T ribun al Ar bi tra l MARTHA.LILIANA JARAMILL O OCHOA contra CENTR O COME RCIAL SANTA FÉ - propiedad horizo nt a l- !LAUDO ARBITRA~ Bogotá, D.C., tres (3) de octubre de dos mil doce (2012). El Tribunal Arbitral conformado para dirimir en derecho las controversias jurídicas suscitadas entre MARTHA LILIANA JARAM ILLO OCHOA y CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ - propiedad horizontal- profiere el presente laudo arbitral, después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en los decreto 2279 de 1989 y 4089 de 2007, las leyes 23 de 1991 y 446 de 1998 y en el Código de Procedimiento Civil, con el cual decide el conflicto planteado en la demanda, en la contestació n y en las correspondientes réplicas.
CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES 1. PARTES Y REPRESENTANTES PARTE CONVOCANTE: La señora MARTHA LILIANA JARAMILLO OCHOA, identificada con cédula de ciudadanía Nº 52.412.3861 persona natura\ plenamente capaz, debidamen te representada en el proceso. PARTE CONVOCADA: CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ - propiedad horizontal-, persona jurídica de derecho privado debidamente constituida, con domicilio principal en Bogotá y con NIT 900.083.038-1.
2. PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que sirve de fundament o al presente proceso se halla en la la cláusula trigésimo segunda del contrato denominado "Acuerdo Revocable para la Explotación Área Común de una Copropiedad C-181" de fecha 8 de abril de 2010: C:ínrnra de Comercio de Bogotá, Centro ele Arbitraje y Conciliación. l./..,_,,.._ ( Trit,u1rnl Art, ilr:11 MARTMA LI LL-\l'iA JAfü\ 1\ llL LO OCI-IOA co111ra CENTRO COr.tERCIAL SANTAFÉ. - propicclncl hori zo ntal - "TRIGÉSIMA SEGUNDA.
CLÁUSULA CONlPROIVIISOlUA: Toda controversia relacionada con el presente contrato susceptible de transacción, que se suscite entre los contratantes, de no ser resuelta directamente por estos, a solicitud unilateral o conjunta se someterá inicialmente a conciliación extrajudicial en derecho ante 1111 conciliador designado por un CENTRO DE CONCILLACIÓN que funcione en Bogotá, entendiéndose que tendrá competencia el CENTRO que primero reciba la solicitud: previnmente a la solicitud las partes podrán designar de común acuerdo un conciliador inscrito en un Centro de Conciliación que funcione en Bogotá. Agotada la instancia anterior sin solución, o con acuerdo parcial, a solicitud de cualquiera de las partes las controversias no conciliadas serán sometidas a decisión arbitral institucional, ante un árbitro designado por un CENTRO DE ARBITRAJE que funcione en Bogotá, entendiéndose que tendrá competencia el centro de arbitraje que primero reciba la solicitud.
El arbilramenlo se sujetará a las siguientes normas: a. El árbitro actuará en Bogotá, sujetándose a las reglas previstas para el efecto por el respectivo Centro de Arbitraje. b. El árbitro decidirá en derecho, aplicando leyes colombianas".
3. CONVOCATOR IA DEL TRIBUNAL, DESIGNACIÓN DE LOS ÁRB ITRO S Y ETAPA INTRODUCTOR IA DEL PROCESO La integración del Tribunal de Arbitraje se desarrolló de la siguiente manera: La demanda fue presentada junto con todos sus anexos el día 18 de octubre de 2011, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Mediante sorteo público llevado a cabo el 27 de octubre de 2011 por el Centro de Arbitraje y Conciliación fue designado como árbitro único el doctor GABRIEL HERNÁNDE Z VILLARREAL, quien aceptó oportunamente su nombramlento.
La audiencia de instalación del Tribunal arbitral se llevó a cabo el 28 de noviembre de 2011. En esta oportunidad, mediante auto el Tribunal decidió: 1) declararse legalmente constituido para dirimir en derecho las controve rsias surgidas entre MARTHA LILIANA JARAM ILLO OCHOA y CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ -prop iedad horizontal-; 2) designar al doctor FABR ICIO MANTILLA ESPINOSA como secretario; 3) fijar como sede de funcionamiento y lugar de la Secretaría del Tribunal las instalaciones de\ Centro de Cá mara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conci liación. 2 Tribuna l Arbilrn l í\l,\RTll,\ LILL-\NA JARAM ILLO OC l1Q,\ co111rn CENT RO COí\ lERCIAL SANTA FÉ - pr-opiedad hori1.011t;il- Arbitraje y Conciliació n de la Cámara de Comercio de Bogotá; 4) inadmitir la demanda presentada el 18 de octubre de 2011; 5) reconocer personería jurídica a los apoderados de las partes, en los términos y condiciones de los poderes conferidos y, 6) informar al Ministerio Público sobre la instalación del Tribunal.
El 30 de noviembre de 2011 la Convocante presentó escrito de subsanación de la demanda. El 14 de diciembre de 2011 el Tribunal mediante auto admitió la demanda presentada el 18 de octubre de 2011, la cual fue subsanada luego mediante escrito del 30 de noviembre de 2011. La parte convocada, mediante apoderado, radicó ante la secretaría escrito de contestación de la demanda, escrito del cual se corrió traslado en los términos legales.
El 13 de enero de 2012 la Convocante presentó memorial en el cual se pronunció sobre las excepciones de mérito y solicitó nuevas pruebas. El día 31 de enero de 2012 tuvo lugar la audiencia de conciliación. En esta oportunidad, el señor árbitro expuso a las partes el objeto y alcances de la dlligencia y las invitó a solucionar por la vía directa y amigable las diferencias que han dado lugar a la convocatoria de este Tribunal arbitral.
Escuchados los planteamientos de las partes, se estableció la imposibilidad de llegar a una solución conciliatoria en esta etapa procesal, se declaró fracasada la conciliación y se procedió a proferir auto que fijó las sumas por concepto de honorarios y gastos del Tribun al, así como de funcionamiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. La parte convocante pagó oportunamente la totalidad de las sumas decretadas por concepto de gastos y honorarios de\ tribunal, decretadas por el Tribunal en auto de 31 de enero de 2012.
El 2 de marzo de 2012 la Convocante presentó reforma integrada de la demanda, de la cual se corrió traslado en los términos de ley y el 12 de marzo del mismo año la Convocada presentó escrito de contestación. El 1 O de abril de 2012 el Tribuna l llevó a cabo la primera audiencia de trámite, en donde profirió dos autos: el primero, en el que declaró su competencia; y el segundo, en el que decretó las pruebas solicitadas en el proceso.
Ninguna de las dos providencias fue objeto de recurso de reposición por las partes. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 3 Trihunal Arbitr:1 1 i\lART IIA LILIANA J ARAi\llLLO OCHOA contra CENTRO COi\ lERCIAL SANTAFÉ - propiedíld horizo nt:i l-
4. PRIMERA AUD IENCIA DE TRÁMIT E, ETAPA PROBATORIA Y ALEGAC IONES FINALES En la mencio nada primera audiencia de trámit e, luego de dar lectura al pacto arbitral y a las cues tiones sometidas a arbitraje, el Tribunal, mediante auto, asumió competencia para tramitar y decidir el litigio sometido a su conocimiento. Después de haber corrobo rado que, efectivamente, se habla agotado el requ isito de procedibilidad estab lecido en la cláusula compromisoria, el Tribunal constató que las controversias son suscept ibles de ser transigid as, de conformida d con las reglas contenidas en los artículos 2469 y siguientes del Código Civil, pues son inherentes a la esfera patrimonial de las partes en conflicto y, además, se encuentran comp rendidas dentro del campo de aplicación efe la cláusu la compromisoria.
En consec uencia, encontrándose debidam ente integrada la litis (i) y presen tes como partes procesales quienes susc ribiero n el pacto arbitral, a través de apoderados que cuentan con poder suficiente para compa rece r al proceso (ii) y teniendo en cuenta que las diferencias surgidas entre las partes no pudieron ser dirimidas de común acuerdo en la audiencia de conci liación llevada a cabo el 31 de enero de 2012 (iii), el Tribunal se declaró compe tente para conocer y resolver los asuntos sustancia les sometidos a su análisis, los cuales están y contenidos en la demanda, la contestación de la demanda y los escr itos adiciona les presentados por las partes.
En la misma audiencia se profirió auto que decretó las pruebas solicitadas por las partes en la demanda y en su contestación. En aud iencias que tuviero n lugar los días 24, 25 de abril y 7 de mayo de 2012 se recibieron las declaraciones de los señores RUBÉN FABIO BETANCUR MEJÍA, MANU EL VICENTE SAR MIENTO PATIÑO, JORGE MARIO PELAEZ ALBÁN, LUIS ARNALDO CAMACHO ORJUELA, JORG E ALEJANDRO ARANGO MEJÍA, MARTHA LILINANA JARAMILLO OCHOA y GUILLERMO HERRERA PINILLA.
En audiencia de fecha 22 de mayo de 20 12 el Tribunal declaró cerrada la etapa probatoria del trámite arbitra l, después de haber practicado todas las pruebas decretadas en las oportunidades procesales pertinentes (i) y de haber corrido traslado de las trascr ipciones de todos los testimonios y declaraciones de parte en los términos del artículo 109 del Código de Procedimiento Civil (ii).
En esta oportun idad, el señor árbitro manifestó que Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 4 Tribunal Arbi tral i\lA IHH A LILlAi'iA J ARAl\ ll LLO OC IIOA co11tra CENT RO COl\ lEllCIAL SANTAFé - propiedad horizontril - durante todo el trámite arbitral se cumplieron los presupuestos procesales sin que se advirtiera circunstancia alguna que invalidara lo actuado, y que el trámite se desarro!ló con plena garantía del debido proceso, el derecho de defensa y la igualdad procesal de las partes.
El 25 de junio de 2012 tuvo lugar la audiencia de alegatos de conclusión. Los apoderados de las dos partes expusieron oralmente y en forma resumida sus alegaciones, las cuales fueron grabadas y transcritas; adicionalmente, también entregaron al Secretario memoriales contentivos de éstas. El Tribunal fijó fecha para audiencia en la cual se profiere el laudo el 3 de octubre de 2012 a las 8:30 a.m.
5. TÉRM INO DE DURA CIÓN DEL PROCESO Como las partes no pactaron nada distinto en la cláusula compromisor ia, el término inicial de duración del presente proceso es de seis meses, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 103 del Decreto 2651 de 1991. En principio dicho término comenzó a correr a partir de la terminación de la primera audiencia de trámite, cuando quedó en firme el auto que decretó pruebas, esto es, el 10 de abril de 2012.
El plazo inicial para fallar vencía entonces el 1 O de octubre de 2012. Sin embargo, para calcular el plazo legal de seis meses hay que tener en cuenta que a solicitud de las partes, et Tribunal decretó, mediante auto, la suspensión del proceso entre el 11 y el 19 de junio de 2012, ambas fechas incluidas (auto de 8 de junio de 2012). Asl las cosas, et término inicial de seis meses debe calcularse tomando en consideración los 9 días de suspensión del proceso y, por consiguiente, el término de vencimiento es el 19 de octubre de 2012.
En este orden de ideas, el laudo se profiere en forma oportuna y dentro del plazo establecido por la ley. C:imara de Co mercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conc iliaci6n. 5 Tribu113l Arbitnil I\IARTIIA U LIANA JARAMI LLO OC IIOA contra CENTRO CO;\ I ERCL\ L SANTAFE - propicdatl hori2on1al- CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTES IS DE LA CONTROVERS IA 1.
PRETENSIONES Y HECHOS DE LA DEMANDA Las pretens iones incorporadas en la demanda reformada e integrada son: "l. PRETENSIONES DECLARAT IVAS: 1. 1. Que se declare que el contrato denominado "Autorización Revocable p ara la Explota ció11 Área Común de una Prnpiedad C-18./ " suscrito el 8 de abril de 201 O entre las partes en el presente litigio en realidad constituye un contrato de arrendamiento comercial, de conformidad la regla interpretativa contenida en el artículo 1618 del Código Civil. l. l..l. En subsidio a la anterior pretensión, que se declare que las partes en la presente controversia suscribieron un contrato denominado "Autori zación Revocable p am la Explotació11 Área Común de una Propiedad C-181 " calendado el 8 de abril de 2010. 1.2.
