Grupo Batisse Sas vs. Inversiones Jcmm Sas

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ TABLA DE CONTENIDO ANTECEDENTES

1. LAS PARTES Y SUS APODERADOS

2. CONTRATO OBJETO DE LA CONTROVERSIA

3. LA CLÁUSULA COMPROMISORIA

4. EL TRÁMITE DEL PROCESO ARBITRAL

5. EL CONFLICTO SOMETIDO A CONSIDERACIÓN DEL TRIBUNAL

6. LAS PRUEBAS

7. DESARROLLO DE LA FASE PROBATORIA

8. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO ARBITRAL CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL I. PRESUPUESTOS PROCESALES II. ANÁLISIS DE FONDO DE LA CONTROVERSIA III. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE EL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES. IV. SOBRE LA EXISTENCIA DE IMPOSIBILIDAD SOBREVINIENTE. V. SOBRE LA EXISTENCIA DE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE GRUPO BATISSE.

VI. SOBRE LAS PRETENSIONES CONSECUENCIALES SOLICITADAS POR LAS PARTES. VII. SOBRE LAS COSTAS DEL PROCESO.

RESUELVE

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ LAUDO ARBITRAL Agotado el trámite del proceso y dentro de la oportunidad prevista por la Ley para este efecto, procede el Tribunal arbitral integrado por el árbitro único ULISES CANOSA SUÁREZ con la secretaría de SEBASTIÁN ORTEGÓN OBANDO, a dictar el laudo que pone fin al proceso y que resuelve las diferencias surgidas entre GRUPO BATISSE S.A.S., parte Convocante e INVERSIONES JCMM S.A.S., parte Convocada.

El presente laudo se profiere en derecho y dentro del término establecido para el efecto por la Ley.

ANTECEDENTES

1. LAS PARTES Y SUS APODERADOS 1. LA CONVOCANTE: GRUPO BATISSE S.A.S. persona jurídica identificada con el NIT 901.484.929-1, constituida conforme las Leyes de Colombia, mediante documento privado de mayo 4 de 2021 y registrada ante la Cámara de Comercio de Bogotá, representada legalmente por Nicolás Merizalde Bonilla, identificado con cédula de ciudadanía No. 80.872.332, en su condición de gerente general. 2.

En el presente trámite arbitral, la Convocante estuvo debidamente representada por su apoderado judicial, de acuerdo con el poder especial que obra en el expediente. 3. LA CONVOCADA: INVERSIONES J.C.M.M. S.A.S., persona jurídica identificada con el NIT 900.384.575-5, constituida conforme las Leyes de Colombia, mediante documento privado de agosto 5 de 2010 y registrada ante la Cámara de Comercio de Bogotá, representada legalmente por Martha Lucia Barragán Cupaban, TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ identificada con cédula de ciudadanía No. 51.693.892, en su condición de gerente.

Inversiones J.C.M.M. S.A.S. funge también como demandante en reconvención. 4. En el presente trámite arbitral la Convocada estuvo debidamente representada por su apoderado judicial, de acuerdo con el poder especial que obra en el expediente.

2. CONTRATO OBJETO DE LA CONTROVERSIA 5. El contrato objeto de la controversia es el denominado “Acuerdo de actuación conjunta para el desarrollo de un proyecto ubicado en la Carrera 18 Número 93-46 de la ciudad de Bogotá Proyecto 93” cuya fecha de suscripción es el 26 de febrero de 2021, entre el Grupo Batisse S.A.S. e Inversiones J.C.M.M. S.A.S.1, que se encuentra en el expediente.

3. LA CLÁUSULA COMPROMISORIA 6. El pacto arbitral se encuentra contenido en la cláusula Novena del Acuerdo de actuación conjunta para el desarrollo de un proyecto ubicado en la Carrera 18 Número 93-46 de la ciudad de Bogotá Proyecto 93, cuyo texto es el siguiente: “Cláusula Novena- Compromisoria: Las controversias relativas a este contrato, a su celebración, ejecución, Interpretación, desarrollo, terminación o liquidación que no puedan resolverse de forma directa por las partes de conformidad con lo dispuesta anteriormente, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento.

El Tribunal de arbitramento se regirá por las normas del ordenamiento jurídico colombiano, y será designado de común acuerdo por las Partes, y a falta de acuerdo, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro. La organización interna del Tribunal, así como todos 1 Ver Cuaderno de Pruebas, carpeta “001_Pruebas de la convocante presentados con la demanda” con el nombre de “003_Acuerdo de actuación conjunta”.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ los costos y honorarios aplicables, se sujetarán a las reglas previstas para el efecto por el centro de arbitraje y conciliación Mercantiles de cámara de comercio de Bogotá. El Tribunal sesionará en las instalaciones del referido centro, en la ciudad de Bogotá D.C. y su decisión será adoptada en derecho de conformidad con la Ley positiva vigente colombiana.

Para todos los efectos, el idioma del arbitraje será el castellano. Los costos de administración y operación, así como los honorarios de los árbitros serán pagados por la Parte vencida.”

4. EL TRÁMITE DEL PROCESO ARBITRAL 7. El presente trámite arbitral se desarrolló cumpliendo las normas procesales establecidas en la Ley 1563 de 2012 y demás normas procesales aplicables, con pleno respeto de los principios y garantías constitucionales. 4.1 Demanda arbitral 8. El día 14 de marzo de 2024, mediante apoderado judicial y empleando para ello medios electrónicos, GRUPO BATISSE S.A.S. presentó, en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, demanda arbitral para que se resolvieran en derecho las diferencias surgidas con Inversiones J.C.M.M. S.A.S. 4.2 Designación de árbitro único 9.

De conformidad con el pacto arbitral el 22 de abril de 2024 a las 3:00 p.m. se llevó a cabo la designación de común acuerdo del Doctor ULISES CANOSA SUÁREZ, quien aceptó su encargo de manera oportuna y cumplió con el deber de información establecido en la Ley. 4.3 Instalación 10. El día 29 de mayo de 2024 se llevó a cabo la audiencia de instalación del Tribunal Arbitral de manera virtual.

En ella se declaró instalado el Tribunal Arbitral, TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ se nombró secretaria Ad-hoc a la doctora LAURA STEPHANY LEÓN HERNÁNDEZ, se designó como secretario al doctor SEBASTIÁN ORTEGÓN OBANDO, se fijó sede del proceso y de la secretaría, se reconoció personería a los apoderados de las partes Convocante y Convocada. 11.

El secretario aceptó su designación y cumplió con el deber de información sin que se presentara reparo alguno por las partes, con lo cual fue posesionado en su cargo el 7 de junio de 2024. 4.4 Trámite de la demanda 12. Mediante auto No. 3 del 29 de mayo de 2024, el Tribunal resolvió admitir la demanda arbitral y corrió traslado a la Convocada por el término de veinte (20) días hábiles. 13.

El mensaje de datos para la notificación personal del auto admisorio de la demanda a las partes fue remitido el 5 de junio de 2024, en el cual, además, se compartió a las partes el expediente digital del proceso. 14. El 9 de julio de 2024 la parte Convocada presentó oportunamente memorial de contestación de la demanda, en el que formuló excepciones de mérito.

En la misma fecha formuló demanda de reconvención. 15. La demanda de reconvención fue a su vez oportunamente contestada por medio de memorial radicado ante el Tribunal el día 13 de agosto de 2024. 16. El Tribunal corrió el traslado de excepciones de mérito de manera conjunta, por un término de cinco (5) días, mediante Auto No. 6 del 27 de agosto de 2024.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 4.5 Audiencia de Conciliación 17. La audiencia de conciliación tuvo lugar el día 9 de septiembre de 2024, la cual fue suspendida y continuada el día 12 de noviembre de 2024, fecha en la cual, por medio de Auto No. 9 el Tribunal declaró agotada la fase de conciliación, sin que las partes llegaran a un acuerdo total o parcial. 4.6 Fijación de gastos y honorarios 18.

El Tribunal, conforme lo establece el artículo 25 de la Ley 1563 de 2012, mediante el Auto No.10 del 12 de noviembre de 2024, fijó los gastos y honorarios del Tribunal. 4.7 Primera audiencia de trámite 19. El 10 de diciembre de 2024 se celebró la primera audiencia de trámite del proceso arbitral. El Tribunal, en Auto No.12, se declaró competente para conocer y decidir en derecho las controversias puestas a su conocimiento, salvo respecto de la pretensión sexta de la demanda de reconvención. 20.

Asimismo, profirió Auto No. 14, mediante el cual resolvió sobre las pruebas solicitadas por las partes; además, el Tribunal procedió a realizar el decreto de determinadas pruebas de oficio. Respecto de esta providencia las partes presentaron recursos los cuales fueron decididos mediante el Auto No 15. 4.8 Etapa probatoria 21. La instrucción del proceso se adelantó desde el 10 de diciembre de 2024, fecha en la cual el Tribunal profirió el auto en el que se pronunció sobre las pruebas solicitadas por las partes, hasta el 20 de febrero de 2025, cuando finalizó la etapa probatoria.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 4.9 Alegatos de las Partes 22. El 3 de marzo de 2025 el Tribunal escuchó a los apoderados de las partes en sus alegatos de conclusión y realizó control de legalidad de la actuación procesal, sin que las partes presentaran reparo alguno.

5. EL CONFLICTO SOMETIDO A CONSIDERACIÓN DEL TRIBUNAL 5.1 Pretensiones de la demanda 23. En la demanda, la Convocante formuló las pretensiones2 que se citan a continuación: 2.1. Que se declare que el día 26 de febrero del año 2021, los señores JOSE JARAMILLO RESTREPO, NICOLÁS MERIZALDE BONILLA, MAS INGENIERIA SAS y Q2SM SAS, por una parte, e INVERSIONES JCMM SAS por la otra, celebraron un contrato que denominaron ACUERDO DE ACTUACIÓN CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 NÚMERO 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ "PROVECTO 93". 2.2.

Que se declare que el referido ACUERDO DE ACTUACIÓN CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 NÚMERO 93- 46 DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ " PROYECTO 93" fue cedido por parte de los señores JOSE JARAMILLO RESTREPO, NICOLÁS MERIZALDE BONILLA, MAS INGENIERIA SC SAS y Q2SM SAS a favor de la sociedad GRUPO BASTISSE SAS el día 18 de junio de 2021. 2.3.

Que se declare que el ACUERDO DE ACTUACIÓN CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 NÚMERO 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ " PROYECTO 93" fue modificado en dos oportunidades; la primera de 2 Cuaderno Principal No.1, Archivo “001_Demanda” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ ellas el día 18 de junio de 2021 y la segunda el día 12 de octubre de 2021. 2.4.

Que se declare que en ejecución del ACUERDO DE ACTUACIÓN CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 NÚMERO 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ " PROYECTO 93", GRUPO BATISSE SAS entregó a INVERSIONES JCMM SAS la suma de SEISCIENTOS VEINTICINCO MILLONES SETENTA V SEIS MIL PESOS($ 625.076.000.oo) para el pago de los tributos que adeudaba el inmueble ubicado en la Carrera 18 # 93- 46 de la ciudad de Bogotá, donde se iba a desarrollar el proyecto discriminados de la siguiente manera:

2.4.1. TRESCIENTOS SESENTA V SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA OCHO MIL PESOS($ 366.938.000oo) a título de mutuo;

2.4.2. CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS ($170.000.000.oo) como pago por el predio, que de la misma manera se utilizaron para pagar tributos del predio; 2.4.3. CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS VEINTINUEVE MIL PESOS ($ 43.629.000.oo) correspondiente al pago del impuesto predial del año 2021 y; 2.4.4. CUARENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS NUEVE MIL PESOS ($ 44.509.000.oo) correspondiente al impuesto predial del año 2022. 2.5.

Que se declare que INVERSIONES JCMM SAS se obligó a pagar intereses sobre la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL PESOS ($ 366.938.000.oo) que recibió de GRUPO BATISSE SAS a la tasa del diez por ciento (10%) anual. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 2.6.

Que se declare que el ACUERDO DE ACTUACIÓN CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 NÚMERO 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ "PROYECTO 93", GRUPO BATISSE SAS, no pudo ejecutarse por imposibilidad sobrevenida en el desarrollo de su objeto, la cual ocurrió el día 3 de octubre de 2023, como consecuencia de la aparición del señor PEDRO JULIO ZAMBRANO PINZÓN, uno de los anteriores propietarios del lote dentro de una lista relacionada con lavado de activos y financiación del terrorismo. 2.7.

