en el Anexo núm. 2 que le correspondían a Alturia, la suma de $2 020 231 000 referida al valor de estas unidades inmobiliarias debe tenerse por pagada con las daciones en pago y, por lo tanto, deducirse del precio a la que tenía derecho Alturia por la venta del Proyecto. 450.
También se observa que, de los once apartamentos relacionados en el Anexo núm. 2 a los que tiene derecho Alturia, las tres unidades objeto de dación en pago antes mencionados, no hacen parte de aquellas relacionadas en el Anexo A del Otrosí núm. 1. 451. Entonces, de los cuatro apartamentos de Alturia que no hacían parte del Anexo A, por expresas instrucciones de Alturia dadas en junio de 2022, solo quedó como fuente para otros pagos el apartamento 203, cuyo valor según el Anexo núm. 2 es de $439 537 250. 239 Respuesta al Encargo 07. p. 17.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf. 240 Respuesta al Encargo 07. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf. 241 Respuesta al Encargo 06. p. 16.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\012_DICTAMEN_PERICIAL_FINANCIERO_HSP_CONSTRUCCIONES_20240905\2024-09-05 - HSP - Alturia - Dictamen pericial Financiero.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 452.
El Tribunal advierte que antes de la firma del Otrosí núm. 1 se habían realizado algunos acuerdos entre las partes y con terceros (acuerdo pago plusvalía, acuerdos de transacción con compradores de los apartamentos) que implicaban una deducción de la contraprestación a la que tenía derecho Alturia por la venta de sus unidades, que supera significativamente el valor del apartamento 203, remanente de fuente de pago, con lo cual, al haber Alturia instruido en el año 2022 que los recursos correspondientes a la dación en pago de los apartamentos 204, 206 y 303 se descontaran del valor de su contraprestación, esta autorización implicó que los recursos derivados de la venta de otras de las unidades relacionadas en el Anexo A no se imputaran al pago del crédito con el BBVA, sino, en su lugar, se destinaran, en parte, a la compensación de los descuentos por plusvalía y a los acuerdos de transacción con los compradores de los apartamentos. 453.
En efecto, el valor cuyo descuento autorizó Alturia por concepto de plusvalía y acuerdos de transacción con los compradores de los apartamentos resulta superior al valor del apartamento 203 —$439 537 250—, única unidad no contemplada en el Anexo A del Otrosí, pero si en el Anexo núm. 2 del Contrato, y que, tras haberse realizado las daciones en pago de los apartamentos 204, 206 y 303, era la única que quedaba disponible para realizar los otros pagos que indicara Alturia. 454.
Así las cosas, el Tribunal advierte que las instrucciones dadas por Alturia relativas a la dación en pago de los apartamentos 204, 206 y 303, considerando las instrucciones previas que ya había dado respecto del pago de la plusvalía y los acuerdos de transacción con los compradores, debe entenderse como su voluntad de querer afectar parte de los recursos derivados de la venta de esas unidades indicadas en el Anexo A al pago de obligaciones diferentes a las del crédito del BBVA. 455.
Se ha evidenciado entonces que, con posterioridad a la suscripción del Otrosí núm. 1, Alturia dio instrucciones, entre ellas, las relacionadas a las daciones en pago, que tuvieron una incidencia en que los recursos obtenidos por la venta de los apartamentos de Alturia indicados en el Anexo A —inicialmente destinados como fuente de pago del crédito del BBVA— se destinaran al pago de otros conceptos, por expresa autorización de Alturia.
(iv) Retenciones de las facturas 456. Como se evidenció en la audiencia del 19 de mayo de 2025, en la que se recibió la declaración de los peritos Oscar Danilo Gómez Veloza y Jorge Arango Velasco, ambos expertos coinciden en que las siguientes erogaciones por concepto de las retenciones de las facturas presentadas por Alturia fueron efectuadas por HSP con cargo a los recursos que le correspondían a Alturia242: 242 Ver archivo de Excel elaborado por los peritos en audiencia. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\022_DOCUMENTO_APORTADO_INTERROGATORIO_PERITO_20250519\Comparacion HSP ALTURIA.xlsx TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Concepto Valor Fecha Prueba Con cargo a las retenciones practicadas de las facturas 0710 del 27 de diciembre de 2019 y 1001 del 30 de diciembre de 2020 (retención en la fuente y retención de ICA) Factura 0710 Retefuente: $126 875 000 RteICA: $35 017 000 Total: $161.892.500 Factura 1001 Retefuente: $303 180 525 ReteICA: $83 677 825 Total: 386858 350 Total retenciones facturas 0710 y 10001: $548 750 850 2019 2020 Respuesta a la pregunta no. 2 del perito Oscar Danilo Gómez Veloza Certificados de retención en la fuente y retención de ICA expedidos por HSP (Elaboración propia) 457.
En consecuencia se tiene que las partes acordaron que estas deducciones, las que totalizadas ascienden a $548 750 850, fueron efectuadas por HSP con cargo a la contraprestación de Alturia. 458. Advierte el Tribunal que el valor de los descuentos por las retenciones de las facturas también resulta superior al valor del apartamento 203 —$439 537 250—, única unidad no contemplada en el Anexo A y que, tras haberse realizado las daciones en pago de los apartamentos 204, 206 y 303, era la que quedaba disponible para las erogaciones que dispusiera Alturia.
(v) Pagos al BBVA 459. El perito Oscar Danilo Gómez al responder la pregunta núm. 14 indica que HSP realizó los siguientes pagos al BBVA: Primera parte de la pregunta: HSP Construcciones S.A.S. realizó los siguientes pagos, conforme a las liquidaciones remitidas por el BBVA y que fueran registradas en la contabilidad de Alturia S.A.S.: - El pago 1 por $705.171.016, corresponde a los intereses de la obligación en el periodo diciembre 29 de 2018 a 28 de junio de 20208.
No. FECHA SOPORTE CONTABLE PAGOS REALIZADOS POR HSP CONSTRUCCIONES AL CREDITO BBVA 1 26/10/2020 20100037 $ 705,171,016 2 31/12/2020 20120018 $ 187,846,073 3 4/10/2021 2021100025 $ 76,003,382 4 26/10/2021 2021100026 $ 500,000,000 5 30/03/2023 CI 2023030001 $ 500,000,000 6 28/04/2023 CI 2023040001 $ 500,000,000 TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - El pago 2 por $187.846.073, corresponde a los intereses de la obligación en el periodo junio 29 a diciembre 28 de 20209. - El pago 3 por $76.003.382 corresponde a los intereses de la obligación en el periodo junio 29 de 2021 a septiembre 28 de 202110. - El pago 4 por $500.000.000 se distribuye de la siguiente manera11: Intereses de septiembre 29 a octubre 26 de 2021 $22.460.691.
Capital $477.539.309. (…) - El pago 5 por $500.000.000 se distribuye de la siguiente manera: Intereses corrientes para el periodo 27 de octubre de 2021 a 28 de marzo de 2023 por $500.000.000 quedando pendiente un saldo de $208.569.699,56 por intereses corrientes14. - El pago 6 por $500.000.000 se distribuye de la siguiente manera: Saldo de intereses corrientes al 28 de diciembre de 2022 por $208.569.699,56.
Intereses del 29 de diciembre de 2022 al de 2022 a 28 de abril de 2023 por $61.777.903,18. Capital $277.457.72015. (…) 460. Estos valores coinciden con los indicados en el dictamen del perito Arango — respuesta a Encargos 09, 10, 15, 16 y 17— salvo el núm. 3 por valor $76 003 382, que no fue incluido en dicho dictamen. 461. Como anexo al dictamen del perito Gómez Veloza consta el soporte de egreso que acredita que se hizo el pago al BBVA por valor de $76 003 382 por transferencia bancaria de HSP243. 243 Anexo número 9, soporte pagos bbva.
RV PAGOS BBVA ALTURIA. EGRESO 2021100025 $76.003.382: Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 462.
El perito Arango Velasco, al ser preguntado por el Tribunal sobre este soporte, mencionó: DRA. ATUESTA: [01:41:31] Okey. El de los 76 millones, no sé si podemos verificar el soporte contable que creo que esa es la única cifra en la que no coinciden los dos dictámenes. (…) ¿Entonces yo quisiera saber si usted está de acuerdo o no con esa cifra? ¿Qué pasa o por qué no está de acuerdo con esa cifra? SR. ARANGO [01:42:47] Ese es un valor que yo no encontré en mi análisis original.
DRA. ATUESTA: [01:42:52] Pero revisando este soporte contable (…) ¿si corresponde a lo que está diciendo el otro dictamen, que es un pago que se hizo al BBVA del crédito y que ese pago lo hizo HSP? SR. ARANGO: [01:43:25] Sí, en la instrucción que dice debítese a BBVA pareciera que es efectivamente un pago hecho a BBVA. (…) SR. ARANGO: [01:44:32] Sí. Cuando yo revisé mi información no encontré ese pago de 79 millones de pesos, pero viendo la información aquí expuesta, tiene las consideraciones de caja y de documento.
Efectivamente. (Destaca el Tribunal) 463. Por lo tanto el Tribunal tendrá como pagos efectuados al BBVA por parte de HSP los indicados por el perito Gómez Veloza, por un valor total de $2 469 020 470, que incluye abonos a capital e intereses. 464. El primer pago de intereses, por un valor de $705 171 016 incluye el de los intereses causados a partir de diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019, que, como se determinó al analizar la pretensión décima sexta de la Demanda de Reconvención Reformada, y se acreditó en el proceso, asciende a $455 014 364,60.
Esta suma debe deducirse de los $2 469 020 470, pues, como se explicó, le correspondía a HSP pagar con recursos propios y no con cargo a la contraprestación de Alturia los intereses causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019. 465. Por lo tanto, por concepto de los pagos efectuados al crédito del BBVA, HSP realizó erogaciones con cargo a la contraprestación de Alturia por la suma de $2 014 006 106, conforme a la siguiente discriminación: (Elaboración propia) No. Pagos al BBVA con cargo a los recursos de Alturia 1 250.156.651 $ 2 187.846.073 $ 3 76.003.382 $ 4 500.000.000 $ 5 500.000.000 $ 6 500.000.000 $ 2.014.006.106 $ TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 466.
El valor indicado incluye los pagos efectuados por HSP por capital e intereses del crédito con el BBVA —excluidos los intereses causados a partir de diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019— con cargo a los recursos de la venta de las unidades de Alturia. 467. En concepto de Alturia la suma que debería descontarse es exclusivamente la correspondiente a los abonos a capital que realizó HSP del crédito del BBVA, la cual señala la Convocante asciende a $754 997 029. 468.
Al respecto es de precisar que si bien en la redacción original de la cláusula novena se decía que EL VENDEDOR se obliga a que el valor entregado por EL COMPRADOR por concepto de los recursos obtenidos por la venta de las unidades inmobiliarias del Proyecto (…), destinará el 70% para el pago del capital del crédito del BBVA (…)”, en el Otrosí núm. 1 se modificó esta estipulación y se indicó que los recursos provenientes de la venta de las unidades de Alturia se destinarían al pago de capital e intereses del crédito objeto del Acuerdo PRIVADO DE NORMALIZACIÓN DE OBLIGACIONES FINANCIERAS. 469.
En todo caso, como se probó en el proceso, fue Alturia quien en la ejecución del Contrato dispuso de los recursos que le correspondían e impartió las instrucciones de pago correspondientes. 470. Los únicos intereses que le correspondía a HSP asumir con recursos propios eran los del periodo comprendido entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019, y aquellos que se causaran si se daban las condiciones indicadas en el parágrafo cuarto de la cláusula novena, presupuestos que no se configuraron, como se explicará más adelante, por lo que corresponde considerar los pagos de capital e intereses del crédito con el BBVA —excluidos los del periodo diciembre 2018 a diciembre 2019— que hizo HSP con cargo a los recursos de Alturia por la suma de $2 014 006 106.
(vi) Otros pagos con cargo a la contraprestación de Alturia 471. El perito Oscar Danilo Gómez Veloza, al responder la pregunta número 19 formulada por Alturia, determinó que por instrucciones de Alturia, HSP realizó otros pagos que cuantificó y discriminó en su dictamen, así: 3.19. Pregunta número 19 Por favor indique si HSP Construcciones S.A.S. realizó otros pagos a Alturia S.A.S. por concepto de la venta del Proyecto “Alturia 109 (Santa Paula)” a Alturia S.A.S. 3.19.1.Respuesta número 19 Sí. Por instrucciones de Alturia S.A.S. HSP Construcciones S.A.S. realizó pagos por los siguientes conceptos: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Comisiones pagadas como comisión por la venta de inmuebles a la sociedad JVP Renting SAS por valor de $314.675.518244.
Otros pagos por valor de $345.576.198245 Pago comisión Yenifer Hernández $9.000.000246 Total $ 669.251.776 472. En la audiencia del 22 de abril de 2025, el perito Gómez Veloza se refirió a estos pagos en los siguientes términos y precisó que se trataba de pagos diferentes a los del Anexo 4: DRA. ATUESTA: [02:45:27] (…) la pregunta 19 era la de que por favor indique si HSP realizó otros pagos a Alturia por concepto de la venta del proyecto, en la respuesta se dice que se hizo un pago por comisiones pagadas por la venta de los inmuebles a JVP Renting por valor de 314.675.518 pesos y otros pagos por valor de 345.576.198 pesos, ¿nos puede explicar en qué consistían esos otros pagos? SR. GÓMEZ: [02:46:01] En instrucciones que impartía Alturia para que se girara por cuenta de ellos algunas sumas de dinero, esas instrucciones fueron corroboradas contra los correos electrónicos, la carta de instrucción y el registro contable dentro de Alturia de un menor valor o con cargo a las facturas.
DRA. ATUESTA: [02:46:24] ¿Esas instrucciones fueron dadas con cargo al anexo cuatro o eran otro tipo de instrucciones? SR. GÓMEZ: [02:46:28] Eran otro tipo de instrucciones. DRA. ATUESTA: [02:46:34] Y esos valores se pagaron y dentro del análisis que usted hizo, ¿eso se descontaría las facturas? SR. GÓMEZ: [02:46:40] Así es.” 473.
Destaca el Tribunal que, como lo indica el perito, se trata de otras erogaciones que HSP hizo por instrucciones de Alturia con cargo a los recursos de la venta de las unidades que le correspondían a esta última. 474. El perito Arango se refirió igualmente a estos pagos en su dictamen en la respuesta a los Encargos 08, 11 y 12, así: 244 Nota 20 del dictamen.
Anexo número 11 otros pagos, archivo pago jose vicente peralta. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. 245 Nota 21 del dictamen. Anexo número 11 otros pagos, archivo otros pagos alturia. La información de este archivo fue confrontada con los registros contables encontrando que los valores disminuyen el saldo de las facturas de venta.
Adicionalmente, existe un correo electrónico de fecha 23 de junio de 2022, en el que las partes indican que este valor es de $344.137.332. Anexo 11 otros pagos, archivo RV_ Transacciones ALTURIA cruce de cuentas entre las partes. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. 246 Nota 22 del dictamen.
Sobre este valor están contemplados dos registros uno por $7.500.000 y otro por $1.500.000. El primero de ellos relacionado adicionalmente correo referido en nota 21. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (…) Encargo 08.
Determinar la suma pagada y/o asumida por HSP para el momento en que se firmó el acta de entrega del Proyecto (27 de septiembre de 2019). De acuerdo con el acta de entrega, el valor asumido por HSP fue de COP 899.150.326 (ochocientos noventa y nueve millones ciento cincuenta mil trescientos veintiséis) Imagen 06. Acta de entrega del Proyecto Fuente: Prueba Documental # 25 (Espacio intencionalmente en blanco) Encargo 11.
Determinar el valor pagado y/o asumido por HSP con ocasión de las instrucciones de Alturia de abonar a la deuda que tenía la sociedad JVP Renting S.A.S. por la compra de la unidad inmobiliaria 301. El valor pagado a la sociedad JVP Renting S.A.S. por HSP es de COP 301.543.765 (Trescientos un millones quinientos cuarenta y tres mil setecientos sesenta y cinco) Imagen 09.
