TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ El Tribunal de Arbitramento integrado por los doctores MANUEL ANTONIO VILLA HINOJOSA (Presidente}, SERGIO FAJARDO MALDONADO y JAIME ANDRÉS VELÁSQUEZ CAMBAS, en cumplimiento de sus funciones jurisdiccionales profiere el siguiente: LAUDO ARBITRAL BOGOTÁ o.e., VEINTISIETE (27) DE MARZO DE 2015 CAPÍTULO PRIMERO: TRÁMITE ARBITRAL l. PARTES. 1.1.
Parte convocante. EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., sociedad por acciones simplificadas, con domicilio en Bogotá, identificada con NIT No. 900439456-5, representada legalmente por SANTIAGO GUZMAN GÓMEZ, todo lo cual consta en el Certificado de Existencia y Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ representación expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá (en adelante también, "Edificio Bella Suiza", "la Convocante", "la demandante". 1 1.2.
Parte convocada. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, persona natural, mayor de edad, domiciliada en Bogotá, identificada con la C.C. No. 52.144.963, (en adelante también, "lvonne Reyes", la Convocada", "la demandante en reconvención". 2. PACTO ARBITRAL. La cláusula arbitral que sirve de fundamento a este Tribunal, se encuentra contenida en la cláusula VIGÉSIMA SEXTA, del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, suscrito entre las partes el 26 de octubre de 2011 y es del siguiente tenor: "CLAUSULA COMPROMISORIA: Las diferencias que surjan entre las partes con motivo de la celebración, interpretación y ejecución del presente contrato, con excepción de los procesos ejecutivos, se someterá a la decisión de un tribunal de arbitramento constituido por tres (3) árbitros designados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quienes deberán ser ciudadanos colombianos y abogados titulados.
El tribunal funcionará en Bogotá en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y su fallo se proferirá en derecho, de conformidad con las reglas de funcionamiento de dicho centro y las consagradas en la Ley 23 de 1991, el Decreto 2279 de 1989, el Decreto 2651 de 1991, la Ley 446 de 1998, el Decreto 1818 de 1998 y demás normas que las modifiquen o adicionen." 3.
DEMANDA (SOLICITUD DE CONVOCATORIA). EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a través de apoderado, presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el 14 de febrero de 2014. 2 1 Folios 5 a 8, cuaderno principal 1. 2 Folios 1 a 3, cuaderno principal 1. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ
4. NOMBRAMIENTO DE ÁRBITROS E INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL. De acuerdo con lo establecido en la cláusula de arbitramento atrás citada, el 20 de febrero de 2014 se llevó a cabo el nombramiento de árbitros por parte del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, bajo la modalidad de sorteo. De este sorteo y luego de enviadas las respectivas comunicaciones a los abogados designados, el Tribunal quedó conformado por los Abogados MANUEL ANTONIO VILLA, JAIME ANDRES VELASQUEZ CAMBAS y SERGIO FAJARDO MALDONADO, quienes, al momento de manifestar su aceptación, dieron cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012. 3 El 31 de marzo de 2014, se llevó a cabo la audiencia de instalación en presencia de las partes y sus apoderados.
En ella el Tribunal determinó que el doctor MANUEL ANTONIO VILLA HINOJOSA actuaría como presidente y profirió dos autos así: Auto No. 1, mediante el cual el Tribunal se declaró legalmente instalado, designó como secretaria a CLARA LUCÍA URIBE BERNATE, fijó como lugar de funcionamiento la sede Salitre del Centro de Arbitraje y reconoció personería a los doctores SANDRA GARZÓN HINCAPÍE, como apoderada de la parte demandante y CARLOS AUGUSTO CAICEDO GARDEAZABAL, como apoderado de la demandada.
Auto No. 2, mediante el cual, admitió la demanda y ordenó la notificación y traslado a la parte demandada. 4 S. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y DEMANDA DE RECONVENCIÓN. El 24 de abril de 2014, la demandada CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, a través de apoderado, presentó escrito de contestación de la demanda y, además, presentó demanda de reconvención en contra de la parte demandante. 5
6. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN Y TRASLADO DE EXCEPCIONES. 3 Folios 29 a 72, cuaderno principal 1. 4 Folios 85 a 87, cuaderno principal 1. 5 Folios 117 a 138 y 139 a152, cuaderno principal 1. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ El Tribunal, mediante Auto No. 4 de 21 de mayo de 2014, admitió la demanda de reconvención y dispuso su traslado a la demandada, Edificio Bella Suiza 127 S.A.S.6 El 25 de junio de 2014, el EDIFICIO BELLA SUIZA 127 SAS, presentó escrito de contestación a la demanda de reconvención. 7 Por secretaría se corrió traslado de las excepciones de fondo propuestas y, dentro del término legal, la demandante en reconvención presentó el escrito correspondiente. 8 Cumplido el traslado, el Tribunal citó a las partes a audiencia de conciliación.
7. AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN. La audiencia de Conciliación se llevó a cabo en varias sesiones celebradas los días 25 de julio, 5 y 12 de agosto de 2014. Mediante Auto No. 8 de 12 de agosto de 2014, teniendo en cuenta que el Tribunal pudo establecer la imposibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes, declaró surtida la etapa de conciliación. 9
8. FIJACIÓN DE HONORARIOS POR EL TRIBUNAL. Mediante Auto No. 9 de 12 de agosto de 2014, el Tribunal señaló las sumas correspondientes a honorarios de árbitros y secretaria, gastos administrativos del Centro de Arbitraje y gastos de secretaría. 10 Dentro del término inicial se recibió únicamente el pago de la convocada lvonne Reyes Rodríguez, quien enterada de la falta de pago de la convocante, procedió a consignar también la suma correspondiente a dicha parte, según lo dispone el inciso segundo del artículo 27 de la Ley 1563 de 2012. 11
9. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE. La primera Audiencia de trámite se llevó a cabo el día 23 de septiembre de 2014, según consta en Acta No. 10 de la fecha. En ella el Tribunal se pronunció sobre su propia 6 Folios 168 a171, cuaderno principal 1. 7 Folios 172 a 182, cuaderno principal 1. 8 Folios 184 a 197, cuaderno principal 1. 9 Folios 203 a 212, cuaderno principal 1. 1° Folio 212 y siguientes cuaderno principal 1. 11 Folios 223 y 224, cuaderno principal 1.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO. EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ competencia y resolvió sobre la solicitud de pruebas presentada por las partes, además de haberse pronunciado respecto de la medida cautelar solicitada por la demandante en reconvención. 12 9.1. Competencia del Tribunal.
Mediante Auto No. 11 de 23 de septiembre de 2014, el Tribunal resolvió, entre otros: "Primero (lo}." Declárarse competente para conocer y decidir en derecho las cuestiones sometidas a su consideración en la demanda presentada por EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., así como las sometidas en la demanda de reconvención presentada por CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ y en las respectivas contestaciones, en relación con las excepciones propuestas por cada uno, todo ello sin perjuicio de lo que en definitiva se resuelva en el Laudo." 9.2.
Auto de Pruebas. Mediante Auto No. 14 de 23 de septiembre de 2014, el Tribunal resolvió sobre las pruebas pedidas por las partes. 13
11. TÉRMINO DEL PROCESO. El presente Laudo arbitral se profiere dentro del término legal correspondiente. Al término inicial de 6 meses, que se cumplió el pasado 23 de marzo de 2015, se le han adicionado, hasta la fecha de este Laudo, 4 días de los 85 en que el proceso ha estado suspendido por solicitud de las partes, en la forma como lo autoriza el artículo 11 de la Ley 1563.
Las providencias mediante las cuales se decretó la suspensión del proceso atendiendo la solicitud conjunta de las partes, fueron: Auto No. 16 de 23 de septiembre de 2014 (27 días de suspensión), 14 Auto No. 23 de 11 de diciembre de 2014 (29 días de 12 Folios 230 a 252, cuaderno principal 1. 13 Folios 242 a 250, cuaderno principal 1. 14 Folio 251, cuaderno principal 1.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ suspensión) 15 y Auto No. 26 de 18 de febrero de 2015 (29 días de suspensión). CAPÍTULO SEGUNDO: SÍNTESIS DEL PROCESO l. LA DEMANDA. 1.1. Pretensiones. Las pretensiones de la demanda, son del siguiente tenor: "1.- Que se declare que la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, incumplió el contrato de promesa de compraventa del apartamento 303 y uso exclusivo del correspondiente garaje y depósito del Edificio Bella Suiza.
Propiedad Horizontal, celebrado con la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., el día 26 de octubre de 2011. 2.- Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito entre la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., y la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, al que se hizo referencia en la pretensión inmediatamente anterior. 3.- Que se condene a la demandada - convocada señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ al pago de la suma de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CINTUENTA PEOS MCTE {$22.88.150} por concepto de sanción o pena por el incumplimiento del contrato de arrendamiento (sic). 4.- Que se autorice a la demandante sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., reintegrar a la demandada señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ los dineros cancelados en ocasión de la promesa de compraventa del apartamento 303 y uso exclusivo del correspondiente garaje y depósito del Edificio Bella Suiza.
Propiedad Horizontal, previo descuento de la suma mencionada en la pretensión tercera de esta demanda. 5.- Que se condene en costas a la parte pasiva. " 16 1.2. Hechos. Los hechos en que se fundamentan las pretensiones arriba transcritas, son del siguiente tenor: "1.- El día 26 de octubre de 2011 la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. como prometiente vendedora suscribió un contrato de promesa de compraventa con la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, como prometiente compradora, cuyo objeto contractual era la compraventa del apartamento trescientos tres {303} del Edificio Bella Suiza - Propiedad Horizontal. 15 Folio 311, cuaderno principal 1. 16 Folios 2y 3 cuaderno principal 1.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ "2.- El valor total del contrato de acuerdo a la cláusula décima, es por un valor de DOSCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS MCTE, ($228.881.500), de los cuales la prometiente compradora adeuda la suma de CIENTO OCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS MCTE ($108.381.500,oo) "3.- La demandada señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, manifestó a la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., que cancelaría el saldo con el producto de un crédito que tramitaría con una entidad financiera, a lo cual la demandante no encontró inconveniente pero le advirtió que debería dar cumplimiento a lo estipulado en la cláusula décima segunda del contrato de promesa de compraventa que reza "En caso que LA PORMITENTE COMPRADORA, opte por solicitar crédito para la cancelación del saldo del inmueble aquí prometido en venta, este adelantará ante el BANCO O ENTIDAD FINANCIERA, un préstamo por la suma correspondiente y estipulada en este contrato, acompañado de la documentación completa, exigida para tal fin, con destino a pagar a LA PROMETIENTE VENDEDORA, la suma indicada con el literal o) de la Cláusula Décima (10).
Dicho crédito será solicitado faltando sesenta {60} días para la firma de la escritura que solemnice el presente contrato" "4.- La demandada señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ no entregó a la sociedad demandante la carta de aprobación del crédito que le había hecho la entidad financiera por lo cual incumplió la cláusula décima segunda del contrato de promesa de compraventa.
"5.- El parágrafo de la cláusula décima establece que "Sí la PROMETIENTE COMPRADORA no diere cumplimiento a los requisitos o plazos fijados o suministre información falsa para el cumplimiento del crédito, se tendrá por incumplido de su parte este contrato, con las facultades o consecuencias a favor de la PROMETIENTE VENDEDORA de que trata ese contrato", situación presente en el caso que nos ocupa y por lo cual hay lugar al cobro de la sanción consagrada en la cláusula décima primera, equivalente al 10% del precio total del inmueble a título de pena.
"17
2. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. 2.1. En cuanto a las pretensiones de la demanda. lvonne Reyes se opone a todas y cada una de las pretensiones de la demanda. 18 17 Folios 1 y 2, cuaderno principal 1. 1s Folio 119, cuaderno principal 1. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 4-03 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ 2.2.
En cuanto a los hechos de la demanda. La demandada se pronunció respecto de cada uno de los hechos de la demanda. A manera de resumen, se resalta su desacuerdo respecto de la manera como cada parte ejecutó el contrato, respecto de lo cual afirma que fue la demandante la que incumplió con varias de sus obligaciones. 19 2.3. Excepciones.
Frente a las anteriores pretensiones, la demandada propuso las siguientes excepciones: • "Cumplimiento de las obligaciones por parte de la convocada." • "Excepción de contrato no cumplido." • "Mala fe y temeridad de la convocante." • "Existencia de cláusulas abusivas ineficaces en el contrato de promesa de compraventa." • "Abuso de la posición dominante contractual". • "Compensación." • "La genérica.
" 20 3.- DEMANDA DE RECONVENCIÓN 3.1.- Pretensiones Las pretensiones contenidas en el escrito de la demanda de reconvención atrás mencionada, son del siguiente tenor: 1. "Primera Pretensión Principal: 1.1. "Declarar que EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de Octubre de 2011celebrado con CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ por no haber hecho entrega real y material del inmueble en la fecha acordada en la cláusula décima novena del contrato y por no haber acudido a firmar la escritura pública en la fecha acordada en la cláusula novena del contrato, esto es el 22 de Marzo de 2013. 1.2.
"Como consecuencia de la anterior declaración, solicito que se condene a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 5.A.S., a firmar la escritura pública de venta y 19 Folios 117 a 119, cuaderno principal 1. 2º Folios 119 a 132, cuaderno principal 1. Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 qi> t[· TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ hacer entrega real y material del inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de Octubre de 2011 a CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, de acuerdo a lo pactado en las cláusulas primera, séptima, octava, novena, décima octava y décima novena del Contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de Octubre de 2011. 1.3.
"Como consecuencia de la declaración del numeral 1.1., solicito que se condene a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a pagar a CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, la suma de VEINTIDÓS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($22.688.150) correspondiente a la señalada en la cláusula Décima Primera del Contrato de Promesa de Compraventa, a título de indemnización por los perjuicios moratorias. 1.4.
"Como consecuencia de la declaración del numeral 1.1., solicito que se condene a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a pagar a CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL PESOS MCTE ($1.200.000) mensuales, desde el 22 de Marzo de 2013 y hasta la fecha en que se haga entrega real y material del apartamento y se firme la escritura pública, correspondiente a los perjuicios materiales que haya causado EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, por la mora en la entrega del bien inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa que debía hacerse el 22 de Marzo de 2013, perjuicios que se siguen causando hasta la fecha en que se haga entrega real y material del apartamento y se firme la escritura pública, más los demás perjuicios que se prueben en el proceso 2.
"Segunda Pretensión Principal: 2.1. "Declarar que EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de Octubre de 2011 celebrado con CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, por no haber hecho entrega del apartamento 303, objeto de dicho contrato, de acuerdo a las especificaciones especiales de diseño acordadas entre las partes. 2.2.
"Como consecuencia de la declaración del numeral 2.1., solicito que se condene a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a realizar las modificaciones de diseño acordadas con CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, antes de la entrega real y material de inmueble y de la firma de escritura pública. 2.3. "En subsidio y en caso de no ser acogida la pretensión del numeral 2.2., solicito condenar a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a pagar a CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ la suma que resulte probada en el proceso correspondiente a los gastos en que deberá incurrir por su cuenta la convocante en reconvención para realizar las modificaciones de diseño del apartamento 303 acordadas con EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. 3.
"Tercera Pretensión Principal: 3.1. "Declarar que EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., incumplió el contrato de promesa de compraventa de fecha 26 de Octubre de 2011 celebrado con Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, por no haber entregado el apartamento 303 de acuerdo con el área establecida en la cláusula primera (65.97 m2} y por no haber cumplido con la totalidad de las características de las áreas comunes publicadas en la oferta comercial del Proyecto Parque 127 Bella Suiza (amplio lobby, zona de juegos infantiles, zona comunal de BBQ gimnasio, salón social y planta eléctrica de suplencia total.) 3.2.
"Como consecuencia de la anterior declaración, solicito que se condene a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a pagar a CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, los daños y perjuicios que haya ocasionado por la menor área del apartamento 303 y por no haber cumplido con la totalidad de las características de las áreas comunes publicadas en la oferta comercial del Proyecto Parque 127 Bella Suiza (amplio lobby, zona de juegos infantiles, zona comunal de BBQ gimnasio, salón social y planta eléctrica de suplencia total.}, en lo que se encuentre demostrado en el proceso. 3.3.
"En subsidio de la anterior pretensión, solicito se condene a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a reducir el precio del inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa de acuerdo al área real del apartamento303 y a las zonas comunes reales en el monto determinado por un perito. 4. "Cuarta Pretensión Principal: 4.1. "Que se declare la ocurrencia de la compensación de las condenas dinerarias impuestas en contra de EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. y que ascienden a no menos de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL PESOS MCTE ($1.200.000} mensuales, desde el 22 de Marzo de 2013, es decir un monto de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL PESOS MCTE ($9.600.000} a la fecha de la radicación de esta demanda y que se siguen causando hasta la fecha en que se haga entrega real y material del apartamento y se firme la escritura pública, más los demás perjuicios que se prueben en el proceso, con el saldo del precio del inmueble que falta por pagar por parte de CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ. 5.
"Intereses y Condena en Costas: 5.1. "Como consecuencia de las anteriores declaraciones y condenas, solicito condenar a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a pagar los intereses moratorias que se causen sobre cada una de las condenas dinerarias que se produzcan en este proceso desde la fecha del laudo y hasta la fecha del pago efectivo de la obligación. 5.2.
"Condenar a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., a las costas del presente trámite incluidos los gastos de funcionamiento del Tribunal, honorarios de los señores árbitros y del secretario, peritajes y agencias en derecho. " 21 3.2.- Hechos Los hechos en que se fundamentan las pretensiones de la demanda de reconvención, 21 Folios 142 a 144, cuaderno principal.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ arriba transcritas, son del siguiente tenor: 1. "CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ y EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., suscribieron el 26 de Octubre de 2011 contrato de promesa de compraventa del apartamento 303, incluyendo un garaje y un depósito identificados con el mismo número, que hacen parte del Proyecto del Edificio Parque 127 Bella Suiza ubicado en la Transversal 9 A #127 A- 82 (dirección catastral Carrera 78 # 127 A- 82). 2.
En el contrato de promesa de compraventa las partes acordaron que el área del apartamento 303 sería de SESENTA Y CINCO PUNTO NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS {65.97 m2) cuyos planos de diseño y localización serían parte integrante del contrato. 3. Así mismo, el precio del inmueble prometido en venta mediante el contrato de promesa fue pactado en DOSCIENTOS VEINTISEIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA ($226.881.500.00}. 4.
El modo de pago del precio acordado en la cláusula décima del contrato fue modificado mediante otrosí de fecha 24 de Agosto de 2012, quedando estipulado que se haría de la siguiente manera: a. "La suma de NOVENTA MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($90.500.000) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, a la firma del presente otrosí. b. La suma de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($4.250.000} MONEDA LEGAL COLOMBIANA, el día treinta (30} de agosto de dos mil doce (2012). c. La suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS {$6.437.500} MONEDA LEGAL COLOMBIANA, el día treinta (30) de septiembre de 2012. d. La suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS ($6.437.500} MONEDA LEGAL COLOMBIANA, el día treinta (30) de octubre de 2012. e. La suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS ($6.437.500) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, el día treinta (30) de noviembre de 2012. f. La suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS PESOS ($6.437.500} MONEDA LEGAL COLOMBIANA, el día treinta (30) de diciembre de 2012. g. El saldo es decir la suma de La suma de (sic) CIENTO OCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS ($108.381.500) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, el día de la firma de la escritura pública que perfeccione este contrato."
5. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ pagó a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., las sumas correspondientes a los literales a) al f) del hecho anterior, y se acordó el pago del saldo del literal g) mediante un crédito hipotecario que la señora CR/STHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ tomaría con el Banco Ca/patria por la suma de CIENTO SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE {$106.800.000), y un pago en efectivo por la diferencia entre la suma del crédito Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ aprobado y el saldo del contrato, que se pagaría en fecha anterior a la firma de la escritura pública y que corresponde al valor de una puerta de seguridad. 6.
La fecha de entrega real y material del inmueble así como de la firma de escritura pública sería el día 15 de diciembre de 2012 en la Notaría 9 de Bogotá a las 3:00 pm., de acuerdo a la cláusula décima novena del contrato, fecha que fue modificada mediante otrosí enviado por EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., por el cual se estableció la fecha de entrega para el día 22 de Marzo de 2013. 7.
La señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ obtuvo la aprobación del crédito hipotecario No. 13668231 por el monto de CIENTO SEIS MILLONES OCHOCIENTOS Mil PESOS MONEDA CORRIENTE ($106.800.000}por el periodo de 360 días calendario de acuerdo con comunicación de fecha 4 de Marzo de 2013 enviada por el Banco Ca/patria, la cual fue notificada a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. 8.
El desembolso del dinero por parte del Banco Ca/patria se haría una vez se hubiera firmado la escritura pública de compraventa con EDIFICIO BELLA SUIZA 12 7 S.A.S., pero ante el incumplimiento de la convocada en reconvención en firmar la escritura pública no se ha podido desembolsar el dinero. 9. Del mismo modo, CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ y EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., acordaron dentro de los planos de diseño del apartamento 303 que el estudio sería ampliado para tener unas dimensiones de 1.59 mts.x2.29 mts.
También acordaron que se incluiría una chimenea rectangular abierta en la pared izquierda de la sala del apartamento; una puerta corrediza en la habitación principal; una puerta de seguridad; una puerta en el patio de ropas estilo persiana y un mueble en el estudio. 10. Igualmente, de acuerdo con la publicidad, es decir, con la oferta mercantil del Proyecto Parque 127 Bella Suiza, el mismo contaría con amplio lobby, zona de juegos infantiles, zona comunal de BBQ gimnasio, salón social y planta eléctrica de suplencia total.
11. EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. incumplió el contrato de promesa pues el área del apartamento 303 del Edifico Parque 127 Bella Suiza es de menor tamaño del acordado en la cláusula primera de la promesa de compraventa y tampoco se cumplieron con las especificaciones de diseño acordadas entre las partes. 12. Así mismo, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., también incumplió con la fecha de entrega pactada en el contrato de promesa de compraventa. 13.