Que, como consecuencia de la anterior declaración, se declare que las partes tienen derecho a las restituciones mutuas por la no ejecución del contrato derivada de imposibilidad sobrevenida en el desarrollo de su objeto. PRETENSIONES RELACIONADAS CON LA RESTITUCIONES MUTUAS 2.8. Que, como consecuencia de las declaraciones realizadas, se condene a INVERSIONES JCMM SAS a pagar las siguientes sumas de dinero:

2.8.1. TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL PESOS($ 366.938.000.oo) correspondiente a las sumas de dinero entregadas por parte de GRUPO BATISSE SAS a título de mutuo para el pago de los impuestos prediales y contribuciones de valorización sobre el inmueble ubicado en la carrera 18 # 93-46 de la ciudad de Bogotá, donde iba a desarrollarse el proyecto. 2.8.2.

Por los intereses sobre la suma de dinero relacionada en el numeral anterior, a la tasa del diez por ciento (7%) anual, desde la fecha de su causación, esto es, desde el día 18 de junio de 2021 y hasta la fecha de presentación de la demanda. 2.8.3. Por la suma de CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS($ 170.000.000.oo) entregada por parte de GRUPO BATISSE SAS a INVERSIONES JCMM SAS como parte del precio del lote.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 2.8.4. Por la suma de CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS VEINTINUEVE MIL PESOS ($43.629.000.oo) correspondiente al pago del impuesto predial del año 2021 del inmueble ubicado en la Carrera 18#93-46 de la ciudad de Bogotá 2.8.5.

Por la suma de CUARENTA CUATRO MILLONES QUINIENTOS NUEVE MIL PESOS ($44.509.000.oo) correspondiente al pago del impuesto predial del año 2022 del inmueble ubicado en la Carrera 18#93-46 de la ciudad de Bogotá. 2.8.6. Por los intereses de mora a la tasa máxima legalmente permitida, desde la fecha de presentación de la demanda y hasta que se cumpla satisfactoriamente con la totalidad del pago, liquidados mes por mes y sin exceder el límite de usura previsto en el artículo 235 del Código Penal. 2.8.7.

Que se condene a INVERSIONES JCMM SAS al pago de las costas de este proceso y las agencias en derecho. 24. Para soportar sus pretensiones, la parte Convocante relató los hechos que obran en los folios 7 a 12 de la demanda que se encuentra en el Cuaderno Principal No. 13. 5.2 Demanda de reconvención. 25. En la demanda de reconvención, la convocada formuló las pretensiones4 que se citan a continuación: 1.) Se declare la terminación del acuerdo por incumplimiento de los promotores fechado 26 de febrero del 2021, denominado ACUERDO DE ACTUACION CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 # 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTA, suscrito por JOSE JARAMILLO RESTREPO, NICOLAS MERIZALDE BONILLA, MAS INGENIERIA SAS, debidamente 3 Ibidem. 4 Cuaderno Principal No.1, Archivo “023_DEMANDA DE RECONVENCION JCMM CON ANEXOS”.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ representada por GUSTAVO ADOLFO SUESCUN CUERVO, Y Q2SM SAS representada por JUAN PABLO QUINTERO CADENA en su calidad de promotores, y los otros # 1 y # 2, cedido a GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1 y la sociedad inversiones JCMM representada por MARTHA LUCIA BARRAGAN CUPABAN.

SAS. 2.) Decretado la terminación y el incumplimiento, se ordene el pago de la cláusula penal por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MILLONES DE PESOS MCTE ($ 358´000.000) a cargo de los promotores hoy GRUPO BATISSE SAS con NIT. 901.484.929-1 conforme cesión, en favor de sociedad inversiones JCMM representada por MARTHA LUCIA BARRAGAN CUPABAN.

SAS. 3.) Se ordene el pago del comodato adeudado por los promotores GRUPO BATISSE SAS, de la sala de negocios, ubicada en el inmueble objeto del proyecto y el cual se encuentra en mora en once meses de su pago, que asciende a la suma de VEINTISIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($27´500.000), causados desde agosto del 2023 a julio del 2024, así como los que se causen hasta la terminación y entrega definitiva del local a razón de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MCTE ($2´500.000) MENSUALES. 4.) Se declare el pago de corretaje pactado y acordado por la suma de CIEN MILLONES DE PESOS MCTE ($100´000.000) en favor de la propietaria y a cargo de GRUPO BATISSE SAS, estipulado en el acuerdo 26 de febrero del 2021, denominado ACUERDO DE ACTUACION CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 # 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTA, suscrito por JOSE JARAMILLO RESTREPO, NICOLAS MERIZALDE BONILLA, MAS INGENIERIA SAS, debidamente representada por GUSTAVO ADOLFO SUESCUN CUERVO, Y Q2SM SAS representada por juan pablo quintero cadena en su calidad de promotores, y los otros # 1 y # 2, cedido a GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1 y la sociedad inversiones JCMM representada por MARTHA LUCIA BARRAGAN CUPABAN.

SAS. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 5.) Se declare el pago de la suma de SETENTA MILLONES DE PESOS MCTE ($70´000.000) como aporte a que se obligaron los promotores cargo de GRUPO BATISSE SAS, estipulado en el acuerdo 26 de febrero del 2021, denominado ACUERDO DE ACTUACION CONJUNTA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO UBICADO EN LA CARRERA 18 # 93-46 DE LA CIUDAD DE BOGOTA, suscrito por JOSE JARAMILLO RESTREPO, NICOLAS MERIZALDE BONILLA, MAS INGENIERIA SAS, debidamente representada por GUSTAVO ADOLFO SUESCUN CUERVO, Y Q2SM SAS representada por juan pablo quintero cadena en su calidad de promotores, y los otros # 1 y # 2, cedido a GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1 y la sociedad inversiones JCMM representada por MARTHA LUCIA BARRAGAN CUPABAN.

SAS. 6.) Se declare la restitución del dominio que ostenta FIDUCIARIA CENTRAL S.A. NIT. 800.171.372-1 como vocera y administradora del patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO PARQUEO PROYECTO 93 NIT. 830053036-3, y transfiera a inversiones JCMM SAS, representada por MARTHA LUCIA BARRAGAN CUPABAN. El inmueble de matrícula 50C-172352 de la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá, del inmueble ubicado en la carrera 18 # 93-46. 7.) con base a la declaración anterior se establezca como obligación de hacer a cargo de GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929- 1.

Solicitar y autorizar a FIDUCIARIA CENTRAL S.A, la transferencia de dominio del inmueble de matrícula 50C-172352 de la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá, del inmueble ubicado en la carrera 18 # 93-46. 8.) Se declare que los gastos de transferencia de dominio por parte FIDUCIARIA CENTRAL S.A del patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO PARQUEO PROYECTO 93 NIT. 830053036-3, son a cargo de GRUPO BATISSE SAS, por la suma $311.203.995 y se deriva de los siguientes conceptos -Derecho notariales ……………….$155´601.998. -Beneficencia ……………………..$77´800.998.93 TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ -Registro………………………… $77.800.999. 8.) Se ordene las compensaciones de las obligaciones a cargo JCMM SAS y en favor de GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1. 9.) Se condene en costas y agencias en derecho al grupo BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1. 26.

Comoquiera que la demanda de reconvención tiene dos pretensiones 8, el Tribunal denominará la primera como la pretensión 8 y la segunda denominada 9. A su vez, la pretensión denominada como 9) será llamada pretensión 10. 5.3 Contestación de la demanda principal 27. Por su parte, Inversiones JCMM S.A.S. formuló las siguientes excepciones de mérito que se encuentran en su escrito de contestación de la demanda5: 1) Inexistencia de la Causal Invocada por la parte demandante, para la resolución del contrato. 2) Incumplimiento de las obligaciones estipuladas a cargo de los promotores y vencimiento de los plazos estipulados para su cumplimiento. 3) Compensación de obligaciones contractuales. 4) Inexistencia del contrato de mutuo y de la condición para el pago de intereses. 5) Incumplimiento contractual de la parte demandante. 6) Innominada. 5 Cuaderno Principal No.1, Archivo “021_CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA JCMM FINAL[68]”.

Folios 10 a

13. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 5.4 Contestación de la demanda de reconvención 28. Grupo Batisse S.A.S. formuló las siguientes excepciones de mérito que se encuentran en su escrito de contestación de la demanda a la demanda de reconvención6: 1) Imposibilidad sobrevenida en la ejecución del contrato por causas no imputables a Grupo Batisse S.A.S. 2) Hecho de un tercero. Responsabilidad de los bancos para evitar prácticas de lavado de activos y financiación del terrorismo.

La exigencia de esos documentos, derivada de la aparición de Pedro Julio Zambrano Pinzón en varias listas, configura un caso fortuito sobreviniente que impide la ejecución del contrato. 3) Caso fortuito como fundamento de la imposibilidad sobrevenida. 4) Cumplimiento del contrato por parte de Grupo Batisse S.A.S. 5) Ausencia de culpa de Grupo Batisse S.A.S. 6) Inexistencia de responsabilidad por ausencia de sus elementos. 7) Culpa de la víctima. 8) Improcedencia del cobro de la cláusula penal o de perjuicio alguno. 9) Improcedencia de cobro simultaneo de perjuicio y de la cláusula pena. 10) Cobro de lo no debido. 11) Buena fe de Grupo Batisse S.A.S. 12) Cumplimiento a cabalidad de las obligaciones derivadas del contrato a cargo de Grupo Batisse S.A.S. 13) Compensación. 14) La genérica que resulte demostrada en este proceso. 6 Cuaderno Principal No.1, Archivo “025_Contestación Demanda de Reconvención”.

Folios 10 a

13. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________

6. LAS PRUEBAS 29. Con base en las pruebas oportunamente solicitadas por las partes, el Tribunal, mediante el Autos Nos. 12 y 14 del 10 de diciembre de 2025, decretó todas las pruebas solicitadas por las partes. En relación con los juramentos estimatorios de la demanda y de la reconvención, en la medida que fueron objetados recíprocamente, se decidirá de acuerdo con las pruebas practicadas, sin reconocer sumas superiores en los términos del inciso 5º del artículo 206 del CGP y sin que haya lugar a las sanciones previstas en el inciso 4 del mismo artículo7.

7. DESARROLLO DE LA FASE PROBATORIA 7.1 Documentos 30. Las pruebas documentales aportadas por las partes fueron oportunamente incorporadas al expediente del proceso arbitral. 7.2 Interrogatorios y declaración de parte 31. El 20 de enero de 2025 se practicó la diligencia de interrogatorio de parte de los representantes legales del Grupo Batisse S.A.S y de Inversiones JCMM S.A.S. 7 Sentencias C-157 de 2013 y C-067 de 2016 de la Corte Constitucional TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 7.3 Pruebas por informe. 32.

Conforme fue decretado por el Tribunal, se practicaron las siguientes pruebas por informe. Entidad Fecha en la que el informe fue entregado Ubicación en el expediente. Fiduciaria Bogotá S.A. 15 de enero de 2025 Carpeta de Pruebas. Carpeta 007_informe Fiduciarias. Carpeta Fiduciaria Bogotá Fiduciaria Central S.A. 30 de diciembre de 2024 Carpeta de Pruebas.

Carpeta 007_informe Fiduciarias. Carpeta Fiduciaria Central Alianza Fiduciaria S.A. 13 de enero de 2025 Carpeta de Pruebas. Carpeta 007_informe Fiduciarias. Carpeta Alianza Fiduciaria 7.4 Testimonios 33. Se recibió la declaración testimonial de la siguiente persona: Testigo Fecha Gustavo Adolfo Suescún 20 de enero de 2025 Juan Pablo Quintero 20 de enero de 2025 Juan Pablo Barragán 20 de enero de 2025 José Jaramillo Restrepo 22 de enero de 2025 Catherine Barrios Coral 22 de enero de 2025 Alexander Polanía Puentes 22 de enero de 2025 Jhon Edisson Corrales 22 de enero de 2025 Carlos Mauricio Roldán 22 de enero de 2025 TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ Claudia Hincapié Castro, en su condición de representante legal de Fiduciaria Central. 20 de febrero de 2025 34.

El Tribunal aceptó el desistimiento del testimonio de Buenaventura Osorio Martínez, que no fue practicado.

8. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO ARBITRAL 35. Conforme a lo dispuesto en la Ley 1563 de 2012 y lo señalado por el Tribunal mediante auto proferido en audiencia de 10 de diciembre de 2024, el término del presente trámite es de 6 meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera audiencia de trámite, que concluyó el 10 de diciembre de 2024. 36.

En consecuencia, el término del proceso vence el 10 de junio de 2025, por lo que el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal para proferir laudo. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL I. PRESUPUESTOS PROCESALES 37. Previo pronunciamiento sobre el fondo de la controversia el Tribunal ha verificado el cumplimiento de los presupuestos procesales requeridos para proferir un laudo en derecho. 38.

Durante el curso del proceso las partes acreditaron su existencia y representación legal, comparecieron por intermedio de sus representantes legales TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ y de sus apoderados judiciales cuyos poderes y facultades han sido debidamente reconocidos. 39.

El pacto arbitral no adolece de ningún vicio que afecte su validez y su objeto versa sobre asuntos de libre disposición. 40. Habiendo practicado todas las pruebas y escuchado a las partes con respecto de sus alegatos, el Tribunal ratifica su competencia con respecto de las pretensiones y excepciones puestas en conocimiento del Tribunal, con excepción de la pretensión 6 de la demanda de reconvención, cuyo contenido recae en prestaciones a cargo de terceros no suscriptores del pacto arbitral y, por tanto, por fuera de la competencia del Tribunal. 41.

El Tribunal se instaló en debida forma, asumió competencia, decretó y practicó las pruebas decretadas, garantizó en igualdad de condiciones el debido proceso y es competente para juzgar en derecho las diferencias contenidas tanto en la demanda principal subsanada como en la demanda de reconvención subsanada y en sus respectivas réplicas y excepciones. 42.

En audiencias realizadas a lo largo del trámite se llevaron a cabo controles de legalidad de la actuación procesal, en los términos de los artículos 42, numeral 12 y 132 del Código General del Proceso, sin que se hubiera encontrado irregularidad alguna dentro del trámite ni por el Tribunal ni por los apoderados de las partes. 43. De esta forma, se cumplieron debidamente todos los trámites del proceso arbitral y, en consecuencia, el Tribunal se encuentra plenamente habilitado para resolver sobre el fondo de la controversia.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ II. ANÁLISIS DE FONDO DE LA CONTROVERSIA 44. Para resolver las desavenencias que las partes han puesto a su consideración, el Tribunal se pronunciará sobre las reclamaciones presentadas tanto en la demanda principal como en la demanda de reconvención. El Tribunal hará un recuento sobre los asuntos objeto de solicitud, analizando de manera conjunta las pretensiones de la demanda y de la demanda de reconvención, pues en varios de los asuntos se encuentran interrelacionadas.

III. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE EL CONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES. 45. Se encuentra probado, y no es objeto de controversia entre las partes, que entre José Jaramillo Restrepo, Nicolás Merizalde Bonilla, MAS Ingeniería S.AS. y Q2SM S.A.S., por una parte y la sociedad Inversiones JCMM S.A.S, suscribieron un contrato denominado el Acuerdo de Actuación Conjunta para el Desarrollo de un Proyecto ubicado en la carrera 18 Número 93-46 de la ciudad de Bogotá “Proyecto 93”8, (en adelante el “Contrato”) el cual fue suscrito el día 26 de febrero de 2021, pues obra en el expediente el documento en el cual se pactaron las condiciones.

Ni las partes en sus escritos, ni ninguno de los testigos que declaró en el arbitraje, indicaron la existencia de algún tipo de vicio. 46. Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal declarará probada la pretensión 2.1 de la demanda principal. 47. También obra en el expediente que el Contrato fue objeto de una cesión contractual en la que José Jaramillo Restrepo, Nicolás Merizalde Bonilla, MAS Ingeniería S.AS. y Q2SM S.A.S. cedieron el contrato a la sociedad Grupo Batisse 8 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante presentados con la demanda”, Archivo “003_Acuerdo de actuación conjunta” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ S.A.S.9.

Al respecto, la parte convocada presentó oposición a esta pretensión alegando que el único que firmó dicho documento fue Nicolás Merizalde Bonilla. Sin embargo, el Tribunal constató el documento que obra en el expediente donde también se encuentran las firmas de las demás partes del contrato, incluyendo al representante legal de Inversiones JCMM S.A.S., documento que no fue tachado de falso, motivo por el cual se le concede eficacia probatoria.

Además, se debe indicar que a pesar de que el Tribunal recibió la declaración de varias de las personas que firmaron, ninguna de ellas indicó que no hubiera consentido en la cesión del contrato, por lo que el Tribunal no encuentra ninguna prueba que desdiga del hecho de que la cesión tuvo lugar, motivo por el cual declarará probada la pretensión 2.2. de la demanda principal y así se consignará en la parte resolutiva. 48.

De igual manera, también está probado y fue aceptado de manera pura y simple por Inversiones JCMM S.A.S. que el contrato fue objeto de dos modificaciones, a saber, una suscrita el día 18 de junio de 202110 y otra el día 12 de octubre del mismo año11. 49. Como consecuencia de lo anterior, también se declarará probada la pretensión 2.3 de la demanda principal. 50.

Ahora bien, entre las partes existen diferencias con respecto a tres puntos fundamentales del Contrato, a saber, i) el término fijado; y ii) los valores pagados por Grupo Batisse S.A.S., así como el título al que dichos pagos se efectuaron. 9 Visto a folio 1-4 del Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante aportadas con la demanda”.

Archivo “005_Contrato de cesión”. 10 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante aportadas con la demanda”. Archivo “004_Otrosí No 001” 11 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante aportadas con la demanda”. Archivo “006_Otrosí No 002” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ a. Sobre el término del Contrato. i. Posición de Grupo Batisse. 51.

De acuerdo con Grupo Batisse, todas las obligaciones asumidas por el Grupo Batisse en virtud del Otrosí No 2 suscrito entre las partes, solamente empezaban a correr a partir de la suscripción de dicho documento, motivo por el cual, en su concepto, la fase de consecución de la Licencia de Construcción era de seis meses a partir del 12 de octubre de 2021 y la fase de Comercialización vencía en el mes de febrero de 2024, pues era de 14 meses prorrogables otros 14 meses. ii.

Posición de Inversiones JCMM. 52. Inversiones JCMM no hace una contabilización individual de los diferentes hitos del contrato. Sin embargo, sí recalca que existió un incumplimiento contractual por parte de Grupo Batisse por el hecho de que no hubiera ejecutado las obligaciones dentro del término acordado. iii. Consideraciones del Tribunal. 53.

De acuerdo con la Cláusula Décima Quinta del Contrato, “[…] el presente acuerdo tendrá la vigencia necesaria para el cumplimiento de su objeto, establecida en las diferentes fases establecidas en el presente contrato.”12 54. Por su parte, el numeral 1.6. correspondiente a las definiciones del Contrato fija las denominadas Fases de Negociación, que son “[ ] los hitos establecidos por las partes, que marcarán los avances de la presente negociación, así como los compromisos adquiridos por cada una en desarrollo del acuerdo […]”.

Las partes acordaron seis fases para el proyecto, a saber: 1) Definición del proyecto; 2) 12 Visto a folio 15 del Cuaderno de Pruebas 1, Carpeta “001_Pruebas de la convocante aportadas con la demanda”, Archivo “003_Acuerdo de Actuación Conjunta”. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ Suscripción de Contratos de Fiducia; 3) Consecución de licencia de construcción; 4) Comercialización del proyecto; 5) Construcción; y 6) Escrituración y liquidación de las etapas. 55.

Comoquiera que las partes están de acuerdo en el que proyecto nunca alcanzó la fase de construcción, el Tribunal se enfocará en las primeras 4 etapas del Contrato. 56. En el Contrato las partes fijaron la duración de cada una de las etapas, hitos de inicio de cada una y responsabilidades en cada fase, las cuales se pueden resumir de la siguiente manera: Fase Duración Hito de inicio Obligaciones asumidas Definición de proyecto 3 meses prorrogables otros 3 meses Contados a partir de la suscripción del Contrato.

Transferencia del inmueble al fideicomiso de parqueo o de administración. Suscripción de los contratos de fiducia 3 meses A la culminación de la fase de definición de proyecto. Suscripción de los contratos de fiducia. Licencia de construcción 6 meses Contados a partir de la suscripción del Contrato. Radicar la licencia de construcción Comercialización del proyecto 14 meses para la primera etapa, prorrogables otros 14 meses por cada etapa adicional Contados a partir de la suscripción del contrato de fiducia en los términos de la fase de definición de proyecto Desarrollo de la comercialización. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 57.

También es importante aclarar que las partes acordaron en el inciso segundo del artículo 1.6.4. del Contrato que “En el evento de que se den las condiciones de inicio de obra en el término antes pactado, se dará por terminado el presente Acuerdo sin lugar a indemnizaciones, a menos que la no consecución de tales condiciones de inicio de obra sea responsabilidad de alguna de las partes.

En todo caso de no consecución de las condiciones de inicio de obra LOS PROMOTORES se obligan a devolver el lote, en las proporciones que a las PARTES correspondan asumiendo todos los costos que esto genere.” 58. De acuerdo con el numeral primero de las Disposiciones Adicionales del Otrosí No 2 las partes acordaron que “Los términos de tiempo indicados en EL ACUERDO no empezarán a correr sino a partir de la fecha de la firma del presente otrosí.” El cual fue suscrito el día 12 de octubre de 2021. 59.

Bajo el entendido de que las partes no definieron ninguna excepción a la extensión del plazo acordado, el Tribunal entiende que dicha manifestación de la voluntad cobija la totalidad de plazos fijados en el Contrato, incluso aquellos que ya habían fenecido para el momento de la suscripción del Otrosí, porque, de acuerdo con el artículo 1622 del Código Civil, “las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras.

Dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad” y no es razonable considerar que se firmaba otro sí para prorrogar plazos, dejando obligaciones vencidas. 60. Como consecuencia de lo anterior, las fechas de vencimiento de los plazos son las siguientes: TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ Fase Duración Fecha de fenecimiento del plazo Definición de proyecto 3 meses prorrogables otros 3 meses 12 de abril de 2022 Suscripción de los contratos de fiducia 3 meses 12 de julio de 2022 Licencia de construcción 6 meses 12 de abril de 2022 Comercialización del proyecto 14 meses para la primera etapa, prorrogables otros 14 meses por cada etapa adicional 15 de diciembre de 2022 61.

Cualquier otro cómputo de términos no encuentra respaldo en las pruebas practicadas. b. Sobre los valores pagados por Grupo Batisse S.A.S a Inversiones JCMM S.A.S. i. Posición de Grupo Batisse. 62. De acuerdo con la demanda y los alegatos de conclusión, Grupo Batisse alega que la Convocante entregó a Inversiones JCMM la suma de SEISCIENTOS VEINTICINCO MILLONES SETENTA V SEIS MIL PESOS($ 625.076.000.oo), valores que discrimina a su vez en cuatro pagos por los siguientes valores: TRESCIENTOS SESENTA V SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA y OCHO MIL PESOS($ 366.938.000oo) a título de mutuo; 2) CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS ($170.000.000.oo) como pago por el predio, que de la misma manera TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ se utilizaron para pagar tributos; 3) CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS VEINTINUEVE MIL PESOS ($ 43.629.000.oo) correspondiente al pago del impuesto predial del año 2021 y; 4) CUARENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS NUEVE MIL PESOS ($ 44.509.000.oo) correspondiente al impuesto predial del año 2022. ii.

Posición de Inversiones JCMM 63. La parte convocada reconoce la existencia de un mutuo a su cargo, pero no comparte la posición de la convocante con respecto a su valor. En su criterio la suma debida a título de mutuo corresponde a TRESCIENTOS SESENTA y SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA y OCHO MIL PESOS ($ 366.938.000oo). 64. Con respecto al resto de valores se opone por las siguientes razones: • Frente a la suma por CIENTO SETENTA MILLONES DE PESOS ($170.000.000.oo) indica que, de acuerdo con el Otrosí No 2, ese valor sería asumido por los promotores. • Respecto de los CUARENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS VEINTINUEVE MIL PESOS ($ 43.629.000.oo) correspondiente al pago del impuesto predial del año 2021, indica que este valor fue asumido por los promotores desde la firma del acuerdo. • Frente a la suma de CUARENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS NUEVE MIL PESOS ($ 44.509.000.oo) correspondiente al impuesto predial del año 2022, indica que este valor les corresponde a los promotores porque Inversiones JCMM sí transfirió oportunamente el inmueble. 65.