Que se declare que el CENTRO COl\iillRCIAL SANTA FE - PROPIBDAD HORIZONTAL incumplió el contrato denominado "Autorización Revocable para la Explota ción Área Común de una Propi edad C-181 " al haber reajustado el canon o la contraprestación a cargo de la señora MARTHA LILIANA JARAMTLLO OCHOA de manera desmedida y por fuera de los límites contractuales. 1.3.
Que se declare que como consecuencia del incumplimiento mencionado en la pretensión anterior, el CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPIBDAD HORIZONTAL produjo la terminación indirecta y unilateral sin justa causa del contrato denominado "Autorización Revocable para la Explota ción Ár ea Co111IÍ11 de una Propi edad C-181 ". 1.4. Que se declare que el incumplimiento del CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPffiDAD HORIZONTAL impidió a la demandante completar el plazo de 2 años para asegurar su derecho a la renovación del contrato en virt11d de lo establecido en el artículo 518 del Código de Comercio y desarrollar el plan de negocios adoptado para eJ Cámarn de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 6 Tribun~I Arbitrnl 1'LART HA LILI ANA J,.\RA i\llLL O OC HOA co11tm CENT RO COi\ lERCI.-\ L SANT,\ FÉ - pro picdad hor izontal- desarrollo de ta franquicia ele Fruchetta generándole graves pe1juicios por concepto de daño emergente, lucro cesante, daño moral y daño en vicia de relación. 1.5.
Que se declare que la inasistencia del CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPIEDA.D HORJZONTAL a la audiencia de conciliación a la que fuera convocada por mi representa fue inj ustificada. 1.6. Que corno consecuencia de la anterior pretensión se reconozca la existencia de indicio grave en contra de la convocada respecto de sus excepciones en virtud de lo previsto por el artículo 22 de la ley 640 de 200 l.
2. PRETENSIONES DE CONDENA: Que con fundamento en las anteriores declaraciones, se profieran las siguientes condenas en contra det CENTRO COMERCIAL SANTA FE- '.PH.OPlEDAD HORIZONTAL: 2. 1. Que se condene a la demandada a pagar tocios los perjuicios económicos y emocionales causados a la demandante y que se demuestren dentro del presente proceso, lo cual incluye el reconocimiento del daño emergente, lucro cesante, y los perjuicios extrapatrimoniales (daño moral y daño a la vida en relación), como consecuencia de la decisión del CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPIEDAD IIORJZONTAL de proceder a la terminación indirecta y unilateral sin j usta causa del contrato denominado "Autorización Revocable pam la Explotación Área Común de una Propiedad C-181 ", mediante el reajL1ste del canon o ele la contrnprestación de manera desmedida y por fuera de los Limites contractuales. 2.2.
Que en adición a lo anterior, se condene al CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar sobre el valor de los perjuicios que sean decretados en la sentencia los intereses moratorias comerciales, a la tasa máxima legalmente permitida, causados desde la fecha de causación del daño respectivo y hasta la fecha en que efectivamente se pague la condena que se confiera en el presente proceso. 2.2. l. En subsidio de la pretensión de condena establecida en el numeral 2.2., solicito que se condene al CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar sobre el valor de los perjuicios que sean decretados en la sentencia los intereses moratorios comerciales, a la tasa máxima legalmente Cámarn ele Comercio de Bogotá, Centro de Arbitr aje y Conciliación. 7 Tribunal Arbitral MART HA 1.1 LIANA J ARAM I LLO OCHO A contra CENTRO COMERCIAL SANTA FÉ - propiedad horizontal- pennitída, causados desde la fecha de notificación del auto admisorio de la demanda en aplicación de lo previsto por el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil y hasta la fecha en que efectivamente se pague la condena que se confiera en el presente proceso. 2.2.2.
Y en subsidio ele la pretensión anterior, solicito que se condene al CENTRO COME RCIAL SANTA FE - PROPillDAD IIORIZONT AL a pagar sobre el valor de los perjuicios que sean decretados en la sentencia los intereses moratorias comerciales causados, a la tasa máxima legalmente permitida, desde la fecha de ejecutoria del laudo que de fin a este proceso y hasta la fecha en que efectivamente se realice el pago de las condenas. 2.3.
Que el valor de la indemnización que se condene a pagar a la convocada sea actualizado de conformidad con el indice ele Precios al Consumidor (IPC) publicado por el DAN E. 2.4. Que el CENTRO COMERCIAL SANTA FE - PROPIEDAl) HORIZONTAL sea condenado a pagar la multa consagrada en el parágrafo 1° del artículo 35 de la ley 640 de 2001, por no haber acudido a la audiencia de conciliación extrajudicial en derecho prevista como requisito de procedibilidad por la:; partes en conflicto y no haber justificado válidamente su inasistencia. 2.5.
Que se condene en costas y agencias en derecho al CENTRO COM:ERCIAL SANTA FE- PROPIBDAD HORIZONTAL". Y fundamenta sus pretensiones en los hechos, cuyos apartes más relevantes se transcriben a continuación: " l. El 8 de abril ele 2010, la seilora lVIARTHA LILlANA JARAMILLO OCHOA, suscribió un contrato denominado ""Autorización Revocable para la Explotación Área Común de una Propiedad C-181" con el CENTRO COMERCIAL SANTA FE (en adelante, "EL CONTRA TO"), en virtud del cual se le otorgaba el uso de un espacio ele nueve metros cuadrados (9m2) ubicado dentro del aludido Centro Comercial, con el fin de comercializar los productos de la marca "FRUCHETTA ". l. El contrato de adhesión atípicamente denominado que le fuera presentado a la convocante corresponde a un contrato ele arrendamiento de bien inmueble con Cá mara de Comerc io de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conc:iliaci6n. 8 Tribun nl Arbit ra l i\lARTHA LILIANA JARAi\llLL O OCHO A co 11fl•11 CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ - propictl,ul hori1;011lal- destino a establecimiento de comercio de los regulados por el artículo 518 del Código de Comercio y siguientes. 2.
En dicho contrato fue pactado como canon de arrendamiento anual a favor del CENTR O COMERClAL SANTA FE la suma de CUARENTA Y SIETE iVlLL ONES OCHOCIENTOS CINCO MIL PESO S M/CTE (S47.805.000). 3. El canon de an-endamiento, confom1e a la cláusula décima séptima del contrato, debía ser pagada en once sumas mensuales de TRES lYULLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS M/CTE ($3.800.000) y un pago en Diciembre por valor de SlUS MILLONE S CL~CO MIL PESO S M/CTE ($6.005.000), pagaderos por la demandante dentro de los diez ( 1 O) primeros días de cada mes a partir de la firma del contrato. 4.
Con base en lo inicialmente pactado, la demandante ba cumplido a cabalidad con todos y cada uno de los compromisos asumidos en virtud del CONTRATO, en particular con el pago de los cánones pactados. Lo anterior se verifica con los recibos que se acompañaron con la demanda inicial, con lo cual se demuestra que la Convocante se encontraba al día con la administración del CENTRO COlVillRCIAL SANTA FE al momento de la terminación indirecta, unilateral y arbitraria del mismo por parte por parte de éste.
S. A partir de la fecha de iniciación del contrato, el stand de FRUCHETTA ubicado en la zona concedida por el CENTRO COMERCIAL SANTA FE registró un crecimiento significativo en la comercialización de sus productos, al tiempo que la demandante realizó múltiples actividades de mercadeo enfocadas a la promoción y acreditación del negocio. 6.
El 3 de marzo de 2011, la demandante fue informada por cotTeo electrónico enviado por la ejecutiva de ventas del CENTRO COMERCIAL SANTA FE, la señora JUANIT A VILLA TE, sobre el nuevo canon que regiría para la continuación del conlrato a partir del 4 de mayo de 2011. No sobra anotar que esta tarifa fue impuesta unilateralmente por la Convocada, desconociendo el pacto de reajuste del canon existente en el contrato, el cual, entre otras, había sido igualmente impuesto por el CENTRO COlVillRCIAL SANTA FE.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbi traje y Conciliación. 9 Tl'il,u nal Arbit ra l i\l,\RT I-IA LI LIAI\A JA RAl\11 LLO OC HO A co111m CE~ TRO COL\IERCIAL SANTAFÉ:- propi edad horizontal- 7. El nuevo canon anual impuesto por el CENT RO COMERCIAL SANTA FE a mi representada mediante la aludida comunicación ascendía a CLENTO TREINTA MILLONE S NOVENT A Y NUEVE MIL DOSCI ENTOS PESOS M/CTE (S130.099.200), que frente al canon anual vigente plasmado en la clát1sula 16 de l contrato de CUARENTA Y SIETE lVIlLLONES OCR OCfENTOS CfNCO MIL PESOS M/CTE ($47.805.000) representaba un incremento del 172%.
Este incremento implicó una abierta violación del acuerdo de reajuste del canon previsto en la cláusula décima novena del contrato, ya que, según lo pactado en esta cláusula, el canon se reajustada anu:ilmente en 1111 porcentaje equivalente al TI">C nac ional más cinco pu ntos. 8. De acuerdo con la información publicada por el DANE, el IPC para el año 20 1.0 ascendió a 3.17%, porcentaje que adicionado a los cinco puntos pactados daría un porcentaje máximo de reajuste del 8,17%. 9.
Además de violar el CENTRO COMER CIAL SANTA FE lo estipulado en el contrato mediante la imposición de un reajuste no pactado para la siguiente vigencia del arriendo, el valor unilateralmente fijado por la Convocada hizo totalmente inviable económicamente la operación del establecimiento de comercio FRUCHETTA en el área arrendada( ). 1 O. El 11 de abril de 2011, en reunión sostenida en las instalaciones del CENTRO COlVillRCLi\L SANTA FE, la gerente de su departamento comercial y la ejec utiva JUANITA VILLAT E confirmaron que el canon anual de an-endamiento -incluyendo sus valores mensuales y el especial de diciembre- que se exigiría para la renovación del contrato a partir del 4 de mayo de 2011 sería el infonnado mediante correo electrónico remitido el pasado 3 de marzo de 2011 por JlJANIT A VILLATE. 11.
El aumento desproporcionado de los cánones hacía imposible su cumplimiento por parte de la an-endataria, implicando con ello la terminación implícita, indirecta, unilateral e injusta del contrato por parte del CENT RO COMER CIAL SANT A FE. 12. El CENTRO COMERCIA L SANTA FE además controla en su totalidad el acceso, los servicios y la utilización general del local comercial en referencia, el cual se encuentra ubicado en las áreas comunes explotables del complejo comercial.
C:\m3ra de Comercio de Bogotá, Centr o de Arbitr aje y Conciliación. 10 Tribun:il Arbitrnl I\IART IM LILIA NA JARAt\llLL O OC ll O.-\ conlrn CENTRO COi\lERCIAL S,\NTAFÉ-propiednc.l horizonlnl- Esta situación claramente representa una posición dom inanle material por parte del CENTRO COME RCIAL SANTA FE, además de la ejercida a nivel contractual. 13.
La señora MARTHA LILIANA.JARA.MILLO OCHOA para prevenir colocarse en una situación ele polencial incumplimiento por cuenta del injusto y desmedido incremento del canon, procedió a entregar el área arrendada el 4 de mayo de 2011 viéndose forzada a dar por terminado EL CONTRA TO. 14. La tem1inación implícita, indirecta, unilateral e injusta del contrato por parte del CENTRO COMERCIAL SANTA FE impidió a MARTHA LILIANA JARAMILLO OCHOA desarrollar durante por lo menos cuatro años el plan de negocio bajo el cual había contratado la rranc¡uicia de la marca Fruchetla, le impidió beneficiarse ele la protección especial contemplada en el artículo 518 del Código de Comercio y la causó significativos perjuicios a título de lucro cesante, daño emergente, daño moral y daño en vida de relación. 15.
La arrendataria ha sufrido graves perjuicios económicos y emocionales, ya que se vio forzada a buscar una nueva locación para su negocio con mínima anticipación, generándose le además la pérdida ele las inversiones de adecuación realizadas para el local, la pérdida total de la acreditación del establecimiento de comercio en la zona y un significativo dolor y afectación de su vida en relación. Cabe agregar que la consecución de una nueva localización se hizo más dificil en \c1 medida en que el dueño de la franquicia de FRUClillT TA ha concedido ya exclusividad para la misma a terceros en muchos de los más importantes centros comerciales de la ciudad. 16.
