REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ARBITRAL DE NYDIA ESPERANZA ROLDAN MARTINEZ Vs. INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S. (145623) Bogotá D.C., diez (10) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., diez (10) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 y el Reglamento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre la señora Nydia Esperanza Roldan Martínez, de una parte, (en adelante la “convocante”) e Ingeniería Prospectiva S.A.S., de la otra (en adelante la “Convocada”), previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES A. EL CONTRATO La presente contro.versia se fundamenta en el Contrato de Promesa de Compraventa Nro.3000-1-405, celebrado el 9 de noviembre de 2020 entre la señora Nydia Esperanza Roldan Martínez, en calidad de promitente compradora e Ingeniería Prospectiva S.A.S., en calidad de promitente vendedora, quien actuó representada por su representante legal, el señor Henrri Mauricio Pulido Marín, identificado con cédula de ciudadanía Nro.79.882.654, la cual tenía por objeto: PRIMERA: OBJETO.-LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a transferir a título de venta real y efectiva a favor de EL (LA, LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR (A, ES) y este(os) se obliga(n) a adquirir a aquellas, por el régimen de propiedad horizontal, el derecho de dominio y la prestación que LA PROMITENTE VENDEDORA tiene y ejerce sobre los futuros inmueble(s):--Apartamento(s) número, 405 TORRE 1 junto con el derecho del uso de los parqueaderos comunes, inmueble que hacen parte del proyecto de su propiedad denominado KAIROS - LOS PINOS, ubicado en la Diagonal 6 Norte # 3 este -10 del municipio de Fusagasugá.1(Negrilla fuera del texto) 1 Cuaderno de Pruebas – Demanda – Documento 001 – Folio 1 B. PACTO ARBITRAL La demanda se fundamentó en cláusula décima séptima del Contrato de Promesa de Compraventa Nro.3000-1-405, celebrado el 9 de noviembre de 2020 entre las partes, en adelante “el Contrato”, se acordó: DECIMA SEPTIMA: CLAUSULA COMPROMISORIA: De común acuerdo entre las partes y con plena aceptación de EL (LA) (LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES), toda controversia o diferencia relativa a este contrato, a su ejecución o liquidación, se resolverá por un Tribunal de Arbitramento integrado por un árbitro designado por los Directos (sic) del Centro de Arbitramiento, Conciliación y Amigable Composición de la Cámara de comercio de Fusagasugá. El tribunal se sujetará en su funcionamiento a las disposiciones legales, al reglamento adoptado por el centro mencionado, funcionará allí y el árbitro resolverá las diferencias en derecho.
C. PARTES PROCESALES - PARTE CONVOCANTE La señora Nydia Esperanza Roldán Martínez, identificada con cédula de ciudadanía Nro.35.253.839, domiciliada en Fusagasugá (Cundinamarca), en la Calle 22 Nro.8-39, Apartamento 207 en el Conjunto Residencial Siboney, con correo de notificaciones nydia.roldan123@hotmail.com En este trámite arbitral, la parte convocante le confirió poder a la firma Bello & Gonzalez Abogados S.A.S., quien le delegó, a través de su representante legal, el poder a la doctora Sonia Nathalia Mateus Ayala, identificada con cédula de ciudadanía Nro.1.069.754.540 y tarjeta profesional Nro.356.015 del Consejo Superior de la Judicatura, de acuerdo con el poder que obra en el expediente y a quien se le reconoció personería en la etapa correspondiente, con correo electrónico de notificaciones nathaliamateus96@gmail.com y bygabogados205@gmail.com 2 - PARTE CONVOCADA Es la persona jurídica Ingeniería Prospectiva S.A.S., identificada con NIT 830107113-6, domiciliada en Bogotá D.C., en la Avenida Calle 26 C 68 C 61 Oficina 229, la cual está representada por el señor Henrri Mauricio Pulido Marín, identificado con cédula de ciudadanía Nro.79.882.654 o por quien haga sus veces y con correo de notificaciones judiciales gerencia@menthe.com.co 3 2 Cuaderno Principal – Documento 002. 3 Cuaderno Principal – Documento 011 D. ETAPA INICIAL 1.