La convocada en reconvención también incumplió el contrato de promesa de compraventa al no cumplir con las características de la zonas comunes prometidas mediante oferta mercantil pues el Edificio Parque 12 7 Bella Suiza no cuenta con zona de juegos infantiles, no tiene BBQ comunal, no tiene salón social ni un lobby y gimnasio amplios y la planta eléctrica no es de suplencia total sino que solamente sirve para las áreas comunes. 14.
Ante los incumplimientos de la convocada en reconvención, CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ solicitó repetidamente, junto con otros compradores, una Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ indemnización a EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., por el retraso injustificado y las modificaciones unilaterales de los diseños. 15.
La convocada en reconvención ha abusado de sus derechos y de su posición dominante contractual, obrando en contra de la buena fe y de los deberes secundarios nacidos de la misma, pues sus representantes se han negado a dar información clara a mi mandante e incluso se han negado a asistir a audiencias de conciliación solicitadas por mi mandante. 16.
El incumplimiento de EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., en la fecha de entrega y los diseños acordados para el apartamento 303, así como en las áreas comunes del Edificio Parque 12 7 Bella Suiza, ha generado perjuicios materiales y morales a la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ al no poder usar y gozar el apartamento, así como los gastos en que se incurrió para vivir fuera de dicho lugar, el menor valor del apartamento ocasionado en la falta de algunas zonas comunes, y los gastos en que se debe incurrir para adecuar el apartamento a las condiciones de diseño pactadas en el contrato, perjuicios que a la fecha ascienden a no menos de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL PESOS MCTE ($1.200.000} mensuales, desde el 22 de Marzo de 2013, es decir NUEVE MILLONES SEISCIENTOS MIL PESOS MCTE ($9.600.000} a fecha de la radicación de esta demanda y que se siguen causando hasta la fecha en que se haga entrega real y material del apartamento y se firme la escritura pública, más los demás perjuicios que se prueben en el proceso. 17.
En el presente caso ha operado la compensación pues la indemnización por incumplimiento que la convocada en reconvención debe pagar a mi mandante sumada a los perjuicios que ésta ha ocasionado con su incumplimiento se compensan con el saldo del precio del apartamento 303 objeto del contrato de promesa de compraventa de Octubre 26 de 2011.
" 22 3.3.- Juramento Estimatorio. De conformidad con lo previsto en el artículo 206 del C.G.P, la demandante en reconvención, estimó bajo juramento el valor de los perjuicios sufridos como consecuencia del alegado incumplimiento contractual del Edificio Bella Suiza 127 S.A.S., en un valor superior a $22.688.150,oo. 23 4.- CONTESTACIÓN DEMANDA DE RECONVENCION 4.1.- En cuanto a las Pretensiones: 22 Folios 140 a 142, cuaderno principal. 23 Folios 165 y 166, cuaderno principal.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ La demandada en reconvención manifestó oponerse a todas y cada una de las pretensiones de Cristian lvonne Reyes Rodríguez. 24 4.2.- En cuanto a los Hechos: En relación con los hechos de la demanda de reconvención, la demandada se pronunció frente a cada uno de ellos aceptando varios pero negando expresamente los numerados como: 11,13,15 y16. 25 4.3.- Excepciones: Frente a las pretensiones de la demanda de reconvención el Edificio Bella Suiza propuso una sola excepción de fondo que tituló: "Falta de causa para demandar e inexistencia de incumplimiento por parte de la demandada en reconvención, Edificio Bella Suiza 12 7 S.A.S. "26 4.4.- Oposición al Juramento Estimatorio Merece mención especial resaltar que la demandada en reconvención no manifestó oposición alguna al juramento estimatorio presentado por Cristhian lvonne Reyes en calidad de demandante en reconvención. 5.- LAS PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS.
Mediante Auto No. 14 de 23 de septiembre de 2014, se decretaron las pruebas solicitadas por las partes. A continuación se hará una relación, en lo principal, de las allegadas al expediente y practicadas por el Tribunal, las cuales han sido tenidas en cuenta para fundamentar su decisión. 5.1. Documentales. 24 Folio 178, cuaderno principal 1. 2s Folios 172 a 178, cuaderno principal 1. 26 Folios 178 y 179, cuaderno principal 1.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 u.tD.. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ Fueron admitidas y decretadas como pruebas todas las documentales que se anexaron por las partes a los escritos de demanda, demanda de reconvención y sus respectivas contestaciones, así como a los escritos presentados durante el traslado de las excepciones.
Estos documentos fueron agregados al expediente, y de ellos dan cuenta los folios 1 a 255 del cuaderno de pruebas número 1. Entre ellos se destacan, por su especial relevancia: • El contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 26 de octubre de 2011, junto con los Otrosíes suscritos el 24 de octubre y el 10 de diciembre de 2012. • Varios correos electrónicos cruzados entre las partes. • Carta fechada el 4 de marzo de 2013, emitida por Colpatria y dirigida a Cristhian lvonne Reyes Rodríguez y a John Alexander Fajardo Rincón. • CDs, que se anunciaron como contentivos de audios de conversaciones sostenidas entre las partes.
Ninguno de los documentos aportados fue objetado, ni tachado de falso por la respectiva contraparte. 5.2. Oficios librados: Librados los oficios ordenados por el Tribunal, se recibió respuesta de todos ellos así: • Oficio No. 1 librado a Cibergestión Colombia S.A.: la respuesta se recibió el 12 de diciembre de 2014 y fue agregada a folios 520 a 528 del cuaderno de pruebas. • Oficio No. 2 librado a la Superintendencia de Industria y Comercio: se recibieron dos respuestas, el 31 de octubre y el 11 de noviembre de 2014, las cuales fueron agregadas a folios 267 a 331 del cuaderno de pruebas. • Oficio No. 3 librado a la Secretaría de Hábitat de Bogotá: la respuesta se recibió el 24 de noviembre de 2014 y fu agregada a folios 332 a 344 del cuaderno de pruebas. 5.3.- Interrogatorios de Parte.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Se recibieron los Interrogatorios de las Partes así: • Cristhian lvonne Reyes Rodríguez, en calidad de demandada y demandante en reconvención, absolvió interrogatorio de parte el 28 de octubre de 2014, según consta en Acta No. 12 de la fecha.
Su declaración fue grabada y la transcripción correspondiente fue oportunamente puesta en conocimiento de las partes. 27 • Santiago Guzmán Gómez, en calidad de Representante Legal del Edificio Bella Suiza 127 S.A.S., parte demandante y demandada en reconvención, absolvió interrogatorio de parte el 28 de octubre de 2014, según consta en Acta No. 12 de la fecha.
Su declaración fue grabada y la transcripción correspondiente fue oportunamente puesta en conocimiento de las partes. 28 5.4. Testimonios. El Tribunal recibió las declaraciones de los siguientes testigos: • Daniel Guillermo lbáñez Morales, quien declaró ser estudiante de ingeniería industrial y haber trabajado con Promover Arquitectura, sociedad que vendió el proyecto del Edificio Bella Suiza.
La declaración fue recibida el 29 de octubre de 2014, según consta en Acta 13 de la fecha. La transcripción correspondiente fue oportunamente puesta a disposición de las partes. 29 • John Alexander Fajardo Rincón, quien declaró ser administrador de sistemas de información y ser esposo de lvonne Reyes. La declaración fue recibida el 29 de octubre de 2014, según consta en Acta 13 de la fecha.
La transcripción correspondiente fue oportunamente puesta a disposición de las partes. 30 • Jorge Enrique Fajardo Jiménez, quien declaró estar pensionado y ser suegro de lvonne Reyes. La declaración fue recibida el 29 de octubre de 2014, según consta en Acta 13 de la fecha. Durante la diligencia, la apoderada de la parte convocante, tacho al testigo en los términos del artículo 217 del C. de P. C. La 27 Folios 380 a 382, cuaderno de pruebas. 2s Folios 383 a 385, cuaderno de pruebas. 29 Folios 386 a 388, cuaderno de pruebas. 3° Folios 389 a 404, cuaderno de pruebas.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ transcripción correspondiente fue oportunamente puesta a disposición de las partes. 31 • Nancy Janeth Rubiano Rojas, quien declaró ser asesor comercial financiero de crédito hipotecario y trabajar con Andina Empresarial que es un outsourcing que coloca créditos hipotecaras para el Banco Colpatria.
La declaración fue recibida el 26 de noviembre de 2014, según consta en Acta 14 de la fecha. La transcripción correspondiente fue oportunamente puesta a disposición de las partes. 32 • David Mauricio Velásquez Restrepo, quien declaró ser ingeniero civil de la Universidad Nacional y haber actuado como ingeniero residente de la obra Edificio Bella Suiza Parque 127.
La declaración fue recibida el 11 de diciembre de 2014, según consta en Acta 15 de la fecha. La transcripción correspondiente fue oportunamente puesta a disposición de las partes. 33 La demandante en reconvención desistió de la práctica de los testimonios de Merary Rodríguez y Esteban Pedraza; el desistimiento fue admitido por Autos No. 19 de 28 de octubre y No. 21 de 26 de noviembre, ambos de 2014.34 5.5.- Exhibición de Documentos a cargo del Edificio Bella Suiza 127 S.A.S. Según consta en Acta No. 13, el 29 de octubre de 2014 la sociedad demandante, demandada en reconvención, procedió con la exhibición de todos los documentos que le fueron ordenados por el Tribunal.
Todos los documentos y planos exhibidos fueron examinados por el perito arquitecto y algunos de ellos utilizados como fundamento de su dictamen. La parte interesada en la prueba no solicitó la incorporación al expediente de ninguno de los documentos ni planos exhibidos. 35 5.6.- Dictamen Pericial. El dictamen pericial fue decretado a solicitud de la demandante en reconvención y 31 Folios 405 a 407, cuaderno de pruebas. 32 Folios 505 a 513, cuaderno de pruebas. 33 Folios 514 a 519, cuaderno de pruebas. 34 Folio 295, cuaderno principal 1. 35 Folio 277, cuaderno principal 1.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO. EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ para su elaboración el Tribunal designó al arquitecto Héctor Fabio Bahamón Falla, quien aceptó el cargo y tomó posesión en audiencia llevada a cabo el 28 de octubre de 2014, según consta en Acta No. 12 de la fecha. 36 El dictamen inicial fue entregado el 24 de noviembre de 2014 y en él, el perito atendió todos los cuestionamientos que le fueron indicados por el Tribunal. 37 Dentro del traslado correspondiente ambas partes presentaron solicitudes de aclaración que no fueron admitidas por el Tribunal; sin embargo éste, de manera oficiosa, solicitó al perito complementar su dictamen en el sentido de aportar y explicar los elementos objetivos que tuvo en cuenta para establecer el justiprecio del inmueble materia del dictamen. 38 El perito atendió el requerimiento y el 17 de diciembre de 2014, presentó la complementación de su dictamen. 39 El traslado de las complementaciones al dictamen venció en silencio. 40
6. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN. En Audiencia llevada a cabo el 18 de febrero de 2015, de la cual da cuenta el Acta No. 18, el Tribunal escuchó los alegatos orales de las partes. La demandada, demandante en reconvención, entregó por escrito el resumen de los mismos. 6.1. Alegaciones de la Parte Convocante. A manera de resumen y tomando como parámetro la grabación de las alegaciones orales presentadas por esta parte durante la audiencia correspondiente, se destacan los aspectos principales de su postura.
El Edificio Bella Suiza 127 S.A.S., inicia sus alegaciones reiterando las pretensiones de la demanda, en particular la resolución del contrato de promesa como consecuencia del incumplimiento por parte de la Prometiente Compradora. De manera particular y apoyándose en las pruebas aportadas y practicadas en el proceso, insiste en que el incumplimiento de lvonne Reyes se configuró frente a la cláusula décima segunda del 36 Folio 264, cuaderno principal 1. 37 Folios 345 a 379, cuaderno de pruebas. 38 Auto No. 22 de 11 de diciembre de 2014, folios 309 y 31 O, cuaderno principal 1. 39 Folios 503 y 504, cuaderno de pruebas. 4º Auto No. 24 de 19 de enero de 2015, folio 314, cuaderno principal 1.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 5.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Contrato de Promesa, debido a que no solicitó el crédito con los 60 días de antelación allí exigidos, teniendo en cuenta que la firma de la escritura estaba prevista para el día 22 de marzo de 2013. Puntualiza, como prueba de este evento, la fecha de la solicitud de crédito, 23 de febrero de 2013 {folio 535, cuaderno de pruebas 1), la fecha de la carta de pre-aprobación, 4 de marzo de 2013 {folio 522, cuaderno de pruebas 1) y el Paz y salvo de legalización, 10 de mayo de 2013 {folio 58, cuaderno de pruebas 1).
En relación con las excepciones propuestas frente a la demanda principal, se refiere puntualmente la convocante a que no existió incumplimiento de su parte pues, en su criterio, se encuentra plenamente demostrada la fuerza mayor que obligó a la sociedad a la postergación de la fecha de entrega y firma de la escritura. Adicionalmente, agrega, la demandante en reconvención no demostró que existiera mala fe en el actuar de la Promitente Vendedora, por el contrario, las pruebas aportadas dan muestra de su permanente disponibilidad para solucionar las dificultades en contraste con la posición de la señora Reyes, quien a sabiendas de los retrasos por fuerza mayor, quiso aprovecharse para obtener una indemnización que la sociedad no consideró procedente.
Finalmente, alega que no se puede considerar que existió abuso de posición dominante por parte de la Promitente Vendedora, por cuanto está demostrado que la Promitente Compradora estuvo en capacidad de negociar las cláusulas contractuales como, en efecto lo hizo respecto de algunas de ellas. Para finalizar su alegato, la convocante plantea al Tribunal que frente a la eventualidad de que éste considere que no se demostró la fuerza mayor que obligó a la Promitente vendedora a postergar la fecha de escrituración y entrega, se reconozca que existió incumplimiento de ambas partes y se disponga la resolución del contrato por esa causa y sin lugar al reconocimiento de perjuicios a favor de ninguno de los contratantes. 6.2.
Alegaciones de la Parte Convocada. A manera de resumen, se destacan los aspectos principales advertidos por la demandante en reconvención durante sus alegaciones las cuales, además, constan en el escrito que fue agregado al expediente. 41 41 Folios 331 a 395, cuaderno principal 1. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ • En cuanto a la demanda principal, afirma que el Edificio Bella Suiza 127 S.A.S. no logró demostrar el incumplimiento de Cristhian lvonne Reyes Rodríguez, así como tampoco pudo demostrar haber dado cumplimiento a las obligaciones que surgieron a su cargo. • Afirma también, que Cristhian lvonne Reyes Rodríguez demostró que cumplió con todas las obligaciones nacidas a su cargo del contrato de promesa de compraventa y siempre se allanó a cumplirlas. • Adicionalmente sostiene que está probado que el Edificio Bella Suiza 127 S.A.S. no cumplió con la entrega real y material del inmueble, ni con su escrituración, ni con las especificaciones de diseño acordadas por las partes; que la convocante actuó con mala fe y temeridad durante la relación contractual y en el proceso; que la cláusula penal incluida en el contrato es abusiva; que la convocante abusó de su posición dominante; y, que ha operado la compensación entre las partes. • En cuanto a la demanda de reconvención, afirma que lvonne Reyes sí obtuvo la aprobación del crédito hipotecario, que en nada afectaba su cumplimiento el hecho de que éste hubiese sido otorgado también a nombre de su esposo Alexander Fajardo y que tal crédito se tramitó con la antelación exigida por el contrato.
Adicionalmente insiste en los incumplimientos de la convocante en torno a los diseños del inmueble. • Finalmente expone un detallado análisis de las pretensiones de la demanda de reconvención con el propósito de argumentar su procedencia. CAPÍTULO TERCERO: CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES. De lo expuesto en precedencia, resulta claro que la relación procesal se constituyó en regular forma y se corrobora que las partes que han concurrido a este proceso, son legalmente capaces, con facultad y posibilidad legal para transigir, estuvieron representadas en este trámite arbitral por abogados inscritos, amén que la demanda Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ cumple con las exigencias legales, de suerte que los presupuestos procesales de competencia del juez, capacidad para ser parte y su debida representación, así como la demanda en forma, están satisfechos, lo que permite al Tribunal proferir una decisión de fondo.
En este orden de ideas, resultando que la relación procesal existente en el presente caso se ha configurado en regular forma y que en su desarrollo no se incurrió en defecto alguno que, en cuanto tenga virtualidad legal para invalidar lo actuado y no aparezca saneado, imponga darle aplicación al artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, es de rigor decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes y en orden a hacerlo son pertinentes las siguientes consideraciones. 2.- DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA A DECISIÓN ARBITRAL Y METODOLOGÍA PARA DECIDIR SOBRE ELLA.
Previo a abordar lo propio respecto de las consideraciones hechas por parte del Tribunal para resolver el conflicto descrito en el capítulo anterior, sea del caso puntualizar el alcance de dichas consideraciones enmarcadas y dirigidas al problema planteado. Se expone por el actor la pretensión de resolución de un contrato de promesa de compraventa suscrito con la convocada, aduciéndose en su fundamento un incumplimiento del mismo endilgable a la demandada, pidiéndosele al Tribunal declare dicho incumplimiento y consecuencialmente declare resuelto el contrato y condene a la incumplida al pago de la pena convenida contractualmente la que pide se le autorice descontar de las sumas que de las recibidas en pago parcial del contrato de promesa de compraventa existente, como resultado de la resolución por el incumplimiento, deba retornarle a su contratante incumplida.
Por su parte la demandada, en escrito de demanda de reconvención, igual solicita al Tribunal sea declarado el incumplimiento contractual de la promesa en ciernes por parte de la Prometiente Vendedora y como consecuencia de ello, también en aplicación de la acción resolutoria, se le condene al cumplimiento forzado de la obligación incumplida junto con la asunción de unos valores que por concepto de indemnización de perjuicios por tal incumplimiento, también se le pide al Tribunal reconozca y condene a su pago.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 4-I~ TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Se trata pues el litigio y el problema jurídico a resolverse, del ejercicio cruzado de la acción de incumplimiento contractual propia de los contratos bilaterales y de la responsabilidad que de ello deba desprenderse que las partes mutuamente se endilgan, motivo por el que asumirá el Tribunal un estudio del Contrato tipo suscrito - Contrato de Promesa de Compraventa de bien inmueble- de las acciones que le son dadas a los contratantes en este tipo de contratos, sus requisitos, modalidades y consecuencias, de cómo fue el comportamiento de las partes durante la relación contractual, la probanza de ello, las obligaciones a cargo de cada una de ellas, para concluir en cómo debe ser el tratamiento a aplicarse al contrato demandado resultado de dichas actuaciones, su prueba y por supuesto, las normas legales subjetivas y procedimentales a aplicarse. 3.- EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE El contrato de promesa de compraventa de bien inmueble, entendido como surgió con el Código Civil de la Unión, de 1873, no estaba en ese entonces llamado a producir efectos jurídicos entre los contratantes.
Empero, como consecuencia del desarrollo dinámico del derecho, el legislador de 1887, mediante el artículo 89 de la ley 153, le confirió efectos vinculantes a esta modalidad de contrato. Para efectos de comprender la institución de la promesa de compraventa, es necesario abordar los siguientes elementos, a saber: (i) la naturaleza jurídica y los elementos esenciales del contrato de promesa de compraventa de bien inmueble;
(ii) los efectos jurídicos que está llamado a producir este contrato; y (iii) las diferencias principales entre el contrato preparatorio y el contrato prometido como tal. 3.1.- Naturaleza Jurídica del Contrato de Promesa de Compraventa de Bien Inmueble El contrato de promesa es, como su nombre lo indica, un contrato antecedente o preparatorio, en el cual las partes adelantan negociaciones y están vinculadas a obrar de buena fe.
Como consecuencia natural del carácter antecedente o preparatorio, el contrato de promesa está encaminado a obligar a las partes para la realización de un contrato posterior o prometido, con el cual se materializará el negocio jurídico final. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ En Colombia, la doctrina y la jurisprudencia han sido pacíficas al afirmar que la obligación que se desprende del contrato de promesa es de hacer (!acere)· Naturalmente, lo propio sucede con el escenario de responsabilidad en el que se encuentran las partes contratantes, que no puede ser otro que el de la responsabilidad civil contractual.
Ahora bien, como se afirma en este capítulo, la redacción original del artículo 1611 del Estatuto Civil, no permitía desprender ningún efecto vinculante del contrato de promesa. Sin embargo, desde la ley 153 de 1887 se subrogó el texto del precitado artículo, en el sentido de conferirle la calidad de un verdadero negocio jurídico o convención, llamado a producir efectos respecto de las partes contratantes.
En consecuencia, resulta palmario afirmar que, por ostentar la calidad de contrato, cuenta con los mismos criterios de validez y existencia que se le han impuesto a todos los demás contratos dentro del ordenamiento jurídico. Antes de detenernos en el estudio juicioso de los elementos esenciales del contrato de promesa, es preciso destacar que en Colombia existen dos modalidades de promesa, a saber: (i) el contrato de opción; y (ii) la promesa bilateral de contratar.
La primera de ellas fue incorporada al ordenamiento jurídico colombiano a través del artículo 23 de la ley 51 de 1918. Se tiene que es una modalidad de promesa, en la medida en que quien concede el contrato queda obligado a realizar el negocio jurídico prometido si la contraparte decide hacer exigible su opción. Sobre esta figura, corresponde resaltar que tiene las características propias de un contrato unilateral, o acto jurídico en términos del doctrinante Guillermo Ospina Fernández, y gratuito, en principio.
Por su parte, la promesa bilateral de contratar se incorporó al ordenamiento jurídico con la subrogación del artículo 1611 del Código Civil. En este evento, el contrato genera la obligación de realizar el nuevo contrato, para ambas partes. Al ser ésta la figura nodular del caso sub judice, es menester poner de presente las características atribuibles al contrato de promesa bilateral.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ En primer lugar, como consecuencia del carácter bilateral de la promesa, el ordenamiento jurídico les atribuye a los contratantes la excepción de contrato no cumplido y la condición resolutoria tácita (las cuales se analizarán en detalle, una vez se vislumbren los efectos jurídicos de la promesa).
