TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 1 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., veintisiete de enero de 2025. Surtidas todas las actuaciones procesales para la instrucción del proceso, el Tribunal de Arbitraje constituido para dirimir en derecho las controversias entre DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA e INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S., profiere el presente laudo arbitral, de acuerdo con los siguientes: I.
ANTECEDENTES
1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS REPRESENTANTES 1.1. La Convocante es DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA, mayor de edad, domiciliada en Bogotá D.C., identificada con Cédula de Ciudadanía No. 1.032.490.726 de Bogotá. La Convocante intervino en este proceso a través de apoderada judicial debidamente constituida y reconocida. 1.2.
La Convocada INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. sociedad comercial con domicilio en Bogotá D.C., identificada con N.I.T. 830.107.113-6. Su representante legal es HERNY MAURICIO PULIDO, identificado con Cédula de Ciudadanía No. 79.882.654. A pesar de haber sido debidamente notificada, la Convocada no intervino en este proceso.
2. EL PACTO ARBITRAL Este proceso se desarrolló con fundamento la cláusula arbitral contenida en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa No. 3000-1-401 suscrito entre las partes el 18 de enero de 2021, que establece lo siguiente: TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 2 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA CLÁUSULA COMPROMISORIA: De común acuerdo entre las partes y con plena aceptación de EL (LA) (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR(A)(ES), toda controversia o diferencia relativa a este contrato, a su ejecución o liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento integrado por un árbitro designado por los Directos del Centro de Arbitramento, Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de Comercio de Fusagasugá. El tribunal se sujetará en su funcionamiento a las disposiciones legales, el reglamento adoptado por el centro mencionado, funcionará allí y el Árbitro resolverá las diferencias en derecho.
La validez del Pacto Arbitral no se discutió en este proceso. La competencia del Tribunal para dirimir las controversias entre las partes se determinó mediante Auto No. 5 del 6 de agosto de 2024.
3. EL TRÁMITE ARBITRAL Las actuaciones adelantadas en la etapa inicial del presente proceso arbitral fueron, en síntesis, las siguientes: 3.1. A través de apoderada judicial, la Convocante DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA presentó demanda arbitral en contra de INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. el 3 de octubre de 2023. 3.2. El nombramiento del Tribunal se produjo mediante sorteo público por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 3 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación 3.3.
La doctora ADRIANA LÓPEZ MARTÍNEZ aceptó su designación como árbitra única el 5 de diciembre de 2023, y cumplió con el deber de información contenido en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012. 3.4. La audiencia de instalación se llevó a cabo el 7 de febrero de 2024. El Tribunal, además de declararse debidamente instalado, fijó como sede y la de su Secretaría al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, e inadmitió la demanda.
En el mismo acto, designó Secretaria de la lista del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá a LAURA ISABEL BERMÚDEZ VILLAMIZAR, quien oportunamente aceptó su designación y tomó posesión dando cumplimiento al deber de información consagrado en la Ley. 3.5. El 14 de febrero de 2024, de forma oportuna, la Convocante presentó por correo electrónico la subsanación de la demanda. 3.6.
Mediante Auto No. 3 del 9 de abril de 2024, el Tribunal admitió la demanda. 3.7. El 10 de abril de 2024 la secretaría notificó a la Convocante el Auto No. 3 del 9 de abril de 2024. 3.8. El 23 de mayo de 2024, de conformidad con lo establecido en el artículo 23 de la Ley 1563 de 2012 y el artículo 8 de la Ley 2213 de 2022, la secretaría notificó personalmente a la Convocada del auto admisorio de la demanda, a su correo de notificaciones gerencia@menthe.com.co tal y como consta en el certificado de existencia y representación legal de la compañía. De acuerdo con el acta de envío y entrega del correo certificado usado para el efecto, la Convocada recibió efectivamente el correo el 23 de mayo de 2024 y abrió el correo ese mismo día. 3.9.
El término de traslado de la demanda transcurrió en silencio. TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 4 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación 3.10. Previa citación realizada mediante Auto No. 4 del 30 de julio de 2024, la Primera Audiencia de Trámite se realizó 6 de agosto de 2024 a las 8:00 a.m. En audiencia se profirió auto mediante el cual el Tribunal declaró la competencia del Tribunal para conocer y resolver en derecho las controversias de las Partes y decretó la totalidad de las pruebas aportadas y solicitadas por la Convocante.
