1 | P á g i n á Cámara de Comercio de Bogotá Centro de Arbitraje y Conciliación Laudo Arbitral Partes: NAR Y COMPAÑÍA S.A.S – hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S- Contra CASALLAS SOLA S.A.S. Y ABRAHAM CASALLAS ALEJO Tribunal: CÉSAR AUGUSTO TORRENTE BAYONA – ÁRBITRO ÚNICO PATRICIA ZULETA GARCÍA - SECRETARIA TRÁMITE 140203 2 | P á g i n á ÍNDICE I. TÉRMINOS DEFINIDOS ____________________________________________________________________ 4 II.
ANTECEDENTES Y ASPECTOS PROCESALES ___________________________________________ 6
1. PARTES EN EL PROCESO ARBITRAL _____________________________ 6 1.1. Convocante ___________________________________________________ 6 1.2. Convocada. ___________________________________________________ 6
2. EL PACTO ARBITRAL ________________________________________ 7
3. EL TRÁMITE ARBITRAL _______________________________________ 8
4. LA DEMANDA ARBITRAL Y SU CONTESTACIÓN ___________________ 11 4.1. Circunstancias que rodean la Demanda y su Contestación ______________ 11 4.2. Pretensiones de la Demanda _____________________________________ 16 4.3. Contestación a la Demanda ______________________________________ 18 4.4. Traslado Excepciones de Mérito presentadas por la Convocada __________ 19
5. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA Y SU CONTESTACIÓN _ 19 5.1. Circunstancias que rodean la Demanda de Reconvención Reformada y su contestación. ______________________________________________________ 20 5.2. Pretensiones de la Demanda de reconvención reformada. ______________ 21 5.3. Contestación a la Demanda de Reconvención ________________________ 23 5.4.
Traslado Excepciones de Mérito presentadas en la contestación a la demanda de reconvención. ___________________________________________________ 23
6. LAS PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS ____________________ 24 6.1. Documentales: Las aportadas por las Partes en las diferentes instancias procesales. ________________________________________________________ 24 6.2. Interrogatorio y declaración de parte: Se decretaron y practicaron los siguientes interrogatorios de parte: _____________________________________ 24 6.3.
Testimoniales: Se decretó la declaración de las siguientes personas, cuya práctica se ejecutó de la siguiente manera: ______________________________ 25 6.4. Experticias de Parte: Por haber sido presentado oportunamente por la Parte Convocante, se tuvo como prueba la Experticia de Parte elaborada por el ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez. ______________________________________ 26 6.5.
Desistimientos ________________________________________________ 26
7. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO _________________________ 27 III. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL ___________________________________________________ 28
1. PRESUPUESTOS PROCESALES ________________________________ 28
2. SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO -LA PRETENSION PRIMERA DE LA DEMANDA ___________________________________________________ 29
3. NATURALEZA DEL CONTRATO Y NORMAS APLICABLES AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO 31 3.1. Normas Aplicables. ____________________________________________ 31 3.1.1. Contrato De Arrendamiento De Inmuebles Para Establecimientos De Comercio. _______________________________________________________ 33 3 | P á g i n á 3.1.2.
La Especial Proteccion Para Los Arrendatarios De Inmuebles Que Sirviesen De Locales Comerciales _____________________________________ 34 3.2. La Etapa Precontractual Y La Discusion De Las Clausulas 6 Y 9 Del Contrato 41 3.2.1. Al Suscribir El Contrato, El Arrendatario Conocia El Estado Del Inmueble Y Asi Lo Declaro. El Principio De La Buena Fe Le Impone Consecuencias ________ 44 Fue La Arrendadora Quien Debidamente Asesorada Incluyo La Facultad De Terminacion - ____________________________________________________ 47 3.2.2.
La Voluntad De Las Partes Y La Forma Como Quedo Plasmada En El Contrato 47 3.3. La Legalidad De Las Estipulaciones De Las Partes _____________________ 51 3.3.1. La Conducta De Las Partes Frente A Las “Anomalias” Del Inmueble ___ 52 3.3.2. La Naturaleza De Las Anomalias Del Inmueble – El Analisis Del Dictamen Pericial Y Sus Consecuencias ________________________________________ 56 3.4.
Sobre La Terminacion Del Contrato De Arrendamiento Como Consecuencia De La Opcion De Terminacion Prevista En Las Clausulas Sexta Y Novena Del Contrato 70 3.4.1. El Analisis De Las Clausulas Sexta Y Novena Del Contrato ___________ 71 3.4.2. Los Limites A Las Clausulas Que Consagran La Facultad De Terminacion Unilateral _______________________________________________________ 72 3.4.3.
Las Normas Aplicables Al Arrendamiento De Inmuebles Para Locales Comerciales _____________________________________________________ 73 3.4.4. El Ejercicio De La Autonomia Privada No Es Absoluto _______________ 75 3.5. El Acuerdo De Reorganizacion Empresarial Frente A Algunos De Los Alegados Incumplimientos. ___________________________________________________ 79 3.5.1.
La Competencia ___________________________________________ 79 3.5.2. La Pretension 3.10 Intereses De Mora Sobre El Canon De Arrendamiento 80 3.6. La Pretension 3.10.3. Frente A La Clausula Penal _____________________ 87 3.7. El Incumplimiento Del Contrato Por El Alegado Subarriendo Del Inmueble Sin Previa Autorizacion De La Arrendadora __________________________________ 91 3.8.
El Incumplimiento Del Articulo 871 Del Código De Comercio Al Faltar Al Deber De Actuar Con Buena Fe En La Ejecución Del Contrato. _____________________ 96 3.9. La Pretension Novena De La Demanda _____________________________ 97 3.10. Las Pretensiones De Restitucion - Pretension Decima De La Demanda ____ 98 3.11. Pretensiones De La Demanda En Reconvencion Y Sus Excepciones _______ 99
4. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL ___________________ 100 4.1. Conducta de las Partes ________________________________________ 100 4.2. Sobre los Juramentos Estimatorios _______________________________ 101 4.3. Costas _____________________________________________________ 104 IV. PARTE RESOLUTIVA _____________________________________________________________________ 106 4 | P á g i n á CENTRO DE CONCILIACIÓN Y ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ LAUDO ARBITRAL Bogotá, 22 de febrero de 2024 El Tribunal Arbitral (el “Tribunal” o “El Tribunal Arbitral”) integrado por el Árbitro único Dr. César Augusto Torrente Bayona, con apoyo de la secretaria Patricia Zuleta García, constituido para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre NAR Y COMPAÑÍA S.A.S -INMUEBLES PALOMAR S.A.S- (“Convocante”) y CASALLAS SOLA S.A.S. y ABRAHAM CASALLAS ALEJO (“Convocadas”), profiere el presente Laudo Arbitral (el “Laudo”), después de haber surtido en su integridad todas las etapas procesales: I. TÉRMINOS DEFINIDOS Para efectos de este Laudo, los términos con mayúscula que se mencionarán a continuación tendrán el significado específico que se les haya asignado, salvo que el Tribunal indique lo contrario.
Las palabras o términos definidos incluirán el plural correspondiente, si el contexto así lo requiere. Asimismo, las palabras o términos definidos en género masculino incluirán también su forma femenina y viceversa. Con el único propósito de servir como referencia, a continuación se presenta una tabla con los principales términos definidos: 5 | P á g i n á Término Definido Significado “Apoderados” Los apoderados judiciales de la Convocante y de la Convocada, reconocidos y actuantes en este Proceso.
“Arbitraje” o “Proceso” El presente proceso arbitral. “Árbitro” El Árbitro que conforma el Tribunal. “Audiencia” Cualquier audiencia celebrada en el curso del Arbitraje. “NAR Y COMPAÑÍA”, “INMUEBLES PALOMAR” o “la arrendadora” Hace referencia a la parte Convocante. “C.C.” Código Civil. “C. Co.” Código de Comercio. “C.G.P.” Código General del Proceso.
“Contrato” o “Contrato de Arrendamiento” Contrato de Arrendamiento Comercial suscrito el día 20 de noviembre de 2020, entre NAR Y COMPAÑÍA S.A.S -hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S- como arrendadora, y CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO como arrendatarios. “CASALLAS SOLA y Abraham Casallas” o “la arrendataria” Hace referencia a la Parte Convocada.
“Demanda” Demanda presentada por la Convocante “Contestación de Demanda” Escrito de Contestación de Demanda radicado por la Convocada, incluido la contestación a la reforma a la Demanda. “Demanda de Reconvención” Demanda presentada por la Convocada, incluida su reforma. 6 | P á g i n á II.
ANTECEDENTES Y ASPECTOS PROCESALES
1. PARTES EN EL PROCESO ARBITRAL Son partes en el presente proceso arbitral, 1.1. Convocante La parte convocante en este arbitraje es NAR Y COMPAÑÍA S.A.S., sociedad legalmente constituida, identificada con Nit. 900.104.056-4, representada legalmente por Nilze Alexandra Raad Ordoñez, identificada con cédula de ciudadanía No. 1.136.879.690, según consta en el certificado de existencia y representación legal allegado al expediente1.
Mediante Acta No. 42 del 27 de diciembre de 2022, la Convocante cambió su nombre a INMUEBLES PALOMAR S.A.S., razón por la cual también se hará referencia a ella bajo esa denominación. La Parte Convocante ha comparecido al presente proceso por medio de su Representante Legal y de su apoderado debidamente constituido, según poder que obra en el expediente2 y cuya personería jurídica fue reconocida en Auto No. 1 del 01 de febrero de 20233. 1.2.
Convocada La parte convocada está compuesta por las siguientes personas naturales y jurídicas: a. CASALLAS SOLA S.A.S. sociedad legalmente constituida, identificada con Nit. 900.681.341-2, representada legalmente por Cesar Augusto Casallas Triana, identificado con cédula de ciudadanía No. 79.487.295, según consta en el certificado de existencia y representación legal allegado al expediente4. 1 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACIÓN/ 140203/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 003.
CERL_NAR_y_Compañia_S_A_S_ 2 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACIÓN/ 140203/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 002_ Poder_NAR 3 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ ACTA INSTALACION 20230201_CASALLAS 4 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACIÓN/ 140203/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 004_CERL_Casallas_Sola_S_A_S_ 7 | P á g i n á b. ABRAHAN CASALLAS ALEJO, identificado con cédula de ciudadanía No. 17.081.768.
Los demandados han comparecido al presente proceso por medio de apoderado debidamente constituido, según poderes que obran en el expediente5 y cuya personería jurídica fue reconocida en Auto No. 3 del 13 de marzo de 20236.
2. EL PACTO ARBITRAL Este trámite arbitral se inició y desarrolló con sustento en el pacto arbitral que fue suscrito por las Partes en la Cláusula Décimo Novena del “Contrato de Arrendamiento de Local Comercial”7, suscrito el 20 de noviembre de 2020 entre NAR Y COMPAÑÍA S.A.S. -hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S.-, como arrendadora, y CASALLAS SOLAS S.A.S. y ABRAHAM CASALLAS ALEJO como arrendatarios, cláusula del siguiente tenor: “Si surgiere alguna diferencia, las Partes de forma directa y conciliada intentarán superar la diferencia dentro de los veinte (20) días calendario siguientes a su surgimiento.
Vencido este plazo, cualquiera de las Partes podrá dar inicio al arbitraje institucional. En consecuencia, la diferencia, disputa o controversia correspondiente será sometida a la decisión definitiva y vinculante de un tribunal de arbitramento, compuesto de un (1) árbitro designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, D.C. El tribunal arbitral decidirá en derecho, aplicará las leyes de la República de Colombia a los méritos de la controversia y sesionará en la ciudad de Bogotá, D.C. El arbitraje se desarrollará conforme al Reglamento de Arbitraje previsto para 5 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 005_Poderes_Casallas. 6 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 001_Acta 2_Nar y Cñia_Casallas_Admite_demanda_reconvencion_20230313_def 7 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION/ 140203/ 02 PRUEBAS/ DEMANDA/ 001_Contrato_Spinning_Center 8 | P á g i n á el efecto por dicho Centro de Arbitraje y Conciliación se realizará en idioma castellano. Los costos del tribunal arbitral serán asumidos igualmente entre las Partes.” En el Auto No. 13 de 14 de agosto de 20238, el Tribunal concluyó que dicho pacto arbitral era válido conforme a las leyes vigentes, al haberse suscrito por sujetos con capacidad para ello y por recaer sobre materias contractuales, las cuales por naturaleza son transigibles.
3. EL TRÁMITE ARBITRAL En el presente trámite arbitral se han agotado las diferentes etapas procesales consagradas en la Ley 1563 de 2012, lo que habilita al Tribunal para resolver de fondo, según se desprende del siguiente recuento: 1. La demanda arbitral fue presentada por el apoderado de NAR Y COMPAÑÍA S.A.S. ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el 02 de diciembre de 2022.9 2.
El 13 de diciembre de 2022, a instancia del sorteo público del Centro de Arbitraje de la CCB, se nombró como árbitro principal al Dr. MAURICIO ZAGARRA CAYÓN y como suplente al Dr. CÉSAR AUGUSTO TORRENTE BAYONA10. Enterado de su designación, el Dr. ZAGARRA CAYÓN declinó su designación11, razón por la cual se le notificó al Dr. TORRENTE BAYONA12 quien, estando dentro de la oportunidad legal, aceptó la designación y cumplió con el deber de revelación, sin recibir objeciones de las Partes13. 8 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 2 (1) / ACTAS/ Acta No. 9_Nar_Casallas_Primera_Audiencia_Tramite_0814203_v def 9 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 007_correo_radicacion_20221205 10 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 009_ resultado_sorteo_20221214 11 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 011_declinación_20221219 12 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 013_notificación_designación 13 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION /01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 01/ 014_aceptación_20230110 9 | P á g i n á 3.
El 1 de febrero de 2023, tuvo lugar la Audiencia de Instalación, en la cual, entre otros asuntos, se admitió la Demanda y se ordenó su notificación a los Convocados14. 4. Estando dentro de la oportunidad legal, los Convocados contestaron la demanda e interpusieron demanda de reconvención, la cual fue admitida mediante Auto No. 5 de 13 de marzo de 202315.
Posteriormente las Convocadas reformaron la demanda de reconvención integrándola en un solo texto16, la cual fue admitida mediante auto No. 11 de 26 de junio de 2023 y se ordenó su traslado a la Convocante17. 5. El 17 de julio de 2023, la Convocante y Demandada en reconvención, contestó la demanda de reconvención reformada18 y el 27 de julio de 2023, las Convocadas al descorrer el traslado de las excepciones de mérito propuestas en la contestación de la reforma a la demanda de reconvención, solicitaron pruebas adicionales19. 6.
Surtidos los correspondientes términos de traslado, el Tribunal fijó el 12 de mayo de 2023, para llevar a cabo la audiencia de fijación de honorarios. 7. A través del Auto No. 8 de 12 de mayo de 2023 se fijaron los honorarios y gastos correspondientes a este Proceso20. Dentro de la oportunidad legal, cada parte pagó las sumas a su cargo. 14 Véase Expediente digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ ACTA INSTALACION 20230201_CASALLAS 15 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta 2_Nar y Cñia_Casallas_Admite_demanda_reconvencion_20230313_def 16 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 032_Reforma_demanda_reconvención_20230620 17 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta 7_Nar vs Casallas_admite_reforma_dda_reconvención_20230626 18 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 037_contestacion_reforma_demanda_reconvención_20230717 19 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 039_Casallas_traslado_excepciones_reforma_reconvención_20230727 20 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta 4_Honorarios_Nar_Casallas_20230512_def 10 | P á g i n á 8.
El 14 de agosto de 2023, se dio inicio a la Primera Audiencia de Trámite en virtud de la cual el Tribunal expidió el Auto No. 1321 por el cual se declaró competente para conocer del presente asunto. Sin embargo, por medio de Auto No. 1422 se precisó que respecto de la pretensión 3.6. de la demanda inicial, y las pretensiones 3.9 y 3.10 en lo que tienen que ver con la pretensión 3.6. y cualquier otra que se derive o pueda derivarse de la pretensión 3.6, el Tribunal carece de competencia, en virtud de lo dispuesto en la Ley 1116 de 2006. 9.
En esa misma diligencia, el Tribunal decidió negar las medidas cautelares solicitadas por la Convocante, y se resolvió sobre el decreto de las pruebas solicitadas por las Partes y las fechas para su práctica. 10.El periodo probatorio se surtió en once (11) audiencias consignadas en las siguientes Actas: a. Acta No. 10 del 30 de agosto de 202323 b. Acta No. 11 de 07 de septiembre de 202324 c. Acta No. 12 de 08 de septiembre de 202325. d. Acta No. 13 de 11 de septiembre de 202326 e. Acta No. 14 de 28 de septiembre de 202327. f. Acta No. 15 de 18 de octubre de 202328. g. Acta No. 16 de 02 de noviembre de 202329. 21 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta No. 9_Nar_Casallas_Primera_Audiencia_Tramite_0814203_v def 22 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTA/ Acta No. 9_Nar_Casallas_Primera_Audiencia_Tramite_0814203_v def 23 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta 10 Nar_casallas_posesión_perito_300823_Vdef 24 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 25 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 12_Nar_casallas_practica pruebas.docx_080923_vdef 26 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 13_Nar_Casallas_practica_pruebas_110923_vdef 27 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 14_Nar_Casallas_amplia plazo dictamen_traslado_282923 28 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 15_Nar-Casallas_traslado_dictamen_pericial_181023_vdef 29 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 16_Nar_Casallas_ordena aclarar dictamen_04112023 11 | P á g i n á h. Acta No. 17 de 15 de noviembre de 202330. i. Acta No. 18 de 21 de noviembre de 202331. j. Acta No. 19 de 11 de diciembre de 202332. k. Acta No. 20 de 11 de enero de 202433. 11.
El 11 de enero de 2024, se declaró cerrada la etapa probatoria y se fijó el 17 de enero de 2024 para llevar a cabo la audiencia de alegatos de conclusión, en la cual las Partes hicieron sus presentaciones sobre el caso de manera verbal, las cuales, a su vez, allegaron por escrito al expediente. 12.Por último, mediante Auto No 31, se fijó el 22 de febrero de 2024 para llevar a cabo Audiencia de Lectura de Laudo34.
4. LA DEMANDA ARBITRAL Y SU CONTESTACIÓN 4.1. Circunstancias que rodean la Demanda y su Contestación A continuación, se presenta una breve referencia a las principales circunstancias y hechos previos a la iniciación de este arbitraje, teniendo en cuenta para el efecto la presentación que de ellos hicieron las Partes en la Demanda y en su contestación, las cuales, en lo pertinente, serán objeto de referencia a lo largo de este Laudo. 1.
El 20 de noviembre de 2020, entre NAR Y COMPAÑÍA como arrendadora, y CASALLAS SOLA y ABRAHAN CASALLAS como arrendatarios, se suscribió contrato de arrendamiento de local comercial, sobre Inmuebles ubicados en 30 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 17_Nar_Casallas_Traslado A y C dictamen y Fija Fecha_Vdef (15092023) 31 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 18_Nar_Casallas_modifica fecha aud perito_vdef (21112023) 32 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 19_Nar_Casallas_recepción perito_vdef 11122023 33 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 20_Nar_Casallas_Aud perito_Cierre pruebas_vdef_11012024 34 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 21_Nar_Casallas_Audiencia_Alegatos_17012024_vdef 12 | P á g i n á la Calle 93B #13-23 y en la Carrera 13 #93A-45, identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 50C-240543 y 50C-284240 respectivamente. 2.
En los Inmuebles, la arrendadora opera el establecimiento de comercio llamado Spinning Center Gym. 3. El 2 de diciembre de 2021, por medio de correo electrónico, la arrendataria informó a la arrendadora la existencia de un aparente daño en los inmuebles, razón por la cual el día 22 de diciembre de 2021 las partes inspeccionaron los Inmuebles con la presencia del ingeniero Juan Gabriel Carreño. 4.
El 28 de diciembre de 2021 la arrendadora informó a la arrendataria por correo electrónico que, de acuerdo a la revisión realizada, no existía un daño estructural aparente, e indicó como medida pertinente el restringir el acceso de personas a las áreas afectadas, informando que próximamente se realizarían nuevas inspecciones. 5. El 20 de enero de 2022 se realizó nueva inspección a los inmuebles por parte del Ingeniero Mauricio Páez, con presencia de las partes.
En dicha inspección, se recomendó realizar mediciones topográficas durante un periodo de seis (6) meses en los inmuebles. 6. Las mediciones se realizaron por el topógrafo Gustavo Tocancipá entre febrero de 2022 y agosto de 2022, cuyos resultados fueron enviados a la arrendataria para su conocimiento. 7. El día 31 de agosto de 2022, representantes de las partes se reunieron con el ingeniero Mauricio Páez y el topógrafo Gustavo Tocancipá, donde fueron expuestos los resultados finales de las mediciones. 8.
En dicha reunión el ingeniero Mauricio Páez informó la necesidad de realizar estudios adicionales, e informó que sería necesario realizar reparaciones en el inmueble. 13 | P á g i n á 9. El 24 de octubre de 2022, representantes de las partes se reunieron de nuevo en uno de los inmuebles. En dicha reunión, los representantes de la arrendadora informaron que no se tenía presupuestado realizar las reparaciones requeridas, razón por la cual la parte arrendataria solicitó, como alternativa, realizar únicamente la nivelación de la terraza. 10.
El 31 de octubre de 2022, la arrendataria manifestó su preocupación por los daños en los Inmuebles, informó la ocurrencia de una inundación debido a un aguacero, y solicitó el arreglo inmediato de los daños en el inmueble. 11. En respuesta a dicho correo electrónico, la representante de NAR Y COMPAÑÍA manifestó que, al no tener el presupuesto necesario para realizar las reparaciones, tenía la facultad de terminar el contrato por la presencia de daños estructurales en los inmuebles que no fueron imputables al arrendatario, atendiendo a las Cláusulas Sexta y Novena del Contrato de arrendamiento, razón por la cual, propuso a la arrendataria entregar los inmuebles el 30 de noviembre de 2022, o antes si era posible. 12.
Según la convocante, ante la ausencia de una respuesta formal, el día 10 de noviembre de 2022 envió requerimiento a la arrendataria, en el cual: i. informó haber ejercido la opción de terminación del contrato de acuerdo al numeral 9.11 de la Cláusula Novena del acuerdo; ii. Solicitó formalmente la restitución inmediata de los inmuebles; iii.
Manifestó no hacerse responsable por los perjuicios que en adelante pudiesen causarse debido a los defectos estructurales de los inmuebles; y iv. propuso establecer de mutuo acuerdo una fecha de restitución de los inmuebles que permitiera a la arrendataria retirar los bienes de los establecimientos. 13.El día 15 de noviembre de 2022 se llevó a cabo una reunión entre las partes, en la cual la arrendataria propuso hacerse cargo de las reparaciones estructurales si se permitía extender el término del contrato en 5 años más, para un total de 10 años. 14.
Frente a dicha propuesta, José Alejandro Herrera Carvajal y Jacqueline Beltrán García, como representantes de la arrendadora en dicha reunión, 14 | P á g i n á manifestaron la necesidad de establecer una propuesta para fijar el aumento del canon de arrendamiento a partir del sexto año, y la necesidad de presentar dicha oferta a la representante legal de NAR Y COMPAÑÍA. 15.
El día 18 de noviembre de 2022 se envió correo electrónico por parte de NAR Y COMPAÑÍA a la arrendataria, informando que se había decidido insistir en la terminación del contrato, por lo cual, se reiteró la oferta de conceder hasta el 30 de noviembre de 2022 para que se realizara la restitución de los inmuebles. 16.Según la convocada, a partir de este punto la arrendadora desconoció la negociación que se había llevado a cabo, donde se brindaba una solución en beneficio de ambas partes, por lo que insistió de forma “ilegal” en solicitar la restitución de los inmuebles. 17.
Según la convocante, frente a la falta de respuesta por parte de la arrendataria, el día 23 de noviembre de 2022 se envió nuevo requerimiento de restitución de los inmuebles, manifestando su preocupación ante la falta de respuesta, e informando su intención de inspeccionar los inmuebles para su entrega antes del 25 de noviembre de 2022, de acuerdo con lo establecido en la cláusula Vigésima Segunda del contrato. 18.
En consideración de la convocada, la cláusula Vigésima Segunda del Contrato sobre la inspección del inmueble antes de su restitución, no era aplicable debido a que no estaban dadas las condiciones legales y contractuales para la entrega de los inmuebles. 19.El 25 de noviembre de 2022, CASALLAS SOLA S.A.S. envió comunicación a la arrendadora manifestando los siguientes puntos: i. Su extrañeza frente a la solicitud de restitución, debido a que ya se habían llevado a cabo negociaciones para continuar con el contrato de arrendamiento; y ii.
La ausencia de fallas estructurales reales en los inmuebles que generaran amenaza de ruina o colapso, por lo que en su concepto no existía justa causa para terminar el contrato. 15 | P á g i n á 20. El día 30 de noviembre de 2022, la arrendadora manifestó vía correo electrónico a la arrendataria que, en la reunión del 15 de noviembre de 2022, las partes no habían acordado continuar con el contrato de arrendamiento, ni habían aceptado la propuesta de la arrendataria, pues Jacqueline Beltrán García y José Alejandro Herrera Carvajal en todo caso no tenían facultades de representación legal.
