CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ. LAUDO ARBITRAL INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Radicado 143555 13 de diciembre de 2023 TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 1 CONTENIDO: I.
ANTECEDENTES PROCESALES
1. PARTES PROCESALES
2. EL CONTRATO
3. EL PACTO ARBITRAL
4. ETAPA INICIAL
5. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE
6. ETAPA PROBATORIA
7. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN II. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO III. PRESUPUESTOS PROCESALES IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. ASUNTO PREVIO SOBRE LA COMPETENCIA.
2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO OBJETO DE LITIGIO: PARTES, OBJETO Y CANÓN PACTADO
3. EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES CAUSADOS A PARTIR DE MARZO DE 2023 Y SUS CONSECUENCIAS
4. LOS EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL ARRENDATARIO 5. COSTAS Y AGENCIAS. V. PARTE RESOLUTIVA TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 2 LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., trece (13) de diciembre de dos mil veintitrés (2023) Surtidas la totalidad de las actuaciones procesales previstas en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Reglamento”), la ley 1563 de 2012 (el “Estatuto Arbitral”) y las demás normas procesales para la debida instrucción del trámite arbitral y siendo la fecha y hora señaladas para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. por una parte y DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. por la otra, previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES PROCESALES
1. PARTES PROCESALES 1.1. Parte convocante. Es INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. (en adelante “Arturo Calle” o la “Convocante”), sociedad colombiana, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., inscrita en el registro mercantil con matrícula número 03148699, con el Número de Identificación Tributaria NIT 901.309.708-2, representada legalmente por su Gerente General, que para la fecha de expedición del certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente y que fue allegado con la demanda arbitral es Arturo Calle Calle. 1.2.
Parte convocada La parte Convocada está integrada por: • DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, ciudadana colombiana, mayor de edad, domiciliada en Medellín e identificada con la cédula de ciudadanía Nro. 32.477.345 • LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ, ciudadano colombiano, mayor de edad, domiciliado en Medellín e identificado con la cédula de ciudadanía Nro. 8.270.930. • TIENDAS Y MENSAJES S.A.S., sociedad colombiana, con domicilio en la ciudad de Medellín, de naturaleza legal, inscrita en el registro mercantil con matrícula número 21-122026-12, TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 3 con el Número de Identificación Tributaria NIT 800035022-5, representada legalmente por su Gerente General, que para la fecha de expedición del certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente y que fue allegado con la demanda arbitral es Santiago Lozano Restrepo (los “Convocados”).
2. EL CONTRATO Obra en el expediente copia del “Contrato de arrendamiento del local comercial 096 del Centro Comercial San Diego” y sus Otrosíes (El “Contrato”).
3. EL PACTO ARBITRAL En la Cláusula Décima Quinta del Contrato las partes estipularon la Cláusula Compromisoria del siguiente tenor: "DÉCIMA QUINTA. - SOLUCIÓN DE DIFERENCIAS. - Todas las controversias que surjan entre las partes en relación con el contrato serán resueltas en primera instancia directamente por las partes o las personas que estos designen expresamente.
Para tales efectos, se entenderá que existe una controversia cuando cualquiera de las mismas informe a la otra por escrito de la misma. Las partes tendrán un término de cinco (5) días hábiles contados a partir del día de la notificación escrita de la controversia para tratar de resolver el asunto de manera directa. Si al cabo de dicho término la controversia no es resuelta, se aplicará lo dispuesto en el aparte de arbitramento.
Arbitramento. En caso de no poder resolver las controversias mediante la resolución directa indicada anteriormente, y siempre que ésta sea ocasionada por causa distinta de lo relacionado con el cobro ejecutivo de sumas de dinero, las cuales serán dirimidas por la justicia ordinaria, será resuelta de manera definitiva por un tribunal de arbitramento constituido y gobernado conforme las siguientes reglas: 1) La sede de arbitramento será la ciudad de Bogotá ́ D.C., 2) El Tribunal de Arbitramento estará integrado por un (1) árbitro.
El árbitro deberá ser colombiano, y operará en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá D.C. Dicho arbitramento será legal y el tribunal fallará en derecho aplicando las leyes de la República de Colombia, 3) Para la designación del árbitro se estipula, que se solicitará a la Cámara de Comercio de Bogotá que haga una citación para designación del árbitro, en la cual las partes de común acuerdo pueden designarlos.
Si las Partes no acuden o no llegaren a un acuerdo sobre la designación del árbitro en dicha audiencia, estas manifiestan que delegan expresamente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 4 Comercio de Bogotá D.C, dicha designación. 4) El trámite de este tribunal será el establecido para este tipo de procedimientos por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., la cual será su sede. 5) Los costos del tribunal serán asumidos por la parte vencida.
PARÁGRAFO. Las obligaciones de dar, hacer o no hacer, que prestan mérito ejecutivo, no se encuentran sometidas a esta cláusula compromisoria, y podrán cobrarse ante la justicia ordinaria."
4. ETAPA INICIAL 4.1 Presentación de la demanda: El 21 de junio de 2023, la Convocante, por intermedio de apoderado judicial especial, solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Centro”) la integración de un Tribunal Arbitral para dirimir sus controversias con los Convocados. 4.2 Árbitro: En aplicación de lo dispuesto en la Cláusula arbitral, y no existiendo común acuerdo entre las partes, mediante sorteo público realizado por el Centro, fue designado como árbitro único el doctor JUAN CAMILO ARANGO BETANCOURT quien, encontrándose dentro del término previsto en la ley, aceptó la designación efectuada. 4.3 Instalación El Tribunal Arbitral se instaló el 31 de julio de 2023, en sesión realizada a través de medios electrónicos dispuestos por el Centro; en la audiencia fue designada como secretaria la abogada MARÍA ISABEL PAZ NATES, quien posteriormente aceptó el cargo y tomó posesión del mismo. 4.4 Admisión de la demanda En la audiencia de instalación, el Tribunal además de haber fijado su sede y reconocer personería a los apoderados, inadmitió la demanda por no reunir los requisitos formales previstos en el estatuto procesal.