A esta audiencia tampoco asistió la Convocada. 3.11. La etapa de instrucción del proceso se adelantó debidamente y las pruebas fueron practicadas en audiencias celebradas virtualmente conforme a la legislación procesal vigente. Mediante Auto No. 7 del 23 de agosto de 2024, el Tribunal declaró cerrada la etapa probatoria. 3.12.
El 6 de septiembre de 2024 se llevó a cabo la audiencia de alegatos, sin la presencia de la parte Convocada.
4. LA DEMANDA Y EL SILENCIO DE LA DEMANDADA En la demanda arbitral, la Convocante solicitó que el Tribunal realizara las siguientes declaraciones y condenas:
PRIMERO. Se decrete la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de fecha 18 de enero de 2021, celebrado entre INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, y DANIELA SOFIA ESCOBAR BOADA. Lo anterior, por haberse celebrado en contravía de lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato de promesa de compraventa de fecha 18 de enero de 2021. TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 5 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar a la aquí convocada INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., restituir los dineros recibidos por la ejecución del referido contrato de promesa de compraventa, por el valor de VEINTE MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS que solicito sea debidamente indexada a la fecha de devolución, así como, los intereses legales causados desde la fecha de entrega del referido valor y hasta que se profiera el respectivo laudo arbitral.
CUARTO: Se condene a la parte demandada a cancelar las costas del proceso. Las pretensiones tienen como fundamento los hechos de la demanda que se sintetizan a continuación: El 18 de enero de 2021 las partes suscribieron el Contrato de Promesa de Compraventa No. 3000-1-401. La Convocante, DANIELA SOFÍA ESCOBAR, se obligó en calidad de promitente compradora y la Convocada, INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. en calidad de promitente vendedora.
El objeto del Contrato de Promesa de Compraventa fue el Apartamento No. 401 de la torre 1 y el derecho de uso de parqueaderos comunes del proyecto denominado KAIROS LOS PINOS, que se construiría en la Diagonal 6 Norte No. 3Este-10 en el municipio de Fusagasugá, Cundinamarca, en inmueble de mayor extensión identificado con F.M.I. 157-21856.
El precio de venta fue acordado por las partes en una suma de NOVENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTIVINCO MIL PESOS MCTE ($98.925.000). Las partes acordaron la suscripción de la Escritura Pública de Compraventa para el 24 de noviembre de 2023, en la Notaría 27 del Círculo de Bogotá, y la entrega material para el 20 de diciembre de 2024, sin que el primer hecho hubiera ocurrido.
La Convocante adujo en la demanda que realizó un pago a la Convocada por un monto de VEINTE MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS COLOMBIANOS ($20.697.500), en cumplimiento de la TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 6 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación cláusula sexta del Contrato de Promesa de Compraventa, pero que cesó los pagos a la Convocada en el mes de octubre de 2022, al tener conocimiento de los siguientes hechos: - La curaduría urbana 1 de la ciudad de Fusagasugá, tuvo por desistido el proyecto denominado CAIROS-LOS PINOS, dicha curaduría establece: Sin perjuicio de que el interesado presente posteriormente una nueva solicitud, entender por desistida la solicitud de Licencia de Construcción en modalidad de Obra, radicada bajo la referencia No. 25290-121-0273 de diciembre de 30 Licencia de urbanización desistida entonces mediante la Resolución No. 20- 0-0365 del 13 de agosto de 2020.
Es decir; que cuando los convocados prometieron en venta el apartamento a mi representada, el proyecto ya se encontraba desistido. - Posteriormente la curaduría 1 informa que la aquí demandada, radico nuevamente solicitud de licencia de construcción de la modalidad de obra nueva, misma que también fue desistida por medio de la Resolución 21-0- 671 de 04 de noviembre de 2021; - Lo anterior, generando consecuencialmente que, la construcción prometida en venta, así mismo, salas de ventas y apartamento modelo del proyecto denominado KAIRO LOS PINOS, antedichas construcciones y consecuencialmente el proyecto de vivienda no cuenta con la licencia urbanísticas aprobadas. - Lo que respecta al permiso de ocupación de cauce, solicitud de licenciamiento realizada a la Corporación Autónoma Regional de del 31 de julio de 2023, la antedicha Corporación, negó la autorización solicitada para la construcción de obras necesarias para la realización del proyecto denominado KAIRO LOS PINOS. Los convocados tampoco poseen ni nunca han tenido permiso de ventas; por ende, todos los actos que realizaron sobre este proyecto inmobiliario son ilegales.
TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 7 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación Además, afirmó la Convocante que al momento de la presentación de la demanda estaba en curso un proceso judicial iniciado por la propietaria del predio de mayor extensión, María Gerarda Quecano Villarraga, contra la empresa Ingeniería Prospectiva S.A.S, bajo la radicación No. 2023-0118, tramitado en el Juzgado Primero Civil del Circuito de Fusagasugá, que tiene por objeto decretar la resolución del contrato de promesa de compraventa sobre el predio en el cual se desarrollaría el proyecto inmobiliaria denominado KAIRO LOS PINOS, por cuanto la antedicha empresa no dio cumplimiento al pago del precio en el plazo pactado.
A pesar de haber sido debidamente notificada de la demanda arbitral, como consta en el expediente1, la Convocante dejó transcurrir en silencio el término del traslado de la demanda, y no se presentó a ninguna de las audiencias desarrolladas en el presente trámite.
5. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN En los alegatos de conclusión, la Convocante reiteró la solicitud de declaración de nulidad del Contrato de Promesa de Compraventa celebrado con la Convocada, por ausencia de los requisitos esenciales del contrato, de acuerdo lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887:
ARTICULO 1611. <REQUISITOS DE LA PROMESA>. <Artículo subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887>. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 1 Ver CUADERNO PRINCIPAL - 022 NOTIFICACIÓN DEL AUTO ADMISORIO DE LA DEMANDA TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 8 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. La apoderada de la Convocante argumentó que el Contrato de Promesa es nulo por cuanto no se encuentra correctamente determinado el inmueble objeto de la compraventa, puesto que el apartamento No. 401 prometido en venta no se identificó con absoluta precisión y claridad.
Señaló que las partes omitieron indicar los linderos y la cabida del inmueble en el Contrato de Promesa de Compraventa, o en algún documento que les sirviera de referencia para su debida determinación (planos del proyecto, reglamento de propiedad horizontal o licencia de construcción). En ese sentido, adujo que en este caso se cumplen los requisitos establecidos por la jurisprudencia para la declaratoria de nulidad del Contrato de Compraventa por falta de determinación del inmueble objeto de la misma.
La Convocante reiteró en sus alegatos que las obligaciones de la Promitente Vendedora, relacionadas con la suscripción de la Escritura Pública de Compraventa y con la entrega del inmueble no habrían podido ser cumplidas, dado que se demostró que las obras del proyecto de construcción nunca fueron iniciadas, que no contaron con licencia urbanística, y dada la existencia de procesos administrativos y judiciales en contra de la Convocada en los que se discute el incumplimiento de obligaciones urbanísticas, comerciales y ambientales relacionadas con el proyecto.
TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 9 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación Finalmente, la Convocada reiteró la solicitud de condenar a la Convocada al pago de los $20.697.500 pesos colombianos pagados como abono por la Convocante, a título de restituciones mutuas, como consecuencia de la declaratoria de nulidad del Contrato de Promesa de Compraventa.
La Convocada no presentó alegatos de conclusión.
6. DURACIÓN DEL PROCESO Y OPORTUNIDAD DEL LAUDO El presente laudo arbitral se profiere en forma oportuna, por cuanto: - La primera audiencia de trámite se adelantó el 6 de agosto de 2024, - El término de duración del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, se fijó en seis (6) meses.
Por lo anterior el término del Tribunal vence el 6 de febrero de 2025. II. CONSIDERACIONES
1. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES En este proceso se acreditaron debidamente los presupuestos procesales, en la medida en que las partes cuentan con capacidad jurídica y capacidad para comparecer al arbitraje. El Tribunal se instaló en debida forma y asumió competencia de acuerdo con lo señalado en la primera audiencia de trámite que se llevó a cabo el 6 de agosto de 2024.
TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 10 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación En la misma audiencia, el Tribunal decretó las pruebas que fueron aportadas y solicitadas por la Convocante, dado que la Convocada no se manifestó durante el proceso.
El Tribunal no practicó las pruebas testimoniales solicitadas por la Convocante, dado que fueron desistidas. Tampoco se practicó el interrogatorio de la Convocada, quien, a pesar de ser debidamente notificada, nunca se manifestó en el proceso2. En ese sentido, considerando que la competencia del Tribunal no fue objeto de debate, y que en todo caso, el Tribunal no encontró probada causal alguna de nulidad de la cláusula arbitral que le impida pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda, éste reitera la competencia que fue declarada mediante auto del 6 de agosto de 2024.