Adicionalmente, la convocante manifestó que la arrendataria negaba un fallo estructural que, de hecho, había sido invocado por ella. Por último, en dicha comunicación la convocante ratificó la terminación del contrato y la constitución en mora de restituir los inmuebles. 21. A la fecha, la arrendataria no ha restituido los inmuebles a NAR Y COMPAÑÍA. 22.Adicionalmente, frente al pago del canon de arrendamiento, la convocante manifiesta que: i. durante toda la vigencia del contrato, la arrendataria nunca ha realizado el pago oportuno del canon de arrendamiento; y ii.
A pesar de haberse recibido el pago tardío cada mes, este hecho, en su concepto, no purga la mora, de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato. 23.Por lo anterior, la convocante manifiesta que se han causado intereses de mora por el pago tardío del canon de arrendamiento, por la suma de $21.645.886, razón por la cual solicita aplicar lo establecido en el artículo 384 del Código General del Proceso frente a la contestación de la demanda por parte de la arrendataria. 24.
Para la convocada, si la arrendadora pretendía hacer efectiva la mora, debía advertirlo a la arrendataria al recibir el pago tardío, en virtud de la buena fe contractual. Considera la convocada que, pasados más de dos años de ejecución del contrato, no puede invocarse el pago tardío como causal de terminación del contrato. Por ello, niega totalmente la causación de intereses de mora. 16 | P á g i n á 25.
A más de lo expuesto, la convocante alega que la arrendataria subarrendó parte de los inmuebles sin su autorización, para la operación del Restaurante Bagatelle, conducta que evidencia una causal de terminación del contrato en virtud del numeral 9.3 de la Cláusula Novena del contrato sobre la prohibición de cesión y subarrendamiento. 26.
Frente a dicha manifestación, la convocada afirma que, desde el momento en que iniciaron las negociaciones con la arrendadora, se manifestó la intención de operar el Restaurante Bagabelle en el primer piso del inmueble, situación que fue conocida y aceptada por NAR Y COMPAÑÍA. Adicionalmente, manifiesta que no existe subarrendamiento, pues la operación del Restaurante se lleva a cabo a través de contrato de concesión, y en todo caso, las normas comerciales autorizan el subarriendo de hasta el 50% del inmueble. 4.2.
Pretensiones de la Demanda En la Demanda inicial, la Parte Convocante formuló nueve pretensiones declarativas y siete de condena, en los siguientes términos: No PRETENSIONES DECLARATIVAS Primera (3.1) Que se declare que el 20 de noviembre de 2020 la parte Arrendadora y a la parte Arrendataria celebraron el Contrato sobre los Inmuebles, cuyo término de ejecución comenzó el 1º de diciembre de 2020 Segunda (3.2) Que se declare que el Contrato terminó como consecuencia del ejercicio de la opción de la Arrendadora de terminar el Contrato, establecida en las Cláusulas Sexta y Novena (núm. 9.11) del Contrato Tercera (3.3) Que, como consecuencia de la prosperidad de la pretensión 3.2. anterior, se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron la Cláusula Vigésima Segunda del Contrato y el artículo 2005 del Código Civil al no restituir los Inmuebles a la parte Arrendadora 17 | P á g i n á Cuarta (3.4) Que, como consecuencia de la prosperidad de las pretensiones 3.2. y 3.3. anteriores, se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo se encuentran en mora de restituir los Inmuebles a la parte Arrendadora.
Quinta (3.5) Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por poner en riesgo a los visitantes y habitantes de los Inmuebles al persistir en la operación del establecimiento de comercio Spinning Center Gym a pesar del daño estructural de los Inmuebles. Sexta (3.6) Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por pagar retrasadamente y de manera reiterada los cánones de arrendamiento en los términos definidos en el parágrafo tercero de la Cláusula Tercera del Contrato.
Séptima (3.7) Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por subarrendar los Inmuebles sin la previa autorización de la Arrendadora. Octava (3.8) Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el artículo 871 del Código de Comercio al faltar al deber de actuar con buena fe en la ejecución del Contrato.
Novena (3.9) Que, en subsidio de la pretensión 3.2. anterior, y como consecuencia de la prosperidad de las pretensiones 3.5., 3.6., 3.7. y/o 3.8., se declare la terminación del Contrato en los términos de la Cláusula Novena del Contrato. No. PRETENSIONES DE CONDENA Primera (3.10.) Que, como consecuencia de la prosperidad de las pretensiones 3.2., 3.4., 3.5., 3.6., 3.7., 3.8. y/o 3.9. anteriores: 3.10.1.
Se le ordene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo restituir los Inmuebles a la Arrendadora. Segunda (3.10.2) Se fije fecha para que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo restituyan materialmente los Inmuebles a la persona designada por la Arrendadora. 18 | P á g i n á Tercera (3.10.3.) Se condene a Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora el doble del canon mensual de arrendamiento a título de cláusula penal.
Cuarta (3.10.4.) Se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora a título de perjuicios, una suma equivalente al valor diario del canon de arrendamiento de los inmuebles por cada día de retardo en el cumplimiento de la obligación de restituir los Inmuebles hasta la fecha efectiva de restitución. Quinta (3.10.5.) Se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los intereses de mora sobre los cánones de arrendamiento pagados retrasadamente.
Sexta (3.10.6.) Se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los intereses de mora que se causen sobre los perjuicios de que trata la pretensión 3.10.4. desde la fecha de su causación y hasta la fecha efectiva del pago. Séptima (3.10.7.) Se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los gastos de cobranza, las agencias en derecho y las costas que origine este arbitraje 4.3.
Contestación a la Demanda Al contestar la demanda35, el apoderado de las Convocadas se pronunció sobre los hechos; se opuso a las pretensiones y formuló las siguientes excepciones de mérito: No. EXCEPCIÓN Primera INEXISTENCIA DE JUSTA CAUSA PARA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO EN FORMA UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR. Segunda INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDADOR.
Tercera VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE BUENA FE CONTRACTUAL. 35 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 003. contestacion_demanda_SCG_20230301.pdf 19 | P á g i n á 4.4. Traslado Excepciones de Mérito presentadas por la Convocada Al descorrer el traslado de las excepciones de mérito, el apoderado de la Convocante se opuso a la prosperidad de todas ellas, por las siguientes razones: Excepción Oposición Inexistencia de justa causa para dar por terminado el contrato en forma unilateral por parte del arrendador.
“El contrato de arrendamiento entre la Convocante y los Convocados terminó por causal pactada de mutuo acuerdo en el numeral 9.11 de la Cláusula Novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes” Incumplimiento del contrato por parte del arrendador. “Los Convocados incumplieron el Contrato al haber subarrendado los Inmuebles para que opere el establecimiento de comercio de Bagatelle S.A.S” “Los Convocados incumplieron el Contrato con ocasión de su incumplimiento reiterado en el pago oportuno del canon de arrendamiento” “El supuesto e inexistente incumplimiento contractual de la parte Convocante no faculta a los Convocados a omitir su obligación de restituir los Inmuebles a la Convocante” Violación del principio de buena fe contractual.
“Los Convocados son quienes han faltado a su deber de actuar con buena fe en la ejecución del Contrato.”
5. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN REFORMADA Y SU CONTESTACIÓN 20 | P á g i n á 5.1. Circunstancias que rodean la Demanda de Reconvención Reformada y su contestación. A continuación, se presenta una breve referencia a las principales circunstancias y hechos expuestos en la Demanda de Reconvención Reformada y en su contestación, las cuales, en lo pertinente, serán objeto de referencia a lo largo de este Laudo. 1.
El 20 de noviembre de 2022, entre NAR Y COMPAÑÍA como arrendadora, y CASALLAS SOLA y ABRAHAN CASALLAS como arrendatarios, se suscribió contrato de arrendamiento de local comercial, sobre Inmuebles ubicados en la Calle 93B #13-23 y en la Carrera 13 #93A-45. 2. Según manifiesta la demandante en reconvención, el 2 de diciembre de 2021 informó a NAR Y COMPAÑÍA la existencia de una anomalía en la edificación, ocasionada posiblemente por el asentamiento del terreno. 3.
Tratándose de un posible daño estructural, informó a la arrendadora para que se hiciera cargo de este, de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula Sexta del contrato sobre reparaciones y mejoras. 4. Afirma la arrendataria que, a su cargo, se encontraban las mejoras locativas y necesarias que debieran realizarse en el inmueble, al tenor de la Cláusula Sexta del contrato.
Ello, por un acuerdo al que llegaron las partes en las negociaciones previas. Sin embargo, la arrendadora nunca manifestó que el inmueble tuviera problemas o daños que pudieran afectar su estructura. 5. Afirma la demandante en reconvención que, aunque la Cláusula Sexta del contrato establece a su cargo las reparaciones necesarias y locativas, allí se consagra que dichas reparaciones requieren autorización previa del arrendador. 6.
Agrega que, en virtud de la Cláusula Sexta del Contrato, cuando los daños del inmueble fuesen “daños estructurales” no imputables al arrendatario, las obras debían ser realizadas por el arrendador. La mencionada cláusula 21 | P á g i n á también consagra la posibilidad para el arrendador de terminar el contrato en caso de “daño estructural”, pero, en concepto de la arrendataria, dicha opción alude exclusivamente a eventos en que el inmueble amenace ruina, siendo esta una justa causa para terminar el contrato de arrendamiento de local comercial según lo establecido en el numeral 3 del artículo 518 del C. Co. 7.
Para la demandante en reconvención, la anomalía en la edificación era un daño estructural que no amenazaba ruina, por tanto, las reparaciones estaban a cargo de la arrendadora. Sin embargo, pese a los múltiples requerimientos, visitas y revisiones técnicas, la arrendadora no ha realizado las reparaciones a que está obligada legal y contractualmente, garantizado el uso y goce del inmueble. 8.
Para la arrendataria, la conducta de la arrendadora ha sido errática, insistiendo en la terminación del contrato sin que exista justa causa, pues el daño del inmueble no amenaza de ruina la edificación. 9. Para la demandante en reconvención, la arrendadora ya conocía los daños en el inmueble antes de contratar, ocultando información en un acto de “mala fe”. 10.Frente a estos hechos, NAR Y COMPAÑÍA manifestó que, antes de contratar, eran visibles algunas grietas en el muro sur del cuarto de máquinas, razón por la cual las partes suscribieron la Cláusula Sexta con la opción de terminación del contrato en caso de daño estructural en el inmueble.
Frente al correo enviado por CASALLAS SOLA S.A.S. el 2 de diciembre de 2021, afirma que en este la arrendataria alude claramente a la existencia de un “daño estructural” que generaba “riesgo inminente de caída del muro”, situación que permite a la arrendadora ejercer la opción de terminar el contrato, en virtud del inciso segundo de la Cláusula Sexta del Contrato. 5.2.
Pretensiones de la Demanda de reconvención reformada. 22 | P á g i n á En la Demanda de Reconvención reformada, se formularon cuatro pretensiones declarativas y tres de condena, en los siguientes términos: No PRETENSIONES DECLARATIVAS Primera Declárese que Inmuebles Palomar S.A.S, antes NAR y Compañía S.A.S., en su condición de arrendador, incumplió el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de noviembre de 2022, por haberse abstenido de realizar las reparaciones en el inmueble con el objeto de corregir un daño que ha impedido el pleno uso y goce de la edificación arrendada.
Segunda Declárese que la causa que dio lugar a esas reparaciones ya existía y era conocida por el arrendador para el 20 de noviembre de 2022, fecha de celebración del contrato, y que era desconocida por el arrendatario, por lo que el arrendatario tiene derecho a la indemnización de perjuicios en los términos del inciso segundo del artículo 1986 del Código Civil.
Tercera En subsidio de la declaración anterior, declárese que los arrendatarios tienen derecho a la indemnización de perjuicios por la perturbación parcial en el goce del inmueble en los términos del artículo 1987 del Código Civil. Cuarta Como consecuencia de la declaratoria de incumplimiento del contrato por parte de la arrendadora Palomar S.A.S, antes NAR y Compañía S.A.S., impóngasele, a título de pena, la cláusula penal pactada en el contrato.
Quinta Declárese que existe un impedimento parcial para el disfrute de los bienes inmuebles arrendados generado por Palomar S.A.S, antes NAR y Compañía S.A.S., en su condición de arrendador, al abstenerse, hasta la fecha, a realizar las reparaciones al inmueble relacionadas con el posible daño estructural reportado desde diciembre de 2021, lo que da lugar, en los términos del artículo 1990 del Código Civil, a que se conceda una rebaja en el valor de la renta en la proporción que se demostrará en el proceso, desde diciembre de 2021 hasta la fecha en que se dicte laudo que ponga fin al proceso. 23 | P á g i n á Sexta Disponer el ajuste del canon en el porcentaje que sea declarado en la pretensión anterior, hasta tanto se realicen las reparaciones necesarias para garantizar el pleno uso y goce del inmueble arrendado.
Séptima Condénese en costas a la demandada en reconvención, Inmuebles Palomar S.A.S, antes NAR y Compañía S.A.S. 5.3. Contestación a la Demanda de Reconvención Al contestar la demanda de reconvención reformada36, el apoderado de NAR Y COMPAÑÍA se pronunció sobre los hechos; se opuso a las pretensiones y formuló las siguientes excepciones de mérito: No. EXCEPCIÓN Primera La parte Arrendadora y parte la Arrendataria no celebraron un contrato de arrendamiento el 20 de noviembre de 2022.
Segunda La Arrendataria aceptó recibir los Inmuebles en la condición en que se encontraban y acordó con la Arrendadora hacerse cargo de todas las mejoras de los Inmuebles. Tercera La parte Arrendadora no tenía conocimiento de la existencia de los daños estructurales del Inmueble al momento de la celebración del Contrato. Cuarta El Contrato terminó por causal pactada de mutuo acuerdo en el numeral 9.11 de la Cláusula Novena del Contrato.
Quinta La Arrendataria ha faltado a su deber de actuar con buena fe en la ejecución del Contrato. 5.4. Traslado Excepciones de Mérito presentadas en la contestación a la demanda de reconvención Al descorrer el traslado de las excepciones formuladas en la demanda de reconvención, el apoderado de CASALLAS SOLA S.A.S. y ABRAHAM CASALLAS, solicitó los testimonios de Ramiro Chambo Osso, Cristian Camilo Zuluaga Jiménez, 36 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 037_contestacion_reforma_demanda_reconvencion_20230717.pdf 24 | P á g i n á Nubia Alicia Aragón Beltrán, y Stella Hurtado Betancourt, para controvertir los hechos en que se basaron las excepciones de mérito.
6. LAS PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS Mediante Auto No. 15 del 14 de agosto de 2023, el Tribunal resolvió sobre las pruebas pedidas, decretando y teniendo en cuentas las siguientes: 6.1. Documentales: Las aportadas por las Partes en las diferentes instancias procesales. Igualmente, se incorporaron al expediente como pruebas, los documentos entregados por las testigos JACKQUELINE BELTRÁN GARCÍA y JÉSICA SÁNCHEZ MONTEALEGRE37. 6.2.
Interrogatorio y declaración de parte: Se decretaron y practicaron los siguientes interrogatorios de parte: Nombre Del Declarante Solicitante De La Prueba Fecha De Práctica Interrogatorio de Parte Representante Legal CASALLAS SOLA S.A.S CONVOCANTE Septiembre 7 de 2023 (Acta No. 1138) Interrogatorio de Parte de ABRAHAM CASALLAS ALEJO CONVOCANTE Septiembre 7 de 2023 (Acta No. 1139) Declaración de Parte CONVOCANTE Septiembre 7 de 2023 37 Las declarantes aportaron documentos durante el desarrollo de sus interrogatorios, como consta en el Acta No. 12. 38 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 39 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 25 | P á g i n á del Representante Legal de NAR Y COMPAÑÍA S.A.S – Hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S (Acta No. 1140) Interrogatorio de Parte del Representante Legal de NAR Y COMPAÑÍA S.A.S S – Hoy INMUEBLES PALOMAR S.A.S CONVOCADAS Septiembre 7 de 2023 (Acta No. 1141) Declaración de Parte del Representante Legal de CASALLAS SOLA S.A.S CONVOCADAS Septiembre 7 de 2023 (Acta No. 1142) 6.3.
Testimoniales: Se decretó la declaración de las siguientes personas, cuya práctica se ejecutó de la siguiente manera: Nombre del Testigo Fecha de Práctica Jackqueline Beltrán García 8 de septiembre de 2023 (Acta No. 1243) José Alejandro Herrera Carvajal 8 de septiembre de 2023 (Acta No. 1244) 40 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 41 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 42 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 11_Nar_Casallas_practica_pruebas_230709.docx_vdef 43 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 12_Nar_casallas_practica pruebas.docx_080923_vdef 44 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 12_Nar_casallas_practica pruebas.docx_080923_vdef 26 | P á g i n á Jessica Sánchez Montealegre 8 de septiembre de 2023 (Acta 1245) Nancy Estella Casallas Triana 8 de septiembre de 2023 (Acta 1246) Miguel Casallas Triana 8 de septiembre de 2023 (Acta 1247) Julian Ruiz López 11 de septiembre de 2023 (Acta No. 1348) Juan Andrés Carreño Cardona 11 de septiembre de 2023 (Acta No. 1349) Jeimmy Alejandra Romero 11 de septiembre de 2023 (Acta No. 1350) Philippe Zerbib 11 de enero de 2024 (Acta No. 2051) 6.4.
Experticias de Parte: Por haber sido presentado oportunamente por la Parte Convocante, se tuvo como prueba la Experticia de Parte elaborada por el ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez.52 Así mismo, se tuvo como prueba el Dictamen Pericial solicitado por CASALLAS SOLA S.A.S. Y ABRAHAM CASALLAS ALEJO, la cual fue elaborada por la perito designada GLORIA ZADY CORREA53. 6.5.
Desistimientos A lo largo del proceso se desistieron de las siguientes pruebas: 45 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 12_Nar_casallas_practica pruebas.docx_080923_vdef 46 Véase Expediente Digital: Cuadernos Principal/ 02_Principal/ 39. Acta 13 + vf.pdf 47 Véase Expediente Digital: Cuadernos Principal/ 02_Principal/ 40.
Acta 14 110523.pdf 48 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 13_Nar_Casallas_practica_pruebas_110923_vdef 49 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 13_Nar_Casallas_practica_pruebas_110923_vdef 50 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 13_Nar_Casallas_practica_pruebas_110923_vdef 51 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ ACTAS/ Acta No. 20_Nar_Casallas_Aud perito_Cierre pruebas_vdef_11012024 52 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 02_PRUEBAS/ PRUEBAS_03/ 230912_Dictamen Pericial Ing.
Carlos Alberto Medina Rodríguez (2) 53 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 02_PRUEBAS/ Dictamen pericial GZC_171023/ 05_Dictamen_Pericial_GZC_171023.pdf 27 | P á g i n á Nombre del Testigo Solicitante que desistió de la prueba Fecha de desistimiento Jessica Sánchez Montealegre Convocante Auto No. 17 del 8 de septiembre de 2023.
Dado que fue un testigo común, se mantuvo su práctica respecto de la Convocada. Nancy Estella Casallas Triana Convocante Auto No. 18 del 8 de septiembre de 2023 Miguel Casallas Triana Convocante Auto No. 19 del 8 de septiembre de 2023 Andrés Otero Márquez Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023 Iván Novoa Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023 Ignacio Pardo Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023 Ramiro Chambo Osso Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023 Cristian Camilo Zuluaga Jiménez Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023 Nubia Alicia Aragón Beltrán Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023 Stella Hurtado Betancourt Convocada Auto No. 20 del 8 de septiembre de 2023
7. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Como las Partes no pactaron nada al respecto, el término de duración de este proceso arbitral corresponde al estipulado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 28 | P á g i n á 2012, esto es, seis meses contados desde la finalización de la Primera Audiencia de Trámite. Por lo tanto, teniendo en cuenta que la Primera audiencia de trámite finalizó el 14 de agosto de 2023, el término que, en principio, se tendría para emitir el Laudo vencería el 14 de febrero de 2024.
No obstante lo anterior, el término fue suspendido por voluntad de las Partes, entre el 12 de diciembre de 2023 al 10 de enero de 2024, ambas fechas inclusive y entre el 18 de enero de 2024 hasta el 21 de febrero de 2024, ambas fechas inclusive. Por lo tanto, el proceso ha estado suspendido por 44 días hábiles que, al adicionarse al cómputo del término, da como fecha final para la expedición del Laudo el 22 de abril de 2024.
En este orden de ideas, el presente Laudo Arbitral se expide oportunamente. III. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES El Tribunal pone de presente que el Proceso reúne los presupuestos procesales requeridos para su validez y, por ende, para permitir la expedición de un pronunciamiento de fondo. En efecto, el Tribunal constató que: 1. Tanto la parte Convocante como la parte Convocada son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna al efecto. 2.
Las Partes actuaron por conducto de apoderados debidamente autorizados y reconocidos por el Tribunal como tales. 29 | P á g i n á 3. El Tribunal es competente para conocer y resolver de las pretensiones y excepciones, tal y como se consignó en Autos No. 13 y 14 del 14 de agosto de 2023. 4. El proceso se adelantó en todas sus fases con observancia de las normas procesales establecidas para el efecto y con pleno respeto de los derechos de defensa y de contradicción de las Partes. 5.
No se advierte causal de nulidad que afecte la actuación. Así mismo, dando aplicación a lo dispuesto en el numeral 12 del artículo 42 del Código General del Proceso y al artículo 132 del C.G.P, el Tribunal efectuó control legalidad sobre las diferentes etapas procesales, tal y como consta en las Actas No. 9, 20 y 21. En las anteriores oportunidades, los apoderados de las Partes manifestaron no tener conocimiento de causales de nulidad que pudieran invalidar lo actuado, razón por la cual el Tribunal no emitió ninguna medida de saneamiento.
2. SOBRE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO -LA PRETENSION PRIMERA DE LA DEMANDA Mediante la Pretensión Primera, la Convocante solicito “3.1. Que se declare que el 20 de noviembre de 2020 la parte Arrendadora y a la parte Arrendataria celebraron el Contrato sobre los Inmuebles, cuyo término de ejecución comenzó el 1º de diciembre de 2020.” Toda vez que al Contestar la Demanda la Convocada se allanó a esta Pretensión, de la siguiente manera, “1.- Nos oponemos a la totalidad de las pretensiones excepto a la pretensión declarativa 3.1. consistente en que se <<declare que el 20 de noviembre de 2020 la parte Arrendadora y a la parte Arrendataria celebraron el Contrato sobre los Inmuebles, cuyo término de ejecución comenzó el 1º de diciembre de 2020.>>, a la cual nos allanamos.”, este Tribunal, sin más, accederá la Pretensión Primera de la Demanda. 30 | P á g i n á Del acervo probatorio no queda duda para el Tribunal que el 20 de noviembre de 2020, la Arrendadora y la Arrendataria celebraron el Contrato de arrendamiento (Anexo 8.1.2. de la Demanda) sobre los Inmuebles ubicados en la Calle 93B #13- 23 y en la Carrera 13#93A-45 (en adelante, los “Inmuebles”) para operar el establecimiento de comercio denominado Spinning Center Gym.
Incluso en sus Alegatos de Conclusión la apoderada de la Convocada solicitó “Declarar que entre las partes se celebró el 20 de noviembre de 2020 contrato de arrendamiento sobre los inmuebles en los que opera actualmente el gimnasio Spinning Center Gym. Esta parte se allanó a dicha pretensión, pues en efecto entre las partes se ha celebrado este contrato y se encuentra en ejecución.” La destinación del inmueble para un establecimiento de comercio, se encuentra debidamente acreditada, aparece con meridiana claridad en el encabezado del Contrato y en su Objeto y por lo demás no fue desmentida ni alegada por ninguna de las partes del proceso lo cual se pone de relieve desde ya, toda vez que se trata de un hecho incontrovertible que tiene efectos trascendentales para el análisis jurídico que debe realizar el Tribunal en este Laudo al analizar las Pretensiones que debe resolver.
Por las mismas razones y aunque el Tribunal entiende que se trata de un error de mecanografía, el Tribunal declarará probada la excepción 6.1. a la Demanda de Reconvención, mediante la cual el Arrendador solicitó “6.1. LA PARTE ARRENDADORA Y PARTE LA ARRENDATARIA NO CELEBRARON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EL 20 DE NOVIEMBRE DE 2022. En sus dos primeras pretensiones, los Demandantes en Reconvención le solicitaron al Tribunal que declare que Inmuebles Palomar S.A.S. “incumplió el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de noviembre de 2022” y que “la causa que dio lugar a esas reparaciones ya existía y era conocida por el arrendador para el 20 de noviembre de 2022, fecha de celebración del contrato”, respectivamente.
Sobre la base del supuesto incumplimiento del inexistente contrato del 20 de noviembre de 2022, los Demandados en Reconvención también incluyeron en su demanda de reconvención varias pretensiones consecuenciales con las cuales pretenden el reconocimiento de perjuicios a su favor. No obstante, de acuerdo con las pruebas que reposan en el expediente, la Arrendataria y la Arrendadora celebraron el 31 | P á g i n á Contrato el 20 de noviembre de 2020, y no el 20 de noviembre de 2022.
Con base en este Contrato, el Tribunal tiene facultades para adjudicar las pretensiones de las partes en este trámite arbitral. En consecuencia, disputamos la existencia de cualquier otro Contrato que rija la relación comercial entre la Arrendadora y la Arrendataria, así como cualquier otra supuesta modificación del Contrato. Ante la inexistencia de un incumplimiento del Contrato por parte de la Arrendadora, así como la inexistencia del supuesto contrato del 20 de noviembre de 2022, con todo respeto le solicitamos al Tribunal que niegue las pretensiones de los Demandantes en Reconvención y los condene en costas y agencias en derecho.”