Detalles de pago unidad inmobiliaria de la sociedad JVP Renting S.A.S TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 475. Como se evidenció en la audiencia del 19 de mayo de 2025, en la que se recibió la declaración de los peritos designados por las partes, ambos expertos coinciden en que HSP realizó con cargo a la contraprestación a la que tenía derecho Alturia los pagos a JVP Renting, Yenifer Hernández y otros pagos. 476.
Entre los valores determinados por los dos peritos se evidenció una diferencia de $39 331 960247, la cual analizará el Tribunal a continuación. 477. En el archivo de Excel que elaboraron en audiencia los peritos se precisaron los conceptos en los que hay una diferencia entre los dos dictámenes así: 247 Ver archivo de Excel elaborado por los peritos en la audiencia del 19 de mayo denominado “Comparacion HSP ALTURIA”.
Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\022_DOCUMENTO_APORTADO_INTERROGATORIO_PERITO_20250519\Comparacion HSP ALTURIA.xlsx. Encargo 12. Determinar el valor pagado y/o asumido por HSP por concepto de comisiones por ventas de las unidades inmobiliarias de Alturia a la señora Yenifer Alexandra Hernández. A la señora Yenifer Alexandra Hernández se le realizó un pago total de COP 9.000.000 (nueve millones quinientos mil pesos) en concepto de comisiones por las ventas de las unidades inmobiliarias del proyecto Alturia ALTURIA VS HPS Comparación otros Jorge Danilo Diferencia Impuesto al consumo 101.500.000,00 101.500.000,00 0,00 Escrituración Depto 50.770.600,00 50.770.600,00 0,00 Escrituración Notaria 38.823.800,00 38.823.800,00 0,00 Espacio IDU 4.883.588,00 8.419.059,00 -3.535.471,00 Mora Orrego - Traspaso 18.561.134,00 18.561.134,00 0,00 Conciliación 100.000.000,00 100.000.000,00 0,00 Póliza 590.071,00 590.071,00 0,00 Pago conciliación 2.659.097,00 0,00 2.659.097,00 Nancy Smith 1.092.810,00 985.458,00 107.352,00 Recibo Luz / Servicios 494.890,00 9.035.010,00 -8.540.120,00 UVU SAS 452.200,00 -452.200,00 Giro HSP 1.438.866,00 -1.438.866,00 Consorcio constructor vial 15.000.000,00 -15.000.000,00 Subtotal 319.375.990,00 345.576.198,00 -26.200.208,00 JVP 301.543.765,00 314.675.517,52 -13.131.752,52 Yeniffer 9.000.000,00 9.000.000,00 0,00 Gran total 629.919.755,00 669.251.715,52 -39.331.960,52 VALOR FACTURADO 17.202.220.988 $ RETENCIONES PRACTICADAS (-) 548.750.850 $ 548.750.850 $ NETO A PAGAR (1) 16.653.470.138 $ VALORES A DESCONTAR CON CARGO A ANEXO 3 DEL CONTRATO 7.349.970.000 $ 7.410.650.000 $ CON CARGO A ANEXO 4 DEL CONTRATO 1.745.669.159 $ 1.600.273.913 $ CON CARGO A ACUERDOS DE TRANSACCION 960.791.141 $ 684.996.163 $ CON CARGO A DACIONES EN PAGO 2.020.231.000 $ 2.021.263.500 $ CON CARGO A PLUSVALIA 540.319.000 $ 540.319.000 $ DACION EN PAGO STECKLER* 407.223.510 $ - $ ASESORIA COMMODITY** 32.000.000 $ ESCRITURACION APARTAMENTOS ALTURIA 21.517.638 $ - $ CON CARGO A OTROS PAGOS 629.919.755 $ 669.251.716 $ CON CARGO A ABONOS DE CAPITAL CREDITO BBVA 2.469.020.471 $ 754.997.029 $ TOTAL VALORES A DESCONTAR (2) 16.176.661.674 $ 13.681.751.321 $ MAYORES VALORES POR PAGOS REALIZADOS A PROVEEDORES POR ALTURIA S.A.S. CON SUS RECURSOS - $ 23.203.803 $ POR INCREMENTO EN EL PRECIO DE VENTA DE INMUEBLES DE ALTURIA - $ 172.549.000 $ TOTAL INCREMENTO (3) - $ 195.752.803 $ TOTAL ADEUDADO (1-2+3) 3.167.471.560 $ VALORES A ADICIONAR INTERES CORRIENTE SOBRE OBLIGACION BBVA 509.281.826 $ INTERES MORATORIO SOBRE OBLIGACION BBVA 2.055.642.464 $ TOTAL ADEUDADO HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. INCLUIDO INTERES CORRIENTE 3.676.753.385 $ TOTAL ADEUDADO HSP CONSTRUCCIONES S.A.S. INCLUIDO INTERES MORATORIO 5.223.114.024 $ * El Perito Danilo: Valor no incluido dentro del valor facturado *El Perito Jorge: Se restan los 9.500.000 correspondientes a Yennifer TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 478.
Del rubro denominado por los peritos “con cargo a otros pagos”, considerando la explicación que hicieron los peritos en la audiencia del 19 de mayo de 2025, el Tribunal tendrá en cuenta para determinar su monto definitivo la suma de $669 251 715,52 indicada por el perito Gómez Veloza, por las siguientes razones: 479. En cuanto al valor pagado a la sociedad JVP Renting SAS, el Tribunal observa que mientras el perito Arango registra la suma de $301 543 765, el perito Gómez indica por este concepto un valor de $314 675 517,52.
En la audiencia del 19 de mayo en la que se recibió la declaración de los peritos se precisó sobre esta diferencia lo siguiente: SR. ARANGO: [01:06:10] Al honorable panel arbitral después de habernos reunido con el doctor Danilo, encontramos que hay diferencias, pero también que hay congruencias. Cuáles son las diferencias, voy a empezar por las más sencillas.
En las comisiones de JVP, hay una diferencia de 13 millones de pesos. Esa diferencia de 13 millones de pesos entendemos que es por las retenciones. Después, para el total de los otros, tenemos coincidencia en el impuesto al consumo. DRA. ATUESTA: [01:06:45] Qué pena, yo lo voy interrumpiendo en cada concepto para que nos quede absolutamente claro.
Cuando me dice la diferencia es por las retenciones. ¿Si uno tuviera en cuenta el valor que se le pagó a JVP, más las retenciones que debieron pagar a la administración de impuestos, debería dar los 314 millones? SR. ARANGO: [01:07:03] Correcto. DRA. ATUESTA: [01:07:03] Okey. O sea que la erogación como tal por concepto de ese contrato corresponde al valor del dictamen del señor Danilo.
SR. ARANGO: [01:07:12] Correcto. Siendo 14 millones un anticipo de renta que será descontado a su momento de la renta. DRA. ATUESTA: [01:07:17] Okey. ¿Pero tiene que pagarse por concepto de renta a favor de ese contratista? SR. ARANGO: [01:07:23] Correcto y será descontado, listo. (…) 480. En consecuencia, se tomará el valor registrado por el perito Gómez Veloza, el cual, según lo manifestado por los peritos, contempla el pago de las retenciones correspondientes. 481.
Como quedó demostrado en la audiencia en la que se recibió la declaración de los peritos, el perito Arango Velasco registró por otros pagos una cifra equivalente a $319 375 990, mientras que el perito Gómez Veloza consignó un valor de $345 576 198. El Tribunal tomará el valor indicado por el perito Gómez Veloza, equivalente a $345 576 198, toda vez que esta suma incluye el monto consignado en el acta de entrega del Proyecto suscrita en el mes de septiembre de 2019248 —$319 375 990—249,y corresponde, según lo indicado por el perito Gómez Veloza en su 248 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\25.
Prueba Documental N.º 25 - Acta de entrega del Proyecto.pdf. 249 La cifra incluida por el perito Arango coincide con el valor incorporado por las partes en el Anexo núm. 2 – Relación de pagos realizados a terceros por el comprador como parte del pago del proyecto al vendedor – del acta de entrega del Proyecto, bajo el concepto de “Total TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN declaración, a pagos que Alturia reconoce se hicieron por sus instrucciones con cargo al Proyecto y deben ser descontados de su contraprestación. Al respecto en la audiencia en la que se recibió la declaración de los peritos del 16 de mayo de 2025 se explicó: SR. ARANGO: [01:07:23] Correcto y será descontado, listo.
Hay una diferencia también del mismo orden con Nancy, que es el 11% entre las dos. Después tenemos una diferencia, voy de mayor a menor de 15 millones en una partida denominada Consorcio Constructor Vial, que yo no la tengo, el doctor Danilo, la tiene. Tenemos otra diferencia también total de un giro que hace HSP, pues según entiendo yo, doctor Danilo, se hace a sí mismo.
SR. GÓMEZ: [01:08:07] No, Alturia le da la instrucción para que se giren 1.438.000 pesos, para pagar algo relacionado con el contrato. No recuerdo si fueron gastos notariales, alguna cosa que no está relacionada dentro de los otros ítems, pero Alturia si le imparte la instrucción a HSP para que con cargo al contrato gire esos recursos.
SR. ARANGO: [01:08:32] Yo complemento. Hay muy pocas ocasiones en las que uno hace transacciones uno con uno mismo, los gastos menores pueden ser de ese tipo de situaciones. UVU S.A.S, que yo tampoco lo tengo, que son 452.000 pesos. SR. GÓMEZ: [01:08:48] Igual circunstancia, existe una instrucción de giro y además existe la amortización dentro de la contabilidad de Alturia, de esos 450.000 pesos con cargo a las facturas.
DR. SALAZAR: [01:08:59] ¿Y esos soportes están anexos en su dictamen, el del 1.400.000 y los 452? (…) SR. GÓMEZ: [01:09:09] No lo recuerdo, los identifiqué plenamente en la contabilidad. (…) SR. ARANGO: [01:09:17] Después tenemos otra diferencia en los recibos públicos, yo solamente tengo 494.000 pesos, el doctor Enero tiene 9.035.000.
DRA. ATUESTA [01:09:27] ¿No sé si señor Danilo, nos puede explicar un poco el soporte de esos 9 millones? SR. GÓMEZ: [01:09:33] La contabilidad a partir de instrucciones que se impartieron para el pago de algunos recibos. Tengo presente uno grande, que era el servicio de energía que aquí aparecía, en el acta de conciliación solamente aparecían 494.000 pesos, pero que en un momento determinado entiendo que hubo un corte de energía y hubo necesidad de pagar una deuda atrasada y ese valor en su totalidad, los valores en su totalidad sumaron los 9.035.000 pesos.
DRA. ATUESTA: [01:10:11] ¿Y todos esos son gastos que pagó HSP por cuenta del contrato, digamos? SR. GÓMEZ: [01:10:15] Correcto, o que fueron cargados a la cuenta del contrato. DRA. ATUESTA: [01:10:19] A la cuenta del contrato. SR. GÓMEZ: [01:10:22] Correcto. pago anticipos Alturia”. Según lo dispuesto en el acuerdo octavo de esta Acta, Alturia aceptó que, con corte al 27 de septiembre de 2019, los pagos relacionados en el Anexo núm. 2 habían sido efectuados por HSP como parte de pago del proyecto al Vendedor.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN SR. ARANGO: [01:10:23] Yo tengo un pago de una conciliación con un abogado por 2.659.000, el doctor Danilo, no lo tiene. Hay una diferencia completa. DRA. ATUESTA: [01:10:33] ¿Y ese pago a qué obedece? SR. ARANGO: [01:10:34] A la conciliación que se hizo, aquí hay un gasto de conciliación de 100 millones.
Fue ese gasto de conciliación. DRA. ATUESTA: [01:10:41] ¿O sea, los honorarios del abogado por concepto de esa conciliación? SR. ARANGO: [01:10:44] Así es. Y respecto del IDU, yo tengo 4.800.000, el doctor Danilo tiene 8.400.000, hay una diferencia de 3.500.000. En total del subtotal de otros hay una diferencia de 26 millones y en el gran total hay una diferencia de 39 millones de pesos.
DR. SALAZAR: [01:11:13] Sí, perdón. ¿Ese el total de la diferencia? SR. ARANGO: [01:11:22] Sí, su señoría. 482. En relación con las otras sumas que se registran en el acta de entrega del Proyecto, por concepto de “total pago proveedores” que tienen un valor de $579 774 336, el Tribunal observa que corresponden a parte de los pagos a proveedores de Alturia que debía hacer HSP en los términos del Anexo núm. 4 del Contrato250, y en esta medida, no resulta procedente tenerlas en cuenta dentro del pago de otros gastos por cuenta de Alturia. 483.
En cuanto a la comisión pagada a Yennifer Hernández, los dos peritos coinciden en que el valor por este concepto es de $9 000 000. c. Sobre el descuento del valor del apartamento 503 objeto de dación en pago a Steckerl 484. Como se analizó, hay lugar a declarar que HSP tiene derecho a descontar del precio del Contrato la suma de $407 223 510 correspondiente al valor del apartamento 503, que fue dado en pago por Alturia a Steckerl en el mes de febrero de 2019.
HSP esperaba recaudar estos recursos, y como se expuso, Alturia los comprometió al suscribir la dación en pago a Steckerl. d. Análisis de la pretensión décima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada y del comportamiento de las partes en torno al cumplimiento de la letra a) de la cláusula novena (cláusula segunda del Otrosí núm. 1) 485.
En la pretensión décima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada se solicita: 250 Los proveedores Equipos y Servicios S.A.S., Juan Carlos Betancourt y Concretar, están relacionados en el Anexo núm. 4 del Contrato denominado “pasivos con proveedores y contratistas del proyecto”, por lo que estos pagos se analizan en el contexto de la obligación asumida por HSP de hacer el pago de los saldos de los proveedores y contratistas de Alturia descritos en dicho Anexo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 14. Declarar que con su comportamiento, durante la ejecución del Contrato Alturia modificó las instrucciones dadas a HSP en el Otrosí N.º 1 del Contrato e instruyó a HSP para que destinara los recursos de las Unidades Inmobiliarias destinadas al pago del crédito con el banco BBVA al pago de otras acreencias. 14.1.
Pretensión subsidiaria a la Pretensión N.º 14: Declarar que durante la ejecución del Contrato Alturia destinó los recursos de las Unidades Inmobiliarias que se destinarían al pago del crédito con BBVA, al pago de otras acreencias. 486. Alturia se opuso a la prosperidad de estas pretensiones en tanto consideró que no era cierto que su representada hubiese modificado las instrucciones dadas en el Otrosí núm. 1 respecto del pago del crédito del BBVA.
Señaló que, en la cláusula segunda del Otrosí núm. 1, se pactó que «El Comprador se obliga a impartir instrucción irrevocable a la fiduciaria Credicorp-Capital, en donde se constituyó el Fideicomiso de Administración y Pagos «FAI Alturia 109», para que realice giro directo al Acreedor Financiero (banco BBVA) de los recursos, en las fechas establecidas en el Acuerdo Privado de Normalización de Obligaciones Financieras», obligación que no fue cumplida por parte de HSP. 487.
En la letra a de la cláusula novena como fue modificado por la cláusula segunda del Otrosí núm. 1, se dice: En relación con el crédito tomado por EL VENDEDOR con el Banco BBVA para efectos del desarrollo del Proyecto y que actualmente se encuentra vigente, LAS PARTES acuerdan aplicar las siguientes reglas: (a) Que el recaudo de la venta de siete (7) unidades inmobiliarias que se relacionan en el Anexo A del presente OTROSÍ, se destinará única y exclusivamente al pago del capital e intereses del crédito objeto del ACUERDO PRIVADO DE NORMALIZACIÓN DE OBLIGACIONES FINANCIERAS señalado en las consideraciones, para lo cual el EL COMPRADOR se obliga a impartir instrucciones irrevocables a fiduciaria CREDICORP – Capital, en donde se constituyó el Fideicomiso de Administración y Pagos “FAI ALTURIA 109”, para que realice giro directo al Acreedor Financiero (banco BBVA) de los recursos, en las fechas establecidas en el ACUERDO PRIVADO DE NORMALIZACIÓN DE OBLIGACIONES FINANCIERAS;
(…). 488. Si bien en la citada cláusula del Otrosí núm. 1 se acordó que el recaudo de la venta de las siete unidades relacionadas en el Anexo A, se destinaría “única y exclusivamente” al pago del capital e intereses del crédito con el BBVA, esta instrucción fue posteriormente modificada. 489. En la ejecución del Contrato Alturia fue instruyendo a HSP sobre los pagos que debían hacerse con los recursos provenientes de la venta de los apartamentos que le correspondían a Alturia relacionados en el Anexo núm. 2 del Contrato y en el Anexo A del Otrosí núm. 1. 490.