En segundo lugar, y en oposición al contrato de opción, la promesa bilateral es onerosa. Lo anterior refiere a que existe un beneficio recíproco para las partes y, conforme al tenor literal del artículo 1604 del Código Civil, cualquiera de ellas será responsable por la culpa leve en la inobservancia de sus obligaciones: "El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza solo son útiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio recíproco de las partes; y de la levísima en los contratos en que el deudor es el único que reporta beneficio." En tercer lugar, se tiene que la promesa bilateral es, necesariamente, un contrato conmutativo, ya que las partes conocen, desde la celebración del contrato, el alcance de sus obligaciones.
Naturalmente, del carácter conmutativo emana, entre otras, la eventual aplicación de la teoría de la imprevisión en los casos en los que el cumplimiento de la obligación se haga tan supremamente oneroso para el deudor, que sea imposible su cumplimiento. En cuarto lugar, una característica clara respecto de la promesa bilateral en materia civil es su naturaleza solemne, en oposición al carácter consensual que ostenta el contrato de opción y la promesa en materia mercantil.
Las solemnidades, en el ordenamiento jurídico colombiano, se han clasificado en dos tipos distintos, como se sigue a continuación: (i) las solemnidades ad substantiam actus; y (ii) las solemnidades ad probationem. Al decir del doctrinante y árbitro Juan Pablo Cárdenas42, las solemnidades ad probationem son aquellas que no afectan la existencia del negocio jurídico, pero implican restricciones en materia probatoria.
Cuando el legislador las exige, no significa que la única forma de probar sea mediante la formalidad contenida en el texto normativo, sino que esa es la forma adecuada de probar. Este tipo de 42 Cárdenas, Juan Pablo. Conferencia Académica sobre los Contratos Civiles y Mercantiles. Bogotá, Colombia. Abril de 2013. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ formalidades se predican, por ejemplo, de la prueba del fletamiento (Art. 1677, C.Co), del contrato de transporte marítimo {Art. 1678, ibídem) y del contrato de arrendamiento de naves (Art. 1578, ibídem).
Por su parte, las solemnidades ad substantiam actus son aquellas cuya inobservancia vicia la existencia o la validez del negocio o acto jurídico. En inalterada jurisprudencia, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, ha expresado que el carácter escrito del contrato de promesa en el régimen civil es una solemnidad ad substantiam actus que, de ser inobservada, vicia la validez del contrato, como se sigue a continuación: "( ) Lo anterior acompasa con el carácter solemne de la promesa, que implica que la satisfacción de todos los requisitos que la ley consagra para que produzca efectos figuren en ella misma, puesto que, como lo tiene dicho la jurisprudencia de la Corte, "Los caracteres que en nuestro derecho tiene la promesa de contratar, constitutiva en sí misma de una convención, le dan la naturaleza de un contrato solemne porque para su perfeccionamiento y validez se requieren condiciones especiales sin cuya concurrencia no produce obligación alguna, entre las cuales la primera es la exigencia de que conste por escrito.
Estos requisitos, que condicionan la promesa como fuente creadora de vínculos jurídicos, son condiciones ad probationem. En el caso del art. 89 que acaba de citarse, la forma escrita de la promesa de contratar se exige ad substantiam actus, como requisito especial para la validez del contrato que junto con las demás condiciones requeridas, integra el conjunto de formalidades especiales, sin las cuales no produce ningún efecto civil, como está dicho en el art. 1500 del C. C. al definir el contrato solemne" {G.J. t, LII, pag 19}." 43 Sin embargo, a pesar del carácter solemne del contrato de promesa en el régimen civil, no ocurre lo mismo en el régimen comercial, donde el artículo 861 del Estatuto Mercantil guarda silencio respecto del condicionamiento para que el contrato de promesa produzca efectos.
Por lo tanto, y por la vía del artículo 824, ibídem, la jurisprudencia y la doctrina han alcanzado doctrina pacífica en el sentido de afirmar que la promesa mercantil, en oposición a la promesa civil, es consensual. 43 Cfr. Sala de Casación Civil y Agraria, Corte Suprema de Justicia, radicado 6760, Magistrado Ponente: César Julio Valencia Copete, 13 de mayo de 2003.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 L\ 2.J TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ En quinto lugar, es de anotar que el contrato de promesa bilateral es un contrato principal. El artículo 499 del Código Civil distinguió los contratos entre principales y accesorios de la siguiente manera: "El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella." Así, se tiene que el contrato de promesa bilateral, a pesar de tener la calidad de acto preparatorio con miras a la realización de un contrato prometido, es per se un contrato principal, pues produce efectos jurídicos por sí mismo aún cuando no se realice el contrato prometido.
Caso distinto se vislumbra, por ejemplo, en las capitulaciones matrimoniales, ya que si el contrato de matrimonio no se realiza, las primeras no están llamadas a producir ningún efecto jurídico entre las partes contratantes. En sexto lugar, el contrato de promesa bilateral es de ejecución instantánea, a pesar de ser diferida en el tiempo por estar sujeta a un plazo o a una condición. Esta característica tiene una gran relevancia en materia de efectos jurídicos por concepto del incumplimiento, ya que en el evento en que una de las partes inobserve sus obligaciones, la otra podrá pedir la resolución del contrato, lo que obliga a que los efectos de éste se retrotraigan al statu quo ante.
Sin embargo, sobre este punto se volverá más adelante. Habiendo abordado, entonces, todas las características propias del contrato de promesa bilateral, es fundamental analizar sus elementos esenciales, a fin de subsumir la naturaleza jurídica de este contrato en su integridad. Ya se advertía en los párrafos precedentes que, por su calidad de contrato, es inexorable que existan los elementos de que trata el artículo 1502 del Estatuto Civil44.
Empero, el artículo 89 de la ley 153 de 1887, al subrogar el artículo 1611 del Código Civil, estableció otros elementos adicionales de la esencia del contrato de promesa, so pena de que éste no produzca efecto alguno, a saber: (i) que la promesa conste por escrito; (ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no 44 En consecuencia, el contrato de promesa debe contener los elementos de capacidad, consentimiento libre de vicios, objeto idóneo y causa real y lícita, que van a operar como lo hacen en el grueso de los contratos, con las mismas limitaciones y aplicaciones.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 [1502] del Código Civil; (iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
El Profesor Fernando Hinestrosa, en la Conferencia para el Congreso Internacional de Derecho Civil y Romano, organizado por el Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Autónoma de México (UNAM) entre el 7 y el 9 de septiembre de 2005, añadió a los elementos esenciales ya anotados, "las reglas propias del contrato prometido" 45 3.2.- Efectos Jurídicos del Contrato de Promesa de Compraventa de Bien Inmueble.
Al diapasón de lo hasta ahora expuesto, y habiendo estudiado con suficiencia la naturaleza jurídica del contrato de promesa bilateral, es menester abordar los efectos jurídicos del contrato en comento, con el fin de vislumbrar sus verdaderos alcances en el ordenamiento jurídico colombiano. Las obligaciones, en general, están llamadas a producir tres clases de efectos, a saber: (i) dar -dore-;
(ii) hacer -facere-; y (iii) no hacer -non facere-. El contrato, en tanto pacto entre las partes con el fin de producir obligaciones, naturalmente también puede contener cualquiera de los efectos arriba mencionados. Sin embargo, el contrato de promesa bilateral, como ya se previno, únicamente está llamado a producir una obligación de hacer -facere-, según la cual las partes quedan obligadas a realizar el contrato prometido.
Sobre esa base, es procedente afirmar, con claridad meridiana, que por tratarse de un contrato principal, tan exigible es la obligación producto del contrato, como lo es la obligación del contrato prometido. Así, cuando ambas partes del negocio jurídico prometen, como en el caso sub judice, realizar una compraventa de bien inmueble, pueden acontecer tres escenarios distintos, como se sigue a continuación: (i) que los contratantes cumplan con su obligación y se haga el contrato prometido;
(ii) que una de las partes contratante inobserve su obligación de hacer y no pueda realizarse el 45 Dice Sacco, en su obra intitulada 1/ Contrato Preliminare, que "suponiéndose un esquema de contrato definitivo nulo, no se ve cómo pueda ser válido un contrato paralelo, preliminar" pg. 363. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ contrato prometido; o (iii) que ninguna de las partes sea observante de su obligación, naturalmente desencadenando en la misma situación que en el segundo escenario.
Veamos someramente cada escenario, sin perjuicio del estudio detallado que en capítulo especial a ello se dedica. Cuando se está en presencia del primer escenario, la vocación del contrato preliminar se extingue, habida cuenta de su efectivo cumplimiento. Lo anterior no es óbice para afirmar que el contrato prometido puede adolecer de nulidades relativas o absolutas que deben juzgarse al tenor de las normas que lo gobiernan.
Esto es, si se firma el contrato de compraventa, la promesa queda extinguida por haberse llevado a feliz término su objeto. Sin embargo, el contrato de compraventa puede estar viciado en su validez, lo que no afecta al contrato de promesa en lo absoluto. Ahora bien, cuando acaecen las circunstancias del segundo escenario, es preciso afirmar que la normativa vigente le confiere a la parte cumplida dos acciones para incoar a su arbitrio, sin perjuicio de la pretensión adicional de indemnización de perjuicios, como se sustrae del tenor literal del artículo 1546 del Código Civil: "En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios." Inalterada ha sido la jurisprudencia del órgano de cierre de la Jurisdicción Ordinaria en el sentido de precisar los alcances de este artículo. Así, reseña la sentencia proferida el 16 de julio de 1985, por la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia, M.P.: José Alejandro Bonivento Fernández, refiriéndose al artículo 1546 que: "Este texto legal gobierna de manera concreta la forma sustancial de liberarse del negocio como corolario de que el que no cumple le permite al otro demandar la destrucción del vínculo, con la exigencia de los perjuicios.
El incumplimiento de un contratante legitima la pretensión de resolución. (... ) Es que el artículo 1546 está montado sobre la base de que si un contratante contraviene lo pactado da derecho para instar la resolución o el cumplimiento: Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ ¿y a quién le concede esa facultad? Sencillamente al otro contratante que ha aportado una conducta jurídica, esto es, de parte cumpliente.
No cabe duda alguna, que la acción alternativa que enuncia la norma en comento sólo se ofrece para el contratante que ha observado, dentro del marco negocia/ o legal, las obligaciones a su cargo. Por esta misma razón se permite, como consecuencia inevitable, que se reclamen los perjuicios, a manera de compensación por los menoscabos patrimoniales que se derivan de la inobtención de los resultados.
Es la función equilibradora de la resolución que se entiende en beneficio de quien ha cumplido." Es prístino que cuando se está en el segundo escenario anunciado, la parte cumplida está en todo el derecho de exigir, por vía judicial, la resolución o el cumplimiento del contrato y, en cualquiera de los dos eventos, aunar la pretensión de indemnización de perjuicios.
Como quiera que ese es el abanico de posibilidades que se abre ante el incumplimiento de un contratante, es preciso analizar las consecuencias jurídicas de una y otra pretensión. En tratándose de la pretensión de resolución, se busca que las cosas vuelvan al statu quo ante, lo que significa que deben adelantarse las restituciones mutuas y recíprocas que den lugar a que el estado de ambos contratantes sea el mismo que tenían antes de celebrar el contrato incumplido por una de ellas.
Así, deberán restituirse los frutos civiles que haya producido la cosa, si el contratante comprador la tuviere en su poder, se deben pagar las arras o exigirlas dobladas, etc. Por otro lado, en tratándose de la pretensión de cumplimiento, se busca que el contrato prometido se celebre en virtud de la exigibilidad del contrato preliminar, sin perjuicio del incumplimiento de una de las partes que abre la posibilidad a que la parte cumplida exija la respectiva indemnización de los perjuicios probados.
En suma, los elementos que se requieren probar para incoar una acción encaminada a resolver o hacer cumplir el contrato quebrantado por una de las partes son, conforme al decir de la Corte Suprema de Justicia46: 46 Cfr. Salvamento de Voto del Magistrado Alberto Ospina Botero en la sentencia proferida el 29 de noviembre de 1978, M.P.: Ricardo Uribe Holguín. Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ "(i) que el contrato sea bilateral;
(ii) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o se haya aprestado a cumplirlas; y (iii) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponden." Por último, el tercer escenario que puede ocurrir es aquel en el cual ambas partes se sustraen de cumplir las obligaciones generadas por virtud del pacto contractual.
La doctrina y la jurisprudencia reconocen la existencia de casos en los cuales las partes del negocio jurídico, por motivos de índole personal, social o económica pueden desmotivarse de adelantar o cumplir las obligaciones surgidas en el contrato. Por esa razón, es aceptado el paralelismo "las cosas se deshacen como se hacen", en este caso denominado mutuo disenso expreso.
El mutuo disenso expreso es la manera más simple de dejar sin efectos las obligaciones que surgen por virtud de un contrato y que ninguna de las partes tiene interés en cumplir. Así, únicamente será necesario que las partes del negocio jurídico reúnan, en un nuevo documento, su interés de dar por finalizado el contrato existente. Empero, también puede darse el caso en el cual no se realice dicho documento.
En tal evento, le corresponde al juez conjurar la situación jurídica irregular que subsiste en el tiempo por la conducta inobservante de las obligaciones de las partes. Y le corresponde a la jurisdicción conocer de la situación porque, como afirma la sentencia proferida el 16 de julio de 1985, por la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia, M.P.: José Alejandro Bonivento Fernández: "El mutuo disenso tácito no tiene una regulación orgánica en el Código Civil, que permita determinar sus efectos o la forma de llegar al aniquilamiento del negocio jurídico.
Tan solo queda abierta la regla general de la disolución del nexo jurídico creado. Empero, ante ese vacío normativo, no se pueden dejar sin solución aquellas situaciones que dan a comprender un abandono recíproco de las prestaciones. El esfuerzo que se haga por darle una aplicación tiene que consultar la realidad jurídica del país y, en particular, la conveniencia del tráfico, porque si se celebra un contrato es para cumplirlo; pero si, en el evento del comportamiento posterior de los contratantes se da a entender lo contrario, no puede quedar estancado sino que requiere la intervención del Juez, a falta de una fórmula especial." Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ De suerte que no existe fundamento legal expreso que permita sustraer las consecuencias del mutuo disenso tácito.
Sin embargo, la línea jurisprudencial 47 que se ha sentado respecto de la figura en comento es suficientemente extensa para comprender la institución y su debida aplicación. Siendo ello así, lo primero que viene del caso resaltar es el efecto jurídico del mutuo incumplimiento. Ya se ha comentado que el artículo 1546 del Estatuto Civil ha regulado de manera formidable los casos en los que un extremo del negocio jurídico incumple sus obligaciones, confiriéndole a la parte cumplida la acción resolutoria o la de cumplimiento.
Respecto de la primera, se puede decir que es la vía que el ordenamiento jurídico ha construido para aniquilar los efectos del contrato suscrito entre las partes. No obstante, cuando el incumplimiento se predica de ambas partes en la relación jurídica ninguno tiene la acción de resolución o de cumplimiento, como lo ha advertido la Sala de Casación Civil y Agraria en sentencia del 5 de noviembre de 1979, M.P.: Alberto Ospina Botero.
Por los motivos expuestos, la precitada sentencia, apoyados en jurisprudencia proferida por la misma Corporación el 23 de septiembre de 1966, expresó que "no puede confundirse la disolución del contrato por resolución y la disolución del contrato por mutuo disenso." Es claro que la primera forma de extinguir el contrato se predica de quien habiendo cumplido sus obligaciones, incoa la acción de resolución por virtud del artículo 1546 del Código Civil.
Por su parte, la segunda forma de extinguir el contrato proviene de un acuerdo entre las voluntades de los contratantes que se ha entendido como resciliación o mutuo disenso, contenido en el artículo 1602, ibídem. Sobre los efectos jurídicos que tiene el mutuo disenso, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 16 de julio de 1985, M.P.: José Alejandro Bonivento Fernández: 47 Cfr. Sentencias, Sala de Casación Civil y Agraria, Corte Suprema de Justicia de 19 de noviembre de 1923, 10 de febrero de 1930, 3 de julio de 1933, 23 de septiembre de 1938, 30 de agosto de 1939, 2 de febrero de 1940, 10 de febrero de 1941, 23 de marzo de 1943, 13 de julio de 1943, 27 de febrero de 1946, 13 de junio de 1946, 17 de junio de 1948, 17 de septiembre de 1954, 16 de febrero de 1956, 28 de febrero de 1958, 31 de enero de 1964, 15 de noviembre de 1964, 22 de noviembre de 1965, 15 de noviembre de 1967, 9 de junio de 1971, 3 de noviembre de 1971, 12 de agosto de 1974, 7 de octubre de 1976, 10 de marzo de 1977, 29 de noviembre de 1978, 5 de noviembre de 1979, 7 de diciembre de 1982, 16 de julio de 1985, 23 de junio de 2000, etc.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ "Si el mutuo disenso quedare excluido de cualquier intervención judicial, haría difícil que las prestaciones se restituyeran recíprocamente con el mantenimiento de un negocio en que las partes han dado muestra de todo lo contrario; de no conservarlo, de deshacerlo.
Así pues se ha de encontrar el camino para que el contrato se disuelva por medios judiciales." Es claro que la consecuencia que se busca en el caso de la disolución del contrato por mutuo disenso es el de restituir recíprocamente todas las prestaciones que se hayan ejecutado, con el fin de devolver las cosas al statu qua ante. En todo caso, existe una diferencia fundamental con las acciones que se desprenden del artículo 1546 del Código Civil y es, particularmente, la imposibilidad de exigir indemnización de perjuicios.
Es claro también, por supuesto, que esta limitante encuentra su espíritu en el hecho de que ambos contratantes han incumplido con las obligaciones que se derivaban del contrato preliminar o de promesa bilateral. En razón de lo anterior, resultaría incomprensible que alguno estuviera facultado para solicitar indemnización de perjuicios por concepto del incumplimiento del otro.
No obstante, lo hasta ahora reseñado no es óbice para que, eventualmente, el extremo pasivo de la relación jurídico- procesal en el proceso de disolución del contrato por mutuo disenso tácito o de resciliación, proponga la excepción de contrato no cumplido. Este evento encuentra asidero en el artículo 1609 del Estatuto Civil que reza: "En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos." En este caso, señala con exquisita precisión la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, proferida el 16 de julio de 1985, M.P. José Alejandro Bonivento Fernández: "Sostener que el artículo 1609 hace posible que el artículo 1546 adquiera aplicación para las situaciones de incumplimiento correlativo es cuestión diferente.
Una cosa es que ante la no concurrencia de la mora no se puede reclamar más allá de lo que se obtiene de las conductas antijurídicas recíprocas Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ y otra la de afirmar que se puede destruir el vínculo jurídico o exigir el cumplimiento, sin perjuicios, que se excluyen por razones de la misma convergente mora, puesto que el interés de la prestación, propio del acreedor, no encuentra respuesta positiva por las desatenciones mutuas.
En otras palabras, no sirve el artículo 1609 de argumento para disciplinar la resolución de un contrato que es incumplido por las partes, puesto que, como ya se dijo y con apoyo del artículo 1546, sólo se confiere al contratante cump/iente frente al incumplidor, salvo en aquellos casos de contratos con obligaciones no simultáneas en los que se establece un orden de ejecución( ).
"No puede existir duda alguna que a través de una promesa de compraventa surge como obligación propia la de hacer el contrato. De manera inequívoca el artículo 89 de la ley 153 de 1887 así se pronuncia, que se concreta, entratándose (sic) de un inmueble el objeto de la prestación prometida, a otorgar la escritura pública correspondiente.
Por eso las partes, al moldear el negocio tienen que adoptar las previsiones encaminadas a que se pueda cumplir lo pactado ( ). "Por eso, las obligaciones convencionales pueden alterar la característica de simultaneidad que se observa en la promesa de compraventa de inmuebles, en cuanto al incorporarse otros factores de atención negocia/, determinan la forma de cumplimiento, que para cada caso debe ser apreciado en el orden pactado para precisar el cumplimiento del negocio jurídico, bajo el necesario supuesto de ser compromisos que inciden, a su vez, en la obligación de hacer, propia de las promesas de contrato.
"Pues bien, la promesa de compraventa de inmuebles supone la obligación propia y simultánea de otorgar la escritura pública respectiva, y de la que no deja duda debe cumplirse, so pena de que su desatención permita al que sí ha estado presto a hacerlo y atendidas todas las obligaciones convencionales, para deprecar la resolución o exigir el cumplimiento, y, como es obvio, si los prometientes se apartan de ese designio contractual no les será permitido acudir al artículo 1546 ( ).
Pero eso sí, y tal como se ha venido afirmando a lo largo de esta providencia, atendidas las posiciones de las partes, se abre paso a la disolución de incumplimiento recíproco, o sea, la aplicación del mutuo disenso tácito." Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Con lo anterior se afirma que para el caso particular de la promesa de compraventa de bien inmueble, si la parte se llegare a excusar en el artículo 1609 del Código Civil para inobservar alguna obligación surgida en el contrato, con el propósito de hacer exigible el artículo 1546, ibídem, no le asistiría razón en sus pretensiones por cuanto no constituirse en mora no se equipara a haber cumplido con las obligaciones.
Con todo, también corresponde hacer unas apreciaciones en materia del contrato de promesa de compraventa. Por la calidad de contrato principal que ostenta, el incumplimiento o cualquier acción judicial encaminada a discutir el contrato se debe realizar en el campo de la responsabilidad civil contractual; del mismo modo, por su carácter preliminar, jamás debe entenderse que tiene una naturaleza traslaticia, únicamente se trasladará el dominio con la firma del contrato de compraventa (o contrato prometido). 3.3.- Diferencias Principales entre el Contrato de Promesa y el Contrato Prometido Como se ha vislumbrado a lo largo de estas líneas, varias son las diferencias entre el contrato preliminar y el contrato prometido.
En consecuencia, es menester abordar, brevemente, las principales diferencias que se desprenden del contrato de promesa y el contrato consecuencia. En primer lugar, la diferencia fundamental radica en la obligación nacida en el contrato de promesa, como lo señala la jurisprudencia, la única obligación que está llamada a producir la promesa bilateral es una obligación de hacer -facere-.