3. NATURALEZA DEL CONTRATO Y NORMAS APLICABLES AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO 3.1. NORMAS APLICABLES. Para efectos de resolver la controversia debe el Tribunal fijar desde ya las normas aplicables que regirán la interpretación del mismo. Sobre este tema, el Tribunal se debe remitir a la Cláusula Vigésima Séptima del Contrato que a la letra dice: “Ley aplicable: Este Contrato se regirá, ejecutará e interpretará, según las leyes de la República de Colombia y le serán aplicables, en especial, las normas del Código de Comercio colombiano relativas al arrendamiento de establecimientos de comercio.”.
En efecto, el contrato celebrado entre la Convocante y la Convocada corresponde a un contrato de arrendamiento de naturaleza comercial que se encuentra sujeto a las disposiciones contenidas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio por expresa remisión de los artículos 1 y 2 de dicho Código, que señalan: "Los comerciantes y los asuntos mercantiles se regirán por las disposiciones de la ley comercial, y los casos no regulados expresamente en ella serán decididos por analogía de sus normas y en las cuestiones comerciales que no pudieren regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil”. 32 | P á g i n á Como existe un vacío en el Código de Comercio frente al contrato de arrendamiento comercial, con base en la remisión normativa señalada anteriormente, es necesario acudir al Código Civil, que con respecto al contrato de arrendamiento dispone en el artículo 1973 lo siguiente: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
La doctrina y la jurisprudencia han señalado que se trata de un contrato, a. Bilateral, toda vez que las partes contratantes se obligan recíprocamente y tienen a su cargo sendas obligaciones como la entregar el inmueble y pagar el respectivo canon con ocasión del uso del bien, en el cual se destaca su connotación comercial para que la sociedad demandada realizara allí las actividades de su objeto social con un establecimiento de comercio dedicado a prestar los servicios propios de los gimnasios. b. Oneroso: por cuanto se convino el valor del canon de arrendamiento, así como el ya mencionado uso del inmueble por EL ARRENDATARIO. c. Consensual: se perfecciona el contrato con el acuerdo de las partes sobre el bien objeto y sobre el precio. d. De ejecución sucesiva: pues el contrato se realiza y se ejecuta de manera periódica y consecuentemente, las obligaciones se cumplen, en el caso de este contrato de arrendamiento de manera sucesiva (mes a mes) y durante la vigencia del contrato. e. Principal: porque tiene existencia propia y no requiere de otro contrato. f. Nominado: se encuentra regulado por el Código de Comercio y complementado por el Código Civil.
Dada la claridad de la Cláusula Vigésima Séptima del Contrato antes mencionada, sobre la cual las partes no presentaron ni pretensión ni alegato alguno, según la cual el Contrato se “… ejecutará e interpretará, según las leyes de la República de Colombia y le serán aplicables, en especial, las normas del Código de Comercio colombiano relativas al arrendamiento de establecimientos de comercio”, este Tribunal no considera necesario entrar a las disquisiciones jurídicas que se han presentado sobre las normas aplicables a este tipo contractual, en particular, 33 | P á g i n á cuando el contrato de arrendamiento no ha estado vigente por el término de 2 años, por no ser el caso objeto de análisis.
3.1.1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO Como bien se sabe, el Código de Comercio regula en los artículos 518 a 523 algunos aspectos del contrato de arrendamiento de inmuebles que tengan por destino servir de locales comerciales para que en ellos funcionen establecimientos de comercio. Los asuntos de los que se ocupó el Código de Comercio se refieren específicamente al derecho de renovación del contrato de arrendamiento (Art. 518); las diferencias en la renovación del contrato (Art. 519); el desahucio al arrendatario (Art. 520); la preferencia del anterior arrendatario en locales reconstruidos (Art. 521); los casos de indemnización al arrendatario ( Art. 522) y el subarriendo y cesión del citado contrato (Art. 523), reglas frente a las cuales, al tenor de lo previsto en el artículo 524 de la misma Codificación, “no producirá efectos ninguna estipulación de las partes” que le sea contraria.
La jurisprudencia y la doctrina han señalado que las siguientes son las particularidades del contrato de arrendamiento de inmueble destinado a servir de local comercial para que en él funcione un establecimiento de comercio: (i) Confiere derecho de renovación al arrendatario empresario que, a título de arrendamiento (en los términos del artículo 518 del Código de Comercio) que haya ocupado no menos de dos años consecutivos el inmueble con el mismo establecimiento de comercio, aunque tal derecho no es de carácter absoluto, como se verá más adelante, de lo cual se derivan reglas especiales para resolver diferencias en relación con esa renovación y respecto de la terminación del contrato, cuando ella es procedente a pesar de la existencia de tal derecho, otorgando preferencia para el arrendatario en el caso de reconstrucción de locales y de indemnización al arrendatario en ciertos eventos cuando su derecho de renovación ha sido interrumpido. 34 | P á g i n á (ii) Admite el subarriendo parcial (hasta la mitad), siempre que no se lesionen los derechos del arrendador, pero si el subarriendo es total o se pretende el cambio de destinación, se requiere la expresa o tácita autorización del arrendador; y (iii) Hace vinculante para el arrendador, aún sin su consentimiento, la cesión del contrato por parte del arrendatario cuando ella es consecuencia de la enajenación del local y en caso de darse alguna de las causales de desocupación previstas en el artículo 9º del Decreto 063 de 1977, debe acudirse al proceso de restitución del inmueble, sin necesidad del desahucio del que habla el artículo 520 del Código de Comercio.
Obviamente sobre estas singularidades el Tribunal volverá más adelante al analizar las pretensiones relacionadas con la terminación del contrato, debido a las anomalías que se presentaron en el inmueble, el alegado subarriendo y las cláusulas que las partes pactaron en el Contrato en relación con esas mismas situaciones.
3.1.2. LA ESPECIAL PROTECCION PARA LOS ARRENDATARIOS DE INMUEBLES QUE SIRVIESEN DE LOCALES COMERCIALES Procede ahora este Tribunal a poner de presente la especial protección legal que tienen los arrendatarios, aspecto fundamental para enmarcar el análisis posterior que sobre el aspecto central de este caso hará este Tribunal, esto es la Pretensión que la Convocante denominó 3.2., mediante la cual solicitó “Que se declare que el Contrato terminó como consecuencia del ejercicio de la opción de la Arrendadora de terminar el Contrato, establecida en las Cláusulas Sexta y Novena (núm. 9.11) del Contrato.” Como lo ha señalado la jurisprudencia arbitral54, desde el proyecto de Código de Comercio de 1958 se quiso regular una protección para los arrendatarios de 54 Laudo arbitral del GRUPO EDS AUTOGÁS S.A.S. VS. PILAR ABENOZA DE PÉREZ, TRIHUNIDOS S.A.S., JOXAKA S.A.S. Y CARDENER S.A.S, proferido el 1 de octubre de 2020, administrado por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. 35 | P á g i n á inmuebles que sirviesen de locales comerciales, siguiendo la regulación francesa vigente de la materia.
Al respecto la Comisión Redactora de la época señaló que “[a]specto muy importante – y este sí controvertido, como no lo han sido los anteriores, por quienes han conocido el proyecto- es el relativo a la regulación de los arrendamientos de locales comerciales. La Comisión considera que el concepto romano de la propiedad ha evolucionado considerablemente y ha perdido parte de su rigidez individualista, para recibir también el benéfico choque de las realidades sociales, que han humanizado el derecho moderno y que ha dado una fecunda virtualidad a los principios del enriquecimiento sin causa y del abuso de los derechos.
Porque estos saludables principios– que son indudablemente incompatibles con la concepción del derecho que todavía imperaba en la era de Napoleón – son, como anotan Escarra y Rault (Cours de Droit Commercial, p.216) los que han inspirado las leyes de 1926 y 1946, que, completadas con el decreto 1953, han regulado la materia en Francia. (Proyecto de Código de Comercio de 1958, exposición de motivos, páginas 36 – 37)”55.
Señala el citado Laudo, que para esa Comisión las causas para otorgar prerrogativas a los arrendatarios (titulares de establecimientos de comercio) son principalmente dos: la primera, la tendencia de la clientela de un local comercial de preferirlo por su ubicación y la necesaria estabilidad de la misma para contribuir con el comercio organizado, que eventualmente podría dar lugar a un aprovechamiento injusto por parte del dueño del inmueble, y, la segunda, la necesidad de proteger el interés general vinculado a la permanencia de la empresa comercial, por la incidencia que ella tiene en la economía en general.
Desde ese entonces en tal proyecto se previó el derecho de renovación para el arrendatario que hubiese ocupado el local por término no inferior a dos años; sin que ello implicara su prórroga en las mismas condiciones; la posibilidad para el arrendador de negarse a la renovación con el cargo de reconocer indemnización de perjuicios a favor del arrendatario, salvo que tal negativa se fundara en alguna las causas justificadas previstas en el proyecto, eventos en los cuales no habría lugar a esa reparación, y, para evitar fraude a la ley, consecuencias en caso de que no se 55 Citado en N. Nieto y M. Parra.
Derechos del arrendatario de local comercial y propiedad privada. Un análisis de la protección al empresario desde el Código de Comercio de 1971. En Revista Universidad de Antioquia. 2011. Consultado en: https://revistas.udea.edu.co/index.php/red/article/download/11391/10404/ 36 | P á g i n á cumpliera con lo alegado para poner fin al contrato, así como el carácter imperativo de esas normas.
Como es sabido, ese proyecto de 1958 se tuvo como base del que posteriormente fue adoptado como Nuevo Código de Comercio, mediante el Decreto 410 de 1971, actualmente vigente en las materias que son objeto de análisis en este Laudo. Siguiendo las directrices del anterior proyecto, el legislador del año 1971 “opta por la prevalencia de los derechos del empresario (libertad de empresa, iniciativa privada y libre competencia), sobre los derechos a la propiedad inmobiliaria, cuando es posible atribuir al empresario, por la permanencia en el tiempo en el ejercicio de su actividad empresarial en un mismo inmueble, unos derechos que devienen especiales y que constituyen, de no observarse las previsiones de la ley, que de manera taxativa determina las causales de la restitución de los inmuebles destinados al funcionamiento de los establecimientos de comercio, una especie de gravamen que afecta la propiedad inmobiliaria, la cual, cuando no se observan tales previsiones, constituye, para el empresario, la garantía del pago de los perjuicios que con una indebida restitución se le pudieren ocasionar” (…) “[a]sí las cosas, la tensión entre los derechos a la propiedad y los derivados del establecimiento de comercio, los soluciona el legislador tomando partido por los derechos del empresario a la ocupación del inmueble, por radicar en él el derecho a la renovación del contrato cuando se verifica la ocupación por un período no inferior a dos años.
Y tiene sustento en la drástica regulación que de la materia hace el legislador, cuya finalidad es proteger no solo al empresario sino además la unidad económica en tanto fuente de empleo y generadora de riqueza para el país.”56 Partiendo de esas premisas, se consagraron las respectivas normas contenidas en los artículos 518 a 524 del citado Código, que, como lo advirtió la Comisión Redactora del año 1958, fueron y siguen siendo objeto de controversia.
Expedido el Código de Comercio en junio de 1971 se formuló demanda de inexequibilidad a sus artículos 518, 520, 521, 522 y 524, que fue de conocimiento de la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia, quien, en providencia del 29 de noviembre del mismo año, determinó la exequibilidad de dichas normas, teniendo en 56 Op. Cit. 37 | P á g i n á consideración, entre otros aspectos, la exposición de motivos del proyecto de 1958.
De las conclusiones a las que la Corte Suprema de Justicia arribó en esa providencia, el Tribunal destaca las siguientes: “(…) A) El artículo 518 dispone que, salvo los casos contemplados en los tres numerales que le sub-siguen, el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a renovación del contrato al vencimiento del mismo.
Los elementos condicionantes de tal derecho, son, pues, los siguientes: 1. Que se trate de un empresario-comerciante. La definición de empresa para los precisos efectos del punto que se examina, está consagrada en el artículo 25 del mismo Código de Comercio, conforme a la cual "se entenderá por empresa toda actividad económica organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios.
Dicha actividad se realizará a través de uno o más establecimientos de comercio". Como puede observarse, este primer factor conlleva, a su vez, otros de interés social', como son la existencia de una fuente de riqueza y de un grupo de trabajadores para colaborar en su explotación. Pero lo mismo si no se es empresario, esto es, si los factores constitutivos de esa calidad y que parcialmente justifican el derecho consagrado, no existen, éste no se causará. 2.
Que el empresario haya ocupado, a título de arrendatario, por lo menos durante dos años, un mismo inmueble con un mismo establecimiento de comercio. La perduración de un establecimiento comercial en un mismo sitio, crea una serie de valores tangibles e intangibles consecuenciales a la respectiva actividad, que en justicia no pueden desaparecer u olvidarse en aras del puro interés del propietario.
Por eso mismo se justifica, en principio, el derecho a la renovación del contrato. 38 | P á g i n á 3. El derecho de renovación, contra lo que estima la demanda, no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas.
"Renovación" no es sinónimo de "igualdad de condiciones económicas" o de "estabilización de condiciones" para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos.
B) El artículo 520 ofrece una hipótesis diferente. Parte de la base de que, salvo caso de incumplimiento del contrato por el arrendatario, el arrendador, cuando desee recuperarlo para los fines señalados en los numerales 2º y 3º del artículo 518, debe dar al inquilino un desahucio con no menos de seis meses de antelación a la fecha de terminación del contrato, lapso que se estima suficiente para que aquél tome las medidas pertinentes a reducir o eliminar los perjuicios derivados de un traslado apresurado o intempestivo.
Mas si así no se procede, el precepto considera el contrato "renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial". Este caso ofrece una modificación parcial del contrato solo en cuanto determina una prórroga automática del mismo por igual tiempo, pero en cambio estabiliza o mantiene idénticas las demás condiciones de su celebración, entre ellas el monto de los cánones pactados.
Se supone que en los casos comentados, el propietario que desee readquirir la tenencia del inmueble, dispone de un plazo suficientemente amplio para hacerlo saber al arrendatario con los fines atrás anotados. Si así no procede y trata de forzar un desalojamiento repentino o apresurado o guarde silencio, el precepto 39 | P á g i n á impone automáticamente la prórroga del contrato.
El texto legal, puesto frente a dos intereses, el particular del propietario del inmueble y el del empresario comerciante que envuelve, como se vio, elementos de interés social, impone una solución a favor del último. Es una aplicación legal y consecuente del principio contenido en el artículo 30 de la Constitución. (…) D) El artículo 522 contempla las indemnizaciones que deberá pagar el propietario en caso de no dar a los locales el destino invocado para lograr su desocupación, o no dar principio a las obras de reconstrucción, remodelación, etc., dentro de los tres meses subsiguientes a la fecha de entrega, y la manera de justipreciarlos.
Son preceptos consecuenciales de los anteriores y con ellos hacen un todo. Si en los primeros campea una prevalencia del interés social en muchos aspectos; si en otros, por razones de equilibrio en las relaciones jurídicas de los contratantes, se otorgan ciertos derechos al arrendatario, resulta obvio que la normación del Código de Comercio en este punto previera las consecuencias de su violación y la manera de hacerla efectiva.
Por lo demás, al tomar en cuenta los elementos del perjuicio para efectos de la indemnización, los textos responden a la técnica sobre la materia, se arreglan a lo propuesto en la exposición de motivos transcrita, y no implican quebranto alguno de la Constitución. E) Cuando el artículo 524 impide que prevalezca la voluntad de las partes sobre los principios y normas contenidos en los artículos estudiados, está confirmando su carácter de preceptos de orden público, es decir, su innegable contenido de interés social.
Negrilla fuera del texto Quinta. De todo lo anterior se concluye que las normas objeto de la acción sobre contrato de arrendamiento entre propietarios y empresarios comerciantes, no contrarían el principio consagrado en el artículo 30 de la Constitución, es decir, el de la prevalencia del interés público o social sobre el particular.
Vista la posición de los 40 | P á g i n á contratantes en el juego de la competencia comercial: las necesidades del comercio así públicas como privadas; los valores que genera, tanto de carácter puramente privado como social o general; y el sentido de justicia que debe prevalecer en esta especial clase de relaciones, el Código, en este punto, se adentra francamente en la reglamentación del contrato de arrendamiento de locales de comercio, abandonando el viejo criterio de la absoluta libertad de los contratantes y de la prevalencia de su interés económico personal, para tomar en cuenta valores, situaciones y entidades a través de las cuales se refleja el predominio del interés social.
Es cierto, como con razón lo afirma la demanda, que una congelación de cánones de arrendamiento para comerciantes, no parece idónea para garantizar el interés público, ya que las de comercio son actividades esencialmente especulativas y de muy difícil control en otros aspectos, por parte de la administración. Pero como se ha visto, no se trata de tal congelación, salvo en caso y a modo de sanción, sino de una regulación diferente y especial del contrato de arrendamiento, que contempla todas las situaciones y modalidades que le son propias para defender unas veces la subsistencia de una fuente de riqueza, para proteger, en otras, el núcleo humano de trabajo, y para mantener, en las restantes, una situación de equilibrio económico razonable entre los contratantes que limita el tradicional predominio, en estas materias, del interés individual.
Y todo ello es precisamente una expresión valedera del principio constitucional que se viene comentando. Es ciertamente, además, un acto de intervención estatal, hecha por medios idóneos, permitidos por el artículo 32 de la Carta, y que no son extraños al contenido y finalidades de un Código de Comercio, cuyas materias por su naturaleza y la necesidad de los tiempos, se relaciona con actividades que por afectar grave y permanentemente la vida social, pueden y deben ser objeto de reglamentación por el Estado.
(…)”57 57 CSJ Civil, 29/Nov./1971, G. González. Consultada en http://www.suin- juriscol.gov.co/clp/contenidos.dll/CorteSuprema/30009795?fn=documentframe.htm$f=templates$ 3.0 41 | P á g i n á La jurisprudencia constitucional también se ha referido al tema del subarriendo, que igualmente interesa a la Pretensión 3.7. de la demanda58 Más recientemente, y en 1996, al ser demandada la inexequibilidad del artículo 523 del Código de Comercio también se despachó desfavorablemente.59 Todo lo anterior pone de presente que la normatividad y la jurisprudencia a la luz de la cual este Tribunal analizará las dos pretensiones de terminación mencionadas, se hará como lo ha señalado la jurisprudencia no teniendo como único fin proteger al arrendatario, ni tampoco con el propósito de limitar injustificadamente el derecho de propiedad del titular del inmueble, sino con miras a la protección de derechos de rango constitucional como los de libre empresa, iniciativa privada y libre competencia.60
3.2. LA ETAPA PRECONTRACTUAL Y LA DISCUSION DE LAS CLAUSULAS SEXTA Y NOVENA DEL CONTRATO Para este Tribunal no cabe duda que el Contrato objeto de esta controversia fue libremente negociado entre las partes y por lo demás ninguna de ellas ha alegado imposición alguna de sus cláusulas. Del análisis de las pruebas para el Tribunal quedó claro que en agosto de 2020, César Augusto Casallas Triana, gerente de Casallas Sola S.A.S., contactó a Jacqueline Beltrán García, gerente de Inmuebles Palomar S.A.S., y le manifestó su interés de arrendar los inmuebles ubicados en la Calle 93B #13-23 y en la Carrera 13 #93A-45 para operar el establecimiento de comercio denominado Spinning Center Gym. 58 3.7.
Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por subarrendar los Inmuebles sin la previa autorización de la Arrendadora. 59 Corte Constitucional, sentencia C-598/1996, J. Arango. Consultada en https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1996/C-598-96.htm 60 “ARTICULO 333. La actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común. Para su ejercicio, nadie podrá exigir permisos previos ni requisitos, sin autorización de la ley.
La libre competencia económica es un derecho de todos que supone responsabilidades. La empresa, como base del desarrollo, tiene una función social que implica obligaciones. El Estado fortalecerá las organizaciones solidarias y estimulará el desarrollo empresarial. El Estado, por mandato de la ley, impedirá que se obstruya o se restrinja la libertad económica y evitará o controlará cualquier abuso que personas o empresas hagan de su posición dominante en el mercado nacional.
La ley delimitará el alcance de la libertad económica cuando así lo exijan el interés social, el ambiente y el patrimonio cultural de la Nación.” 42 | P á g i n á De otra parte, no hay duda que César Augusto Casallas Triana visitó los Inmuebles y confirmó su interés de tomar en arriendo los Inmuebles. Durante agosto, septiembre y octubre de 2020, Inmuebles Palomar S.A.S. y Spinning Center negociaron los términos económicos y jurídicos del eventual contrato de arrendamiento y el 27 de octubre de 2020, Jacqueline Beltrán García le envió a César Augusto Casallas Triana un modelo de contrato de arrendamiento de Inmuebles Palomar S.A.S., según consta en el siguiente correo electrónico que aparece como Anexo 8 de los documentos aportados por Jessica Sánchez Montealegre así: “De: Jacqueline Beltran Fecha: 27 de octubre de 2020 a las 5:23:08 p. m. COT Para: cesar.casallas@spinningcentergym.com Cc: Alejandra Romero Asunto: Borrador Contrato de Arrendamiento Buenas tardes Cesar.
Adjunto te envío el borrador de nuestro contrato de arrendamiento, para que lo vayas revisando. Quería saber como te fue con la ultima propuesta que hablamos. Me cuentas. Cordial saludo” En ese primer borrador del contrato de Inmuebles Palomar S.A.S., se señaló que tanto las mejoras necesarias como las mejoras locativas estaban a cargo de la parte arrendataria, y lo hizo, en ejercicio de su autonomía privada, a pesar de que el artículo 1985 del Código Civil establece que le corresponde al arrendador “todas las reparaciones necesarias” y el arrendatario las “locativas”, toda vez que el mismo artículo permite modificar libremente estas obligaciones.
Sea este el momento de precisar que para el Tribunal todas estas manifestaciones de las partes en relación con el estado del inmueble, tanto en la etapa precontractual como en la etapa contractual, revisten especial importancia para solucionar el asunto, toda vez que los términos utilizados no pueden tomarse a la ligera, dadas las altas calidades de los profesionales involucrados en las negociaciones preliminares y en las discusiones posteriores61. 61 Sobre la importancia de las comunicaciones y conductas contractuales, es importante traer a colación lo dicho Laudo Arbitral de Caracol Televisión S.A. vs Comisión Nacional de Televisión. Laudo 43 | P á g i n á También quedó probado que, al recibir esta primera versión del contrato, Jessica Sánchez Montealegre, directora jurídica de Spinning Center, realizó varios cambios al documento inicial.
En efecto en su testimonio, Jessica Sánchez Montealegre confirmó que ella realizó dichos cambios: DR. CORREAL: [01:02:30] Sí, señor de acuerdo. Entonces, señora Jessica, simplemente voy a acá leer estas dos líneas esta es la versión que usted nos mostró que fue la versión que envió Spinning Center a Inmuebles Palomar en algún momento esta mañana, el Tribunal preguntaba quién era Spinning Center y quién era jurídica.
¿Usted de pronto nos podría solucionar esa duda? SRA. SÁNCHEZ: [01:03:00] Nosotros somos como razón social Casallas Sola, pero trabajamos bajo el uso de la marca Spinning Center Gym. DR. CORREAL: [01:03:08] Ok, entonces acá, cuando en esta cláusula 6.ª aparece un control de cambios, “Spinning Center ha agregado” ¿Son ustedes? SRA. SÁNCHEZ: [01:03:15] Sí señor.
Los cambios propuestos por Spinning Center a la cláusula sexta del Contrato fueron los siguientes (Anexo 12 de los documentos aportados por Jessica Sánchez Montealegre): Sexta: Reparaciones y mejoras: La parte Arrendataria está obligada a realizar todas las reparaciones al inmueble para conservar su integridad, incluyendo, pero sin limitarse a, reparaciones a las paredes, techos, pisos, vidrios, puertas e iluminación, dejando de presente, que el inmueble se entrega en perfectas condiciones de uso.
No obstante, lo correspondiente a daños estructurales y/o propios del inmueble incluyendo, pero sin limitarse a goteras, fisuras, de 1 de octubre de 2002 (Árbitros: Doctores Consuelo Sarria Olcos, Juan Pablo Cárdenas Mejía y Ernesto Rengifo Mejía): “quien celebra un negocio debe recordar que su creación escapa al dominio suyo en cuanto esté concluida; que sus palabras, sus escritos, sus gestos, su mismo silencio, en fin, su comportamiento va a ser materia de interpretación y de estudio por los demás; entonces ha de cuidar de que esa inteligencia sea lo más próxima posible a la suya y que el sentido que quiso imprimirle a su conducta sea el mismo en que los demás lo toman” 44 | P á g i n á humedades, daños de estructurales, entre otros estarán a cargo de la Parte Arrendadora.
(…) Parágrafo Tercero: En el evento en que el inmueble requiera de la realización de reparaciones diferentes de las llamadas locativas, la parte Arrendadora Arrendataria asumirá el costo de dichas reparaciones. La parte Arrendataria declara conocer el estado en el que se encuentra el inmueble a la fecha de firma de este Contrato y que en ese estado ha aceptado tomar el inmueble en arrendamiento y ha aceptado responsabilidad sobre su conservación e integridad por el término establecido en este Contrato.