Adicionalmente, en sus alegatos de conclusión, la parte Convocada alegó que las obligaciones de pago a cargo de JCMM devinieron en una “[…] imposibilidad sobrevenida para hacer el pago en el contexto de una obligación alternativa, únicamente atribuible a Grupo Batisse quienes sostienen que existe una imposibilidad de continuar el proyecto, pero que es carente de todo fundamento TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ como se explicó antes.

Con ello, a mi poderdante se le cercenó la posibilidad de hacer el pago en los términos en los que estaba facultada.” iii. Consideraciones del Tribunal 66. Luego de haber revisado la totalidad de las pruebas obrantes en el expediente, el Tribunal encuentra acreditado lo siguiente: 67. Primero, que de acuerdo con la cláusula 4.2.2. del Contrato, Inversiones JCMM se obligó a, una vez se consolidarán las condiciones de inicio de obra, a entregar el inmueble a total paz y salvo por concepto de impuestos, tasas y valorizaciones. 68.

A su vez, Grupo Batisse se obligó a pagar, a más tardar al día siguiente de la suscripción de la escritura pública de transferencia del inmueble, lo adeudado por Inversiones JCMM por concepto de impuestos prediales de los años anteriores al año 2021 hasta por una suma máxima de Trescientos Cincuenta y Ocho Millones de pesos ($358.000.000.oo).

De la suma pagada, las partes distribuían en tres rubros, a saber: i) $100.000.000.oo por concepto de honorarios al corredor, quien autorizaba que dicho recurso fuera retenido para el pago de los impuestos; ii) $188.000.000.oo que fueron entregados a título de mutuo y que la propietaria podría entregar a Grupo Batisse hasta que se declarara el punto de equilibrio; iii) el valor correspondiente a $70.000.000.oo sería asumido por los promotores. 69.

En el Contrato también se acordó que el impuesto predial del año 2021 y siguientes estaría a cargo de Grupo Batisse, siempre y cuando el inmueble fuera transferido antes de terminar el primer bimestre del año 2021. 70. Segundo, que mediante Otrosí No 1, las partes modificaron la cláusula 4.2.2. del Contrato, en el sentido de no incluir un valor máximo que fuera asumido por Grupo Batisse para el pago de los impuestos pendientes, y con la siguiente repartición de los valores: Las partes distribuían en tres rubros, a saber: i) TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ $100.000.000,oo por concepto de honorarios al corredor, quien autorizaba que dicho recurso fuera retenido para el pago de los impuestos; ii) el valor correspondiente a $70.000.000.oo sería asumido por los promotores; y iii) la suma resultante del valor total a pagar de impuestos prediales más los impuestos de valorización de los anteriores al 2021, descontando los valores indicados previamente, se entendían entregados a título de mutuo y que la propietaria podría entregar a Grupo Batisse hasta que se declarara el punto de equilibrio.

Las sumas entregadas a título de mutuo causarían intereses a la tasa de 10% efectivo anual. 71. Tercero, que de acuerdo con el Otrosí No 2. Grupo Batisse pagó a título de impuestos e intereses de mora de los impuestos una suma total de $536.938.000.oo. Este valor es, a su vez, consistente con los recibos de pago de los impuestos que obran en el expediente13. 72.

Como consecuencia de lo anterior, bajo el entendido que según el Otrosí No 1, las partes acordaron que de dicha suma sería dividida en tres, a saber: i) $100.000.000.oo a título de remuneración al corredor y que luego serían imputados como pago del predio; y ii) $70.000.000.oo que serían asumidos por los promotores; y iii) el resto a título de préstamo, que dada la resta aritmética corresponde a la suma de $366.938.000.oo. 73.

Visto lo anterior, el Tribunal encuentra que le asiste la razón a Grupo Batisse con respecto de la pretensión 2.4.1. en la medida que se entregó a Inversiones JCMM a título de mutuo la suma de $366.938.000.oo. 74. Adicionalmente sobre esos valores, las partes acordaron el pago de intereses a la tasa de 10% efectivo anual conforme lo establece expresamente el literal C de la 13 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “005_pruebas contestación demanda reconvención”, Carpeta “Impuestos” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ cláusula 4.2.2. del Contrato, motivo por el cual la pretensión 2.5 de la demanda principal está llamada a prosperar. 75.

La representante legal de Inversiones JCMM reconoció la existencia de los intereses acordados, pero lo acotó a que los mismos solamente se habían causado hasta el 31 de octubre de 2022, en los siguientes términos14: “DR. LÓPEZ: Pregunta No. 7. Diga cómo es cierto sí o no yo afirmo que es cierto que Inversiones JCMM SAS se comprometió a pagar sobre la suma de dinero relacionada en la pregunta anterior intereses a la tasa del 10% anual? SRA. BARRAGÁN: [00:13:15] Sí, nosotros nos comprometimos de pagar el 10% hasta el punto de equilibrio que era el 31 de agosto cuando se llegara al punto de equilibrio.

DR. LÓPEZ: [00:13:31] Discúlpeme pasó lo mismo se me cortó la señal a mí no sé si a todos en el momento en que doña Marta estaba dando respuesta quisiera saber si fue solo a mí o a todos. DR. CANOSA: [00:13:46] Repita la última parte de su respuesta, por favor. Señora Marta. SRA. BARRAGÁN: [00:13:51] Sí, señor el 10% quedó, quedó estipulado, pero quedó hasta el 31 de octubre del 2022.

Hasta ahí iba los intereses de la plata de los impuestos.” 76. Sin embargo, revisado el resto de las pruebas, no encuentra el Tribunal que haya ninguna demostración que dé cuenta de que el pago de intereses su hubiera limitado en el tiempo, en el sentido que fue declarado, motivo por el cual el Tribunal no acogerá tal limitación cronológica. 14 Visto a folio 5 de la transcripción del interrogatorio de parte del representante legal de Inversiones JCMM.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 77. De igual manera, la parte Convocada ha esgrimido la existencia de una imposibilidad para realizar el pago de la suma, pues en su concepto la obligación era de naturaleza alternativa, donde se debía pagar bien sea en dinero o por medio de metros cuadrados de la construcción que se iba a llevar a cabo.

Según Inversiones JCMM, dado que la construcción no se llevó a cabo, es imposible realizar el pago debido. El Tribunal no comparte esa posición por cuanto es propio de las obligaciones alternativas que el pago pueda realizarse empleando cualquiera de las opciones previstas por las partes15. 78. En este caso, es claro que las partes acordaron que el pago podía hacerse bien en dinero o bien en metros cuadrados de obra.

El hecho de que la construcción no se hubiera llevado a cabo, eventualidad que las partes conocían y que habían previsto desde el comienzo de la ejecución contractual, no impide que pueda solucionarse en dinero, a voces de los artículos 1556 y siguientes del Código Civil. 79. Ahora, no encuentra el Tribunal que le asista la razón a la demandante con respecto a que se hubiera hecho entrega de $170.000.000.oo como pago del predio, pues $70.000.000.oo fueron asumidos por los promotores sin que se les hubiera asignado dicho título, motivo por el cual la pretensión 2.4.2 de la demanda solamente prospera parcialmente respecto del valor de $100.000.000.oo que originalmente se atribuyó a título de corretaje, pero que luego se imputó a título de pago del predio. 80.

A su vez, comoquiera que la demanda de reconvención pretende que se declare que los $70.000.000.oo se hicieron a título de aporte al que se obligó Grupo Batisse, 15 Artículo 1557 Código Civil: “Para que el deudor quede libre, debe pagar o ejecutar en su totalidad una de las cosas que alternativamente deba; y no puede obligar al acreedor a que acepte parte de una y parte de otra.

La elección es del deudor, a menos que se haya pactado lo contrario.” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ dicha pretensión está llamada a prosperar. Por lo anterior se concederá la pretensión 5 de la demanda de reconvención. 81.

Con respecto de la suma de $100.000.000.oo, originalmente entregada por parte Grupo Batisse como pago de la comisión por la gestión de corretaje, el Tribunal encuentra que sobre la misma las partes adelantaron varios acuerdos que modificaron las condiciones de pago. 82. En primer lugar, en el Otrosí No 1, las partes acordaron que el valor que sería pagado al corredor sería destinado al pago de los impuestos pendientes sobre el inmueble16: 83.

Posteriormente, con ocasión del otrosí No 2, indicaron lo siguiente17: 16 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante aportadas con la demanda”. Archivo “004_Otrosí No 001” 17 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante aportadas con la demanda”. Archivo “006_Otrosí No 002” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 84.

De los anteriores apartados el Tribunal llega a la conclusión de que la suma de dinero correspondiente a los $100.000.000.oo, que originalmente fueron acordados como comisión, posteriormente fueron acordados como parte del pago que Grupo Batisse hizo como parte del proyecto. 85. Ahora bien, no encuentra el Tribunal ninguna prueba en la que se acredite que esas sumas de dinero debían ser devueltas por parte de Inversiones JCMM en el evento de que el proyecto no se llevara a cabo, motivo por el cual dicha suma de dinero es una prestación de la ejecución contractual, pero que no debe ser devuelta pues las partes no lo acordaron así. El Tribunal destaca la diferencia entre el tratamiento que se le da a estos dineros con respecto de las sumas que se dieron a título de mutuo, las cuales sí evidencian que la intención de las partes era que debían ser pagadas independientemente del resultado del proyecto inmobiliario.

Por ese motivo el Tribunal negará la pretensión 2.8.3 de la demanda principal. 86. Por los mismos motivos, la pretensión 4 de la demanda de reconvención tampoco está llamada a prosperar, en la medida que la suma de dinero pagada no fue el resultado del pago relacionado con el corretaje, cancelado por la mera liberalidad de las partes, sino por el hecho de que la suma de $100.000.000.oo fue parte del valor del negocio.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 87. Frente a las sumas correspondientes a los impuestos prediales de los años 2021 y 2022, el Tribunal encuentra que las partes acordaron que la asunción de este gasto sería a cargo de Grupo Batisse o de Inversiones JCMM dependiendo del acaecimiento de una condición consistente en que se legalizara el contrato antes del primer bimestre de 2021. 88.

Se tendrá en cuenta que dichos pagos fueron efectivamente realizados, situación que fue confesada por la propia representante legal de Inversiones JCMM quien en interrogatorio de parte indicó lo siguiente: “DR. LÓPEZ: [00:15:02] Pregunta No. 9. Diga cómo es cierto sí o no, yo afirmo que es cierto que Grupo Batisse entregó a JCMM la suma de 43.629.000 pesos correspondientes al impuesto predial del año 2021 del inmueble ubicado en la carrera 18 No. 93-46 de la ciudad de Bogotá? SRA. BARRAGÁN: [00:15:20] Si, es cierto ese ese impuesto fue cancelado por ellos DR. LÓPEZ: [00:15:27] Pregunta No. 10.

Diga cómo es cierto sí o no y yo afirmo que es cierto que Grupo Batisse pagó la suma de 44.509.000 pesos correspondientes al pago del impuesto predial del año 2022 del inmueble ubicado en la carrera 18 No. 93-46 de la ciudad de Bogotá. SRA. BARRAGÁN: [00:15:44] Sí, ellos pagaron el impuesto del 2022 porque ya pues estábamos con el negocio y ellos habían quedado de pagar los impuestos eso está en el acuerdo.” 89.

Teniendo en cuenta que la pretensión 2.4.3. y 2.4.4 de la demanda están encaminadas a que se declare que los pagos se hicieron, las mismas están llamadas a prosperar, como de indicará en la parte resolutiva del laudo. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 90.

Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal no encuentra que las sumas de que tratan las pretensiones 2.4.3 y 2.4.4 deban ser objeto de devolución comoquiera que fueron entregadas sometidas a una condición que era que el contrato se encontrara legalizado para antes del primer bimestre del año 2021. En consecuencia, el Tribunal negará las pretensiones 2.8.4. y 2.8.5. 91.

Ahora, dado que las partes en el Otrosí No 2 indicaron que los términos de tiempo en el Contrato empezarían a correr con la firma del otrosí, lo mismo sucede con el plazo fijado para la verificación del cumplimiento de la condición. IV. SOBRE LA EXISTENCIA DE UNA IMPOSIBILIDAD SOBREVINIENTE. a. Posición de las partes. i. Grupo Batisse. 92.