Dado el hecho de que el local comercial fue construido bajo las especi ftcaciones impuestas por el CENTRO COMERCIAL SANTA FE en cuanto a área, altura y volumen general, el traslado o incorporación de esta infraestrnctura a otros establecimientos, habida cuenta de su tamaño, resultó imposible, agravando el petjuic io padecido e inhibiendo la continuación de la operación comercial en otro lugar. 17.
El actuar del CENTRO COMERCIAL SAl~TA FE ha causado además de los daños anteriormente mencionados, la afectación sustancial del plan de negocios de mi representada, ya que generó una pérdida de las utilidades y el costo de oportunidad que pudieran haberse generado bajo la concesión de la marca ül mnra de Comercio de Bogotá, Centr o de Arbitraje y Conciliación. J 1 Tri bunal Arbitral i\ lART HA LILIANA JARAi\l lLLO OCHOA contra CE:NTRO COi\l ERCIAL SA.1\'TAFÉ - prop iedad horizonta l- "l?RUCHETTA", uso otorgado exclusivamente a mi representada dentro del Centro Comercial, al no permitir la evolución del negocio dentro de los supuestos económicos originalmente tenidos en cuenta en relación con uno ele sus costos principales, como lo es el canon mensual de arrendamiento, que como se ha dicho, resultó reajustado en violación del CONTRATO de manera desproporcionada. 1 S. Las posibilidades ele clesa1Tollo comercial que se reclaman a título de lucro cesante futuro no devengado, con-esponden a un estimado razonable del potencial del negocio..19.
Con el fin de reclamar los perjuicios causados por las conducta injusta ele la convocada se le citó sin éxito a audiencia de conciliación extrajudicial toda vez que esta no compareció como se ha referido ya previamente en el presente escrito".
2. EXCEPC IONES Y HECHOS DE LA CONTESTAC IÓN DE LA DEMANDA En su escrito de contestación, la Convocada acepta algunos hechos, niega otros y hace precisiones fácticas. Adicionalmente contesta y rechaza todas las pretensiones de la demanda e interpone excepciones de fondo, cuyos apartes más relevantes se transcriben a continuación: "EXCEPCIÓN PRilvIERA FALTA AGOTAMIENTO DEL REQU ISITO DE PROCEDlI31LJDAD CONSAGRADO EN LA CLAUSULA COMPROM ISORIA PORNO CONVOCATORIA A AUDLENCLA DE CONCl LLACIÓN. La copropiedad presentó excusa válidamente y solicito reprogramar audiencia de conciliación, estando sin resolver tal solicitud.
EXCEPC[ÓN SEGUNDA. FALTA AGOTAMLENTO DEL REQUISITO DE PROCEDLBlLIDAD CONSAGRADO EN LA CLAUSULA COMPROMI SORIA PORQUE SE CONVO CO A CONClLIACIÓN POR lNDEMN lZACIÓN DE PERJUICIOS, PERO SE CONVOCA AL TRIBUNAL PARA DECLARAR QUE CONTRA TO SUSCRJTO ES DE ARRENDAMIENTO. EXCEPCIÓN TERCERA. APODERADO ESTA FACULTADO PARA SOLICITAR INDEMNIZACIONES NO PARA SOLICITAR NULIDAD DEL CONTRATO SUSCRITO POR LAS PARTES Y/O SOLICITUD PARA QUE Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 12 Tribun:11 Arbitral l\l.ARTllA LJ LlANA J ARA MILLO OCHO,\ co111m CEl'\TRO COMERCIAL SANTAFÉ -pr opieda d horizonta l- CONTRATO SUSCRITO POR LAS PARTES SE DECLARE Q UE ES UN CONTRATO DE AR.R.ENDAMIBNTO.
El apoderado debe ceñirse al poder que se ha conferido; en este caso ni en el poder inicialmente aportado al proceso, ni en el nuevo aportado con ocasión del saneamiento de la demanda se faculta al apoderado para asuntos distintos a la indemnización de perjuicios; destacándose que no está facultado para solicitar nulidad del contrato suscrito por las partes ni para solicitar que tal contrato se declare es un contrato de a1Tendamiento.
EXCEPCIÓN CUARTA. VALIDEZ DEL CONTRATO SUSCR.lTO POR LAS PARTES AUTORIZACIÓN R.EVOCABLE PARA LA EXPLOTACIÓN ÁREA COMÚN DE UNA COPROPIEDAD C-181. Dicho contrato qlle es ley para las paties es acorde a derecho, no ha sido invalidado; e incluso convocante no ha otorgado poder para que se le anule total o parcialmente o para que se declare que es un contrato de arrendamiento.
El contrato atípico suscrito por las partes es legal y plenamente válido; en Colombia está constitucionalmente establecida ta autonomía de la voluntad y la libre iniciativa empresarial, siendo viable para las partes acordar un contrato atípico distinto al contrato típico ele arrendamiento. El contrato sobre zonas comunes suscrito no está prohibido en el sistema juridico de Colombia; es compatible con las normas vigentes; es coherente con los postulados de autonomía de la voluntad y libre iniciativa privada; también es compatible y coherente con el régimen de propiedad horizontal; responde a las intenciones de las partes, a sus necesidades y a lo acordado por éstas; el contrato con claridad expresa sus normas, no tiene disposiciones ocultas, ambig11as o contradictorias, mucho menos desconocidas por la convocante, EXCEPCIÓN QUfNTA.
EXPRESAMENTE CONVOCANTE NIANIFESTÓ QUE SU INTENCIÓN A SUSCRIBIR EL CONTRATO ERA DISFRUTAR TEMPORALMENTE DE LOS VISITANTES Y DEL POSlCIONAMIENTO DE LA COPROPIBDAD, NO EN CELEBRAR UN CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO, O SIMCLAR Cá mara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 13 Tribuna l Arbitral I\IART HA LIL LANA JARAI\ IILLO OCIIOA co111m CENTRO COi\ l ERC IAL SANTAFÉ:- prop iedad horizonta l- Según a1iículo 1618 del código civil "Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a el la más que a lo I iteral de las palabras." EXCEPCIÓN SEXTA.
CONTRA TO SUSClllTO NO ES EL DE ARRENDAMrENTO DE BIEN lNMUEl3LE REGULADO POR ARTJCULO 518 DEL CÓDIGO DE COMERCIO Y SIGUIENTES. El convocan te confiesa en la demanda, que las partes suscribieron un contrato atípico: expresamente convocante manifestó que su intención a suscribir el contrato era disfrutar temporalmente de los visitantes y del posicionamiento de la copropiedad, no e.n celebrar un contrato de arrendamiento, o similar; el a1i ículo 5 18 del código de comercio se refiere al contrato de arrendamiento cuando exista ocupación mayor a dos años de un mismo inmueble, lo cual no ocurre en el presente caso, aún si se considera el contrato como un contrato de arrendamiento.
EXCEPCIÓN SÉPTIMA. NO SE PLANTEA VICIO EN EL CONSENTLMIENTO POR ERROR SOBRE LA ESPECfE DE CONTRATO. Si se plantea que hubo un en-or sobre la especie del contrato, se debió plantear la nulidad por vicio en el consentimiento - lo cual no ocurrió y para lo cual no está facultado el apoderado de la convocante. Confonne al ARTICULO 1743 del Código Civil: "La nulidad relativa no puede ser declarada por el juez o prefecto sino a pedimento de parte; ni puede pedirse su declaración por el Ministerio Público en el solo interés de la ley; ni puede alegarse sino por aquéllos en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o por sus herederos o cesionarios; y puede sanearse por el lapso de tiempo o por ratificación de las partes " EXCEPCIÓN OCTAVA.
LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES Conforme al ARTICULO l602 del Código Civil " Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimjento mutuo o por causas legales.", lo cual ocu1Te en el presente caso. EXCEPCIÓN I NOVENA. CONTRATO SUSCRJTO CORRESPONDE A PARTICULARIDADES DEL RÉGIMEN JURÍDICO ESPECLAL DE PROPlEDAD HORIZONTAL.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arb itraje y Conciliación. 14 Tribun al Arbitrn l MARTHA LILIA NA J,\R Al\ll LLO OC IIOA contra CENTRO COMER CIAL SAí\'TA f1É- prop icclml horizontal- SEXTO: Según la CORTE CONSTITUClONAL el régimen de propiedad horizontal es distinto al civil y al mercantil, en efecto la CORTE CONSTLTUCIONAL en Sentencia C-376/04 estableció, que en materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen nonnativo especial; régimen, que dada su especilicidad desborda necesariamente la regulación de los Códigos Civil y de Comercio.
Ley 67 5 de 2001 establece que es un principio orientador de la ley la Libre iniciativa empresarial: en ejercicio de tales principios I ibremente las partes optaron por suscribir un contrato atípico, distinto al contrato de arrendamiento, contrato que responde a su situación y necesidades, contrato que contiene elementos distintos, diferenciadores. extraños a un contrato de arrendamiento y sí propios de un contrato como el suscrito por las partes. sobre zonas comunes de una copropiedad comercial.
EXCEPCIÓN DÉCIMA. COPROPIEDAD NO MODLF'ICO CANON. Está acreditado en el proceso que la copropiedad nunca modificó la compensación por las zonas comunes. Pero aún si eso hubiese sucedido procedía aplicar la cláusula compromisoria pactada. EXCEPCIÓN DECIMA PRIMERA. CONVOCANTE TER.J\.1CNO CONTRA TO. La propia convocante declara que ella termino unilateralmente el contrato; debe asumir las consecuencia de su decisión. EXCEPCIÓN DEClMA SEGUNDA.
MALA FE CONTRACTUAL Es contrario a la lealtad y buena fe contractual suscribir un determinado contrato a sabiendas de su contenido y naturaleza, aceptándolo, pero convenientemente ocultando que no está de acuerdo con éste y reservarse los cuestionamientos para cuando se presenta una contingencia que se estima desfavorable. EXCEPCIÓN DEClMA TERCERA.
AUSENCIA DE SUSTENTACIÓN JURÍDICA. Cá mara de Comercio de Bogotá, Centr o de Arbitraj e y Conciliación. 15 Tribunal Arb iiral i\lARTI IA L1 LLANA JA RAi\11 LLO OCHO A contra CENTRO COME RCIAL SANTA rÉ - propiedad horizontal- El convocante omitió la carga procesal de sustentar los planteamientos jurídicos que sustentan la demanda, especialmente las razones j urídicas de sus pretensiones, el porqué se le deben conceder y producirse un laudo a su favor y en contra del convocado.
El convocante no plantea la razón jurídica por la que el contrato suscrito por las partes debería ser declarado como contrato de arrendamiento, desconociendo su naturaleza atípica y su calidad de AUTORIZAClÓN REVOCABLE PARA LA EXPLOTACIÓN ÁREA COMÚN DE UNA COPROPlEOAD. El árbitro debe circunscribirse a las pruebas que obren en el proceso a las peticiones y argumentos jur[dicos planteados por las palies.
EXCEPCIÓN DÉCIMA CUARTA. ENRIQUECIMIENTO INJUSTIFICADO La propia convocante decidió terminar el contrato y ahora pretende que se le indemnice por su propia decisión, los supuestos perj tticios, son consecuencia de sus propios actos. EXCEPCIÓN Dl~CTMA QUINTA INDEMNIZACIÓN, ES IRREAL, NO RAZONABLE Y CONTRARJA A LA REALlDAD. No están acreditados perjuicios, ni que haya relación de causalidad entre actos de la copropiedad convocada y supuestos perjuicios de la convocante.
La Copropiedad no terminó el contrato. La convocante confeso que fue ella quien unilateralmente decidió dar por terminado el contrato. La copropiedad es ajena a la relación contractual entre convocante y el dueño de la franquicia. EXCEPCIÓN DECUVIA SEXTA. DAÑO EMERGENTE PRETENDIDO ES [RREAL Impropiamente la convocante en el cálculo del daño emergente toma una serie de gastos operativos de su negocio en los que incurrió independientemente a la supuesta terminación del contrato y que corresponden prácticamente a la totalidad de los noventa y dos millones que artificiosamente denomina inversión, olvidando que las i.nversiones son activos de un negocio no gastos o costos.