Mediante escrito presentado el 1 de agosto de 2023, el apoderado de la parte Convocante subsanó debidamente la demanda, lo que dio lugar a que, mediante Auto No 3 de 14 de agosto de 2023, se admitiera la misma. TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 5 4.5 Notificación Auto Admisorio de la Demanda El 24 de agosto de 2023, fueron notificados personalmente los Convocados. 4.6 Contestación de la demanda.
El 21 de septiembre de 2023, encontrándose dentro del término concedido por el Tribunal, los Convocados, por conducto de su apoderada judicial, contestaron la demanda. 4.7 Traslado de la contestación a la demanda inicial: El 26 de septiembre de 2023, la parte Convocante descorrió traslado de la contestación de la demanda arbitral. 4.8 Audiencia de conciliación y Fijación de honorarios El 9 de octubre de 2023, por solicitud conjunta de las partes, se llevó a cabo audiencia de conciliación. Teniendo en cuenta que las partes no lograron una solución concertada al conflicto, el Tribunal declaró fracasada la conciliación, ordenó seguir adelante con el proceso arbitral y fijó los honorarios y gastos del Tribunal Arbitral. 4.9 Pago de los gastos del proceso Dentro de la oportunidad legal, las dos partes pagaron la suma de los honorarios fijados a su cargo.
5. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE
5.1. LAS PRETENSIONES RELACIONADAS EN LA DEMANDA ARBITRAL REFORMADA Con su demanda arbitral subsanada, la Convocante formuló al Tribunal las siguientes pretensiones (folios 6 y 7): “PRIMERA. Declarar judicialmente terminado el contrato de arrendamiento celebrado el día diez (10) de julio de dos mil tres (2003) y que fuera cedido a INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S., en calidad de arrendador y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S, LUIS HERNANDO RIVERA BERMUDEZ y DORA VICTORIA ZAPATA CORREA en calidad de arrendatarios, por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento pactados, a partir del mes de marzo de 2023 a la fecha y mora en el pago de las expensas de administración de la copropiedad en igual periodo.
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TERCERA: Que no sea oído la parte demandada, durante el transcurso del proceso mientras no consigne el valor de los cánones adeudados y expensas de administración, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio de 2023 y los que se llegaren a causar hacia el futuro mientras permanezcan en el inmueble. CUARTA. Que como consecuencia de la anterior declaración se ordene la desocupación y entrega del inmueble referido a la demandante.
QUINTA. Que, de no efectuarse la entrega, dentro de la ejecutoria del laudo, se comisione al competente para que practique la diligencia de lanzamiento. SEXTA. Que como consecuencia del incumplimiento por parte de la sociedad TIENDAS Y MENSAJES S.A.S., LUIS HERNANDO RIVERA BERMUDEZ y DORA VICTORIA ZAPATA CORREA se condene a pagar al demandante INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. la cláusula penal pactada, equivalente a tres canones de arrendamiento, la cual a la fecha asciende a la suma de SESENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS M/CTE ($61.474.764).
SEPTIMA. Sírvase ordenar la indexación de la anterior suma a la fecha del pago efectivo. OCTAVA. Sírvase condenar a la demandada al pago de intereses de mora. NOVENA. Sírvase condenar en costas a la demandada.” 5.2. EXCEPCIONES PROPUESTAS: En el escrito de contestación a la demanda arbitral, la Convocada formuló las siguientes excepciones: • Falta de jurisdicción o competencia. • Pagos parciales. • Buena fe. • La genérica TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 7
6. ETAPA PROBATORIA • Pruebas documentales Mediante Auto No. 12 del 30 de octubre de 2023 el Tribunal Arbitral ordenó tener como pruebas con el valor que ordena la ley los documentos aportados por la Convocante con la demanda arbitral y con el escrito con el que descorre traslado de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda, y, los documentos aportados por la Convocada en la contestación de la demanda inicial. • Pruebas de oficio El Tribunal ordenó mediante Auto No. 12 de 30 de octubre de 2023, la inclusión al expediente de la respuesta al derecho de petición expedida por el Centro Comercial San Diego PH y allegada por la Convocante el 3 de octubre de 2023. • Interrogatorios, declaraciones de parte y testimonios: De acuerdo con lo ordenado en el Auto No. 13 del 30 de octubre de 2023, a solicitud de las partes el Tribunal decretó las siguientes pruebas: (a) los interrogatorios del representante legal de Tiendas y Mensajes S.A.S., de Dora Victoria Zapata Correa y de Luis Hernando Rivera Bermúdez;
(b) la declaración de parte del representante legal de Inversiones Arturo Calle S.A.S.; y (c) los testimonios de Lady Andrea Triana Mora y Marlon Castro Hurtado. En audiencia que tuvo lugar el 21 de noviembre de 2023, el Tribunal practicó el interrogatorio del representante legal de Tiendas y Mensajes S.A.S., señor Santiago Lozano Restrepo.
En esa misma audiencia, la apoderada de los Convocados indicó al Tribunal que por decisión propia y conociendo los efectos derivados de la inasistencia, los señores Victoria Zapata Correa y Luis Hernando Rivera Bermúdez no asistirían a la audiencia a resolver el interrogatorio. El Tribunal Arbitral encontró suficientemente ilustrado el asunto razón por la cual prescindió de las demás pruebas decretadas mediante Auto No. 13.
7. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Habiendo concluido el periodo probatorio, en audiencia que tuvo lugar el 30 de noviembre de 2023, las partes presentaron de forma oral y por escrito sus alegatos de conclusión. TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 8 II.
TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Como quiera que las partes no pactaron nada distinto, al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite. Lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición del laudo en caso de presentarse.
Teniendo en cuenta que la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 30 de octubre de 2023, en principio el término de duración del proceso se extendía hasta el próximo 30 de abril de 2023. Atendiendo a lo anterior, la decisión del presente proceso se profiere dentro del término establecido por la ley. III. PRESUPUESTOS PROCESALES El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso y que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales.