De acuerdo con la pretensión 2.6 de la demanda principal, Grupo Batisse sostiene que el Contrato no pudo ejecutarse por una imposibilidad sobrevenida en el desarrollo del objeto, relacionadas con la aparición de Pedro Julio Zambrano Pinzón, uno de los anteriores propietarios del lote, dentro de una lista relacionada con el lavado de activos y financiación del terrorismo. 93.

Advierte que luego de la aparición de Pedro Julio Zambrano dentro de una lista de cautela, no fue posible suministrar la información relacionada para continuar con el proceso de vinculación, pues ni JCMM ni Pedro Julio Zambrano entregaron los datos requeridos. 94. Advierte que, si bien en el proceso se conoció la existencia de respuestas por parte del apoderado de Pedro Julio Zambrano, dicha información no fue entregada oportunamente dentro de la ejecución del contrato, sino que simplemente se conoció en el marco del presente arbitraje.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 95. Indica que por los anteriores motivos fue que el 20 de diciembre de 2023 Grupo Batisse tomó la decisión de negocio de no darle continuidad a la ejecución del contrato. 96.

Alega, además, que, para efectos de revisar la existencia de una imposibilidad sobreviniente, lo que se debe tener en consideración es un análisis ex ante de los hechos con base en la información con la que se contaba para ese momento. Asimismo, advierte que el juicio debe fundarse en la previsibilidad del acaecimiento de los hechos. ii.

Inversiones JCMM. 97. Se opuso en la contestación de la demanda a la pretensión planteada por el Grupo Batisse, alegando que Pedro Julio Zambrano no registra antecedentes penales ni requerimiento alguno de autoridad judicial, por lo que afirma que no existe ninguna razón que justifique la alegación sobre la existencia de una imposibilidad sobreviniente. 98.

Posteriormente, en los alegatos de conclusión, indicó que la supuesta existencia de una supuesta imposibilidad sobreviniente realmente se trató de eventos que podrían haber sido subsanados, pero que Grupo Batisse se abstuvo de desplegar cualquier acción dirigida a obtener el diligenciamiento del formulario de conocimiento de cliente. 99.

También indicó que quedó probado que los hechos por los que Pedro Julio Zambrano fue investigado ocurrieron con posterioridad a la transferencia del inmueble al proyecto inmobiliario Batisse 93. También que lo que se probó es que, ante las alertas indicadas como consecuencia del estudio de los antecedentes de Pedro Julio Zambrano, lo que se debía firmar era una carta de conocimiento de cliente, que no fue firmada, lo cual no constituye una imposibilidad sobreviniente.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ Advierte que dicho formulario debía ser suscrito por Grupo Batisse y no por Inversiones JCMM o por Pedro Julio Zambrano. b. Consideraciones del Tribunal 100. Luego de haber revisado de manera integral todos los medios probatorios que fueron practicados en el arbitraje, el Tribunal procederá a negar la pretensión de la demanda que busca el reconocimiento de la imposibilidad sobreviniente, por las razones que a continuación se indican. 101.

Como primera medida conviene recordar los requisitos que jurisprudencialmente se han fijado para que exista la figura de la imposibilidad sobreviniente como hecho liberatorio de las obligaciones a cargo de una parte. 102. La figura de la imposibilidad sobreviniente tiene su fundamento en el principio del derecho según el cual nadie está obligado a lo imposible.

El numeral 7 del artículo 1625 del Código Civil consagra que “Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula. Las obligaciones se extinguen además en todo o en parte: […] 7 Por la pérdida de la cosa que se debe;” De la misma manera, el artículo 1729 establece la siguiente regla: “Artículo 1729.

Cuando el cuerpo cierto que se debe perece, o porque se destruye, o porque deja de estar en el comercio, o porque desaparece o se ignora si existe, se extingue la obligación; salvas empero las excepciones de los artículos subsiguientes.” 103. A partir del principio del derecho ya mencionado y de las normas indicadas se ha desarrollado la doctrina de la imposibilidad sobreviniente según la cual una obligación que al momento de ser pactada era posible, se torna imposible antes de que sea ejecutada, situación que exonera al deudor de su cumplimiento o del pago de los perjuicios que tal incumplimiento pueda generar.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 104. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha abordado en multiplicidad de sentencias este asunto, usualmente desde la perspectiva de la causa extraña, es decir desde la fuerza mayor o le caso fortuito.

Estos fenómenos se encuentran definidos en el artículo 64 del Código Civil de la siguiente manera “Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.”, en concordancia con el artículo 1 de la Ley 95 de 1890. 105.

A su vez, el inciso segundo del artículo 1616 del Código Civil indica que “La mora producida por fuerza mayor o caso fortuito, no da lugar a indemnización de perjuicios.” 106. Visto lo anterior, se han individualizado una serie de requisitos para que un determinado hecho, analizado en el caso concreto, sea constitutivo de una causa de imposibilidad sobreviniente para cumplir una determinada obligación. Así, por ejemplo, el profesor Hinestrosa indica que la imposibilidad sobreviniente debe ser: i) sobrevenida; ii) objetiva; iii) absoluta; e iv) inevitable.

A su vez, la profesora Marcela Castro de Cifuentes indica que un hecho debe ser i) sobreviniente; ii) externo al deudor; iii) definitivo; iv) absoluto y total, para que pueda tratarse como un evento de imposibilidad sobreviniente. 107. La Corte Suprema de Justicia ha enseñado que para acreditar el fenómeno de la causa extraña se debe probar la imprevisibilidad e irresistibilidad del acto, en los siguientes términos: Según esa doctrina de la S., para que un hecho pueda ser considerado como evento de fuerza mayor o caso fortuito –fenómenos simétricos en sus efectos-, es necesario que, de una parte, no exista manera de contemplar su ocurrencia en condiciones de normalidad, justamente porque se presenta de súbito o en forma intempestiva y, de la otra, que sea inevitable, fatal o ineludible, al punto de determinar TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ la conducta de la persona que lo padece, quien, por tanto, queda sometido irremediablemente a sus efectos y doblegado, por tanto, ante su fuerza arrolladora.

Imprevisibilidad e irresistibilidad son, pues, los dos elementos que, in casu, permiten calificar la vis maior o casus fortuitus, ninguno de los cuales puede faltar a la hora de establecer si la situación invocada por la parte que aspira a beneficiarse de esa causal eximente de responsabilidad, inmersa en la categoría genérica de causa extraña, puede ser considera como tal.18 108.

Previas las anteriores consideraciones conceptuales, el Tribunal encuentra que la aparición de Pedro Julio Zambrano Pinzón, uno de los anteriores propietarios del lote dentro de una lista relacionada con el lavado de activos y financiación del terrorismo, eventualmente podría ser considerada como una situación imprevisible, en tanto se trataría de un evento que surgió con posterioridad a la suscripción del Contrato entre las partes y que no podía ser anticipado razonablemente. 109.

Ahora bien, para el Tribunal, en el caso concreto, dicho hecho no constituye un acto que pueda ser considerado como irresistible. 110. La misma sentencia de la Corte Suprema ya citada indica que “[…] un hecho sólo puede ser calificado como irresistible, si es absolutamente imposible evitar sus consecuencias, es decir, que situada cualquier persona en las circunstancias que enfrenta el deudor, invariablemente se vería sometido a esos efectos perturbadores, pues la incidencia de estos no está determinada, propiamente, por las condiciones especiales –o personales- del individuo llamado a afrontarlos, más concretamente por la actitud que éste pueda asumir respecto de ellos, sino por la naturaleza misma del hecho, al que se le son consustanciales o inherentes unas específicas secuelas.

Ello sirve de fundamento para pregonar que la imposibilidad requerida para la 18 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 26 de julio de 2005. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. Exp: 050013103011-1998 6569-02. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ liberación del deudor, en casos como el que ocupa la atención de la Corte, es únicamente la absoluta, cerrándosele entonces el camino a cualquier otra.” 111.

En reciente sentencia, La Corte Suprema de Justicia analizó específicamente los requisitos relacionados con la imposibilidad de una prestación en el siguiente sentido19: “En cuanto a la posibilidad física, el Código Civil colombiano no exige la existencia del objeto de una obligación, sean cosas o prestaciones, al momento de la celebración del acto jurídico, en tanto basta su posibilidad, es decir, que pueda darse en el futuro, sin perjuicio de que la eficacia del acto no se produzca hasta la existencia real del objeto de la obligación, de manera que si llega a existir, el acto jurídico vivirá y producirá efectos, de lo contrario, el acto no surgirá y, en consecuencia, no generará ningún efecto.

La posibilidad física se relaciona con las Leyes de la naturaleza y las facultades humanas; luego, no pueden ser objeto de una obligación «las cosas imaginarias y los hechos físicamente imposibles»2 o irrealizables. Bien atestigua el aforismo romano: «ad impossibilium nulla obligatio est». Eso sí, la única imposibilidad natural que se erige en obstáculo impeditivo de la obligación es la de carácter absoluto, huelga acotar, que sea «la misma para todos, erga omnes; y no una imposibilidad relativa, para éste o aquel individuo determinado y que no lo sería para otro».” 112.

En el presente caso, no se probó que los eventos relacionados con el inmueble objeto del proyecto asociados a Pedro Julio Zambrano Pinzón hubieran tenido como consecuencia que fuera imposible llevar a cabo el proyecto inmobiliario acordado entre las partes. 113. De acuerdo con el planteamiento de la demanda principal, debido a la aparición de Zambrano en una lista inhibitoria, se hizo imposible la constitución del patrimonio 19 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 23 de agosto de 2023.

M.P. Hilda González Neira. Exp: 11001-31-03-036-2013-00031-02. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ autónomo necesario para continuar con el proyecto y para la gestión del crédito constructor. 114. Sin embargo, los hechos probados en el proceso apuntan en un sentido diferente. 115.

De acuerdo con la declaración de Catherine Barrios, la causa por la que no se continuó con el proyecto, no fue porque las alertas de Zambrano hubieran sido un obstáculo imposible de superar, sino porque no se entregó la carta de conocimiento de cliente: “DR. CANOSA: [01:33:50] Muy amable por su respuesta. ¿Quiere precisarle por favor a este Tribunal, de manera muy concreta, la causa por la cual no se continuó desarrollando ese proyecto? SRA. BARROS: [01:34:02] Porque no tuvimos la carta de conocimiento de parte del cliente.”20 Ahora bien, la misma testigo indicó que la carta de conocimiento del cliente podía ser diligenciada por el mismo solicitante de la fiducia y que no requería directamente la firma del señor Zambrano: “DR. GÓMEZ: [01:44:03] Muchas gracias, señor presidente.

Doctora Catherine, buenos días, mi nombre es Diego Gómez. Yo quisiera arrancar por una cosa y es, usted ha hablado, o acá se ha hablado del requerimiento al cliente para que suscribiera el documento de conocimiento del cliente, ¿quién lo tenía que firmar? SRA. BARROS: [01:44:28] No es un documento, es un concepto, digamos que no es un documento que ellos tienen que firmar, el documento que se firma es un documento que ya tenemos nosotros dentro de nuestro proceso y lo firmo yo.

El concepto del cliente puede ser un concepto en un formato, o sea, una carta dirigida a la fiduciaria, explicando que sí, que hay un proceso o que tuvo una inhabilidad pero que eso no significa nada para el proyecto, pero puede ser a manera 20 Visto a folio 3 de la transcripción de la declaración de Catherine Barrios. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ de un escrito, y no hay ninguna proforma o ningún documento base o específico que ellos tienen que hacer, simplemente es que nos envíen un concepto, un escrito dirigido a la fiduciaria, o a mí como comercial, en donde ellos nos indiquen un poco y nos expliquen un poco la razón de estas novedades.

Pero no es un documento como tal que ellos deban firmar, es una explicación que se les pide y un concepto que se les pide, que puede ser por escrito, por el correo, digamos que en cualquier formato. DR. GÓMEZ: [01:45:39] Es decir, que el eventual fideicomitente podría dirigir ese comunicado. SRA. BARROS: [01:45:47] Sí, así es. DR. GÓMEZ: [01:45:48] ¿O lo tenía que firmar el señor Pedro Zambrano, que aparecía en las listas? SRA. BARROS: [01:45:53] No.” 21 116.