De lo anterior, el Tribunal llega a una primera conclusión importante sobre este punto: Durante la etapa precontractual Spinning Center conoció el estado en que se encontraba el inmueble.
3.2.1. AL SUSCRIBIR EL CONTRATO, EL ARRENDATARIO CONOCIA EL ESTADO DEL INMUEBLE Y ASI LO DECLARO. EL PRINCIPIO DE LA BUENA FE LE IMPONE CONSECUENCIAS Lo anterior es fundamental para decidir sobre la Pretensión Segunda de la Demanda de Reconvención mediante al cual solicitó que se declare que: ”…la causa que dio lugar a esas reparaciones ya existía y era conocida por el arrendador para el 20 de noviembre de 2022, fecha de celebración del contrato, y que era desconocida por el arrendatario, por lo que el arrendatario tiene derecho a la indemnización de perjuicios en los términos del inciso segundo del artículo 1986 del Código Civil.”, toda vez que el Arrendatario, experto comerciante y debidamente asesorado, desde la época precontractual y posteriormente al suscribir el Contrato, en la cláusula pertinente del mismo62, declaró conocer el 62 Parágrafo Tercero: La parte Arrendataria declara conocer el estado en el que se encuentra el inmueble a la fecha de firma de este Contrato y que en ese estado ha aceptado tomar el inmueble en arrendamiento y ha aceptado responsabilidad sobre su conservación e integridad por el término establecido en este Contrato.
Para ello, se suscribe acta de entrega en la fecha de firma de este 45 | P á g i n á estado en el que se encontraba el inmueble, y, bajo dicho entendimiento, aceptó, por una parte, tomar el inmueble en arrendamiento, y, por la otra, la responsabilidad sobre su conservación e integridad, para lo cual adicionalmente suscribió un acta de entrega.
En consecuencia, no puede el Tribunal acceder esta pretensión pues quedó demostrado que la Arrendataria conocía el estado del inmueble y así lo declaró desde el inicio e incluso dentro del proceso, al señalar que los daños no eran de una envergadura suficiente para solicitar la terminación. Lo anterior, en aplicación del principio la buena fe, la cual exige que las partes obren con honestidad, lealtad, transparencia y cooperación. Por las mismas razones el Tribunal rechazará, igualmente, el primer postulado de la Pretensión Segunda de la Demanda de Reconvención mediante la cual la Arrendataria solicitó “Declárese que la causa que dio lugar a esas reparaciones ya existía y era conocida por el arrendador para el 20 de noviembre de 2022, fecha de celebración del contrato, y que era desconocida por el arrendatario, por lo que el arrendatario tiene derecho a la indemnización de perjuicios en los términos del inciso segundo del artículo 1986 del Código Civil.”.
En efecto, no se puede acceder a la indemnización de perjuicios pretendida, dado que, como se probó, las características físicas del inmueble fueron conocidas y aceptadas por el Arrendatario, quien, como consecuencia, ahora no puede derivar una indemnización de ello. Igualmente, el Tribunal rechazará la Pretensión Tercera de la Demanda de Reconvención mediante la cual la Arrendataria solicitó “En subsidio de la declaración anterior, declárese que los arrendatarios tienen derecho a la indemnización de perjuicios por la perturbación parcial en el goce del inmueble en los términos del artículo 1987 del Código Civil.”.
Sobre este punto, y sólo para ahondar en argumentos, se tiene que la perturbación del inmueble, por demás, no fue acreditada por ningún medio idóneo. Especialmente resalta el Tribunal que Contrato, el cual se adjunta a este Contrato como Anexo 5, en el cual se expone el estado del inmueble. (…) 46 | P á g i n á la Perito Gloria Zady Correa Palacio, al resolver un interrogante sobre la supuesta perturbación del inmueble, señaló: “De acuerdo a(sic) la información que fue suministrada a la suscrita de parte del contado(sic) de la compañía y funcionarios del Gimansio Spinning Center Gym ubicado en la Calle 93B No. 13-23 y Carrera 13 No. 93ª-45, en reunión sostenidas (sic) con ellos, actualmente el gimnasio se encuentra operando en el 100% del área arrendada; lo anterior, con ocasión de las obras que se adelantaron en el gimnasio para corregir los daños que tenía la edificación “consistente en la fisura de una pared ocasionada posiblemente por el asentamiento del terreno”.
Teniendo en cuenta lo anterior, y desde el punto de vista financiero, no habría lugar a un menor valor del canon de arrendamiento, pues la relación de causalidad del costo del arrendamiento es igual al costo del área utilizada63” Lo anterior permite concluir que no existió tal perturbación a la tenencia de los inmuebles y que la Arrendataria pudo seguir disfrutando de su goce y explotación, sin sufrir perjuicio o detrimento alguno diferente de la reparación de la fisura que, como se explicó en líneas atrás, hacía parte de las reparaciones a las que la Convocada libremente se obligó. Adicionalmente declarará la prosperidad de la excepción a la Demanda de Reconvención 6.2. que la Arrendataria denominó “LA ARRENDATARIA ACEPTÓ RECIBIR LOS INMUEBLES EN LA CONDICIÓN EN QUE SE ENCONTRABAN Y ACORDÓ CON LA ARRENDADORA HACERSE CARGO DE TODAS LAS MEJORAS DE LOS INMUEBLES”, de todo lo cual dará cuenta la parte resolutiva. 63 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 02_PRUEBAS/ DICTAMEN PERICIAL_GZC_171023. 47 | P á g i n á
3.2.2. FUE LA ARRENDADORA QUIEN DEBIDAMENTE ASESORADA INCLUYO LA FACULTAD DE TERMINACION -LA VOLUNTAD DE LAS PARTES Y LA FORMA COMO QUEDO PLASMADA EN EL CONTRATO También quedó probado en el proceso con prueba testimonial y documental, que al recibir esa versión del Contrato descrita anteriormente, la Convocante decidió, de manera expresa y con la asesoría debida, hacerse cargo únicamente de las eventuales reparaciones de “daños estructurales y/o propios del inmueble”, pero incluyendo explícitamente el derecho a terminar el contrato si Inmuebles Palomar S.A.S. En su testimonio, Jacqueline Beltrán García señaló: DR. CORREAL: [00:09:10] ¿Y en cuanto a las condiciones contractuales, recuerda usted cómo fue la formación del contrato en sí mismo? SRA. BELTRÁN: [00:09:19] Nosotros normalmente trabajamos un formato de contrato, entonces nosotros ese contrato nosotros lo ajustamos de acuerdo a los términos pactados y les enviamos a ellos un borrador, ese borrador tuvo la oportunidad Spinning Center de revisarlo y ellos nos devuelven a nosotros ese borrador de contrato con algunos ajustes por parte de ellos, algo normal, siempre nos hacen ajustes a nuestro contrato, y ya en nuestras manos nosotros revisamos esos ajustes, pero nos llama mucho la atención que ellos incluyen dentro de nuestra cláusula sexta unas líneas sobre daños estructurales, un tema que nosotros usualmente no incluimos en nuestros contratos, pero ellos sugieren que nosotros incluyamos esas líneas que en caso de un eventual daño estructural nosotros los arrendadores vamos a hacernos a cargo de esas reparaciones.
(…) DR. CORREAL: [00:16:35] Listo, si quiere hasta ahí que va la cláusula sexta y creo que los parágrafos la regulan otros temas, entonces, cuando ustedes reciben este contrato con estas modificaciones de parte de Spinning Center, ¿qué pasó después? 48 | P á g i n á SRA. BELTRÁN: [00:16:49] Pues nos llama, como le repito, nos llama la atención estas líneas y nosotros accedemos a esta solicitud de Spinning de encargarnos solamente de los daños estructurales, porque todo el tema de las mejoras necesarias y las reparaciones locativas y necesarias, las dejamos a cargo de Spinning Center, y vuelvo y repito, este es un inmueble que nosotros nunca tuvimos, nunca hicimos una reparación, nunca nos llamaron a nada, siempre todo eso estuvo a cargo del anterior arrendatario.
Entonces por eso dejamos eso a cargo de Spinning Center, con el tema de los daños estructurales sí accedimos a dejar una parte de lo que ellos proponían, pero también pedimos dejar la opción de nosotros poder pedir la restitución del inmueble en caso también de un daño estructural. (Hemos resaltado) Queda claro entonces que la Convocante accedió a la modificación planteada relacionada con los daños estructurales y que ella misma incluyó, debidamente asesorada, una facultad de terminación del contrato en caso de que los mismos se presentaran.
Luego de lo anterior, Jacqueline Beltrán García le envió a Jessica Sánchez Montealegre una nueva versión del contrato de arrendamiento (Anexo 9 de los documentos aportados por Jessica Sánchez Montealegre64) del siguiente tenor: “Sexta: Reparaciones y mejoras: La parte Arrendataria deberá realizar por su cuenta y riesgo todas las reparaciones y mejoras al inmueble, incluyendo pero sin limitarse a las reparaciones locativas y a las necesarias.
Por lo tanto, la parte Arrendataria está obligada a realizar todas las reparaciones al inmueble para conservar su integridad, incluyendo, pero sin limitarse, a las reparaciones a las paredes, techos, goteras, pisos, vidrios, puertas e iluminación. No obstante, lo correspondiente a daños estructurales que no sean causados por las modificaciones hechas al inmueble por la parte 64 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 02_PRUEBAS/ PRUEBAS_04/ Doc aportados Jacqueline Beltrán. 49 | P á g i n á Arrendataria estarán a cargo de la parte Arrendadora [solo si son deterioros que provengan del tiempo].
(…) No obstante, en el evento en que el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado, precipitado o empeorado por las modificaciones, reparaciones o mejoras que la parte Arrendataria haya efectuado en el inmueble, la parte Arrendadora deberá realizar por su cuenta y riesgo las obras necesarias para reparar el daño estructural.
Sin embargo, en ese caso la parte Arrendadora tendrá la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este Contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria. (…) Parágrafo Tercero: En el evento en que el inmueble requiera de la realización de reparaciones diferentes de las llamadas locativas, la parte Arrendadora asumirá el costo de dichas reparaciones.
La parte Arrendataria declara conocer el estado en el que se encuentra el inmueble a la fecha de firma de este Contrato y que en ese estado ha aceptado tomar el inmueble en arrendamiento y ha aceptado responsabilidad sobre su conservación e integridad por el término establecido en este Contrato.” Como lo describió en sus alegatos de conclusión el apoderado de la Convocante, con esta redacción, Inmuebles Palomar S.A.S. entendió que con esos cambios “(i) Casallas Sola S.A.S. asumiera todas las reparaciones y mejoras de los Inmuebles, incluyendo las necesarias y las locativas; y (ii) ante la ocurrencia de un daño estructural de los Inmuebles que no fuere causado, precipitado o empeorado por las modificaciones, reparaciones o mejoras que Spinning Center efectuara en los Inmuebles, Inmuebles Palomar S.A.S. tendría la opción de (x) efectuar las obras necesarias para reparar el eventual daño estructural; o (y) terminar el contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de Spinning Center.
Además, Inmuebles Palomar S.A.S. modificó la cláusula novena del contrato con el fin de proponer la inclusión explícita dentro de las causas de terminación del contrato…”. (…) Novena: Causales de terminación: Este Contrato terminará por las siguientes causas: (…) 9.10 9.11 En el evento en que el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado por las modificaciones 50 | P á g i n á hechas al inmueble por la parte Arrendataria, la parte Arrendadora tendrá la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este Contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria”65 El mismo 17 de noviembre de 2020, Jessica Sánchez Montealegre le envió un nuevo correo a Jacqueline Beltrán García que decía, Anexo 566 de los documentos aportados por Jessica Sánchez Montealegre: Jessica Sánchez Sánchez <jsanchez@spinningcentergym.com> 17 de noviembre de 2020, 18:08 Para: Jacqueline Beltrán <gerencia@inmueblesnar.com> Cc: Cesar Casallas <cesar.casallas@spinningcentergym.com> Jackie buen día, Adjunto contrato con nuestra revisión y comentarios de forma mas no de fondo.
Quedo atenta a tu confirmación final, para con ello poder proceder con la definición de fecha de inicio definitiva y firma del contrato. Agradezco tu colaboración, buen día Es decir, quedó probado con prueba testimonial y documental que luego de las negociaciones de las diferentes versiones del Contrato, las partes debidamente asesoradas, llegaron al texto final concertado, y que la versión definitiva de las Cláusulas Sexta y Novena en sus partes relevantes es la siguiente67: “Sexta: Reparaciones y mejoras: La parte Arrendataria deberá realizar por su cuenta y riesgo todas las reparaciones y mejoras al inmueble, incluyendo, pero sin limitarse a, las reparaciones locativas y las necesarias.
Por lo tanto, la parte Arrendataria está obligada a realizar todas las reparaciones al inmueble para conservar su integridad, 65 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01_PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02/96. Alegatos de Conclusión de Nar. 66 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 02_PRUEBAS/ PRUEBAS_04/ Documentos aportados Jessica Sánchez. 67 Véase Expediente Digital: DOCUMENTOS DIGITALIZACION/ 140203/ 02 PRUEBAS/ DEMANDA/ 001_Contrato_Spinning_Center 51 | P á g i n á incluyendo, pero sin limitarse a, las reparaciones a las paredes, techos, goteras, pisos, vidrios, puertas e iluminación. (…) No obstante, en el evento en que el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado, precipitado o empeorado por las modificaciones, reparaciones o mejoras que la parte Arrendataria haya efectuado en el inmueble, la parte Arrendadora deberá realizar por su cuenta y riesgo las obras necesarias para reparar el daño estructural.
Sin embargo, en ese caso la parte Arrendadora tendrá la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este Contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria. (…) Parágrafo Tercero: La parte Arrendataria declara conocer el estado en el que se encuentra el inmueble a la fecha de firma de este Contrato y que en ese estado ha aceptado tomar el inmueble en arrendamiento y ha aceptado responsabilidad sobre su conservación e integridad por el término establecido en este Contrato.
Para ello, se suscribe acta de entrega en la fecha de firma de este Contrato, el cual se adjunta a este Contrato como Anexo 5, en el cual se expone el estado del inmueble. (…) Novena: Causales de terminación: Este Contrato terminará por las siguientes causas: (…) 9.11 En el evento en que el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado por las modificaciones hechas al inmueble por la parte Arrendataria, la parte Arrendadora tendrá la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este Contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria.
(…)”
3.3. LA LEGALIDAD DE LAS ESTIPULACIONES DE LAS PARTES En consecuencia, si bien las partes, debidamente asesoradas, acordaron y plasmaron en el Contrato que ante la ocurrencia de un daño estructural del inmueble que no fuere causado, precipitado o empeorado por las modificaciones, reparaciones o mejoras que Spinning Center efectuara en el Inmueble, la 52 | P á g i n á Arrendadora tendría la opción de efectuar las obras necesarias para reparar el eventual daño estructural, o terminar el contrato sin que se generara ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de Spinning Center, corresponde ahora al Tribunal analizar la legalidad de esas estipulaciones a la luz de la protección especial de que goza el comerciante que lleva más de dos años en un mismo establecimiento de comercio, artículos 518 y siguientes del Código de Comercio y a las cuales este Tribunal se refirió ampliamente en el capítulo anterior.
Sin embargo, pero antes de pasar a ese examen, considera el Tribunal de la mayor importancia analizar la conducta de las partes luego de presentarse los alegados “daños estructurales” y la existencia de los mismos.
3.3.1. LA CONDUCTA DE LAS PARTES FRENTE A LAS “ANOMALIAS” DEL INMUEBLE Desde el 2 de diciembre de 2021 la Convocada advirtió sobre “…la anomalía que se esta (sic) presentando en el inmueble en el que se encuentra ubicada la sede SPINNING CENTER GYM - PARQUE DE LA 93, en la cual, se esta (sic) presentando un daño estructural, que como puedes ver en las imágenes adjuntas, genero (sic) la fisura de la pared y el riesgo inminente de caída del muro, por el presunto asentamiento del terreno. En ese sentido, agradecemos se remita un equipo de verificación del estado real de la pared, con el fin que se realicen las obras necesarias para reparar el daño estructural y con esto, evitar que se presente algún accidente futuro.” Fue entonces la Convocada quien primero calificó la “anomalía del inmueble” como de “daño estructural”, aspecto que llama poderosamente la atención del Tribunal toda vez que, al haber participado, como se vio, de manera activa en la discusión de la cláusula, sabía los efectos que eso podía conllevar.
Posteriormente, alegó que no se trataba de un daño estructural y obviamente lo ha refutado desde que la Arrendadora pretendió hacer derivar de esa situación los efectos de la Cláusula, que ella misma propuso y que el Tribunal deberá determinar si se ajustan o no a derecho. Este cambio de posición de la Arrendataria llama poderosamente la atención del Tribunal, toda vez que no parece regirse a los postulados de la buena fe con la que deben ejecutarse los contratos. 53 | P á g i n á De otra parte, el 28 de diciembre de 2021 la Convocante le manifestó a la Convocada que “De acuerdo a la inspección realizada el pasado miércoles 22 de diciembre con el ingeniero Juan Gabriel Carreño, en la cual tuvimos el acompañamiento del arquitecto Walter, se evidencia qué hay un movimiento del suelo el cual no implica un daño estructural aparente, más que el daño en fachada y mampostería del cuarto donde se encuentra la subestación. Por lo cual, se deben tomar las medidas pertinentes como restringir el acceso de personas a las áreas afectadas.
Tan pronto la firma de ingenieros y la suscrita retornen a labores por periodo de vacaciones, se dará inicio a las inspecciones para determinar los pasos a seguir.” Tampoco encuentra el Tribunal congruente el actuar de la Arrendadora toda vez que, al iniciar las discusiones sobre la situación del inmueble, señaló que se trataba de un movimiento de suelo que no implicaba un daño estructural aparente.
Llama poderosamente la atención del Tribunal esta manifestación de la Arrendadora, sobre todo cuando proviene de la parte que incluyó la cláusula que supuestamente le daba efectos de terminación a la existencia de daños estructurales y que durante el desarrollo del contrato comienza por negarlos para luego, en el trascurrir de las negociaciones, y durante este trámite arbitral, alegarlos con vehemencia para pedir como consecuencia del mismo la terminación unilateral del contrato.
Tampoco parece ceñirse este comportamiento a los postulados de la buena fe con la que deben ejecutarse los contratos. Durante los primeros 9 meses del año 2022 las Partes continuaron con la ejecución del Contrato, pero ya el 31 de octubre de ese año la Arrendataria le manifestó a la Arrendadora que “se requiere de un pronunciamiento inmediato respecto de la posición del Arrendador y el arreglo inmediato de las fallas estructurales del inmueble, en consonancia a lo expresado por el contrato de arrendamiento … (…) Dejamos de presente, que bajo este grave riesgo y la temporada de lluvias por la que atraviesa la ciudad, No podemos hacer correcto uso del inmueble dado en arrendamiento.
Es por ello que, solicitamos se expida una comunicación inmediata por parte del arrendador respecto a las obras que se llevaran a cabo en el inmueble, con el fin de poder tomar las determinaciones a las que haya lugar respecto al correcto uso y goce del inmueble dado en 54 | P á g i n á arrendamiento. Lo anterior, sin dejar de lado la responsabilidad compartida que se presenta respeto al riesgo generado en inmueble y que hemos informado reiteradamente.” Negrillas fuera del texto.
De lo anterior, se colige que por segunda vez la propia Arrendataria calificó la anomalía de falla estructural y pareciera señalar que no podía hacer uso correcto del inmueble. A lo anterior, mediante comunicación del 3 de noviembre del mismo año la Arrendadora manifestó lo siguiente: “Compartimos su preocupación en particular sobre los eventuales perjuicios que el estado estructural del Inmueble pudiera causar a terceros.
No obstante, en este momento no tenemos presupuesto destinado a la realización de los arreglos estructurales que requeriría el Inmueble para su uso seguro. En su comunicación del 31 de octubre de 2022 ustedes afirman que estamos en el supuesto previsto en el inciso segundo de la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento vigente con nosotros, afirmación que no disputamos.
Esta cláusula que ustedes citan en su comunicación establece la opción para la parte Arrendadora de: “terminar este contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización a favor de la parte Arrendataria”. En ausencia de presupuesto que podamos destinar a la realización de los arreglos estructurales, sumado a que el estado estructural del Inmueble puede amenazar la integridad de terceras personas, lo prudente y responsable es ejercer la opción prevista en la sección citada de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento vigente entre NAR y Compañía S.A.S. y Casallas Sola S.A.S. Nuestra expectativa sería recibir el Inmueble a más tardar el 30 de noviembre de 2022, sin perjuicio de que podamos definir una fecha anterior y siempre que sea posible para ustedes restituir el Inmueble más pronto.
En el entretanto y considerando que el uso del Inmueble 55 | P á g i n á es actualmente ejercido por Spinning Center Gym S.A.S., los urgimos a suspender de manera inmediata las actividades del gimnasio, para garantizar la seguridad de sus clientes y empleados hasta la fecha de restitución del Inmueble.” Negrilla fuera del texto. Posteriormente, mediante comunicación del 25 de noviembre de la Arrendataria, modifica su posición inicial y le manifiesta a la Arrendadora: “…si bien podría existir una falla estructural, ésta es susceptible de reparación y que el inmueble no amenaza ruina o colapso alguno, por lo que se permite el uso del bien arrendado.
Es del caso aclarar, es este punto, que la presunta falla estructural fue detectada y advertida por los ingenieros a su cargo que visitaron el inmueble, y no por los arrendatarios que, a propósito, nunca nos fue remitido concepto o reporte formal de la mencionada falla, ni la conclusión del respectivo profesional respecto de la urgencia en la desocupación del bien ante un supuesto riesgo de colapso de la edificación. (…) “…el predio presenta grietas y fisuras en mampostería en ladrillo macizo y bloque en arcilla, como también en la losa de contrapiso en el costado sur, que la estructura, columnas y placas áreas de los entrepisos donde funciona el gimnasio no reporta fisuras o grietas, afectaciones debidas al asentamiento del terreno, ocasionado por la construcción del edificio colindante.
Asentamiento normal, que no implica riesgo o amenaza de colapso del inmueble objeto de arrendamiento ni constituye impedimento para continuar con su uso, sin peligro para los ocupantes o para terceros.” Negrillas fuera del texto Si bien no puede, ni le corresponde al Tribunal, analizar cuál fue la motivación del Arrendatario para alegar al inicio una “grave falla estructural” para luego sostener que se trata de un “asentamiento normal que no implica riesgo ni amenaza del 56 | P á g i n á inmueble”, si tendrá en cuenta esta actuación incongruente que parece no ceñirse a los postulados de la buena fe a la hora de decidir sobre el juramento estimatorio y las costas procesales.
Por su parte, extraña también al Tribunal la conducta de la Convocante que, como se vio, comenzó por señalar que no había daño estructural aparente para luego alegar en su comunicación de terminación y en la propia demanda mediante la cual dio inicio a este proceso arbitral, que el estado estructural del inmueble puede amenazar la integridad de terceras personas y solicitar que declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por poner en riesgo a los visitantes y habitantes de los Inmuebles al persistir en la operación del establecimiento de comercio Spinning Center Gym a pesar del daño estructural de los Inmuebles.
Esta conducta de ambas partes será tenida en cuenta para efectos de decidir sobre la Pretensión 3.8. de la Demanda mediante la cual la Convocante solicitó que se declare que las Convocadas “…incumplieron el artículo 871 del Código de Comercio al faltar al deber de actuar con buena fe en la ejecución del Contrato.” e igualmente para la decisión sobre el juramento estimatorio y las costas procesales.
En el capítulo siguiente nos referiremos a la naturaleza de las anomalías del inmueble, con base en las pruebas arrimadas al expediente.
3.3.2. LA NATURALEZA DE LAS ANOMALIAS DEL INMUEBLE – EL ANALISIS DEL DICTAMEN PERICIAL Y SUS CONSECUENCIAS Del acervo probatorio encuentra el Tribunal que ambas Partes son comerciantes con amplia trayectoria en sus negocios y que las dos partes estuvieron adecuadamente representadas por expertos para plantear sus posiciones frente al estado del inmueble.
Por lo anterior, no encuentra de recibo el Tribunal la afirmación de la Convocada según la cual “… la arrendadora no puede aprovecharse de un asunto de lenguaje para tergiversar los hechos que dieron lugar a esta controversia.” 57 | P á g i n á Es claro para el Tribunal, que debidamente asesoradas, ambas partes tenían perfecto conocimiento de las implicaciones jurídicas de calificar esas anomalías de reparaciones necesarias o locativas o de llamarlas daños estructurales.
Si bien es cierto y claro para ambas Partes que desde el año 2021 el inmueble ha presentado anomalías, debe el Tribunal analizar el dictamen pericial para poder determinar cuál es la solución jurídica apropiada a la luz del Contrato y de la ley para calificar las mismas y solucionar esta diferencia. De conformidad con lo expuesto hasta el momento, y con las manifestaciones rendidas a lo largo del proceso, para el Tribunal es claro que el inmueble objeto de arrendamiento se encuentra afectado por una falla que, como se ha visto, repercute sobre sus instalaciones.
Ahora bien, la responsabilidad que cada una de las partes asumió respecto de las posibles reparaciones o sobre la continuidad misma del Contrato, dependerá de si aquella falla tiene, o no, la calidad de “estructural”. En efecto, y como se ha citado en varias ocasiones a lo largo de este texto, de conformidad con la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, el Arrendatario tiene a su cargo “todas las reparaciones y mejoras del inmueble, incluyendo, pero sin limitarse a, las reparaciones locativas y necesarias”.