Además, no se advierte causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue advertido por el Tribunal en la audiencia de 30 de noviembre de 2023, al momento de hacer el control de legalidad de este trámite, en los términos ordenados por el artículo 132 del C. G. del P., una vez concluyó la etapa de alegaciones, frente a lo cual los apoderados de las Partes no hicieron manifestación sobre vicio o irregularidad constitutivo de nulidad que debiera ser saneada hasta ese momento.
Por lo expuesto, es procedente dictar Laudo de mérito, que según lo acordado en la cláusula compromisoria debe proferirse en derecho, para lo cual se tiene en cuenta que de los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se estableció: Demanda en forma En su oportunidad se verificó por el Tribunal que la demanda cumplía las exigencias procesales y, por ello, la sometió oportunamente a trámite.
Capacidad Del estudio de los documentos aportados por las Partes al expediente se observa que tanto la Sociedad Convocante como los Convocados son sujetos plenamente capaces para comparecer a este proceso; su existencia y representación legal están debidamente acreditadas y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 9 alguna y, además, por tratarse de un arbitraje en derecho, han comparecido al proceso por intermedio de sus representantes legales y apoderados, debidamente constituidos.
IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. ASUNTO PREVIO SOBRE LA COMPETENCIA. A lo largo del proceso arbitral, incluidos los alegatos de conclusión, los Convocados han insistido en la falta de jurisdicción o competencia del panel Arbitral, con fundamento en lo que ellos denominan una excepción al pacto arbitral consignado en el Parágrafo de la Cláusula Compromisoria, que expresamente señala: “PARÁGRAFO.
Las obligaciones de dar, hacer o no hacer, que prestan mérito ejecutivo, no se encuentran sometidas a esta cláusula compromisoria, y podrán cobrarse ante la justicia ordinaria." Advirtió la apoderada de los Convocados en sus alegatos de conclusión que el Tribunal echó de menos lo dispuesto en los artículos 16905 y siguientes del Código Civil Colombiano que define las obligaciones de dar, hacer y no hacer.
Por ser un asunto relevante para la decisión y, a pesar de que el mismo fue abordado con suficiencia en los Autos No. 10 y No. 11, este Panel se detiene a analizar este asunto para concluir que sí tiene jurisdicción y competencia para definir sobre las pretensiones que le han sido puestas a consideración, de conformidad con la ley, y especialmente en atención al tenor literal de la cláusula compromisoria acordada por las partes.
En efecto, lo primero que debe precisar el Tribunal es que el motivo por el que despacha desfavorablemente el cuestionamiento a la competencia formulada por los Convocados, tiene su fundamento en que las pretensiones de la demanda no recaen sobre obligaciones que presten mérito ejecutivo, exigencia sine qua non de la procedencia de la excepción consagrada en el Parágrafo de la Cláusula Compromisoria.
No es cierto, como lo señalan los Convocados en sus alegatos de conclusión, que el Panel haya desestimado lo dispuesto en los artículos 1605 y siguientes del Código Civil. Por el contrario, para el Panel es absolutamente claro que bajo la clasificación de las obligaciones por razón de su objeto, todas las obligaciones, sin excepción alguna, se enmarcan dentro de las obligaciones de dar, hacer o no hacer, y por lo tanto, no existe en el mundo jurídico otro tipo de objeto para la obligaciones.
De lo anterior, necesariamente se desprende que, si la interpretación de los Convocados fuera acertada, el Pacto Arbitral estaría llamado a ser inocuo, porque ninguna obligación podría someterse a la consideración de los Tribunales Arbitrales, apartándose de la voluntad de las partes TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 10 de someter sus diferencias a la decisión de un tribunal de arbitramento e inobservando abiertamente lo previsto en el artículo 1618 del Código, según el cual: “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.” Basta leer el Pacto Arbitral, para concluir que lo que las Partes excluyeron de la jurisdicción arbitral fueron las obligaciones (de dar, hacer o no hacer) que prestan mérito ejecutivo, en otras palabras, la excepción consagrada en el Parágrafo se encuentra atada a 2 condiciones que necesariamente deben concurrir: (i) que corresponda a obligaciones de dar, hacer o no hacer, situación que ya se dijo siempre estará satisfecha y (ii) que las obligaciones presten mérito ejecutivo, condición que sitúa el estudio de la competencia del Tribunal en una esfera distinta al análisis limitado que hacen los Convocados, pero en el presente caso no se cumple.
Corresponde entonces a este Tribunal determinar si las pretensiones de la Convocante recaen sobre obligaciones que prestan mérito ejecutivo. Para lo anterior debe entenderse que las obligaciones prestan mérito ejecutivo, en los eventos en que las mismas tengan la suficiente aptitud legal para exigir su cumplimiento forzado, siempre que constituyan un título ejecutivo, es decir, que correspondan a obligaciones claras, expresas y exigibles, que a voces del artículo 422 del CGP podrán ser demandadas ejecutivamente y que además deberán constar documentos que provengan del deudor o de su causante y que constituyan plena prueba contra él o que emane de una decisión judicial.
Vistas las pretensiones de la demanda, en resumen, estas apuntan a que el Tribunal declare la terminación de un contrato por presunto incumplimiento, ordene la restitución de un inmueble y condene al pago de una cláusula penal derivada igualmente de un presunto incumplimiento. Es decir, en el presente proceso no se está invocando la existencia ni los atributivos de los títulos ejecutivos para forzar el cumplimiento de las prestaciones propias de las obligaciones claras, expresas y exigibles, por el contrario, todas las pretensiones ventiladas en el presente proceso tienen el carácter de declarativas y se sujetan a un reconocimiento de incumplimiento que se espera del Tribunal Arbitral.