De los anteriores apartados el Tribunal concluye que no se probó que las razones que provocaron que la Fiduciaria Bogotá solicitara la carta de conocimiento de cliente implicaran la imposibilidad de ir adelante con el proyecto inmobiliario. 117. Hacia el mismo sentido apuntan las declaraciones de Claudia Hincapié Castro, representante legal de Fiduciaria Central S.A. y quien ostenta el cargo de vicepresidente de Operaciones de dicha entidad.

La declarante indicó lo siguiente: “DR. CANOSA: [00:12:38] Le pregunto, gracias por su…ahora, en este momento podrían las partes, es decir Grupo Batisse e Inversiones JCMM ¿reactivar y transformar ese fideicomiso de parqueo en inmobiliario? SRA. HINCAPIÉ: [00:12:58] Evidentemente podrían hacerlo, la forma en como el Fiduciaria Central se aprueba los negocios es que llega la propuesta del cliente, esa propuesta del cliente se escala a un comité 21 Visto a folio 3 de la transcripción de la declaración de Catherine Barrios.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ de negocios en la Fiduciaria, que es interdisciplinario, en el cual hacemos parte todas las áreas. Está presente la secretaría general, la dirección jurídica, el área de riesgos, la vicepresidencia de operaciones, la gerencia financiera o contable.

O sea todas las áreas estamos presentes, evaluamos el proyecto inmobiliario que estén presentando la experiencia, evaluamos el constructor que decidan ellos va a construir. Verificamos su experiencia, su capacidad financiera y frente al proyecto evaluamos el cierre financiero, o sea que las cifras de básicamente.” […] DR. CANOSA: [00:14:45] Muy amable por su respuesta y le pregunto la última pregunta que quisiera hacerle es ¿si hubo algún pronunciamiento de la Fiduciaria, algún estudio de la Fiduciaria que llevara a que no se transformara el proyecto o mejor no se transformara el de parqueo en inmobiliario? SRA. HINCAPIÉ: [00:15:05] No señor, en la medida en que no existió la solicitud en ningún momento de que el parqueo se transformara en inmobiliario, no existió ningún estudio por parte de Fiduciaria Central.

Absolutamente para nada, para mí el lote está ahí parqueado, como tengo varios fideicomisos donde tengo parqueado los inmuebles.22 118. De lo anterior, se desprende que no se acreditó que la continuación del proyecto, en el punto de la constitución de los fideicomisos necesarios para adelantar el desarrollo inmobiliario fuera imposible, sino que no se exploraron todas las opciones disponibles para realizar la constitución de dichos fideicomisos. 119.

En efecto, el Tribunal no encuentra que exista ninguna obligación que hubiera fijado que los fideicomisos solamente podían realizarse con una determinada fiduciaria o que el crédito constructor se tuviera que gestionar con una entidad financiera en específico. 22 Trascripción Testimonio de Claudia Hincapié. Folio 6-7. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 120.

También está probado que Grupo Batisse no adelantó ningún tipo de solicitud a las fiduciarias con las que ya había constituido los fideicomisos para este proyecto. 121. Obra en el expediente prueba de que Grupo Batisse había celebrado el contrato de fiducia de preventas con la sociedad Alianza Fiduciaria S.A.23. 122. Sin embargo, dicha entidad certificó que ninguna de las partes en este arbitraje ha solicitado la apertura de un fideicomiso adicional al inicialmente celebrado, al responder al oficio del Tribunal24: 123.

En el mismo sentido lo certificó Fiduciaria Central quien indicó25: 23 Visto a folio 11-53 del Cuaderno de Pruebas, Carpeta “002_Prueba de la convocante presentados cumplimiento auto Tribunal”, Archivo “004_Contrato firmado Batisse”. 24 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “007_Informes Fiduciarias”, Carpeta “Alianza Fiduciaria”, Archivo “13 01 2025 RESPUESTA TRIBUNAL DE A (1)” 25 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “007_Informes Fiduciarias”, Carpeta “Fiduciaria Central” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 124.

Finalmente, Fiduciaria Bogotá también indicó que con posterioridad al 3 de octubre de 2023 no se presentó ninguna solicitud adicional26: 125. Todo lo anterior evidencia que no se acreditó en el proceso que la prestación a cargo de Grupo Batisse se hubiera vuelto imposible, sino que existieron dificultades imprevistas pero que no revisten de la irresistibilidad necesaria para considerarlas como causa de extinción de las obligaciones. 126.

El representante legal de Grupo Batisse, en su interrogatorio de parte declaró lo siguiente: DR. ABRIL: [00:36:02] Pregunta No. 11. Señor Merizalde, por favor explíquele al Tribunal las razones por las cuales grupo Batisse si ya había constituido un fideicomiso previamente con Fiduciaria central conexo al proyecto porque fue el fideicomiso donde se parqueó el inmueble en el cual Grupo Batisse tuvo que haber sido vinculado como cliente de Fiduciaria Central y donde también JCMM fue vinculado por transferir el inmueble.

¿Ustedes decidieron buscar alianza Fiduciaria para desarrollar el vehículo fiduciario de preventas? SR. MERIZALDE: [00:36:33] Sí, digamos que esto es una práctica bastante común en el sector, digamos que uno, precisamente como parte de la experiencia buscamos el beneficio del proyecto. En este caso buscamos alianza porque es una fiduciaria muy moderna y veloz en algunas de sus actividades ellos conocen muy bien precisamente del segmento de las rentas cortas, que era hacia donde queríamos dirigir el proyecto.

Nos causaron muy buena impresión y por eso quisimos hacer el cambio esto digamos que por supuesto que no 26 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “007_Informes Fiduciarias”, Carpeta “Fiduciaria Bogotá”, Archivo “Respuesta requerimiento Batisse” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ causó ningún impacto en las ventas, todo lo contrario.

Creo que ellos nos ayudaron a agilizar mucho los procesos. DR. ABRIL: Pregunta No. 12. Señor Merizalde, por favor explíquele al Tribunal las razones por las cuales, si ya habían constituido un vehículo fiduciario de administración de preventas con Alianza Fiduciaria, donde ya estaba vinculado al grupo Batisse, donde la fiduciaria ya había realizado un análisis previo del proyecto inmobiliario porque pues así es la práctica en este sector.

¿Ustedes buscaron a Fiduciaria Bogotá para constituir un nuevo vehículo fiduciario de preventas? SR. MERIZALDE: [00:37:45] Sí, mire abogado este es un tema una decisión que tomamos porque en ese momento y con otros proyectos que teníamos en curso, estábamos gestionando con el Banco de Bogotá el crédito Constructor para otros proyectos como todos sabemos, aquí para un banco está muy bien visto que sus propias fiducias de su propia marca sean las que administren los recursos de las preventas.

Entonces, por ese motivo y en aras de poder obtener un crédito constructor rápido, decidimos hacer el cambio a Fidubogotá y aquí le quiero puntualizar un tema afortunadamente lo hicimos porque fue Fidubogotá la única empresa responsable que hizo el hallazgo que digamos que nos impidió seguir adelante con el proyecto que fue reencontrar el vínculo del señor Zambrano con la tradición de la propiedad.27 127.

Esta declaración es relevante para el Tribunal en la medida que denota que la verdadera razón por la cual Inversiones Batisse decidió no adelantar gestiones ante otras entidades no fue la imposibilidad de hacerlo o el hecho de un tercero, sino una decisión que adoptaron. En esa medida, no es competencia del Tribunal entrar a valorar la legitimidad de la decisión tomada; sin embargo, ello sí acredita que las acciones fueron el producto de una decisión de negocio del demandante principal. 128.

Todo lo anterior, da cuenta de que no se acreditaron los hechos constitutivos para la imposibilidad sobrevenida de las obligaciones, motivo por el cual el Tribunal 27 Interrogatorio de parte Nicolás Merizalde, representante legal de Grupo Batisse. Folio

7. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ negará la pretensión 2.6 de la demanda principal y así quedará registrado en la parte resolutiva. Por los mismos motivos, se declarará probada la excepción titulada inexistencia de la causal invocada por la parte Demandante, para la resolución del contrato. 129.

Dado que la alegada imposibilidad sobreviniente fue un argumento presentado por Grupo Batisse para enervar las pretensiones de la demanda de reconvención, pero al no encontrarse acreditados los presupuestos de dicha figura, corresponde al Tribunal también negar las excepciones denominadas Caso Fortuito como fundamento de la imposibilidad sobrevenida y hecho de un tercero. Además, las de Responsabilidad de los bancos para evitar prácticas de lavado de activos y financiación del terrorismo; la exigencia de esos documentos, derivada de la aparición de señor Pedro Julio Zambrano Pinzón en varias listas, configuran un caso fortuito sobreviniente que impide la ejecución del contrato; y caso fortuito como fundamento de la imposibilidad sobrevenida, las cuales serán rechazadas en la parte resolutiva del laudo. 130.

Como quiera que la pretensión de la demanda principal 2.6 será negada, dada su naturaleza consecuencial, se negarán las pretensiones 2.7, 2.8.3, 2.8.4,2.8.5 y 2.8.6 V. SOBRE LA EXISTENCIA DE UN INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE GRUPO BATISSE. a. Posición de las partes. i. Inversiones JCMM. 131. Si bien en su demanda de reconvención JCCM no contempla un listado específico de cuáles son los alegados incumplimientos de su contraparte, de la revisión de las diferentes piezas procesales, el Tribunal encuentra que Inversiones TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ JCMMM considera que existió un incumplimiento contractual de Grupo Batisse del Contrato suscrito entre las partes, por las siguientes razones: 132.

Primero, por haber modificado la estructura del proyecto a construir en el año 2023, un año después de la fecha pactada para lograr el punto de equilibrio. 133. Segundo, por no haber planificado correctamente el proyecto y no haber celebrado todos los contratos de fiducia desde el comienzo. 134. Tercero, por haber limitado el derecho de dominio de Inversiones JCMM respecto del inmueble. 135.

Cuarto, por incumplir el objeto del contrato que era el de construir, conforme la licencia el proyecto en el inmueble aportado por Inversiones JCMM. 136. Adicionalmente reclama que, como consecuencia de los alegados incumplimientos, debe condenarse al Grupo Batisse al pago de la cláusula penal acordada entre las partes. ii. Grupo Batisse. 137.

Grupo Batisse se opuso a la totalidad de las pretensiones de incumplimiento, alegando que sí desplegó todas las prestaciones a su cargo dentro de los plazos acordados, bajo el entendido del otrosí No. 2 138. Para ello propone las excepciones de Cumplimiento del Contrato por parte de Grupo Batisse, Caso Fortuito como fundamento de la imposibilidad sobrevenida, hecho de un tercero, responsabilidad de los bancos para evitar prácticas de lavado de activos y financiación del terrorismo, la exigencia de esos documentos, derivada de la aparición del señor Pedro Julio Zambrano Pinzón en varias listas, configuran TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ un caso fortuito sobreviniente que impide la ejecución del contrato; y caso fortuito como fundamento de la imposibilidad sobrevenida. b. Consideraciones del Tribunal 139.

Con el fin de auscultar la existencia o no de un incumplimiento contractual, el Tribunal estima fundamental analizar el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes en el Contrato celebrado. 140. En virtud de dicho acuerdo, las partes acordaron las condiciones a través de las cuales realizarían el proyecto inmobiliario, para lo cual Grupo Batisse asumió una serie de obligaciones a su cargo que se encuentran estipuladas en la cláusula tercera del contrato. 141.

Luego de haber revisado las obligaciones, no existe ninguna que corresponda a una obligación de resultado en el sentido de llevar a cabo el proyecto o de vender determinado número de unidades inmobiliarias en un determinado tiempo. 142. Por el contrario, el Tribunal destaca que la naturaleza de las prestaciones en cuestión responde más a obligaciones de medio, en el sentido de realizar actividades encaminadas a lograr el desarrollo del proyecto, como lo son: i) adelantar los estudios de norma durante la Fase de Definición del Proyecto; ii) realizar los estudios de títulos sobre el inmueble; iii) iniciar la comercialización del proyecto; iv) asumir los costos y gastos relacionados con el proyecto inmobiliario; entre otros. 143.

En particular se destaca la obligación 3.6 del contrato cuyo contenido es el siguiente28: 28 Cuaderno de Pruebas, 001_Pruebas de la convocante presentados con la demanda, Archivo 003_Acuerdo de actuación conjunta“. Folio 13 TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 144.