El 22 de septiembre de 2023, la señora Nydia Esperanza Roldán Martínez, actuando por intermedio de apoderada judicial, presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (en adelante “Centro de Arbitraje”) en contra de la sociedad Ingeniería Prospectiva S.A.S.4 2. El 27 de septiembre de 2023, el Centro de Arbitraje requirió al parte convocante para que (i) enviara el comprobante del envío de la copia de la demanda a la parte convocada, de conformidad con el inciso cuarto del artículo 6 de la Ley 2213 de 2022 y (ii) para que aportara los certificados de existencia y representación legal de la convocada y de la firma Bello & González Abogados S.A.S. actualizados.5 3.
El 28 de septiembre de 2023, la apoderada de la parte convocante dio respuesta al anterior requerimiento (i) aportando una constancia de envío de la demanda a la convocada, en la cual no se puede evidenciar que se haya enviado al correo de notificaciones judiciales de la convocada dado que la dirección del correo electrónico no estaba completa o no permitía su confirmación, (ii) el certificado de matrícula de establecimiento de comercio de Ingeniería Prospectiva S.A.S. de 27 de septiembre de 2023 y (iii) el certificado de existencia y representación legal de la firma Bello & González Abogados S.A.S. de 27 de septiembre de 2023.6 4.
El 4 de octubre de 2023, se invitó a las partes al sorteo de árbitros.7 5. El 10 de octubre de 2023 se realizó el sorteo en el cual se designó como árbitro al doctor Luis Álvaro Nieto Bolívar,8 siendo notificado de su designación el mismo día9 y emitió su aceptación el 11 de octubre de 2023 estando dentro del término.10El 11 de octubre de 2023 se remitió a las partes su aceptación en el marco del deber de información rendido por el árbitro designado,11 sin que las partes se hayan pronunciado sobre su aceptación dentro del término legal. 4 Cuaderno Principal – Documentos 001-003. 5 Cuaderno Principal – Documento 004. 6 Cuaderno Principal – Documento 005. 7 Cuaderno Principal – Documento 006. 8 Cuaderno Principal – Documento 007. 9 Cuaderno Principal – Documento 008. 10 Cuaderno Principal – Documento 009. 11 Cuaderno Principal – Documento 010. 6.
El 20 de octubre de 2023, la apoderada de la parte convocante aportó el certificado de existencia y representación legal de la convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S. de fecha 20 de octubre de 2023, indicando que anteriormente había aportado el certificado incorrecto.12 7. El 26 de octubre de 2023 se envió a las partes la invitación a la audiencia de instalación del Tribunal.13 8.
El 3 de noviembre de 2023 se celebró la audiencia en la cual (i) mediante Auto nro. 1 se instaló el Tribunal; (ii) se designó como secretario, al doctor Carlos Arturo Rodríguez Chacón, quien estando presente en la audiencia aceptó su designación y rindió su deber de información. De lo anterior, la convocante manifestó no tener observaciones a la designación y aceptación del secretario y renunció a términos. Posteriormente, en Auto nro. 3 (iii) se inadmitió la demanda y (iv) se tomaron otras disposiciones a efectos de la correcta marcha del trámite arbitral. 14 Se remitió a las partes el acta de instalación y el 14 de noviembre de 2023 se dio por cumplido el término de la parte convocada para que allegara manifestaciones respecto del deber de información rendido por el secretario. 9.
El 14 de noviembre de 2023, estando dentro del término legal, la apoderada de la parte convocante allegó la subsanación de la demanda.15 10. A través de Acta nro.2 del 20 de noviembre de 2023 se posesionó ante el Tribunal el secretario Carlos Arturo Rodríguez Chacón y mediante Auto Nro.3 el Tribunal dispuso (i) admitir la demanda subsanada, además (ii) ordenó Notificar la providencia personalmente a la convocada y (iii) correrle traslado de la demanda y de sus anexos por el término de 30 días hábiles.16 El mismo día, a través de secretaría, se notificó el auto admisorio a la convocada Ingenieria Prospectiva S.A.S. y se le corrió traslado de la demanda y de sus anexos, 17quedando notificada y le empezó a correr el término para que contestara la demanda.