En efecto, Alturia efectuó actuaciones que implicaron un descuento de su precio y emitió instrucciones de pago, las cuales pueden resumirse en el siguiente cuadro: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (Elaboración propia) 491.
Alturia realizó actuaciones y dio instrucciones que necesariamente implicaban que los recursos que le correspondían por la venta de las unidades relacionadas en el Anexo A fueran destinados al pago de acreencias diferentes al crédito con el BBVA. En efecto, con ocasión de las daciones en pago realizadas por Alturia, en el mes de junio de 2022 esta última autorizó el descuento de los recursos que le correspondían por la venta de las unidades 204, 206 y 303.
En consecuencia, de los recursos que resultarían de la venta de las cuatro unidades que habían sido destinadas para otros pagos de Alturia, sólo quedó el apartamento 203, cuyos recursos eran insuficientes para cubrir los descuentos por el pago de la plusvalía a cargo de Alturia, los acuerdos de transacción suscritos con los compradores antes de la venta del Proyecto a HSP, los gastos registrados en el Acta de entrega del proyecto, entre otros.
Instrucción Fecha instrucción Valor Prueba Dación en pago del apartamento 503 a Steckerl Aceros S.A.S. 27/02/19 407.223.510 $ Prueba 46 contestación demanda inicial Acta de entrega del proyecto. Anexo No. 2 y otros pagos reconocidos por Alturia 27/09/2019 (Acta de entrega) 345.576.198 $ Prueba 25 contestación demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez y declaración de los peritos del 19 de mayo de 2025 Retenciones.
Presentación de la Factura 0710 del 27 de diciembre de 2019. Certificados de retenciones expedidos 15/03/2020 2019 161.892.500 $ Prueba 3 de la demanda. Pruebas 47 y 48 de la contestación. Acuerdos de transacción apartamentos 306, 502, 504, 506, 602, 605, 606, 701, 706, 801 y 902 2019 y 2020 644.996.163 $ Anexo 6 Dictamen Oscar Danilo Gómez Plusvalía 20/02/20 540.319.000 $ Prueba 6 de la contestación de la demanda inicial Pago intereses corrientes crédito BBVA con corte a 30 de junio de 2020 19/10/20 250.156.651 $ Pruebas 14 y 16 de la contestación de la demanda inicial Retenciones.
Presentación de la Factura 1001 del 30 de diciembre de 2020. Certificados de retenciones expedidos 15/03/2021 12/07/20 386.858.350 $ Prueba 4 de la demanda. Pruebas 49 y 50 de la contestación. Pago intereses crédito BBVA junio 29 a diciembre de 2020 29/12/20 187.846.073 $ Prueba 28 contestación demanda inicial Pago intereses BBVA junio 29 a diciembre de 2020 4/10/21 76.003.382 $ Pruebas 36 y 37 contestación demanda inicial.
Dictamen Oscar Danilo Gómez Pago intereses BBVA de septiembre 29 a octubre 26 de 2021 y capital 25/10/21 500.000.000 $ Prueba 39 de la contestación de la demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez Dación en pago apto. 204 28/06/22 439.537.250 $ Anexo 7 Dictamen Oscar Danilo Gómez Dación en pago apto. 303 28/06/22 440.569.250 $ Anexo 7 Dictamen Oscar Danilo Gómez Dación en pago apto. 206 28/06/22 1.140.124.500 $ Anexo 7 Dictamen Oscar Danilo Gómez Comisiones Yenifer Hernández 2021 y 2022 9.000.000 $ Pruebas 32 y 33 contestación demanda inicial.
Dictámenes Oscar Danilo Gómez y Jorge Arango Pago intereses corrientes del crédito con el BBVA 22/03/23 500.000.000 $ Prueba 41 de la contestación de la demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez Pago intereses corrientes y capital del crédito con el BBVA 20/04/23 500.000.000 $ Prueba 43 de la contestación de la demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez TOTAL 6.530.102.827 $ TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 492.
Esta conducta de Alturia, entiende el Tribunal, corresponde a una manifestación de su voluntad en el sentido que el recaudo de la venta de las siete unidades relacionadas en el Anexo A, podía ser destinado al pago de otras obligaciones de Alturia diferentes al crédito con el BBVA como se había pactado originalmente. 493. Por su parte, el comportamiento de HSP se ajustó a las instrucciones dadas por Alturia respecto de la disposición de los recursos de las unidades inmobiliarias que le correspondían a esta última.
Como lo indicó la representante legal de Alturia en el interrogatorio de parte al referirse a las daciones en pago efectuadas respecto de los inmuebles de su representada: DR. SUÁREZ: [00:24:04] ¿Indíquele al Tribunal cómo es cierto, sí o no, que HSP transfirió los derechos de beneficio de área de las unidades inmobiliarias de Alturia, a quien Alturia le instruyó? La puedo simplificar así. (…) SRA. HERNÁNDEZ: [00:24:21] Sí, es cierto que se hicieron algunas transferencias a los terceros a los que Alturia les hizo dación en pago.
De pronto si recuerdo ahorita algún tercero como Diaco, como Nexarte, pero las unidades inmobiliarias que quedaban en cabeza de Alturia no tuvieron esa transferencia. 494. Las pruebas allegadas al proceso permiten concluir entonces, que Alturia dio instrucciones en la ejecución del Contrato dirigidas a que el recaudo de la venta de las unidades relacionadas en el Anexo A se destinara no solo al pago del crédito con el BBVA, sino también a otras obligaciones, comportamiento con el que modificó la directriz plasmada en la cláusula segunda del Otrosí núm. 1. 495.
Como lo ha establecido la jurisprudencia, [l]as partes, con fundamento en el postulado de la buena fe, deben comportarse de forma coherente y no pueden contradecir injustificadamente sus conductas anteriores «venire contra factum proprium non valet» -teoría o doctrina de los actos propios-. La inobservancia de este deber puede dar origen a diversas consecuencias, tales como desestimar las pretensiones o excepciones fundadas en un comportamiento contradictorio o, incluso, la responsabilidad por la infracción al deber de ejecutar los contratos de buena fe.251 252. 496.
El Tribunal observa que, verificada la conducta de las partes en la ejecución del Contrato, en especial, las instrucciones dadas por Alturia sobre la destinación que debía dar HSP a los recursos que se fueron recaudando de la venta de sus unidades inmobiliarias, las cuales, no fueron objetadas por HSP, se evidencia un 251 Cfr. Corte Suprema de Justicia, sentencia de 5 de agosto de 2014 [fundamento jurídico 5.2.] y Consejo de Estado, Sección Tercera, Subsección A, sentencia del 13 de noviembre de 2013, Rad: 21.865 [fundamento jurídico 4], en Antología Jurisprudencias y Conceptos, Consejo de Estado 1817 -2017 Sección Tercera Tomo A, Bogotá, Imprenta Nacional, 2018, p. 467, disponible en https://cutt.ly/OQ9KFHH. 252 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Subsección C, 22 de septiembre de 2022, Rad. 05001-23-31-000-2001- 01041-01(38652).
M. P. Guillermo Sánchez Luque. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN consentimiento mutuo de las partes que modificó de forma tácita253 lo indicado en la letra a) de la cláusula novena modificada por la cláusula segunda del Otrosí núm. 1.
En efecto, se presentaron hechos positivos por parte de Alturia, aceptados por HSP, que demuestran una voluntad de las partes de matizar la expresión de la cláusula novena en el sentido que el recaudo de la venta de las siete unidades relacionadas en el Anexo A, se destinaría “única y exclusivamente” al pago del capital e intereses del crédito con el BBVA.
Los actos de Alturia, materializados en instrucciones de pago o descuentos del precio, que fueron ejecutados por HSP, evidencian de forma inequívoca la existencia de un consentimiento mutuo en el sentido que los recursos de la unidades relacionadas en el Anexo A podían ser destinados al pago de acreencias de Alturia diferentes al crédito con el BBVA. 497.
En este sentido, conforme a lo expuesto y dando aplicación a la doctrina de los actos propios, la letra a) de la cláusula novena modificada en el Otrosí número 1, debe entenderse en el sentido que las partes quisieron que los recursos recibidos por la venta de las siete unidades de Alturia relacionadas en el Anexo A, se destinaran al pago del crédito con el BBVA y otras obligaciones de Alturia.
En consecuencia, no se presentó incumplimiento alguno de HSP al haber destinado, conforme a las instrucciones de Alturia, parte de los recursos recaudados de dichas unidades al pago de otras obligaciones de Alturia, como es el pago de comisiones, plusvalía, retenciones, acuerdos de transacción, entre otros. 498. La Convocante ha manifestado que en la cláusula segunda del Otrosí núm. 1 se pactó que «El Comprador se obliga a impartir instrucción irrevocable a la fiduciaria Credicorp- Capital, en donde se constituyó el Fideicomiso de Administración y Pagos «FAI Alturia 109», para que realice giro directo al Acreedor Financiero (banco BBVA) de los recursos, en las fechas establecidas en el Acuerdo Privado de Normalización de Obligaciones Financieras», obligación que no fue cumplida por parte de HSP. 499.
Al respecto, el Tribunal advierte que no se presenta el incumplimiento alegado. El incumplimiento reclamado por Alturia resulta contrario a sus propios actos y a la voluntad manifestada por ella —al impartir las instrucciones antes referidas— y aceptada por HSP sobre la destinación que debía darse a los recursos recibidos del recaudo de la venta de las unidades de Alturia identificadas en el Anexo A, en los términos anteriormente expuestos. 253 La manifestación de la voluntad puede ser expresa o tácita, y la segunda puede ser deducida del comportamiento de la parte.
Sobre este particular, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia SC054-2015 del 26 de enero de 2015, Rad. 11001-31-03- 044-2010-00399-01, M. P. Ariel Salazar Ramírez, indicó: Mas la declaración del destinatario o destinatarios de la oferta debe ser de tal entidad que manifieste el asentimiento o conformidad con aquella, lo que puede realizarse de forma expresa o tácita.
Ocurre lo primero cuando quien aceptó la propuesta se lo hace saber al que la formuló, bien sea por escrito (art. 851 C. Co.) o verbalmente (art. 850 ibídem) dentro del término con el que cuenta para pronunciarse (arts. 850 a 853 C. Co.), en tanto la segunda, también conocida como «indirecta» se deduce de la conducta observada por el destinatario que deja entrever su voluntad de celebrar el contrato propuesto (facta concludentia; facta ex quibus voluntas concluid potest).
En la última se aprecia «una conducta que no es por si misma significativa de una declaración de voluntad, a diferencia de lo que sucede con las conductas expresivas», de modo que «de la conducta observada por el destinatario de la oferta contractual, se infiere que debe existir la voluntad de aceptarla (indicium voluntatis), por ser aquella incompatible con la voluntad contraria.
Esta manifestación indirecta de la voluntad de aceptar se realiza a través de unos actos que, por sí mismos, no expresan dicha voluntad, y en ocasiones, son equívocos. Por ello, frecuentemente hay que recurrir a datos extratestuali para poder determinar si existe o no aceptación tácita». TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 500.
Como se expuso, Alturia dispuso que parte de los recursos del recaudo de las unidades del Anexo A se destinarán al pago de acreencias diferentes al pago del acuerdo de normalización de obligaciones financieras con el BBVA, con lo cual, resultaba contradictorio que se emitiera una “instrucción irrevocable” para el giro de unos recursos, respecto de los cuales la acreedora ya había dado otras indicaciones. 501.
En consecuencia la pretensión décima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada está llamada a prosperar en el sentido que Alturia, con su comportamiento durante la ejecución del Contrato, modificó las instrucciones dadas a HSP en el Otrosí núm. 1 del Contrato e instruyó a HSP para que destinara los recursos de las unidades inmobiliarias del Anexo A al pago de las acreencias con el BBVA y otras obligaciones. e. Sobre la pretensión décima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada y las obligaciones derivadas de lo dispuesto en el parágrafo cuarto de la cláusula novena modificada por el Otrosí núm. 01 502.
En la pretensión décima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada HSP solicita: 15. Declarar que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la Cláusula Novena del Contrato para que HSP quedara obligada a pagar los intereses del Crédito con BBVA, causados a partir del mes de enero del año 2020. 503.
Alturia se opuso a la prosperidad de esta pretensión y precisó que en los términos del parágrafo cuarto de la cláusula novena del Contrato, es preciso señalar que la demora en la entrega de las áreas inmobiliarias por parte de HSP generaba implícitamente la causación de intereses del crédito adquirido con el BBVA y el incumplimiento del Acuerdo de Normalización suscrito con dicha entidad financiera, pues no hay que olvidar que, de acuerdo con las obligaciones contenidas en el plexo de Contrato, el citado crédito se pagaría con el recaudo de la venta de siete unidades inmobiliarias, cuyos recursos no fueron transferidos por HSP y, por ello, «el Comprador se obligaría a pagar los intereses que dicha prórroga genere el crédito del BBVA». 504.
Como se analizó anteriormente, conforme a lo acordado por las partes en el parágrafo cuarto de la cláusula novena, en los términos en que fue modificada por la cláusula segunda del Otrosí núm. 1, la obligación a cargo de HSP de pagar los intereses generados por la prórroga del crédito con el BBVA constituye una obligación sujeta a condición de que: (i) Se hubiesen recibido recursos de las ventas de las unidades de Alturia indicadas en el Anexo núm. 2.
Este presupuesto implica que el comprador de la unidad inmobiliaria relacionada en dicho Anexo hubiese entregado a HSP recursos correspondientes al pago del precio de dicha unidad. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (ii) Que los recursos recibidos por HSP, por concepto del recaudo de las unidades relacionadas en el Anexo núm. 2, no hubiesen sido transferidos a Alturia.
Cuando en la cláusula se dice “transferidos a Alturia”, el Tribunal entiende que el pago de acreencias a cargo de Alturia con dichos recursos es equivalente a que los recursos hubiesen sido transferidos a Alturia. (iii) Se encuentre acreditado que el crédito del BBVA respaldado con el pagaré No. 0013-0833-53-96000123912 se prorrogó, por no haberse transferido recursos que fueron recibidos con ocasión del recaudo de la venta de las unidades indicadas en el Anexo núm. 2.
Entendido el concepto “transferidos” en el sentido amplio ya indicado. 505. Para el análisis de esta pretensión, corresponde entonces determinar si los recursos efectivamente recaudados con ocasión de la venta de las unidades de Alturia fueron destinados al pago de las acreencias de Alturia, así como la oportunidad en que se prorrogó el crédito del BBVA. 506.
En certificación del 5 de febrero de 2021, Alturia indica: 3. Que, en razón a que los recursos que se deben obtener por las ventas de las unidades inmobiliarias que corresponden a EL VENDEDOR, por el contrato de COMPRAVENTA señalado en los numerales 1 y 2 de la presente certificación, no fueron transferidos al VENDEDOR en diciembre de 2019 y en consecuencia, el pago total del crédito del BBVA referido en los numerales 1 y 2 de la presente certificación, no fue posible realizarlo; se hizo necesario la prórroga del crédito del crédito del BBVA a partir de enero de 2020.