De la obligación transcrita, se evidencia que la obligación de Grupo Batisse no radicaba en lograr un determinado resultado, sino actuar con la máxima diligencia en pro de la consecución del proyecto. 145. Adicionalmente, las partes previeron como causal de terminación del Contrato, situaciones en las que el proyecto no se llevara a cabo, sin que ello necesariamente implicara un incumplimiento contractual. 146.

La cláusula Séptima del Contrato establece lo siguiente: 147. En efecto, el Contrato podía darse por terminado por cualquiera de las partes en eventos como lo son no conseguir el proyecto las condiciones de inicio de obra, o porque el proyecto no resultara viable antes de su inicio. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 148.

Todo lo anterior, lleva al Tribunal a la conclusión de que el simple hecho de que el proyecto no se hubiera llevado a cabo no constituye un incumplimiento contractual. 149. Ahora, en las pruebas practicadas encuentra el Tribunal que se acreditó la gestión y el cumplimiento de las prestaciones a cargo del Grupo Batisse, pues efectivamente se hicieron las gestiones para iniciar el proyecto29, se abrió la sala de ventas30, se suscribieron los primeros contratos de fiducia31, se adelantaron los pagos de los impuestos a cargo del Grupo Batisse32, entre otras actividades probadas en el arbitraje. 150.

En el mismo sentido lo declaró el representante legal del Grupo Batisse al absolver el interrogatorio de parte33: “DR. ABRIL: [00:27:33] Pregunta No. 3. ¿Señor Merizalde, por favor relátele al Tribunal en detalle las actividades que desplegaron para estructurar el proyecto inmobiliario ofrecido a JCMM S.A.S? SR. MERIZALDE: [00:27:48] Bueno, fueron muchas actividades digamos que, como cualquier proyecto inmobiliario, son muchísimas las actividades que hay que hacer para llegar a feliz término previamente obviamente la negociación con JCMM fue una negociación de varios meses incluso años después de esto, se hizo una estructuración rigurosa en tema de norma en términos económicos y obviamente legales también posterior a esto.

Obtención de licencia diseños y ya las fases de comercialización y ventas. 29 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “005_pruebas contestación demanda reconvención”, Archivo Licencia de Construcción BATISSE; y Carpeta “Diseños y Estudios”. 30 Carpeta “005_pruebas contestación demanda reconvención”, Carpeta “Sala de ventas”. 31 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “001_Pruebas de la convocante presentados con la demanda”, Archivo “011_Contrato de fiducia mercantil“ 32 Cuaderno de Pruebas, Carpeta “005_pruebas contestación demanda reconvención”, Carpeta “Impuestos” 33 Ttranscripción del Interrogatorio de parte Nicolás Merizalde, representante legal de Grupo Batisse.

Folio

3. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ “DR. ABRIL: [00:30:56] Pregunta No. 5. ¿Señor Merizalde, porque solo después de dos años de haber suscrito el acuerdo conjunto y después de un año y diez meses de haberse iniciado la fase de comercialización grupo Batisse en marzo de 2023 le presenta una propuesta formal a JCMM para el cambio de destinación del proyecto? SR. MERIZALDE: [00:31:12] Por lo mismo que le conté anteriormente, esto no es un hecho que haya ocurrido de un día a otro esto fue un tema, que fue cada vez haciéndose más difícil en el año 2021, el segmento del estrato 6, las ventas se cayeron casi en un 90% eso fue una caída generalizada del segmento, pero fue un tema progresivo, no fue un tema de un solo día. Entonces por eso, dos años después, cuando después de ver la reacción del mercado y lo lenta que estuvieron las ventas fue que tomamos la decisión de ver alternativas y proponérselas a JCMM”34: 151.

Inversiones JCMM ha indicado que la modificación de las condiciones originales del contrato constituye un incumplimiento contractual. Sin embargo, el Tribunal no comparte esta apreciación, pues en su concepto el propio contrato reconoce la existencia de esta posibilidad, al momento de definir el proyecto, en los siguientes términos35: 34 Ttranscripción del Interrogatorio de parte Nicolás Merizalde, representante legal de Grupo Batisse.

Folio 4. 35 Cuaderno de Pruebas, 001_Pruebas de la convocante presentados con la demanda, Archivo 003_Acuerdo de actuación conjunta“. Folio

5. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 152. También fue alegado por Inversiones JCMM que el incumplimiento radicaba en la limitación al derecho de dominio, argumento que el Tribunal no comparte pues en el expediente se ha evidenciado que las limitaciones que se hicieron sobre el inmueble eran aquellas propias del contrato celebrado y ninguna otra adicional.

En efecto, era parte de las obligaciones de Inversiones JCMM y parte indispensable de la ejecución contractual que se transfiriera el derecho de dominio sobre el inmueble, situación que en ningún caso podría considerarse alguna modalidad de incumplimiento contractual. 153. También destaca el Tribunal que, durante la ejecución del contrato, Inversiones JCMM siguió teniendo el uso y el goce del inmueble sin afectación. Así lo evidencia lo indicado por la representante legal de la sociedad en su interrogatorio de parte 36: “DR. LÓPEZ: [00:09:33] Pregunta No. 3.

¿Diga cómo es cierto sí o no, y yo afirmo que es cierto que en el lote en el cual se iba a desarrollar el proyecto Inversiones JCMM tiene un establecimiento de comercio? SRA. BARRAGÁN: Perdón no le entendí la pregunta. DR. LÓPEZ: [00:09:53] Claro, le voy a repetir la pregunta doña Marta y si es necesario, pues si el Tribunal considera oportuno le explico yo o el doctor Canosa, como corresponde.

Vuelvo a repetir la pregunta a doña Marta. ¿Diga cómo es cierto sí o no? ¿Y yo afirmo que es cierto que en el lote en el cual se iba a desarrollar el proyecto Inversiones JCMM tiene un establecimiento de comercio? SRA. BARRAGÁN: [00:10:21] Sí, señor sí ahí figura un negocio. Sí señor eso lo sabían los Batisse cuando iniciamos el negocio.

DR. LÓPEZ: [00:10:29] Pregunta No. 4. ¿Diga cómo es cierto sí o no yo afirmo que es cierto que hasta el día de hoy el referido 36 Visto a folio 4 y 5 de la transcripción del interrogatorio de parte de la representante legal de Inversiones JCMM. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ establecimiento de comercio ha continuado funcionando con total normalidad? SRA. BARRAGÁN: [00:10:41] Sí, señor sí hemos estado ahí trabajando sí es cierto.” 154.

De la misma manera, el Tribunal no encuentra ninguna prueba en el proceso que acredite que Grupo Batisse hubiera planificado de manera errónea el desarrollo del proyecto, o que hubiera desatendido las reglas propias del negocio al momento de cumplir con sus obligaciones, motivos por los cuales el Tribunal no encuentra que esté probada la existencia de un incumplimiento contractual. 155.

Por lo mismo, el Tribunal negará las pretensiones 1 y 2 de la demanda de reconvención. De igual manera, se declarará la prosperidad de la excepción titulada Cumplimiento del Contrato por parte de Grupo Batisse. 156. Procede ahora el Tribunal a analizar las alegaciones de las partes con relación a la pretensión 3 de la demanda de reconvención relacionada con el pago del canon de arrendamiento por la entrega de la zona destinada para la sala de ventas. 157.

Las partes concuerdan en que existía una obligación de Grupo Batisse en pagar un canon de arrendamiento por el uso de la zona correspondiente, pues así lo reconoció al momento de contestar la demanda al indicar que “Si bien es cierto que había un compromiso de realizar el pago de la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($ 2.500.000.oo) mensuales, es también cierto que se había informado de la imposibilidad de desarrollar el proyecto, por lo cual desde el día 19 de diciembre de 2023 se le solicitó a INVERSIONES JCMM SAS que permitiera el retiro de la sala de ventas que se encontraba instalada en el predio en el cual iba a desarrollarse el proyecto.

El silencio de INVERSIONES JCMM SAS fue TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ de casi tres meses, en los cuales nunca manifestó nada respecto a los aspectos tratados en esta comunicación”37. 158. Tampoco existe duda con respecto de que el espacio dirigido a construir la sala de ventas fue efectivamente entregado y utilizado por Grupo Batisse, al punto incluso de que, en comunicación del 20 de diciembre de 2023, la parte convocante le solicita a Inversiones JCMM la devolución del espacio, en los siguientes términos38: 159.

Ahora, Grupo Batisse ha traído como argumentación, la posición de que, de acuerdo con el Contrato, las partes lo que suscribieron fue un contrato de comodato, contrato que por razón de su esencia es gratuito, situación que demostraría la improsperidad de las pretensiones de la demandante en reconvención. 37 Contestación de la demanda de reconvención Folio 5. 38 Visto a folio 2 de la prueba 014 aportada con la demanda principal.

TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 160. El Tribunal considera que, más allá de la denominación del negocio que se hizo al momento de suscribir el contrato, a lo largo de la ejecución contractual y, de acuerdo con lo indicado por las partes en este proceso, el tratamiento que se le dio al negocio jurídico fue el de un arrendamiento, en la medida en que no se disputó nunca durante la ejecución de las obligaciones la procedencia del pago de los cánones.

Por lo anterior, no le asiste la razón a Grupo Batisse de alegar la naturaleza gratuita de una prestación que a lo largo del contrato la entendió como onerosa. 161. Al respecto, el testimonio de Juan Pablo Alfonso Barragán39, da cuenta de que inicialmente se hicieron los pagos del arrendamiento y que luego fueron suspendidos, en los siguientes términos: DR. ABRIL: [00:14:54] Señor Juan Pablo.

Dentro del acuerdo de actuación conjunta se hizo referencia a un contrato de arrendamiento para el funcionamiento de la sala de ventas. Relate por favor al Tribunal, lo que le conste sobre ese contrato de arrendamiento. SR. BARRAGÁN: [00:15:09] Sí, claro. Siempre se hizo referencia al contrato de arrendamiento, ellos siempre nos dijeron que una vez tomaran el espacio para la sala de ventas y empezaran la demolición, empezaba a correr un arriendo a partir de ahí. Ellos pagaron una parte hasta cuando vamos a conciliación con Cámara de Comercio y dejan de pagar el arriendo en agosto del 2023 y a la fecha llevan 18 meses sin pagar el arriendo. 162.

El Tribunal no encuentra probado en el expediente que Inversiones JCMM hubiera constituido en mora a Grupo Batisse por el no pago de los cánones, ni tampoco que hubiera un plazo acordado por las partes para realizar la transferencia de dichos valores. Adicionalmente, está probado que Grupo Batisse intentó de diversas formas convenir la entrega de la sala de ventas, sin que hubiera respuesta 39 Visto a folio 9 de la transcripción de la declaración del señor Juan Pablo Alfonso Barragán. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ por parte de Inversiones JCMM, sobre un aspecto que, de buena fe, era incierto para las partes con ocasión de los eventos relacionados con la tradición del inmueble. 163.

Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal reconoce que efectivamente le asiste la razón a Inversiones JCMM al derecho al pago de los cánones de arrendamiento pendientes de pago, pero solamente hasta el mes de diciembre de 2023, en la medida que a partir de dicha fecha Grupo Batisse indicó su voluntad de entregar el bien dado a título de arriendo. 164.

Teniendo en cuenta que el canon acordado asciende a la suma de $2´500.000.oo mensuales y que el período debido corresponde a los meses de agosto a diciembre de 2023, es decir de 5 meses de canon, el valor reconocido corresponde a $12´500.000.oo, y así será indicado en la parte resolutiva del laudo. 165. Ahora, es importante tener en consideración el carácter accesorio de la prestación con respecto del Contrato pactado y que el valor debido es marginal frente a los valores del Contrato.

Por lo anterior, en este punto el Tribunal considera, como lo tiene establecido tanto la jurisprudencia como la doctrina40, que no todo alejamiento al plan contractual original reviste el carácter de incumplimiento, aunque haya lugar al pago del canon, como se dispondrá en la parte resolutiva. 166. Por lo anterior, la pretensión 3 de la demanda de reconvención prosperará, de manera parcial, en los términos acá definidos. 40 Ver Edgardo Villamil Portilla.

Levedad del incumplimiento contractual y otros ensayos. Panamericana Formas e Impresos, 2016. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ VI. SOBRE LAS PRETENSIONES CONSECUENCIALES SOLICITADAS POR LAS PARTES. 167.