No necesariamente sucede lo mismo en el contrato consecuencia, donde puede encontrarse una obligación de dar -dore-, hacer -facere-, o no hacer -non facere-. Piénsese, por ejemplo, en el caso de la compraventa. La promesa de compraventa tiene como obligación la de hacer el contrato de compraventa en los términos y condiciones acordados en el texto del contrato preliminar.
Por su parte, el contrato prometido, esto es, el de compraventa, lleva consigo generalmente una obligación de dar la cosa objeto de compraventa. Por lo tanto, atendiendo a esa obligación de hacer, propia de la promesa de compraventa de bien inmueble, deviene insostenible una pretensión encaminada a Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ hacer exigible otro tipo de obligaciones, verbigracia la de dar y/o entregar la cosa con determinadas calidades.
Es claro que tal pretensión resulta inaceptable, habida cuenta de la naturaleza misma del contrato que se pretende exigir, pues no se pueden hacer valer pretensiones que pertenecen al contrato prometido, ya que conculcan la esfera de obligaciones del contrato de promesa de compraventa. Y es que no es para menos, la normativa vigente es clara en que no se pueden alegar derechos que no se han constituido en cabeza del accionante.
El contrato de promesa de compraventa, si bien preparatorio, tiene diferencias hondas con el contrato consecuencia y, como es de esperarse, los derechos que se constituyen en cabeza de una y otra parte del negocio jurídico son distintos para cada uno de los casos. Asumir que el prometiente comprador está legitimado por activa para hacer exigible la entrega del bien objeto de la compraventa en determinadas calidades, sobre la base del contrato de promesa, constituye una abierta trasgresión al ordenamiento jurídico, toda vez que el único derecho que le asiste a éste es el de exigir la obligación de hacer el contrato prometido y/o exigir una entrega que esté expresamente consagrada, pero simplemente en lo que toca con el facere, no con las calidades de esa entrega en sí. Es esencial enrostrar, de la manera más prístina y diamantina, que el prometiente comprador no puede exigir determinadas calidades de un bien cuya entrega no se ha hecho, por el solo hecho de que el plazo del prometiente vendedor para efectuar la tradición y entregar material y físicamente la cosa aún no es exigible, por no existir una fuente creadora de obligaciones que lo respalde.
Con todo, sobre esta primera diferencia, hay que hacer una importante salvedad, en el sentido de advertir que la causa petendi de uno y otro contrato es sustancialmente distinta, por tratar su contenido de obligaciones concatenadas pero diferentes. Así, si bien el incumplimiento de una parte faculta a la contraparte cumplida, vía artículo 1546 del Código Civil, para incoar la acción de resolución o de cumplimiento, la causa petendi en una u otra no puede ser distinta a exigir el cumplimiento de la obligación de hacer el contrato prometido o de resolver el contrato, retrotrayendo sus efectos al statu quo ante.
En el mismo sentido, es dable afirmar que cuando se alega el eventual incumplimiento por parte de un extremo del negocio jurídico, debe hacerse sobre la ruptura de una Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ disposición contractual del contrato que se pretende hacer valer como prueba ante la jurisdicción, sea ordinaria, sea arbitral.
Este aspecto cobra relevancia, ya que, por la cercanía entre el contrato de promesa y el contrato prometido, podría errar el petente que, escudado en el contrato preliminar, pretendiera que el fallador declarara el incumplimiento del extremo pasivo de la relación jurídico-procesal por inobservar una obligación que el contrato de promesa, por su entidad, no es capaz de soportar, sino que corresponde al contrato prometido.
En lo que toca con el contrato prometido, refulge una abismal diferencia en materia de la causa petendi, pues, en tratándose de la celebración debida del contrato de compraventa -cuando ya ha sido otorgada la escritura pública, habiendo hecho la tradición del bien inmueble junto con su entrega material y física, y registrándolo en debida forma- la acción de cumplimiento o de resolución del contrato a que tiene derecho la parte cumplida, sí puede estar encaminada a exigir la obligación de dar en los términos convenidos, con las calidades y los requisitos pactados.
No podría ser de otro modo, toda vez que bajo esta hipótesis ya se han consolidado verdaderos derechos adquiridos en esa materia para el otrora prometiente comprador. De otro lado, se encuentra que otra diferencia importante está dictada por las formalidades exigidas para cada contrato. Nuevamente, para el caso particular de la compraventa de bien inmueble, los requisitos y las formalidades que se exigen en tratándose del contrato de promesa, son los que se estudiaron en el primer acápite de este texto.
Por su parte, para la compraventa de bien inmueble, se requiere la tradición y el registro como formalidad para garantizar la eficacia del contrato. Otra diferencia que reporta la promesa de celebrar un contrato y el contrato prometido es el efecto traslaticio. Así las cosas, como ya se advirtió en estas líneas, del contrato de promesa no se predica un efecto traslaticio, mientras que en el contrato consecuencia podría existir un efecto traslaticio.
Descendiendo al caso de la compraventa de bien inmueble, se puede decir que la promesa de compraventa jamás va a generar un efecto traslaticio de dominio, como sí lo va a hacer el contrato compraventa como tal, pues, su espíritu en sí mismo no es otro que transferir el dominio de una esfera jurídica a otra. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Sobre este aspecto, cabe señalar una consecuencia derivada de los efectos traslaticios que se producen en el contrato consecuencia y no en el preliminar.
La prescripción adquisitiva ordinaria requiere de justo título y buena fe. El justo título debe ser traslaticio, como el contrato de compraventa. Si el poseedor no ha celebrado un contrato de compraventa sino uno de promesa, éste no es traslaticio y, por lo tanto, el poseedor no tendrá justo título y no puede adquirir por prescripción adquisitiva ordinaria sino extraordinaria.
Con todo, habiendo hecho una sucinta disertación jurídica sobre la institución del contrato de promesa, sus alcances y manifestaciones al interior del ordenamiento jurídico colombiano, es posible descender al caso sub judice, con el propósito de hacer las consideraciones pertinentes sobre el particular. 4.- EL INCUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO BILATERAL.
(ESTUDIO DEL ART. 1546 C.c.) El incumplimiento del contrato bilateral o su cumplimiento defectuoso, se constituye en nuestro ordenamiento legal en originador de obligaciones y responsabilidades, pues dicho incumplimiento o cumplimiento defectuoso de las obligaciones contractuales, es en sí mismo, el daño objeto de reproche, y primer elemento a analizar en el régimen de responsabilidad contractual o civil extracontractual.
En efecto, el daño, la causalidad y el fundamento o deber de reparar son elementos comunes a cualquier forma de responsabilidad, la cual una vez edificada se constituyen en fuente de obligaciones, cuyo contenido necesariamente derivara en una forma de reparación, o indemnización contractual, como principio fundante en nuestro Estado Social de Derecho.
Y es precisamente dicho principio fundante, cuyo contenido se ha incorporado en nuestra legislación, el que le da vida y origen al eje central de la responsabilidad contractual, el cual se encuentra consagrado en los artículos 1602, 1603 y 1604 del Código Civil y en los artículos 863 y siguientes del Código de Comercio. Como lo advertíamos no sólo la responsabilidad contractual, la cual deviene del deber de no hacer daño a nadie, se constituye como principio fundante en la legislación Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ colombiana, sino que dicho ordenamiento se debe integrar, a la luz del principio de buena fe, principio de rango Constitucional.
Es por ello que ha de analizarse por este Tribunal, la forma defectuosa como las partes cumplieron sus obligaciones, en el tiempo y bajo la forma debida, pues el fallador no podrá apartarse del acuerdo entre las partes y deberá analizar el contenido prestacional y su cumplimiento a la luz del principio de buena fe. En efecto, el artículo 871 del Código de Comercio establece que "/os contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre y la equidad natural", y es precisamente el cumplimiento del contenido obligacional el que es objeto de escrutinio, a la hora de valorar la conducta desplegada por las partes en el contrato, pues como corolario y desarrollo de este principio, es que la ley consagra la "excepción non adimpleti contractus" o "excepción del contrato no cumplido", pues iría en contrato de la equidad natural el derivar un daño, a partir de la inejecución contractual, cuando dicha conducta ha sido desplegada por alguna o ambas partes en la relación contractual.
En efecto, el artículo 1609 del Código Civil, establece que "En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos" Del artículo que precede, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha precisado varias interpretaciones a partir de la actitud de los contratantes, actitud que se ve reflejada en el incumplimiento y más aún en la forma de incumplir.
En ese sentido en sentencias de casación como la del 5 de noviembre de 1979 y una del 6 de Julio de 1985, estima que cuando se perfecciona lo reseñado en el artículo 1609, es importante ver la actitud de las partes tratantes dado que allí podría configurarse una figura denominada "el mutuo disenso" que más allá de ser únicamente expreso, puede presentarse en forma tácita cuando del comportamiento de las partes negociales se observa ello.
"La disolución del contrato por mutuo disenso puede provenir de un consentimiento expreso o también tácito. La primera forma no requiere Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ intervención judicial, como quiera que la disolución se produce por el acuerdo expreso; en cambio la segunda forma si requiere de decisión judicial.
Esta última manera de disolver el contrato se da ante la recíproca y simultanea inejecución o incumplimiento de las partes con sus obligaciones contractuales, pues la conducta reiterada de los contratantes de alejarse de cumplimiento oportuno de sus obligaciones, solo puede considerarse y, por ende traducirse, como una manifestación clara de anonadar el vínculo contractual".
(... ). Para que pueda declararse desistido el contrato por mutuo disenso tácito requiérese que el comportamiento de ambos contratantes, frente al cumplimiento de sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y reciproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo. No basta pues el reciproco incumplimiento, sino que es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución sean expresivo, tacita o expresamente de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato".
Es claro que la posición de la Corte ha adoptado la tesis del mutuo disenso tácito, cuando en la actitud de los contratantes no se ven reflejadas acciones positivas en aras de mantener la relación contractual y obligacional que son el fundamento para mantenerse compelidos a la entidad negocia!. Por otro lado, cabe anotar que la misma Corte Suprema, a propósito del tema del mutuo disenso tácito, ha complementado su tesis estableciendo la posibilidad de que la acción resolutoria del artículo 1546 C.C, coexista aun cuando se esté en presencia del mutuo disenso.
Así, en sentencia de la Sala de Casación civil del 29 de noviembre de 1978, se adujo lo siguiente: "El ejercicio de la acción resolutoria no se limita al caso de que el demandante haya cumplido ya e intente, en virtud de la resolución, repetir lo pagado; se extiende también a la hipótesis en que el actor no haya cumplido ni se allane a cumplir porque a él ya se le incumplió y por este motivo legítimamente no quiere continuar con el contrato".
De lo anterior, podemos observar que de la figura del código civil referente a la excepción de contrato no cumplido, la jurisprudencia ha interpretado allí la manifestación de varias figuras aplicables, siempre y cuando probatoriamente se Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ puedan identificar los factores que llevaron a los contratantes a presentar el incumplimiento, y la incidencia de dichos factores en la voluntad negativa de las partes a no continuar con la relación contractual.
Teniendo en cuenta lo anterior, y el incumplimiento mutuo que se avisara, tema que desarrollaremos en el capítulo siguiente, consideramos conveniente señalar las diferentes corrientes doctrinales que han desarrollado el concepto de culpa como fundamento del deber de reparar cuando estamos en un evento de incumplimiento del contenido obligacional: Ciertamente, en la actualidad concurren dos teorías que han venido desarrollando el elemento subjetivo configurador de la responsabilidad: (i) la culpa consistente en la inejecución de la obligación contraída, desarrollada en sentencia del 31 de mayo de 1938 de la Honorable Corte Suprema de Justicia cuando expresó que "La responsabilidad civil solo nace de la culpa.
Esta, que en materia contractual consiste en la violación de la prestación convenida, origina la obligación de reparar el perjuicio, motivo por el cual la última no existe antes de la culpa" 48 y de la (ii) La culpa representada como imprevisión al momento de contratar. Según esta teoría, la responsabilidad contractual se fundamenta en la falta de previsión, la cual se configura en muchas ocasiones, en razón a que el deudor fue descuidado al obligarse en algo que eventualmente no podría cumplir.
Es decir, que aquél no fue precavido al no advertir que era imposible el cumplimiento de lo obligado. Cabe anotar que en pocas ocasiones, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha adoptado parcialmente, las bases de la presente hipótesis. 49 Ambas teorías han sido criticadas por la doctrina, razón por la cual varios autores han afirmado la existencia de un concepto de culpa contractual que se origina de la combinación de elementos de ambas hipótesis.
En el mismo sentido, múltiples actores de la doctrina nacional e internacional, han manifestado la nueva noción de culpa, que propende porque su formación se establece a partir de una pluralidad de factores tanto subjetivos como objetivos, que inexorablemente dan lugar al incumplimiento y responsabilidad contractual. 48 TAMAYO JARAMILLO, Javier.
La culpa Contractual. Editorial Temis S.A. Colombia, página 6. ISBN 84- 8272-415-0. 49 Al Respecto véase la Sentencia del 11 de mayo de 1970 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Tamayo: "La culpa Contractual consiste en el dolo, la imprudencia, la impericia, la negligencia o la violación de reglamentos que le impiden al deudor cumplir correctamente su obligación. "5º El doctrinante Francés Demogue, aporta una definición algo más completa; la culpa se compone de dos elementos: el primero u objetivo es el hecho ilícito sin mayor definición, mientras que el segundo o subjetivo es la falta de prudencia o cuidado.
Según Palabras de Franrois Geny, la concurrencia de culpa depende, en parte, de la forma de actuar del deudor de la obligación en comparación con el imaginario abstracto, relacionado con la figura del "buen padre de familia" de la legislación francesa: "La culpa no es otra cosa que un error de conducta, una falta de actitud que normalmente se aprecia según el tipo abstracto de hombre recto y seguro de sus actos" 51.
En conclusión, tanto la jurisprudencia como la doctrina, han observado que los elementos configurativos de la culpa son extensos y variados, con lo cual el tema probatorio de la misma es de gran amplitud debido a que es posible acudir a elementos subjetivos como objetivos, para poder hacer un reproche de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Con base en esto, el papel del operador jurídico, debe ser activo para poder establecer a partir de un mar de material probatorio, si existe o no culpa, y si con ocasión a ella existe objeto al reproche por esa actitud. Se observa que la noción de culpa, ha tenido una evolución histórica que ha confluido en una moderna teoría de culpa in abstracto, que exige al operador jurídico y en general a cualquier persona que realice un reproche, ya sea por incumplimiento de una obligación o por la comisión de contrario a derecho, de una apreciación basta de varios elementos de origen subjetivo y objetivo relativos a la conducta del sujeto de derecho a quien se le pretende hacer la imputación de tal responsabilidad. 50 TAMA YO JARAMILLO, Javier.
Culpa Contractual; Editorial Temis 1990, página 16. ISBN 84-8272-415- 0. 51 CORRAL MALDONADO, Luis Carlos; La culpa en el derecho civil. Editorial Centro S.A. 1937. Página 82. Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Por su parte, en un contrato bilateral, el reproche de culpa ante el incumplimiento, es de gran complejidad, debido a que en este tipo de negocios jurídicos, las obligaciones están entrelazadas, por lo cual el incumplimiento de uno puede degenerar en que el otro no pueda cumplir, no obstante, acudiendo al deber de buena fe que los contratantes deben observar en cada una de sus acciones relativas al contrato, se espera que estos realicen acciones positivas tendientes a culminar con el objeto y fin del contrato, por lo cual, es posible reprocharse allí el incumplimiento y la culpa de ambos por no esmerarse en la ejecución del contenido obligacional del contrato.
En ese sentido, la responsabilidad en estos contratos, supone la observancia de varios elementos tal como lo hemos venido sosteniendo, a fin de establecer si la culpa que dio lugar al incumplimiento contractual deviene de uno o de ambos contratantes y determinar la real intención de estos para con el futuro del contrato. 4.1- Las Acciones del Acreedor ante el Incumplimiento del Deudor.
En los contratos bilaterales, el acreedor de una obligación ante la inejecución de las obligaciones por parte del deudor, puede acudir a dos acciones que se excluyen entre sí por el contenido de sus pretensiones, ambas acompañadas de una correlativa pretensión indemnizatoria de perjuicios por los efectos generados por la mora o por la contravención a lo pactado en el contrato.
Sin embargo, cada una de estas acciones, por un lado la acción o pretensión resolutoria y por otro lado la acción o pretensión de cumplimiento forzado, mantienen ambas una variedad de presupuestos que deben darse en cumplimiento por parte de quien pretende su amparo, con lo cual analizaremos las características de cada una de estas acciones. 4.1.1.
La acción resolutoria del contrato. La pretensión resolutoria está prevista en el ordenamiento jurídico, en el artículo 1546 del Código Civil, el cual establece que "en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con la indemnización de perjuicios".
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ A partir del citado artículo, podemos decir que se sientan las bases de la responsabilidad contractual en Colombia, otorgando facultades al acreedor cumplido para que a partir del incumplimiento de su deudor, decidir a su arbitrio pretender resolver el contrato o ejecutarlo.
No obstante, la jurisprudencia y la doctrina han confluido en que esta acción está precedida de unos requisitos que pueden evidenciarse al interior del mismo artículo 1546; en ese sentido una sentencia de la Corte Suprema de Justicia, sala de Casación Civil, del 3 de noviembre de 1971, expreso que las características de la acción resolutoria son las siguientes: "La acción resolutoria de contrato bilateral, cuyo principal fundamento legal es el artículo 1546 del Código Civil, es eminentemente constitutiva puesto que tiende a aniquilar un acto jurídico y a dejar las cosas en el estado en que se hallaban antes de la celebración del mismo; es personal porque sólo los contratantes y sus causahabientes puede promoverla y afrontar/a, lo cual significa también que se produce en ellos un litisconsorcio necesario que exige la intervención activa o pasiva de todos los que celebraron el contrato en el juicio en que se pretende la resolución del mismo y por consiguiente que es indivisible.
Desde luego la viabilidad de la acción de que se trata requiere sine qua non que el contratante contra el cual haya cumplido o allanándose a cumplir las obligaciones a su cargo en forma y tiempo debidos". De lo anterior, destacamos que es presupuesto de transcendental relevancia, el hecho del cumplimento del contratante que invoca la acción, este supuesto ha sido el de mayor reiteración por parte de la jurisprudencia, la cual hasta nuestros días viene invalidando pretensiones donde quien alega la resolución no cumple con las obligaciones que le corresponde y si pretende incoar una responsabilidad contractual por el incumplimiento del otro.
Así, sentencias como la del 16 de junio de 2006 de la Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, con radicado 7786, establecen que: "Entonces, luego de que sea establecida la existencia de un contrato válido que ligue a los contratantes, la labor del juzgador deberá estar dirigida a Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ determinar, a la luz del citado precepto legal, la legitimación del actor, esto es, a escudriñar si su conducta contractual evidencia que puede beneficiarse de la facultad para pedir la resolución del contrato o su cumplimiento, con indemnización de perjuicios, porque tal derecho le asiste únicamente a quien ha cumplido o se ha allanado a hacerlo, lo que visto en sentido contrario indica que cualquiera de ellas se frustra cuando quien la demanda a su vez ha incumplido de manera jurídicamente relevante, porque en tal caso, ante la presencia de obligaciones recíprocas, el deudor demandado podrá justificar su resistencia a cumplir la suyas, lo que significa que quien promueva la correspondiente acción debe estar libre de culpa por haber atendido a cabalidad, como que una conducta así es la que le confiere legitimación al actor.
( ) "es claro que la viabilidad de la acción resolutoria de que trata el precepto legal en cuestión depende no sólo de la cabal demostración del incumplimiento del demandado sino de que, de igual modo, logre evidenciarse que el actor efectivamente satisfizo las obligaciones anteriores o simultáneas que tenía a su cargo o que se allanó a cumplirlas, pues, como lo tiene dicho la Corporación, "solamente el contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma o tiempo debidos, puede pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas al estado anterior con indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha cumplido las suyas", lo cual traduce "que si el demandante de la resolución de un contrato se halla en mora de cumplir alguno de los compromisos que del pacto surgieron para él, carece de derecho para obtenerla, puesto que precisamente la ley autoriza el ejercicio de esta acción resolutoria a la parte que ha cumplido contra el contratante moroso" Con esto queda aparentemente claro que el contratante moroso no puede pretender acudir a la acción resolutoria, porque esta es propia del contratante cumplido; sin embargo, la misma Corte Suprema, a propósito del hecho de que ambos contratantes incumplan al mismo tiempo, ha venido teniendo varias posturas encontradas donde en algunas sentencias se afirma que ante este mutuo incumplimiento, la acción resolutoria puede prosperar puesto que en sentido estricto ningún contratante está en mora pues no se puede predicar el incumplimiento si ninguno ha cumplido; otra parte Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ de la jurisprudencia ha venido predicando que ante el mutuo incumplimiento la real intención de las partes es de desistir tácitamente de la relación contractual.
Una sentencia del 5 de noviembre de 1979 de la Corte Suprema de Justicia Sala Civil, ilustra el debate anterior: "( ) acudiendo a los antecedentes doctrinales, la jurisprudencia de la Corte, salvo la sentencia de 29 de noviembre de 1978, al fijar el verdadero sentido y alcance del artículo 1546 del código civil, en más de un centenar de fallos ha sostenido que constituyen presupuestos indispensables, para el buen suceso de la acción resolutoria emanada de la condición resolutoria tacita, los siguientes: a) que el contrato sea bilateral; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispuesto a cumplirlas, y, c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que el corresponde.
Según los antedichos requisitos, que aparecen diáfanamente contemplados en el citado artículo por el aspecto activo, el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la referida acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor.".
Así entonces, la sentencia anterior que ya habíamos citado en la primera parte de este capítulo, propende por la teoría del mutuo disenso tácito, en virtud a que ante el mutuo incumplimiento no se cumple con los requisitos de la acción resolutoria, sino más bien se considera que la actitud de ambas partes es de desistir tácitamente del acuerdo contractual.