Por el contrario, las reparaciones de daños estructurales que no provengan de un obrar del Arrendatario, estarán a cargo del Arrendador, para lo cual este último “tendrá la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria”.
Por lo tanto, la definición sobre la magnitud o intensidad de la falla que en este caso presenta el inmueble, es determinante para establecer las obligaciones y derechos que, frente a la misma, le corresponde a cada extremo. Naturalmente, para llegar a una conclusión de tal naturaleza, corresponde al Tribunal valerse de las pruebas idóneas pues por tratarse de una consideración técnica, ajena a la ciencia jurídica, no puede ser convalidada o derivada por el sentenciador sin tener los fundamentos adecuados sobre su existencia y consecuencias. 58 | P á g i n á Al respecto, la única prueba técnica que fue allegada al expediente sobre la incidencia de la falla fue el dictamen pericial de parte, aportado por la Convocante y rendido por el ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez, en el cual se concluyó que en el inmueble objeto de arrendamiento “existe una falla estructural y puede ser progresiva derivada de un comportamiento no esperado por asentamientos del suelo en donde está localizada la edificación por la evolución y desarrollo de la zona.
Este asentamiento y en especial el diferencial que se crea por la construcción del edificio vecino aumentará con el tiempo produciendo mayores daños en la edificación estudiada”. Así mismo concluyó que los costos de reparación podían oscilar entre COP$200.000.000 y $600.000.000, “dependiendo de los estudios finales”. De dicho Experticia de Parte se corrió traslado a la Convocada, mediante Auto No. 22 de 28 de septiembre de 2023, por el término de tres días, tiempo en el cual guardó silencio.
Frente a lo anterior recuento, el Tribunal estima pertinente las siguientes consideraciones: En primer lugar, el simple hecho de que la Parte Convocada no hubiere ejercido ningún acto de contradicción, ya fuere alguno de los actos procesales que señala el artículo 228 del C.G.P o formulando una objeción por error grave68, no significa que el Tribunal deba someterse irrestricta o automáticamente a las conclusiones del perito, pues, como es sabido, todo medio de prueba debidamente allegado al expediente debe ser valorado bajo las reglas de la sana crítica y con observancia de los demás medios probatorios, para que pueda otorgársele el mérito que en derecho le corresponda. 68 Si bien la Ley 1563 de 2012 (Estatuto Arbitral), eliminó el trámite de las “objeciones por error grave”, ello no significa que se hubiere eliminado la posibilidad de las Partes de “objetar” una experticia cuando consideren que sus conclusiones no se ajustan al examen técnico requerido.
Justamente, y solo a manera explicativa, en el Laudo GMOVIL S.A.S vs TRANSMILENIO S.A., de 30 de abril de 2019, identificado con el número 4915 del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, dijo el Tribunal “Así, pues, lo que hizo el legislador fue eliminar el trámite especial de la objeción por error grave, pero no la posibilidad de objetar el dictamen pericial cuando una parte que considere que ostenta errores de tal entidad que lo conducen a conclusiones equivocadas.
Por tanto, nada obsta para que en el traslado de una prueba técnica las partes formulen una objeción de esta índole y que la misma, sin mayores formalismos o trámites, sea valorada por el panel arbitral al momento de proferir el correspondiente laudo”. 59 | P á g i n á Sobre este tema, la jurisprudencia de las altas cortes, de manera consistente, ha señalado que el juzgador no puede simplemente acoger o replicar las consideraciones de una experticia, como si delegara la función jurisdiccional a un auxiliar de la justicia, sino que debe hacer una examen integral y suficiente de la certeza y de la convicción que esta pueda generar.
Así por ejemplo, el Consejo de Estado, en Sentencia de 16 de abril de 200769, al resolver un caso en vigencia del derogado Código de Procedimiento Civil, pero aplicando criterios trasladados al C.G.P, dijo: “Con esto se quiere significar que el juez es autónomo para valorar el dictamen y verificar la lógica de sus fundamentos y resultados, toda vez que el perito es un auxiliar de la justicia, pero él no la imparte ni la administra, de manera que el juez no está obligado a «aceptar ciegamente las conclusiones de los peritos, pues si ello fuese así, estos serían los falladores»” (negrillas fuera del original) En la misma línea, pero más recientemente, la Corte Suprema de Justicia, ya bajo el amparo del C.G.P, reiteró la labor del juez de cara a las denominadas “experticias de parte”: “Ya en punto de la contradicción, el litigante contra el cual se aduzca podrá solicitar la comparecencia del perito a la audiencia de instrucción y juzgamiento, aportar otro o realizar ambas actuaciones, con sujeción a las reglas estipuladas en el canon 228.
Por último, terminada esta fase y escuchados los alegatos finales de las partes, cuando a ello haya lugar, el fallador apreciará el dictamen en su sentencia; labor que emprenderá de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en la que evaluará la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad 69 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera.
Radicado 2002-00025- 02. Consejera Ponente: Ruth Stella Correa Palacio. 60 | P á g i n á del perito y su comportamiento en la audiencia, así como las demás pruebas que obren en el proceso (art. 232)”70 (negrillas fuera del original) En este orden de ideas, y a pesar de no haber existido por parte de la Convocada una oposición directa al dictamen del ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez, el Tribunal entrará a valorarlo y apreciarlo en su integridad, a través de sus conclusiones, fundamentaciones y anexos, para derivar el grado de certeza y convencimiento que le corresponda71.
En segundo lugar, también es necesario advertir, por ser un punto inherente a la integridad de la experticia de parte, que el ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez, si bien dio cumplimiento a los diferentes requisitos del artículo 226 del C.G.P72, no allegó la constancia de estar inscrito en el “Registro Abierto de Avaluadores”, requisito que, a la luz del artículo 22 de la Ley 1673 de 2013, es indispensable “cuando el dictamen comprenda cuestiones técnicas de la valuación”.
No obstante lo anterior – y solo para abarcar las diferentes aristas- se tiene que la “valuación” es la “actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen” (art. 3, ibídem). Por ende, solo cuando el dictamen pericial recaiga sobre esos aspectos (la fijación del valor de un bien) será obligatorio allegar la inscripción del Registro Abierto de Avaluadores como anexo esencial del trabajo pericial.
En este sentir, como la experticia del ingeniero Medina Rodríguez no versa sobre la fijación de un precio de un inmueble, sino sobre la determinación de unas fallas de una edificación, sus causas y los costos de su reparación, no era necesario cumplir con 70 Sentencia STC2066-2021 de 3 de marzo de 2021. Magistrado Ponente: Octavio Augusto Tejeiro Duque. 71 Claro está que el tamiz de valoración del dictamen, si bien debe sustentarse bajo unos presupuestos legales y jurisprudenciales, no implica que el juez “en su discreta autonomía, renuncie al entendimiento racional del conocimiento experto, desestimándolo, sobrevalorándolo, o inventándolo, sin motivo alguno. Su labor, por la naturaleza técnica del medio, debe ser objetiva, de aprehensión completa y detallada de la experticia” (Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC5186-2020 de 18 de diciembre de 2020) 72 Expediente Digital: Cuaderno 02_PRUEBAS/ PRUEBAS_03/ 230912_Manifestaciones y Anexos Dictamen 61 | P á g i n á las formalidades de la aludida Ley 1673 de 2013, por no tratarse una actividad propia de la valuación de activos.
Superados, entonces, los estancos puramente formales sobre la valoración de la experticia de parte allegada por la Convocante, corresponde al Tribunal determinar su capacidad de convencimiento, para lo cual se debe puntualizar lo siguiente: La prueba pericial es, como se ha dicho, la idónea para probar aspectos técnicos o científicos, y para su incorporación al expediente necesita tener cierto grado de claridad y confiabilidad que le permita ser valorada73; las simples afirmaciones que el perito pueda llegar a realizar no constituyen un acercamiento a la verdad si no están sustentadas en otros medios probatorios como documentos, certificaciones, validaciones, etc., que permitan generar el convencimiento necesario sobre la profundidad, coherencia y certeza de las razones, fácticas o técnicas, que llevaron a una determinada conclusión. Dicho en otras palabras: las aseveraciones de un experto en una determinada materia no tienen, por sí mismas, atribuciones probatorias si no están debidamente sustentadas o explicadas.
No en vano, el artículo 226 del C.G.P, señala que todo dictamen “deberá ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; en él se explicarán los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones”. Bajo la misma regla, el artículo 232 ibídem señala que “[e]l juez apreciará el dictamen de acuerdo con las reglas de la sana crítica, teniendo en cuenta la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren en el proceso”. 73Sobre este punto el Consejo de Estado.
Sala de lo contencioso administrativo. Sección Cuarta. Consejero ponente: William Giraldo Giraldo. Bogotá, D.C., veinticuatro (24) de marzo de dos mil once (2011). Radicación número: 25000-23-27-000-2006-00887 01(17344), expresó que “ Observa la Sala que la valoración del dictamen pericial no está sometida a una tarifa legal, ni un experticio per se tiene el valor de plena prueba.
El artículo 241 del Código de Procedimiento Civil señala que “al apreciar el dictamen se tendrá en cuenta la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos, la competencia de los peritos y los demás elementos probatorios que obren en el proceso”. Es decir, si el juez no encuentra que la prueba está bien fundamentada, tiene la facultad de separarse de ella.” 62 | P á g i n á Justamente, a partir de tales preceptos legales, la Corte Suprema de Justicia, en la Sentencia SC5186-2020 de 18 de diciembre de 2020, definió cuatro criterios básicos que se deben satisfacer para efectos de incorporación y valoración probatoria de las experticias de parte, los cuales, por su importancia, se citan in extenso: «(i) Validez o aceptabilidad suficiente del método o técnica utilizada por el perito.
El perito debe indicar y explicar el método o técnica subyacente aplicado en el dictamen, el cual, por tratarse de prueba científica tendiente a "( ) verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos” (art. 226 del C. G. del P., inciso primero) debe ser un método generalmente aceptado por la comunidad especializada en el campo respectivo, al no tratarse de un examen especulativo o alquimista, ni de charlatanes.
De tal modo que explique, interprete o describa de una mejor manera (probabilidad) el hecho, fenómeno, teoría o el actuar suyo, como par o experto en el tema objeto de estudio. Ese método o técnica, se debe dar a conocer de manera clara y pormenorizada por el experto, precisando que, es la técnica aceptada y vigente para el momento de ocurrencia de los sucesos investigados.
Justamente el "método" es un elemento central previsto en el inciso quinto del art. 226 del C. G. del P., al punto que la disposición obliga al experto a declarar en el numeral 8 "( ) si los exámenes, métodos experimentos e investigaciones efectuados son diferentes de los que ha utilizado en peritajes rendidos en anteriores procesos que versen sobre las mismas materias".
(ii) Aplicación, Adecuación y coherencia del método con todos los hechos objeto de dictamen en el proceso. En el estudio efectuado por el experto conlleva verificar que el método o técnica aceptado se haya aplicado en forma estricta a todos los hechos y evidencias obrantes en el proceso relevantes, puesto que debe "( ) explicar los "( ) exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas" (art. 226 del C. G. del P.).
Un estudio que carezca de todos los elementos de juicio necesarios es incompleto. Incide negativamente en la objetividad de las conclusiones. 63 | P á g i n á (iii) Consistencia interna o relación de causa-efecto, entre los fundamentos y la conclusión del peritaje. La evaluación racional de la prueba por expertos, en línea de principio, no puede recaer en las conclusiones al tratarse de la prueba pericial o técnica resultado de su estudio.
Se trata de juicios realizados en el ámbito de especial conocimiento del perito. El juez cuanto debe verificar es, la ilación lógica y su consistencia entre los fundamentos y la conclusión resultante. Si la aplicación del método a los hechos investigados sigue lógicamente las inferencias del experto y no son contraevidentes. Según el art. 226 comentado no solamente el perito debe indicar los "exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas" al caso, sino que además debe ser "claro, preciso, exhaustivo y detallado" con relación a los "( ) fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones", exponiendo la denominada consistencia interna de la relación causa - efecto.
(iv) Calificación e idoneidad del experto: El estudio de ciencia solamente puede hacerlo un experto. Se deben corroborar sus credenciales; la preparación académica en la materia analizada, la experiencia adquirida en el campo, o en una combinación de ambas. También se debe tener en cuenta la experiencia forense acreditada por el perito en el ejercicio de su labor en otros litigios en donde se haya discutido la cuestión indagada.
En este punto es sumamente prolijo el C. G. del P. demandando rigor el texto 226, como ninguna otra disposición; debe "( ) acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de los que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito ( )", compatible en un todo con el numeral 3 al exigir que debe acreditar "La profesión, oficio, arte o actividad ejercida por quien rinde el dictamen y de quien participó en su elaboración. Deberán anexarse los documentos idóneos que lo habilitan para su ejercicio, los títulos académicos y los documentos que certifiquen la respectiva experiencia profesional, técnica o artística"».
Bajo estos criterios, el Tribunal anticipa que el dictamen pericial del ingeniero Carlos Alberto Medina Rodríguez, al no ser exhaustivo y suficiente, no puede tener el efecto probatorio pretendido por la Convocante. En efecto, aunque el perito 64 | P á g i n á cuenta con una experiencia profesional de más de 40 años en el ejercicio de la ingeniería civil74, lo que denota su idoneidad para servir de auxiliar a la justicia, las conclusiones y aseveraciones emitidas en su experticia de parte, no detallan a plenitud los métodos que le sirvieron para llegar a tales determinaciones, ni explica de manera precisa los fundamentos de sus afirmaciones.
Es más, en algunas cuestiones, la certeza de sus conclusiones quedó “condicionada” a otros “estudios” o “análisis de suelos”, lo que permite aseverar que el trabajo pericial tampoco es definitivo. En primer lugar, en el dictamen pericial se concluyó, como ya se citó en otro apartado, que en el inmueble objeto de arrendamiento existe “una falla estructural y puede ser progresiva de un comportamiento no esperado por asentamiento del suelo donde está localizada la edificación por la evolución y desarrollo de la zona.
Este asentamiento y en especial el diferencial que se crea por la construcción del edificio vecino aumentara (SIC) con el tiempo produciendo mayores daños en la edificación estudiada. Los esfuerzos internos que se derivan para los elementos estructurales deteriorar (SIC) su capacidad de resistencia a Temblores o Sismos”. Estas afirmaciones se sustentaron en la documentación anexada a la pericia y en la visita de campo realizada al inmueble el día 24 de agosto de 2023.
No obstante, el Tribunal enfatiza en que el perito no especificó la intensidad de la falla, esto es, si su afectación amerita intervención inmediata o si, de momento, puede continuar con la operación que ostenta. Tampoco se indicó si la actividad económica que se desarrolla actualmente en el inmueble es incompatible con las condiciones técnicas en las que se encuentra.
Esto es, no existe claridad ni precisión sobre el grado de incidencia de la falla en el inmueble ni sobre la existencia de riesgos inminentes, amenazas de ruinas u otras consecuencias catastróficas para los usuarios y la comunidad. También llama poderosamente la atención del Tribunal que al dictamen pericial se anexó el denominado “CONCEPTO TÉCNICO ESPECIALIDAD DE GEOTECNIA ESTABILIDAD ESTRUCTURA SPINNGIN CENTER GYM CARRERA 13 # 93ª-45”75, elaborado por la firma AOM INGENIERÍA S.A.S, suscrito por Andrés Otero 74 Expediente Digital: Cuaderno 02_PRUEBAS/ PRUEBAS_03/ Anexos Dictamen Pericial/Anexo I.2 75 Expediente Digital: Cuaderno 02_PRUEBAS/ PRUEBAS_03/ Anexos Dictamen Pericial/Anexo II.1. 65 | P á g i n á Márquez, elaborado el 20 de diciembre de 2022, en el cual, en su acápite de conclusiones indicó que “[a] partir del reconocimiento visual de la estructura construida en 2 y 3 pisos más un semisótano, es posible afirmar que esta se observa en buen estado y que no presenta afectaciones de los elementos estructurales”.
Así mismo, a lo largo de dicho concepto geotécnico se dan diferentes soluciones a las afectaciones del inmueble que no conllevan una paralización total del funcionamiento del bien. Dice así el informe: “Dado que la situación descrita tenderá a progresar en mayor o menor grado en el tiempo, generando el incremento del movimiento diferencial entre la estructura central del edificio Spinning Center Gym y el muro de cerramiento del costado sur, se recomienda prever la demolición total del módulo de 2 pisos ubicado en el sector suroriental donde actualmente funcionan el cuarto de máquinas y la terraza del gimnasio.
Lo anterior implica la reubicación del cuarto de máquinas en un espacio dispuesto bajo la proyección de la estructura central el cual a la fecha, experimenta un comportamiento uniforme desde el punto de vista de los asentamientos. En caso de requerir conservar el concepto y uso de la terraza actual, se recomienda analizar en conjunto con la especialidad de estructuras, la proyección y diseño de una estructura metálica que funcione en “voladizo” con apoyo exclusivo en la estructura actual del edificio, evitando cualquier tipo de interacción con el muro de cerramiento del aislamiento lateral sur.
En el mismo sentido y con el propósito de conservar la integridad de los elementos estructurales y no estructurales del edificio, se sugiere que en conjunto con los diseñadores estructural y geotecnista originales del proyecto, sea analizada la viabilidad técnica de inducir la independencia estructural de los muros de cerramiento (sur y occidental) respecto a la estructura central, considerando alternativas de elementos modulares y auto-portantes que permitan prácticas y sencillas reparaciones y/o ajustes en el tiempo.
Lo anterior permitirá que no se sigan acumulando esfuerzos en los elementos de amarre estructural y deformaciones en los muros divisorios y de fachada del edificio. 66 | P á g i n á Por otro lado, teniendo en cuenta la afectación del tramo de muro de cerramiento (mampostería) del sector noroccidental colindante con un aparcadero en superficie, se sugiere considerar su demolición y la proyección de un tramo de muro modular quizás metálico, que provea condiciones adecuadas de seguridad y que permita ajustes temporales mientras avanzan las etapas de estudio y diseño según las recomendaciones particulares del presente concepto.
Se reitera que la estructura principal (torre de 3 pisos) mantiene un comportamiento uniforme y completamente seguro para su uso, previendo que el sector afectado pueda aislarse temporalmente para llevar a cabo las reparaciones propuestas, planeando juntas o similares según recomendación particular del asesor estructural, tendientes a mitigar los efectos de posibles asentamientos futuros sobre los elementos estructurales y no estructurales del inmueble” Negrilla fuera del texto Por lo anterior, a juicio de este Tribunal, no existe un nivel de contundencia adecuado sobre el dictamen pericial, toda vez que, si bien se insiste en la existencia de una anomalía o falla, aspecto que ambas partes reconocen en sus diversos escritos procesales, el Dictamen no identifica a plenitud la repercusión que esta puede llegar a ocasionar o si es necesario terminar o suspender el Contrato de Arrendamiento para evitar un evento catastrófico o una afectación a la comunidad.
Ante la falta de un adecuado sustento técnico sobre este último punto es imposible para el Tribunal concluir que lo que existe es una falla estructural toda vez que, se insiste, no se individualizan ni comprueban las incidencias de la afectación sobre el inmueble, ni su grado de repercusión a la estructura ni otras variables que permitan comprender su alcance.
Es más, aunque el Tribunal quisiera profundizar al respecto, lo cierto es que el Ingeniero Medina Rodríguez recomienda realizar una pluralidad de estudios (estructurales, geotécnicos y de nivelación) para determinar de manera adecuada las medidas correctivas a seguir, lo que reafirma la aseveración de que el dictamen, aunque da unos insumos sobre la situación actual de la falla, no es 67 | P á g i n á definitivo y debe complementarse con otros análisis técnicos.
Por ello mismo, aunque el Perito, a manera informativa, anuncia que las alternativas de adecuación pueden oscilar entre COP$200.000.000 y COP$600.000.000, tales datos son a título especulativito pues, en uno y otro caso, dependerá de “los estudios finales”. En este sentir, el Tribunal no puede concluir, con base en el Dictamen allegado, que la falla presentada en el inmueble sea tal magnitud o entidad que amerite dar por terminado el Contrato de Arrendamiento objeto de este proceso.
Ahora bien, como lo que sí se probó es que existe una anomalía, en opinión del Tribunal se da entonces el supuesto previsto en el inciso primero de la Cláusula Sexta del Contrato que estableció: “Sexta: Reparaciones y mejoras: La parte Arrendataria deberá realizar por su cuenta y riesgo todas las reparaciones y mejoras al inmueble, incluyendo pero sin limitarse a las reparaciones locativas y a las necesarias.
Por lo tanto, la parte Arrendataria está obligada a realizar todas las reparaciones al inmueble para conservar su integridad, incluyendo, pero sin limitarse, a las reparaciones a las paredes, techos, goteras, pisos, vidrios, puertas e iluminación. La parte Arrendataria renuncia expresamente a descontar del valor del canon de arrendamiento el valor de cualquier reparación. La parte Arrendataria no podrá ejecutar en el inmueble mejoras sin la autorización expresa de la parte Arrendadora y, en caso de que las hiciera sin autorización, la parte Arrendadora tendrá derecho a solicitar que la parte Arrendataria deshaga o anule esas mejoras antes de la entrega del inmueble a la parte Arrendadora.
La parte Arrendadora no retendrá la autorización para que la parte Arrendataria lleve a cabo mejoras al inmueble sin razones justificadas y en todo caso dará una respuesta por escrito en un plazo no mayor a veinte (20) días calendario a partir de la fecha de recibo del pedido de autorización.” Negrilla fuera del texto. En consecuencia, como la ley permite a las Partes modificar el régimen supletivo de mejoras, según el cual, salvo pacto en contrario, al arrendador le corresponden las reparaciones necesarias, y, al arrendatario le corresponden las locativas, para el Tribunal es claro que la Cláusula Sexta del Contrato estableció explícitamente 68 | P á g i n á que las reparaciones locativas y las necesarias del Inmueble están a cargo de la parte Arrendataria, quien se obligó de manera expresa a realizar todas aquellas necesarias para conservar su integridad.
No obstante lo anterior, debe el Tribunal señalar que en la Demanda no se pidió ni como pretensión principal ni como subsidiaria que la Arrendataria realizara las mencionadas reparaciones. En consecuencia, no puede el Tribunal fallar por fuera de lo pedido, so pena de recaer en una declaración ultra petita que ocurre cuando pese a que el fallo está centrado en los aspectos que integran el debate litigioso excede los límites que a ellos fijaron las partes o la ley76.
Por lo anterior, el Tribunal no puede más que recordar a las Partes la existencia de esa obligación contractual que deben cumplir de buena fe, además de exhortarlas para que lleguen a un acuerdo sobre la adecuada realización de las mismas. De otra parte, como el propio Arrendatario fue quien en virtud del Contrato se obligó a realizar por su cuenta y riesgo todas las mejoras necesarias y locativas a los inmuebles, no puede prosperar la Pretensión Tercera, toda vez que: (i) como quedó claramente explicado, contractualmente las reparaciones le correspondían al arrendatario y (ii) porque de conformidad con el artículo 198777 del Código Civil citado, la indemnización solamente es procedente si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, presupuesto que la Arrendataria ni probó ni se dan en este caso.
No puede prosperar la Pretensión Quinta mediante la cual solicitó “Declárese que existe un impedimento parcial para el disfrute de los bienes inmuebles arrendados generado por Palomar S.A.S, antes NAR y Compañía S.A.S., en su condición de arrendador, al abstenerse, hasta la fecha, a realizar las reparaciones al inmueble relacionadas con el posible daño estructural reportado desde diciembre de 2021, lo que da lugar, en los términos del artículo 1990 del Código Civil4, a que se conceda una rebaja en el valor de la renta en la proporción que se demostrará en el proceso, desde diciembre de 2021 hasta la fecha en que se dicte laudo que 76 Corte Suprema de Justicia Sala Civil, Sentencia SC-30852017 (08001310300420070023301), Mar. 7/17 77 Artículo 1987 CCC.
Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios 69 | P á g i n á ponga fin al proceso.”, porque (i) no se probó el daño estructural, (ii) contractualmente la obligación de efectuar las reparaciones quedó en cabeza de la Arrendataria y (iii) del dictamen pericial elaborado por la Perito Gloria Zady Correa Palacio, como ya se indicó anteriormente, no se desprende que sea necesaria una rebaja en el valor de la renta, toda vez que la Convocada no probó que existiera un impedimento parcial del uso del inmueble, requisito del citado artículo 1990 del Código Civil para que el juez pueda conceder una rebaja del precio o renta.
En efecto, al resolver la pregunta correspondiente la Perito señaló: “Sírvase determinar el porcentaje en el cual deberá ser disminuido el valor del canon de arrendamiento como consecuencia de la perturbación parcial en el uso del inmueble por parte del arrendador, consistente en impedir el uso pleno de una parte del inmueble a causa de la falta de reparación de los daños presentados y que no han sido reparados.
R.: De acuerdo con la información que fue suministrada a la suscrita de parte del contador de la compañía y funcionarios del Gimnasio Spinning Center Gym ubicado en la Calle 93B No. 13-23 y Carrera 13 No. 93ª-45, en reunión sostenidas con ellos, actualmente el gimnasio se encuentra operando en el 100% del área arrendada; lo anterior, con ocasión de las obras que se adelantaron en el gimnasio para corregir los daños que tenía la edificación “consistentes en la fisura de una pared ocasionada posiblemente por el asentamiento del terreno”.