2. SOBRE LA NULIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA CELEBRADO ENTRE LAS PARTES PRETENSIONES PRIMERA Y SEGUNDA En las pretensiones PRIMERA y SEGUNDA de la demanda, la Convocante solicitó que se decretara la nulidad absoluta del Contrato de Promesa de Compraventa del 18 de enero de 2021, por haberse celebrado sin el cumplimiento del requisito esencial contemplado en el numeral 4° el artículo 1611 del Código Civil, es decir, la determinación del objeto del contrato definitivo.
Como consecuencia de la nulidad del contrato, solicitó que se ordenen las restituciones mutuas. Para fundamentar la nulidad solicitada, la Convocante adujo que el apartamento objeto de la venta prometida no fue debidamente identificado por las partes, puesto que en el Contrato de Promesa de Compraventa no se incluyeron los linderos del inmueble, ni tampoco la descripción de unas características que permitieran determinar con precisión y claridad el objeto prometido en venta. 2.
Ver CUADERNO PRINCIPAL Actas No. 1, 5, 6 y
7. TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 11 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación En efecto, el artículo 1611 del Código de Comercio establece los elementos esenciales de los contratos de promesa, de manera general:
ARTICULO 1611. <REQUISITOS DE LA PROMESA>. <Artículo subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887>. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
El numeral 4° transcrito le impone a los promitentes la obligación de determinar los requisitos esenciales del contrato a celebrar, so pena de que la promesa no produzca ningún efecto. En ese sentido, cuando el objeto de la promesa es un contrato de compraventa de inmueble, el objeto debe ser determinado o determinable mediante la descripción de sus linderos.
Así lo ha interpretado la Corte Suprema de Justicia: 2.2.2.- En punto del cuarto presupuesto, es decir, el que ordena que sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales», este impone a los contratantes la obligatoriedad de fijar los elementos TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 12 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación indispensables del contrato que va a celebrarse.
Esto es, al tratarse de una compraventa, deben quedar determinados -o, al menos, ser determinables- el precio y la cosa prometida en venta. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta.
Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 19708 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 20159. Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» (G. J., T. CLXXX, pág. 2263). Así, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha establecido que las partes del contrato de promesa deben describir los linderos del inmueble objeto de la compraventa prometida, o incluir cualquier dato que permita la cabal identificación del inmueble prometido en venta.
En ese sentido, la jurisprudencia ha sido reiterativa al señalar que la ausencia de los linderos no implica necesariamente la indeterminación del inmueble, pero que éste debe ser determinado de manera inequívoca por los medios que permitan su identificación4. La Corte Suprema de Justicia ha señalado que cuando el contrato definitivo comporta una transferencia de bienes inmuebles, éstos deben estar determinados en el contrato de promesa, de modo que no haya duda sobre el inmueble objeto de la compraventa prometida: Y en el segundo, solo se asignaron los módulos a ciertos locales comerciales, y se especificó de manera un tanto ambivalente que la 3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 5 de octubre de 2023. M.P. Francisco Ternera Barrios. Rad. 68001-31-03-012-2016-00162-01 (SC313-2023). 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 1 de febrero de 1996. Exp. 4361: Ausencia de linderos no es lo mismo que indeterminación del bien, y mucho menos es lo mismo que TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 13 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación transferencia versaba sobre una cuota de dominio, obviando de nuevo aportar cualquier información útil orientada a describir con la claridad debida el objeto de los pactos prometidos.
Ello también comporta la nulidad del convenio que se analiza, al infringir la regla que prevé el artículo 1611-4 del Código Civil, que reza: «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: ( )4ª). Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales»5.
Teniendo en cuenta la jurisprudencia anteriormente citada, debe el Tribunal determinar si, en este caso, el inmueble objeto del contrato de compraventa a celebrar fue determinado de manera clara. En el objeto del Contrato de Promesa de Compraventa las partes determinaron que el inmueble que se transferiría a título de venta real sería el apartamento 401, Torre 1, inmueble que hace parte del proyecto de su propiedad, KAIROS-LOSPINOS, ubicado en la Diagonal 6 Norte No. 3 Este- 10 del municipio de Fusagasugá: En el Contrato de Promesa de Compraventa, se describen los linderos del inmueble de mayor extensió del que haría parte el inmueble objeto de compraventa.