Cá mnrn de Co mercio de Bogotá, Centro de Arbitra je y Conc ilínci ón. 16 / Tribunal Arbitrnl M.-\RTH..\ LILI AN.\ JAR-\i\í lLLO OCHO..\ conlm CENTRO COi\ l ERCIAL SANTAfÉ - propíccl11d hori1.ont:il- ( ) EXCEPCIÓN DÉCI..MA SÉPTLMA. LUCRO CESANTE PRETENDIDO ES IR.REAL. Artificiosamente el convocante toma para el cálculo una proyección a cuatro años, la cual no es coherente con el tiempo del contrato, un año, independientemente a la naturaleza que se plantee; se destaca que aún si se plantea un contrato de arrendamiento mercantil el derecho a renovar surge a partir del segundo año del contrato.
( ) EXCEPCíÓN DÉCHvlA OCTAVA. D/\ÑOS MORALES PRETENDIDOS NO SON REALES No proceden daíios morales porque en este caso se está dirimiendo una controversia contractual, en la que no existe responsabilidad civil delictual o cuasidelictual; porgue las relaciones jurídicas contractuales son necesariamente de orden rnaterjal y no moral, son relaciones de contenido patrimonial, no siendo viable en estas la generación y/o reconocimiento ele daños morales; más cuando el daño moral no estaba previsto ni es previsible en el momento de suscribir el contrato.
Aún si consideramos el supuesto e inaplicable daño moral y daño a la vida en relación, se plantea un hipotético daño de OCHENTA MILLONES DE PESOS, sin ningún sustento. Adicionalmente existe el agravante que la convocante confiesa que su marido es el principal inversionista del negocio, lo cual es por lo menos extraño porque todos los documentos aportados aluden a una propietaria única, sin socios, ni deudas con inversionistas; indicio que se debe agregar a otros que indican que no necesariamente en esta demanda predomina la veracidad.
Por supuesto si el esposo de la convocante es el mayor inversionista del negocio debe considerarse que es un hombre de negocios, que asumió el riesgo de este negocio y su eventual afectación se genera en el resultado comercial'.', Cámarn de Co merc io de Bogotá, Cent ro de Ar bitraje y Co nciliac ión. 17 Tribunnl Arbitral i\lAlffJ-U LILIANA JARAi\ l lLLO OCIIOA co11tm CENTRO CürdERC lAL SANTAFJ t- propicdad horizontal - CAPÍTULO TERCERO PRES UPUESTOS PROCESALES Y CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL SOBRE EL FONDO l. PRES UPUESTOS PROCESALES Los presupuestos procesales para que el Tribunal pueda realizar el estudio de fondo de la controversia se encuentran plenamente reunidos, toda vez que las dos partes, MARTHA LILIANA JARAMILL O OCHOA y CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ -propiedad horizontal- son plenamente capaces (i), sus apoderados cuentan con poder suficiente para comparecer al proceso (ii); la competencia del Tribunal está claramente determinada por el pacto arbitral (iii) y la demanda cumple con las exigencias legales (iv).
Por consiguiente, reunidos todos los presupuestos procesales, y no habiendo causal de nulidad que invalide la actuación, el Tribunal abordará el análisis de fondo de la controversia planteada.
11. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL SOBRE EL FONDO DEL LITIGIO PROB LEMA JURÍDICO Con base en los hechos y pretensiones de la demanda, y en armonía con las excepciones propuestas y el acervo probatorio que milita en el plenario, al Tribunal de arbitramento lo que le corresponde determinar es si la convocada incumplió o no alguna de las obligaciones surgidas, o bien del contrato atípico de "Autorización Revocable para la Explotación Área Común de una Propiedad C-181" suscrito el 8 de abril de 2010; o bien del contrato de "arrendamiento comercial" que, a juicio de la convocante, fue el que en realidad celebraron ellas.
Con el fin de resolver estos interrogantes, como quiera que a partir de su adecuada respuesta es que adquirirían relevancia y dimensión jurídica las demás pretensiones declarativas y de condena que enfrentan a las partes, la metodología que en este específico aspecto seguirá el Tribunal para estructurar su laudo será la siguiente: en primer lugar se expondrán unas consideraciones referidas a los aspectos generales de un contrato de arrendamiento de local comercial y uno atípico como el que en principio fue el que vinculó a los ahora contendientes, encaminadas a establecer si está llamada a prosperar o no la pretensión principal, y por supuesto las demás consecuenciales que Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Concí liación. 18 Tribunal Arbitral i\1A RTI-IA LI L IANA JA RAi\ 11 LLO OCHO A c:011tr11 CENTRO COi\l ERC IAL SANTA FE - propiedad horizontal- dependen de ella.
En segundo término se analizarán los medios de prueba que soportan las solicitudes de la pretendiente y las excepciones de la resistente, y con fundamento en la fuerza convictiva que surja de ellos se le dará la razón a una u otra, lo cual, como es de rigor, quedará plasmado finalmente en la parte resolutiva de la decisión. 1. Consideraciones alrede dor de un contrato de arrendamiento comerc ial y de uno atípico de "Autorización Renovab le para la Explotació n Área Común de un a Propiedad".
En aras de ir decantando los aspectos de fondo que suscitan el choque intersubjetiva de intereses en el que están inmersas las partes, pertinente resulta contextualizar los elementos principales que distinguen un contrato de arrendamiento de local comercial, y compararlos luego con los de otro contrato en el que, como sucedió en el atípico en antes mencionado, lo que se entregó fue, según se desprende de su tenor literal 1 y así lo corroboran y confiesan2 las partes tanto al formular e! hecho primero de la demanda 3 como al darle respuesta afirmativa al mismo4, "el uso de un espacio de nueve metros cuadrados (9m2) ubicado dentro del aludido Centro Comercial ".
Para este efecto y en lo que atañe a las normas que gobiernan un contrato de arrendamiento de local comercia l, debemos empezar por memorar que: i.- Aunque en el numeral 1.1. del pelitum demandatorio la convocante solicitó por conducto de su vocero judicial que se declare, como pretensión principal, que el contrato de autorización revocable suscrito el 8 de abril de 201 O "en realidad constituye un contrato de arrendamiento comerc ial de conformidad (sic) la regla interpretativa contenida en el artículo 1618 del Código Civil"; solicitud esta en la que al parecer de manera consciente 1 En la cláusula sexta se consignó que: "ÁREA ASIGNADA: EL BENEFICIARIO podrá exhibir un stand de nueve metros cuadrados (9 m2) ubicado en la entrada a plaza Ecuador, con el fin de comercializar los productos de la marca Fruchetta". 2 Conforme al artícu lo 197 del C.P.C., "La confesión por apoderado judicial valdrá cuando para hacerla haya recibido autorizació n de su poderdante, la cual se presume para la demanda y las excepciones, las correspondientes contestaciones y la audiencia de que trata el artículo 101". 3 En el numeral primero de los hechos vertidos en el llbelo genitor del proceso (incluid a la posterior reforma de la demanda), la actora expresó - por conducto de su vocero judicia l- que el 8 de abril de 2010 suscribió el contrato denominado "Autorización Revocable para la Explotación Área Común de una Propiedad C-181", y que en virtud de ello el Centro Comercial Santa Fe le otorgó "el uso de un espacio de nueve metros cuadrados (9 M 2 ) ubicado dentro del aludido Centro Comercial". 4 Al responde r ese hecho la convocada manifestó que "ES CIERTO", pero a continuación expuso que "NUNCA SUSCRIBIERON UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO".
Cánrnra de Comercio de Bogotá, Cent ro de Arbitraje y Conciliación. 19 Tribuna l Arbitra l i\LARTHA LI LIANA JARAM I LLO OCl-lOA contra CENTRO C0 1\I ERCIA L SANTA F É:- propi ~dad horizonlrt l- omitió hablar de "local comercial" y en su lugar acudió a la expresión "arrendamiento comercial", lo cierto es que, contrario a lo que ocurre en el campo civil (en donde si hay un arrendamiento genérico de cosas), en asuntos como el que concita nuestra atención no existe la figura del arrendamiento genérico comercial, por lo que cualquier referencia sobre el particular - así sea por vía de interpretación como lo pidió la convocante- debe entenderse hecha respecto de un bien inmueble que tenga el carácter de local comercial propiamente dicho. ii.- Este postulado es ineluctable dejarlo en claro como punto de partida, sobre todo si la convocante pretende - como lo reclama en el numeral 1.4 del respectivo acápite- que se acoja su solicitud consecuencia ! en el sentido de declarar que el incumplimiento de la convocada le "impidió (... ) completar el plazo de 2 años para asegurar su derecho a la renovación del contrato en virtucl de lo establecido en el artículo 518 del Código de Comercio ". iii.- Ciertamente, para que una petición de esta naturaleza pudiera ser considerada y eventualmente estimada por el Tribunal, era imperativo que la relación jurídico sustancial que vinculó a las partes versara sobre la tenencia de un local comercia l, pues solo asi podría predicarse que el alegado incumplimiento privó a la tenedora de su derecho a completar el tiempo mlnimo de los dos años que se exigen para asegurar "la renovación del contrato en virtucl de lo establecido en el artículo 518 del Código de Comercio ". iv.- Con todo, no escapa a la atención de quien en esta sede funge como juzgador de la causa que el inciso primero del artículo 518 del Código de Comercio habla del empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un "inmueble"; sin embargo, pese a que esa norma se refiere a un inmueble en general y no a un local en particular, en los artículos 516 numeral 5; 521, 522 y 523 de dicho estatuto, ese mismo concepto (el de inmueble) es descrito unas veces a través de la palabra "local" o ¡¡locales", con lo que queda en claro que en ese contexto la ley sustancial las emplea indistintamente a todas ellas como sinónimas. v.- Ahora bien, ¿por qué es tan relevante precisar que la expresión "arrendamiento comercial" no es producto de una minucia semántica o del prurito idiomático en el manejo del lenguaje, sino que en la c~ntroversia sometida a la decisión de este Tribunal lo atinado es hablar de "arrendamiento de local comercial'? Pues, porque además de lo que ya se ha dicho en precedencia, si el supuesto normativo del artículo 518 del Código de Comercio contempla como hipótesis el hecho de que el tenedor haya ocupado el bien por Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 20 Tribun:il Arb itral MARTHA LILUi'iA JARAMILLO OCHOA contra CENTRO COi\lERCIAL SANTAFÉ:- propicdad horiiontal - un tiempo no inferior a dos años, para avanzar en cualquier discusión o análisis sobre este tópico es necesario estar en presencia de un acuerdo de voluntades - sea su nomenclatura "arrendamiento" o "autorización revocable"- que involucre a un "local" comercial, esto es, a aquél tipo de bienes que por su naturaleza objetiva o material tiene esa connotación. vi.- Circunscritos entonces a las precisas circunstancias fácticas que en relación con este caso han quedado verificadas, es decir, que lo que la convocada le entregó a la convocante fue "el uso de un espacio (...) ubicado dentro" del Centro Comercial Santa Fe; lo que hay que dilucidar es si ese acto implicó la celebración de un "arrenclamienlo comercial" respecto de un inmueble al que se le pueda dar el alcance de local comercia l (en ejercicio de una hermenéutica cuya labor reclama la convocante que se lleve a cabo por parte del Tribunal), o si, por el contrario, como lo sostiene la convocada y aparece plasmado en los numerales 2 y 5 de la cláusula tercera de la "autorización revocable", lo que ellas celebraron fue un contrato atípico para la explotación temporal ele un área común y no uno de arrendamiento. vii.- Con tal fin, de entrada el Tribunal estima que sustentado en la literalidad del documento que contiene la "autorización revocable", y en conjunto con las manifestaciones que en este proceso han hecho las partes por conducto de sus apoderados (en especial las que surgen de lo consignado en el hecho primero de la demanda y su correlativa contestación), el negocio entre ellas celebrado no giró alrededor de un contrato de arrendamiento comercial que involucrara la tenencia a ese título de un inmueble; sino que su propósito fue permitirle a la "beneficiaria " de esa autorización que utilizara un espacio o área común de la copropiedad cedente para la comercialización de los productos marcas "fruchetta".