Así las cosas, si bien en el presente proceso se está alegando el incumplimiento de distintas obligaciones (principalmente de ciertas obligaciones de dar asumidas por la parte convocada), esto en ningún caso, al tenor literal de la demanda, puede confundirse con que se esté invocando su mérito ejecutivo a efectos de lograr el cumplimiento coactivo de las mismas.
De manera que lo alegado por la convocada además de que no tiene ningún asidero legal, conllevaría a desconocer y contrariar los efectos del pacto arbitral suscritos por las partes, transgrediendo abiertamente el art.3º de la ley 1563 de 2012 y los más básicos cánones de buena fe que rigen plenamente en las relaciones contractuales. TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 11 Teniendo en cuenta lo anterior el Tribunal ratifica lo dicho en los Autos No. 10 y 11 confirmando que tiene competencia para conocer del asunto que ha sido sometido a su consideración, y en consecuencia, despachará desfavorablemente la excepción “falta de jurisdicción o competencia” propuesta por la parte convocada.
2. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO OBJETO DE LITIGIO: PARTES, OBJETO Y CANÓN PACTADO El Contrato de arrendamiento en cuestión fue suscrito el 10 de julio de 2003 entre el Señor Arturo Calle Calle1, en calidad de arrendador del local comercial 096 del Centro Comercial San Diego ubicado en la ciudad de Medellín, y la sociedad Tiendas y Mensajes S.A en calidad de arrendataria.
Asimismo, en virtud de la cláusula décimo octava los Señores Alberto Uribe Maya y Ramiro Cadavid Calderón se obligaron como codeudores solidarios de las obligaciones contractuales a cargo de la arrendataria (en adelante entiéndase también como el “Contrato” o “Contrato de Arrendamiento”). Estos codeudores solidarios fueron reemplazados por Luis Hernando Rivera Bermúdez y Dora Victoria Zapata Correa, según acuerdo contenido en el Otrosí No. 9.
Frente al canon acordado, inicialmente, las partes en la cláusula segunda del Contrato fijaron un canon de arrendamiento de $6.500.000 que debía ser pagado por el Arrendatario a favor del arrendador de manera anticipada, dentro de los cinco primeros días de cada mes. El valor antes anotado fue modificado por expreso acuerdo de las partes, a través de sendos otrosíes, así: Otrosí No. Valor canon de arrendamiento Otrosí No. 1 $9.300.000 más IVA Otrosí No. 2 $10.013.310 más IVA Otrosí No. 3 $10.413.842 más IVA Otrosí No. 4 $10.952.238 más IVA Otrosí No. 5 $11.579.801 más IVA Otrosí No. 6 $12.093.944 más IVA Otrosí No. 8 $12.570.445 Otrosí No. 10 $14.446.757 más IVA Otrosí No. 11 $15.566.381 más IVA, suma que se reajustará automáticamente el 1º de agosto de cada año por IPC más 2 puntos porcentuales.
Otrosí No. 12 Acordaron descuentos graduales sobre el canón desde abril de 2020 hasta agosto de 2021. 1 Mediante documento del 24 de febrero de 2020 el Señor Arturo Calle cedió su posición contractual a favor de la sociedad INVERSIONES ARTURO CALLE SAS en relación con las obligaciones que asumió en virtud del Contrato de Arrendamiento a partir del 1º de marzo de 2020.
En el mismo documento, el Arrendatario, junto con sus codeudores solidarios, declararon conocer y aceptar dicha cesión TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 12 El canon vigente durante el año 2023, momento en que acaecieron los hechos objeto del presente proceso, corresponde a la suma de $17.325.000, según Estado de cuenta de Inversiones Arturo Calle SAS, documento aportado por el Convocante en su debida oportunidad procesal; y sin que la misma hubiere sido desvirtuada, o al menos objetada, por la convocada dentro del trámite del presente trámite arbitral.
En cuanto al plazo de duración, las partes acordaron en la cláusula cuarta que el Contrato de Arrendamiento tendría una duración de 5 años, contados a partir del 1º de agosto de 2003; y en consecuencia, a la terminación de la relación contractual se acordó que la arrendataria debía restituir el inmueble arrendado en el mismo estado que lo recibió, salvo el deterioro por el uso natural; esta última obligación resulta concordante con la cláusula décima del mismo Contrato de Arrendamiento.
El término de duración referido fue modificado por expreso acuerdo de las partes, así: (i) En el Otrosí 1 del Contrato dicho plazo se modificó así: Otrosí No. Término de duración del Contrato Fecha de finalización del plazo contractual Otrosí No. 1 1 año 31 de julio de 2009 Otrosí No. 2 1 año 31 de julio de 2010 Otrosí No. 3 1 año 31 de julio de 2011 Otrosí No. 4 1 año 31 de julio de 2012 Otrosí No. 5 1 año 31 de julio de 2013 Otrosí No. 6 1 año 31 de julio de 2014 Otrosí No. 7 1 año 31 de julio de 2015 Otrosí No. 8 1 año 31 de julio de 2016 Otrosí No. 9 1 año 31 de julio de 2017 Otrosí No. 10 1 año 31 de julio de 2018 Otrosí No. 11 1 año 31 de julio de 2019 Por su parte en la cláusula quinta las partes pactaron una cláusula penal por $30.000.000 en los eventos de incumplimiento de cualquiera de las partes.
Esta suma se indexará anualmente por IPC más tres puntos, según lo previsto en el Parágrafo Primero de esta misma cláusula. Esta cláusula fue modificada a través del Otrosí No. 12, en el cual se acordó que el valor de la cláusula penal corresponde a la suma de tres (3) cánones de arrendamiento vigentes al momento del incumplimiento. Finalmente, en la cláusula décimo primera del Contrato se establecen los diferentes eventos de terminación y prórroga del mismo, previendo expresamente que dicho vínculo contractual podrá darse por terminado, entre otras, por las siguientes causales: “C) El no pago del precio del arrendamiento por un término de dos o más mensualidades.