(Destaca el Tribunal) 507. En el Otrosí núm. 01 de fecha 29 de octubre de 2020, se hace referencia a que se había suscrito un acuerdo privado de normalización de las obligaciones financieras con el BBVA, el cual tiene fecha del 15 de octubre de 2020254. 508. Ya sea que se tome como fecha de la prórroga del crédito con el BBVA la indicada en la certificación de Alturia —enero de 2020— o la correspondiente a la suscripción del acuerdo de normalización —15 de octubre de 2020—, se probó en el proceso que para esa oportunidad el recaudo por la venta de las unidades de Alturia era sustancialmente inferior a los pagos o descuentos que se habían realizado por cuenta de los recursos que le correspondían a Alturia.
En efecto, para octubre de 2020 el recaudo de las unidades de Alturia era de $243 552 660, y para ese entonces ya se habían comprometido recursos de la venta de las unidades de Alturia que superaban ampliamente el monto recaudado. El valor de la plusvalía a cargo de Alturia ya superaba este valor. 254 Documentos sujetos de reserva.
AcuerdoPrivadoNormalizacionObligacionFinancieraDocumento&AnexosBBVA-ALTURIA- FIRMADO-15deOctubre2020. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 509.
Adicionalmente debe resaltarse que para octubre de 2020 las partes reconocieron al suscribir el Otrosí núm. 01 haber cumplido cabalmente con las obligaciones asumidas, y que no existían obligaciones en mora o vencidas. 510. En consecuencia, concluye el Tribunal que para cuando se prorrogó el crédito con el BBVA, los recursos provenientes de la venta de las unidades inmobiliarias que corresponden al vendedor habían sido destinados en su totalidad al pago de las acreencias de Alturia, habiendo HSP cumplido con las obligaciones a su cargo. 511.
Aunque los anteriores argumentos serían suficientes para declarar la prosperidad de la pretensión décima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada, y el cumplimiento de las consecuentes obligaciones de HSP, considerando las obligaciones derivadas de lo estipulado en el parágrafo sexto de la cláusula novena, procede el Tribunal a analizar si, con posterioridad a la firma del Otrosí núm. 01, HSP destinó los recursos disponibles del recaudo de la venta de las unidades de Alturia con cargo al pago de las acreencias de esta última. 512.
En octubre de 2021 Alturia paga el crédito con el BBVA255 y el 15 de diciembre de 2021 suscribe con CASS el contrato de mutuo al que se ha hecho referencia en este proceso256. 513. Para diciembre de 2021 el recaudo de las unidades de Alturia era equivalente a la suma de $770 688 440, y como se probó en el proceso, por instrucciones de Alturia se habían comprometido recursos de la venta de sus unidades que superaban ampliamente el monto recaudado.
Incluso para diciembre de 2021 HSP había realizado pagos por concepto de capital e interese del crédito del BBVA con cargo a la contraprestación de Alturia equivalentes a $1 014 006 106257. 514. Por lo anterior, es claro que para cuando, Alturia suscribe el contrato de mutuo con CASS CONSTRUCTORES S.A.S. los recursos provenientes de la venta de las unidades inmobiliarias que corresponden al vendedor también habían sido destinados en su totalidad al pago de las acreencias de Alturia, sin que se hubiese acreditado incumplimiento de las obligaciones que tenía HSP. 255 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\013_EXHIBICION_DE_DOCUMENTOS_ALTURIA_20141118\3.
Carta BBVA pago obligación Alturia.pdf. 256 Documentos sujetos de reserva. Contrato de Mutuo CASS – ALTURIA. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226. 257 (Elaboración propia) Instrucción Fecha instrucción Valor Prueba Pago intereses corrientes crédito BBVA con corte a 30 de junio de 2020 19/10/20 250.156.651 $ Pruebas 14 y 16 de la contestación de la demanda inicial Pago intereses crédito BBVA junio 29 a diciembre de 2020 29/12/20 187.846.073 $ Prueba 28 contestación demanda inicial Pago intereses BBVA junio 29 a diciembre de 2020 4/10/21 76.003.382 $ Pruebas 36 y 37 contestación demanda inicial.
Dictamen Oscar Danilo Gómez Pago intereses de septiembre 29 a cotubre 26 de 2021 y capital 25/10/21 500.000.000 $ Prueba 39 de la contestación de la demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 515.
Finalmente, también se probó en el proceso que para el 27 de febrero de 2024, fecha en que se presentó la Demanda de Reconvención, el valor de las sumas recaudadas por la venta de las unidades de Alturia fue destinado en su totalidad a cubrir las acreencias de esta última, ya sea con ocasión de pagos realizados con cargo a dichos recursos, o por las deducciones que correspondía efectuar del pago del precio del Contrato, conforme a las instrucciones dadas en la ejecución del Contrato. 516.
En efecto, con corte al 24 de febrero de 2024 el recaudo correspondiente a la venta de las unidades inmobiliarias 201, 304, 308, 404, 508, 702, 805 y 203 ascendió a la suma de $3 900 423 250258: (Elaboración propia) 517. Los apartamentos 204, 206 y 303, como ya se explicó, fueron entregados en dación en pago por Alturia. En consecuencia, la totalidad de los recursos provenientes de estas tres unidades fueron destinados al pago de acreencias de Alturia y no se incluyen en el análisis que se hace a continuación. 518.
Para el año 2023, de los recursos a los que tenía derecho Alturia por la venta de sus unidades, se destinó, por sus instrucciones, la suma de $4 824 547 347 al pago de sus acreencias —se insiste, esta suma no incluye el valor de las unidades 204, 206 y 303 dadas en dación en pago— conforme a la siguiente discriminación: 258 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\79.
Prueba Documental No. 79 -2024-02-22- Anexo_ventas_547_22-FEB-24.pdf. Apto. Recaudo al 24 de febrero de 2024 (Certificación Credicorp. Valor pagado cuota inicial. Prueba 79 contestación demanda) 201 550.000.000 $ 304 131.400.000 $ 308 520.098.000 $ 404 441.601.250 $ 508 560.000.000 $ 702 784.924.500 $ 805 826.108.500 $ 203 86.291.000 $ Total 3.900.423.250 $ TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN (Elaboración propia) 519.
El perito Jorge Arango Velasco indicó que adicionalmente HSP hizo unos pagos por comisiones a Commodity Asesorías S.A.S. por valor de $32 000 000. En la respuesta al Encargo 14 señala el perito: Instrucción Fecha instrucción Valor Prueba Dación en pago del apartamento 503 a Steckerl Aceros S.A.S. 27/02/19 407.223.510 $ Prueba 46 contestación demanda inicial Acta de entrega del proyecto.
Anexo No. 2 y otros pagos reconocidos por Alturia 27/09/2019 (Acta de entrega) 345.576.198 $ Prueba 25 contestación demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez y declaración de los peritos del 19 de mayo de 2025 Retenciones. Presentación de la Factura 0710 del 27 de diciembre de 2019. Certificados de retenciones expedidos 15/03/2020 2019 161.892.500 $ Prueba 3 de la demanda.
Pruebas 47 y 48 de la contestación. Acuerdos de transacción apartamentos 306, 502, 504, 506, 602, 605, 606, 701, 706, 801 y 902 2019 y 2020 644.996.163 $ Anexo 6 Dictamen Oscar Danilo Gómez Plusvalía 20/02/20 540.319.000 $ Prueba 6 de la contestación de la demanda inicial Pago intereses corrientes crédito BBVA con corte a 30 de junio de 2020 19/10/20 250.156.651 $ Pruebas 14 y 16 de la contestación de la demanda inicial Retenciones.
Presentación de la Factura 1001 del 30 de diciembre de 2020. Certificados de retenciones expedidos 15/03/2021 12/07/20 386.858.350 $ Prueba 4 de la demanda. Pruebas 49 y 50 de la contestación. Pago intereses crédito BBVA junio 29 a diciembre de 2020 29/12/20 187.846.073 $ Prueba 28 contestación demanda inicial Comisión por contrato de corretaje con JVP Rentig.
Incluida la retención. 9/09/21 314.675.517,52 $ Prueba 31 contestación demanda inicial. Dictamen Jorge Arango Velasco. Declaración peritos. Pago intereses BBVA junio 29 a diciembre de 2020 4/10/21 76.003.382 $ Pruebas 36 y 37 contestación demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez Pago intereses BBVA de septiembre 29 a octubre 26 de 2021 y capital 25/10/21 500.000.000 $ Prueba 39 de la contestación de la demanda inicial.
Dictamen Oscar Danilo Gómez Comisiones Yenifer Hernández 2021 y 2022 9.000.000 $ Pruebas 32 y 33 contestación demanda inicial. Dictámenes Oscar Danilo Gómez y Jorge Arango Pago intereses corrientes del crédito con el BBVA 22/03/23 500.000.000 $ Prueba 41 de la contestación de la demanda inicial. Dictamen Oscar Danilo Gómez Pago intereses corrientes y capital del crédito con el BBVA 20/04/23 500.000.000 $ Prueba 43 de la contestación de la demanda inicial.
Dictamen Oscar Danilo Gómez Total 4.824.547.345 $ Encargo 14. Determinar el valor pagado y/o asumido por HSP por concepto de comisiones por ventas de las unidades inmobiliarias de Alturia a Commodity Asesorías S.A.S. El pago efectuado a Commodity Asesorías S.A.S. por concepto de comisiones de ventas asciende a COP 41.500.000 (cuarenta y un millones quinientos mil) Imagen 14. relación de pagos a Commodity Asesorías S.A.S. Fuente: prueba documental 38 (Espacio intencionalmente en blanco) TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 520.
Sobre los pagos a Commodity Asesorías S. A. S., el perito Arango manifestó en su declaración: DR. SANTOS: El encargo 14 relacionado con comisiones de venta, Commodity Asesorías por valor de 41.500.000, entonces usted hace un cuadro de pagos, o usted relaciona un cuadro de pagos para dar respuesta a esa pregunta, en ese cuadro de pagos están las unidades 203, 304, 702 y 805, entre otras.
Esas mismas unidades inmobiliarias están también en los pagos que se hicieron a Jennifer Hernández, es decir, las del encargo No. 12. ¿Se pagó doble comisión? SR. ARANGO: Pensaría que no se pagó doble comisión, pensaría, después de una cautelosa reflexión, que en ese documento se está doble contando el pago de Jennifer, porque la diferencia es mínima.
A Jennifer, que es otra de las preguntas que tengo a continuación, se le pagaron 9 millones de pesos, aquí el valor es 9.500.000, entonces creo que lo que hay es una doble contabilización. DR. SANTOS: ¿Pero usted afirma que a Commodity Asesorías le pagaron 41.500.000? SR. ARANGO: Es cierto, afirmó eso, y en revisión del cuadro Commodity Asesorías aparece en la primera línea con 30 millones de pesos, por lo cual lo que es cierto es que se le pagaron 30 millones de pesos.
DR. SANTOS: Es decir, esto es 41.500.000 que están en la parte inicial de sus afirmaciones, entiendo usted dice, entienda que digan 30 millones. SR. ARANGO: Son 32 millones de pesos, porque la suma total son 30 millones de Commodity, 2 millones de pesos de otro registro, y 9.500.000 de Jennifer. DR. SANTOS: ¿Y por qué usted incluye los 2 millones que dice sin registro? Si en las respuestas anteriores nos ha puesto de presente la importancia del registro.
SR. ARANGO: [00:37:28] Básicamente, este es un recuento de las comisiones, es una comisión que tuvo que haberse pagado, no tengo el detalle exacto de a quién se le pagó, pero es una comisión pagada como tal. DR. SANTOS: Pero usted afirma aquí que es a Commodity Asesorías, y nos acaba de decir que es 32 millones, o sea, para Commodity Asesorías.
SR. ARANGO: Para Commodity Asesorías 30 millones de pesos, 2 millones de pesos de comisión, y 9.500.000 que deben salir de la respuesta, porque sería doble contar a Jennifer. 521. En lo que concierne a estos pagos no hay acuerdo entre los peritos, ni tampoco hay evidencia de instrucciones de Alturia que estén relacionadas con los mismos. 522.
Revisado el dictamen del perito Arango y sus anexos encuentra el Tribunal que no se allegaron los soportes que evidencien que HSP realizó erogaciones por concepto de pagos por comisiones a Commodity Asesorías S. A. S. con cargo a los recursos que le correspondían a Alturia por la venta de sus apartamentos. 523. Si bien, en la ejecución del Contrato las partes reconocieron que el pago de comisiones por la venta de los apartamentos de Alturia podía ser descontado de los recursos que le correspondían a esta última, no se allegaron los soportes que acrediten que en efecto HSP hizo pagos a Commodity Asesorías S. A. S. por cuenta de los recursos de Alturia, ni se acreditaron instrucciones de Alturia en este sentido.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 524. Como soporte de su respuesta, el perito se refiere a la prueba documental 38 que corresponde al siguiente cuadro: El Tribunal no encuentra que este cuadro pueda ser tenido como evidencia de que se realizó dicha erogación. Se trata de un listado que proviene de la misma parte, en el que, además, no se hace referencia a soporte contable alguno. 525.
Por lo anterior los denominados pagos a Commodity Asesorías S. A. S. referidos por el perito Arango, no serán incluidos en el análisis que le corresponde realizar a este Tribunal en el marco de las pretensiones invocadas, sin perjuicio de que las partes, de ser el caso, realicen los cruces contables que correspondan. 526. Por concepto de escrituraciones, el perito Arango incluye la cifra de $21 517 638, que según la respuesta al Encargo 19 corresponde a la siguiente liquidación: 527.
Sobre estas cifras observa el Tribunal que algunos valores son aproximados y no se relacionan con factura alguna. Al tratarse de estimaciones sobre las cuales no se tiene certeza sobre su causación, no serán tenidas en cuenta por el Tribunal. 528. En cuanto a los denominados gastos de escrituración de las unidades inmobiliarias en las que se identifica un número de escritura y factura, si bien en el parágrafo sexto de la cláusula décima del Contrato se acordó que el Vendedor (Alturia) asumiría dichos gastos y estos se podían descontar de los dineros que le No. UNIDAD FECHA DE VENTA COMPRADOR VALOR VENTA ESTADO VALOR COMISIÓN PORCENTAJE PAGADO POR PAGADO A OBSERVACIÓN 1 201 19/09/2023 CAMILO ANDRES CETINA FERNANDEZ 1.000.000.000 $ LEGALIZADO 30.000.000 $ 3% HSP CONSTRUCCIONES S.A.S COMMODITY ASESORIAS S.A.S 2 203 19/11/2020 JUAN PABLO MOSQUERA 438.000.000 $ LEGALIZADO 1.500.000 $ 0,00342 HSP CONSTRUCCIONES S.A.S YENIFER HERNÁNDEZ P Instrucción dada por ALTURIA S.A.S 21/12/2020 3 304 14/02/2020 ANDREA OSPINA GARCIA 462.569.250 $ LEGALIZADO 1.500.000 $ 0,00324 HSP CONSTRUCCIONES S.A.S YENIFER HERNÁNDEZ P Instrucción dada por ALTURIA S.A.S 21/12/2020 4 308 27/01/2023 GILMA ESTELLA BOTERO GÓMEZ 958.524.000 $ LEGALIZADO 2.000.000 $ 0,00209 ALTURIA S.A.S YENIFER HERNÁNDEZ P 5 404 30/01/2020 LUZ MARIELA ESPITIA CALDERON 441.601.250 $ LEGALIZADO 1.500.000 $ 0,00340 HSP CONSTRUCCIONES S.A.S YENIFER HERNÁNDEZ P Instrucción dada por ALTURIA S.A.S 21/12/2020 6 508 7/03/2022 YOHANA MARÍA ANDRADE LEON 940.000.000 $ LEGALIZADO 2.000.000 $ 0,00213 7 702 10/12/2019 GLADIS ESTELA GONZÁLEZ ROMERO 784.924.500 $ LEGALIZADO 1.500.000 $ 0,00191 HSP CONSTRUCCIONES S.A.S YENIFER HERNÁNDEZ P Instrucción dada por ALTURIA S.A.S 21/12/2020 8 805 6/10/2020 AMANDA PAEZ TALERO 826.108.500 $ LEGALIZADO 1.500.000 $ 0,00182 HSP CONSTRUCCIONES S.A.S YENIFER HERNÁNDEZ P Instrucción dada por ALTURIA S.A.S 21/12/2020 SIN REGISTRO Tabla 03.