De la notificación de la anterior providencia, se dejó en copia a la parte convocante.18 11. En consideración de lo anterior, el término de contestación de la demanda venció el 9 de enero de 2024, sin que Ingenieria Prospectiva S.A.S., se hubiere pronunciado. 12 Cuaderno Principal – Documento 011. 13 Cuaderno Principal – Documento 012. 14 Cuaderno Principal – Documento 013. 15 Cuaderno Principal – Documento 015. 16 Cuaderno Principal – Documento 016. 17 Cuaderno Principal – Documento 017. 18 Cuaderno Principal – Documento 017. 12.
A través de Acta nro.3 y Auto nro.4 del 18 de enero de 2024, el Tribunal dispuso (i) tener por no contestada oportunamente la demanda por la convocada Ingeniería Prospectiva S.A.S., (ii) prescindir de la audiencia de conciliación al no haber sido solicitada por las partes en los términos del artículo 2.36 del Reglamento, (iii) prescindir de la fijación de honorarios y gastos del Tribunal por tratarse de un arbitraje social de conformidad con el artículo 117 de la Ley 1563 de 2012; y (iv) fijar fecha y hora para celebrar la primera audiencia de trámite de que trata el artículo 2.41 del Reglamento.19 13.
El 2 de febrero de 2024, se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite en la cual, el Tribunal resolvió sobre su propia competencia para decidir de fondo la controversia. Realizó el correspondiente control de legalidad y se pronunció sobre las pruebas solicitadas. II. CUESTIONES LITIGIOSAS A. SINTESIS DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA ARBITRAL A continuación, se hace una síntesis de los hechos de la demanda: - El día 9 de noviembre de 2020 Nydia Esperanza Roldan Martínez, en calidad de promitente compradora e;
Ingenieria Prospectiva S.A.S., Representada legalmente por Henrri Mauricio Pulido Marín, en calidad de promitente vendedor, suscribieron contrato de promesa de compraventa Nro.3000-1-405 del Apartamento Nro.405 de la torre 1 junto con el derecho del uso de los parqueaderos comunes, del proyecto denominado Kairos– Los Pinos del municipio de Fusagasugá. - En dicho contrato, se estableció como precio de la venta la suma de CIENTO UN MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL PESOS MCTE ($101’451.000), de los cuales la convocante realizó abonos al precio de venta por una suma de ONCE MILLONES SIETE MIL PESOS ($11’007.000). - La convocante afirma que cumplió con las obligaciones establecidas en la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa, esto hasta el mes de abril del año 2023, momento en el que cesó los pagos, toda vez que se entera de las siguientes situaciones por las cuales atravesaba el proyecto: (i) La curaduría urbana 1 de la ciudad de Fusagasugá, tuvo por desistido el proyecto denominado Kairos– Los Pinos;
(ii) Posteriormente la misma curaduría informa que la aquí demandada, radicó nuevamente solicitud de licencia de construcción de la modalidad de obra nueva, misma que también fue desistida por medio de la Resolución 21-0-671 de 04 de 19 Cuaderno Principal – Documento 018. noviembre de 2021; (iii) La Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca “CAR” negó la autorización solicitada para la construcción de obras necesarias para la realización del proyecto denominado Kairos– Los Pinos;
(iv) la convocante interpuso queja por contravención al régimen urbanístico de la sala de ventas y apartamento modelo del proyecto denominado Kairos– Los Pinos ante la Inspección Primera de Policía del municipio de Fusagasugá y; (v) en contra de la Convocada existe proceso ordinario en su contra de la propietaria del inmueble donde se iba a realizar la construcción por resolución del contrato sobre el inmueble que se realizaría el proyecto. - Asegura la Convocante que, si bien en el contrato se ven reflejados los linderos del lote que hará parte el bien prometido en venta, así como las áreas del apartamento objeto de promesa en venta, manifiesta que no se encuentra plenamente identificado, esto es, el mismo no cuenta con linderos específicos que logren determinar con precisión y claridad lo que es prometido en venta. - Concluye que el contrato de promesa de compraventa del 9 de noviembre de 2020 no cumple con los requisitos del artículo 1611 del Código Civil encontrándose dentro de las causales de nulidad absoluta por no contar con objeto ni causa licita.