D) La no cancelación de los servicios públicos o de la administración. E) El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial.” TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 13
3. EL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL POR FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES CAUSADOS A PARTIR DE MARZO DE 2023 Y SUS CONSECUENCIAS Con base en las pruebas aportadas al presente trámite arbitral se tiene por probado que la parte Convocante no realizó los pagos de los cánones que debía realizar en virtud del Contrato de Arrendamiento. Para el efecto, se parte de la confesión obtenida del representante legal de Tiendas y Mensajes S.A, dentro de su interrogatorio de parte, según la cual: “DR. TRESPALACIOS: [00:26:42] Pregunta No. 2.
¿Es cierto, sí o no, que la empresa que usted representa se encuentra en mora en el pago de las expensas de administración del inmueble objeto de este proceso? SR. LOZANO: [00:27:05] Sí hay una mora en eso. DR. TRESPALACIOS: [00:27:07] Pregunta No. 3. ¿Nos puede indicar desde cuándo se presenta esa mora? SR. LOZANO: [00:27:12] ¿Puedo revisar un documento? DR. ARANGO: [00:27:15] ¿Qué documento va a revisar? SR. LOZANO: [00:27:17] Dónde tengo como el estado de administraciones y el estado de arriendos para mirar, porque me está preguntando la fecha exacta, entonces quiero verificar la fecha exacta.
DR. ARANGO: [00:27:25] Bueno, por favor, adelante. SR. LOZANO: [00:27:29] Desde el mismo mes del arriendo, desde marzo también está la mora de eso. DR. TRESPALACIOS: [00:27:46] Pregunta No. 4. ¿Es cierto sí o no, que las transferencias bancarias que usted aportó al presente proceso a través de su apoderada, realizadas, ya le voy a dar y me disculpa, la relación de esas transferencias, realizadas el 7 de enero del 2023, 10 de enero 2023, 17 de marzo de 2023, 29 de marzo de 2023, 30 de marzo del 2023, 31 de marzo de 2023, 6 de marzo de 2023, 27 de marzo de 2023, 29 de marzo de 2023, 20 de junio de 2023, y 30 de marzo de 2023, era para abonar a cánones en mora antes de marzo de 2023? SR. LOZANO: [00:28:59] Sí. (…)” TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 14 La anterior transcripción del interrogatorio de parte absuelto por el Señor Santiago Lozano Restrepo, en su calidad de representante legal de la sociedad Tiendas y Mensajes SAS, demuestra fehacientemente que aceptó y reconoció que la empresa referida se encuentra mora en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2023.
Esto se corrobora con el Estado de cuenta de Inversiones Arturo Calle SAS, documento aportado por el Convocante en su debida oportunidad procesal; y sin que la misma hubiere sido desvirtuada, o al menos objetada, por la convocada dentro del trámite del presente trámite arbitral. A efectos de precisar el incumplimiento del Arrendatario, debe indicarse que de conformidad con las piezas probatorias reseñadas anteriormente, resultó probado que el Arrendatario efectuó un abono parcial al valor del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2023, quedando un saldo (en relación con el canon de este mes) “cercano a los 10 millones de pesos”, suma que también se corrobora con el Estado de cuenta de Inversiones Arturo Calle SAS.
Aunque parcialmente los hechos alegados en la excepción “Pagos Parciales” promovida en la contestación de la demanda tienen algún asidero, bajo el entendido que el arrendatario realizó un abono parcial al canon de marzo de 2023, quedando un saldo insoluto por este concepto de $10.825.000; esta circunstancia por sí sola no enerva el incumplimiento contractual probado que le es imputable al Arrendatario, ni conlleva a una oposición al objeto de las pretensiones del presente proceso; por lo tanto, dicha excepción se despachará desfavorablemente.
Al margen de lo anterior, vale la pena detenerse a calificar los efectos de la inasistencia de la Señora Dora Victoria Zapata Correa y del Señor Luis Hernando Rivera Bermúdez a la práctica de los interrogatorios de parte decretados este tribunal arbitral, de conformidad con el artículo 205 CGP, según el cual: “Artículo 205. Confesión presunta.
La inasistencia del citado a la audiencia, la renuencia a responder y las respuestas evasivas, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de prueba de confesión sobre los cuales versen las preguntas asertivas admisibles contenidas en el interrogatorio escrito. La misma presunción se deducirá, respecto de los hechos susceptibles de prueba de confesión contenidos en la demanda y en las excepciones de mérito o en sus contestaciones, cuando no habiendo interrogatorio escrito el citado no comparezca, o cuando el interrogado se niegue a responder sobre hechos que deba conocer como parte o como representante legal de una de las partes.
(…)” Sobre la confesión ficta o presunta, la Corte Suprema de Justicia ha considerado sobre el particular: TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 15 “2.6. La no comparecencia del citado a la audiencia donde habrá de llevarse a cabo el interrogatorio, o a la inicial (o de instrucción y juzgamiento, cuando son concentradas), da lugar, como se señaló precedentemente, a tener por ciertos los hechos susceptibles de este tipo de prueba.
En rigor, se trata de una presunción de tipo legal o juris tantum, lo que equivale a afirmar “(…) que invierte el peso de la prueba haciendo recaer sobre el no compareciente la obligación de rendir la prueba contraria pues de no hacerlo, las consecuencias de la presunción comentada, que es presunción acabada en buena medida definitiva respecto de la verdad de los hechos confesables afirmados por quien pidió interrogar –bien en cuestionario escrito, si lo hubo, o bien en el escrito rector correspondiente (demanda o contestación)-, naturalmente redundarán en contra de aquél”. 2.7.
Importa precisar que la confesión ficta tendrá el mismo valor y fuerza que a las confesiones propiamente dichas la ley les atribuye, siempre y cuando, se insiste, no exista dentro del proceso prueba en contrario y para su incorporación se hayan cumplido las condiciones previstas en el artículo 191 del Código General del Proceso.” (Negrilla y subrayado fuera del texto)2 A partir de lo expuesto, y apreciando conjuntamente las pruebas decretadas y practicadas en el presente trámite arbitral, resulta forzoso indicar que en el expediente está contundentemente acreditada la inejecución de las obligaciones de pago que le corresponden a la parte arrendataria en virtud del Contrato, lo cual se traduce en un claro incumplimiento contractual imputable a la parte convocada.