No obstante, varias sentencias como la que cita el fallo anterior, y una sentencia del 7 de diciembre de 1982, aducen a que ante el incumplimiento reciproco de los contratantes pueden demandar la resolución del contrato, pero sin indemnización de perjuicios, así como la obligación principal sin indemnización ni clausula penal. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ "( ) si ambos han incumplido ninguno de los dos contratantes está en mora.
¿Qué es la mora? Es un incumplimiento calificado que produce ciertas consecuencias jurídicas. No todo incumplimiento produce mora; pero si toda mora supone un incumplimiento. Los efectos del incumplimiento son unos, los de la mora son otros. En consecuencia, lo que el artículo 1609 dice es que en los contratos bilaterales si ambos han incumplido, de ninguno se podrán predicar los efectos propios del incumplimiento.
¿Cuáles son los efectos de la mora? Tres, a saber: 1) permite cobrar perjuicios 2} hace exigible la cláusula penal y 3} invierte el fenómeno de la carga del riesgo sobreviniente respecto de la cosa debida. Es decir, en los contratos bilaterales, si ambos contratantes han incumplido, ninguno de los dos puede pedir perjuicios, ninguno de los dos puede exigir clausula penal y de ninguno de los dos se predican las consecuencias específicas sobre el riesgo sobreviniente.
Eso, y nada más, pero tampoco nada menos, es lo que dice el artículo 1609. (... ) Resolución por mutuo disenso tácito o resolución por incumplimiento mutuo de ambos contratantes, es, en la práctica una misma cosa, pues ni en una ni en otra institución hay lugar a condena en periuicios ni a clausula penal". A nuestro parecer, la sentencia anteriormente citada más que separar las tesis anteriormente expuestas, lo que hace es acabar con el debate, pues equipara los efectos del mutuo disenso tácito con los que se daría de admitirse la acción resolutoria, con lo cual, no hay que casarse con ninguna de las teorías, sino más bien aplicar sus efectos que son la restitución de las cosas al estado original, siempre y cuando probatoriamente se pueda establecer que ambas partes incumplieron, reflejándose de su actitud un deseo por desistir de la continuidad del contrato. 4.1.2.-Ejecución forzada de la prestación. La facultad de pedir la ejecución forzosa de la prestación por parte del acreedor, como lo veíamos anteriormente, también se encuentra establecida en el artículo 1546 del Código Civil, y básicamente tiene los mismos presupuestos que reseñábamos anteriormente, para la pretensión resolutoria del contrato.
Al respecto OSPINA FERNANDEZ define lo siguiente: Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ "si el deudor no cumple con su obligación en la forma y tiempo debidos, el acreedor puede impetrar el auxilio del Estado para que, mediante el empleo de la fuerza pública, se satisfaga su derecho coaccionando al deudor renuente.
Es decir, que el derecho del acreedor se hace valer mediante la ejecución coactiva o forzada de la obligación del deudor, la que el acreedor obtiene ejerciendo una acción judicial genéricamente denominada acción ejecutiva en razón del fin que persigue". De esta manera, los presupuesto de la acción de ejecución forzosa de la prestación en los contratos bilaterales, suponen que el que exija el cumplimiento haya cumplido con todas sus obligaciones precisamente porque si no lo ha hecho, el otro contratante podría proponer la excepción de contrato no cumplido debido a su mora en el cumplimiento de las obligaciones.
Lo anterior se justifica en términos de buena fe contractual, debido a que un contratante incumplido no puede acudir a la tutela del derecho para que las obligaciones del otro se cumplan, sin que las suyas hayan sido observadas. Más aún si recordamos que el fundamento de los contratos bilaterales es la conmutatividad de sus prestaciones, las cuales se miran como equivalentes según lo dispuesto por la ley civil, por lo cual, es necesario que quien ejecute la acción de cumplimiento haya cumplido o este presto a cumplir de buena fe sus obligaciones.
Cabe precisar que las acción de ejecución forzosa de la prestación no puede proponerse acompañada con la de resolución, puesto que son acciones con propósitos antagónicos, sin embargo, la jurisprudencia ha dicho que es posible proponer las dos en un mismo proceso, pero siendo la una principal y la otra subsidiaria. "En verdad, el carácter alternativo de las acciones no ha de querer decir más que el ejercicio de ambas no es lógica ni jurídicamente posible de manera simultánea por la contradicción que entre ellas se advierte, aunque se trate de procesos separados.
En cambio, como una corroboración de que el ejercicio de una o genera la caducidad de la otra, si es viable su acumulación en la misma demanda de manera principal y subsidiaria. Como lo autoriza el numeral 2 del artículo 82 del código de procedimiento civil" 52. 52 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil del 10 de diciembre de 1990.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Lo anterior, denota que difícilmente en el caso concreto se pueda pretender este tipo de acción, más aun cuando se avizora un incumplimiento mutuo de las partes, no obstante, la prueba de la culpa del incumplimiento será la que resalte la intención de las partes para el futuro del contrato. 4.1.3.-lndemnización de perjuicios.
La indemnización de perjuicios, es una pretensión que surge del artículo 2341 del Código Civil que da lugar a la responsabilidad civil contractual y extracontractual en los siguientes términos "El que ha cometido un delito o culpa, que ha inferido daño a otro, es obligado a la indemnización, sin perjuicio de la pena principal que la ley imponga por la culpa o delito cometido".
Así, de la indemnización de perjuicios surge un criterio de justicia, generado por el deber de reparar el daño ocasionado. Este deber lo atiende el artículo 1546 del Código Civil, al estipular que acompañado de la acción resolutoria y la acción de cumplimiento forzado de la prestación, se puede pretender la indemnización de perjuicios.
Lo anterior se basa en el incumplimiento que es el fundamento que lleva a que una parte pretenda la resolución del contrato o la ejecución forzada de la prestación, es un daño que hay que reparar y por ello es necesario acompañar las referidas acciones de una indemnización. Esta indemnización en el ordenamiento jurídico colombiano, está revestida de dos elementos a indemnizar, y que en el campo de la responsabilidad civil extracontractual tiene su fundamento en el incumplimiento de las obligaciones.
Así, el artículo 1613 del Código Civil dispone que "la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento". Más adelante el artículo 1614 establece que "entiéndase por daño emergente el perjuicio o la perdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse o consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplida imperfectamente, o retardado su cumplimiento".
A partir de la división de elementos de la indemnización de perjuicios es que tanto la doctrina como la jurisprudencia han llegado a establecer que existe la indemnización Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ compensatoria de perjuicios y la indemnización moratoria y en general la doctrina moderna clasifica el daño en daños materiales e inmateriales, de tal suerte que se repare integralmente el daño. No obstante, la pretensión indemnizatoria si va acompañada de las acciones resolutoria y de ejecución forzosa de la prestación, supone necesariamente que se cumplan los presupuestos de aquellas acciones, presupuestos que ya hemos venido exponiendo.
Lo anterior, porque si no se puede alegar el incumplimiento, dada la presencia de una excepción de contrato no cumplido por ejemplo, es evidente que tampoco habrá lugar a indemnización. Lo anterior, debido que para que exista responsabilidad civil contractual, es necesario el cumplimiento de tres requisitos: i. un contrato existente y válido, ii.
La inejecución de prestaciones que dan lugar al incumplimiento, iii. Un nexo de causalidad entre la inejecución de la prestación y el sujeto deudor de ella. En este sentido para que sea viable la indemnización de perjuicios es necesario que pueda alegarse el incumplimiento, dado que como hemos venido reiterando es el fundamento de la responsabilidad civil contractual.
En este punto, es preciso recordar lo que habíamos citado en el punto de la acción resolutoria, donde la jurisprudencia del 7 de diciembre de 1982 afirmaba que ante el mutuo incumplimiento al no predicarse los efectos de la mora, no hay lugar a la indemnización ni a cláusula penal, pero si hay lugar a las restituciones mutuas. En ese sentido, si se realiza una actividad de restituciones mutuas, habría que aplicar allí un reajuste monetario debido al envilecimiento del dinero, so pena que exista un enriquecimiento sin causa para alguno de los contratantes, debido a que el dinero que una parte entregó por el bien no tiene el mismo poder adquisitivo actual. 4.1.4.- Excepción de contrato no cumplido.
El ordenamiento jurídico a través de esta figura, tutela al contratante que está siendo requerido por incumplimiento, y que observa la mora en el cumplimiento de las obligaciones por parte de quien lo requiere por incumplimiento. A propósito SCOGNAMIGLIO aduce "la excepción de incumplimiento se refiere a la hipótesis más difundida y de mayor interés, dentro de la cual deben ejecutarse simultáneamente las prestaciones correlativas, y se expresa en la regla antigua y fundamental de inadimplenti non est adim plendum conforme a la cual, cada contratante debe Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ considerarse autorizado paras no cumplir, si de su lado la contraparte no cumple o no ofrece cumplir la contraprestación al mismo tiempo (cfr. Art. 1460 cód.civ.)" 53.
Conforme a lo anterior, la figura del precedente citado artículo 1609 del Código Civil, tiene como consecuencia suspender el cumplimiento para ambas partes. No obstante, el actor que pretenda exigir el cumplimiento de las obligaciones o la resolución del contrato podría probar su cumplimiento o su disposición para cumplir. No obstante, la misma doctrina ha manifestado que ( ) "este poder de excepción del exigido no tiene por qué constituir, sin embargo fuente de abusos, y para satisfacer esta necesidad, el artículo 1460-2 del cód.civ dispone que "no se puede rehusar la ejecución de la prestación si, teniendo en cuenta las circunstancias, el rechazo aparece contrario a la buena fe" 54 • Con lo anterior, lo que se quiere decir es que el incumplimiento que se aduce por parte del exigido para no cumplir, ha de ser grave, proporcional y tener relación de causalidad.
Es decir que los presupuestos para poder dar vía a la excepción de contrato no cumplido son los siguientes: 1. Que la parte que exige el cumplimiento efectivamente no haya cumplido 2. Que entre los incumplimientos mutuos haya relación de causalidad. 3. Que el incumplimiento de ambas partes sea grave al punto de no permitir el cumplimiento del objeto contractual. 4.
El incumplimiento de la parte exigida ha de ser proporcional al incumplimiento de la parte que exige, so pena de constituirse una mala fe. En el mismo sentido anterior, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha dispuesto los presupuestos para incoar la excepción de contrato no cumplido del artículo 1609 del Código Civil. "Para proponer eficazmente la denominada excepción de contrato no cumplido, se requiere que la parte que la hace valer obre de buena fe y no se encuentre prioritariamente obligada a satisfacer las obligaciones por ella contraídas" 55. 53 Scognamiglio, Renato.
Traductor Hinestrosa, Fernando., Teoría General del Contrato., Universidad Externado de Colombia., Bogotá D.C., 1983., pp. 364. 54 Ibídem., pp. 365. 55 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil del 11 de octubre de 1977. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 Página SO de 94 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Sin embargo, tal como hemos venido reseñando, el tema de debate se genera cuando se admite la excepción de contrato no cumplido y las partes quedan suspendidas en su cumplimiento, de ahí que se d~sprendan las tesis que los operadores judiciales han traído y que hemos expuesto precedentemente.
Empero, es evidente que la misma Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil con la sentencia del 7 de diciembre de 1982, acabo el tema, con lo cual, más allá de sentar posición por una tesis de mutuo disenso tácito o una tesis que permite la acción resolutoria, lo que debe observarse realmente es la intención de las partes, para establecer si la actitud de estas es la de continuar o aniquilar el contrato y regresar sus efectos al estado original o precedente de la relación jurídica contractual.
Para llegar a lo anterior, es tarea de este tribunal analizar muy bien el material probatorio, para llegar a establecer qué tipo de incumplimiento existió entre las partes, y si ese incumplimiento está revestido de buena fe o no. Así, se podrá establecer el real querer de las partes, y a partir de ello es que debe tomarse la decisión. S. EL CONTRATO BAJO ESTUDIO Se trata de un contrato de promesa de venta sobre el apartamento 303 con área total construida de 65.97m2; el uso exclusivo de un garaje y un depósito, ubicado en la Transversal 9 A No. 127 A-82 de la ciudad de Bogotá, válidamente celebrado el 26 de octubre de 2011 por EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S, en su calidad de PROMITENTE VENDEDORA, y CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, en su calidad de PROMITENTE COMPRADORA.
Dicho contrato tuvo dos modificaciones en su clausulado, las cuales se encuentran contenidas en los Otrosíes suscritos por las partes el 24 de agosto de 2012 y el 10 de diciembre de 2012. El primero modificó la Cláusula Décima (Precio y forma de pago); el segundo, modificó la fecha de otorgamiento de la escritura pública que perfeccionaría el Contrato Prometido (contrato de compraventa de bien inmueble).
Así las cosas, del contrato válidamente celebrado entre las partes se desprenden las siguientes obligaciones: Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ 5.1.-Por Parte de la Promitente Vendedora, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. 5.1.1.- Como se dijo en el acápite anterior, la obligación principal de un contrato de promesa de contrato de venta de bien inmueble, es de hacer, consistente en el otorgamiento de la respectiva escritura pública que perfeccione el negocio prometido.
La Cláusula Primera del contrato de promesa establece: "PRIMERA.- OBJETO: LA PROM/TENTE VENDEDORA se compromete a transferir a título de venta en favor de la PROM/TENTE COMPRADORA" (Subrayado fuera de Texto). En tanto que en la Cláusula Décima Novena se estipuló: "DÉCIMA NOVENA.- LA PROM/TENTE VENDEDORA Y LA PROM/TENTE COMPRADORA se obligan a otorgar la respectiva escritura(... )".
De allí se concluye que la obligación principal de la PROMITENTE VENDEDORA, correlativa a la de la PROMITENTE COMPRADORA, era otorgar la respectiva escritura pública 56 por medio de la cual se transferiría el dominio del apartamento 303 con área total construida de 65.97m2; el uso exclusivo de un garaje y un depósito, ubicado en la Transversal 9 A No. 127 A-82 de la ciudad de Bogotá. Dicha obligación debía cumplirse, en un primer momento, el 15 de diciembre de 2012 en la Notaría Novena (9) del Círculo de Bogotá, a las 3:00 P.M.57; pero, por voluntad de las partes, expresado a través de la suscripción de un Otrosí del 10 de diciembre de 2012, dicho plazo fue ampliado hasta el 22 de marzo de 2013 58, fecha en la cual debían acudir a la Notaría Sesenta y dos {62) del Círculo notarial de Bogotá a las 3:00 P.M. para suscribir la respectiva escritura de compraventa. 56.Bonivento Fernández, José Alejandro.
Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los comerciales. Transcripción de la sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 17 de abril de 1975. "Pero ha dicho también que las obligaciones dimanadas de la promesa de celebrar un contrato no pueden confundirse con las que provienen del contrato a que la promesa se refiere, ya celebrado, pues que unas y otras son completamente distintas.
La promesa de un contrato genera para los estipulantes de ella, como única obligación propia, el deber de perfeccionar el contrato prometido, obligación que es entonces de hacer y no de dar. Tratándose pues, como en el presente caso se trata de la promesa de venta de un inmueble, los prometientes solo se obligan, salvas las estipulaciones adicionales, a otorgar la correspondiente escritura de compra dentro del plazo convenido y en los términos y condiciones consignados en el escrito. s7 Véase cláusula Décima Novena del contrato de Promesa objeto de estudio, visible a folio 11 anverso del cuaderno de pruebas. ss Véase Otrosí suscrito por ambas partes el 10 de diciembre de 2012, visible a folio 25 del cuaderno de pruebas.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ 5.1.2.- De la cláusula Séptima del contrato que establece: "SÉPTIMA.- LA PROM/TENTE VENDEDORA hará entrega real y material del inmueble prometido en este contrato el día de la firma de la Escritura Pública que solemnice el presente contrato, salvo eventos de fuerza mayor o caso fortuito, en dicho evento plazo se prorrogará de común acuerdo entre las partes", se desprende una segunda obligación de parte de la PROMITENTE VENDEDORA, la cual era hacer entrega real y material del inmueble el mismo día en que se perfeccionara el contrato prometido a través de la suscripción de la correspondiente escritura pública.
Sin embargo, esta obligación responde más a estipulaciones adicionales, que a la obligación principal y propia del contrato de promesa, el cual, como se dijo, se circunscribe, fundamentalmente a una obligación de hacer consistente, en este caso en particular, en suscribir la respectiva escritura pública en la que constara el contrato de compraventa prometido.
Estas estipulaciones adicionales plantean que, en algún momento, antes o después de otorgada la escritura, surja la obligación de parte de la PROMITENTE VENDEDORA de hacer entrega material del inmueble y que dicha obligación, por voluntad de las partes, fuera coincidente en fechas con la firma de la escritura pública. 5.2.- Por Parte de la Promitente Compradora, CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ. 5.2.1.- Correlativa obligación principal tenía la PROMITENTE COMPRADORA, pues de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Décima Novena del contrato, que a la letra dice: "DÉCIMA NOVENA.- LA PROM/TENTE VENDEDORA Y LA PROM/TENTE COMPRADORA se obligan a otorgar la respectiva escritura ( )" {Subrayado fuera de Texto), correspondía a esta otorgar también la escritura pública por medio de la cual aceptara la transferencia del dominio del apartamento 303 con área total construida de 65.97m2; el uso exclusivo de un garaje y un depósito, ubicado en la Transversal 9 A No. 127 A-82 de la ciudad de Bogotá. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Dicha obligación debía cumplirse en un primer momento el 15 de diciembre de 2012 en la Notaría Novena (9) del Circulo de Bogotá a las 3:00 P.M. 59, pero por voluntad de las partes, mediante Otrosí suscrito el día 10 de diciembre de 2012 dicho plazo fue ampliado hasta el 22 de marzo de 2013 60, fecha en la cual debían acudir a la Notaría Sesenta y dos {62) del Circulo notarial de Bogotá a las 3:00 P.M. para suscribir la respectiva escritura de compraventa. 5.2.2.- Otra de las obligaciones de parte de la PROMITENTE COMPRADORA era el pago del precio del inmueble, el cual se pactó en valor de DOSCIENTOS VEINTISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS {$226'881.500).
Dicho precio, tal y como se acordó, podría pagarse por instalamentos, así: un primer pago a la suscripción del contrato de promesa por valor de Cuarenta y Ocho Millones de Pesos {$48'000.000), once {11) pagos mensuales por valor de Cuatro Millones Doscientos Cincuenta Mil pesos {$4'250.000), otro pago por valor de Veinticinco Millones Setecientos Cincuenta Mil Pesos ($25'750.000) y un último pago a la firma de la respectiva escritura de compraventa por valor de Ciento Seis Millones Trescientos Ochenta y Un Mil Quinientos Pesos ($106'381.500), todo lo anterior conforme consta en la Cláusula Décima del contrato, aportada como prueba documental al expediente. 61 El precio del inmueble fue objeto de una modificación, pues se incrementó de DOSCIENTOS VEINTISÉIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS ($226'881.500) a DOSCIENTOS VEITIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS ($228'881.500), resultado de la inclusión de una puerta de seguridad para el apartamento 303, que se afirma, se convino entre las partes sustituir por la puerta inicialmente incorporada al inmueble.
Los plazos y montos también fueron objeto de modificación, lo cual consta en Otrosí suscrito el 24 de agosto de 2012. En ese sentido, el día de la firma del otrosí {24 de agosto de 2012) se pagó el valor de Noventa Millones de pesos ($90'000.000), y se convino que se pagaría el 30 de agosto sg Véase cláusula Décima Novena del contrato de Promesa objeto de estudio, visible a folio 11 anverso del Expediente. 60 Véase Otrosí suscrito por ambas partes el 10 de diciembre de 2012, visible a folio 25 del Expediente. 51 Véase contrato de Promesa suscrito por las partes en litigio el día 26 de Octubre de 2011, visible del folio 10 al folio 12 del Expediente anexo a la contestación de la demanda.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ de 2012 la suma de Cuatro Millones Doscientos Cincuenta Mil ($4'250.000); en tanto que, durante los cuatro (4) meses subsiguientes, los días 30, debía pagarse la suma de Seis Millones Cuatrocientos Treinta y Siete Mil Quinientos Pesos ($6'437.500) y el pago final por Ciento Ocho Millones Trescientos Ochenta y Un Mil Quinientos Pesos ($108'381.500).
En la demanda inicial, ni en la contestación a la demanda de reconvención se pone en entredicho el cumplimiento de la obligación de pago a cargo de la señora REYES RODRIGUEZ de estos pagos iniciales y a folio 65 del Expediente este Tribunal encuentra un documento titulado "SALDO DE CARTERA AL 30/JUN/13", por el cual se permite inferir que para el 22 de marzo de 2013 la señora IVONNE REYES se encontraba al día en los pagos mensuales a que se refería el Otrosí del 24 de agosto de 2012, pues solo quedaba el saldo por pagar de Ciento Ocho Millones Trescientos Ochenta y Un Mil Quinientos Pesos ($108'381.500) que debía cancelarse al momento de firmar la escritura pública que perfeccionaría el negocio jurídico prometido, pudiendo entonces inferirse que ella cumplió a cabalidad, respecto de los pagos anteriores a la firma de la escritura pública, con su obligación de pago en las condiciones acordadas.
Sobre ello, por demás, no hubo queja alguna de la Convocante. Se consideró en la promesa de compraventa que para este pago final, era optativo a cargo de la PROMETIENTE COMPRADORA, bien asumirlo en pleno a su cargo con recursos por ella obtenidos y atenderlo en un solo contado, o bien acceder a un crédito conferido por una entidad financiera, operación que debería estar aprobada indiscutiblemente y sin la existencia de plazos o condiciones que impidieran su efectivo desembolso al momento del cumplimiento de esta obligación de pago de la que se está haciendo mención. 5.2.3.- Otra obligación correlativa de parte de la PROMITENTE COMPRADORA era la de recibir el bien inmueble objeto de promesa en el momento en que, de acuerdo con la Cláusula Séptima del contrato, LA PROMITENTE VENDEDORA entregaría real y materialmente el bien inmueble, hecho que solo ocurriría el mismo día en que se suscribiera la escritura pública que solemnizara el contrato prometido y del cual, conforme al material probatorio que hace parte del expediente, no hay evidencia en su cumplimiento.