B. PRETENSIONES DE LA CONVOCANTE Las pretensiones contenidas en la demanda son las siguientes:
PRIMERO. Se decrete la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de fecha 09 de noviembre de 2020, celebrado entre INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, y NYDIA ESPERANZA ROLDAN MARTINEZ. Lo anterior, por haberse celebrado en contravía de lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato de promesa de compraventa de fecha 09 de noviembre de 2020.
TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, ordenar a la aquí convocada INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., restituir los dineros recibidos por la ejecución del referido contrato de promesa de compraventa, por el valor de ONCE MILLONES SIETE MIL PESOS ($11’007.000), suma que solicito sea debidamente indexada a la fecha de devolución, así como, los intereses legales causados desde la fecha de entrega del referido valor y hasta que se profiera el respectivo laudo arbitral.
CUARTO: Se condene a la parte demandada a cancelar las costas del proceso. C. OPOSICIÓN DE LA CONVOCADA El día 9 de enero de 2024, venció el término de ley sin que la parte convocada contestará la demanda. III. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN A. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE La Primera Audiencia de Trámite se llevó a cabo el 2 de febrero de 2024.
En esta, el Tribunal se declaró competente para conocer y resolver en derecho el litigio sometido a su conocimiento. B. ETAPA PROBATORIA La etapa probatoria se desarrolló así: - Documentales: El Tribunal ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una corresponda, los documentos enunciados en la demanda. - Testimoniales: Mediante auto nro.7 del 2 de febrero de 2024 el Tribunal decretó la recepción de los testimonios de Angela Yeimi Bobadilla Riveros y los de Luz Myriam Gómez Soler, fijando como fecha para su practica el día 20 de febrero de 2024 a las 9:30 a.m. y a las 10:00 a.m. respectivamente, providencia que fue notificada en estrados.
La diligencia se desarrolló el 20 de febrero de 2024 como consta en el Acta nro.5 y en la grabación de las declaraciones obran en el expediente. - Interrogatorio de parte: Mediante auto nro.7 del 2 de febrero de 2024 el Tribunal decretó el interrogatorio de parte del representante legal de la sociedad Ingeniería Prospectiva S.A.S., el señor Henrri Mauricio Pulido Marín, fijando como fecha para su practica el día 20 de febrero de 2024 a las 10:30 a.m., providencia que fue notificada en estrados.
El día de la diligencia no hubo comparecencia del señor representante legal de Ingeniería Prospectiva S.A.S., para la práctica del interrogatorio, pese estar notificado de acuerdo con los artículos 199 y 200 del CGP. C. CIERRE DE LA ETAPA PROBATORIA El Tribunal declaró concluida la etapa probatoria del proceso, mediante Auto nro.8 del 20 de febrero de 2024.
Una vez efectuada esta etapa, el Tribunal realizó un control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, para lo cual se profirió Auto nro. 9 del 20 de febrero de 2024 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral y dispuso continuar con el trámite del proceso dando inicio a los alegatos de conclusión. D. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADOS POR LAS PARTES La audiencia de alegatos de conclusión se llevó a cabo el 11 de marzo de 2024, en la que la Apoderada de la Parte Convocante presentó oralmente sus alegaciones finales.
La Apoderada de la parte Convocante entregó una versión escrita de la misma, la cual obra en el expediente. Por la Parte Convocada no hubo comparecencia a la audiencia ni se aportó documento alguno al trámite arbitral. En esa misma audiencia, una vez agotada la etapa de alegatos de conclusión, el Tribunal efectuó el control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, por lo que se profirió el Auto nro.10 del 11 de marzo de 2024 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral que configuraran nulidades procesales y dispuso continuar con el trámite del proceso, fijando como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de lectura del Laudo, el día 10 de mayo de 2024 a las 11:00 am.
Quedando el anterior auto notificado a las partes en estrados. IV. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, los cuales pueden ser prorrogados hasta por seis (6) meses, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Para el cómputo del término anterior, debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012 que establece que al término del proceso “se adicionarán los días de suspensión, así como los de interrupción por causas legales”.
En virtud de lo anterior, el cómputo se inició cuando finalizó la primera audiencia de trámite, es decir, el 2 de febrero de 2024, por lo cual el plazo previsto en la ley vence el día 31 de julio de 2024 y hasta la fecha, el trámite no ha estado suspendido. Por lo anterior, la expedición del presente laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley.
V. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. ASUNTOS SUJETOS AL ESTUDIO DEL TRIBUNAL 1.1 Asunto planteado. Revisados los HECHOS de la demanda encuentra el Tribunal que las pretensiones traídas al proceso tienen que ver con la pretendida declaratoria de nulidad de la promesa de compraventa suscrita por las partes y sobre los efectos de dicha declaratoria. De esta manera, si bien los 6 primeros HECHOS guardan directa relación con la promesa de compraventa suscrita entre demandante y demandado, los subsiguientes hacen mención del alegado incumplimiento contractual por parte del demandado, lo cual hace que los mismos no tengan relevancia para el estudio que de la demanda debe hacer el Tribunal.
No obstante, lo anterior, dada la consideración de la función del fallador de encontrar la razón verdadera de la demanda y de adecuar los hechos a las pretensiones demandadas, se adentra el Tribunal en el examen de lo planteado en la presente demanda y de la viabilidad de lo pretendido. 1.2 Las pretensiones planteadas. 1.2.1 Conforme al PETITUM de la demanda, se enuncia la PRETENSION PRIMERA de la siguiente manera: Se decrete la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de fecha 09 de noviembre de 2020, celebrado entre INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S, y NYDIA ESPERANZA ROLDAN MARTINEZ.
Lo anterior, por haberse celebrado en contravía de lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887. Subrayado fuera del texto Dicha pretensión la fundamenta en los siguientes HECHOS: PRIMERO, en donde manifiesta que con fecha 9 de noviembre de 2020, entre demandante como promitente compradora y la demandada, como promitente vendedora, se celebró un contrato de compraventa sobre el inmueble que se describe en el HECHO SEGUNDO como un apartamento situado en el Municipio de Fusagasugá, consistente en el Apartamento 405 de la Torre 1 del Proyecto denominado “ KAIROS-LOS PINOS” con dirección Diagonal 6 Norte # 3 Este-10.
Igualmente se fundamenta en los HECHOS TERCERO Y CUARTO en donde echa de menos la identificación plena del inmueble prometido en venta y de las características del mismo. 1.2.2. La pretensión Segunda la enuncia como: Como consecuencia de lo anterior, ordenar que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato de promesa de compraventa de fecha 09 de noviembre de 2020.
Esta pretensión la fundamenta el demandante en los mismos HECHOS antes mencionados. 1.3 Las Pruebas de las pretensiones PRIMERA y SEGUNDA de la demanda: A efecto de procurar probar las pretensiones PRIMERA y SEGUNDA, la demandante presentó las siguientes Pruebas: - Contrato de Promesa de Compraventa: La convocante anexó con la demanda el contrato de promesa de compraventa suscrito con fecha 9 de noviembre de 2.020, mediante el cual la demandada INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., promete vender a la demandante Nydia Esperanza Roldan Martínez el inmueble consistente en el Apartamento 405 Torre 1 que hace parte del Proyecto denominado KAIROS-LOS PINOS ubicado en la Diagonal 6 Norte # 3 Este-10 ubicado en el Municipio de Fusagasugá. En el texto de la misma encontramos que se mencionan dos apartes referentes a los linderos del inmueble objeto de la demanda que hacen parte de la cláusula PRIMERA del contrato que a su tenor expresan: “LINDEROS ESPECIALES.
Los linderos y dimensiones definitivas de las unidades privadas objeto del presente contrato, serán los señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio, y le(s) corresponderá el(los) folio(s) de matrícula inmobiliaria que en su momento les asigne al Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Fusagasugá, una vez califique al adición del reglamento de Propiedad Horizontal; e incluyen todas las mejoras presentes y futuras, anexidades, usos, costumbres y las servidumbres que legal y naturalmente el correspondan.”(sic) Paragrafo1, Areas: El Apartamento objeto de la presente promesa de compraventa, posee un área construida de 48.54.M2 y un área privada de 43.09 M2.