Finalmente, en relación con la excepción “buena fe” alegada por la convocada en su contestación de la demanda, es claro que el reconocimiento de la deuda, la mera voluntad de pagar y/o la presentación de propuestas de acuerdos de pago no están llamadas a enervar los efectos jurídicos de la falta de pago de las sumas debidas. Recuérdese que: “La buena fe.
Es principio, derecho y paradigma del sistema normativo. Irradia y rige de manera cardinal y transversal todas las relaciones entre los particulares, y de éstos con el Estado. (…) La institución es comprendida como el deber de las partes de obrar con lealtad en las relaciones jurídicas respetar lo textualmente pactado en los negocios y actos jurídicos.
También, la de propender, reciprocamente, la realización de las expectativas legitimas que tiene su contraparte frente al acuerdo, aun cuando para ello, deban desplegar conductas no señaladas literalmente en él, pero si afines a este. De tal forma, el principio reviste importancia analítica en los contratos en todas sus etapas (…)”3 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia STC21575-2017, M. P. Luis Armando Tolosa 3 Ídem. Sentencia SC4904-2021, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 16 En este orden de ideas, sin perjuicio de ahondar si operó o no un actuar leal entre los contratantes, lo cierto es que el impago de las sumas adeudadas constituye un evidente irrespeto del Contrato de Arrendamiento, comportamiento absolutamente ajeno y contrario a la buena fe contractual.
Por lo tanto, la excepción invocada no está llamada a prosperar. En suma, la ausencia de pago de los cánones de arrendamiento a cargo de la parte arrendataria, se encuentra ampliamente acreditado en el presente proceso, conducta ésta que configura una evidente responsabilidad civil contractual, amén del claro incumplimiento contractual imputable al Arrendatario, con la virtualidad de generar los consecuentes efectos legales, que en el presente proceso se circunscribirán a las pretensiones ventiladas en la demanda.
4. LOS EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL ARRENDATARIO Antes de analizar los efectos o las consecuencias del incumplimiento contractual incurrido por el Arrendatario consistente en el impago de los cánones de arrendamiento causados entre marzo a la fecha del presente laudo, debe precisarse que aún a pesar de que en el presente proceso está suficientemente probada la falta de pago de los cánones referidos, está circunstancia en ningún momento habilita al presente Tribunal a negarle a la parte Convocada la posibilidad de actuar, participar, controvertir y defenderse dentro del presente proceso arbitral, como consecuencia del más básico respeto de las garantías propias del debido proceso al que tienen derecho todos los sujetos procesales, según lo prevé la Constitución Política, el Estatuto Arbitral y el Reglamento de arbitraje nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Sobre el particular debe precisarse que el presente proceso se rige enteramente por las normas especiales de la ley 1563 de 2012 y las contenidas en el Reglamento de arbitraje nacional mencionado anteriormente; por lo tanto, el presente trámite al no estar regido por la normas del Código General del Proceso, no le resultan aplicables las previsiones de los procesos de restitución de inmueble arrendado previstas en su artículo 384 CGP.
En este orden de ideas, dada la evidente ausencia de asidero jurídico de la pretensión tercera de la demanda, la misma resulta improcedente, y por ende se despachará desfavorablemente. Dado que el impago de los cánones alegados constituye un claro incumplimiento del Contrato de Arrendamiento imputable al arrendatario, resulta procedente aplicar las correspondientes consecuencias y efectos previstos en la ley y en el Contrato, así: 4.1 Terminación del Contrato por incumplimiento del Arrendatario, y consecuente restitución del inmueble arrendado: TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 17 En virtud del artículo 1546 del Código Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.”; en este sentido, la cláusula quinta del Contrato de Arrendamiento estableció que: “De no proceder EL ARRENDATARIO a cumplir con los requerimientos u obligaciones exigidas en este contrato, este se tendrá por terminado de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial, y se tendrá por incumplido el presente contrato, con las facultades, acciones y consecuencias establecidas por la ley para el ARRENDADOR.” Igualmente, en la cláusula décimo primera del Contrato se pactó que el arrendamiento termina, entre otras, por las siguientes causales: “C) El no pago del precio del arrendamiento por un término de dos o más mensualidades.
D) La no cancelación de los servicios públicos o de la administración. E) El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial.” Con base en lo anterior en las anteriores estipulaciones legales y contractuales, y ante la probada existencia de un incumplimiento imputable al arrendataria, en el presente caso, resulta procedente terminar por incumplimiento el Contrato de Arrendamiento referido a partir de la ejecutoria de la presente providencia. Así las cosas, se declarará la prosperidad de la pretensión primera contenida en la demanda.
Como corolario de lo anterior, vale la pena referirse a la restitución del inmueble arrendado. En efecto, una de las obligaciones a cargo de los arrendatarios al finalizar cualquier contrato de arrendamiento es la de restituir el bien arrendado en el mismo estado en el que fue entregado (Art. 2005 Código Civil). En el presente caso, se encuentra que la parte final de la cláusula cuarta del Contrato estableció: “EL ARRENDATARIO deberá restituir a EL ARRENDADOR o a su representante, el local arrendado a la terminación del contrato.
Para este efecto EL ARRENDATARIO deberá desocupar enteramente el inmueble, ponerlo a disposición de EL ARRENDADOR y entregarle las llaves correspondientes. La restitución deberá hacerse en el mismo estado en que se realizó la entrega salvo el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Las mejoras hechas para la adecuación del local serán a favor de EL ARRENDADOR.” En el mismo sentido, la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento establece sobre el particular: “DECIMA.- RESTITUCIÓN.- EL ARRENDATARIO restituirá los inmuebles arrendados de forma inmediata, a la terminación del contrato en el mismo estado en que lo recibe, salvo el deterioro natural.