Sin embargo, no se describen los linderos especiales del apartamento 401, Torre 1 o su ubicación especifica respecto del predio de mayor extensión. Las partes se limitaron a señalar que los linderos y dimensiones 5 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 19 de julio de 2022. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. Rad. (11001-31-03-006-2013-00359-01 (SC1964-2022) TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 14 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación definitivas serían los señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del futuro edificio: En el Contrato de Promesa de Compraventa las partes describieron el área aproximada del inmueble objeto de la futura compra: Los promitentes señalaron de manera expresa que los linderos y las dimensiones definitivas del inmueble objeto de compraventa serían los señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto en el que se ubicaría el inmueble, de acuerdo con los planos que se anexarían y harían parte del Contrato: Ninguno de los documentos mencionados en el parágrafo transcrito fueron aportados con la demanda: ni el reglamento de propiedad horizontal, ni los planos anexos.
La Convocante afirmó en la demanda que dichos documentos nunca fueron entregados por la Convocada: TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 15 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación Esta negación indefinida no fue objeto de contradicción por la Convocada, quien, a pesar de haber sido debidamente notificada, no se hizo presente en el trámite, por lo que en este caso no se desvirtuó la presunción contenida en el artículo 167 del Código General del Proceso, y debe entonces considerarse probada la inexistencia de dichos documentos.
De acuerdo con lo anterior, encuentra el Tribunal que, al no existir el mencionado reglamento ni los mencionados planos, el elemento de determinación del inmueble objeto de la compraventa prometida no encuentra acreditado, puesto que, además del número del apartamento, del área correspondiente, y de los linderos de mayor extensión, no es posible identificar claramente el objeto de la compraventa: ni su ubicación dentro del inmueble de mayor extensión, ni sus límites con los demás inmuebles del correspondiente proyecto.
Finalmente, lo que sí se probó en el proceso es el hecho de que, el 30 de mayo de 2022 la Curaduría Urbana 1 de Fusagasugá profirió la resolución No. 140 en la que decretó el desistimiento de la solicitud de Licencia de Construcción en la modalidad de obra, radicada bajo la referencia No. 25290-1-21-0273 de diciembre 30 de 2021, para el inmueble lote Los Pinos en el Sector la Palma de la ciudad de Fusagasugá, con matrícula inmobiliaria 157-21856, que fue identificado en el Contrato como el TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 16 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación inmueble de mayor extensión del que se desenglobaría el inmueble objeto de la compraventa prometida6: En la comunicación de la Convocada del 14 de agosto de 2023, se señala que a esa fecha, la Convocada no había obtenido la licencia urbanística requerida para la ejecución del proyecto, haciendo referencia al radicado que se dio por desistido desde el 20 de mayo de 2022: 6 Ver CUADERNO DE PRUEBAS 01 Anexos de la demanda (Pág. 34) TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 17 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación De la comunicación anteriormente transcrita concluye el Tribunal que, estando a 6 meses de la fecha para la suscripción de la escritura pública -24 de noviembre de 2023-, la Convocada no había iniciado el trámite para la obtención de la licencia urbanística.
En ese sentido, ante la ausencia de una licencia urbanística que permitiera construir el inmueble objeto de la compraventa y aprobara los planos en los que se determinarían de manera clara los linderos y la ubicación del apartamento objeto de la venta, no podían las partes, en concordancia con el numeral 4° del artículo 1611 del Código Civil, determinar el objeto de la compraventa de forma tal que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Por lo anterior, el Tribunal accederá a las pretensiones PRIMERA y SEGUNDA de la demanda, declarando la nulidad del Contrato de Promesa de Compraventa celebrado entre las partes, y ordenando las restituciones mutuas que surgen como consecuencia de la nulidad, en concordancia con el artículo 1746 del Código Civil:
ARTICULO 1746. <EFECTOS DE LA DECLARATORIA DE NULIDAD>. La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita. En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 18 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación
3. SOBRE LAS RESTITUCIONES MUTUAS QUE SON CONSECUENCIA DE LA DECLARATORIA DE NULIDAD DE LA PROMESA PRETENSIÓN TERCERA. En la pretensión TERCERA de la demanda, la Convocante solicitó al Tribunal ordenar a la Convocada restituir los dineros recibidos por la ejecución del referido contrato de promesa de compraventa, por el valor de VEINTE MILLONES, suma que solicitó fuera debidamente indexada a la fecha de devolución, así como, los intereses legales causados desde la fecha de entrega del referido valor y hasta que se profiera el respectivo laudo arbitral.