Adicionalmente, el que el querer de los contratantes fue circunscr ibir su voluntad a ese específico acto y no a otro parecido o similar, es algo que expresamente plasmaron ellas en la cláusula tercera de la susodicha autorización revocable, de cuya lectura con toda diafanidad se desprende que:
ANTECEDENTES E INTENCIONES DE LAS PARTES. "Para aclarar la naturaleza y el alcance del presente convenio, para precisar cuáles son las intenciones de las partes al suscribirlo, para precisar su interpretación, para prevenir y solucionar eventuales conflictos, las partes declaran de común acuerdo que: 1. ( ) Cámar:i de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 2 1 Tribuna l Arb itra l I\IA RTI 1A LI LIANA JAR.-\M I LLO OCIIOA co111m CENTRO CO~ I ERCIA L SANTAfÉ - propieuatl horizonta l-
2. EL BENEFICIARIO básicamente está interesado de (sic) disfrutar temporalmente de los visitantes y del posicionamiento de la copropiedad, no en celebrar un contrato de affendamiento o similar. 3. ( ) 4. ( ) 5. El presente contrato atípico no constituye arrendamiento comodato, comodato precario o derecho real alguno". v1 11.- Siendo así, para desentrañar la verdadera voluntad de las partes -como lo solicitó la actora- no solo no hay que acudir a los criterios de interpretación del artículo 1618 y subsiguientes del Código Civil (porque conforme a lo transcrito ellas exteriorizaron claramente cuál era esa voluntad}, sino además en razón a que, si como hipótesis de trabajo acogiéramos la postura de la convocante en el sentido de que "J.- El co11trato de adhesión atípicam enle denominado que le fu era presentado a la co11vocante correspond e a 1111 contrato de arre11da111i ento con destino a establecimie11to de comercio de los regulados por el artículo 518 del Código de Comercio y sig11ientes'6; aun as! tampoco sería de recibo esa afirmación debido a que, como bien lo señala el gestor judicial de la convocada al formular uno de sus medios exceptivos de defensa,ª un planteamiento de esta índole tenía que haberse postulado en los términos del artículo 17 43 del Código Civil, es decir, por la vía de la declaratoria de una nulidad relativa, argumentando un eventual vicio del consentimiento originado en un supuesto error acerca de la especie del contrato celebrado.
Mas, como ello no se hizo en la primigenia demanda ni en el posterior escrito que la reformó, quedó cerrada cualquier posibilidad de debate a ese respecto, lo que se erige en un factor adicional para desestimar la solicitud elevada en este sentido. ix.- No obstante estas apreciaciones, que por sí solas bastarían para negarle vocación de prosperidad a la pretensión principal, si ahondamos en la motivación y, -so lo en gracia de discusión- admitiéramos que "e/ uso de un espacio de nueve metros cuadrados (9m2)" debe entenderse como entrega de un inmueble o local comercial, incluso en ese supuesto especulativo lo demandado por la convocante está también destinado al fracaso, porque: a.- Pese a que la actora indicó que "El contrato de adhesión atípicamente denominado (... ) correspond e a un contrato de arrendamiento (...)d e los regulados por el artículo 518 del Código de Comercio ", para que tal aseveración tuviera algún viso de solidez era indispensable que 5 Conforme al sub numeral 1 º del hecho primero de la demanda. 6 "Excepción sépti ma.
No se plantea vicio en el consentimiento por error sobre la especie de contrato". Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 22 4 I Tribuna l Arbitral i\lART IIA.L1 LIANA JARAl\ 11 LLO OCIIOA contra CENTRO CO;\I ERCIA L SANTA FÉ - propietl:id horizonta l- se ajustara a las puntua les exigencias de esa norma, entre las que se destaca la necesidad de que la empresaria hubiera ocupado un inmueble con un mismo establecimiento de comercio por un tiempo no inferior a dos años consecutivos. b.- Como en el caso que se discute y por las razones que adujo la convocante eso no ocurr ió (debido a que según ella el incumplimiento de la convocada "produjo !CI ter111i11acíón indirecta, 1111ilat em l y si11 j11sra causa del contmt o"7), entonces a ese presunto "arrendamiento " de "inmueble o local comercial" no podríamos aplicarle el citado artículo 518, precisamente porque la protección que esa regla le brinda al inquilino es a partir de los mencionados dos años consecutivos, como quiera que su objetivo es proteger a la clientela que ha logrado construir el comerciante, y el legislador autónoma mente determinó que eso se da después de ese espacio temporal, y no antes, de la misma manera que la mayoría de edad se adquiere única y exclusivamente cuando la persona cumple 18 años, y no antesª. c.- Por tales motivos, y no siendo factible acudir a la preceptiva del artículo 1 º del Código de Comercio, que dispone que "Los comercian tes y los asuntos mercantiles se regirán por las disposiciones de la ley comercial, y /os casos no regulados expresamente en ella serán clecididos por analogía de sus normas"; para poder seguir con la linea argumentat iva de la convocante de que el contrato celebrado fue de "arrendamiento ", habría que hacerlo al ampa ro del artículo 2º de esa misma obra, según el cual "En las cuestiones comercia les que no pudieran regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil". d.- Empero, bajo este escenar io sería una notoria impropiedad pretender trasladar en bloque la analogfa a que alude el artículo 2º del Código de Comercio, y de ahf que esta tendría que disecciona rse acudie ndo a las disposiciones del artículo 2028 del Código Civil y demás normas concordan tes, que establecen las reglas relativas al arrendam iento de casas, almacenes u otros edificios, ya que ellas serían las únicas aplicables al "arrendamiento " que como pretensión principal dice la convoca nte haber celebrado, pues su contrato no se subsum iría dentro de las previsiones de los que son propios del arrendamiento de locales comerciales, vivienda urbana ni predios rústicos. 7 De acuerdo con la redacción del numeral 1.3 del apartado correspond iente a las pretens iones declarativa s. 8 Véase: Summers, Robert.
La naturaleza formal del derecho. Trad. Pablo Larrañaga, Ed. Fontamar a. Col. BÉFDP, México, 2001, pp. 34 a 37. C:ínrnrn de Co mercio de Bogotá, Centro de Arb itraje y Conci liación. 23 Tribuunl Arbitrnl 1\I ARTI IA LI LI ANA JARA,\ 11 LLO OCHO.-\ co111m CE:i'íTRO CO i\lER CI..\L SANTAFÉ:- propicdatl horízont:1I- e.- Sin embargo, ni siquiera al abrigo de esa hermenéutica podría salir avante la solicitud de la actora, porque las reglas que disciplinan el arrendamiento de "otros edificios " (los cuales, en una interpretación extensiva en grado sumo serían los más parecidos al "área " común que se le autorizó a ella para que explotara), no se ocupan de situaciones como las que fueron objeto de debate en este proceso arbitral. f.- En efecto, salvo por la mora y el desahucio, las aludidas disposiciones no tocan ningún otro aspecto que pudiera dar cabida a lo argüido por la convocante en materia de la existencia del pretendido arrendam iento y su derecho a la renovación, máxime si se tiene en cuenta que la convocada jamás ha sostenido que aquélla incumplió el contrato al haber dejado de pagar la contraprestación acordada, ni mucho menos la copropiedad concedente la requirió para que le restituyera el área o espacio común que se le había autorizado explotar dentro del Centro Comercial Santafé. g.- En suma, si al continuar con este discurrir se arribara a la conclusión ele que las partes sí celebraron un contrato de arrendam iento, éste no sería comercial sino civil y, tratando de encuadrarlo en alguna de los enunciados normativos de los artículos 2028 y concordantes del Código Civil. su naturaleza corresponder ia - hipotéticamen te- a la del arrendamiento de "otros edificios".
Con todo, si así fuera, esas disposiciones no le brindan al arrendatario el tipo de protección que a juicio de la convocante habrf a tenido ella de haber podido ocupar el bien por un tiempo mínimo de dos años, con lo cual por este sendero también se le cierra la posibilidad de reclamar con éxito un pronunciamiento como el pretendido en la demanda. h.- Por último, aun cuando un reconocido jurista 9 ha sostenido que quien lleva ocupando un inmueble menos de dos años también tiene derecho a que el arrendador le prorrogue el contrato al vencimiento del mismo, debido, según él, a que ese inquilino goza de la protección consagrada en el artículo 9º del Decreto 63 de í 97710, reformado por los Decretos 3817 de í982 y 2221 de 1983, sustituido luego por la ley 56 de 1985 y finalmente por el artículo 43 de la ley 820 de 2003; esa visión, aislada e insular, no obstante la respetabilidad de su autor, no la comparte este tribunal, quien estima, a la luz de las profusas razones ya expuestas y con base en el caudal probatorio, no solo que las 9 Cfr. Ramírez Gómez, José Fernando, Arrendamiento de loco/es comerciales, Monografías Jurídicas, número 66, Bogotá, Editorial Temis, 1993, pp. 22-23. 10 Decreto 63 de 1977, artículo 9: "Los arrendamien tos de locales comerciales que no se encuentr en en las condiciones previstas en el artículo 518 del Código de Comercio, quedarán amparados por lo dispuesto en este artículo.
Una vez cumplido el término de dos años de ocupación, para solicitar la entrega del inmueble se aplicará lo dispuesto en el citado art ículo 518". Cámnra de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitrnje y Conciliación. 24 Tribun:1I Arbitr:1I i\l,\RTI- IA LI LIANA JARAMLLLO OCIIOA contm CEi\TRO COMERCJAL SANTAFÉ - propi edad horizonta l- partes no celebraron un contrato de arrendamiento de local comercial, sino, además, que aun si se aceptara que la naturaleza de su convenio corresponde a éste, incluso en ese caso sería improcedente acceder a lo pedido, porque el citado Decreto fue derogado por el artículo 29 de la ley 56 de 1985 (que sólo se ocupó de normas sobre arrendamiento de vivienda urbana y no de locales comerciales), y con mayor razón si la ley 820 de 2003, que reguló íntegramente la materia referida a los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, no reprodujo ninguna norma que tuviera que ver con lo que se había dicho en el citado artículo 9 del Decreto 63 de 1977.
En consecuencia, no se abre paso la pretensión principal formulada por la convocante, y desde luego tampoco las demás pretension es consecuenciales o subord inadas que dependieran de ella. 2. Del incumplimiento del contrato y de los medios de prueba. Habiendo quedado establecido que el contrato que vinculó a los contendientes no fue uno de arrendamiento comercia l, lo que se impone entonces es entrar a determinar si el que ellas denominaron "Autorización Revocable para la Explotación Área Común de una Propiedad C-181" fue efectivamente incumplido o no por la entidad jurídica convocada, y si como consecuencia de ese obrar se produjo la terminación indirecta, unilateral y sin justa causa del mismo, tal como lo ha sostenido la convocante.
Para resolver lo pertinente el Tribunal escindirá su motivación pronunciándose, en primer lugar, acerca de las principales obligaciones y derechos de las partes; posteriormente, se ocupará de la actitud asumida por cada una de ellas y, por último, hará un análisis de las pruebas que en torno a dichas obligaciones soportan la decisión que finalmente ha de adoptarse. 2.1.
Principales oblig aciones a cargo de las partes. En lo que atañe a la beneficiar ia (hoy en dia convocante), aunque sus obligaciones están dispersas a lo largo de las distintas cláusulas del contrato, para los efectos a los que se contrae esta disputa adquieren particular relevancia las consignadas en las cláusulas décima sexta y décima séptima referidas, en su orden, al valor de la contraprestación que ella debía pagarle a la copropiedad concedente "por la autorización para instalar la publicidad en el sitio autorizado", así como la forma de pago acordada.
Cáma ra de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 25 Tribun~ I Arbitrn l í\lARTl-1,.\ LILl ANA JARAM ILLO OCIIO,\ co11tra CENTRO COMt llCIAL SANTAFÉ - propie1hld horizon tal- Como lo concerniente a estas obligaciones no está en entredicho, ya que la convocada no ha cuestionado que la beneficiaria hubiere incumplido alguna de ellas, el próximo paso será indagar cuáles eran las prestaciones a cargo de la propiedad concedente, y si ésta honró sus compro misos o, por el contrario, dejó de hacerlo, y en caso de que se hubiera sustraído a ellos qué tanta entidad tendría su comportamiento como para desquiciar el acuerdo contractual.