Para este efecto deberá acreditar a EL ARRENDADOR el pago de todos los servicios públicos y de administración, so pena de hacer efectiva la cláusula penal que contempla la cláusula quinta de este contrato, que podrá cobrar sin requerimiento judicial o privado.” TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 18 A partir de las anteriores estipulaciones legales y contractuales, y dada la evidente procedencia de la terminación del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento imputable al Arrendatario, resulta procedente ordenar al arrendatario que proceda a la restitución del inmueble arrendado en los términos y condiciones previstos en la ley y en el contrato; con lo cual resultan procedentes las pretensiones segunda y cuarta de la demanda.
Ahora bien, en relación con la pretensión Quinta, mediante la cual el Convocante solicitó: “QUINTA. - Que, de no efectuarse la entrega, dentro de la ejecutoria del laudo, se comisione al competente para que practique la diligencia de lanzamiento.” Frente a este particular debe indicar que no resulta procedente que el Tribunal acoja dicha pretensión bajo el entendido de que solo a partir de la ejecutoria del laudo, surgen los efectos jurídicos derivados de la declaratoria de terminación por incumplimiento del Contrato de Arrendamiento imputable al Arrendatario; por lo tanto, un eventual incumplimiento del Convocante de la orden de restituir el inmueble arrendado, en los términos y condiciones fijados en la presente providencia, escapa de la competencia del presente tribunal, pues, corresponde a una situación que operará con posterioridad a que el tribunal cese en sus funciones (Art. 35 Nº 5 Ley 1563 de 2012).
Por esta razón la pretensión quinta de la demanda se despachará desfavorablemente. 4.2 Efectividad de la cláusula penal pactada en el Contrato, su indexación e intereses: En este acápite el Tribunal analizará la procedencia de la pretensión Sexta de la demanda, según la cual: “SEXTA. – Que como consecuencia del incumplimiento por parte de la sociedad TIENDAS Y MENSAJES S.A.S., LUIS HERNANDO RIVERA BERMUDEZ y DORA VICTORIA ZAPATA CORREA se condene a pagar al demandante INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. la cláusula penal pactada, equivalente a tres canones de arrendamiento, la cual a la fecha asciende a la suma de SESENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO PESOS M/CTE ($61.474.764).” Dado que la falta de pago de los cánones de arrendamiento objeto del presente trámite arbitral, constituye un evidente incumplimiento del contrato de arrendamiento referido que es imputable al Arrendatario, resulta procedente aplicar su cláusula Quinta, según la cual: “QUINTA. – CLÁUSULA PENAL- (…) En caso de incumplimiento total o parcial de cualquier obligación a cargo de las partes contenidas en este contrato, la parte incumplida se obliga TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 19 a pagar a la otra, de forma inmediata y sin que medie requerimiento judicial, a título de cláusula penal y como abono anticipado de perjuicios, sin perjuicio del cumplimiento de la obligación principal y de las demás indemnizaciones a que hubiere lugar, la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($30'000.000).” Esta cláusula fue modificada a través del Otrosí No. 12, en el cual se acordó que el valor de la cláusula penal corresponde a la suma de tres (3) cánones de arrendamiento vigentes al momento del incumplimiento.
Así las cosas, dado el incumplimiento contractual del Arrendatario -el cual se encuentra ampliamente probado en el expediente-, resulta aplicable la cláusula penal acordada por las partes, y en consecuencia, el Tribunal procederá a tasar la condena en contra de la parte incumplida, de conformidad con el acervo probatorio arrimado al presente proceso.
En efecto, el Hecho 5 de la demanda prevé: 5. El canon de arrendamiento a la fecha de presentación de esta demanda asciende a la suma de VEINTE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS M. L ($ 20.491. 588.oo), sin embargo, mi mandante le dio un descuento a la arrendataria quedando el canon de arrendamiento en la suma de DIECISIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL PESOS M. L. ($ 17.325.000.oo) con impuestos incluidos.
Este hecho fue aceptado como “Cierto” en la contestación de la demanda radicada por la Convocada así: “A los hechos 1 al 6, y al 9: se aceptan como CIERTOS, según se observa en los documentos que se aportan con la demanda.” En este mismo sentido, el canon vigente al momento en que acaecieron los hechos objeto del presente proceso, corresponde a la suma de $17.325.000, valor que surge inequívocamente de la redacción del hecho 5 de la demanda y que se corrobora fácilmente con el Estado de cuenta de Inversiones Arturo Calle SAS, documento aportado por el Convocante en su debida oportunidad procesal.
En este orden de ideas, se acogerá parcialmente la Pretensión Sexta contenida en la demanda, y en consecuencia, se condenará a los convocados a pagar la cláusula penal acordada en el Contrato, la cual corresponde a tres (3) cánones de arrendamiento vigentes al momento del incumplimiento; y siendo que está probado que el canon vigente al momento corresponde a la suma de $ 17.325.000; el valor de la condena que deberá pagar el Arrendatario incumplido, por concepto de la aplicación de la cláusula penal prevista en el Contrato de Arrendamiento se tasa en la suma de $51.975.000, valor diametralmente diferente al solicitado en la pretensión Sexta de la demanda.
TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 20 Por su parte, en cuanto a la indexación e intereses de mora de la cláusula penal solicitadas en las pretensiones séptima y octava de la demanda, se advierte que las mismas resultan improcedentes, dado que la obligación de pagar el valor de la cláusula penal surge al momento mismo de la ejecutoria del presente laudo, siendo que la presente providencia es la que declara el incumplimiento contractual imputable al arrendatario, que constituye el hecho generador de la condena precitada.
En este sentido, la obligación de pagar el valor de la cláusula penal a cargo de la Arrendataria se hará exigible a partir de la ejecutoria del presente laudo; de ahí que no resulta jurídicamente procedente ordenar una condena derivada de un incumplimiento actualmente inexistente, amén de que la obligación que la sustenta no era exigible al momento de la presentación de la demanda.