De hecho, se encuentran en el expediente pruebas que demuestran que la Convocada no se allanó a cumplir esta obligación pues a lo largo del primer Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ semestre de 2013 argumentó en distintas oportunidades que no suscribiría la escritura y que no estaba en disposición de recibir el inmueble en las condiciones que LA PROMETIENTE VENDEDORA proponía, es decir, aplazar, a través de la firma de un otrosí, la suscripción de la escritura hacia mediados del mes de mayo de 2013, ni tampoco recibir el apartamento sin todas las obras, accesorios o especificaciones técnicas previstas en un comienzo o publicitadas.
Hasta aquí, la exposición de las obligaciones asumidas por las partes, conforme el contrato y documentos incorporados.
6. EL INCUMPLIMIENTO DE AMBAS PARTES Expuestas como quedaron las obligaciones que deberían cumplir y/o allanarse a cumplir quienes suscribieron el contrato de promesa objeto de este debate, el Tribunal pasará a analizar con detenimiento el comportamiento de cada parte respecto de la forma de ejecutar dichas obligaciones, según lo que a cada una de ellas correspondía. 6.1.- Por Parte de la Promitente Vendedora, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. 6.1.1.- EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S no se allanó a cumplir ni cumplió con su obligación de otorgar la respectiva escritura pública de compraventa por medio de la cual se perfeccionaba el contrato prometido.
Del material probatorio que hace parte del expediente, este Tribunal concluye que EDIFICIO BELLA SUIZA no se allanó a cumplir ni cumplió con su obligación de suscribir la escritura pública que perfeccionaba el contrato prometido, por las siguientes razones: Para la fecha en que debía perfeccionarse el contrato prometido mediante la firma de la escritura pública, después de haberse suscrito un otrosí postergando la fecha inicialmente acordada para el otorgamiento de la misma, es decir, trasladando la fecha del 15 de diciembre de 2012 (fecha fijada en el Contrato de Promesa suscrito el 26 de Octubre de 2011) para el 22 de marzo de 2013 (fecha Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ acordada mediante otrosí del 10 de Diciembre de 2012), el EDIFICIO BELLA SUIZA no se allanó a cumplir con la suscripción del contrato de compraventa prometido por cuanto el 22 de marzo de 2013 no asistió a la notaría para la firma de la escritura 62, o por lo menos no hay prueba obrante en el expediente que permita inferir a este Tribunal lo contrario.
Complementariamente, existe prueba documental que permite inferir que EDIFICIO BELLA SUIZA SAS no podía materialmente, una vez suscrito el contrato prometido, entregar tampoco el inmueble objeto de venta, pues: a) Para la fecha inicial de entrega, es decir, el 15 de diciembre de 2012 ya se avizoraba un retraso en la obra 63 y, como consecuencia de ello, fue necesario firmar antes de la llegada de ese plazo inicial para suscribir la escritura pública del contrato prometido (10 de diciembre de 2012) un otrosí ampliando la fecha del plazo para el 22 de marzo de 2013; b) para el 22 de marzo de 2013, EDIFICIO BELLA SUIZA SAS tampoco se hallaba en condiciones de cumplir pues manifestó en correo del 11 de marzo de 201364, es decir, 11 días antes de la fecha esperada para la firma de la escritura pública, que: ( ) "[c]omo es de su conocimiento la obra Edificio Parque 127 presenta un retraso en el cronograma, por tal motivo adjuntamos el correspondiente Otrosí donde se modifica la fecha de entrega de los aptos." Así, pues, no cumplió con su obligación de suscribir el contrato prometido y en consecuencia tampoco podía cumplir con su obligación de entregar real y materialmente el inmueble.
La circunstancia eximente de responsabilidad alegada por la PROMETIENTE VENDEDORA, al amparo de la Cláusula Séptima del contrato,según la cual ella podía excusarse de entregar real y materialmente el apartamento en la fecha de la firma de la escritura pública propuesta en el otrosí de diciembre de 2012 (marzo 22 de 2013) argumentando que existía una fuerza mayor o caso fortuito, no quedó probada en el proceso para justificar el nuevo retraso e incumplimiento ocurrido en el año 2013, pues si bien en el expediente obran 62 Respuesta a la Pregunta No. 1 del interrogatorio de parte del representante legal de la sociedad EDIFICIO BELLAS SUIZA 127 SAS,, rendido el 28 de octubre de 2014, en la que afirmó "ninguna de las partes concurrió a la escritura, ni el promitente comprador ni el promitente vendedor.". 63 Véase correo del 18 de julio de 2012 enviado por Daniel lbañez Morales a lvonne Reyes at 1:14 PM y siguientes, visible a folio 21 y siguientes del expediente. 64 Visible a folio 40 del Expediente.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 \.\-s3 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ pruebas sobre los eventos que pudieron haber configurado una eventual fuerza mayor del constructor en el primer semestre del año 2012 65, no son ellas idóneas para justificar la nueva demora allegada como soporte para el cambio de fecha propuesto en marzo de 2013, respecto de la cual la constructora solo promovió la firma de un otrosí sin dar mayores explicaciones 66.
Por ello, a juicio del Tribunal, las circunstancias vigentes para marzo de 2013 que llevaron a LA PROMITENTE VENDEDORA a no suscribir la escritura no les permitía alegar el caso fortuito, pues no respondían a situaciones irresistibles, imprevisibles y ajenas a la parte que debía cumplir con la obligación. 6.1.2.-EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S tampoco se allanó a cumplir ni cumplió con su obligación de entregar real y materialmente el inmueble prometido en venta.
En la medida en que la entrega real y material del inmueble prometido en venta estaba atado estrecha y directamente con la obligación principal del contrato de promesa de otorgar la respectiva escritura pública el 22 de marzo de 2013 y esta no se realizó, se infiere del material aportado antes referenciado, que EDIFICIO BELLA SUIZA si no tenía la intención de otorgar la escritura, mucho menos de entregar el inmueble, entre otras razones porque tenía retrasos en la obra, tal y como lo admitió en el correo en el que solicitó una nueva extensión del plazo para suscribir la respectiva escritura para efectivamente entregar el inmueble. 6.2.- Por Parte de la Promitente Compradora, CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ. 6.2.1.-CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ no se allanó a cumplir ni cumplió con su obligación de otorgar la respectiva Escritura Pública de Compraventa por medio de la cual se perfeccionaba el contrato prometido.
Del material probatorio que hace parte del expediente, este Tribunal concluye que CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ no se allanó a cumplir ni cumplió con su 65 Véase informes de las entidades distritales sobre la emergencia ocurrida en marzo de 2012, relacionado con el desprendimiento de material en talud. Este evento fue utilizado por la constructora para promover la firma de los otrosíes en el mes de diciembre de 2012 (folía 194). 66 Véase correo electrónico del 11 de marzo de 2013, obrante a folía 244 del expediente.
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ obligación de suscribir la Escritura Pública que perfeccionara el contrato prometido por la siguiente razón: Estando de acuerdo como lo estuvo LA PROMITENTE COMPRADORA al suscribir el otrosí 67 que ampliaba el plazo de otorgamiento del contrato prometido para el 22 de marzo de 2013, tenía pleno conocimiento de que, y si su intención fuera esa, debía acudir al Despacho Notarial designado a imponer la firma del respectivo contrato con el ánimo de cumplir con su obligación; sin embargo, de las pruebas presentadas en el proceso no se puede extraer que LA PROMITENTE COMPRADORA tuvo la intención de cumplir o cumplió dicha obligación, pues no existe en el expediente constancia de comparecencia emitida por la Notaría 62 del Círculo de Bogotá, tal y como debió haber sido, que dé cuenta de la asistencia de parte de IVONNE REYES RODRIGUEZ a la firma de la escritura prometida 68. 6.2.2.-EI precio y pago del bien objeto de Promesa.
Se encuentra probado dentro del expediente que para la fecha en que debía suscribirse el contrato prometido la señora IVONNE REYES RODRÍGUEZ se encontraba al día en el pago de los instalamentos mensuales69 a lo que se había comprometido, primero en el contrato de promesa suscrito el 26 de octubre de 2011 y luego en el Otrosí del 24 de agosto de 2012. 67 Otrosí suscrito por ambas partes el 10 de diciembre de 2012, visible a folio 25 del Expediente. 68 En el testimonio del Sr. John Alexander Fajardo, rendido el 29 de octubre de 2014, compañero permanente de la Sra. Reyes Rodríguez, se dijo: DR. VILLA: Y ese es el motivo de esa comunicación o de ese cuadro, esa tabla de mayo del 2013, bueno, con la experiencia que tiene, entiendo o ha sido informado, sobre las consecuencias que trae la firma de la escritura o no en las condiciones que prevé un contrato de promesa de compraventa, dada la experiencia que tiene en otros proyectos sabe cuáles son las consecuencias o la obligación que impone acudir o no a la firma de una escritura en los términos en los que la promesa de compraventa lo define? SR. FAJARDO: Pues yo podria decirle que la respuesta es, tal vez la respuesta es no, lo que pasa es que en este caso nunca ha habido una fecha cierta de ir a la notaria, eso es lo cierto, o sea acá no hay una fecha cierta de ir a la notaria, hay una firma de una promesa de compraventa donde se dice que debemos estar el 15 de diciembre, previo al 15 de diciembre del 2012 nos dicen que no hay tal, que la dejamos, que si podemos firmar un otrosi para el 22 de marzo, previo a ese 22 de marzo hay una comunicación de la constructora que dice que no hay tal, que si podemos firmar un otrosí, que es el 15 de mayo pero entonces ese otrosí no se firmó, entonces nosotros no tenemos una fecha cierta de ir a ninguna notaria a firmar nada. 69 Ver folio 33 del Expediente.
Correo del 17 de enero de 2013 donde se allega copia del último recibo de pago del mes de diciembre de 2012 por parte IVONNE REYES RODRIGUEZ, además véase folio 65 del Expediente, documento titulado "SALDO DE CARTERA AL 30/JUN/13" donde consta que no tiene saldos en mora y adeuda el valor correspondiente al último pago que equivale a Ciento Ocho Millones Trescientos Ochenta y Un mil Quinientos Pesos ($108'381.500) pagaderos el día de suscripción de la Escritura Pública de venta es decir el 22 de marzo de 2013.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.5. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRfGUEZ Ahora bien, respecto del pago del saldo equivalente a Ciento Ocho Millones Trescientos Ochenta y Un mil Quinientos Pesos ($108'381.500) se dispuso en la Cláusula Décima Segunda que: "En caso que LA PROM/TENTE COMPRADORA opte por solicitar crédito para la cancelación del saldo del inmueble aquí prometido en venta, esta adelantará ante BANCO O ENTIDAD FINANCIERA, un préstamo por la suma correspondiente y estipulada en este contrato, acompañado de la documentación completa, exigida para tal fin, con destino a pagar a la PROM/TENTE VENDEDORA, la suma indicada en el literal o) de la Cláusula Décima {10).
Dicho crédito será solicitado faltando sesenta días {60) días para la firma de la escritura que solemnice el presente contrato". En consecuencia, resulta relevante analizar dicha cláusula confrontándola con el material probatorio para definir si existió cumplimiento o allanamiento a cumplir por parte de la señora REYES, no sin antes enfatizar en el hecho de que respecto de la obligación principal del contrato de promesa tanto EDIFICIO BELLA SUIZA como la señora REYES RODRIGUEZ ya se encontraban incumplidas.
Quedó probado en el expediente que la señora REYES RODRIGUEZ optó por el crédito ante una entidad financiera 70 para cubrir el saldo del inmueble prometido, así como también quedó probado que los trámites que para este propósito ella adelantara, no surtieron los efectos previstos en el contrato, puesto que para la fecha de la suscripción convenida de la escritura pública, tan mencionada, no era pura y simple la obligación de COLPATRIA MULTIBANCA de proceder al desembolso del crédito que le fue aprobado, sujeto a condiciones, como adelante se expone.
La pre-aprobación, como lo menciona la comunicación del 4 de marzo emitida por el BANCO COLPATRIA, quedó supeditada al cumplimiento de una serie de requisitos (obligación condicional), entre otros, los derivados de la constitución de una hipoteca de primer grado, la suscripción de un pagaré y el concepto favorable de un perito avaluador, los cuales, del material probatorio allegado al proceso, no fueron cumplidos en su totalidad con la anticipación prevista en el otrosí por la Señora REYES RODRIGUEZ.
De hecho, para el 10 de mayo de 2013 el Banco señaló que "con el fin de continuar con el trámite de legalización de su crédito hipotecario ( )" era necesario 70 Folio 35 carta emitida por el Banco Colpatria del 4 de marzo de 2013. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ suscribir un otrosí y entregar un certificado reciente de tradición y libertad del inmueble 71.
En ese sentido, la obligación de la Entidad Financiera de poner a disposición el dinero, no opera de facto, por el solo hecho de que la entidad financiera solo aprobó "en principio" la operación crediticia, y no de manera definitiva, tal y como lo manifestó el BANCO COLPATRIA en la comunicación a que se hecho referencia, pues la obligación de poner el dinero a disponibilidad de quien solicita el crédito solo nace una vez se hayan cumplido con todos y cada uno de los requisitos establecido por dicha entidad financiera.
Al respecto de las obligaciones sometidas a condiciones, establece el Código Civil en su artículo 1530 que son: "un acontecimiento futuro que puede o no suceder', dicho concepto ha sido ampliado por la doctrina y acogido por la jurisprudencia al decir que: "Son aquellas obligaciones cuya existencia o extinción está sometida al acaecimiento de una condición." 72 y "Para la ciencia del derecho privado, únicamente es obligación condicional la que subordina su existencia o su extinción a un acontecimiento futuro e incierto.
Por tanto los elementos constitutivos de la obligación condicional, son: 1 º la necesidad de un acontecimiento, futuro e incierto; 2° la sujeción de la obligación a este acontecimiento, y 3º el carácter voluntario, o sea convencional, de esta dependencia ( }"73. Descendiendo al caso concreto, este Tribunal considera que solo una vez constituida la hipoteca de primer grado, para la cual era necesario contar con los certificados de libertad y tradición del inmueble actualizados y sin errores, así como un estudio de títulos, además de la suscripción del pagaré y el concepto favorable de un avaluador, precedido de su respectivo avalúo, se constituyen en hechos futuros e inciertos que una vez cumplidos en su totalidad por parte de quien solicitó el crédito, en este caso en particular la señora REYES RODRIGUEZ, generaban la carga a la entidad financiera de poner a disposición de la solicitante la cantidad de dinero aprobada para satisfacer la obligación contractual, y no antes, bajo ninguna circunstancia. 71 Véase folio 258 del expediente. 72 CUBIDES CAMACHO.
Jorge. OBLIGACIONES. Sexta Edición. Editorial Javeriana. Colección Profesores. 2009. Bogotá. Pag. 114 73 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de mayo de 1938. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ De las pruebas obrantes en el expediente solo se probó que se suscribió el respectivo pagaré 74, y las pruebas de otros de estos acontecimiento ponen en evidencia que se cumplieron con posterioridad a la fecha del 22 de marzo de 2013, acordada para la firma de la escritura pública, lo que puso en evidencia que la señora REYES RODRÍGUEZ no contaba con los recursos económicos necesarios para realizar el pago respectivo en el momento de la firma de la escritura en la fecha antes mencionada, pues no obra en el expediente idónea y plena prueba de tal capacidad de pago, toda vez que, tal y como se expuso en testimonio rendido por John Alexander Fajardo quien afirmó 75 la sobrada existencia de esta capacidad de pago predicable de la Sra. Reyes Rodríguez, no bastaba para su demostración la sola manifestación de ello, sino que era menester, entre otras cosas, haber comparecido al despacho notarial con los correspondientes títulos valores en los que estuvieran tales montos debidamente incorporados.
En efecto, solo meses después se evidenció el interés de la señora REYES RODRÍGUEZ porque se corrigiera un defecto en los certificados de tradición y libertad del inmueble, para así obtener el visto bueno del estudio de títulos 76; igualmente, solo hasta finales del mes de abril de 2013 se obtuvo el avalúo 77, y hacia mediados de mayo de 2013 se avanzó con el BANCO COLPATRIA en la preparación y revisión de las minutas de las escrituras correspondientes para la firma del acto que debía perfeccionar el contrato de prometido.
Pero, ya para esa época, como es evidente, la fecha acordada para la firma de la escritura pública había quedado atrás, y aún se debatía entre las partes las características del inmueble y se exigían reconocimientos económicos por la demora en la entrega del bien 78. 6.2.3.- La exigencia de pagos compensatorios como condición sine qua non para continuar con el contrato de promesa convenido se constituye en una modificación en las condiciones contractuales pactadas. 74 Folios 284 a 287 del cuaderno principal. 7s Folio 404, cuaderno de pruebas 1. 76 Folio 161 del cuaderno de pruebas.
En julio de 2013 se presenta un requerimiento para aclarar el defecto identificado en el folio de matrícula, aparentemente relacionado con el cambio de nomenclatura del inmueble. 77 Folios 288 a 290, cuaderno principal. 7s Folios 59 cuaderno de pruebas. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ De los correos presentados como pruebas documentales en el proceso se pone en evidencia que una vez venció el plazo para suscribir el contrato prometido, es decir, el 22 de marzo de 2013, LA PROMITENTE COMPRADORA, motivada más por intereses económicos individuales que tendieran a una "compensación" por las demoras y diferencias respecto de las características del inmueble prometido en venta, condicionó la supervivencia del contrato prometido al hecho de que se le indemnizara 79 o reconocieran unas sumas de dinero por el supuesto incumplimiento que, como se ha dicho a lo largo de este laudo, fue mutuo.
En consecuencia, ese condicionamiento permite inferir al Tribunal que, de un lado, se pretendieron cambiar las condiciones contractuales iniciales y, de otro lado, se constituye en un indicio que hace pensar al Tribunal que el verdadero ánimo de la PROMITENTE COMPRADORA más que continuar con el negocio prometido, lo que buscaba obtener era una rebaja sustancial en el precio del inmueble prometido, lo que impidió a las partes llegar a cualquier acuerdo en todo sentido, inclusive, ni siquiera se ocuparon de fijar una nueva fecha para escriturar o para precisar los alegados incumplimientos.
Así, las partes dejaron atrás el contrato objeto de análisis de este laudo, que feneció el 22 de marzo de 2013, y no pudieron encontrar un común entendimiento en el que sería un nuevo negocio jurídico, tal vez más complejo dadas las mutuas recriminaciones. Como resumen de la posición del Tribunal, bien vale la pena transcribir la siguiente sentencia que sintetiza lo que habría de suceder ante la eventual inquietud de una de las partes, al pretender que este Tribunal le reconozca valor a los supuestos intentos por avanzar en la ejecución del contrato de promesa, una vez superada la fecha acordada en el otrosí que previó la concurrencia a la notaría el 22 de marzo de 2013.
Es decir, como se verá a continuación, mal puede esperarse que el Tribunal arribe a conclusiones distintas a las que llega, pues las partes no solo no se allanaron a cumplir la obligación principal emanada del contrato de promesa de octubre de 2011, sino que 79 Ver anverso del folio 150 del cuaderno de pruebas en el que aparece el correo electrónico del 13 de junio de 2013, en el que la señora REYES RODRIGUEZ afirma"( ) por tal razón el arreglo de dicha indemnización es primero que la escrituración y la entrega del apartamento": Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ tampoco se esforzaron por acordar, con la solemnidad que se requería, una nueva fecha en la que firmarían la escritura de este nuevo contrato.
Dijo la Corte Suprema de Justicia en 1997, refiriéndose a un supuesto similar, en el que por un motivo si bien diferente al caso que nos ocupa, los prometientes contratantes, pese a haber tenido conversaciones con posterioridad a la fecha de cumplimiento inicialmente convenida, dichas conversaciones no tuvieron el efecto saneador que puede percibirse de la situación que arriba se menciona respecto de una de las partes en este proceso: 80: "De manera que como la principal obligación que emana de una promesa celebrada con sujeción a los requisitos señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, es la que contraen las partes de concurrir a otorgar el contrato a que la promesa se refiere, resulta diáfano que en relación con ese objeto, al ser distintos los derechos y obligaciones que surgen de aquélla y de éste, la ratificación tácita de la nulidad contenida en la promesa sólo tendría ocurrencia ejecutando voluntariamente, se repite, la obligación contratada.
Sobre el particular la Corte ha señalado que "siendo la obligación de las partes, resultante fundamenta/mente de la promesa de compraventa, no la de hacerse las entregas de cosa y precio que serían ejecución anticipada del contrato prometido, sino la de celebrar éste mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, es evidente que, para que en el caso del pleito hubiera ocurrido la ejecución voluntaria de la promesa nula y, por Jo mismo, su pretendida ratificación, se necesitaría que por las partes se hubiera otorgado la escritura pública consumativa del negocio prometido" 81. 3.- Así las cosas, como en el caso concreto las pretensiones principales de la demanda tienen sustento en el "contrato de promesa de compraventa contenido en el documento privado de fecha 27 de diciembre de 1984, puntualizado en cuanto a la realidad de sus verdaderas estipulaciones en la carta de 30 de mayo de 1985", es claro que el Tribunal no pudo incurrir en error de hecho alguno al ignorar o tergiversar las pruebas que se singularizan en el cargo, distintas a las que se dice contienen la promesa de compraventa, porque así signifiquen 8o Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil y Agraria M.P.: Dr. Jose Fernando Ramírez Gómez. 22 de abril de 1997.
Referencia: Expediente No. 4461 81 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil de 6 de noviembre de 1968. G. J. Tomo CXXIV, 361. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 5.A.5. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ "claramente la intención de las partes, su finalidad y, por supuesto, que si existió una época dentro de la cual se sabía plenamente cuando se otorgaría la escritura pública", el requisito atinente a la época para perfeccionar el contrato prometido no puede quedar acreditado por fuera de la promesa misma o de los documentos suscritos por los contratantes para modificarla o adicionarla, dada la solemnidad instrumental a la que por ley se encuentra sometida.