Gastos de Escrituración No. Propietario Unidad Comprador Tipo de venta Estado N escritura N de factura Gastos notariales Observaciones 1 Alturia S.A.S APTO201 Cetina Fernández Camilo Andrés Crédito Terceros ESCRITURADO 711 FERL 14250 2.779.329 2 Alturia S.A.S APTO203 Mosquera Fernández De Castro Juan Pablo Alfonso Crédito constructor ESCRITURADO 1356 1.341.720 Valor aproximado, no han emitido factura 3 Alturia S.A.S APTO204 Cementos Argos S.A. Dación en pago SIN ESCRITURAR 1.429.439 Valor aproximado, no han emitido factura 4 Alturia S.A.S APTO206 Diócesis de Engativá Dación en pago SIN ESCRITURAR 3.414.523 Valor aproximado, no han emitido factura 5 Alturia S.A.S APTO303 Diaco S.A. Dación en pago SIN ESCRITURAR 1.486.947 Valor aproximado, no han emitido factura 6 Alturia S.A.S APTO304 Ospina García Andrea Crédito constructor ESCRITURADO 2380 FEE 17024 1.431.124 7 Alturia S.A.S APTO308 Botero Gómez Gilma Estella Crédito constructor ESCRITURADO 2417 FEE 17088 3.137.083 8 Alturia S.A.S APTO404 Espitia Calderón Luz Mariela Contado ESCRITURADO 925 FEE 14877 1.233.951 9 Hsp APTO503 Steckerl Aceros S.A.S Dación en pago SIN ESCRITURAR 1.397.441 10 Alturia S.A.S APTO508 Andrade León Yohana María Créditos terceros SIN ESCRITURAR - 11 Alturia S.A.S APTO702 González Romero Gladis Estela Contado ESCRITURADO 632 FEE 14429 1.890.899 12 Alturia S.A.S APTO805 Paez Talero Amanda Contado ESCRITURADO 640 FEE 14442 1.975.182 TOTAL 21.517.638 Fuente: Relación de pagos de HSP TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN correspondían a Alturia259, para el análisis de estas pretensiones, no serán considerados en tanto no se acreditó si el pago de los gastos notariales es anterior o posterior al 24 febrero de 2024, fecha de corte del recaudo certificado por Credicorp Capital Fiduciaria.
Lo anterior, sin perjuicio de que se realicen los descuentos a que haya lugar en la oportunidad correspondiente. 529. Al comparar, con corte al mes de febrero del año 2024, el valor total destinado al pago de las acreencias de Alturia equivalente a $4 824 547 345, con el valor recaudado por la venta de los apartamentos de Alturia que asciende a $3 900 423 250, es de concluir que la totalidad del valor recaudado para ese entonces fue destinado a cubrir las acreencias de Alturia. 530.
En estos términos observa el Tribunal que tanto para cuando se prorrogó el crédito con el BBVA, como para cuando Alturia suscribe el contrato de mutuo con CASS, así como para la fecha de la presentación de la Demanda de Reconvención, el valor recaudado de las unidades de Alturia había sido destinado en su totalidad al cubrimiento de sus acreencias, con base en lo pactado y en sus instrucciones. 531.
Quedó acreditado en el proceso que, con corte al mes de febrero año 2024, los recursos recibidos por el recaudo de la venta de las unidades de Alturia fueron todos destinados al cubrimiento de las acreencias de Alturia. 532. Respecto del reproche que formula Alturia relativo a que la demora en la entrega de las áreas inmobiliarias por parte de HSP generaba implícitamente la causación de intereses del crédito adquirido con el BBVA, advierte el Tribunal que si bien la renuencia del representante legal de la Convocada al responder por escrito la pregunta 7 del interrogatorio de parte relativa a la existencia de modificaciones en la entrega de las unidades inmobiliarias, se tiene como un indicio grave en su contra, el hecho de que se hubiesen presentado modificaciones en las entregas de los apartamentos, no implicaba que se causara la obligación de pago de intereses del crédito con el BBVA por parte de HSP.
Como se explicó en detalle en aparte anterior de este laudo en el Contrato no se acordó un plazo para la entrega del Proyecto ni para la transferencia de los recursos derivados de la venta de las unidades de Alturia. Adicionalmente, para cuando se prorrogó el crédito con el BBVA, las partes incluyeron manifestaciones expresas en el Otrosí núm. 1 que daban cuenta del cumplimento recíproco de sus obligaciones. 533.
En consecuencia, concluye el Tribunal que no se configuraron los presupuestos establecidos en el parágrafo cuarto de la cláusula novena (modificada por la cláusula segunda del Otrosí núm. 1) a los que ya se hizo alusión, de tal manera 259 En el parágrafo sexto de la cláusula décima se acordó:
PARÁGRAFO SEXTO: Los gastos de escrituración de los inmuebles que según el Anexo 2 se entreguen a favor de EL VENDEDOR como pago del precio contemplado en el presente contrato, y se escrituren a favor de este o de terceros, se causarán exclusivamente a cargo de EL VENDEDOR. EL VENDEDOR autoriza realizar los descuentos de los dineros que le lleguen a corresponder respecto del presente contrato.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN que HSP no estaba obligada a pagar con sus propios recursos los intereses del BBVA, causados a partir del mes de enero de 2020. 534. En consecuencia prospera la pretensión décima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada, y el Tribunal declarará que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la Cláusula Novena del Contrato para que HSP quedara obligada a pagar los intereses del Crédito con el BBVA, causados a partir de enero del año 2020.
4.3.4. CONCLUSIÓN SOBRE EL TRASLADO DE LOS RECURSOS CORRESPONDIENTES A LA VENTA DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS QUE LE CORRESPONDÍAN A ALTURIA 535. Como se analizó en los acápites anteriores, en el proceso fue probado el monto de los recursos que fueron recibidos por concepto del recaudo de la venta de las unidades inmobiliarias que le correspondían a Alturia, incluidas las relacionadas en el Anexo A, con última fecha de corte 24 de febrero de 2024, equivalente a $3 900 423 250. 536.
Teniendo en cuenta que los apartamentos 204, 206 y 303 fueron entregados en dación en pago por Alturia, el valor total de estos inmuebles, equivalente a $2 020 231 000, también fue destinado al pago de acreencias de Alturia. 537. También se probó que, para febrero de 2024, con cargo a los recursos que le corresponden a Alturia por la venta de sus unidades inmobiliarias, se autorizaron descuentos —diferentes a los derivados de las daciones en pago — para el pago de acreencias de Alturia.
Adicionalmente, HSP realizó otros pagos por instrucciones de Alturia con cargo a esos mismos recursos derivados de la venta de sus apartamentos. Estos pagos y descuentos, con cargo al recaudo de la venta de las unidades de Alturia, con corte febrero de 2024, ascendieron a la suma de $4 824 547 345, valor que supera ampliamente el monto recaudado a esa fecha. 538.
Como se explicó no se ha cumplido la condición prevista en el parágrafo cuarto de la cláusula novena, por lo que no se encontraba a cargo de HSP la obligación de realizar el pago de los intereses del crédito con el BBVA, diferentes de los causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019. En cuanto a los intereses causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019, como ya se analizó, estos sí fueron pagados por HSP. 539.
Como se analizó la letra a) de la cláusula novena, modificada por la cláusula segunda del Otrosí núm. 1, debe entenderse en el sentido de que los recursos recaudados de las unidades indicadas en el Anexo A se podían destinar al pago del crédito con el BBVA y otras acreencias, según las instrucciones de Alturia. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 540.
En consecuencia, el Tribunal encuentra que se probó que para el momento de presentación de la Demanda Inicial —julio de 2023— y la Demanda de Reconvención —febrero de 2024—, HSP había cumplido con las obligaciones a su cargo relativas a la transferencia de los recursos recaudados de la venta de las unidades de Alturia y con aquellas relativas al pago del crédito con el BBVA.
4.3.5. EL PAGO DE LOS PROVEEDORES DE ALTURIA SEGÚN LO INDICADO EN LA CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA Y EN EL ANEXO 4 Y ANÁLISIS DE LAS PRETENSIONES VIGÉSIMA Y VIGÉSIMA PRIMERA DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA 541. La Convocante ha manifestado que HSP ha incumplido las obligaciones relativas al pago a los proveedores, conforme a lo dispuesto en el Contrato y en el Anexo 4. 542.
La Convocada se opuso a los incumplimientos que en este aspecto le imputó Alturia. Adicionalmente, formuló en la Demanda de Reconvención Reformada las pretensiones vigésima primera y vigésima segunda relacionadas con el pago a los proveedores de Alturia según lo indicado en el Contrato y en el Anexo núm. 4260. 543. Como se expuso, y de conformidad con lo pactado en la cláusula décima tercera del Contrato, HSP asumió la obligación de pagar, con sus propios recursos y de manera autónoma e independiente de la contraprestación prevista en cláusula cuarta del Contrato, las deudas que Alturia tenía con contratistas y proveedores que habían prestado sus servicios o realizado suministros al Proyecto, según lo previsto en el Anexo núm. 4 del Contrato. 544.
Tal como se indicó dichas sumas debían adeudarse efectivamente por Alturia a los proveedores del Proyecto. El cumplimiento de la obligación a cargo de HSP no se traducía en el pago de una suma global y predeterminada, sino en la cancelación efectiva de los pasivos de Alturia con los proveedores del Proyecto, conforme a las liquidaciones y órdenes que se fueran presentando. 545.
En estos términos, la verificación del cumplimiento de dicha obligación implica comprobar si HSP realizó la totalidad de los pagos que le fueron instruidos en relación con las deudas de Alturia hacia los proveedores del Proyecto, anteriores a su venta a HSP. Es decir, lo que corresponde determinar es si dichas deudas fueron efectivamente saldadas en los términos previstos en el Anexo núm. 4 y de acuerdo con las instrucciones impartidas durante la ejecución del Contrato. 260 Pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada: 21.
Declarar que conforme al Contrato y a la conducta de las Partes durante su ejecución, para el pago a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4, de manera previa Alturia debía gestionar la liquidación de los créditos y dar las instrucciones a HSP sobre las condiciones de pago a cada uno de los Proveedores. 22. Declarar que en los casos en los que Alturia cumplió con su gestión de liquidación de los créditos y dio a HSP las instrucciones con las condiciones de pago, HSP cumplió con los pagos a los Proveedores enlistados en el Anexo N.º 4.
Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\077_Reforma_demanda_de_reconvencion_20240711.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 546. Se reitera que la obligación de HSP no consistía en pagar la suma determinada de $2 313 668 106, sino en saldar las deudas de Alturia con quienes fueron los proveedores para el Proyecto en los términos del Anexo núm. 4. 547.
En el parágrafo segundo de la cláusula décima tercera se estableció:
PARÁGRAFO SEGUNDO: EL VENDEDOR se compromete a entregar liquidación de los contratos con contratistas y proveedores a EL COMPRADOR, salvo la obligación de pagos que quedará en cabeza de EL COMPRADOR, siempre que la obligación conste en el Anexo 4 (Pasivos con proveedores y Contratistas). Dicha liquidación a cargo de EL VENDEDOR se ejecutará una vez se suscriba la presente Promesa de Compraventa y, a su vez, EL COMPRADOR se obliga a acompañar a EL VENDEDOR para efectuar tal liquidación de los contratos con contratistas y proveedores aquí pactada, en lo referente al Acuerdo de Pago de las acreencias pendientes por pagar por parte de EL COMPRADOR que se encuentran descritas en el Anexo No. 4. 548.
En los términos del citado parágrafo, la liquidación de los pasivos con proveedores y contratistas del Proyecto, según lo indicado en el Anexo núm. 4, y cuyo pago sería asumido por HSP, sería realizada por Alturia con el acompañamiento de HSP. En estos términos, era Alturia, como contratante frente a los proveedores y subcontratistas, quien tenía a su cargo realizar la liquidación de los respectivos contratos, sin perjuicio de que HSP apoyara la correspondiente labor. 549.
Respecto del cumplimiento de las obligaciones de HSP, se probó en el proceso lo siguiente: a. En el Anexo núm. 2 del “Acta de Entrega del Proyecto de Construcción Vertical Alturia 109 (Santa Paula)”, suscrita el 27 de septiembre de 2019, se incluyeron como erogaciones que cubren pasivos los siguientes pagos a proveedores de Alturia por un total de $579 774 336: • Equipos y Servicios SAS: $8 163 937 • Juan Carlos Betancourt y Catherine Consuelo Vargas: $47 677 255 • Concretar acuerdo de pago cruce aptos 104 y 1104 proyecto la reserva (Ibagué): $523 933 144 b. En la ejecución del Contrato, HSP efectuó los pagos correspondientes a los pasivos de Alturia con los proveedores y contratistas del Proyecto referidos en el Anexo núm. 4, de conformidad con las instrucciones de Alturia y considerando los acuerdos de pago y liquidaciones suscritos con algunos de dichos proveedores, en los que participó HSP.
Estos hechos fueron TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN reconocidos por la representante legal de Alturia261, corroborados por varios testigos262, y respaldados por la prueba documental263. c. Consta en el expediente el correo electrónico del 7 de diciembre de 2021, remitido por María Paula Garzón Z., funcionaria de Alturia, a Oscar Orlando Silva Gómez, funcionario de HSP, con la siguiente instrucción de pago a los proveedores del Anexo núm. 4264: 261 DR. SUÁREZ: [00:29:26] Pregunta No. 14.
Muchas gracias. ¿Indíquele al despacho cómo es cierto, sí o no, que durante la ejecución del contrato de compra venta del proyecto para que HSP procediera con el pago de los créditos de los proveedores enlistados en el anexo número 4, Alturia periódicamente remitía por correo electrónico las instrucciones con la información de los pagos que debía realizar HSP? SRA. HERNÁNDEZ: [00:29:57] Es cierto que Alturia pues remitía las instrucciones de pago.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\003_20241118_PRUEBAS\P4_146287_Pruebas_20241118.mp4. 262 Testimonio de Oscar Orlando Silva, quien fue gerente de proyectos de HSP: DR. SANTOS: [00:51:30] Muy bien. ¿Usted recuerda si HSP pagó a todos los proveedores a los que se refiere el contrato? SR. SILVA: [00:51:36] No sé si a todos.
Eso se validaba a través de unos correos y se le pagaba al proveedor que ellos determinaran. (…) SR. SILVA: [01:23:59] Cuando se aproximaban las fechas de compromiso de pagos Alturia, mandaba unos correos, mandando la instrucción de pago. Es decir, el número de cuenta, el nombre del proveedor y el monto a través de un correo.” (…) DR. SUÁREZ: [02:18:53] ¿Qué papel jugaba la señora María Paula Garzón en Alturia en relación con los pagos de los proveedores? SR. SILVA: [02:19:00] Como le digo, al principio los mandaba Luz Mélida, cuando no estaban Luz Mélida empezó a mandar ella los correos para coordinar los pagos.
(Destaca el Tribunal) Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\005_20241125_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241125.mp4. Testimonio de Liliana Isabel Tovar, coordinadora administrativa de HSP: (…) pues entonces ellos empiezan a enviar unas instrucciones de pago mensual, y ellos literal nos dicen para el mes de enero del Anexo 4 necesitamos que le paguen a X, Y, Z, estos valores.
(…) las instrucciones me llegaban a mí, y yo las canalizaba para contabilidad y tesorería, para que esos pagos se dieran, (…) pues como no eran terceros nuestros sino de ellos, entonces Alturia nos tenía que entregar información de la cuenta bancaria, el RUT, bueno, digamos que lo normal para que desde la cuenta nuestra pudiera salir un pago y poder registrar el pago, y también nosotros lo hacíamos pues por curarnos en salud de que todo lo que nosotros pagáramos tuviera una instrucción de pago directa de ellos, para que después no se tomara de que no correspondía al contrato, entonces así se fue dando.