Las restituciones mutuas que deben realizarse entre las partes de un contrato como consecuencia de su declaratoria de nulidad, están reguladas en el artículo 1746 del Código Civil, que establece que los contratantes deben ser restituidos al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo. En palabras de la Corte Suprema de Justicia: En suma, para suprimir los efectos del pacto declarado nulo, debe asegurarse tanto la devolución exacta de lo entregado, como la compensación de lo que cada parte negocial dejó de percibir por haberse desprendido de aquello que entregó. Conforme con este raciocinio, si el promitente comprador, en ejecución de lo concertado con su contraparte, le transfiere a esta una cantidad de dinero como anticipo del precio de la futura compraventa, aquel tendrá derecho a recibid de vuelta ese monto, debidamente indexado, y junto con una rentabilidad razonable7.
En ese sentido, y de acuerdo con la posición reiterada que sobre el asunto tiene la Corte Suprema de Justicia, cuando se declara la nulidad de un contrato de promesa 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 18 de enero de 2021. M.P. Luis Alonso Rico Puerta. Rad. 68001-31-03-008-2011-00068-02 (SC002-2021) TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 19 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación en el que el promitente comprador acredita haber pagado una parte del precio, debe el juzgador ordenar la restitución de la suma de dinero recibida, con la correspondiente corrección monetaria, así como con los intereses que es dable entender produce el capital recibido8.
De acuerdo con lo señalado en la demanda, la suma solicitada a título de restitución corresponde a los pagos realizados por la Convocante en virtud de la cláusula sexta del Contrato de Promesa de Compraventa: El pago de $20.697.500 realizado por la Convocante fue acreditado mediante un certificado expedido por la constructora el 4 de mayo de 2023, que da cuenta de pagos realizados por $19.950.000 entre el 14 de julio de 2020 y el 20 de octubre de 2022.
Adicionalmente, la Convocante aportó el comprobante de pago por la suma de $747.500 pesos colombianos del 3 de marzo de 2022 que no fue relacionado por la Convocada en el certificado, por lo que esta es la suma que tendrá el Tribunal para ordenar el pago del reintegro. Teniendo en cuenta que el pago que se ordenará a cargo de la Convocada tiene la finalidad de restituir las cosas al estado en el que se encontraban antes de la celebración del Contrato de Promesa de Compraventa, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1746 del Código Civil, el Tribunal ordenará el reintegro del capital pagado, teniendo en cuenta la fecha de los pagos realizados por la Convocante, indexados a la fecha del presente laudo9, y reconociendo el interés legal contemplado en el artículo 2232 del Código Civil Colombiano de acuerdo con lo siguiente: 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 31 de julio de 2015 (SC10097- 2015) 9 Calculados de acuerdo con el IPC anual disponible hasta el año 2024. TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 20 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación
4. LAS COSTAS Teniendo en cuenta que el presente proceso es un arbitraje social, no habrá condena en costas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.13 del Reglamento del Centro. En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitraje constituido para dirimir las controversias contractuales surgidas entre DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA de una parte, y de la otra, INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. administrando justicia por habilitación de las partes, en nombre de la República y por autoridad de la ley, en derecho:
RESUELVE
PRIMERO. Declarar la nulidad absoluta del Contrato de Promesa de Compraventa, celebrado entre INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, y DANIELA SOFIA ESCOBAR TRIBUNAL ARBITRAL DE DANIELA SOFÍA ESCOBAR BOADA VS. INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. (Trámite 145748) ___________________________________________________________ 21 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y de Conciliación BOADA el 18 de enero de 2021, de acuerdo con lo expuesto en las consideraciones del laudo.
SEGUNDO: Condenar a INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. al pago de $30.841.399 pesos colombianos a favor de la Convocante, a título de restituciones mutuas de acuerdo con lo establecido en el artículo 1746 del Código Civil.
TERCERO. Condenar a INGENIERÍA PROSPECTIVA S.A.S. al pago de los intereses moratorios comerciales que se causen desde la ejecutoria del presente laudo, hasta el momento del pago efectivo de la condena.
CUARTO. Sin condena en costas.
QUINTO. ENTREGAR para su archivo el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, de conformidad con el artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, en la oportunidad procesal correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ADRIANA LÓPEZ MARTÍNEZ Árbitro LAURA ISABEL BERMÚDEZ V. Secretaria