No obstante lo anterior, el área privada construida aproximada de (los) inmueble(s) prometidos en venta indicada, por efectos de los ajustes en diseño y de la construcción, podrá incrementarse o disminuirse con la consecuente modificación del área privada construida y asi lo aceptan las partes en el presente contrato. Las variaciones del área privada y área construida darán lugar al reajuste del precio, siempre y cuando las mismas superen el cinco por ciento (5%) del área descrita en el presente contrato.
Dicho ajuste deberá ser modificado mediante un otrosi con aceptación de ambas partes”. - Otras pruebas allegadas: En el mismo orden, encontramos que la demandante allegó otras pruebas documentales con el ánimo de demostrar las razones que le asisten para reclamar las pretensiones PRIMERA y SEGUNDA en estudio. Tal es el caso del Certificado de libertad correspondiente al Folio de Matrícula Inmobiliaria Nro.157-21856 correspondiente al predio sobre el cual se ejecuta el proyecto inmobiliario.
Igualmente, se arrima al proceso como elemento probatorio una comunicación de la Alcaldía de Fusagasugá donde se informa que el proyecto inmobiliario no cuenta con licencia de Construcción. También se aporta un aparte de una providencia del Juzgado Primero Civil del Circuito de Fusagasugá en donde se menciona la admisión de una demanda de Resolución de contrato de compraventa del predio sobre el cual se construiría el proyecto.
Por último, una comunicación de la Curaduría Urbana Nro.1 de Fusagasugá que da cuenta del desistimiento de la solicitud de licencia de construcción. 1.4 La pretensión tercera la enuncia de la siguiente manera: Como consecuencia de lo anterior, ordenar a la aquí́ convocada INGENIERIA PROSPECTIVA S.A.S., restituir los dineros recibidos por la ejecución del referido contrato de promesa de compraventa, por el valor de ONCE MILLONES SIETE MIL PESOS ($11’007.000), suma que solicito sea debidamente indexada a la fecha de devolución, así́ como, los intereses legales causados desde la fecha de entrega del referido valor y hasta que se profiera el respectivo laudo arbitral.
Negrilla fuera del texto Esta pretensión se sustenta en los HECHOS 7, 8 y 9 de la demanda que dan cuenta del precio de la compraventa y de la forma de pago. Igualmente se menciona el pago reclamado en la pretensión en estudio. 1.4.1 La Prueba de la pretensión TERCERA de la demanda: A efecto de probar esta pretensión, se presentan las certificaciones emitidas por la demandada de fechas 14 de septiembre de 2022 que constatan abonos por la suma de $ 10.507.000 y el recibo de Caja Nro.8702 que constata el abono de $ 500.000 al pago del precio de venta del inmueble objeto de la presente demanda.
Por último, se menciona en el HECHO 11 de la demanda que la demandante cesó los pagos de la compraventa al enterarse del desistimiento de la licencia de construcción y de la negativa de la CAR para otorgar permiso de ocupación de cauce. VI. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 2.1 Requisitos para la validez de la Promesa de Compraventa. Conforme lo consignado en el artículo 1611 del Código Civil, La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la Promesa conste por escrito. 2ª.) Que el contrato a que la Promesa se refiere no sea de aquellos que las Leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el Artículo 1511(sic 1502) del Código Civil. 3ª.) Que la Promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4ª.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la traición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. Sobre esta materia la Doctrina lo ha considerado de la siguiente manera: Las promesas bilaterales de venta se caracterizan: a) Se requiere que ambos contratantes, vendedor y comprador, se obliguen mutuamente: el primero, a vender una cosa por determinado precio, y el segundo, a comprarla por dicho precio; b) todos los elementos del contrato futuro han de quedar convenidos en la promesa, de modo que para que se celebre la venta solo falte la respectiva solemnidad, es decir, la Escritura Pública ( en forma especial la cosa vendida debe quedar suficientemente determinada; si se trata de inmuebles deben indicarse los linderos y el título mediante el cual adquirió el vendedor la propiedad que promete vender.