De otro lado, así se haya demostrado que las partes desplegaron conductas tendientes a cumplir el objeto de la promesa de compraventa, faltando únicamente la firma de la "escritura pública que ya se encontraba lista en la Notaría", el Tribunal tampoco pudo incurrir en error de hecho al omitir apreciar ese caudal probatorio, porque, como ya se dijo, la convalidación tácita de la nulidad tiene lugar en el caso de la "ejecución voluntaria de la obligación contratada".
Ahora, si la principal obligación que adquieren las partes por virtud de la promesa de compraventa, es la de concurrir a otorgar la "escritura pública consumativa del negocio prometido", según se expuso, es indiscutible que como en el caso concreto tal circunstancia no tuvo ocurrencia, descartada queda entonces la idea de la confirmación".
Por todo lo anterior, el Tribunal ratifica su posición en cuanto a la ocurrencia de un mutuo incumplimiento de la principal obligación surgida del contrato de promesa de compraventa celebrado el 26 de octubre de 2011 entre la sociedad EDFICIO BELLA SUIZA 127 y la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ. 7.- LA SITUACIÓN Y LA SUERTE DE LAS PRETENSIONES PLANTEADAS POR LAS PARTES, FRENTE A LOS MUTUOS INCUMPLIMIENTOS DE SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES.
Analizadas y expuestas, como atrás se desarrolló, las actuaciones y/o las omisiones imputables a ambas partes en conflicto en relación con el cabal cumplimiento de las obligaciones por ellas recíprocamente contraídas en virtud del Contrato de Promesa origen de este proceso arbitral, es menester trasladarlas -las actuaciones y omisiones- al impacto que ello debe reflejar frente a la causa petendi que expusieron ambas en sus oportunidades procesales.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ La normatividad civil aplicable a los contratantes incumplidos fundamentalmente arranca del contenido de los artículos 1608 a 1617 del Código Civil Colombiano, reglamentación de la que nos ocuparemos seguidamente y que apunta unánimemente al concepto de Indemnizar.
Conforme el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, se entiende por Indemnizar la acción de "Resarcir de un daño o perjuicio", 82 lo que significa reparar lo que se ha causado a otro como resultado del hecho o la omisión generadora de ese daño o perjuicio a solucionar. "Si el deudor no cumple su obligación cuando y como debiera, el acreedor tiene el derecho de obtener una indemnización por daños y perjuicios, es decir, una suma en dinero equivalente al provecho que hubiera obtenido del cumplimiento efectivo y exacto de la obligación, a título de indemnización por el perjuicio sufrido" 83 Desarrollando lo conducente se comienza por precisar que las circunstancias todas que -para el caso que nos ocupa- en lo que tiene que ver con la generación de daños reclamables, su prueba y las consecuencias de la probanza o de su ausencia, ya se analizaron atrás, por lo que no se regresará en este momento sobre el punto.
Baste por ahora y para lo que se propone este aparte del laudo, con precisar que todas las pretensiones existentes en los escritos, tanto de la demanda arbitral como de la demanda de reconvención, que pretendan tener éxito en la reclamación de resarcimientos de daños y/o perjuicios, deberán forzosamente tener el mismo rasero en su análisis y resultados.
Enseña el artículo 1615 del ordenamiento civil mencionado que "Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención". 84, concepto que ya presupone una inicial exigencia para la prosperidad de cualquier reclamación de perjuicios: la existencia de una mora señalada para el contratante incumplido de 82 http://lema.rae.es/drae/ 83 Planiol y Ripert, Tratado Práctico de Derecho Civil Francés. 84 Artículo 1615 Código Civil Colombiano Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ quien se pretende reclamar la reparación de ese daño o perjuicio causado por su actuación u omisión. Estudiando el punto de las indemnizaciones debidas, la Corte Suprema de Justicia ha repetido en varios de sus pronunciamientos, cómo la mora, regulada en su definición y existencia por el artículo 1608 del mismo código que venimos mencionando, es y supone el "retardo culpable del deudor en el cumplimiento de la obligación", predicable para los expresos supuestos expuestos en la norma en comento. 85 Dicho de otra forma, no cualquier retardo en el que se incurra involucra mora, toda vez que la ley se preocupa en calificar que tal retardo debe ser resultado de una culpa imputable al deudor incumplido, para que pueda ella llegar a tener estas consecuencias.
Estos temas expuestos hasta ahora pretenden precisar cómo se enmarcan los requisitos legales para que pueda procederse por un extremo de una relación contractual a reclamar de su correspondiente la reparación, sintetizándolos como doctrinariamente de manera pacífica se viene predicando, en que: Para que proceda la indemnización de daños y perjuicios se requiere la concurrencia de tres elementos: ( a ) La inejecución de la obligación, que es el elemento objetivo;
( b) La imputabilidad del deudor, o sea el vínculo de causalidad entre el dolo y la culpa y el daño, que es el elemento subjetivo; y ( e ) El daño, pues la responsabilidad del deudor no queda comprometida si no cuando la inejecución de la obligación ha causado un daño al acreedor. 86 En el análisis de los comportamientos desplegados por las partes durante su relación contractual desarrollado en algún capítulo anterior de este laudo, se profundizó profusamente en cómo sin dudas existieron acciones y omisiones de las partes que desembocaron en la inejecución de cargas para ellas convenidas contractualmente, subrayando además que estas acciones y omisiones son imputables a ambas y se presentaron en diferentes actuaciones: unas comunes, otras propias, de manera que esa actitud que puede ser calificable de negligente, en principio daría para pensar que ambas partes en este proceso podrían ser destinatarias de reclamaciones indemnizatorias, puesto que ambas tendrían vocación de tener que resarcir -en la 85 Sala civil, Sentencia 00161 de mayo 13 de 2010, MP Edgardo Villamil Portilla 86 Felipe Osterlirzg Parodi-LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ medida de lo probado- perjuicios a su contraparte, por supuesto y solamente respecto de los daños que resultaren probados como resultado de la litis.
Esta reflexión es común a las dos partes aquí enfrentadas. Con este norte trazado se tiene entonces que acometer la incidencia de estos comportamientos en relación con las pretensiones de los aquí intervinientes, para lo cual debe resaltarse lo expuesto en el anterior acápite sobre el tema, en relación con el modo, el tiempo y la manera de darle cabal cumplimiento a las obligaciones convenidas mediante el Contrato de Promesa de Compraventa sobre el Apartamento 303 del Edificio Bella Suiza.
Quedó claro y así se dijo, cómo ambas partes quedaron convenidas en no modificar la fecha fijada para el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones contractuales: el 22 de marzo de 2013, Notaría 62 de Bogotá, 3:00 p.m. y cómo ninguna ni cumplió, ni se allanó eficazmente a cumplir lo que a cada uno inicialmente le correspondía en atención, ya se dijo, al tipo de contrato prometido {Compraventa de bien inmueble), como lo era la comparecencia notarial.
No puede alegarse como válido el allanamiento a cumplir en un contrato prometido que involucra una solemnidad ad solemnitatem actus (escritura pública) sin siquiera probarse que se concurrió en su momento al Despacho Notarial elegido a demostrar su intención de dar cumplimiento con lo que a su cargo estaba. No hay disposición a cumplir con la principal obligación del contrato demandado, la de transferir el dominio del inmueble prometido, si ni siquiera se comparece al escenario en donde, conforme a la ley, tiene que darse cumplimiento a ese contrato en razón a sus especiales características.
Ni siquiera el comparecer físicamente al Despacho Notarial sin el lleno de todas las exigencias necesarias para otorgar debidamente el Instrumento Público que contenga el contrato prometido, puede tenerse como válida prueba de la disposición de eficaz e idóneo allanamiento a cumplir las obligaciones adquiridas en contrato bilateral, como lo resaltó la Corte Suprema de Justicia en Sentencia de Abril 8 de 2014- Sala Civil- Exp SC-4420, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona, cuando no casó la sentencia en la que se alegaba la simple presencia notarial como prueba de la disposición y legitimidad para demandar una resolución contractual con pago de perjuicios.
¿Qué podrá entonces predicarse en relación con los incumplimientos Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ cuando ni siquiera los obligados, ambos, tienen la disposición ni el tiempo de siquiera acceder físicamente a la Notaría acordada, en el momento y oportunidad acordadas? 87 ¿Qué decir entonces de la otra obligación convenida y no trasladada temporariamente en este contrato, la que por ende debía también cumplirse en marzo 22 de 2013, esto es, la de entregar el inmueble? Era compromiso de las dos partes realizar su entrega y correspondiente recibo mediante la confección de Acta en la misma fecha de la convenida inicialmente para la escrituración y/o sus variaciones acordadas vía otrosí - como igual se convino debían hacerse- y brilla por su ausencia en el proceso prueba tanto de la intención de entrega como de la actitud de recibo, toda vez que el momento elegido para el cumplimiento de dicha obligación, que no fue modificada, estaban las partes inmersas en la discusión de una compensación pecuniaria a convenirse por un confeso incumplimiento de la Prometiente Vendedora, sin que nunca ninguna de ellas se mostrara presta a establecer su innegable y eficaz disposición de cumplir lo contractualmente convenido, centrando su esfuerzo en obtener el mayor resultado económico posible en esa malograda negociación. 88 Toda la profusa teoría del resarcimiento de los daños que se desarrolla en la ley, sus alcances y maneras de tasarlo, las oportunidades de reclamo y las demás variables, están perversamente condicionadas a que quien reclame pago de perjuicios de su contrario y pida que se le mantenga indemne por el incumplimiento del otro, no tenga también la condición de contratante incumplido 89. 87 " la disposición de ejecutar lo prometido, como es la suscripción del título de dominio, no puede tenerse por superada con la simple presencia del prometiente en la notaria, puesto que los paz y salvos referidos se erigían en los únicos indicativos de que estaba en posibilidad de pagar la prestación. Allanarse a honrar los compromisos adquiridos, supone, conforme al Diccionario de la Real Academia Española, "poner expedito y transitable un camino" 87 para obtener algo.
La Corte tiene explicado que los calificativos de allanarse a cumplir, "( ) en tratándose de los deudores de la prestación de suscribir una escritura pública, se predican de quien comparece a la Notaría acatando los requerimientos legales o convencionales necesarios para poder otorgar el instrumento prometido, esto es. que no le basta con querer suscribir el documento público. sino que debe estar en condiciones de poder hacerlo" 87 (subrayas ex texto). 88 Correo electrónico referenciado "Respuesta a inquietudes entrega aptos", folio 50 cuaderno de pruebas 1. 89Expediente 7786 de 2006 -Corte Suprema de Justicia -Sala de Casación civil -Magistrado Ponente: César Julio Valencia Copete., dieciséis (16) de junio de dos mil seis (2006).
"Es claro que la viabilidad de la acción resolutoria de que trata el precepto legal en cuestión depende no solo de la cabal demostración del incumplimiento del demandado sino de que, de igual modo, logre evidenciarse que el actor efectivamente satisfizo las obligaciones anteriores o simultáneas que tenía a su cargo o que se allanó a cumplirlas, pues, como lo tiene dicho la corporación, "solamente el contratante cumplidor de las obligaciones a su cargo, nacidas de un acuerdo de voluntades, o por lo menos que se haya allanado a cumplirlas en la forma o tiempo debidos, puede pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas al estado anterior con indemnización de perjuicios, cuando la otra parte no ha Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ Se resaltó que como presupuesto fundamental para la reclamación de perjuicios se exige la presencia de la mora del reclamado como un hecho objetivo (art. 1608 op.cit} desarrollándose por el legislador a renglón seguido, una fatal consecuencia para el reclamante de perjuicios que igualmente se encontrase en mora de cumplir sus cargas contractuales: liberar de la condición de moroso al contratante constreñido a resarcirlo, lo que indefectiblemente se traduce en no estar legitimado para poder exigirle ningún tipo de pago por concepto de indemnización. 90 Trasladando estas consideraciones legales al caso en estudio se deduce de plano, y así se dirá en la parte resolutiva, que estando probado que ambos contratantes se encontraban al momento convenido del cumplimiento de sus obligaciones en recíprocos incumplimientos de varias de sus personales obligaciones, tal situación se traduce en afirmar que bajo estas condiciones ninguno de ellos está en mora y carecen por ende ambos de la legitimación para reclamar del otro el válido resarcimiento de cualquier eventual daño que sus acciones y/u omisiones le pudieren haber generado, independientemente de si los logró probar o no dentro de este expediente.
Ninguna pretensión que contenga el ingrediente indemnizatorio por incumplimiento contractual estará llamada a prosperar para ninguno de los involucrados en este proceso arbitral. Tendrá el Tribunal que buscar el desenlace del conflicto a la luz de lo expresado por la Jurisprudencia en Sentencia de Sala de Casación Civil de fecha diciembre 7 de 1982 con ponencia del Mag.
Jorge Salcedo Segura, y determinar entonces con todos los elementos probatorios a su alcance, qué corresponderá definir con la relación contractual mutuamente incumplida, quedando establecido desde ya solamente como presupuesto referencia, la imposibilidad de decretar condenas como resultado de pretensiones indemnizatorias para ninguno de los litigantes. 91 cumplido las suyas", lo cual traduce "que si el demandante de la resolución de un contrato se halla en mora de cumplir alguno de los compromisos que del pacto surgieron para él, carece de derecho para obtenerla, puesto que precisamente la ley autoriza el ejercicio de esta acción resolutoria a la parte que ha cumplido contra el contratante moroso" (G.J., T. CXLVIII, 1ª parte, pág. 202)." 90 ARTICULO 1609.
Código Civil.-<MORA EN LOS CONTRATOS BILATERALES>. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos. 91 "Si ambos han incumplido, ninguno de los dos contratantes está en mora. ¿ Qué es la mora? Es un incumplimiento calificado que produce ciertas consecuencias jurídicas.
No todo incumplimiento produce Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFIOO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Hechas estas precisiones, procede entonces el examen de las pretensiones puestas a consideración de este Tribunal, arrancando primero a la revisión de las que fueron propuestas por la parte actora en este arbitraje, así: 7.1.- Las Pretensiones de la Demanda Arbitral.
Iniciemos por decir que es claro para el Tribunal que debe darle estricta aplicación al art. 305 del Código de Procedimiento Civil 92, hoy vigente aún, y ceñirse en lo resuelto a lo pedido por las partes en el contexto de su petición y con fundamento en los hechos y circunstancias que éstas expusieron en sus oportunidades procesales. mora; pero sí toda mora supone un incumplimiento.
Los efectos del incumplimiento son unos, los de la mora son otros. En consecuencia, lo que el artículo 1609 dice es que en los contratos bilaterales, si ambos han incumplido, de ninguno se podrán predicar los efectos que surgen de la mora, únicamente se les pueden aplicar los efectos propios del incumplimiento. ¿ Cuáles son los efectos de la mora? Tres, a saber: 1) Permite cobrar perjuicios (arts. 1610 y 1615 del C. C.). 2) Hace exigible la cláusula penal (arts. 1594 y 1595 del C. C.).
Y 3) Invierte el fenómeno de la carga del riesgo sobreviniente respecto de la cosa debida (arts. 1731 y 1733). Es decir, en los contratos bilaterales, si ambos contratantes han incumplido, ninguno de los dos puede pedir perjuicios, ninguno de los dos puede exigir la cláusula penal y de ninguno de los dos se predican las consecuencias específicas sobre el riesgo sobreviniente.
Eso, y nada más, pero tampoco nada menos, es lo que dice el artículo 1609. Entonces, surge el gran interrogante: ¿ Se puede exigir judicialmente el cumplimiento de una obligación si el deudor no está en mora? Obvio que sí. La exigibilidad surge del incumplimiento, no de la mora. Ello es claro. Pero si alguna duda quedare sobre el particular, la despeja el artículo 1594 del C. C., que dice: «Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena, sino sólo la obligación principal... ».
¿Puede quedar alguna duda? Antes de constituirse el deudor en mora el acreedor puede demandar la obligación principal, pero no puede demandar la pena. "En los contratos bilaterales, cuando ambos han in- cumplido, ninguno está en mora. Pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal, sin cláusula penal y sin indemnización de perjuicios.
Y obviamente pueden pedir la resolución, también sin indemnización de perjuicios. Ese es el verdadero y único sentido del artículo 1609. Se evita, con la interpretación de esa norma, el estancamiento de los contratos que conduce a tremendas injusticias y que, para evitarlas, llevó a la Corte, con ese sano propósito, a crear la figura de la resolución por mutuo disenso tácito, que como quedó anteriormente expuesto, es inaplicable frente a un litigante que se opone abiertamente a la resolución deprecada, como ha ocurrido con el demandado en este proceso.
(Subrayas fuera de texto) 92 ARTÍCULO 305. C.de P.C.- CONGRUENCIAS. <Artículo derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 2012. Rige a partir del 1o. de enero de 2014, en los términos del numeral 6) del artículo 627> <Artículo modificado por el artículo 1, numeral 135 del Decreto 2282 de 1989. El nuevo texto es el siguiente:> La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este Código contempla, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si asi lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda, ni por causa diferente a la invocada en ésta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado, se le reconocerá solamente lo último. En la sentencia se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada a más tardar en su alegato de conclusión, y cuando éste no proceda, antes de que entre el expediente al despacho para sentencia, o que la ley permita considerarlo de oficio.
(subrayas fuera de texto) Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ 7.1.1.- Refiere la demandante en su primera pretensión que conforme la Cláusula Décimo Segunda del contrato de promesa suscrito entre ellas, de optarse por acceder a crédito para el pago de cualquier suma a cargo de la prometiente compradora, ella debía acceder al crédito con una antelación que estaba convenida en sesenta días calendario 93 computados respecto de la fecha del otorgamiento de la escritura pública que diera cumplimiento al contrato de compraventa prometido y que la convocada no dio cumplimiento a esta obligación debiendo consecuencialmente declararse que incumplió el contrato pues no avisó el hecho de la consecución del crédito.
Comoquiera que la fecha convenida para el otorgamiento de la referida escritura pública estaba convenida inicialmente para las 3:00 p.m. del día 15 de diciembre de 2012, ante el Notario 9º de Bogotá, -según la cláusula Décima Novena del contrato, el término de antelación para acceso al crédito referido sería 15 de Octubre de 2012 -en una interpretación literal- solo que como tal fecha fue modificada mediante otrosí, igualmente convenido como la forma idónea de dicha modificación, fechado en diciembre 10 de 2012 y trasladando la firma de escrituras para el día 22 de marzo de 2013, 3:00 p.m., Notaría 62, por lo que el plazo para el acceso del crédito entonces trasladaba la antelación concertada al 22 de enero de 2013, solo que dicho segundo plazo de escrituración también se propuso por parte de la demandante se desplazara para el 15 de mayo de 2013, lo que igualmente conllevaría necesariamente que la antelación de acceso al crédito establecida era ahora propuesta para el 15 de marzo de 2013, haciendo una simple aplicación del tenor de la cláusula a las modificaciones referenciales de las que era objeto dicho término. Las circunstancias modificatorias de la predicada antelación de acceso al crédito que se mencionan, resultado de última oferta de cambio de fechas a las que estaba la Prometiente Vendedora ofertando y por ende dispuesta a acceder de haberse suscrito el segundo de los otrosíes aquí mencionados (cambio a Mayo 15/2013}, hace inicialmente que no sea de recibo el sustento de la pretensión de la actora de declarar incumplida a la Prometiente Compradora.
Exigir que se le declare incumplida por no haber solicitado el crédito en enero de 2013, siendo que ella -la demandante- estaba, como adelante veremos, invitándola, no 93 Art. 62 CRPM I Par. 1º, num 3º, art, 829 C.de Co. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ solo a ella sino a todos los demás Prometientes Compradores, en marzo 11 de 2013 (dos meses después) a que aún hiciera contacto con la entidad financiera que estaba en disposición de atender su solicitud de crédito, es por lo menos un despropósito y una contradicción de la demandante y va contra sus propios actos.
En las relaciones contractuales, cuando una parte con sus actuaciones da lugar a su correspondiente a pensar algo y luego desconociéndose tales actuaciones inductoras de tal creencia se pretende por ella reclamarle a quien así se indujo un incumplimiento, se incurre en lo que se conoce por la doctrina como "Venire contra factum proprium", o el Desconocimiento de los Actos Propios.
Las Altas Cortes han declarado la proscripción de estos actos, estableciendo el reproche que se hace a quien, rayando en la mala fe, pretende desconocer actuaciones suyas que hacen creer a la otra parte que las condiciones contractuales se desarrollan de determinada manera que luego se le desconoce para, amparados en una verdad formal, reclamarle un eventual incumplimiento. 94 Amparada en un aparente fenómeno de fuerza mayor, el cual ya atrás se analizó, la Prometiente Vendedora adujo y obtuvo una modificación de la fecha convenida como del cumplimiento de las obligaciones prometidas para el día 22 de marzo de 2013 y, posteriormente, amparada nuevamente en un desfase de cronograma, en marzo 11 de 2013, remite a los Prometientes Compradores un nuevo texto de Otrosí, ya firmado, y se les invita nuevamente a acceder a crédito contactando a la persona que allí se designa, para luego, ante la no aceptación de la prórroga propuesta, resolver que los términos para acceder al crédito hipotecario estaban ya vencidos, tal y como así lo expone en el escrito de demanda. 95 ¿Cómo alguien en marzo 11 invita a sus compradores a acceder a un crédito para la honra de sus pagos contratados, para decir luego, en escrito de demanda arbitral, que 94 "Un tema jurídico que tiene como sustento el principio de la buena fe es el del respeto al acto propio, en virtud del cual, las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe (art. 83 C.N).
Principio constitucional, que sanciona entonces, como inadmisible toda pretensión lícita, pero objetivamente contradictoria, con respecto al propio comportamiento efectuado por el sujeto." Corte Constitucional - Sentencia T-295 de 1999. 95 Mensaje de datos, Ref: PQ127-303 - OTROSÍ 2 A LA PROMESA, Folio 40, cuaderno de pruebas 1.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ el día 22 del mismo mes ya se tenía incumplida una cláusula contractual por no acceder oportunamente al mismo crédito que demandaba sesenta días de antelación? Así pues, se puede concluir que el silencio, al igual que las palabras, los gestos y, en fin, el comportamiento de las partes contratantes, son objeto de interpretación para el posterior entendimiento de una relación negocia!, razón por la cual las partes deben asegurarse de imprimir en su conducta el sentido exacto de lo que se quiere dar a entender a los demás, so pena de que el efecto que se atribuya a determinada conducta, sea el esperable o razonable.