(…) SRA. TOVAR: [01:51:20] María Paula era quien nos enviaba las instrucciones de pago sobre los anexos, entonces, (…) pues ella sabía qué habíamos pagado y qué estaba pendiente y nos enviaba las instrucciones de pago. Entonces ella era la que gestionaba con nosotros, nos enviaba las instrucciones de pago que deberíamos pagar sobre ese Anexo 4.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\007_20241210_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20241210.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241210.mp4. Testimonio de Paola Solarte Enríquez, accionista de Alturia: DR. SUÁREZ: [00:17:35] Entendía la instrucción, presidente, y la acojo en adelante en el interrogatorio, señora Paola, operativamente para el pago de los proveedores enlistados en el anexo número 4, ¿a quién le realizaba el pago Alturia? SRA. SOLARTE: [00:17:49] Doctor, yo no hacía parte de la administración ni del día a día de Alturia, entonces no podría responderle concretamente y en detalle cómo era la operatividad, pero hasta donde me fue informado en algunos casos, Alturia le daba la información a HSP para que le girara directamente al tercero. (Destaca el Tribunal) Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\004_20241120_PRUEBAS\P1_146287_Pruebas_20241120.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241120.mp4. 263 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\61.
Prueba Documental No. 61- 2021-08-24- Correo soporte pago a proveedores.pdf y 61.2. Prueba Documental 61.2. 2022-01-14- Gmail - RV_ Estado de cuenta_.pdf, 008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\83. Prueba Documental N0. 83 - Acuerdo pago Acerias Paz del Rio.pdf, 84. Prueba Documental No. 84 - Acuerdo de pago Arcilla Santa Teresa.pdf, 85.
Prueba Documental No. 85 - Acuerdo de pago EA Simmo.pdf y 86. Prueba Documental No. 86 - Acuerdo de pago Juan Carlos Betancourt.pdf. 264 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\61.2. Prueba Documental 61.2. 2022-01-20- Instrucción de pago cuotas acuerdos de pago y transaccionales pasivos Anexo 4 Contrato de Compraventa Alturia 109_.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Este correo confirma lo declarado por los testigos, en cuanto a que la conducta de las partes en la ejecución del contrato fue coherente: Alturia emitió las instrucciones correspondientes para que HSP realizara los pagos de los pasivos con proveedores y contratistas de Alturia en los términos del Anexo núm. 4.
Asimismo, se destaca como en este correo se señala expresamente que, con dicho pago “finalizarían los acuerdos de pago correspondientes al anexo 4”. d. Mediante correo electrónico del 27 de enero de 2022, Liliana Isabel Tovar, funcionaria de HSP, remitió a María Paula Garzón, funcionaria de Alturia, los soportes de los pagos efectuados por HSP, e indicó que con dichos pagos HSP quedaba al día con los acreedores de Alturia.
Como adjunto a este mensaje, se remitieron los soportes de los pagos efectuados a los tres proveedores indicados en el correo electrónico de María Paula Garzón del 7 de diciembre de 2021, cuyos valores son equivalentes a los indicados en dicho correo265. 265 Ver Expediente Digital: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN e. Con posterioridad a la fecha del 27 de enero de 2022, no consta prueba alguna que acredite que Alturia hubiese presentado instrucciones o requerimientos de pago adicionales relacionados con acreencias derivadas del cumplimiento de lo previsto en el Anexo núm. 4 del Contrato, lo cual fue corroborado por Liliana Isabel Tovar en la declaración rendida266. 550.
En estos términos el Tribunal observa que se acreditó en el proceso que, conforme a lo previsto en el Contrato (parágrafo segundo de la cláusula décima tercera) y la conducta de las partes en su ejecución, para proceder con el pago a los proveedores conforme a lo indicado en el Anexo 4, resultaba necesario contar con la liquidación de dichos créditos, actividad que realizaba Alturia con el acompañamiento de HSP, así como con las instrucciones de pago correspondiente que fueron emitidas por Alturia. 551.
En consecuencia prospera parcialmente la pretensión vigésima primera de la demanda de reconvención, por lo que el Tribunal declarará que, conforme al Contrato y a la conducta de las partes durante su ejecución, para el pago a los Proveedores enlistados en el Anexo núm. 4, de manera previa Alturia debía gestionar la liquidación de los créditos con el acompañamiento de HSP, y dar las instrucciones a HSP sobre las condiciones de pago a cada uno de los Proveedores.
La prosperidad de esta pretensión es parcial, en tanto, conforme a lo pactado en el Contrato, HSP sí se obligó a acompañar a Alturia para efectuar la liquidación de los contratos con los proveedores. 552. En cuanto al cumplimiento por parte de HSP de su obligación de pago de los pasivos con los proveedores y contratistas del Proyecto, según lo establecido en la cláusula décima tercera y en el Anexo núm. 4, el Tribunal encuentra que se acreditó en el proceso el cumplimiento de dicha obligación. 553.
En efecto, HSP cumplió con la instrucción de pago a los proveedores del Anexo núm. 4 emitida por Alturia mediante correo citado del 7 de diciembre de 2021. En dicho correo se dijo expresamente que “con este pago finalizarían los acuerdos de pago correspondientes al anexo 4”. 146287\02_PRUEBAS\003_CONTESTACION_Y_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240227\61.3.
Prueba Documental 61.3. - 2022-01-27- Instrucción de pago cuotas acuerdos de pago y transaccionales pasivos Anexo 4 Contrato de Compraventa Alturia 109_.pdf, 61.3. Prueba Documental 61.3. 2022-01-25- 20220125 LMB CONSTRUCCIONES SAS.pdf, 61.3. Prueba Documental 61.3. 2022-01-25-20220125 MARCO ANTONIO ARGUELLO 2.pdf, 61.3. Prueba Documental 61.3.2022-01-25-20220125 JIM JOSE ISIDRO MORENO HIDRAULICA SAS 2 (1).pdf y 61.3.
Prueba Documental 61.3.2022-01-25-20220125 MARCO ANTONIO ARGUELLO 1.pdf. 266 Testimonio Liliana Isabel Tovar Morales: DR. SUÁREZ: [01:53:24] ¿Usted recuerda si con posterioridad a ese 20 de enero del año 2022, por intermedio de la señora María Paula Garzón o de cualquier otro funcionario de Alturia, HSP recibió alguna otra instrucción de pago asociada a los proveedores del Anexo No. 4? SRA. TOVAR: [01:53:46] No señor.
Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\007_20241210_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20241210.mp4 y P2_146287_Pruebas_20241210.mp4. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 554. Si bien Alturia ha alegado que tuvo que hacer algunos pagos directamente a proveedores del Anexo 4, no se acreditó que, en efecto, dichos pagos se realizaron y que correspondían a proveedores de Alturia para el Proyecto conforme a lo indicado en el Anexo 4. 555.
Aunque la señora Sandra Judith Córdoba Baracaldo, tesorera de Alturia, indicó que Alturia hizo pagos directos a proveedores, al preguntársele sobre los proveedores a los que se habían realizado dichos pagos o sus valores, manifestó que no los recordaba267. 556. El Ingeniero Oscar Orlando Silva, quien fue gerente de proyectos de HSP, manifestó en su declaración: DR. SANTOS: [00:51:30] Muy bien.
¿Usted recuerda si HSP pagó a todos los proveedores a los que se refiere el contrato? SR. SILVA: [00:51:36] No sé si a todos. Eso se validaba a través de unos correos y se le pagaba al proveedor que ellos determinaran. Pero yo la verdad no sé si a todos. DR. SANTOS: [00:51:51] ¿Usted recuérdese Alturia pagó directamente alguno de esos proveedores? SR. SILVA: [00:51:55] En algún momento ellos dijeron que ellos pagaron unos, pero no vi la evidencia, ni soporte de que lo hayan hecho. 557.
El perito Oscar Danilo Gómez al responder la pregunta núm. 20 afirma que en la revisión de la información que fue suministrada, se apreció que Alturia S.A.S. realizó pagos a proveedores por valor de $23.203.803 que corresponden al reconocimiento que hace HSP Constructores S.A.S. de intereses generados por el pago a proveedores que realizara Alturia S.A.S. según correo de fecha 23 de junio de 2022, remitido desde contabilidad de HSP.
Los soportes de estos pagos se encuentran en el anexo número 12 mayores valores. 558. Revisados los anexos del dictamen del perito Gómez Veloza, en especial el anexo 12, se observa que la conclusión del perito se fundamenta en un correo 267 DRA. ATUESTA: [00:24:00] ¿Usted ha estado al tanto del Anexo 4 del Contrato y los pagos a los proveedores, o sea, tiene esa información de los pagos que se acordó en el Contrato que debía hacer HSP a unos proveedores de Alturia? SRA. CÓRDOBA: [00:24:16] Yo no estuve como en la elaboración del Contrato, digamos, mi labor en tesorería era hacer los comprobantes de egreso de los pagos que nos reportaba HSP, ellos nos mandaban como los soportes, y lo que hacía en tesorería era hacer solamente el comprobante de egreso, pues bajando la cuenta por pagar al proveedor, y pues se le colocaba como el pago de HSP.
El tema ya de cruce como tal de ese pago de proveedores y de la revisión del Contrato, sí lo hacía eh directamente, se hizo entre contadores, pues que en caso de Alturia es Gloria Pinzón, y ella se reunía con la contadora de HSP y hacían como los cruces. Entiendo que luego de haber hecho todos los cruces solamente se hizo el pago de 1.600 millones, más o menos, de los proveedores, y quedaron pendientes como 700.
No tengo la cifra así exacta, pero pues digamos, esa era mi labor, el tema de cruces sí lo hacían era entre contadores. DRA. ATUESTA: [00:25:32] ¿Sabe usted si Alturia hizo algún pago de forma directa a alguno de esos proveedores? SRA. CÓRDOBA: [00:25:39] Sí. Al no pagarse, digamos, como la totalidad de todos los acuerdos que se habían hecho con los proveedores, pues ya empezaban a llegar los proveedores como a que voy a demandar, que voy a poner, voy a embargar, voy a hacer pues sus procesos normales, pues para recuperar su cartera que, pues obviamente uno entiende.
Alturia tuvo que reunirse con ellos y hacer como unos acuerdos de pago, y Alturia terminó pagando ya proveedores para finalizar ese proyecto y evitar también intereses de mora, sanciones, embargos, pero pues terminó cubriéndolo Alturia, lo que no se pudo pagar por HSP. DRA. ATUESTA: [00:26:30] ¿Tiene usted la información de a quiénes pagó directamente Alturia, más o menos cuáles fueron las cifras? SRA. CÓRDOBA: [00:26:37] No, no recuerdo ese dato.
(Destaca el Tribunal) Ver Expediente Digital: 146287\04_AUDIOS_VIDEOS_TRANSCRIPCIONES\006_20241126_Pruebas\P1_146287_Pruebas_20241126.mp4. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN remitido por el área contable de HSP a la señora Paola Solarte, en el cual menciona la generación de una factura por interés proveedores por valor de $23.203.803.
Sin embargo, respecto de dicho valor no se adjunta soporte alguno que permita relacionarlo con los pagos a los proveedores del Anexo núm. 4, ni fue acreditada su procedencia. Adicionalmente, el perito no verificó que, en efecto, Alturia hubiera realizado algún pago, de aquellos que según el Anexo núm. 4 le correspondía efectuar a HSP. 559.
En estos términos, ni en la prueba documental, ni en la prueba pericial constan soportes que acrediten la realización de pagos por parte de Alturia por pasivos con proveedores y contratistas del Anexo núm. 4. 560. Asimismo, no obra prueba alguna en el expediente que evidencie que con posterioridad al correo electrónico del 27 de enero de 2022, Alturia hubiese emitido órdenes de pago adicionales para cancelar deudas con proveedores del Anexo núm. 4 o requerimientos que den cuenta que HSP tenía obligaciones pendientes por este concepto, como declaró la señora Liliana Isabel Tovar, coordinadora administrativa de HSP: DRA. ATUESTA: [00:45:04] Sí, una inquietud.
Cuando usted nos comentaba que hicieron esos pagos a esos proveedores del Anexo 4, que usted nos dijo. ¿Sabe usted si Alturia en algún momento hizo pagos directos a esos proveedores? SRA. TOVAR: [00:45:18] No, que yo sepa no, porque, por lo mismo, porque digamos que surgían comunicaciones de allá y de acá, y nosotros no tenemos ningún correo, comunicado, algo donde Alturia nos diga mire, como ustedes no pagaron, me tocó pagarlo a mí, y entonces reembolsen esa plata porque ustedes no me han pagado.
Entonces no hay ningún comunicado de eso. 561. En relación con los pagos efectuados por HSP en cumplimiento de la obligación a su cargo de pago a los proveedores del Anexo núm. 4, el perito Gómez Veloza determinó que dichos pagos ascendieron a $1 600 273 913268, mientras que el perito Arango concluyó que el monto desembolsado fue de $1 745 669 159.
Si bien el valor cancelado a los proveedores del Anexo núm. 4 resulta inferior al total consignando en dicho anexo ($2 313 668 106), y existe entre los peritos una diferencia de $145 395 246, al no haberse acreditado la existencia de saldos pendientes por pasivos con proveedores y contratistas del Proyecto y, por el contrario, haber quedado acreditada una manifestación expresa de una funcionaria de Alturia sobre la inexistencia de pendientes sobre esos pagos, es de concluir que la obligación a cargo de HSP derivada de lo dispuesto en la cláusula décima tercera y en el Anexo núm. 4, a la fecha de la presentación de la Demanda de Reconvención se encontraba debidamente cumplida. 268 3.6.1.
Respuesta número 6 De acuerdo con la relación suministrada por Alturia S.A.S. con posterioridad al contrato de compraventa del proyecto, HSP Construcciones realizó el pago de $1.600.273.913, según se detalla en hoja de trabajo pregunta 6, que hace parte del anexo número 5 del peritaje. Vale la pena destacar que existen algunas personas naturales o jurídicas respecto de las cuales se realizó pago por HSP Construcciones S.A.S. que no estaban relacionados en el anexo 4 del contrato de compraventa, pero en todo caso para el pago de dichas obligaciones medio instrucción de parte de Alturia S.A.S. Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\002_DICTAMEN_PERICIAL_CONTABLE_Y_FINANCIERO_ALTURIA_20240226.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 562. Por consiguiente, la pretensión vigésima segunda de la Demanda de Reconvención Reformada está llamada a prosperar parcialmente, por lo que el Tribunal declarará que en los casos en los que se gestionó la liquidación de los créditos y Alturia dio a HSP las instrucciones con las condiciones de pago, HSP cumplió con los pagos a los proveedores enlistados en el Anexo núm. 4.
La prosperidad de esta pretensión es parcial, en tanto, la forma en la que está redactada la pretensión puede dar a entender que la gestión en la liquidación de los créditos era exclusiva de Alturia, y como se establece en la cláusula décima tercera, HSP estaba obligado a acompañar a Alturia para efectuar la liquidación. En este sentido la gestión en la liquidación de los créditos contaba con la participación de HSP y en ese aspecto no podría prosperar la declaración. 563.
Para el análisis de la pretensión formulada por Alturia en la que se manifiesta que HSP incumplió el Contrato, el Tribunal concluye que en cuanto al cumplimiento de las obligaciones derivadas de los pactado en la cláusula décima tercera y en el Anexo núm. 4, no se acreditó en el proceso el incumplimiento alegado por la Convocante.
4.3.6. SOBRE EL MAYOR VALOR EN EL METRO CUADRADO DE LAS UNIDADES DE ALTURIA 564. En la Demanda Inicial Reformada Alturia incluye entre la relación de los valores pendientes de pago por HSP un monto de $172 549 000. 565. En el dictamen de Oscar Danilo Gómez Veloza al responder la pregunta 20 se dice sobre este concepto: [e]n igual sentido, de acuerdo con la información recibida, se presentó un mayor valor en el metro cuadrado de las unidades de propiedad de Alturia S.A.S. por la suma de $172.549.000 valor que fue informado verbalmente por HSP Construcciones S.A.S. a una funcionaria de Alturia S.A.S. que mantuvo contacto con la sala de ventas permanentemente. 566.