Luego de haber revisado la totalidad de las pretensiones declarativas tanto de la demanda de reconvención como de la demanda principal, le corresponde al Tribunal abordar las pretensiones de condena que no son consecuenciales a pretensiones declarativas que han sido despachadas desfavorablemente. 168. En primer lugar, el Tribunal abordará lo relacionado con la pretensión 7 y 8 de la demanda de reconvención, según las cuales se solicita que se ordene a Grupo Batisse hacer las gestiones para la transferencia del inmueble y que asuma los gastos correspondientes que según su dicho ascienden a la suma de $311.203.995. 169.

De acuerdo con lo acreditado a lo largo del arbitraje, el Contrato no debe terminar por la existencia de una imposibilidad sobrevenida, pues la misma no ha sido probada ni tampoco por cuenta de un incumplimiento contractual, pues el mismo tampoco ha sido acreditado. Sin embargo, el Tribunal sí encuentra que las partes, desde la suscripción del negocio jurídico, contemplaron la posibilidad de la terminación del contrato derivada del hecho de que el proyecto no se llevara a cabo dentro de los plazos convenidos.

Al respecto, el Contrato contempla como causal de terminación la siguiente41: 41 Cuaderno de Pruebas, 001_Pruebas de la convocante presentados con la demanda, Archivo 003_Acuerdo de actuación conjunta“. Folio

5. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 170. Dado que está acreditado que el proyecto no fue viable en los plazos acordados, corresponde aplicar lo previsto para la terminación del proyecto, evento en el cual se acordó que le correspondía al Grupo Batisse devolver el inmueble y la respectiva liberación de las escrituras dentro del plazo de 60 días. 171.

Asimismo, las obligaciones especiales de Grupo Batisse incluyen las de asumir los costos y gastos necesarios para restituir el inmueble. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 172. Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal encuentra que Grupo Batisse está obligado a hacer las gestiones necesarias para la restitución del inmueble dentro de los 60 días posteriores a la ejecutoria de este laudo y a asumir los costos asociados a dicha restitución. Por los anteriores motivos prospera la pretensión 7 de la demanda de reconvención. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 173.

Ahora bien, con respecto de los valores indicados por Inversiones JCMM, el Tribunal entiende que los gastos que debe asumir Grupo Batisse son los exactamente definidos al momento de realizar los actos de transferencia, motivo por el cual la pretensión 8 de la demanda de reconvención prosperará parcialmente, en el sentido de que la suma no es la indicada en la pretensión, sino la que corresponda a todos los gastos para la restitución del inmueble. 174.

Por su parte, Grupo Batisse solicitó que se ordenara el pago de las sumas de dinero entregadas a título de mutuo, las cuales serán concedidas por el Tribunal. En igual sentido, está acreditado que las partes pactaron que esas sumas de dinero tenían un interés a la tasa de 10% anual, motivos por los cuales las pretensiones 2.8.1 y 2.8.2. de la demanda principal serán concedidas. 175.

Ahora bien, comoquiera que la obligación dineraria se encuentra pendiente y efectivamente la misma se ha tornado morosa desde la presentación de la demanda, el Tribunal también reconocerá los intereses moratorios respectivos hasta el pago efectivo de las obligaciones debidas, sin perjuicio de las otras medidas previstas por las partes respecto de la restitución del inmueble en el evento del no pago de las sumas de dinero entregadas a título de mutuo establecidas en la cláusula séptima del Contrato. 176.

Al respecto el Tribunal fija por valor de intereses moratorios desde la presentación de la demanda, el 14 de marzo de 2024, hasta la fecha de este laudo 31 de marzo de 2025, 177. Finalmente, ambas partes solicitaron que el Tribunal reconociera que entre ellas había operado el fenómeno de la compensación de las obligaciones, motivo por el cual el Tribunal encuentra que las sumas debidas se liquidan de la siguiente manera: TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ Obligación reconocida a favor de Grupo Batisse valor Sumas de dinero entregadas a título de mutuo $366.938.000.oo Intereses remuneratorios del 10% sobre las sumas entregadas a título de mutuo hasta la presentación del arbitraje. $101.621.441.oo Intereses moratorios hasta la fecha efectiva de pago. requieren ser liquidados al momento del pago Obligación reconocida a favor de Inversiones JCMM valor Canon de arrendamiento por la Sala de Venta desde agosto de 2023 a diciembre de 2023 $12.500.000.oo 178.

Como consecuencia de lo anterior, luego de efectuar las respectivas compensaciones, los valores a favor de Grupo Batisse son los siguientes: Obligación reconocida a favor de Grupo Batisse valor Sumas de dinero entregadas a título de mutuo $354.438.000.oo Intereses remuneratorios del 10% sobre las sumas entregadas a título de mutuo hasta la presentación del arbitraje. $101.621.441.oo Intereses moratorios desde la presentación de la demanda hasta la fecha del laudo. $ 106.454.822,11 Intereses moratorios hasta la fecha efectiva de pago. requieren ser liquidados al momento del pago TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ 179.

Por los anteriores motivos, prosperan entonces la pretensión 9 denominada 8 de la demanda de reconvención42 y la excepción 13 denominada compensación promovida por Grupo Batisse. VII. SOBRE LAS COSTAS DEL PROCESO. 180. Procede el Tribunal a decidir sobre las costas del proceso, conforme a las consideraciones sobre las pretensiones de la demanda.

De acuerdo con el numeral primero del artículo 365 del Código General del Proceso: “En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.

Además, en los casos especiales previstos en este código.” 181. Dispone el numeral 5º del artículo 365 del Código General del Proceso que el juez puede abstenerse de condenar en costas o imponer condena parcial cuando las pretensiones no prosperen en su totalidad. En el presente caso, varias de las pretensiones tanto de la demanda principal como de la demanda de reconvención alcanzaron prosperidad y otras no, razón por la cual no hay condena en costas. 182.

En consecuencia, negará las pretensiones 2.8.7. de la demanda principal y 10 de la demanda de reconvención. 42 “Se ordene las compensaciones de las obligaciones a cargo JCMM SAS y en favor de GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1.” TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ VIII.

DECISIÓN Por las razones expuestas en este laudo, el Tribunal de Arbitramento conformado para resolver en derecho las controversias surgidas entre Grupo Batisse como parte Convocante, e Inversiones JCMM S.A.S. como convocada, en cumplimiento de la misión encomendada por las partes para tal fin, administrado justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,

RESUELVE

PRIMERO. CONFIRMAR la competencia del Tribunal respecto de las pretensiones de la demanda principal y de la demanda de reconvención, salvo la pretensión 6 de la demanda de reconvención.

SEGUNDO. DECLARAR, por las razones expuestas en la parte motiva del laudo, la prosperidad de las pretensiones 2.1., 2.2., 2.3., 2.4.1, 2.4.3., 2.4.4., 2.5., 2.8.1 y 2.8.2 de la demanda principal.

TERCERO. DECLARAR, por las razones expuestas en la parte motiva del laudo, la prosperidad parcial de la pretensión 2.4.2, declarativas de la demanda principal.

CUARTO. NEGAR las pretensiones 2.6., 2.7., 2.8.3, 2.8.4, 2.8.5, 2.8.6 y 2.8.7 de la demanda principal. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ QUINTO. DECLARAR probada la excepción denominada Inexistencia de la causal invocada por la parte demandante, para la resolución del contrato.

SEXTO. DECLARAR la prosperidad parcial de las pretensiones 3 y 8 de la demanda de reconvención, en los términos definidos en la parte motiva del laudo.

SÉPTIMO. DECLARAR la prosperidad de las pretensiones 5, 7 y 943 (denominada 8) de la demanda de reconvención, en los términos definidos en la parte motiva del laudo.

OCTAVO. NEGAR las pretensiones 1, 2, 4, 5 y 1044 (denominada 9) de la demanda de reconvención.

NOVENO. DECLARAR probadas las excepciones denominadas Cumplimiento del Contrato por parte de Grupo Batisse SAS, ausencia de culpa de Grupo Batisse SAS. e inexistencia de responsabilidad por ausencia de sus elementos, improcedencia del cobro de la cláusula penal o de perjuicio alguno, improcedencia del cobro simultáneo de perjuicios y de la cláusula penal, cumplimiento a cabalidad de las obligaciones derivadas del contrato a cargo de Grupo Batisse SAS y compensación. 43 “Se ordene las compensaciones de las obligaciones a cargo JCMM SAS y en favor de GRUPO BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929-1.” 44 “9.) Se condene en costas y agencias en derecho al grupo BASTISSE SAS con NIT. 901.484.929- TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ DÉCIMO. CONDENAR, a Inversiones JCMM a pagar la suma de $354.438.000.oo, correspondiente a la suma de $366.938.000.oo por concepto de los dineros entregados a título de mutuo, menos la suma de $12.500.000.oo, valor en el que la obligación fue compensada.

UNDÉCIMO. CONDENAR, a Inversiones JCMM a pagar la suma de $101.621.441.oo, correspondiente a los intereses remuneratorios de los dineros entregados a título de mutuo.

DUODÉCIMO. CONDENAR, a Inversiones JCMM a pagar la suma de $106.454.822.oo, correspondiente a los intereses moratorios desde la presentación de la demanda hasta la expedición del laudo. DECIMOTERCERO. CONDENAR, a Inversiones JCMM a pagar a Grupo Batisse intereses moratorios a la máxima tasa legalmente permitida de las sumas establecidas desde la ejecutoria del laudo y hasta el pago efectivo de la obligación. DECIMOCUARTO. CONDENAR a Grupo Batisse a solicitar y autorizar a FIDUCIARIA CENTRAL S.A, la transferencia de dominio del inmueble de matrícula 50C-172352 de la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá, ubicado en la carrera 18 # 93-46.

DECIMOQUINTO. CONDENAR a Grupo Batisse a asumir los gastos de transferencia de dominio por parte FIDUCIARIA CENTRAL S.A, patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO PARQUEO PROYECTO 93 NIT. 830053036-3, a favor de la parte demandada. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ DECIMOSEXTO. DECLARAR como no probadas las excepciones denominadas imposibilidad sobrevenida en la ejecución del contrato por causas no imputables a Grupo Batisse SAS, hecho de un tercero, responsabilidad de los Bancos para evitar prácticas de lavado de activos y financiación del terrorismo, la exigencia de esos documentos, derivada de la aparición del señor Pedro Julio Zambrano Pinzón en varias listas, configuran un caso fortuito sobreviniente que impide la ejecución del contrato, caso fortuito como fundamento de la imposibilidad sobrevenida y cobro de lo no debido, DECIMOSÉPTIMO. NO CONDENAR en costas a las partes.

DECIMOCTAVO. DECLARAR causado el saldo de los honorarios del Árbitro Único y del Secretario, más el IVA correspondiente, de conformidad con las normas tributarias vigentes en el momento de su causación, por lo que se ordena realizar el pago de acuerdo con lo dispuesto en la Ley. DECIMONOVENO. ORDENAR proceder a la devolución a las partes de la totalidad de las sumas entregadas para la partida de gastos.

VIGÉSIMO. ORDENAR que, en la oportunidad de Ley, se archive este expediente en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ VIGÉSIMO PRIMERO. DISPONER que, por secretaria, se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de Ley.

VIGÉSIMO SEGUNDO. ORDENAR que, en los términos del artículo 47 de la Ley 1563 de 2023, se haga entrega por Secretaría del expediente completo del trámite arbitral, incluyendo el original del Laudo Arbitral, para su archivo en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. El anterior Laudo se notifica en audiencia y se suscribe con firmas escaneadas de conformidad con lo previsto en el inciso segundo del artículo 2 de la Ley 2213 de 2022.

ULISES CANOSA SUÁREZ Árbitro Único SEBASTIAN ORTEGÓN OBANDO Secretario TRIBUNAL ARBITRAL DE GRUPO BATISSE S.A.S. VS. INVERSIONES JCMM S.A.S (Trámite 149348) _______________________________________________________________________________ CONSTANCIA DE AUTENTICIDAD El suscrito secretario del Tribunal arbitral constituido para dirimir las diferencias entre GRUPO BATISSE S.A.S., parte Convocante e INVERSIONES JCMM S.A.S., parte Convocada, hace constar que la presente es fiel copia del laudo arbitral proferido por el Tribunal el 31 de marzo de 2025, la cual presta mérito ejecutivo.

La presente constancia se da en Bogotá D.C. el 31 de marzo de 2025. SEBASTIAN ORTEGÓN OBANDO Secretario