C) toda promesa bilateral de venta es solemne, pues requiere un escrito, el cual, por definición, será privado.20 De igual manera se ha expresado la Doctrina:21 En otras sentencias, la Corte ha precisado que cuando el objeto del contrato es un inmueble: Si su identificación por medio de linderos tiene que aparecer en el instrumento público, también debe consignarse en la Promesa, porque al notarse su ausencia en ésta simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no solo al otorgamiento de la Escritura pública-como es lo que dice el precepto-sino también a la averiguación de los detalles por medio de los cuales se distingue un inmueble” A su vez la Jurisprudencia se ha pronunciado sobre los requisitos de validez de las promesas de compraventa de inmuebles de la siguiente manera: “La Promesa de contrato no produce obligaciones para quienes la celebran a no ser que reúna los requisitos concurrentes que establece el artículo 1.611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1.887” Las solemnidades previstas en esa norma son las denominadas “ad sustantiam actus”, por lo que la validez del acto depende de su confluencia. La promesa es, por lo tanto, un contrato solemne, que para que produzca efectos debe cumplir con todas 20 Arturo Valencia Zea.
DERECHO CIVIL. Tomo IV DE LOS CONTRATOS. Pg. 21. 21 Juan pablo Cárdenas Mejía. CONTRATOS. Notas de clase. Primera Edición. Pag. 154. En cita de la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil Sentencia del 12 de febrero de 2.007. las formalidades, según lo ordena el artículo 1.500 del Código Civil. Tales solemnidades, impuestas por intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el Juez22 Hechos estos análisis doctrinarios y Jurisprudenciales y examinada la PRETENSION PRIMERA de la demanda, encuentra el Tribunal que en el documento contentivo de la Promesa de Compraventa y conforme los párrafos transcritos, efectivamente le asiste razón a la demandante en cuanto a que en la misma no se precisa con claridad cual es el inmueble prometido en venta, puesto que no se establecen sus linderos ni se determina con precisión su cabida ni su ubicación dentro del proyecto arquitectónico.
Al ser los requisitos exigidos en el artículo 1.611 del Código Civil citado “ad solemnitatem actus”, la carencia de alguno de ellos, como lo es el aquí señalado, produce como necesaria consecuencia la invalidez de la misma. De esta manera esta pretensión está llamada a prosperar. 2.2. La consecuencia de la invalidez de la Promesa de compraventa.
Como bien lo señala la norma citada, la falta de los requisitos exigidos para la celebración de la promesa de compraventa trae como consecuencia que “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna”. De igual manera, al tenor de lo expresado en el artículo 1741, “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las Leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas”.
De otra parte, el artículo 1.746 del Código Civil señala: “La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita. En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluntarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo.
Examinada la PRETENSION SEGUNDA de la demanda frente a las normas citadas, encuentra el Tribunal su viabilidad, dado que como consecuencia de la declaratoria de nulidad absoluta del contrato prometido objeto de la demanda, las cosas deben volver a su estado anterior a la celebración del mismo. En consecuencia, esta pretensión está llamada a prosperar. 22 SC2468-2018.
Mag. Ponente Ariel Salazar Ramírez. Con relación a la PRETENSION TERCERA, ya antes enunciada, y conforme a las pruebas encontradas, encuentra el Tribunal que la convocante acredita debidamente el desembolso de un monto de dinero equivalente a la suma pretendida por capital, $ 11.007.000 con destino al pago de los montos acordados para el contrato fallido.
Dichos pagos aparecen acreditados conforme las pruebas ante mencionadas. En consecuencia, esta suma de dinero, acorde con la declaratoria de nulidad absoluta del contrato de Promesa de Compraventa analizado, debe ser reintegrada. No obstante, no es dable condenar al pago de la indexación y al mismo tiempo de los intereses moratorios reclamados.
Ello porque ambos tienen como fundamento resarcir el daño recibido y por lo mismo ese doble pago resulta incompatible. Así lo ha precisado la Jurisprudencia.23 De acuerdo con lo anterior la PRETENSION TERCERA de la demanda está llamada a prosperar parcialmente, en cuanto a la devolución del capital entregado, debidamente indexado hasta la fecha de expedición del presente Laudo Arbitral.
Por lo tanto, el tribunal de acuerdo con lo solicitado por la convocante procedió con la estimación de la indexación de las sumas de dinero pagadas por la convocante y que corresponden a ONCE MILLONES CON 7 MIL PESOS ($11.007.000) y para ello tiene sé en cuenta la siguiente liquidación de acuerdo con la fórmula VAP = (IPCt /IPCt-j): De acuerdo con la anterior liquidación y de conformidad con lo previsto en el artículo 1746 del C.C., la parte convocada deberá pagar a la convocante el valor debidamente indexado de CATORCE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL PESOS CON CUATROCIENTOS TREINTA Y UN PESOS ($14.079.431) y así se declarará y condenará en la parte resolutiva.