En este orden de ideas, las pretensiones séptima y octava se despacharán desfavorablemente. 5. COSTAS Y AGENCIAS. Las costas están constituidas tanto por las expensas, esto es, por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso.
En materia de costas y agencias en derecho, el presente proceso se regula por el Código General del Proceso, norma que en su artículo 365 dispone lo siguiente: “En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.
Además, en los casos especiales previstos en este código. Además se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable un incidente, la formulación de excepciones previas, una solicitud de nulidad o de amparo de pobreza, sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe. 2. La condena se hará en sentencia o auto que resuelva la actuación que dio lugar a aquella. 3.
En la providencia del superior que confirme en todas sus partes la de primera instancia se condenará al recurrente en las costas de la segunda. 4. Cuando la sentencia de segunda instancia revoque totalmente la del inferior, la parte vencida será condenada a pagar las costas de ambas instancias. TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 21 5.
En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. 6. Cuando fueren dos (2) o más litigantes que deban pagar las costas, el juez los condenará en proporción a su interés en el proceso; si nada se dispone al respecto, se entenderán distribuidas por partes iguales entre ellos. 7.
Si fueren varios los litigantes favorecidos con la condena en costas, a cada uno de ellos se les reconocerán los gastos que hubiere sufragado y se harán por separado las liquidaciones. 8. Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación. 9. Las estipulaciones de las partes en materia de costas se tendrán por no escritas.
Sin embargo, podrán renunciarse después de decretadas y en los casos de desistimiento o transacción.” Teniendo en cuenta que en el presente caso prosperaron parcialmente las pretensiones de la demanda y que por el contrario no prosperó ninguna de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda, según lo previsto en el artículo Art. 365 del C.G.P. es del caso condenar a DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. a asumir el 70% de las expensas procesales de conformidad con la liquidación que se presenta a continuación A. Honorarios y Gastos del Trámite Arbitral.
Teniendo en cuenta que cada parte asumió el 50% que le correspondía, es decir la suma de $11.068.763,9 y que el setenta (70%) debe ser asumido por la parte demandada, para dar cumplimiento a tal decisión se condenará a la DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. a pagar a favor de INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. la suma $ 7.748.134,7 B. Agencias en Derecho Teniendo en cuenta la duración del trámite, las pruebas practicadas y demás factores que influyeron en la presente decisión, incluyendo el valor pretendido, la condena en agencias en derecho se fija a partir del 10% del valor pretendido, suma que asciende a $ 26.937.476,4 determinadas de acuerdo con los parámetros establecidos por el ACUERDO No. PSAA16-10554 agosto 5 de 2016 que rige la materia para todas las actuaciones de carácter jurisdiccional en la República de Colombia, aplicable por analogía al trámite arbitral el cual tiene indudable rango TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 22 jurisdiccional conforme el artículo 116 de la Constitución Política de Colombia.
Para efectos del pago de agencias en derecho se aplicarán los mismos porcentajes ya fijados por el Tribunal, 70% a cargo de la parte demandada, es decir la suma de $ 18.856.233,5 C. Total, costas y agencias en derecho Teniendo en cuenta lo anterior, por concepto de costas y agencias en derecho, l DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. deberá pagar a la parte demandante INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S.la suma de $ 26.604.368,18.
V. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Arbitral integrado para resolver en derecho las diferencias contractuales surgidas entre Inversiones Arturo Calle S.A.S. y Dora Victoria Zapata Correa, Luis Hernando Rivera Bermúdez y Tiendas y Mensajes S.A.S., administrando justicia en cumplimiento de la misión encomendada por las partes, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, R E S U E L V E: Primero: Declarar, por las razones expuestas en la parte motiva, la no prosperidad de las excepciones de falta de jurisdicción y competencia, pagos parciales, buena fe y genérica, propuestas por los Convocados en la contestación de la demanda subsanada.
Segundo: Declarar, por las razones expuestas en la parte motiva, a partir de la ejecutoria del presente laudo, la terminación del Contrato de arrendamiento del local comercial 096 del Centro Comercial San Diego por incumplimiento imputable al arrendatario y en consecuencia prospera la pretensiones Primera de la demanda subsanada. Tercero: Ordenar, a partir de la ejecutoria del presente laudo, la restitución por parte de DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. a INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. del local comercial 096 del Centro Comercial San Diego y en consecuencia prosperan las pretensiones Segunda y Cuarta de la demanda subsanada.
Cuarto: Declarar, por las razones expuestas en la parte motiva, la no prosperidad de las pretensiones Tercera, Quinta, Séptima y Octava de la demanda subsanada. Quinta: Condénese solidariamente a DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. a pagar a partir de la ejecutoria del presente laudo a INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. la suma de $51.975.000 por concepto de aplicación TRIBUNAL ARBITRAL DE INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. VS DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 23 de la Cláusula Penal prevista en el Contrato de arrendamiento del local comercial 096 del Centro Comercial San Diego y por lo tanto prospera parcialmente la pretensión Sexta de la demanda subsanada.
Sexta: Condénese solidariamente a DORA VICTORIA ZAPATA CORREA, LUIS HERNANDO RIVERA BERMÚDEZ Y TIENDAS Y MENSAJES S.A.S. a pagar a partir de la ejecutoria del presente laudo a INVERSIONES ARTURO CALLE S.A.S. la suma de $26.604.368,18 por concepto costas y agencias en derecho. Séptima: Declarar causado el saldo de los honorarios del Árbitro Único y de la Secretaria, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes.
Octava: Ordenar la liquidación final y, si a ello hubiere lugar, la devolución a las partes de las sumas no utilizadas de la partida “Gastos”. Novena: Disponer que en firme esta providencia el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (Art. 47 de la Ley 1563 de 2012).
Notifíquese y cúmplase. JUAN CAMILO ARANGO BETANCOURT Árbitro MARÍA ISABEL PAZ NATES Secretaria