Teniendo en cuenta lo anterior, y desde el punto de vista financiero, no habría lugar a un menor valor del canon de arrendamiento, pues la relación de causalidad del costo del arrendamiento es igual al costo del área utilizada.” Al no haberse demostrado en el proceso que existiera un impedimento parcial del uso, tampoco puede prosperar la Pretensión “Sexta: Disponer el ajuste del canon en el porcentaje declarado en la pretensión anterior, hasta tanto se realicen las reparaciones necesarias para garantizar el pleno uso y goce del inmueble arrendado.” 70 | P á g i n á Finalmente, al no haberse declarado ningún incumplimiento a cargo de la Convocante, con el consecuente rechazo de las pretensiones declarativas como se ha indicado en los párrafos anteriores, tampoco es viable imponer el pago de la cláusula penal, razón por la cual debe ser rechazada la Pretensión Cuarta de la Demanda de Reconvención. Por lo tanto, y al ser correlativo con estas conclusiones, se rechazará la excepción de mérito denominada “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDADOR” formulada por la Convocada al contestar la Demanda Inicial Adicionalmente, al no haberse probado que las anomalías del inmueble fueron de una identidad suficiente para poner en riesgo a los visitantes y habitantes de los Inmuebles, el Tribunal no accederá a la prosperidad de la Pretensión 3.5 mediante la cual la Convocante solicitó “…que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por poner en riesgo a los visitantes y habitantes de los Inmuebles al persistir en la operación del establecimiento de comercio Spinning Center Gym a pesar del daño estructural de los Inmuebles.” Ahora bien, como lo reconoció la Arrendataria en su demanda de Reconvención en el Hecho 5 (“5.
Esto fue así porque en las negociaciones previas, el arrendatario se comprometió a hacer todas las adecuaciones que fueran necesarias para poner en funcionamiento los locales.”) y como lo alegó la Convocante en respuesta al mismo Hecho, es cierto que “…La parte Arrendadora y la parte Arrendataria de común acuerdo modificaron el régimen supletivo de mejoras consagrado en el artículo 1985 del Código Civil.
En consecuencia, la Arrendataria tenía la obligación de realizar por su cuenta y riesgo todas las mejoras necesarias y locativas a los Inmuebles.”
3.4. SOBRE LA TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMO CONSECUENCIA DE LA OPCION DE TERMINACION PREVISTA EN LAS CLAUSULAS SEXTA Y NOVENA DEL CONTRATO 71 | P á g i n á
3.4.1. EL ANALISIS DE LAS CLAUSULAS SEXTA Y NOVENA DEL CONTRATO Mediante la Pretensión que la Convocante denominó 3.2. esta solicitó “Que se declare que el Contrato terminó como consecuencia del ejercicio de la opción de la Arrendadora de terminar el Contrato, establecida en las Cláusulas Sexta y Novena (núm. 9.11) del Contrato.” Ya el Tribunal señaló con claridad que las dos cláusulas que sustentaron la terminación fueron negociadas libremente entre las artes, motivo por el cual corresponde ahora analizar si son válidas unas estipulaciones que permitan la terminación del contrato de arrendamiento por fallas estructurales, a la luz de la protección especial de que goza el arrendatario que lleva más de dos años en un mismo establecimiento de comercio (arts. 518 y siguientes del Código de Comercio) que como ya se vio es de rango y tiene sustento constitucional.
Para comenzar reconoce este Tribunal que las dos cláusulas analizadas de manera literal, permitirían al Arrendador dar por terminado el Contrato de Arrendamiento cuando se presente una falla estructural no imputable al Arrendatario. En efecto, las cláusulas señalan de manera literal lo siguiente, en su parte pertinente lo siguiente: Sexta: Reparaciones y mejoras: La parte Arrendataria deberá realizar por su cuenta y riesgo todas las reparaciones y mejoras al inmueble, incluyendo, pero sin limitarse a, las reparaciones locativas y las necesarias.
Por lo tanto, la parte Arrendataria está obligada a realizar todas las reparaciones al inmueble para conservar su integridad, incluyendo, pero sin limitarse a, las reparaciones a las paredes, techos, goteras, pisos, vidrios, puertas e iluminación. (…) No obstante, en el evento en que el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado, precipitado o empeorado por las modificaciones, reparaciones o mejoras que la parte Arrendataria haya efectuado en el inmueble, la parte Arrendadora deberá realizar por su cuenta y riesgo las obras necesarias para reparar el daño estructural.
Sin embargo, en ese caso la parte Arrendadora tendrá 72 | P á g i n á la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este Contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria. (…) Parágrafo Tercero: La parte Arrendataria declara conocer el estado en el que se encuentra el inmueble a la fecha de firma de este Contrato y que en ese estado ha aceptado tomar el inmueble en arrendamiento y ha aceptado responsabilidad sobre su conservación e integridad por el término establecido en este Contrato.
Para ello, se suscribe acta de entrega en la fecha de firma de este Contrato, el cual se adjunta a este Contrato como Anexo 5, en el cual se expone el estado del inmueble. (…) Novena: Causales de terminación: Este Contrato terminará por las siguientes causas: (…) 9.11 En el evento en que el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado por las modificaciones hechas al inmueble por la parte Arrendataria, la parte Arrendadora tendrá la opción de realizar las reparaciones necesarias, o podrá terminar este Contrato sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria.
(…)
3.4.2. LOS LIMITES A LAS CLAUSULAS QUE CONSAGRAN LA FACULTAD DE TERMINACION UNILATERAL Si bien la jurisprudencia nacional es prolija al señalar la validez de las cláusulas de terminación unilateral de los contratos78, esa facultad pactada por las Partes encuentra sus límites en las normas específicas aplicables a este tipo de contratos 78 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 3 de septiembre de 1941, magistrado ponente Ricardo Hinestrosa-Daza, Gaceta Judicial, tomo LII, número 1977, 36-46, 38 (1941).
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 3 de septiembre de 1941, magistrado ponente Ricardo Hinestrosa- Daza, Gaceta Judicial, tomo LII, número 1977, 36-46, 45 (1941). Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 14 de diciembre de 2001, magistrado ponente Carlos Ignacio Jaramillo-Jaramillo, expediente 6230. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 30 de agosto de 2011, magistrado ponente William Namén-Vargas, ref. 11001-3103-012-1999-01957-01. 73 | P á g i n á de arrendamiento de inmuebles para locales comerciales, tal y como se expresa en detalle en el capítulo siguiente.
3.4.3. LAS NORMAS APLICABLES AL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PARA LOCALES COMERCIALES Las cláusulas libremente pactadas por las Partes deben analizarse a la luz de las normas aplicables al arrendamiento de inmuebles para locales comerciales, cuyo fundamento ya se describió en detalle en el Capítulo 3.1.2. de este Laudo. A la luz del artículo 1973 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado y alrededor de ese elemento esencial de “la concesión del goce o uso de la cosa”79, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha diseñado “…una variada protección legal que se intensifica cuando el disfrute tiene por objeto un inmueble destinado a un establecimiento de comercio”80.
Ha señalado la Corte en la Sentencia antes citada y de manera pacífica, que el alcance del derecho a gozar la cosa arrendada es omnicomprensivo de los distintos elementos que permiten que el establecimiento de comercio desarrolle la función que sirve y que la protección va más allá del espacio físico y se amplía a todos los intangibles vinculados al inmueble.
De una parte, debe el arrendador preservar y sostener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y la segunda, debe librar al arrendatario de toda turbación en el goce del bien. Dice la Corte en la Sentencia mencionada que esas obligaciones en los términos del artículo 1603 del Código Civil deben “…cumplirse con la corrección dimanante de la buena fe que campea en toda la actividad negocial…” y que consecuentemente “…el parámetro de conducta exigido al arrendador es aquel que se encuadra en la ética del contratante, alejado de la mezquindad y dirigido a lograr la realización del objeto contractual.
(…). Dimana de lo anterior que la 79 CSJ SC sentencia de 25 de febrero de 1976 GJ T 2393, pág. 40 y ss 80 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. MP Luis Armando Tolosa Villabona. 23 de junio de 2021 74 | P á g i n á concepción absolutista del derecho a la propiedad y de la autonomía de la voluntad debe ceder ante el orden público.
Los artículos 518 a 524 del Código de Comercio así lo contemplan. Nada distinto de la posición pacífica que la Corte ha adoptado sobre el particular”81. Es de esta manera que el ordenamiento jurídico propende por la corrección de la relación sustancial estudiada. Si bien desde el punto de vista gramatical y estrictamente literal los asesores de las Partes pactaron claramente la voluntad de sus representados, toda vez que no se ha alegado vicio alguno del consentimiento, debe el Tribunal analizar, por así haberlo alegado el Arrendatario, si su aplicación exegética riñe con las previsiones de los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio.
Para realizar este análisis el Tribunal debe tener en cuenta que si bien “…el propietario de un predio se encuentra en el legítimo derecho de explotarlo como mejor le convenga, pero ese derecho, en tratándose de arrendamiento de locales comerciales, tiene el límite que le impone la ley mercantil, que ni las partes ni el Juez pueden desconocer.
La preservación de la actividad de comercio constituye una barrera al ejercicio del derecho de propiedad pues así lo consagró el Código de Comercio.!82 Si bien tal facultad fue pactada libremente por las Partes, y la fuerza normativa que se deriva de la autonomía privada “obliga a su cumplimiento de buena fe, en todo cuanto le pertenece por definición (esentialia negotia), ley, uso, costumbre o equidad (naturalia negotia) o expresamente pactado (accidentalia negotia), en la totalidad de la prestación, forma y oportunidad debida, constituye un precepto contractual o norma obligatoria (pacta sunt servanda, lex privatta, lex contractus, artículos 1501, 1602, 1603 y 1623, Código Civil; 871 Código de Comercio), y su observancia vincula a los contratantes”83, está claramente decantado por la jurisprudencia que el ejercicio de la voluntad privada no puede ser absoluto. 81 Ob.
Cit. p. 13 y 14 82 LAUDO GRUPO EDS AUTOGÁS S.A.S. VS. PILAR ABENOZA DE PÉREZ, TRIHUNIDOS S.A.S., JOXAKA S.A.S. Y CARDENER S.A.S. https://bibliotecadigital.ccb.org.co/server/api/core/bitstreams/0cb0dbeb-e57f-46a6-a934- de00da1ae93b/content 83 Corte Suprema de Justicia. Casación Civil. Sentencia de 31 de mayo de 2010, exp. 25269-3103- 001-200505178-01). 75 | P á g i n á
3.4.4. EL EJERCICIO DE LA AUTONOMIA PRIVADA NO ES ABSOLUTO Tanto la jurisprudencia nacional como la doctrina han señalado con claridad que la autonomía privada no es absoluta, pues se encuentra sujeta a límites que bien se pueden identificar en otros postulados del ordenamiento jurídico como son el ya mencionado principio de la buena fe y la prohibición del abuso del derecho.
Sobre este aspecto la Corte Constitucional ha señalado: “La autonomía privada, como toda libertad, no tiene un alcance absoluto. Los primeros límites se encuentran en la dignidad humana y los derechos fundamentales de los demás (art. 16), en la prevalencia del interés general, (art. 1), en la función social de la propiedad (art. 58), en el bien común, en la función social de la empresa (art. 333), y en la potestad de intervención del Estado en la economía (art. 334).
La intervención del Estado en la libertad, como atrás se señaló, tiene reserva de ley y salvo autorización constitucional, no puede ser intervenida por el gobierno nacional sin su autorización. 58. En las relaciones contractuales, la intervención del legislador se manifiesta a través de disposiciones imperativas a las que debe sujetarse la autonomía privada de las partes contratantes y frente a las que no cabe pacto en contrario.
En general, dichas disposiciones retoman las garantías y límites constitucionales y suelen ser el resultado de la ponderación de la autoridad legislativa sobre los intereses contractuales que pueden estar en tensión. Estas normas tienden a garantizar el bien común, a equilibrar la posición de la parte débil en el contrato, a establecer los elementos esenciales de cada relación jurídica o a disponer cargas en la autonomía privada dentro de las cuales cabe resaltar el principio de buena fe contractual.
Así mismo, el ordenamiento 76 | P á g i n á jurídico puede contener disposiciones supletivas, que operan solamente a falta de decisión particular y que suelen estar asociadas a la naturaleza del contrato, y también disposiciones accidentales, que pueden ser acogidas o no por las partes en sus acuerdos.”84 (Negrillas fuera del texto) La Corte ha sido clara entonces en señalar que los artículos 518 a 524 del Código de Comercio son “…disposiciones de orden público de obligatorio acatamiento por las partes”, pronunciamiento que debe ser tenido en cuenta por este Tribunal para analizar las cláusulas 6ª, y 9ª objeto de esta controversia, para determinar si su literalidad obliga a las Partes o si violan las citadas normas del Código de Comercio.
Como se señaló en el Laudo Arbitral de CONSULTORES EN COMUNICACIONES IN VOZ LTDA CONTRA COLOMBIA TELECOMUNICACIONES S.A. E.S. P85: “Se recuerda que la manera de solucionar conflictos entre principios, a diferencia de los conflictos entre reglas, es la ponderación de uno u otro dependiendo de las especificidades del caso concreto. Por esto, las prerrogativas derivadas de autonomía privada no son ajenas “[ ] al inexorable y plausible deber constitucional y legal de no abusar de sus derechos (arts. 95,1 C.P. y 830 C.Co), habida cuenta que el reconocimiento de una facultad o poder, de por sí, no constituye salvoconducto o patente de corso para propiciar la arbitrariedad, so pena de la condigna indemnización de los perjuicios irrogados.
Es por ello por lo que el abuso, en sí, trasciende al mero o a la simple volición”86. Así las cosas, “El abuso del derecho, y en particular, la buena fe, son parámetros limitativos y correctores de la libertad contractual, y por ende, ostentan particular 84 https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2020/C-248-20.htm 85 Laudo de 12 de febrero de 2021, expedido bajo el expediente 120533 del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. 86 Corte Suprema de Justicia. Casación Civil.
Sentencia de 14 de diciembre de 2001, exp. 6230. 77 | P á g i n á relevancia en estos aspectos’’87. Es decir, los principios de buena fe y de prohibición al abuso del derecho se erigen como límites al ejercicio de la libertad contractual o de la autonomía privada que tienen los particulares para reglamentar sus propios intereses. La jurisprudencia y la doctrina son pacíficas sobre este punto.
En el Laudo Arbitral de GRUPO EDS AUTOGÁS S.A.S. VS. PILAR ABENOZA DE PÉREZ, TRIHUNIDOS S.A.S., JOXAKA S.A.S. Y CARDENER S.A.S. de octubre de 2020, se expresó lo siguiente: “Lo que se pretende con la normatividad especial regulada en la legislación mercantil, es la protección del arrendatario que ha ocupado el local comercial arrendado, con el mismo establecimiento de comercio, por el término mínimo de dos años, otorgándole, automáticamente, el derecho a la renovación del contrato, es decir, a permanecer con la ocupación y explotación del mismo, pese al vencimiento del término de duración contractual, sin que valgan las cláusulas de terminación unilateral, y sin que se permita pacto en contrario.” Negrilla fuera del texto Es decir que dadas las condiciones previstas en el artículo 518, del Código de Comercio la única forma de pretender la terminación del contrato es por el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, o mediante el preaviso mínimo de seis meses, y de conformidad con las causales de desahucio previstas en el mismo artículo 518 Código de Comercio88.
De todo lo anterior se concluye que no se permite la estipulación de causales de terminación unilateral a favor del arrendador, diferentes de las previstas en el artículo 518 del Código de Comercio lo cual ha dado lugar a una protección reforzada a favor de los arrendatarios de inmuebles para establecimientos de comercio. 87 Corte Suprema de Justicia. Casación Civil. treinta (30) de agosto de dos mil once (2011).
Referencia: 11001-3103-012-1999-01957-01. Mp. William Namén Vargas. 88 Tribunal de Arbitraje de Organización Terpel S.A. vs Gildardo de Jesús Velásquez Montoya. 25/Feb./2015. Laudo Arbitral. J. Gil. Consultado en: https://bibliotecadigital.ccb.org.co/handle/11520/22335 78 | P á g i n á Consecuentemente, encuentra el Tribunal que la facultad de terminación del Contrato acordada por las partes y que le permitía al Arrendador dar por terminado el Contrato cuando “…el inmueble sufra un daño estructural que no sea causado por las modificaciones hechas al inmueble por la parte Arrendataria…”, (…) “…sin que se genere ningún tipo de penalidad, multa o indemnización en favor de la parte Arrendataria…), encuentra su límite en las normas imperativas del Código de Comercio sobre el arrendamiento de inmuebles para establecimientos de comercio ya reseñadas.
Así las cosas, para el correcto entendimiento de las cláusulas sexta y novena del Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes, debe entenderse que la terminación por parte del arrendador solamente procede cuando la falla estructural sea de tal entidad que impida el goce efectivo del arrendamiento o ponga en riesgo cierto y real a los usuarios o a la comunidad.
Una falla estructural de otra naturaleza, esto es, una de aquellas que puede ser reparada o cuya presencia no afecte la integridad de la ciudadanía, no tendría la incidencia para dar por terminado el contrato, toda vez que si bien las partes pactaron literalmente esa posibilidad de terminación, tal pacto contractual debe ceder ante los principios de buena fe y de prohibición al abuso del derecho que alegó la Convocada, principios que de manera pacífica han sido sostenidos por la jurisprudencia de nuestras altas cortes y por la jurisprudencia arbitral, como antes se explicó y que se repite, se erigen como límites al ejercicio de la libertad contractual que tienen los particulares para reglamentar sus propios intereses.
Como ni de las pruebas allegadas al proceso, ni de la prueba pericial que se analizó in extenso en el Capítulo 3.3.2, se advierte que el inmueble objeto del Contrato de arrendamiento amenaza ruina o colapso, ni que exista un riesgo inminente para los usuarios del establecimiento de comercio, y mucho menos que exista una falla estructural, no puede aceptarse la interpretación que de las citadas Cláusulas Sexta y Novena le quiere dar la Convocante para permitir una terminación del Contrato, toda vez que de hacerlo, se desconocerían las normas del Código de Comercio que reconocen una especial protección para los arrendatarios de inmuebles destinados a locales comerciales, y se violarían los principios de la buena fe y el abuso del derecho alegados por la Convocada. 79 | P á g i n á Por todo lo anterior, el Tribunal no accederá a la Pretensión que la Convocante denominó 3.2. mediante la cual solicitó “Que se declare que el Contrato terminó como consecuencia del ejercicio de la opción de la Arrendadora de terminar el Contrato, establecida en las Cláusulas Sexta y Novena (núm. 9.11) del Contrato.” y declarará la prosperidad de la excepción Primera de la Contestación de la Demanda que la Convocada denominó “INEXISTENCIA DE JUSTA CAUSA PARA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO ENFORMA UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR”.
Al no prosperar la Pretensión 3.2., no pueden prosperar tampoco las Pretensiones 3.3., consecuencial de la 3.2. mediante la cual la Convocante solicitó que se declarara que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron la Cláusula Vigésima Segunda del Contrato y el artículo 2005 del Código Civil al no restituir los Inmuebles a la parte Arrendadora, ni la 3.4., mediante la cual la Convocante solicitó que como consecuencia de la prosperidad de las pretensiones 3.2. y 3.3. se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo se encuentran en mora de restituir los Inmuebles a la parte Arrendadora.
Y tampoco prospera la excepción que la Arrendadora al contestar la demanda de reconvención denominó 6.4. El Contrato terminó por causal pactada de mutuo acuerdo en el numeral 9.11 de la Cláusula Novena del Contrato.
3.5. EL ACUERDO DE REORGANIZACION EMPRESARIAL FRENTE A ALGUNOS DE LOS ALEGADOS INCUMPLIMIENTOS
3.5.1. LA COMPETENCIA Está probado, con el auto que fue aportado por el apoderado de la Convocante89 de fecha 04 de julio de 2023, que la Convocada fue admitida por la Superintendencia de Sociedades en proceso de reorganización, (número de proceso 2023-INS-1861). 89 Véase Expediente Digital: 140203_CONTINUIDAD/ 01 PRINCIPAL/ PRINCIPAL 02 (1)/ 45_Anexo_Auto No. 2023-01-555229 80 | P á g i n á Si bien los efectos de esa situación generaron alegaciones de las Partes, el Tribunal debe precisar que cuando mediante Auto No. 14, aclaró el Auto No. 13 sobre su competencia, señaló que “…respecto de la pretensión 3.6., y las pretensiones 3.9 y 3.10 en lo que tienen que ver con la pretensión 3.6. y cualquier otra que se derive o pueda derivarse de la pretensión 3.6, el Tribunal carece de competencia en virtud de lo dispuesto en la Ley 1116 de 2006.” Es decir que esa falta de competencia del Tribunal se refiere única y exclusivamente a la facultad de declarar la terminación de los contratos de ejecución sucesiva por mora en el pago de las obligaciones, más no frente a los otros efectos de la mora de obligaciones dinerarias, ni frente a los efectos de la cláusula penal pactada, toda vez que las situaciones de insolvencia no están consagradas en nuestro sistema legal como una justa causa para omitir la satisfacción de las deudas válidamente pactadas.
En consecuencia, y por carecer de competencia, el Tribunal no decretará la prosperidad ni de la pretensión 3.6., y ni de las pretensiones 3.9 y 3.10 en lo que tienen que ver con la pretensión 3.6.
3.5.2. LA PRETENSION 3.10 INTERESES DE MORA SOBRE EL CANON DE ARRENDAMIENTO Mediante la Pretensión 3.10.5. la Convocante solicita de manera clara “… que se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los intereses de mora sobre los cánones de arrendamiento pagados retrasadamente.” Si bien esta Pretensión se presentó por parte de la Convocante como subsidiaria de la Pretensión 3.6., el Tribunal, con base en la facultad de interpretar la demanda, la analizará de manera autónoma, toda vez que al asumir competencia dejó de lado la Pretensión 3.6. pero solamente para analizar los efectos de la terminación del contrato de arrendamiento por la mora en el pago, sin que pueda dejar de pronunciarse sobre los efectos de la mora misma, so pena de incurrir en infra petita90.
Por lo demás, encuentra el Tribunal que no puede limitarse al tenor 90 “El principio de congruencia de la sentencia debe ser respetado por los jueces. Así, jueces y magistrados tienen que fallar según lo pedido y de acuerdo con lo probado.” https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2002/T-025-02.htm 81 | P á g i n á literal de las pretensiones, porque lo cierto es que la Convocante reclamó claramente el pago de los intereses de mora y este Tribunal debe resolver esa petición, no frente a la terminación si no de manera autónoma, como lo ha señalado la jurisprudencia, buscando su verdadero sentido y alcance91 más aún cuando la Convocante ha señalado que “…en el marco del proceso de 1116, Casallas Sola S.A.S. ha asegurado que no reconocerá la deuda de $21.645.886, hasta tanto este Tribunal no reconozca el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y declare la deuda a favor de Inmuebles Palomar S.A.S.” Lo primero que debe analizarse es si la Convocante probó o no la mora.
En efecto, en el hecho 4.51 de la Demanda, la Convocante señala que en “el marco de la ejecución del Contrato, la Arrendataria no ha cumplido en ningún mes con el pago oportuno del canon de arrendamiento, según lo discriminamos enseguida para cada mes” y a continuación en los numerales 4.51.1 a 4.51.20 relaciona de manera detallada cada una de las moras presentadas, lo cual sustenta en los Anexos 8.1.20 a 8.1.39 de su Demanda.
Frente a lo anterior, al contestar la demanda la Convocada simplemente señaló que se atiene a lo que se pruebe y advirtió que en su opinión no existió mora porque “… el pago se realizó en el mes de su causación y fue aceptado plenamente por la arrendadora.” Al no haber sido tachados de falsos ni controvertidos por parte de la Convocada los anexos 8.1.20 a 8.1.39 de la Demanda que forman parte de la contabilidad de la Convocante, el Tribunal encuentra probado el retraso en el pago de las obligaciones. 91 Corte Suprema de Justicia. Sentencia N° 208 de 31 de octubre de 2001.
Expediente 5906, indicó: “…el juez debe interpretar la demanda en su conjunto, con criterio jurídico, pero no mecánico, auscultando en la causa para pedir su verdadero sentido y alcance, sin limitarse a un entendimiento literal, porque debe trascenderse su misma redacción, para descubrir su naturaleza y esencia, y así por contera superar la indebida calificación jurídica que eventualmente le haya dado la propia parte demandante.
Tales hechos, ha dicho la Corte, `son los que sirven de fundamento al derecho invocado y es sobre la comprobación de su existencia y de las circunstancias que los informan sobre que habrá de rodar la controversia” Ver también Sentencia de 2 de diciembre de 1941. 82 | P á g i n á Corresponde ahora analizar si se configuró o no la mora92, frente a lo cual la Arrendataria ha alegado que “No ha existido la causación de intereses de mora porque el pago mensual ha sido aceptado por la arrendadora, quien no realizó, en ninguna de esas oportunidades, cobro de intereses por supuesto pago tardío. Para que la regla de imputación de pago del artículo 1653 del Código Civil aplique se requiere que al momento del pago se “deban” tanto intereses como capital.