De acuerdo con la parte general del contrato, la convocada le autorizó a la convocante "/a utilización de bienes afectados al uso común de la copropiedad CENTRO COMERCIAL SANTA FE ", y en virtud de ella la beneficiaria podria "instalar y operar en lo zona comtÍ11 que a11ló110111a111 e111e le asigne la copropiedad co11cede11te, 1111 ele111ento móvil".
En concreto, en la cláusula sexta a la convocante se le autorizó para "exhibir 1111 srand de nueve metros cuadrados (911/) ubicado en la entrada a l'laza Ecuador, co,, el fin de comercializar los produ ctos de !CI marca Fr11che11a". Por tanto y como surge de lo resumido, la obligación fundamental de la convocada era garantizarl e a la beneficiaria su derecho a exhibir el mencionado stand en una zona común que, si bien tenía que formar parte del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal ubicado en la calle 185 No. 45-03 de Bogotá, no necesariamente debía estar localizada "en la entrada a Plaza Ecuador: puesto que en atención a lo consignado en la cláusula sexta (y repetido varias veces en otras cláusulas más), la asignación del área común sería "temporal" y fijada "autónomamenle por la propiedad concedente, quien así mismo, en cualquier momento la [podría] variar de manera unilateral, evento en el cual el beneficiario [deberla ] reubicar sus instalaciones - a su cargo y bajo su responsabilidad - al nuevo sitio que libremente le [indicara] la copropiedad concedente ".
Es más, aunque el contrato se celebró por el término de doce meses, en la cláusula vigésima tercera las propias partes previeron su terminación anticipada, al punto de que acordaron que podía finalizar de común acuerdo o en forma unilateral por cada una de ellas, manifestándole a la otra su decisión con una antelación superior a 2 dias a la fecha en que se pretendiera hacer efectiva y, "sin necesidad de explicar el motivo de la terminación ni de cancelar compensación o indemnización alguna".
Por consiguiente, frente a este panorama la pregunta que de inmediato se formula el Tribun al es: ¿está demostrado que la convocada hubiera incumplido la obligación a su cargo en el sentido de impedirle, perturbar le o revocarle a la convocante la autorización del área o espacio común para que ella explotara los productos de la marca Fruchetta? La Cá mara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 26 Tribunal Arl.Jitrn l M.ART HA LILIA NA JA RAMILLO OCHO.-\ co111rn CENT RO COJ\IF.RCIAL SA1'"f.AFÉ - propi edad hor izonta l- respuesta es no, no está acreditado por ningún medio esa circunstancia, ya que la copropiedad concedente nunca ejecutó ningún tipo de acto o hecho encaminado a perturbar a la beneficiaria en el ejercicio de sus derechos, y tampoco la requirió para que le restituyera la zona común, a pesar de que bien pudo haberlo hecho en cualquier momento y sin que estuviera obligada a, como se dijo en la cláusula décima tercera, explicar el motivo de la terminación o a "cancelar compensación o indemnización alguna ".
En tal virtud y sin soslayar el hecho de que el 3 de marzo de 2011 la convocada le remitió a la convocante un correo electrónico en el que por conducto de la ejecutiva de ventas, señora Juanita Villate textualmente dijo que "Hoto, te 111011do las tarifas paro la zona do11de estás ubicada en 1111 área di1 911/. mes regular 10. /64.000, diciembre 18.295.200", aun as! el reproche o acusac ión que en punto a esta circunstancia ha elevado la beneficiaria no puede ser estimado como suficiente para atribuirle el incumplimiento que ella alega y, con estribo en él, reclamar el pago de los perjuicios que conforman sus demás pretensiones.
Y no puede hacerse, porque de la conducta asumida por las partes, de la cual a continuación se ocupará el Tribunal, lo que se advierte es que la convocante obró en forma unilateral al dar por terminado el contrato sin que previamente hubiera agotado todos los mecanismos de discusión directa contemplados en la cláusula trigésima segunda de la "autorización revoca/Jle", y sin haber procurado mitigar los daños que en su concepto sufrió como resultado de la celeridad con que actuó al haber cesado, a su arbitrio, ese vínculo contractual. 2.2.
Conducta desplegada por las parte s. Salvo por el correo del 3 de marzo de 2011 en el que, se itera, la convocada se limitó a decirle a la convocan te que por ese medio le remitía "las tarifas para la zona donde estás ubicada en un área de 911/, mes regular 10.164.000, diciembre 18.295.200'', no milita en el plenario ningún otro medio de prueba de carácter documenta l que permita colegir que ese comunicado era definitivo e irrevocable y que el mismo no podía ser objeto de discusión directa entre la beneficiaria y la propiedad concedente.
Es más, de acuerdo con lo pactado en la cláusula décima novena del contrato, " el día cinco (5) de mayo de 20 11, automáticamente sin necesidad de requerimiento alguno, se actualizará [el valor de la contrapr estac ión] en 1111 porcentaje equivalente al índice de precios al consumidor (IPC) nacional. más cinco puntos correspondi ente a la anualidad prec edente", por lo que dicha beneficiaria bien pudo haberse acogido a esta prerrogativa para continuar explotando el área común, Cá mara de Comerc io de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 27 r Tribunal Arbitra l MARTI-IA LI LIAf';A JA RAi\l lLLO OCHOA contra CENT RO COi\1 ERCIA L SANTA FÉ-propicclad horizontal- y a partir de mayo de ese año haber procedido a consignar las sumas de dinero que resultaran de esa operación aritmética.
En ese orden de ideas, no luce razonable que si la convocante conocía los maxtmos pactados para el incremento del valor de la contraprestación, cuando se le informó por esa vía cuáles serían las nuevas tarifas (valiéndose de un lenguaje que denota familiaridad y buen trato entre remitente y destinataria, como quiera que se cruzaron múltiples misivas), ella - la convocante- no hubiera empleado el mismo medio para transmitir su inconformidad con el contenido de ese escrito.
Adicionalmente, en lugar de alzarse en contra de esa postura, el ulterior flujo de mensajes electrónicos lo que refleja es un mutismo al respecto, ya que los únicos correos que se intercambiaron luego del 3 de marzo de 2011 sólo decfan que: Abril 8 de 20 11: "Juanita, Anexo comprobante de pago de arriendo del mes de Abril, realizado el día de ayer.
Saludos, Martha Jaramillo". Abril 25 de 2011: "María Fernanda 13uenas noches, Anexo carta dónde (sic) infonno el plan de cierre de Fruchetta Santafé el próximo I de mayo, para que las partes involucradas estén enteradas debidamente. Atentamente, Martha Liliaua Jaramillo Celular 313 430 97 39". Abril 26 de 2011: "Hola Maita, recibimos tu carta.
Te adjunto una orden para que por favor tu me ayudes a llenarla con los datos de las personas que van a ingresar. Quedo pendiente de lo que necesiten, Saludos". Por ende, con base en ese cruce epistolar y en aplicación de los indicios que regulan los artículos 248 a 250 del estatuto procesal civil, el tribunal infiere que el hecho de que a la convocante le hubieran informado las nuevas tarifas no supuso en ella una alteración de gravedad determinante las consecuencias planteadas en su demanda pues, si así hubiera sido, en aplicación de las máximas de la experiencia se esperaría encontrar huellas o vestigios de índole documental que dieran cuenta de esa circunstancia, y no las hay.
Cá mnrn de Comercio de Bogotá, Centro ele Arbitra je y Conciliación. 28 Tribunal Arbi tral MARTI IA LILIA NA JARAi\llLLO OCHOA co11tm CENTRO COi\lERC IAL SAi'iTArÉ: - propicd.HI horizonlíl l- Tampoco existe prueba testimonial - por lo menos no con el valor convictivo que el ordenamiento jurídico exige- que demuestre que la convocante se reunió con la convocada para discutir personalmente estos asuntos, puesto que si bien es cierto así lo dijo ella al absolver el interrogatorio de parte y lo repitió su esposo en declaración rendida el día 24 de abril de 2012, tales dichos no persuaden al tribunal en la medida en que, en lo que atañe a la deposición de la absolvente es claro que ella no puede crearse su propia prueba y, frente a to sostenido por el testigo, habida cuenta del vínculo matrimonial que lo une con la parte, a voces del artículo 217 del C. P.C. su testimonio está sometido a un escrutinio mucho más riguroso debido a que esa cercanía, a la que hay que sumarle el hecho de que él fue quien le prestó $70.000.000 a su cónyuge y convocante para que montara el negocio, afecta considerab lemente la credibilidad e imparcialidad que debe reinar en estos casos.
En adición a lo anterior, no se advierte que el móvil de la convocada hubiera sido el querer causarle un particular perjuicio a ta convocante, toda vez que si aquélla no hubiera estado interesada en continuar con el convenio o en discutir el incremento de la contrapres tación, solo habría tenido que hacer uso de lo pactado en la cláusula décima tercera que la facultaba para terminarlo unilateralmente, sin tener que exteriorizar los motivos de su decisión y sustrayéndose de pagar los eventuales perjuicios que ello pudiera acarrearle a su contraparte.
De análoga manera, por parte de la convocante tampoco se advierte que ella hubiera procurado eliminar o reducir los perjuicios que dice haber sufrido, porque además de la falta de prueba relacionada con el agotamiento de la vía directa que en la cláusu la trigésima segunda del contrato se estipuló como mecanismo para solucionar las controversias susceptibles de transacción; la actora, a sabiendas de que su negocio venía dando pérdidas y sólo empezaría a redituarle a partir del segundo o tercer año contado desde la inversión inicial, se apresuró a dar por terminado unilateralmente el contrato, sin que la copropiedad concedente se lo hubiera solicitado (o le hubiera impedido o perturbado el uso y goce de la zona común), y sin intentar mitigar los daños que esa actitud presuntamente le produjo.
En cuanto a lo primero, porque si bien es cierto que la convocante surtió el trámite de la conciliación extrajudicial en derecho y el ulterior proceso arbitral, no estuvo presta a hacer lo mismo en lo que a la fase de arreglo directo se refiere o, cuando menos y por las razones que ya se indicaron, no existe prueba de ello. Además, no puede perderse de Cá nrnrn de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 29 í Tribunal Arbitrnl l\lARTIIA LILL-\NA JARAI\ IILL O OCHOA 1:011tro CENTRO COi\ l ERCIA L SANTAFÉ - propicclad hor izon ti1l- vista que el procedimiento conciliatorio se agotó cuando el contrato ya había finalizado en virtud de la decisión unilateral adoptada por la convocante, de donde resulta que ella pretendió adelantar una fase cuyo propósito era poner en marcha un método alternativo de solución de conflictos, a pesar de que al haber entregado motu proprio con anterioridad la zona común y desmontado sus equipos, por sustracción de materia ya no habia contrato alguno que atara por las partes y tampoco conflicto que dirimir.
En cuanto a lo segundo y en vista de que se trata de afirmaciones que están acreditadas con los medios de prueba, de ellas se ocupará el Tribunal en el próximo apartado, no sin haber dejado en claro antes lo siguiente: De un lado, que si el contrato estableció en su cláusula vigésima novena que cualquier modificación al mismo "para que tenga valid ez deberá pr ecisarse por escrito y se deb erá suscribir excl 11siva111e11te por sus representantes legales", entonces la misiva del 3 de marzo de 2011 originada en la señora Juanita Villate - que no tenía la facultad de representar legalmente a la convocada- tampoco podía alterar el vínculo contractual, en oposición a lo que aquí ha afirmado la convocante.
De otro lado, que si tanto la norma de mandato del conocido articulo 1602 del Código Civil, como la regla contractual en antes citada, esto es, la de la cláusula vigésima novena, contemplan la obligatoriedad del contrato, en general, y la forma de modificarlos, en particular, la aludida comunicación emanada de una ejecutiva de ventas era simple y llanamente ineficaz, estaba desprovista de poder vinculante con carácter jurídico y por ese motivo no puede dársele el alcance de incumplimiento.