Observa el Tribunal que esta reclamación carece de sustento probatorio. No hay evidencia alguna en el expediente que sustente esta reclamación, y el perito tampoco da mayor explicación sobre su fundamento técnico o contractual. Se trata, como indica el perito, de una conversación que se dice que sucedió entre una persona de Alturia y de HSP. 567.
Es claro que si lo que se reclama es un valor pendiente de pago, corresponde probar la fuente de la obligación, su atribución al deudor, el monto adeudado y la existencia de la mora, nada de lo cual sucedió en este proceso.
4.3.7. CONCLUSIONES SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE HSP 568. Como se analizó en los apartes precedentes de esta providencia: TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN § En virtud del Contrato de Compraventa, no se generó para HSP obligación alguna respecto del pago de las facturas 0710 y 10001, ni de un saldo derivado de estas. § No se pactó un plazo determinado ni para la finalización del Proyecto a cargo de HSP, ni para la transferencia total de los recursos derivados de la venta de las unidades de Alturia a esta o a quien ella designara. § No se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la cláusula novena del Contrato para que HSP quedara obligada a pagar intereses adicionales por la prórroga del crédito del BBVA. § HSP pagó los intereses que le correspondía del periodo comprendido entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019. § Los recursos recaudados con corte a febrero de 2024 por la venta de los apartamentos que le correspondían a Alturia (Anexo núm. 2 y Anexo A del Otrosí núm. 2) fueron destinados al pago de las acreencias de Alturia, conforme a sus instrucciones, así como al pago del crédito con el BBVA. § No se acreditó que para la fecha de la presentación de la demanda existiesen recursos recaudados de la venta de las unidades de Alturia que no hubiesen sido destinados al pago de obligaciones de Alturia. § HSP cumplió con sus obligaciones de pago de pasivos con proveedores y contratistas del proyecto según lo indicado en el Anexo núm. 4 y en la cláusula décima tercera del Contrato. 569.
Con fundamento en los expuesto, concluye el Tribunal que en el proceso se acreditó que durante la ejecución del Contrato y hasta la presentación de la Demanda de Reconvención inicialmente formulada, HSP ha venido cumpliendo con sus obligaciones de pago del precio en los términos pactados y atendiendo las instrucciones de Alturia, por lo que se declarará la prosperidad de la pretensión vigésima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada.
Lo anterior, sin perjuicio de la obligación de HSP de transferir a Alturia los valores pendientes de recaudo correspondientes a la venta de las unidades de esta última, siempre que dichos recursos no se encuentren ya afectados al pago de acreencias a cargo de Alturia. 570. Asimismo no se probó que se hubiese configurado alguno de los incumplimientos imputados por la Convocante a la Convocada, por lo que la pretensión primera principal de la Demanda Inicial Reformada, en la que se pretende la declaratoria de incumplimiento del Contrato por parte de HSP, y la segunda principal consecuencial condenatoria, no están llamadas a prosperar.
En tanto las pretensiones formuladas en el primero y segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la Demanda Inicial Reformada parten de una pretensión primera de incumplimiento, al no haberse constatado alguno de los incumplimiento imputados por la Convocante a la Convocada, estos grupos de pretensiones subsidiarias tampoco están llamados a prosperar.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 571. Igualmente tampoco prospera la primera pretensión común de condena de la Demanda Inicial Reformada, en la medida en que no se condenará a la Convocada por ningún concepto. 572.
Por consiguiente, atendiendo las consideraciones expuestas en este acápite, frente a la pretensión primera de la Demanda Inicial Reformada y la segunda consecuencial se declararán probadas las excepciones formuladas por la Convocada denominadas 1. Ausencia de incumplimiento de las obligaciones de pago que correspondían a HSP en el Contrato, 2.
Ausencia de exigibilidad de las obligaciones contenidas en las cláusulas NOVENA y DÉCIMA TERCERA sin la emisión de instrucciones de giro por parte de Alturia especificando las condiciones, montos, forma y fechas de los pagos, y parcialmente la 6. Ausencia de obligación de entrega del proyecto en un plazo cierto, únicamente en lo referido la inexistencia de un plazo para la entrega del Proyecto. 573.
En los términos de los artículos 280 y 282 del C. G. P., el Tribunal prescindirá de pronunciarse sobre las demás excepciones que fueron formuladas por la Convocada en la Contestación a la Demanda Inicial Reformada. 574. En cuanto a las excepciones formuladas por Alturia en la Contestación a la Demanda de Reconvención Reformada, observa el Tribunal que estas no están dirigidas a enervar las pretensiones que fueron analizadas en este acápite del laudo.
5. SOBRE LA MODIFICACIÓN DEL CRÉDITO CON BBVA 575. HSP plantea las siguientes pretensiones: 23. Declarar que Alturia incumplió la obligación prevista en el parágrafo segundo de la Cláusula Novena del Contrato, modificada por el Otrosí N.º 1, en tanto modificó el Crédito con BBVA sin previa autorización de HSP. 24. Declarar que Alturia, en contravía del principio de buena fe contractual pretendió hacer creer a HSP que el Crédito con BBVA se mantenía vigente, con el propósito de cobrar intereses que mi representada no se había obligado a pagar.
5.1. POSICIONES DE LAS PARTES 576. HSP sostiene que, en el parágrafo segundo de la cláusula novena del Contrato, modificada por el otrosí no.1, las partes ratificaron que el crédito con el BBVA no podía ser modificado sin autorización de HSP. Alega que, en contravía de dicha cláusula, Alturia modificó el crédito con el BBVA sin su autorización y saldó la totalidad del crédito en 2021, a pesar de lo cual, durante el año 2023, pretendió hacer ver a HSP que el crédito se encontraba vigente con el propósito de cobrarle intereses que no se estaban causando. 577.
En sus alegatos, HSP indica que contrario a lo que sostiene Alturia, el crédito con el Banco BBVA no se prorrogó como consecuencia de que HSP no hubiera recaudado los recursos de las unidades inmobiliarias de Alturia pues, para el 29 de TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN diciembre de 2019, fecha en que venció el crédito, existían incumplimientos por parte de Alturia que estaban impidiendo el normal desarrollo del Proyecto. 578.
Dentro de los incumplimientos, incluye la demora en el levantamiento de la medida cautelar y en el pago de la plusvalía. Alega que dichos incumplimientos generaron (i) la imposibilidad de transferir el Inmueble al Fideicomiso FAI Alturia 109, en tanto la fiduciaria no aceptó la transferencia del Inmueble con el gravamen de la plusvalía y (ii) el desplazamiento en el tiempo de la aprobación definitiva y desembolso del crédito constructor, en tanto para ello, era necesario transferir el Inmueble al Fideicomiso FAI Alturia 109 y que este otorgara garantía hipotecaria en favor del Banco y estar al día en obligaciones fiscales (incluida la plusvalía).
Así, sostiene que lo anterior pone en evidencia que, para el 29 de diciembre de 2019, la ejecución del Proyecto estaba retrasada y no estaban dadas las circunstancias para que HSP vendiera las unidades inmobiliarias de Alturia y recaudara los respectivos recursos, por circunstancias atribuibles a esta. 579. Agrega que en la fecha en que Alturia suscribió el Acuerdo de Normalización, HSP había realizado pagos por cuenta de Alturia por montos superiores a los recaudados con ocasión de la venta de las unidades inmobiliarias de Alturia. 580.
Además, manifiesta que, gracia de discusión, en este caso se configuró un evento de fuerza mayor que justifica el desplazamiento del cronograma del Proyecto, a saber, las medidas de aislamiento preventivo por Covid-19 y el paro nacional, que implicaron la suspensión generalizada de actividades de construcción. 581. Por su parte, Alturia alega que no modificó las instrucciones dadas en el otrosí no.1 del Contrato respecto del pago del crédito del BBVA, pues en la cláusula segunda del otrosí las partes pactaron que el COMPRADOR se obliga a impartir instrucción irrevocable a la fiduciaria CREDICORP-Capital, en donde se constituyó el Fideicomiso de Administración y pagos ‘FAI ALTURIA 109’, para que realice giro directo al Acreedor Financierto (banco BBVA) de los recursos, en las fechas establecidas en el ACUERDO PRIVADO DE NORMALIZACIÓN DE OBLIGACIONES FINANCIERAS.
Agrega que fue HSP quien, con su incumplimiento de la cláusula segunda del otrosí, generó que Alturia haya debido suscribir un contrato de mutuo con CASS, en las mismas condiciones financieras en que se encontraba el crédito del BBVA, para evitar un proceso ejecutivo del BBVA contra Alturia. 582. En sus alegatos de conclusión, Alturia agrega que en el Otrosí núm.1 las partes incluyeron consideraciones que evidencian que HSP conocía de las condiciones generales del Acuerdo de Normalización y las aceptó y, además, modificaron la cláusula novena del Contrato con el fin de cumplir con el mismo.
Además, mediante certificación del 5 de febrero de 2021, Alturia señaló los compromisos principales del Acuerdo de Normalización. 583. Agrega que la obligación de pago de HSP estaba intrínsecamente ligada a la culminación del Proyecto Alturia 109, pues era al momento de la entrega de las unidades cuando se consolidaba TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN el recaudo total de los recursos necesarios para extinguir el crédito del BBVA y, en consecuencia, dar por cumplido el Acuerdo de Normalización. No obstante, HSP incumplió con su obligación de pago, lo que hizo necesario que Alturia adoptara medidas para evitar que el Banco BBVA reanudada el proceso ejecutivo y que con la finalidad de mitigar el daño producto del repetitivo incumplimiento de parte de HSP, Alturia recurrió a CASS Constructores, con la finalidad de que a través de un Contrato de Mutuo se pudiera saldar el crédito del BBVA.
Así, Alturia simplemente procuró mitigar el daño causado por el reiterativo incumplimiento de HSP, a saber, embargos de sus cuentas, afectación de los bienes de sus accionistas codeudores y riesgo de bloqueo financiero. Al respecto, sostiene que la jurisprudencia ha sido clara en señalar que la víctima que mitiga el daño conserva la legitimación para reclamar la reparación integral.
5.2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 584. El Tribunal encuentra, en primer lugar, que en efecto las partes acordaron, en el parágrafo segundo de la cláusula novena de Contrato, modificada mediante el Otrosí núm.1, que el crédito con el BBVA no podía ser modificado por parte de Alturia sin autorización expresa por parte de HSP:
PARÁGRAFO SEGUNDO: El crédito antes mencionado, no podrá ser modificado bajo ningún concepto por parte de EL VENDEDOR, salvo autorización expresa de EL COMPRADOR. 585. El Tribunal también encuentra que Alturia suscribió, el 29 de octubre de 2020,269 un Acuerdo Privado de Normalización de Obligaciones Financieras con el Banco BBVA, en virtud del cual se establecieron los nuevos términos bajo los cuales Alturia y los demás deudores que allí figuran se obligaron a atender el pago del saldo de la obligación con el BBVA.
Así, si hubo una modificación del crédito. 586. Sin embargo, el Tribunal no encuentra probado que dicha modificación se haya dado sin la autorización de HSP. Por el contrario, en la cláusula segunda del Otrosí num.1 del Contrato, las partes acordaron de mutuo acuerdo modificar la cláusula novena del mismo, en el sentido en que, entre otros, el recaudo de la venta de 7 unidades inmobiliarias se destinaría al pago de capital e intereses del crédito objeto del Acuerdo de Normalización: 269 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\013_EXHIBICION_DE_DOCUMENTOS_ALTURIA_20141118\9.
Acuerdo privado.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 587. Es así que HSP conocía que Alturia había suscrito dicho Acuerdo Privado de Normalización de Obligaciones Financieras con el banco BBVA, pues este fue tenido en cuenta expresamente para modificar la cláusula novena del Contrato y, conociendo esta situación, HSP decidió firmar el Otrosí núm.1. 588.
Además, como ya se ha dicho, en el Otrosí núm.1 las partes incluyeron la consideración décima, según la cual las partes acreditaron que, hasta la fecha del otrosí, habían cumplido a cabalidad con las obligaciones bajo el Contrato. Para la fecha de la firma del otrosí, el Acuerdo de Normalización ya había sido suscrito, no obstante lo cual las partes reconocieron que ninguna de ellas había incumplido con sus obligaciones hasta tal fecha, por lo que no son de recibo las alegaciones de incumplimiento de HSP en este sentido. 589.
Por lo demás, obran pruebas en el expediente que demuestran que, previo a la suscripción del Acuerdo de Normalización, Alturia informó a HSP sobre su futura suscripción. Así, mediante correo del 23 de septiembre de 2020,270 Alturia informó a HSP que se hacía necesaria la suscripción de dicho acuerdo: 270 Ver Expediente Digital: 146287\02_PRUEBAS\008_REFORMA_DEMANDA_DE_RECONVENCION_20240711\13.
Prueba Documental N.º 13 - Correo electrónico 23 Sept. 2020 - Alturia a HSP.pdf. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 590. Además, así lo manifestó el señor Ramiro Hernando Sánchez, representante legal de HSP, al decir que, para el momento de la suscripción del otrosí núm.1 conocía que Alturia había suscrito un acuerdo de normalización: DR. SANTOS: [00:26:18] Pregunta No. 15.
Siguiente pregunta. ¿Diga cómo cierto, sí o no, que HSP Construcciones al momento de suscribir el otrosí número 1 sabía que Alturia había suscrito un acuerdo de normalización con el BBVA? SR. SÁNCHEZ: [00:26:42] Sí. ¿Puedo aclarar? DR. SALAZAR: [00:26:49] Doctor Ramiro usted puede aclarar en cualquiera de las preguntas asertivas lo que quiera en relación con la pregunta.
SR. SÁNCHEZ: [00:26:54] Sí, sí pero no en qué consistía. 591. Por todo lo anterior, el Tribunal concluye que Alturia no modificó el crédito con el banco BBVA sin la autorización de HSP. 592. Ahora, HSP también pretende que se declare que Alturia, en contravía del principio de buena fe contractual, pretendió hacer creer a HSP que el Crédito con BBVA se mantenía vigente, con el propósito de cobrar intereses que HSP no se había obligado a pagar. 593.
Sobre este particular, el Tribunal entiende que esta pretensión está relacionada con la pretensión décima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada, a saber: “Declarar que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la Cláusula Novena del Contrato para que HSP quedara obligada a pagar los intereses del Crédito con BBVA, causados a partir del mes de enero del año 2020.” 594.
Como se analizó, esta pretensión está llamada a prosperar, con lo que ha quedado saldado que no se encontraba a cargo de HSP la obligación de realizar el pago de los intereses del crédito con el BBVA, diferentes de los causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 595.
Por lo demás, el Tribunal no encuentra probado que Alturia haya actuado de mala fe. Simplemente, en su parecer, se habían configurado los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la cláusula novena del Contrato, por lo que HSP era responsable del pago de los intereses generados con la prórroga del crédito. Tras su análisis, el Tribunal determinó que ello no fue así. Sin embargo, ello no implica que Alturia haya actuado de mala fe con el propósito de cobrar intereses que HSP no se había obligado a pagar. 596.
Así las cosas, las pretensiones vigésima tercera y vigésima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada están llamadas a fracasar. 597. Con respecto a la excepción denominada 3. Inexistencia de incumplimiento de las obligaciones relacionadas con el crédito del BBVA: Alturia no modificó unilateralmente las condiciones del crédito del BBVA y tampoco omitió informar las fechas de pago de dicho crédito, sino que, debido al incumplimiento de la obligación pactada en la cláusula segunda del Otrosí del Contrato de Compraventa por parte de HSP, Alturia se obligó a suscribir un contrato de mutuo con Cass Constructores en las mismas condiciones financieras en las que se encontraba el crédito del BBVA, al concluir el Tribunal que las pretensiones vigésima tercera y vigésima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada no están llamadas a prosperar por las razones expuestas, en los términos del inciso segundo del artículo 280 del C. G. P.271 y lo establecido por jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia272, no resulta conducente ni necesario realizar un pronunciamiento expreso sobre esta excepción, máxime cuando estas pretensiones fueron negadas por razones diferentes a las planteadas en el medio exceptivo. 271 (…) deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, las excepciones, cuando procesa resolver sobre ellas (…).