Al no haberse reclamado el pago de intereses mes a mes por el supuesto pago tardío y realizarse el pago de la siguiente mensualidad se realizó el pago completo del canon, y este solo podía ser imputado a capital (que era lo único que se adeudaba). Al recibir el pago mensual sin alegar la causación de intereses por el mes anterior, el acreedor renunció a dichos intereses, y el pago se imputó únicamente a capital que era el concepto adeudado.” Cotejadas las posiciones de las Partes, encuentra el Tribunal que si bien se han pagado la totalidad de los cánones de arrendamiento, se alega por la Convocante que estos no se han pagado en la forma estipulada en el Contrato y se han cancelado de manera tardía, motivo por el cual reclama intereses.
La primera discusión se centra entonces en si se configuró o no la mora en el pago de los cánones mensuales o si la aceptación del arrendador del pago tardío de los mismos y la falta de requerimientos al respecto, generó una aceptación tácita de esa forma defectuosa de pago. Para comenzar esta parte del análisis es necesario partir de la estipulación válidamente acordada por las Partes y sobre la cual no presentó alegación alguna ni de vicio, ni de abuso, la Convocada, la cual estableció claramente la obligación de la Arrendataria de pagarle a la Arrendadora el canon de arrendamiento dentro 92 En efecto, el retardo y la mora son conceptos que, aunque asociados, son diferentes, de ahí que deban analizarse aisladamente como se expone en el Laudo.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de 10 de julio de 1995, Exp. No. 4540. M.P. Dr. Rafael Lafon Pianetta, dijo: “significa entonces lo anterior que exigibilidad y mora de la obligación son dos nociones jurídicamente diferentes. La primera se predica de las obligaciones puras y simples, esto es, las que no se encuentran sometidas a plazo, condición o modo, ya porque nunca han estado sujetas a una cualquiera de estas modalidades, ora porque éstas ya se realizaron y, por ello el acreedor se encuentra autorizado a exigir al deudor su cumplimiento, aún acudiendo para el efecto a la realización coactiva del derecho mediante la ejecución judicial; la mora, en cambio, supone el retardo culpable del deudor en el cumplimiento de la obligación, y para constituír en ella al deudor, se requiere que sea reconvenido por el acreedor, esto es, que se le intime o reclame conforme a la ley la cancelación de la prestación debida” 83 | P á g i n á de los diez primeros días calendario de cada mes, so pena de la causación de intereses de mora por el incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de esta obligación la cual es del siguiente tenor en sus apartes pertinentes: “Parágrafo Primero: La parte Arrendataria se obliga a pagar el valor del canon mensual de arrendamiento a la parte Arrendadora anticipadamente dentro de los diez (10) primeros días calendario de cada mes, en las oficinas de la parte Arrendadora o a su orden mediante depósito realizado en la cuenta de ahorros no. 263-859928 del Banco de Occidente a nombre de la parte Arrendadora.
Parágrafo Segundo: El pago hecho con posterioridad a los diez (10) primeros días calendario de cada mes no implica aceptación de prórroga al término establecido para pagar los cánones de arrendamiento, ni tampoco implicará renuncia al plazo fijado para dichos pagos. Parágrafo Tercero: El pago retrasado de los cánones de arrendamiento y su recibo por la parte Arrendadora no purga la mora, la cual podrá proponerse como causal de terminación de este Contrato, cuando el pago atrasado sea reiterado.
Se entiende que el pago retrasado es reiterado cuando se den al menos dos pagos retrasados, continuos o discontinuos, en cualquier período de seis meses". Para el Tribunal es claro entonces que los contratantes acordaron válidamente que el pago hecho con posterioridad no implica aceptación de la prórroga del término para el pago. Como bien se sabe, el Contrato es fuente generadora de relaciones jurídicas cuyo cumplimiento, total, oportuno y de buena fe, es obligatorio para las partes en todo cuanto se desprenda de sus elementos esenciales, naturales y accidentales, so pena de incurrir en responsabilidad contractual por su inobservancia que se traduce en el deber de reparación de los daños causados, lo 84 | P á g i n á cual tiene pleno sustento en los artículos 864 y 871 C. Co., 1501, 1601 y 1602 del C.C y en numerosas Sentencias de la Corte Suprema de Justicia.93 El cumplimiento del negocio jurídico y del contrato no puede quedar al arbitrio del deudor pues está obligado a ejecutar la prestación debida y el acreedor podrá exigir su cumplimiento coactivo.
Uno de los principios fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico es el de la fuerza obligatoria del contrato, o postulado de la normatividad de los actos jurídicos, contemplado en el artículo 1602 del Código Civil que expresa que “todo contrato legamente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.
De lo anterior, se deriva que cada cual es libre de obligarse frente a otro y que, cuando en uso de esa libertad, alguien queda obligado a observar una determinada conducta o a hacer alguna cosa, queda imperativamente sujeto a la necesidad de comportarse en un todo de acuerdo con lo que libremente estipuló. Al respecto la Corte Suprema de Justicia, con relación a ese principio, ha expresado: “Las estipulaciones regularmente acordadas, informan el criterio para defender en cada caso las obligaciones y derechos establecidos en el pacto; sus cláusulas o condiciones son ley para las partes, en cuanto no pugnen con las disposiciones de orden público ni con expresas prohibiciones legales.”94 No obstante lo anterior y como lo alegó la parte Convocada en su Contestación de la Demanda, resulta claro también que esa mora se presentó “ …con plena y total aceptación del arrendador, quien hasta la presentación de la demanda arbitral nunca había realizado requerimiento o reclamación de intereses por pago tardío, ni había alegado la existencia de mora, que, de haberse presentado, fue purgada por la conducta del arrendador al aceptar el pago mensual luego de los primeros diez (10) días de cada mes…”.
El Tribunal considera que en esta oportunidad dicha teoría no sería aplicable toda vez que aquella no opera de manera automática ni en todos los eventos. Como lo 93 Entre ellas las de de abril 2 de 1941, LI, 172; Marzo 24 de 1954, LXXXVIII, 129; Junio 3 de 1954, LXXXVII, 767; Junio 28 de 1956, LXXXIII, 103; Junio 23 de 1958, LXXXVIII, 234 y octubre 19 de 1994. 94 C.S.J., Sentencia de 24 de abril de 1979 y Laudo del Tribunal Arbitral de ALEXANDER TORRES CALDERÓN contra OSCAR RICARDO MAURICIO RUÍZ RAMÍREZ 85 | P á g i n á señala, CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO95, si bien es evidente “…la necesidad de que las partes observen aquellas lineas de comportamiento, que no contraríen los derroteros ya trazados en sus conductas, ni, menos, minen su credibilidad en el desarrollo precontractual o contractual con desorientaciones perniciosas; a pesar de tan noble propósito, se decía, surge incontestable, de todas maneras, que la observancia irrestricta de sus propios actos no aparece como un deber u obligación absolutos, dado que existen hipótesis en las que ante situaciones similares o con respecto a actos desplegados con anterioridad por la misma persona, que sirven de apalancamiento para su actuar en el inmediato futuro, le esta deferida la posibilidad de apartarse de los mismos.
Por consiguiente, no se trata en casos tales de (…) imponer irresctricta e irreflexivamente, la observancia permanente e inmodificable de lo actuado” toda vez que “…no son pocas las ocasiones en que la misma ley considera el comportamiento precedente como irrelevante para los efectos de estructurar o encajar en el aludido principio….”.
Y es que en este caso, las partes previeron contractualmente esa situación, estipulación contractual que debe entonces prevalecer y que hace el comportamiento posterior del Arrendador irrelevante para esos efectos. En cuanto a la falta de requerimientos para el pago de los intereses, el Tribunal debe comenzar por señalar que sobre la mora el artículo 1608 del Código Civil dispone: “El deudor está en mora: 1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituírlo en mora. 2o.) Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla. 3o.) En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.” Por su parte el artículo 94 del Código General del Proceso establece en su segundo inciso: 95 Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo.
La doctrina de los actos propios en el ámbito contractual. Tesis doctoral Universidad de Salamanca, 2012. 86 | P á g i n á “La notificación del auto admisorio de la demanda o del mandamiento ejecutivo produce el efecto del requerimiento judicial para constituir en mora al deudor, cuando la ley lo exija para tal fin, y la notificación de la cesión del crédito, si no se hubiere efectuado antes.
Los efectos de la mora solo se producirán a partir de la notificación.” De lo anterior se desprende que la constitución en mora por la notificación del auto admisorio de la demanda prevista por el artículo 94 del C.G.P sólo opera cuando no se aplican los numerales 1º y 2º del artículo 1608 del Código Civil. Ahora bien, como lo ha señalado la doctrina y la jurisprudencia arbitral96, estos numerales prevén la constitución en mora bien sea cuando la obligación debe cumplirse en un término estipulado, o cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla.
En estos casos la mora opera sin que sea necesario requerimiento alguno. Es por ello que el profesor Fernando Hinestrosa Forero97 ha señalado que “Los ordenamientos franceses e italiano optaron por el sistema de la mora ex persona, de modo que para ellos la regla es la mora en virtud del requerimiento y el vencimiento del término la excepción. En lo que respecta a nuestro sistema, es menester tener presente que, cual ocurre en la mayoría, entre ellos en el common law, (late perfomance) rige el principio romano de dies interpellatio pro homine, que agiliza y facilita el desarrollo de las relaciones crediticias y le imprime más precisión y seguridad al fenómeno mismo del incumplimiento por retardo.” Por todo lo anterior, el Tribunal accederá a la Pretensión 3.10.5. por medio de la cual la Convocante solicitó que se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los intereses de mora sobre los cánones de arrendamiento pagados retrasadamente, por la suma de $21.645.886 tal y como se solicitó en el hecho 45.2 de la Demanda Inicial, aclarando que, de conformidad con el Contrato Arrendamiento, las Convocadas son solidariamente 96 Tribunal de Arbitramento de Comcelulares F.M. Ltda contra Comcel S.A. Cámara de Comercio de Bogotá 97 Tratado de las Obligaciones, página 597 87 | P á g i n á responsables de esta obligación98.
Lo anterior, sin perjuicio de que CASALLAS SOLA S.A.S, haga uso de los privilegios que le concede la Ley 1116 de 2006 para la reorganización del crédito causado con anterioridad a la admisión del proceso de insolvencia.
3.6. LA PRETENSION 3.10.3. FRENTE A LA CLAUSULA PENAL Mediante la Pretensión 3.10.3. solicita la Convocante que se condene a Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora el doble del canon mensual de arrendamiento a título de cláusula penal. Como ya quedó explicado anteriormente, si bien el Tribunal no puede pronunciarse sobre las solicitudes de terminación del Contrato y restitución del Inmueble como consecuencia de la mora, lo anterior no es obstáculo para resolver sobre las demás pretensiones sustentadas en el incumplimiento contractual y que no impliquen ni la terminación del contrato ni la pérdida de tenencia del inmueble, toda vez que como se señaló desde el Auto de Competencia, la Ley 1116 de 2006 prohíbe “iniciar” y “continuar” procesos de restitución de inmueble arrendados, esto es, aquellos trámites regulados por el artículo 384 del Código General del Proceso, sin embargo, tal precepto no restringe la continuidad de los procesos “declarativos” que persigan un pronunciamiento sobre una situación de incumplimiento y su consecuente indemnización de perjuicios o sanción contractual.
Este entendimiento del Tribunal tiene pleno sustento legal y ha sido la posición reiterada de otros laudos arbitrales99 y de la propia Superintendencia de Sociedades100. 98 Justamente en el encabezado del Contrato se pactó que CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO firmaban “bajo responsabilidad conjunta y solidaria”. Lo cual tiene concordancia con el artículo 825 del Código de Comercio que señala que “en los negocios mercantiles, cuando fueren varios los deudores se presumirán que se han obligado solidariamente” 99 LAUDO ARBITRAL INVERSIONES MARÍA SOFÍA S.A.S VS COMERCIAL PAPELERA S.A., LUZ CLEMENCIA MUÑOZ Y HEREDEROS DEL SEÑOR WILLIAM MUÑOZ SERNA.
Bogotá., 2 de junio de 2022 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 100 “Los procesos judiciales o trámites administrativos adelantados en contra de una sociedad con anterioridad al inicio de un proceso de reorganización suyo que no sean de ejecución, es decir, que hasta ahora persigan la declaración de la certeza de una obligación, como lo es el trámite sancionatorio a que se refiere en su consulta, no hace parte del proceso de reorganización por lo que deben continuar su desarrollo ante la autoridad judicial o administrativa que ha venido conociendo de los mismos.” Concepto 220-181914 de 19 de diciembre de 2012 88 | P á g i n á Si bien a un Arrendatario en proceso de reorganización no se le puede ni desalojar ni dar por terminado el inmueble que tiene arrendado, ese hecho no lo exonera del cumplimiento de sus deberes contractuales y pecuniarios.
De tiempo atrás en el Laudo antes reseñado se señaló: “…tal situación no lo exonera de la responsabilidad contractual y pecuniaria en que pudo haber incurrido por la desatención o inejecución de sus obligaciones. Por ende, el Tribunal sí está habilitado y puede pronunciarse de fondo sobre la Pretensión … en la que se solicita se condene a los Demandados al pago de la Cláusula Penal … toda vez que la misma reviste una petición meramente declarativa sobre una situación cuyo conocimiento no fue relegado al Juez del Concurso ni prohibida a los jueces ordinarios – incluyendo a los árbitros-.” Este Tribunal comparte plenamente esa interpretación, toda vez que sigue siendo el juez del Contrato y porque una interpretación diferente llevaría al absurdo de dejar en el limbo ese tipo de pretensiones, toda vez que las mismas tampoco pueden ser de conocimiento del juez del concurso por estar reservadas contractualmente al juez del contrato, lo que, en fin, llevaría a la parte afectada a la imposibilidad de hacer valer su derecho lo cual iría contra el orden constitucional.
Procede entonces el Tribunal a verificar el contenido y alcance de la cláusula penal, contenida en la Cláusula Décima Quinta del Contrato, y a analizar si es procedente o no esta pretensión a la luz del ordenamiento jurídico vigente. En efecto, quedó ya analizado y probado en este trámite arbitral el no pago en tiempo de unos cánones de arrendamiento, unas obligaciones de dinero, esto es, de unas obligaciones de contenido crediticio que en nuestro ordenamiento jurídico tienen un fruto natural que son los “intereses” y está prohibido cobrar conceptos diferentes de estos.
Por su parte, el artículo 65 de la Ley 45 de 1990 establece que “[e]n las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar 89 | P á g i n á intereses en caso de mora y a partir de ella. Toda suma que se cobre al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento del plazo de una obligación dineraria se tendrá como interés de mora, cualquiera que sea su denominación” (s.f.t).
Así las cosas, para estudiar la reclamación de la Convocante de una “cláusula penal” como resultado del incumplimiento de obligaciones dinerarias, dicho estudio debe hacerse bajo los límites del “interés moratorio” y someterse las reglas que le son propias a este último. Lo anterior concuerda con lo que la jurisprudencia arbitral101 ha establecido para casos similares así, que dada su importancia se cita in extenso: “En relación con esta estipulación es pertinente tener presente que el artículo 65 de la Ley 45 de 1990 establece: Artículo 65.
Causación de intereses de mora en las obligaciones dinerarias. En las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella. Toda suma que se cobre al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento del plazo de una obligación dineraria se tendrá como interés de mora, cualquiera sea su denominación. De esta manera, si se pacta el pago de una determinada suma por razón de la mora de una obligación dineraria, dicha suma se considera un interés de mora, y por lo mismo sujeta a las reglas que los rigen.
Así las cosas, la cláusula penal pactada en cuanto se aplique a la mora en el pago de las sumas dinerarias debe recibir el tratamiento de intereses moratorios. En el presente caso, como quiera que se pretende la aplicación de la cláusula penal pactada a partir del vencimiento del plazo de remediación, la misma debe recibir el tratamiento de un interés de mora pactado.
Como quiera que la cláusula equivale al 10% del 101 de “Agropecuaria San José Ltda. En liquidación e Iriarte Gutiérrez Rojas y Cia S.A.S en Liquidación contra Terranum Corporativo S.A.S” de 23 de Marzo de 2017 (Árbitros: Juan Pablo Cárdenas Mejía, Carlos Esteban Jaramillo Schloss y Luis Fernando Salazar López), 90 | P á g i n á valor del Contrato es evidente que ella excedería el valor de los intereses moratorios aplicables.
A este respecto se observa que el artículo 884 del Código de Comercio, tal como fue modificado por el artículo 111 de la ley 510 de1999, dispone lo siguiente: Artículo 884: Cuando en los negocios mercantiles haya de pagarse réditos de un capital, sin que se especifique por convenio el interés, éste será el bancario corriente; si las partes no han estipulado el interés moratorio, será equivalente a una y media veces del bancario corriente y en cuanto sobrepase cualquiera de estos montos el acreedor perderá todos los intereses, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 72, Ley 45 de 1990.
Se probará el interés bancario corriente con certificado expedido por la Superintendencia Bancaria. De acuerdo con esta norma el interés moratorio no puede superar una y media veces el interés bancario corriente y agrega la ley que en cuanto sobrepase dicho monto el acreedor perderá todos los intereses, pero precisa que ello es sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 72 de la ley 45 de 1990.
Ahora bien, esta última disposición prescribe lo siguiente: Artículo 72. Cuando se cobren intereses que sobrepasen los límites fijados en la Ley o por la autoridad monetaria, el acreedor perderá todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios, moratorios o ambos, según se trate, aumentados en un monto igual. En tales casos, el deudor podrá solicitar la inmediata devolución de las sumas que haya cancelado por concepto de los respectivos intereses, más una suma igual al exceso, a título de sanción.
PARAGRAFO. Sin perjuicio de las sanciones administrativas a que haya lugar, cuando se trate de entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria, ésta velará porque las mismas cumplan con la obligación de entregar las sumas que de conformidad con el presente artículo deban devolverse 91 | P á g i n á Como se puede apreciar, la ley 510 de 1999 estableció un límite a los intereses moratorios igual al interés bancario corriente y precisó que si se excedía se perderían todos los intereses.
Sin embargo la Ley 45 de 1990, cuya aplicación prevé la propia Ley 510, lo que establece es que se pierden los intereses cobrados en exceso y debe pagarse una sanción equivalente a un monto igual. De lo anterior concluye el Tribunal que como quiera que efectivamente en el presente caso no está acreditado que el acreedor haya recibido intereses superiores al máximo legal no hay lugar a la pérdida de los mismos, ni a la aplicación de la sanción correspondiente.
En todo caso debe darse cumplimiento al límite legal, por lo que concluido el periodo de remediación, las sumas que podía cobrar el acreedor no pueden exceder el máximo interés moratorio previsto por la ley.” (subrayas y negrillas fuera del original) Bajo las anteriores premisas, el Tribunal encuentra que, si bien se ha probado que la Convocada no pagó en tiempo algunos de los cánones y por la mora de dichas obligaciones ya este Tribunal accedió a unos intereses moratorios, no podría este Tribunal acceder al pago de una sanción adicional consistente en el pago de una cláusula penal, situación que, sin lugar a mayores razonamientos, llevaría al extremo de condenar al pago de una indemnización que excede los topes del interés moratorio de unas obligaciones que, se repite, son dinerarias.
En consecuencia, a pesar de estar acreditado el incumplimiento en el pago de unos cánones de arrendamiento, el Tribunal no podrá acceder a la cláusula penal dado que ello podría generar una infracción de normas de relevancia económica y así se declarará en la parte resolutiva de este Laudo. Por lo tanto, en la parte resolutiva se dejará constancia de que no procede la pretensión 3.10.3. de la Demanda Inicial.
3.7. EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR EL ALEGADO SUBARRIENDO DEL INMUEBLE SIN PREVIA AUTORIZACION DE LA ARRENDADORA 92 | P á g i n á Mediante la pretensión que la Convocada numeró como 3.7. pide “Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por subarrendar los Inmuebles sin la previa autorización de la Arrendadora.” Frente a esta Pretensión la Convocante expresa que el numeral 9.3. de la Cláusula Novena del Contrato establece que el Contrato se terminará por la cesión o el subarriendo sin previa autorización de la arrendadora, y que “En la vigencia del Contrato, César Casallas Triana le preguntó a Jacqueline Beltrán García si la Arrendataria podía subarrendar los Inmuebles.
Jacqueline Beltrán García le respondió que no era posible de acuerdo con el texto del Contrato.” Para comenzar las Partes no discuten si en el inmueble opera o no el establecimiento de comercio y restaurante Bagatelle, motivo por el cual sobre la prueba de este hecho el Tribunal no hará consideraciones adicionales. El establecimiento se encuentra operando, sea bajo la figura jurídica de subarriendo o de concesión. La discusión en este punto se centra en si la parte Arrendataria solicitó o no esa autorización a la Arrendadora y si la misma era necesaria, toda vez que la Convocada alega que “…las normas comerciales autorizan el subarriendo de hasta el 50% del inmueble (inciso segundo del art. 523 del Código de Comercio)”.102 Expresamente señaló la Convocada que “el contrato de arrendamiento no prohíbe el subarriendo y las normas comerciales, específicamente el artículo 523 del Código de Comercio, lo autorizan expresamente, siempre y cuando no se les de una destinación distinta a la prevista en el contrato <<en forma que lesione los derechos del arrendador>>.
Debo precisar que esta norma es de carácter imperativo, en atención a lo señalado por el artículo 524 del Código de Comercio que dispone: <<ARTÍCULO 524. <CARÁCTER IMPERATIVO DE ESTAS NORMAS>. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no 102 Contestación de la demanda, página 19. Alegatos de Conclusión página 21. 93 | P á g i n á producirá efectos ninguna estipulación de las partes.>> Por lo que resulta inaplicable un pacto en contrario entre las partes. 8.- En el presente caso, aunque sí existió autorización porque se dio conocimiento previo que fue recibido y tolerado plenamente por la arrendataria, también está autorizado por la ley pues el restaurante Bagatelle ocupa menos del 50% del inmueble, realiza una actividad complementaria a la del gimnasio y con su operación no causa ningún perjuicio a la arrendadora.” Para el Tribunal resultan claras dos situaciones.
Una primera, es que el Contrato estableció que el mismo “…se terminará por la cesión o el subarriendo sin previa autorización de la arrendadora.” Y una segunda, que el correcto entendimiento del inciso segundo de la norma contenida en el artículo 523 es que el arrendatario puede subarrendar hasta la mitad de los inmuebles, pero con las dos limitaciones del inciso primero del mismo artículo que a su turno son: A. La autorización expresa o tácita del arrendador, y B. Que no se les dé a los inmuebles una destinación distinta a la prevista en el contrato.
Debe entonces analizar el Tribunal si existió o no una autorización expresa o tácita para el subarriendo y dejará de lado el hecho de si se trató o no de más del 50% del inmueble toda vez que sobre ese punto nada alegaron los interesados. Obviamente las posiciones de las Partes son contradictorias y en sus alegatos de conclusión, con base en el mismo acervo probatorio llegan a concusiones diferentes.
Para el Tribunal resulta claro que desde el inicio de las tratativas precontractuales, quien, para ese momento era la futura arrendataria manifestó que pretendía subarrendar para poder cubrir el canon de arrendamiento, asi: SR. CASALLAS: [00:59:02] A la señora Jacqueline Beltrán le dije siempre que el parqueadero lo iba a usar como parqueadero para mis afiliados y que iba a concesionar para spa, para restaurante, para bar, para lo que fueran las áreas que me sobraran para poderle pagar el arriendo que tenemos a cargo eso se lo dije de mil maneras. 94 | P á g i n á También resulta claro para el Tribunal, luego de analizar los testimonios y la prueba documental, que desde el inicio del arrendamiento la Convocante vio un render que incluía el letrero del establecimiento de la Bagatelle, que incluso muchas de las reuniones entre los representantes de las Partes se celebraron en dicho establecimiento y que solamente hasta el momento de la presentación de la demanda, este subarriendo o concesión, como se quiera llamar, fue consentido por el Arrendador y no le mereció reparo alguno, motivo por el cual en virtud de la Teoría de los actos propios el Tribunal encuentra que se dio la aceptación tácita del subarriendo.
Como es bien sabido, la teoría de los actos propios ha sido ampliamente decantada por la jurisprudencia nacional y por numerosos laudos arbitrales103 y con base en la misma se ha señalado que “…referir a la doctrina de los actos propios es reclamar la exigencia de un comportamiento coherente; de ahí que, la concreción de una u otra conducta, según su extensión y efectos, vista en retrospectiva, permite precisar si lo cumplido estaba en la misma línea de lo que, otrora, se ejecutó. Realizando este ejercicio, si lo acaecido no correspondió a lo que en el pasado inmediato tuvo lugar; sino hay puentes comunicantes entre una y otra conducta que le mantengan en su esencia, significa que el acto propio no fue respetado y, contrariamente, el proceder desplegado contradijo su inmediato antecedente, esto es, vulneró el principio analizado.”104 En el Laudo Arbitral, de Genser General Ltda. y Laboratorios Smart S.A., contra Camilo Bernal Prieto, se afirmó que “… la doctrina de los actos propios (…) constituye un límite al ejercicio de un derecho subjetivo, de una potestad o de una facultad, como resultado de la aplicación del principio de la buena fe y de la exigencia natural de observar en el comportamiento jurídico una actitud consecuente, que, por otro lado, impida enervar o destruir de manera ilegítima la confianza debida entre las personas al actuar en el comercio jurídico.