Frente a este tema, es relativamente usual que una de las partes le plantee a la otra su reparo en torno a, por ejemplo, el incremento del valor del arriendo (o en este caso de la contraprestación), mas ello no significa, per se, que esa actitud implique un incumplimiento de lo establecido en el contrato, sino que es muestra de la voluntad de querer modificar eventualmente ese aspecto, a lo cual, desde luego, no tiene que plegarse la otra parte, ya que ella está amparada por los términos contractuales.
En esos supuestos suele entrarse en una fase de negociación, pero en el interregno los montos acordados por el uso o explotación del bien o de la zona siguen siendo -e llos sí con efectos vinculantes- los acordados en el respectivo contrato. En este materia y por guardar relación con lo que se discute, a pesar de que, como quedó sentado en párrafos precedentes, el contrato de autorización revocable ya había finalizado por decisión unilateral de la convocante (sumado al hecho de que para el Tribunal la convocada no lo incumplió), no está demás traer a colación que el primer Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Concíliación. 30 Tribu nal Arbilrnl !\IA RTIIA LI LIANA J A RAMILLO OCl-fOA co11/rn CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ:- prop icdad horizontíll- presupuesto axiológico para la declaratoria de la resolución de contrato por incumplimiento es, precisamente, la existencia de un contrato válidamente celebrado, consideración totalmente lógica si se tiene en cuenta que no es posible resolver un contrato que no haya nacido a la vida jurídica o que, habiéndolo hecho, haya terminado por motivo de la ocurrencia de alguna de las causales contempladas para el efecto en la ley o en el propio texto contractual.
Sobre el particular, la doctrina ha señalado que "si el propósito del legislador es proteger a los sujetos contractuales de los eventuales incumplimiento s del contrato, necesariamente las obligaciones derivadas del contrato deben ser exigibles y ello sólo es posible si la fuente de las obligaciones son contratos existentes y válidos" 11.
Igualmente y descendiendo a la jurisprudenci a reiterada de la Corte Suprema de Justicia, ésta corporación ha sido insistente en su tesis de acuerdo con la cual no todo incumplimiento contractual da lugar a la resolución, como quiera que sólo aquellos eventos de incumplimiento que revistan importancia y afecten de modo sustancial la causa que llevó a la parte afectada por el incumplimiento a celebrar el contrato, darán lugar a la configuración del fenómeno resolutorio.
Algunos de los pronunciamientos en los que se evidencia la posición sostenida por este alto tribunal al respecto, son: "En los procesos en que se pide la resolución de un contrato bilateral por incumplimiento del demandado, es deber inexcusable del juez, para que su fallo resulte equitativo, detenerse sobre el requisito ele la importancia que la ley requiere para que el incumplimiento invocado dé asidero a la pretensión deducida; en justicia el contrato no se podrá resolver si el incumplimiento ele una de las partes contratantes tiene muy escasa importancia en atención al interés de la otra"12.
"(el) conjunto ele factores que penniten la constih1ción legal del derecho de resolución, sobre la base insustituible de una relación jurídica bilateral de origen contractual (... ) bien puede reducirse a una fórmula esquemática simple, expresada en los siguientes términos: un incumplimiento de entidad o gravedad suficiente, imputable al contratante 11 Sanabria Gómez, Arturo, La resolución en el derecho colombiono, En: Gaitán Martín ez, José Alberto, Mantil la Espinosa, Fabricio - directores académicos - La terminación del contr ato.
Nuevas tendencias del derecho comporodo, Editorial Universidad del Rosario, Bogotá, 2007, p. 151. 12 Cort e Suprema de Justicia, sala de casación civil, sentencia del 11 de septiembr e de 1984,. M.P. Humberto Murcia Ballén. CámArn de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraj e y Conciliación. 31 Tribunal Arbilrnl i\lARTI IA.LILIANr\ Jr\RA,\ IILLO OCHO..\ contm CENTRO COMER CIAL SAl'\TAFÉ:- pr opiedntl horizontal - demandado, siempre que el actor no haya observado, por su parle, un comportamiento excluyente del derecho de resolución y, además, no se halle en situación de incumplimiento respecto de las obligaciones a su cargo'' 13.
"No toda separación por parte del deudor respecto del "programa obligacional" previamente establecido, permite poner en funcionamiento los mecanismos encaminados a extinguir la relación que une al obligado con el acreedor - particulam1ente la resolución contractual-, toda vez que, en ciertas ocasiones, retrasos en el cumplimiento o cumplimientos parciales, que en principio podrían dar lugar a la resolución contractual, no se consideran de entidad suficiente como para justificar tan radical determinación, en cuanto se podrían producir con ello situaciones inequitalivas, facilitar ejercicios abusivos o contrarios a la buena fe de la sefialada facullad resolutoria, además de afeclarse el principio de conservación del contrato" 14.
Asi pues, los citados fallos judiciales dejan en claro que para la procedencia de este tipo de acción es ineludible la existencia de\ llamado "incumplimiento resolutorio" (entendido como aquél que tiene suficiente entidad para justificar la ruptura del vínculo contractual), y que ese requisito es insoslayable a la hora de acoger \as pretensiones resolutorias incoadas por el demandante en un litigio.
Con todo, dejando de lado la visión de la jurisprudencia y en lo que se refiere al punto de vista de la doctrina nacional, al estudiar este mismo tema esta ha expresado que: "Cuando el incumplimiento del contrato es parcial se hace necesario detenninar si el contrato debe ser resuelto o si, por el contrato (sic), lo que procede es la conminación al contratante para que cumpla la parte del contrato que está pendiente.
Pues bien, en Colombia los tribunales de j usticia han llegado a la conclusión de que el incumplimiento debe tener tal entidad e importancia que elimine o desvirtúe la utilidad misma del contrato. Por tanto, al momento de evaluar el hecho de la inejecución y deducir de ahí la necesidad de demandar la disolución del vínculo contractual, es 13 Corte Suprema de Justicia, sentencia del 15 de marzo de 1990, M.P. José Alejandro Bonivento Fernández. 14 Corte Suprema de Justicia, sentenci a del 18 de diciembre de 2009,.
M.P. Artur o Solarte Rodríguez. Cámara de Comer cio ele Bogot:í, Centr o de Arbitr aje y Conciliación. 32 Tribu 11:tl,\ rbitr:il 1\ IMff HA LILIA NA,JARAi\ l I LLO OC I IOA contra CENT RO COi\ l ERCIA L SANTA FÉ.-pr opicdnd horlzonrnl - necesario determinar la incidencia y la gravedad de la inejecución en el equilibrio contractual y en el dcsa,rnllo posterior del contrato mismo" 15• Por lo demás, esta posición no es exclusiva de los tribunales y académicos nacional es, sino que, por ejemp lo, de antaño la doctrina francesa ha aceptado la exigencia de la gravedad del incumplimiento como presupuesto axiológico de la pretensión resolutoria, tal como lo explica Melich Orsini al decir que: "En el sistema del Código Civil francés, no todo "retardo" puede dar lugar a una acción resolutoria, pero es al juez a quien le corresponde hacer la concreta discriminación de cuáles son aptos para justificarla y cuáles no lo son ( )."16 Por otra parte y debido a que la convocan te ha afirmado que el incumplimiento de la convocada le produjo los perjuicios mater iales y morales que reclama, a juicio del Tribunal y con fundamento en la conducta asumida por aqué lla, tales perjuicios podrían haberse conj urado si en lugar de haber finalizado el contrato de manera apresurada y unilateral, hubiera permanecido explotando la zona común que le habla sido asignada y, llegado el momento, hubiera hecho el incremento de la contrapres tación en los términos pactados en la cláusula vigés ima novena.
De ese modo y con base en el principio de corresponsab ilidad, habría mitigado los daños que su propia conducta pudo haber le causado. En este tema, si bien es cierto que la obligación de mitigar los daños propios o mitigation of damages tiene su origen en los sistemas de derecho anglosajón, no podemos desconocer que existen elementos y principios aplicables en nuestro sistema jurídico que justifican su aplicación en el derecho colombiano. La obligación de mitigar los daños propios consiste en que la víctima o parte lesionada "debe actuar con diligencia y acuciosidad para reducir, tanto como le sea posible, el perjuicio que ha sufrido"17.
En Colombia, así como en otros sistemas de derecho contine ntal, se ha reconocido que el fund amento para la aplicación de la obligación de mitigar los daños propios se encuent ra en el principio de buena fe y, específicamente, en 15 Sanabria Gómez, Arturo, Lo resolución en el derecho colombiano, en Gaitán Martín ez, José Alberto, Mantilla Espinosa Fabricio - dire ctores académicos - Lo termínoción del contrato.
Nuevos tendencias del derecho comparado. Editoria l Universidad del Rosario, Bogotá, 2007, p. 157. 16 Melích Orsini, José, Lo resolución de contrato por incumplimiento, 2.f! ed., Bogotá, Temis, 1982, p. 160. 17 Suescún M elo, Jorge, Derecho privado. Estudios de derecho civil y comercio/ contemporáneo, t. 1, 2.@ ed., Bogotá, Edito rial Legis, 2003, p. 212.
C:lma rn de Comercio de Bogot:1, Centro de Arbitraje y Conciliación. 3.l ( Trilrnnal Arbilrrtl,\I A RTIU LI LIA 'A JA RAMILLO OCI IOA co11trn CENTRO CO;\I ERCI,\ L SANTA n': - propicd:id horiLontal- disposiciones como las contenidas en los artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio, de acuerdo con las cuales las partes deben actuar de buena fe en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
A este respecto, la Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil precisa que: "El sefialado comportamiento, que muchos tratadistas elevan a la categoría de deber de conduela al paso que otros lo identifican con una carga, encuentra su razón ele ser en el principio de buena re, hoy de raigambre constitucional (art. 83, C.P.), el cual, sin duda, orienta, en general, todas las actividades de las personas que conviven en sociedad, parlicularmenle aquellas que lrnscienden al mundo de lo jurídico, imponiendo a las personas que actúan -sentido positivo- o que se abstienen de hacerlo -sentido negativo- parámetros que denotan honradez, probidad, lealtad y transparencia o, en el campo negocia!, que la actitud que asuman, satisfagn la confianza depositada por cada contratante en el otro, de modo que ella no resulte defraudada (arts. 1603 del C.C. y 871 del C. de Co.)''18.
Tanto la jurisprudencia 19 como los pronunciamientos arbitrales20 han aplicado esta doctrina en casos específicos, en los que han mencionado que la parte afectada ha de actuar en forma diligente con el propósito de evitar que determinadas situaciones agraven o magnifiqu en los daños que ésta ha podido sufrir, y es asi como para la Corte "cabe señalar que en el campo de la responsabilidad civil -contractual y extracontractual- la doctrina contemporánea destaca la importancia, cada vez mayor, que adquiere el que la victima con su conducta procure mitigar o reducir el daño que enfrenta o que se encuentra padeciendo."21 18 Corte Suprem a de Justicia, sala de casación civil, sentencia del 16 de diciembre de 2010.
M.P. Arturo Solarte Rodríguez. 19 Cort e Suprema de Justicia, sala de casación civil, sentenc ia del 24 de ju nio de 1996. 20 Laudo arbitral proferido el 22 de abril de 1998 para dirimir las contr oversias entre Geofundacion es S.A. contra Consorcio Constructores Asociados de Colombia (Conascol S.A.) - lmpregilo S.P.A. Sucursal Colombia.
En este mismo sentido, Laudo arbitral prof erido el 7 de mayo de 2001 para dirimir las controver sias entre Concesionaria Vial de los Andes S.A. (Coviandes) contra el Instituto Nacional de Vías (lnvías). 21 Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, sentencia del 16 de díciembre de 2010. M.P. Arturo Solarte Rodríguez. Cámara de Comercio de Bogot:\, Centro de Arbitraje y Concili:ición. 34 Trihun:11 Arbitra l l\lA RTMA LILIANA JARAM I LLO OCUOA co 11tm CENT RO COMERCIAL SANTA FÉ - pr op ied ad horiz ont al- 2.3.
Análisi s del materia l probatorio. a.- Declaración de la parte de la señora Martha Liliana Jaram illo. Interrogada por el señor apod erado de la convocada manife stó, en lo pertinente, que el "Centro Comercial" no conoció el contrato que ella tenía con Fruchetta, porque " ese contrato tiene una cláusula de confidencialidad pero igual en su momento el Centro Comercial no me lo pidió ".