Por su parte, respecto de la PRETENSIÓN CUARTA, el tribunal se pronuncia respecto de las: 23 Consejo de Estado. Sección Tercera. Sentencia 660012331000200391(31341), nov.23/13. C.P. Mauricio Fajardo Gómez. Pago No. Fecha pago Valor histórico IPC actual IPC histórico Valor presente 1 14/10/2020 $ 2.000.000 141,48 105,23 $ 2.688.967 2 28/12/2020 $ 700.000 141,48 105,48 $ 938.908 3 28/12/2020 $ 300.000 141,48 105,48 $ 402.389 4 4/02/2021 $ 500.000 141,48 106,58 $ 663.727 5 2/03/2021 $ 500.000 141,48 107,12 $ 660.381 6 8/04/2021 $ 500.000 141,48 107,76 $ 656.459 7 31/05/2021 $ 500.000 141,48 108,84 $ 649.945 8 31/05/2021 $ 500.000 141,48 108,84 $ 649.945 9 30/07/2021 $ 1.000.000 141,48 109,14 $ 1.296.317 10 24/09/2021 $ 1.000.000 141,48 110,04 $ 1.285.714 11 26/11/2021 $ 1.000.000 141,48 110,60 $ 1.279.204 12 12/04/2022 $ 1.007.000 141,48 117,71 $ 1.210.351 13 16/08/2022 $ 1.000.000 141,48 121,50 $ 1.164.444 14 14/04/2023 $ 500.000 141,48 132,80 $ 532.681 15 10/05/2024 $ 11.007.000 $ 14.079.431 VII.
COSTAS La demandante solicita en la pretensión cuarta de la demanda:
CUARTO: Se condene a la parte demandada a cancelar las costas del proceso. Al respecto, desde la radicación de la demanda la parte convocante indicó al tribunal que el presente trámite se debe basar por aplicación del artículo 117 de la Ley 1563 de 2012 y que corresponde al arbitraje social. En tal sentido, el tribunal procedió dentro de la etapa procesal correspondiente con la verificación de la competencia y encuentra que para la presente demanda la debida aplicación del procedimiento es la indicada para el arbitraje social.
Por ende, según lo comprende el tribunal para el presente trámite arbitral no se puede configurar la condena en costas por el animo de gratuidad que comporta para este tipo de trámites. Por lo tanto, la PRETENSIÓN CUARTA de la demanda esta llamada a no prosperar. VIII. PARTE RESOLUTIVA Con base en todas las anteriores consideraciones, el Tribunal Arbitral convocado para dirimir las controversias entre Nydia Esperanza Roldan Martínez, e Ingeniería Prospectiva S.A.S., administrando justicia, por habilitación de las partes y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: Acceder a la primera y segunda pretensión de la demanda y declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre Nydia Esperanza Roldan Martínez, e Ingeniería Prospectiva S.A.S. el 09 de noviembre de 2020, en los términos expuestos en la parte motiva de este Laudo.
SEGUNDO: Acceder parcialmente a la pretensión tercera de la demanda, y condenar a Ingeniería Prospectiva S.A.S., a pagarle a Nydia Esperanza Roldan Martínez la suma debidamente indexada de CATORCE MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UN PESOS ($14.079.431), por concepto de capital, de acuerdo con lo expresado en la parte motiva de este Laudo.
TERCERO: No acceder a la solicitado en la pretensión cuarta.
CUARTO: Abstenerse de imponer sanciones derivadas del artículo 206 del Código General del Proceso, de acuerdo con lo expresado en la parte motiva de este Laudo.
QUINTO: Disponer que se expidan copias auténticas del presente Laudo con destino a cada una de las Partes, con las constancias de ley.
SEXTO: Disponer que en firme esta providencia, el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (Art. 47 de la Ley 1563 de 2012).
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Luis Álvaro Nieto Bolívar Árbitro único Carlos Arturo Rodríguez Chacón Secretario