(Destaca el Tribunal) 272 En sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 11 de junio de 2001, esta Corporación expuso: La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos. Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose.
A la verdad, la naturaleza misma de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor.
Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho, porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad. De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido ‘y por indagar si al demandante le asiste.
Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen.’ (Destaca el Tribunal) Antología Jurisprudencial Corte Suprema de Justicia 1886 – 2006, Tomo II, Bogotá, Corte Suprema de Justicia, 2007, p. 406.
Esta Sentencia de la Corte Suprema de Justicia es armónica con decisiones de esa Corporación adoptadas el 30 de enero de 1992 (Exp. 3234) y del 19 de julio de 2000 (Exp. 5493). TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN
6. JURAMENTO ESTIMATORIO 598. Si bien no prosperaron las pretensiones de la Demanda Inicial Reformada, que buscaban declaración de incumplimiento de la Demandada y la consecuencial condena, ni tampoco fueron acogidas las pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada, a través de las cuales también se buscaba condenar a la Demandante por incumplimientos que le fueron imputados, por las razones expuestas en lo pertinente en las anteriores consideraciones, no hay lugar a imponer sanción por las estimaciones que correspondientemente efectuaron ambas partes en su Demanda Inicial Reformada y Demanda de Reconvención Reformada. 599.
En los términos previstos en el artículo 206 del Código General del Proceso, esta sanción solo procede en los casos en que la cantidad estimada exceda el 50 % de la que resulte probada o en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios, imputable al actuar negligente o temerario de la parte. 600.
En el presente caso no hubo exceso en la estimación. Las pretensiones de la Demanda Inicial Reformada y de la Demanda de Reconvención Reformada a que se ha hecho referencia no han de prosperar por carencia de causa, más no por un justiprecio inadecuado. 601. Adicionalmente, con base en los criterios establecidos por la Corte Constitucional en la sentencia C-157 de 2013 no observa el Tribunal temeridad, ligereza, ni impericia alguna de las partes en la formulación del juramento estimatorio.
7. COSTAS DEL PROCESO 602. Teniendo en cuenta que ambas demandas, en lo sustancial, no prosperaron, pues las pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada que fueron acogidas en realidad estaban dirigidas a establecer el cumplimiento de la Demandada respecto de las obligaciones derivadas del Contrato y no el incumplimiento de su contraparte, el Tribunal se abstendrá de condenar en costas a ambas partes, en tanto cada una de ellas puede ser considerada vencida en el proceso respecto de los incumplimientos que mutuamente se imputaron, tal y como lo señala el numeral 1 del artículo 365 del C. G. P. 603.
Lo anterior significa que cada una de las partes deberá asumir los costos y gastos a su cargo derivados del trámite —entre ellos, honorarios y gastos determinados por el Tribunal—. Por causa de lo anterior, a la Demandada le corresponde reembolsar a la Demandante lo que aquella pagó en su nombre. 604. Ahora bien, se advierte que no se ordenará en esta providencia el reembolso de esa suma de honorarios y gastos originalmente a cargo de la Demandada y pagada TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN por la Demandante habida cuenta que, según petición de la Demandante, se expidió certificación para el cobro judicial de los mismos273, lo que ya constituye título ejecutivo suficiente para ese propósito. 605.
Los excedentes no utilizados de la partida de Otros Gastos, si los hubiera, una vez cancelados los que se hubieren generado, serán rembolsados según corresponda. 606. En los anteriores términos quedan resueltas la pretensión segunda de las pretensiones comunes de la Demanda Inicial Reformada y la pretensión vigésima octava de la Demanda de Reconvención Reformada. 273 Ver Expediente Digital: 146287\01_PRINCIPAL\PRINCIPAL_02\114_Certificacion_de_pago_de_honorarios_20241004.pdf y 115_Comunicacion_enviada_remisoria_certificacion_de_pago_de_honorarios_20241004.pdf.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, este Tribunal Arbitral convocado para dirimir en derecho las controversias surgidas entre Alturia S. A. S., como demandante inicial y demandada en reconvención, y HSP Construcciones S. A. S., como demandada inicial y demandante en reconvención, administrando justicia, por autoridad de la ley y habilitación de las partes, con el voto unánime de sus integrantes RESUELVE
1. SOBRE LA DEMANDA INICIAL REFORMADA Primero. Negar las excepciones denominadas 5. Subsidiaria a la excepción No. 3: Ausencia de competencia del Tribunal Arbitral para conocer de la disputa relacionada con el supuesto saldo de factura No. 0710 por concepto de “Venta de activo en construcción lote matrícula inmobiliaria 50N-20804240, Zona Norte Carrera 13a No. 109-87 y 7.
Ausencia de competencia del Tribunal para decidir respecto de la obligación de entrega del Proyecto – Dicha obligación es un asunto atinente al negocio jurídico entre HSP y los beneficiarios de área más no del Contrato. Segundo. Reconocer fundamento a las excepciones denominadas 1. Ausencia de incumplimiento de las obligaciones de pago que correspondían a HSP en el marco del Contrato y 2.
Ausencia de exigibilidad de las obligaciones contenidas en las cláusulas NOVENA y DÉCIMA TERCERA sin la emisión de instrucciones de giro por parte de Alturia especificando las condiciones, montos, forma y fechas de los pagos. Tercero. Reconocer fundamento parcial a la excepción denominada 6. Ausencia de obligación de entrega del proyecto en un plazo cierto.
Cuarto. Negar las pretensiones primera y segunda declarativas principales, las pretensiones primera y segunda del primer y del segundo grupo de pretensiones subsidiarias y la pretensión primera de las pretensiones comunes de la Demanda Inicial Reformada. Quinto. Abstenerse de pronunciarse sobre las demás excepciones formuladas por HSP Construcciones S. A. S. en su Contestación a la Demanda Inicial Reformada.
2. SOBRE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA Sexto. Declarar que entre Alturia S. A. S. y HSP Construcciones S. A. S. se celebró el contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» el 7 de mayo de 2019, por lo que prospera la pretensión primera de la Demanda de Reconvención Reformada. Séptimo. Declarar que mediante OTROSÍ NO. 001 AL CONTRATO DE COMPRAVENTA PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN VERTICAL «ALTURIA 109 (SANTA PAULA)», suscrito el 29 de octubre de 2020, Alturia S. A. S. y HSP Construcciones S. A. S. TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN modificaron el citado contrato, con lo que prospera la pretensión segunda de la Demanda de Reconvención Reformada.
Octavo. Negar las pretensiones tercera, cuarta y quinta de la Demanda de Reconvención Reformada. Noveno. Declarar que el plazo de dos meses pactado en el parágrafo tercero de la cláusula décima del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», venció sin que se hubiese levantado la medida cautelar registrada en la anotación núm. 004 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240, razón por la cual se acoge lo reclamado en la pretensión subsidiaria a la pretensión quinta de la Demanda de Reconvención Reformada.
Décimo. Declarar que Alturia S. A. S. se obligó a entregar el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 a HSP Construcciones S. A. S., a paz y salvo en los términos del parágrafo séptimo de la cláusula décima del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)». En esos términos prospera la pretensión sexta de la Demanda de Reconvención Reformada.
Undécimo. Reconocer fundamento a la excepción denominada Segunda excepción. Inexistencia de incumplimiento de la obligación contenida en el parágrafo séptimo de la cláusula décima del Contrato de Compraventa: Alturia cumplió con el deber de información como desarrollo del principio de buena fe en el sentido de que revisó el certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 para evidenciar si dicho predio se encontraba gravado o no con la liquidación de la plusvalía respecto de lo reclamado en la pretensión séptima de la Demanda de Reconvención Reformada, por lo que, en consecuencia, esta última se niega.
Duodécimo. Declarar que, para el momento en que Alturia S. A. S. transfirió y entregó el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 a HSP Construcciones S. A. S., no se había realizado el pago de la liquidación de la plusvalía asociada a la Resolución núm. 1498 del 15 de septiembre de 2017 de la Alcaldía de Bogotá D. C., como fue solicitado en la pretensión subsidiaria a la pretensión séptima de la Demanda de Reconvención Reformada, que así prospera.
Decimotercero. Declarar que, según lo acordado por las partes, el levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación núm. 004 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 y el otorgamiento del crédito constructor eran condiciones esenciales para la ejecución del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», de manera tal que se acoge lo solicitado en la pretensión octava de la Demanda de Reconvención Reformada.
Decimocuarto. Declarar que el cumplimiento de las obligaciones a cargo de HSP Construcciones S. A. S. se condicionó a: (i) la transferencia y entrega del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240, (ii) el levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación núm. 004 del certificado de libertad y tradición del TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN inmueble y (iii) al otorgamiento el desembolso del crédito constructor a HSP Construcciones S. A. S., como fue solicitado en la pretensión novena de la Demanda de Reconvención Reformada, que, en esos términos, prospera.
Decimoquinto. Negar la pretensión décima de la Demanda de Reconvención Reformada. Decimosexto. Declarar que la demora en el levantamiento de la medida cautelar registrada en la anotación núm. 004 del certificado de libertad y tradición del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-20804240 generó retrasos en la ejecución del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» y del proyecto, de manera tal que prospera parcialmente la pretensión subsidiaria a la pretensión décima de la Demanda de Reconvención Reformada.
Decimoséptimo. Negar las pretensiones undécima, décima segunda y décima tercera (junto con sus dos pretensiones subsidiarias, 13.1. y 13.2.) de la Demanda de Reconvención Reformada. Decimoctavo. Declarar que Alturia S. A. S., con su comportamiento durante la ejecución del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» modificó las instrucciones dadas a HSP Construcciones S. A. S. en el Otrosí núm. 1 del contrato en mención y la instruyó para que los recursos de las unidades inmobiliarias fueran destinados al pago del crédito con el banco BBVA y al pago de otras acreencias.
En esos términos y con el alcance previsto en la parte considerativa de esta providencia, prospera la pretensión décima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada. Decimonoveno. Declarar que no se cumplieron los presupuestos previstos en el parágrafo cuarto de la cláusula novena del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» para que HSP Construcciones S. A. S. quedara obligada a pagar los intereses del crédito con el Banco BBVA, causados a partir del mes de enero del año 2020, como fue solicitado en la pretensión décima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada.
Vigésimo. Declarar que, en los términos de la letra d) de la cláusula novena del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», modificada por el Otrosí núm. 1, por concepto de intereses del crédito con el Banco BBVA causados entre diciembre de 2018 y diciembre de 2019, HSP Construcciones S. A. S. estaba obligada a pagar la suma de $455 014 364,60, y así prospera la pretensión décima sexta de la Demanda de Reconvención Reformada.
Vigésimo primero. Negar la pretensión décima séptima de la Demanda de Reconvención Reformada. Vigésimo segundo. No reconocer fundamento a la excepción denominada Cuarta excepción. Violación del acto propio: HSP emitió certificación de 29 de mayo de 2020 en donde se acreditó TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN que se había recaudado «en calidad de cuota inicial por concepto de ventas del proyecto de vivienda denominado “Alturia 109 (Santa Paula), ubicado en la Carrera 13 No. 109-87 de la ciudad de Bogotá D.C., la suma de Siete Mil Trescientos Cincuenta y Nueve Millones Setecientos Treinta y Cinco Mil Pesos MCTE ($7.359.735.000)», sin incluir el apartamento 503, lo que corrobora que efectivamente el apartamento 503 del Proyecto «Alturia 109» no estaba dentro del valor del Contrato.
Vigésimo tercero. Declarar que HSP Construcciones S. A. S. tiene derecho a descontar del precio del Contrato la suma de $407 223 510 correspondiente al precio del apartamento 503 del Proyecto, dado en pago por Alturia S. A. S. a Steckerl Aceros S. A. S., por lo que prospera la pretensión décima octava de la Demanda de Reconvención Reformada.
Vigésimo cuarto. Declarar que la obligación de pago a los proveedores enlistados en el Anexo núm. 4 del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», era una obligación distinta e independiente de la obligación de pago del precio del mismo, como fue solicitado en la pretensión décima novena de la Demanda de Reconvención Reformada.
Vigésimo quinto. Declarar que, según lo dispuesto en la cláusula décima tercera del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», la obligación de HSP Construcciones S. A. S. de pago a los proveedores enlistados en el Anexo núm. 4, estaba condicionada a que se tratara de sumas efectivamente debidas por Alturia S. A. S., de manera que se acoge lo reclamado en la pretensión vigésima de la Demanda de Reconvención Reformada.
Vigésimo sexto. Declarar que, conforme al contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)» y a la conducta de las partes durante su ejecución, para el pago a los proveedores enlistados en el Anexo núm. 4, Alturia S. A. S. debía gestionar de manera previa la liquidación de los créditos, con el acompañamiento de HSP Construcciones S. A. S., y darle las instrucciones sobre las condiciones de pago para cada uno de ellos.
Por lo anterior, prospera parcialmente la pretensión vigésima primera de la Demanda de Reconvención Reformada. Vigésimo séptimo. Declarar que, en los casos en los que se gestionó la liquidación de los créditos y Alturia S. A. S. dio a HSP Construcciones S. A. S. las instrucciones con las condiciones de pago, HSP Construcciones S. A. S. cumplió con los pagos a los proveedores enlistados en el Anexo núm. 4, términos en los que prospera parcialmente la pretensión vigésima segunda de la Demanda de Reconvención Reformada.
Vigésimo octavo. Negar las pretensiones vigésima tercera y vigésima cuarta de la Demanda de Reconvención Reformada. Vigésimo noveno. Declarar que, durante la ejecución del contrato de Compraventa Proyecto de Construcción Vertical «Alturia 109 (Santa Paula)», HSP Construcciones S. A. S. ha cumplido con sus obligaciones de pago del precio en los términos pactados y atendiendo las TRIBUNAL ARBITRAL DE ALTURIA S. A. S. VS. HSP CONSTRUCCIONES S. A. S. (TRÁMITE 146287) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CORTE DE ARBITRAJE, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN instrucciones de Alturia S. A. S., con lo que prospera la pretensión vigésima quinta de la Demanda de Reconvención Reformada, con la precisión efectuada en la parte motiva.
Trigésimo. Negar las pretensiones vigésima sexta y vigésima séptima de la Demanda de Reconvención Reformada. Trigésimo primero. Abstenerse de pronunciarse sobre las demás excepciones formuladas por Alturia S. A. S. en su Contestación a la Demanda de Reconvención Reformada.
3. DECISIONES COMUNES Trigésimo segundo. Abstenerse de imponer sanción a las partes por causa de la estimación jurada contenida en los escritos de Demanda Inicial Reformada y de Demanda de Reconvención Reformada. Trigésimo tercero. Abstenerse de condenar en costas a ambas partes, con lo que se resuelve la pretensión segunda de las pretensiones comunes de la Demanda Inicial Reformada y la pretensión vigésima octava de la Demanda de Reconvención Reformada.
Trigésimo cuarto. Ordenar estarse a lo dispuesto en la parte motiva de esta providencia en lo relacionado con el reembolso de la proporción de los honorarios y gastos que le corresponde hacer a HSP Construcciones S. A. S. en favor de Alturia S. A. S. Trigésimo quinto. Disponer que por la secretaría del Tribunal se expidan copias auténticas de este laudo a cada una de las partes, con las constancias de ley, según corresponda.
Trigésimo sexto. Disponer que por la secretaría del Tribunal se remita el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá para su archivo. Notifíquese, BERNARDO SALAZAR PARRA Presidente ANDREA ATUESTA ORTIZ ADRIANA LÓPEZ MARTÍNEZ Árbitro Árbitro MÓNICA RUGELES MARTÍNEZ Secretaria Esta providencia quedó notificada en audiencia realizada por medios electrónicos y se suscribe con firmas digitalizadas, como lo autoriza la ley.