Que no recibió de la convocada una comunicació n en la que se le diera por terminado el contrato. De hecho, en esta materia sus palabras textua les fueron: "No recibí una comunicación formal que dijera: se da por terminado el con/rato (...), no la recibí ", y que ella no suscribió con la copropiedad concedente un contrato en el que se le garantizara una permanencia mínima de 4 años.
(Fls 2 y 3 del Cdno de pruebas). b.- Declaració n del test igo experto señor Luis Arnaldo Camacho Rueda. Este caballero, que además de conocer los hechos también fue citado a declarar en su calidad de asesor contable y tribut ario de la convocante, dijo, en lo pertinente, que: "A diciembre 31 [ de 20 l O] el comercio de la Fruchetta allá en el Centro Co111ercial Santafé estaba dando alrededor de nueve 111illones de pesos, más o menos"; que "dio pérdidas " [durante el primer año], y que con la experiencia que él ha tenido podía afinnar que la tasa de retorno de la inversión empieza "por ahí del segundo al tercer año".
También sostuvo que "La pérdida que arroja el libro flsc(i/ es de 22 millones, es lo que dice y es lo que tenemos registrado como tal "; que sus proyecciones eran a cinco años "porque se tenía en c11e11ta que la inversión se podía recuperar y tener utilidades (1 cinco a11os "; que respecto de la convocante ese había sido "su prim er negocio, su primera ilusión, su prim er sueño"; y que él conoció que el contrato de autorización revocable suscrito entre las partes era de "inicialmente w1 a,io (... ) revocable porqu e la cláusula en segundo aiio era el reajuste del JPC más cinco puntos ". c.- Decla ración de parte del señor Jorg e Alejandro Arango Mejía. En su abso lución de posicion es el declarante dijo, en lo pertinente, que: "Juan ita Villa.te es una de las,ejecutivas de ventas del Centro Comercial; que "los ejecuti"vos de ventas manejan unas tarifas al público que están divulgando permanentemente"; que hacen, como lo hizo Juauita Vi llate, "contratos con los clientes. los traen y en última instancia el que negocia con los clientes es el gerente general que es el que.firma el contrato"; que no es cierto que la Cám::ira de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitrnje y Conciliación. 35 Tr ibunal Arbit r:il 1\IARTHA L ILLANA J;-\R;\~ IILLO OCHOA contra CENTRO COI\IERC IAL SANT,\F É:- propieJacl horizont:11- convocante le hubiera solicitado a la administración del Cenlro Comercial Santafé reconsiderar el incremento de la tarifa cobrada, y en este punto específicamente afirmó que "No, a 111í nunca 111e llegó 1111a conversación, yo 111111 ca tuve una conve rsación con ella para reconsid erar las tarifas d,d Centro Comerc ial ". d.- Dec laración del testigo Jo rge Mario Peláez Albán. En su deposición aseveró, en lo pertinente, que: Él es el esposo ele la convocante, fue quien le prestó $70.000.000 para que ella montara su negocio y que "las miras que ella tenía con este negoc io eran a largo plazo "; también sostuvo que ''más o 111e11os hacia fl11ales del aíio 201 O el se11or Al ejandro Arm,go, que es el gere nte del Centro Comercial, e11 w1 pasillo del cen1ro comercial le dice a mi esposa, palabras más, palabras menos (...): le voy a tener que subir el arriendo a su p111110 porque eso está muy bajito"; que su esposa y convocante le dijo a la ejecutiva ele cuentas y a la gerente comercial de la entidad convocada: "¿cómo que renegociar el canon si está pe1fecta111ente estipulada en el co11trato que el reajust e a que tiene lugar es el JPC + 5 puntos ?"; que su esposa y convocan te "se vio obligada a terminar la relación comercial porq11e como mencionaba, el 11egocio 110 dada para pagar" el incremento propuesto por la convocada; que a pesar de que la proyección ele ventas hecha por la franquiciante era de $13.000.000 mensuales, el promedio de ventas del negocio de la convocante "podría estar alrededor de los $8.000.000 más o menos, $9.000.000", y que él "aspiraba a que, de acuerdo a la experiencia del jra11q11iciante (... ), a part ir del segundo año se viera el repunte, y 1116s mm de.5pués de los esfuerzos de publicidad".
Adujo igua lmente que él tiene una especia lización en admi nistración de empresas y 20 de años de experie ncia como gerente de proyec tos de dive rsas compañlas; que la entidad convocada no conoció el modelo financ iero del negocio de franquicia celebrado entre la convocante y Fruchetta, porque "eso era de dominio absoluto del franquiciado y de la Franquiciadora", y "estábamos impedidos además de mostrárselo contractualmente".
Para finalizar su intervenció n y al responder a la pregunta de ¿por qué [su esposa y convocan te] optó por terminar el contrato y no seguir el conducto de solución de conflictos que estaba establecido en el contrato cuando tenían diferencias "?, contes tó: "Mi esposa se vio abocada a finalizar la relación comercial como mencionaba en mi testimonio, porque no es una persona de incumplimientos, simplemente en ese Cá mara de Comerc io de Bogotá, Centro de Arbitraje y Concilincíón. 36 Tribunal r\rbitrnl i\lART I-U LILIANA JARAM ILLO OCllOA contm CENT RO COi\ lERCJAL S:\NT,\FÉ-propiedad horizontal- momento dijo yo no puedo asunür una responsabilidad, continuar con una responsabilidad que no puedo asumir, por eso tenninó la relación en ese momento".
Aun cuando hay otras pruebas testimoniales y documentales (valoradas unas y otras por el tribunal), éste se releva de transcribirlas - como se hizo con las anteriores- porque, o no tienen que ver con las pretensiones principales que aquí se discuten, o están relacionadas con aspectos simplemente derivados de las mismas. En consecuencia, limitados al valor convictivo que emerge de los medios probatorios en antes glosados, con apoyo en ellos el Tribunal ratifica que a su juicio no hubo incumplimiento de la convocada porque la convocante sí sabía y conocía de la existencia de la cláusula que determinaba el incremento de la contraprestació n; que sabía y conocía de los medios directos concebidos para discutir las diferencias surgidas del contrato (y que a pesar de ello, como nos lo dijo su esposo, se vio "abocada a finalizar la relación" porque no podía asumir esa responsabilidad, no obstante que bien pudo haberse limitado a hacer el incremento pactado y continuar asi explotando su área asignada); que ella era consciente de que su negocio estaba dando pérdidas y de que la recuperación sólo podría ser factible a largo plazo, para lo cual lo conveniente a sus intereses era, no que hubiera procedido a terminarlo unilateralmente, como lo hizo, sino que continuara ocupando el área cuya explotación le había sido autorizada por la convocada; que tales pérdidas sólo se conjugarían dos o tres años después de la puesta en marcha de su operación; que, aunque ese hubiere sido el primer negocio que ella celebró, su esposo, profesional de las más altas condiciones y dueño de una experiencia de dos décadas, no sólo fue la persona que la ilustró acerca de las minucias del mismo y de sus eventuales bondades, sino que además la financió y la acompañó todo el tiempo, tanto en la obtención de la franquicia como en la firma del contrato de autorización revocable suscrito con la entidad convocada; que la convocada nunca conoció los términos del contrato de franquicia que la convocante había celebrado con Fruchetta, y que la convocada nunca le pidió la restitución de la zona común o le dio por terminado el contrato.
Siendo así, a la luz del haz probatorio, en atención a las consideraciones expuestas en esta parte motiva y no siendo procedente darle aplicación a la sanción prevista en el artículo 22 de la ley 640 de 2001, como quiera que la convocada sí le aportó a la Procuraduría que fungió como conciliadora extrajud icial en derecho una excusa con la que justificó su inasistencia, la pretensión subsidiaria tampoco se abre paso, y con ello se hunden también las subordinadas que dependían de su prosperidad.
C:ímarn de Comerc io de Bogotá, Centr o de Arbitraje y Conciliación. 37 I T ribunal Arbitrnl 1\JARTI U LI LIANA JA RA1\I I LLO OCIIOA co111rn CENTRO COJ\l ERCI.-\L SAi'ff A r,1: - propiedad horizontal- COST AS Y AGENCIAS EN DEREC HO Costas Los gastos causados en este proceso son los siguientes: Co ncepto Honorario s del doctor GABR IEL HERNANDE Z VILLARR EAL (no se ha incluido el IVA) Honorarios del doctor FABRI CIO MANT ILLA ESP INOSA (no se ha incluido el IVA) Gastos de funcionamiento y administración del Centro de Arbitraje y Conciliación (debe adicionarse el IVA del 16%) Otros gastos TOTAL Monto $4.860.000 $2.430.000 $2.430.000 $500.000 $10.220.000 De acuerdo con la evidencia que obra en el expediente, la suma total de DIEZ MILLONES DOSC IENTOS VEINTE MIL pesos ($10.220.000) fue asumida íntegrame nte por la part e Convocante.
Por tal razón, el Tribuna l no conde nará a ésta a pagar suma alguna por este concepto. Agencia s en dere cho El Tribunal estima las agencias en derecho en CUATRO MILLONES DE PESOS ($4.000.000). 111. PARTE RESOLUT IVA En mérito de lo expues to, el Tribunal de Arbitramento constituido para resolver las diferencias surgidas entre MARTHA LILIANA JARAMILLO OCHOA y CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ - propiedad horizo ntal -, administrando justicia en nombre de la Repúbl ica de Colombia y por autoridad de la Ley, C:\mara de Comerc io de B ogot:\, Centr o de Arbitraje y Conciliación. 38 Tríbunnl Arb ítrnl ~IA RTIIA LI LU NA JAfl 0\ 1\ IILLO OCIIOA co11/rn CEKTRO CO~ I ERCIA L SANTA F'I~ - propiedad horízout:il-
RESUELVE
PRMERO: Negar las pretensiones principales y subsidiarias, así como las respectivas consecuenciales de una y otra contenidas en la reforma de la demanda integrada presentada por la convocante MARTHA LILIANA JARAMILLO OCHOA en contra de la convocada CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ - propiedad horizontal -.
SEGUNDO: Declarar probadas las excepciones de mérito alegadas por la · convocada, numeradas como cuarta, quinta, sexta, séptima, octava, novena y décima.
TERCERO: Declarar no probadas las excepciones de mérito alegadas por la convocada, numeradas por ella como primera, segunda y tercera.
CUARTO: Por sustracción de materia y ante la falta de prosperidad de las pretensiones declarativas, de las cuales dependian a su vez las pretensiones de condena, abstenerse de considerar las excepciones de mérito alegadas por la convocada, numeradas por ella como décima segunda, décima tercera, décima cuarta, décima quinta, décima sexta, décima séptima y décima octava.
QUINTO: Condenar a la convocante MARTHA LILIANA JARAMILLO OCHOA a pagarle a la convocada CENTRO COMERC IAL SANTAFÉ - prop iedad horizonta l- por concepto de costas, en su modalidad de agencias en derecho, la suma de CUATRO MILLONES DE PESOS ($4.000.000). Cámara ele Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 39 / 'V\- / Tribun:11 Arbitrnl i\LART I 1/\ LILI ANA,JA l{,\i\11 LLO OC HO.-\ contm CENTRO COi\1 ERCIAL SANT.-\ v i::- propiedad horizon t:1I- SEXTO: Declarar causado el saldo de los honorarios del árbitro y del secretario.
SÉPT IMO: Disponer que se restituya a la convocan te MARTHA LILIAN A JARAM ILLO OCHOA la suma de QUNIENTOS MIL PESOS ($500.000) que habla sido decretada por el Tribuna l a título de "Otros gastos".
OCTAVO: Expídanse copias auténticas del presente laudo con destino a las partes, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 154 del decreto 1818 de 1998 y copia simple para el centro de arbitraje y conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
NOVENO: Disponer que, como el arbitraje es Institucional, no requiere protocolización.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE,,. tv,i,J rl,.,.,;.,,I{ Úwv¡,~·-,,/ GABRIEL HERNÁNDEZ VILLARR EAL ¿;trü~ ~ FABRICIO f / Cámarn de Comercio de Bogol:\, Centro de Arbitrnje y Conclli:1ción. 40 t