La teoría no pretende dar pie a una especie de congelación de las actuaciones jurídicas, según 103 Ver laudo del 17 de marzo de 2004, proferido con motivo del “…trámite arbitral entre Multiphone S.A. y Bellsouth Colombia S.A”; el del 29 de noviembre de 2005, “…en el caso Germán Alfonso Cia. Ltda. y otros vs. Dataflux S.A. de C.V. y otra”; el del 20 de octubre de 2006, orientado a “…resolver las diferencias entre Giorgio HELMSDORFF BRACOO y Alberto FARJI”, y otros, y el encaminado a “…dirimir en Derecho diferencias entre la Beneficencia del Valle Del Cauca E.I.C.E, parte convocante, y La Previsora S.A. Compañía De Seguros, parte convocada”. 104 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 24 de enero de 2011 95 | P á g i n á la cual nadie es libre de enmendar o rectificar una determinada postura o decisión. Esto equivaldría a sugerir la infalibilidad de la especie humana y, de paso, significaría un fuerte recorte a la libertad. La verdadera base de la doctrina de los actos propios se encuentra en las expectativas legítimas y razonables.
Hay un valor digno de protección cuando una persona deriva de la conducta racional de otra, expectativas plenamente legítimas y razonables. Expectativas que, por otro lado, se conectan con la necesidad de extraer consecuencias prácticas al principio de la buena fe que es una guía central en el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas…”105 En otro laudo el Tribunal de Arbitramento, refiriéndose a la doctrina de los actos propios, sostuvo que “…no se desconoce la valía que la precitada regla jurídica reviste en la ciencia del Derecho, muy especialmente en la ahora de ahora en la que ha adquirido particular acogida y difusión en el campo doctrinal y también jurisprudencial y en virtud de la cual] se tiene entonces establecido, en línea de principio rector, que toda persona, en consonancia con el postulado de la buena fe, debe comportarse coherentemente, en guarda de evitar comportamientos ulteriores que, inopinada y paladinamente, contrariando actos precedentes suyos, de suyo vinculantes, afecten prerrogativas o generen un daño en cabeza ajena, así sea in potentia.
De allí que se diga, de modo sucinto, pero lapidario, que a las personas no les está tolerado, por regla, contrariar sus propios actos, pues ello lesiona caros y legítimos intereses que el ordenamiento debe proteger, o salvaguardar, tornándose inadmisible el ejercicio de un derecho, en tales condiciones, circunstancia ésta que, en el ámbito judicial, exige la intervención decidida y oportuna del juez, siempre y cuando concurran los presupuestos pertinentes (…)”106 En consecuencia debe reclamarse un comportamiento coherente de la Arrendadora, que desde antes de la firma del contrato conoció de la posibilidad de subarrendar, tanto al dueño del establecimiento de la Bagatelle como a otros, posteriormente supo del subarriendo y si nada dijo, no puede ahora vulnerar sus 105 Tribunal de Arbitramento entre Genser General Ltda. y Laboratorios Smart S.A., vs. Camilo Bernal Prieto.
Laudo arbitral de septiembre 21 de 2007. Cámara de Comercio de Bogotá. 106 Tribunal de Arbitramento entre OBRAS CIVILES Y CONSTRUCCIONES PARA LA INDUSTRIA PETROLERA S.A. --OCCIPETROL S.A.-- Y LUKOIL OVERSEAS COLOMBIA LTDA. Laudo arbitral de octubre 14 de 2009. Cámara de Comercio de Bogotá. 96 | P á g i n á propios actos, toda vez que “… no se puede prohijar la inconsistencia en el actuar ni mucho menos premiar la carencia de sindéresis, cuando de reclamar las prestaciones de un contrato se trata.”107 y adicionalmente no pueden desconocerse las expectativas plenamente legítimas y razonables que ese comportamiento de la Arrendadora produjo en la Arrendataria, expectativas relacionadas íntimamente con la necesidad que existe en el mundo jurídico de darle consecuencias prácticas al principio de la buena fe que es una guía central en las relaciones contractuales.
Por todo lo anterior, estando acreditada la aceptación de la subcontratación para el funcionamiento del establecimiento Bagatelle, no encuentra necesario el Tribunal entra al análisis de si en realidad de verdad se trató de un contrato de arriendo o de concesión, pues la aceptación tácita del subarriendo debe imponerse. Por lo anterior, el Tribunal no puede declarar la prosperidad de la Pretensión 3.7. de la Demanda mediante la cual se pidió “Que se declare que Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el Contrato por subarrendar los Inmuebles sin la previa autorización de la Arrendadora.” Por su parte, debe declarar la prosperidad de la excepción que la Convocada denominó “b.- Inexistencia de justa causa para dar por terminado el contrato dearrendamiento por el subarriendo sin autorización”, todo lo cual declarará en la parte resolutiva de esta Providencia.
3.8. EL INCUMPLIMIENTO DEL ARTICULO 871 DEL CÓDIGO DE COMERCIO AL FALTAR AL DEBER DE ACTUAR CON BUENA FE EN LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO Mediante la Pretensión 3.8. solicita la Convocante que se declare que “…Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas Alejo incumplieron el artículo 871 del Código de Comercio al faltar al deber de actuar con buena fe en la ejecución del Contrato.” Por su parte la Convocada se opone a esta Pretensión, para lo cual señala que: 107 Tribunal de Arbitramento entre Delta Consultores de Riesgos Limitada vs BBVA Seguros Ganadero, Compañía de Seguros S.A. y BBVA Seguros Ganadero, Compañía de Seguros de Vida S.A. Laudo Arbitral del 24 de octubre de 2002.
Cámara de Comercio de Bogotá. 97 | P á g i n á “Nos oponemos a la pretensión 3.8. Casallas Sola S.A.S. y Abraham Casallas no han faltado al deber de actuar con buena fe en la ejecución del contrato. Quien ha actuado de mala fe y con abuso de poder es el arrendador, amparado en su posición contractual dominante, al pretender la restitución del inmueble sin que exista causa contractual o legal para ello, afectando de manera grave los derechos del arrendatario a realizar su actividad comercial y recuperar la inversión realizada al poner en funcionamiento una sede de la cadena de gimnasios de su propiedad en el local arrendado, así como, afectando la empresa como fuente de empleo.
Para resolver esta Pretensión el Tribunal se remite al amplio análisis que ya realizó en el Capítulo 3.3.1 sobre la conducta de las Partes antes de la firma del Contrato y durante la ejecución del mismo a raíz de las anomalías del inmueble, lo cual le permite concluir que encontró reproche frente al comportamiento de ambas partes en lo relacionado con sus actuaciones frente a las fallas del inmueble, motivo por el cual accederá esta Pretensión 3.8. y así lo decretará en la parte resolutiva de esta Providencia, aclarando que por mandato de la ley esta no tiene la virtualidad de producir los efectos de decretar la terminación del Contrato, sino que solamente será tenida en consideración para efectos del pronunciamiento sobre el juramento estimatorio y las costas procesales.
Así mismo, y por tener unidad de materia, como también se indicó que existieron algunos comportamientos contradictorios a cargo de la Convocante, prospera la excepción de mérito denominada “VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE BUENA FE CONTRACTUAL” formulada por la Convocada al contestar la Demanda Inicial.
3.9. LA PRETENSION NOVENA DE LA DEMANDA Mediante esta pretensión solicita la Convocante que “…en subsidio de la pretensión 3.2. anterior, y como consecuencia de la prosperidad de las pretensiones 3.5., 3.6., 3.7. y/o 3.8., se declare la terminación del Contrato en los términos de la Cláusula Novena del Contrato.” Al no haber prosperado ninguna de las Pretensiones 3.5., 3.6. 3.7. el Tribunal no puede decretar la terminación del Contrato solicitada por la Convocante. 98 | P á g i n á En lo relativo a las consecuencias de haber prosperado la Pretensión 3.8. debe recordarse que tanto la ley como la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, han señalado que, para la viabilidad de la resolución o terminación del contrato, resulta necesario que la parte perjudicada en sus intereses, demuestre en el proceso judicial que el incumplimiento de la obligación sea grave.108 Por su parte, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en Sentencia 18 de diciembre del 2009 afirmó que de acuerdo con los parámetros de la justicia, la resolución del contrato no sería viable si el incumplimiento de una de las partes contratantes tiene muy escasa importancia en atención al interés de la otra, pues se requiere que el incumplimiento del extremo negocial afecte seriamente la economía del negocio celebrado o altere sustancialmente el fin perseguido por las partes.
Por lo anterior, la procedencia de la pretensión de “terminación” o “resolución” del contrato por parte del acreedor, está condicionada al incumplimiento grave del deudor de sus obligaciones. En este caso el Tribunal, si bien encuentre reproche en la actuación de ambas partes, ese reproche tiene escaza importancia en atención al interés de la otra y no puede tacharse de incumplimiento grave de sus obligaciones.
3.10. LAS PRETENSIONES DE RESTITUCION - PRETENSION DECIMA DE LA DEMANDA Al no haber prosperado las Pretensiones 3.2., 3.4., 3.5., 3.6., 3.7., 3.8. y/o 3.9 de la Demanda Inicial, no pueden entonces abrirse paso las Pretensiones 3.10.1., 3.10.2. y 3.10.4. y así se declarará en la parte resolutiva de este Laudo. Al no prosperar la Pretensión 3.10.4 el Tribunal desechará igualmente la Pretensión 3.10.6. mediante la cual se solicitó que “Se condene a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los intereses de 108 Muestra de ello es el artículo 973 del Código de Comercio según el cual la terminación del contrato de suministro está condicionado a que el incumplimiento tenga la importancia y gravedad suficiente para disminuir la confianza entre las partes, lo cual corrobora la presencia ineludible del factor gravedad en el incumplimiento. 99 | P á g i n á mora que se causen sobre los perjuicios de que trata la pretensión 3.10.4. desde la fecha de su causación y hasta la fecha efectiva del pago.” En relación con la Pretensión 3.10.3., ya en el Capítulo 3.6 de este Laudo se explicaron las razones por las cuales no procede la condena a la cláusula penal, incumplimiento que se reitera no tiene la entidad legal suficiente para decretar la terminación del contrato.
Lo propio se decide frente a la Pretensión 3.10.5. y consecuentemente como se explicó en el Capítulo 3.5.2, se condena a Casallas Sola S.A.S. y a Abraham Casallas Alejo a pagarle a la Arrendadora los intereses de mora en la cuantía solicitada sobre los cánones de arrendamiento pagados retrasadamente.
3.11. PRETENSIONES DE LA DEMANDA EN RECONVENCION Y SUS EXCEPCIONES A lo largo de este Laudo se ha explicado y se han expuesto las razones de hecho y de derecho por las cuales las pretensiones primera, segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta de la Demanda de Reconvención Reformada no están llamadas a prosperar. Así mismo, el Tribunal resolvió, de manera expresa, sobre algunas de las excepciones formuladas por la Convocante que tenían incidencia sobre tales pretensiones.
Ahora bien, dado que no prosperó ninguna de las pretensiones de la Demanda de Reconvención, el Tribunal no está obligado a pronunciarse sobre las demás excepciones que no hubieren sido objeto de resolución, ello, por cuanto si no están dados los sustantivos y/o probatorios que permitan configurar la petición de la Demandante, y por lo tanto esta no tiene vocación de prosperar, en estricto rigor no hay lugar a la consideración individual de los medios exceptivos propuestos, respecto de los cuales basta, simplemente, un pronunciamiento en este sentido.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 11 de junio de 2001, expresó: “La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le 100 | P á g i n á cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos. Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose.
A la verdad, la naturaleza misma de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor.
Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho, porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad. De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido ‘y por indagar si al demandante le asiste.
Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen”. Por lo anterior y por sustracción de materia, el Tribunal se abstiene de pronunciarse sobre las excepciones de mérito restantes propuestas por el Demandado en Reconvención, distintas a la que ya refirió el Tribunal.
4. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL 4.1. Conducta de las Partes El artículo 280 del Código General del Proceso le impone al juez calificar la conducta procesal de las Partes y, de ser el caso, deducir indicios de ella. 101 | P á g i n á Al respecto, el Tribunal observa que las partes y los apoderados sustentaron sus respectivas posturas respecto de los asuntos debatidos en el proceso con altura y en el marco que imponen los deberes de lealtad y buena fe.
Así mismo, colaboraron con la práctica de las pruebas y facilitaron el desarrollo de las diversas diligencias que se propiciaron al interior del tribunal. Por lo tanto, el Tribunal no encuentra necesario derivar consecuencias procesales para las Partes o sus apoderados. 4.2. Sobre los Juramentos Estimatorios La figura del juramento estimatorio, sus consecuencias y sus sanciones, se previó desde la Ley 1395 del 2010, posteriormente en el artículo 206 del Código General del Proceso, y fue reformada, finalmente, por el artículo 13 de la ley 1743 de 2014.
El texto legal aplicable en la actualidad es el siguiente: “ARTÍCULO 206. JURAMENTO ESTIMATORIO. Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos. Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo.
Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación. Formulada la objeción el juez concederá el término de cinco (5) días a la parte que hizo la estimación, para que aporte o solicite las pruebas pertinentes. Aun cuando no se presente objeción de parte, si el juez advierte que la estimación es notoriamente injusta, ilegal o sospeche que haya fraude, colusión o cualquier otra situación similar, deberá decretar de oficio las pruebas que considere necesarias para tasar el valor pretendido.
Inciso modificado por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014: Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración 102 | P á g i n á Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.
El juez no podrá reconocer suma superior a la indicada en el juramento estimatorio, salvo los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de la demanda o cuando la parte contraria lo objete. Serán ineficaces de pleno derecho todas las expresiones que pretendan desvirtuar o dejar sin efecto la condición de suma máxima pretendida en relación con la suma indicada en el juramento.
El juramento estimatorio no aplicará a la cuantificación de los daños extrapatrimoniales. Tampoco procederá cuando quien reclame la indemnización, compensación los frutos o mejoras, sea un incapaz.
PARÁGRAFO. modificado por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014: También habrá lugar a la condena a la que se refiere este artículo a favor del Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios.
En este evento, la sanción equivaldrá al cinco por ciento (5%) del valor pretendido en la demanda cuyas pretensiones fueron desestimadas. La aplicación de la sanción prevista en el presente parágrafo sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte.” Así las cosas, de la norma en comento se desprenden dos clases de sanciones, totalmente independientes entre sí, cuyos supuestos de causación son, igualmente, diferentes: (i) una por estimación excesiva y (ii) por falta de acreditación de los perjuicios pretendidos.
No obstante, de conformidad con los lineamientos fijados en la sentencia C- 157 de 2013 de la Corte Constitucional, la viabilidad de estas sanciones quedó supeditada a que se acredite que el actor obró con temeridad o falta de diligencia en su estimación. Al respecto, en primer lugar, en la Demanda inicial la Convocante juramentó sus pretensiones en COP$1.104.343.406, compuesto por los siguientes conceptos: (i) COP$ 100.000.000 por aplicación de la Cláusula Penal;
(ii) COP$720.000.000 por concepto de valor diario del canon de arrendamiento; (iii) COP$171.584.434 por concepto de intereses de mora sobre el valor diario del canon de arrendamiento; 103 | P á g i n á (iv) COP$21.645.886, por concepto de cánones en mora; (v) COP$11.113.085 por concepto de intereses sobre cánones en mora; y (vi) COP$ $80.000.000 por concepto de gastos de cobranza.
Dicha juramentación fue objetada por la Convocada al considerar que no se configuró una justa causa para la terminación del contrato en forma unilateral, razón por la cual, manifestó que los perjuicios tasados como juramento estimatorio son inexistentes. Al respecto, el Tribunal encuentra que, aunque sólo se accedió a la condena de ciertos intereses moratorios por el retraso en el pago de unos cánones de arrendamiento, lo que significa que las pretensiones económicas fueron rechazadas casi en su totalidad, ello no obedeció a la falta de negligencia o de probidad de la Parte Demandante, sino a las diversas valoraciones que se hicieron sobre las cláusulas contractuales y la responsabilidad de cada parte, razón por la cual no habrá lugar a la imposición de multa alguna.
En segundo lugar, en la Demanda de reconvención, CASALLAS SOLA S.A.S. y ABRAHAM CASALLAS ALEJO juramentaron sus pretensiones en COP$120.000.000, por aplicación de la Cláusula Penal. Los demás perjuicios invocados no fueron objeto de juramento estimatorio, manifestando que los mismos se establecerían en el dictamen pericial solicitado.
Dicha juramentación fue objetada por NAR Y COMPAÑÍA, al considerar que no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 206 del C.G.P. Al respecto, el Tribunal encuentra que, dado que no prosperó ninguna pretensión de la Demanda de Reconvención, por las razones jurídicas expuestas a lo largo del Laudo, no se emitió condena respecto de la cláusula penal.
Nuevamente, el fracaso de la petición económica juramentada obedeció a razones no imputables a la Convocada, por lo que, para este caso, no se impondrá sanción alguna. Respecto de los otros perjuicios solicitados por la Demandante en Reconvención, consistente en los daños derivados por no usar la zona afectadas por las fallas, el Tribunal encuentra que la perito GLORIA ZADY CORREA encontró que no existió 104 | P á g i n á tal perjuicio, ya que de los documentos por ella examinados se evidenció que no hubo una zona que se dejara de explotar.
Si bien dichos perjuicios no fueron objeto de juramentación, el Tribunal sí quiere dejar la constancia que la Demandante en Reconvención solicitó la indemnización por un supuesto detrimento que no se causó y que no pudo acreditar bajo los medios de prueba idóneos, ni siquiera de manera sumaria, lo cual obedece, por supuesto, a un obrar desprovisto de un nivel adecuado de diligencia, lo cual, por consiguiente, será valorado al momento de fijar las costas. 4.3.
Costas El artículo 365 del Código General del Proceso en relación con las costas del proceso dispone: “Artículo 365. Condena en costas. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.
Además, en los casos especiales previstos en este código. Además se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable un incidente, la formulación de excepciones previas, una solicitud de nulidad o de amparo de pobreza, sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe. 8. Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación. (…)”.
De acuerdo con lo anterior, la regla prevista en el numeral 1 del artículo 365 del Código General del Proceso es la de que el juez “condenará en costas a la parte vencida en el proceso”. 105 | P á g i n á En el presente caso, salta a la vista que el resultado global del proceso es favorable a la Convocante, ya que el Tribunal, si bien no accedió a sus pretensiones principales, sí emitió una condena a su favor y a cargo de la Convocada, a la vez que no prosperó ninguna de pretensiones de mérito que se formularon en la Demanda de Reconvención. Ponderado en esos términos el resultado de la decisión, el Tribunal concluye que le corresponde a CASALLAS SOLA S.A.S y a ABRAHAM CASALLAS ALEJO, en su condición de Convocadas, asumir las costas del proceso, pero en una proporción del sesenta (60%), porcentaje que el Tribunal considera razonable en la medida en que, según se explicó́, no todas las pretensiones prosperaron.
Por lo anterior, la condena en costas a cargo de CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO y a favor de INMUEBLES PALOMAR S.A.S será liquidada de la siguiente manera: CONCEPTO MONTO Honorarios Árbitro Único (Con IVA) $34.431.218 Honorarios Secretaria (sin IVA) $17.215.609 Honorarios Centro de Arbitraje (con IVA) $17.215.609 Otros Gastos $1.000.000 TOTAL $69.862.436 Así las cosas, el monto antes indicado deberá asumirlo CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO en un porcentaje del 60%, cifra que asciende a $41.917.461.
No obstante, debido a que dentro de la oportunidad legal pagó la suma de $34.931.218, correspondiente al 50% de los Honorarios y gastos del Tribunal, de la condena en costas a su cargo deberá descontarse ese monto, por lo que deberá asumir y pagar, a favor de INMUEBLES PALOMAR S.A.S, la suma de $6.986.243. 106 | P á g i n á En cuanto a las agencias en derecho, el Tribunal considera que estas deberán ser asumidas, igualmente, por CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO en favor de INMUEBLES PALOMAR S.A.S, por las razones antes expuestas.
Teniendo en consideración la cuantía y las circunstancias del presente proceso, como la naturaleza, calidad y duración de la gestión realizada por el apoderado de la Convocante, se considera la fijación de las mismas en la suma de $14.466.898, equivalente al 50% de los honorarios fijados para un árbitro. El Tribunal estima pertinente señalar que no dará aplicación a las tarifas establecidas por el Consejo Superior de la Judicatura, por cuanto el artículo primero del Acuerdo No. PSAA16- 10554 del 5 de agosto de 2016 no dispone que las mismas tienen como destino los procesos que cursan en sede arbitral109.
En conclusión, el valor total de las costas y agencias en derecho a cargo de las Convocadas y a favor de INMUEBLES PALOMAR S.A.S, asciende a la suma de $21.453.141 y así se declarará en la parte resolutiva. IV.PARTE RESOLUTIVA Por las razones expuestas en las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia por autoridad de la ley:
RESUELVE
109 “19.- Es cierto que el numeral 4 del artículo 366 del CGP indica que <<deberán aplicarse las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura>>. En todo caso, la decisión no comportaría un apartamiento manifiesto o evidente del derecho aplicable teniendo en cuenta el ámbito de aplicación del Acuerdo No. PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura.
Esta norma no señala que sea aplicable a los procesos arbitrales: <<ARTÍCULO 1º. Objeto y alcance. El presente acuerdo regula las tarifas para efectos de la fijación de agencias en derecho y se aplica a los procesos que se tramiten en las especialidades civil, familia, laboral y penal de la jurisdicción ordinaria y a los de la jurisdicción de lo contencioso administrativo.” (Subraya del texto original) Consejo de Estado, Sección Tercera.
Sentencia del 26 de enero de 2023. Rad. 11001-03-26-000-2022-00131-00 (68550). C.P. Martín Bérmudez Muñoz. 107 | P á g i n á Primero. Declarar que el 20 de noviembre de 2020 entre INMUEBLES PALOMAR S.A.S (antes NAR Y COMPAÑÍA S.A.S), como arrendadora, y CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO, como arrendatarios, celebraron un contrato de arrendamiento sobre los inmuebles ubicados en la Calle 93B # 13-23 y en la Carrera 13 # 93ª-45, de la ciudad de Bogotá, cuyo término de ejecución comenzó el 1 de diciembre de 2020.
Por lo tanto, prospera la pretensión primera (3.1) de la Demanda Inicial. Segundo. Declarar, por las razones expuestas en la parte motiva, que CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO incumplieron el artículo 871 del Código de Comercio al faltar al deber de actuar con buena fe en la ejecución del Contrato. Por lo tanto, prospera la pretensión octava (3.8) de la Demanda Inicial.
Tercero. Declarar no probada la excepción de mérito denominada “INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDADOR” formulada por la Convocada contra la Demanda Inicial. Cuarto. Condenar a CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO, a pagar a INMUEBLES PALOMAR S.A.S., de manera solidaria, la suma de VEINTIÚN MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS ($21.645.886), por concepto de intereses moratorios por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva.
Por lo tanto, prospera la pretensión 3.10.5 de la Demanda Inicial. Quinto. Negar, por las razones expuestas en la parte motiva, las demás pretensiones de la Demanda Inicial. Sexto. Declarar que, en los términos indicados en la parte motiva, prosperan las excepciones denominadas “INEXISTENCIA DE JUSTA CAUSA PARA DAR POR TERMINADO EL CONTRATO EN FORMA UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR” y “VIOLACIÓN DEL PRINCIPIO DE BUENA FE CONTRACTUAL” formuladas por la Convocada contra la Demanda Inicial.
Séptimo. Negar, por las razones expuestas en la parte motiva, la totalidad de las pretensiones de la Demanda de Reconvención Reformada. 108 | P á g i n á Octavo. Declarar que, en los términos indicados en la parte motiva, prosperan las excepciones denominadas “LA PARTE ARRENDADORA Y LA PARTE ARRENDATARIA NO CELEBRARON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EL 20 DE NOVIEMBRE DE 2022” y “LA ARRENDATARIA ACEPTÓ RECIBIR LOS INMUEBLES EN LA CONDICIÓN EN QUE SE ENCONTRABAN Y ACORDÓ CON LA ARRENDADORA HACERSE CARGO DE TODAS LAS MEJORAS DE LOS INMUEBLES” formuladas por la Convocante contra la Demanda de Reconvención Reformada.
Respecto de las demás excepciones, estarse a lo resuelto en el capítulo 3.11 del Laudo. Noveno. Abstenerse de imponer las sanciones establecidas en el artículo 206 del Código General del Proceso, por las razones expuestas en la parte motiva. Décimo. Condenar a CASALLAS SOLA S.A.S y ABRAHAM CASALLAS ALEJO, a pagar a INMUEBLES PALOMAR S.A.S., de manera solidaria, la suma de VEINTIÚN MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CIENTO CUARENTA Y UN PESOS ($21.453.141), por concepto de costas y agencias en derecho, por lo que prospera la pretensión quinta consecuencial de condena de la Demanda Reformada.
Undécimo. Ordenar que, por secretaría, se expidan copias de este Laudo para cada una de las Partes con las constancias de ley. La anterior decisión se notifica en audiencia. Para constancia se firma, César Augusto Torrente Bayona Árbitro Único 109 | P á g i n á Patricia Zuleta García Secretaria LA SUSCRITA SECRETARIA HACE CONSTAR QUE EL PRESENTE LAUDO ES COPIA AUTÉNTICA DEL ORIGINAL QUE REPOSA EN EL EXPEDIENTE Patricia Zuleta García Secretaria