A propósito, la doctrina internacional ha dicho que "De suyo, esta actitud busca afianzar la confianza, la fidelidad, el compromiso y la prontitud en auxiliar a la otra parte, para que se pueda cumplir con sus recíprocas obligaciones. En este orden de ideas, también la doctrina se asegura que las partes cumplan con sus obligaciones y que ninguna de ellas se limite a esperar que la otra cumpla las que le son propias, sino que a cada una le competen obligaciones complementarias en orden a facilitar la normal y adecuada ejecución del contrato, de acuerdo con la naturaleza del mismo" ( ) Esto significa para Ghestin, y el profesor Billau, que "el acreedor no debe simplemente ejecutar de manera escrupulosa sus propias obligaciones; debe cuanto menos no haber provocado la inejecución del contrato por el deudor y además haberle facilitado su cumplimiento" 96, refiriéndose al proceder de la parte que desconociendo lo que hizo sentir a su correspondiente, pretende ella hacer cumplir lo que dio ella misma a entender estaba convenido de otra forma.
La Teoría de los Actos Propios se funda en esta razón por la que, la conducta de las partes en las relaciones contractuales ha de analizarse a la luz de los principios de la buena fe y lealtad contractual, fundamento de la teoría que busca la protección de la coherencia de la conducta contractual y de las expectativas legítimas que de ella se derivan.
Conforme a la teoría de los actos propios: "El declarante está obligado porque ha desarrollado un comportamiento del que la contraparte pudo legítimamente inferir-obrando con buena fe, como hombre razonable y correcto- la existencia de una determinada voluntad. " 97 96 Emilio Betty - Teoría General de las Obligaciones. 97 lbidem. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Corresponde al Tribunal en su condición de juez de la presente causa, examinar la conducta de las partes en las distintas etapas de su relación contractual según se observó en el curso del debate probatorio a través de las pruebas recaudadas, lo que necesariamente le dará al Tribunal la medida de la actitud con la que obraron las partes en todas las fases del negocio en litigio, y poder concluir así que la actitud y manifestación de la demandante frente a la obligación de acceso oportuno al crédito contemplado en la Cláusula 12 del contrato suscrito, que hoy reclama como primer sustento de su petición, va en contra de sus propios actos. 7.1.2.- Soporta la demandante su pretensión en estudio, conforme lo que se transcribe del escrito de demanda, en el hecho de que la Señora Reyes Rodríguez " no entregó a la sociedad demandante la carta de aprobación del crédito que le había hecho la entidad financiera por lo cual incumplió la cláusula décima segunda del contrato de promesa de compraventa.", sin precisar en el escrito cuándo, dónde y cómo estaba convenida esa entrega de aprobación, observando el Tribunal de la lectura del contrato, que tampoco en él se establece el momento en que dicha comunicación aprobatoria deba allegarse oportunamente para que así se pueda considerar como cumplida esta obligación a cargo de la parte compradora.
Anteriormente se hizo referencia a la posibilidad de reclamar del contratante incumplido cuando éste incurre en mora en el cumplimiento cabal de sus obligaciones al tenor del texto del artículo 1608 del Código Civil, condiciones que igualmente se observa no se acreditan ni se prueban para la demandada Reyes Rodríguez respecto de esta obligación que se demanda se le declare como por ella incumplida, razón adicional para que la pretensión en estudio no pueda prosperar, y así se declarará en la parte correspondiente de esta providencia. Para la revisión y estudio del tema en relación con la segunda pretensión propuesta, la de declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito, debe el Tribunal hacer previamente unas precisiones: No lo dice el escrito, pero puede colegirse por el orden y la forma de presentarse, que esta pretensión en estudio debe apreciarse como consecuencia de las peticiones contenidas en la primera de ellas estudiada inmediatamente antes, esto es, que la solicitud de declaración de resolución se daría como consecuencia de los incumplimientos que se solicitaron fueran declarados en la pretensión primera.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ De aceptarse esta interpretación sería consecuencia obligada que la pretensión en estudio en este numeral, siendo consecuencia! de la anterior a la que no le dio prosperidad el Tribunal, llevase la misma suerte y debiera declararse no próspera, solo que ello conllevaría entonces a convalidar la vida y aplicación total de una relación contractual que, como vimos en capítulos anteriores, fue abiertamente incumplida por ambos contratantes, lo que conllevaría un absurdo jurídico.
La Corte Suprema de Justicia, ocupándose de la obligación del juez de interpretar las demandas que se ponen bajo su decisión, ha sido cuidadosa en marcar y definir el lindero y que no se convierta al juez en un suplantador del demandante, sin embargo pone en manos de éste la obligación de encontrar lo pertinente dentro del expediente para poder dar solución a la controversia que se propone.
En estudio hecho por el Magistrado de la Sala Civil de esta Corporación William Namén Vargas en marzo 10 de 2009, expuso cómo el juzgador debe buscar el sentido genuino de la demanda sin alterarla ni sustituirla, haciendo prevalecer el derecho sustancial después de un análisis serio, fundado y razonable de todos los segmentos de la causa, ya que la intención de autor no aparece solamente en la parte de las súplicas, por lo que la interpretación debe basarse en el integrum de la demanda 98 • Consecuentes con esta línea encuentra el Tribunal meridianamente presente en todo el desarrollo del proceso, tal y como antes se expuso de manera puntual, cómo la actitud de 98 Referencia: Exp. 11001-3103-032-2002-00083-01 1 De cara al tema, no han sido pocos los pronunciamientos de esta Corporación en el sentido de indicar que "al juzgador Je corresponde, respetando claro está las garantías fundamenta/es, darle sentido pleno a las formas y no sacrificarlas por la forma misma, justificándolas en tanto ellas estén destinadas a lograr la protección de los derechos de las personas, obviamente que de un modo racional, lógico y científico, amén de ceñido a la ley, examinando el contenido integral de la demanda e identificando su razón y la naturaleza del derecho sustancial que en la misma se hace valer. [...] Esto, porque como lo tiene explicado la Corte, la 'intención del actor muchas veces no está contenida en el capítulo de las súplicas, sino también en los presupuestos de hecho y de derecho por él referidos a lo largo de la pieza fundamental'.
Basta, por lo tanto, que la intención del demandante aparezca clara en el libelo, ya de manera expresa, ora porque se deduzca de todo su texto mediante una interpretación razonable" (SC No. 145 de 17 de octubre de 200 6), tanto cuanto más si "'no existe en nuestra legislación procedimental un sistema rígido y sacramental que obligue al demandante a señalar en determinada parte de la demanda o con fórmulas especiales su intención, sino que basta que aquélla aparezca claramente del líbelo, ya de manera directa o expresa, ya por una interpretación lógica basada en conjunto de la demanda' (G.J. t. CXXX/1, pág. 241), siempre teniendo en cuenta el sentenciador que como 'el objeto de los procedimientos (art.4°. del C.P.C.) es la efectividad de los derechos reconocidos en la ley sustancial, una deficiente o incorrecta expresión usada en el petitum {o en la causa petendi, valga añadir] no puede ser pretexto para sacrificar el derecho de la parte demandante menos aún si de los hechos y de los fundamentos de derecho surge con suficiente claridad cuáles son las verdaderas pretensiones {o hechos] que ella aduce ' (G.J. t. CU/, pág. 135; t. CCXVI, pág. 78)." (SC No. 028 de 27 de febrero de 2001).
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ las dos partes una vez se llegó al punto de quiebre por no modificar la fecha del 22 de marzo de 2013 como la del cumplimiento de las obligaciones propias de la promesa, se encaminó a las mutuas recriminaciones, las quejas, las denuncias y cómo todas las conversaciones que se pudieron adelantar entre ellas se encaminaron a encontrar, fallidamente, una suma indemnizatoria que dejara satisfechas a ambas partes para la resolución concertada de la relación contractual.
Se analizó ya profusamente el material probatorio sobre el tema de la continuidad y/o final del contrato demandado, de manera que, cuidando el lindero mencionado del artículo 305 del ordenamiento procesal vigente y en atención a la carga del juez jurisprudencialmente expuesta arriba, debe el Tribunal, respecto de la pretensión de la Resolución del Contrato, entendida en este contexto, cerrarle su vocación de prosperar, tal y como en la parte resolutiva se puntualiza. 7.1.3.- Se hizo en el inicio de este capítulo la precisión y suerte que el Tribunal encuentra para todas las pretensiones de las partes tendientes a obtener condenas a su favor por conceptos de indemnización, cláusulas penales, sanciones, intereses moratorias y cualquier figura que persiga que se mantenga indemne de cualquier daño que se le hubiere causado por su contraparte.
En razón a que la tercera pretensión contenida en el escrito de demanda arbitral reviste estas características, no estará llamada a prosperar. 7.1.4.- Por contener la cuarta pretensión un tratamiento consecuencia! al éxito de la tercera ya analizada, dentro del contexto de su planteamiento y como se propone, no estará llamada a prosperar. 7.2.- Las Excepciones a la Demanda Arbitral Desestimadas, entonces, las pretensiones de la demanda inicial, queda así el Tribunal relevado de entrar en el estudio de las excepciones de fondo planteadas por la demandada Cristhian lvonne Reyes Rodríguez frente a tales súplicas, debido a que, como es sabido, si esos medios exceptivos tienen por fin desvirtuar la acción, sobra estudiarlos cuando el derecho reclamado no se estructura. 99 99 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil !Magistrado ponente: César Julio Valencia Copete. expediente 7786 de 2006 I IBogotá, d. c., dieciséis (16) de junio de dos mil seis (2006).
Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ 7.3.- Las Pretensiones de la Demanda de Reconvención Corresponde ahora, con la óptica que se viene utilizando en este análisis, pronunciarse respecto de las pretensiones arrimadas junto con la demanda de reconvención, tal y como sigue: 7.3.1.- Reiteramos lo dicho en anterior oportunidad: ya se estableció minuciosamente cuál fue la actitud de las partes respecto de sus obligaciones contractuales y en especial en relación con las dos que dan pie a la Primera Pretensión Principal de la demanda de reconvención, como lo son la comparecencia notarial y la entrega del inmueble prometido.
Haciendo un rápido resumen de lo ya analizado sea de resaltar como, conforme el tenor de la Cláusula Séptima del contrato controvertido, la entrega del inmueble, por el querer de las partes y sin que expresamente exista relación de causalidad entre ambos actos, se convino para el día de la firma de la Escritura Pública que diera cumplimiento al contrato de promesa -22 de marzo de 2013- sin precisarse hora, lugar ni condiciones diferentes a la de la confección y suscripción de un Acta que contuviere lo que conforme el contrato fuere de su resorte.
Aplicando la normatividad propia del cómputo de términos y plazos100, el acto de entrega debió entonces surtirse antes de dar las 6:00 p.m. del día 22 de marzo de 2013, momento en el cual debería haberse hecho constar en Acta tal circunstancia, situación que efectivamente no se probó hubiera así acontecido, así como tampoco se probó la actitud allanada de la Prometiente Compradora donde se evidenciara su disposición oportuna y eficaz para proceder al correspondiente recibo del inmueble por parte suya.
Dicho de otra manera, la reclamante del incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble endilgado exclusivamente al Prometiente Vendedor, a la luz y conforme el numeral 1 º del artículo 1608 del Código Civil, tan 100 Art. 829. C.de.Co.-En los plazos de horas, días, meses y años, se seguirán las reglas que a continuación se expresan: ( ) 3.
Cuando el plazo sea de meses o de años, su vencimiento tendrá lugar el mismo día del correspondiente mes o año; si éste no tiene tal fecha, expirará en el último día del respectivo mes o año. El plazo que venza en día feriado se prorrogará hasta el día siguiente. El día de vencimiento será hábil hasta las seis de la tarde.( ) (negrillas fuera de texto) Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ mencionado, también incumplió su obligación correlativa de recibirlo y no acreditó, como debió hacerlo, el cumplimiento de su carga de recibir oportunamente el bien al tenor de las cláusulas contractuales existentes entre ellos (Cláusula 7ª), ni su disposición de así haber estado presta a hacerlo y que fuera por actos exclusivamente imputables al tradente que no se pudo cumplir la obligación para la cual ella, la receptora, estuvo lista y así lo probó, circunstancias que se insiste, no se dieron.
En consecuencia, la pretensión dirigida a la declaratoria del incumplimiento de entregar contenido en la referida Cláusula 7ª, endilgable al Prometiente Vendedor, no está llamada a prosperar. En lo que tiene que ver con la comparecencia notarial mutua, necesaria para el cumplimiento cabal del contrato prometido, ya antes dentro del laudo se desarrolló su análisis por lo que no se volverá sobre lo mismo, bastando solamente decir que le son aplicables las mismas reflexiones hechas para el reclamo respecto del incumplimiento pretendido de la obligación de entregar, antes en este capítulo desarrollada.
Por esto, la pretensión no está llamada a prosperar. 7.3.1.1.- Las pretensiones contenidas en los numerales 1.2., 1.3, 1.4, merecen estas precisiones: Por depender todas ellas, conforme lo dice el propio escrito, de la suerte de la Pretensión contenida en el numeral 1.1., seguirán la misma suerte de ella, esto es, no prosperan. Adicionalmente a la causalidad en su concepción planteada por el actor en reconvención (Cfr. art. 305 C. de P.C.), las pretensiones contenidas en los numerales 1.3 y 1.4, contienen condenas por eventuales daños generados con los incumplimientos contractuales, tema que ya fue ampliamente expuesto y que se aplica íntegramente a ellas: No están llamadas a prosperar. 7.3.2.- En la parte inicial de estas Consideraciones al Laudo, se explicó cómo existen diferencias abismales entre las obligaciones emanadas del contrato de promesa y las obligaciones que puedan emanar del cumplimiento defectuoso y/o moroso del contrato prometido propiamente dicho, y comoquiera que la obligación de entrega Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ contenida en la Cláusula 7ª, tan citada, era simplemente de hacer, bastaba con su simple atención sin que fuera de la órbita del contrato de promesa, calificarla más allá de ello.
No es el momento procesal ni está dentro de lo reclamable por un eventual incumplimiento de una obligación de hacer algo, involucrar calificaciones y modalidad respecto de la manera y/o condiciones en que eso prometido se debiera hacer, reclamo propio de la forma del cumplimiento del contrato prometido y no de la promesa de ese contrato, tal y como se puntualizó en el Capítulo inicial de estas consideraciones y que se ratifica en su totalidad ahora.
Así las cosas, reiterando en todo lo dicho en esa oportunidad, esta pretensión no está llamada a prosperar. 7.3.2.1 Respecto de las pretensiones incorporadas en los numerales 2.2. y 2.3, le son aplicables a ellas las consideraciones hechas antes respecto de las pretensiones correspondientes a los numerales 1.2, 1.3, y 1.4, en lo que a cada cual corresponde, por lo que entonces tampoco han de prosperar. 7.3.3.- Incorpora esta pretensión el ordenar el cumplimiento forzado de obligaciones no contenidas en las estipulaciones contractuales, queriendo incluir la entrega de obras destinadas a la Copropiedad y no a la Prometiente Compradora en exclusiva, estipulaciones en las que, solo su Cláusula 7ª, es la única que se ocupa del tema de la entrega del inmueble, por lo que cuando se solicita se hagan manifestaciones por parte del Tribunal respecto de las zonas comunes del edificio donde se ubica el inmueble prometido el cual, según la cláusula 2ª del contrato de promesa, está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, se está pidiendo se hagan declaraciones fuera de la esfera contractual existente.
Adicionalmente a lo ya expuesto en lo que tiene que ver con la petición de incumplimientos en la obligación de entregar endilgable como a cargo del Prometiente Vendedor, debe resaltarse que lo concerniente a los derechos de copropiedad típicos de este tipo de construcciones (zonas comunes), no eran materia de tratamiento expresamente especial, direccionando el contrato su aplicación y tratamiento a lo establecido en la ley 675 y en el reglamento de propiedad horizontal, Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ pero, se subraya, no fue objeto -esa alícuota- de acuerdo especial respecto de su entrega, condiciones, plazo u oportunidad para llevarse a cabo.
(Cláusula 2ª) En efecto, conforme la reglamentación a la que se direcciona el tema, existen parámetros legales que no fueron modificados por los contratantes, aplicables al tratamiento de esas zonas comunes, motivo por el cual no era exigible respecto de ellos tratamiento diferente al que el ordenamiento legal trae. 101 Así las cosas, esta pretensión, por lo expuesto, no prospera. 7.3.4.- Incorpora esta pretensión la petición de la declaratoria de la extinción parcial de la obligación del pago del saldo del precio del inmueble que resultare eventualmente a cubrirse para la convocada inicial Cristhian lvonne Reyes, resultado de la aplicación de una Compensación, como modo de extinguir obligaciones, que pide el Tribunal fije.
Este medio extintivo es de pacífica doctrina considerarlo aplicable cuando dos personas son deudoras la una de otra y por este hecho se extinguen ambas deudas, pero para que la compensación opere por el solo ministerio de la ley, y ambas deudas se extingan deben reunir los siguientes requisitos: Que sean ambas de_dinero o del mismo género y calidad (cosas fungibles).
Que sean liquidas. Que sean actualmente exigibles. Las dos partes deben ser recíprocamente deudoras. 101 ARTÍCULO 24. Ley 675/ 2000.- ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51 % ) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.( ) (subrayas fuera de texto) Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ En razón a que la pretensión como se plantea se ata a la existencia de una condena indemnizatoria que profiera este Tribunal a favor de la demandante en reconvención y a cargo de la Prometiente Vendedora, acto jurídico que no existe ni existirá, pues ya se explicó, no caben condenas indemnizatorias para ninguna de las partes en este proceso arbitral, no se podrán entonces conformar los elementos mencionados para la operancia de la extinción parcial de obligaciones como se pretende, por lo que esta pretensión, no prospera. 7.3.5.- Por lo expuesto repetidamente, no habrá condenas indemnizatorias ni a favor ni a cargo de para ninguna de las partes, por lo que esta pretensión no prospera. 7.3.6.- Por tener tratamiento legal expreso respecto de su oportunidad, viabilidad y forma de liquidarlas, la condena en costas no tiene el tratamiento de pretensión 102 7.4.- Las Excepciones frente a la Demanda de Reconvención Como se dijo al tratar el tema relacionado con las excepciones propuestas a la demanda arbitral, si esos medios exceptivos tienen por fin desvirtuar la acción, sobra estudiarlos cuando el derecho reclamado no se estructura. 7.5.- La Decisión a Adoptarse: Evacuada ya la correspondiente revisión de la problemática del proceso, inicialmente desde la esquina puramente académica del marco legal regulatorio de los contratos tipo aplicable al contrato en discusión, estudiadas sus características, prerrogativas y posibilidades, escrutado el contrato suscrito por las partes, puntualizados sus alcances y obligaciones y finalmente examinado cómo fue el comportamiento de las partes durante su relación contractual y posterior a ella, analizados sus petitums, las pruebas aportadas y las practicadas, se hizo por el Tribunal un estudio de la situación que en derecho corresponde aplicar como ley sustancial a la causa en estudio, soportándose 102 ARTÍCULO 392C.de.P.C. CONDENA EN COSTAS. <Artículo derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 2012.
Rige a partir del 1o. de enero de 2014, en los términos del numeral6)del artículo 627> <Artículo modificado por el artículo 42 de la Ley 794 de 2003. El nuevo texto es el siguiente:> En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia, la condenación en costas se sujetará a las siguientes reglas( ) (subrayas fuera de texto) Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ para ello en los distintos y no siempre coincidentes pronunciamientos de las Altas Cortes sobre la conclusión a la que éste llega.
Se expuso en reiteradas oportunidades a lo largo de esta providencia, cómo ante la pretensión cruzada de aplicación de la acción resolutoria propia de los contratos bilaterales (art. 1546 C.C.} en la que se apoyan ambas partes para sus pretensiones, era menester, frente a la igualmente probada situación de mutuo, recíproco y común incumplimiento de ambas frente a sus cargas contractuales, que no solo no correspondía condenar a ninguna al pago de perjuicios, compensaciones o reparaciones para con la otra, sino que, aplicando tanto las disposiciones tanto de derecho sustancial como los lineamientos jurisprudenciales analizados, se impone declarar la presencia de un mutuo disenso tácito respecto del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito sobre el apartamento 303, con área total construida de 65.97m2; el uso exclusivo de un garaje y un depósito, ubicado en la Transversal 9 A No. 127 A-82 de la ciudad de Bogotá, válidamente celebrado el 26 de Octubre de 2011 por EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S, en su calidad de PROMITENTE VENDEDORA, y CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, en su calidad de PROMITENTE COMPRADORA, respaldados, se insiste, tanto en el comportamiento advertido de las partes atrás analizado, como en las pruebas aportadas, los indicios existentes y el mandato de las leyes aplicables.
El Tribunal se ha ocupado a lo largo del laudo de analizar, con profundidad, la situación de hecho derivada de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso y, como puede concluirse en este punto, el entendimiento de lo ocurrido dista del planteamiento de cada una de las partes en sus demandas y contestaciones. Para el Tribunal surge así la necesidad de reiterar que a su juicio lo sucedido con el Contrato de Promesa celebrado el 26 de octubre de 2011, lo lleva a la certeza de que para el año 2013 las partes no tenían la coincidente voluntad de seguir atadas por el vínculo original, así aquellas no hayan querido reconocerlo y plasmarlo con tal claridad en sus demandas, a pesar de que las pruebas dan fe de ello.
Por el contrario, en opinión de este Tribunal quedó probado que para el 22 de marzo de 2013 ni para fecha posterior, las partes alcanzaron a exteriorizar una común voluntad para perfeccionar contrato alguno. Como se dijo atrás, además de las Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ recriminaciones mutuas y el avance de algunos trámites accidentales, producto más de la gestión de terceros que de las mismas partes, como la elaboración por parte del Banco Colpatria de las minutas de las escrituras públicas, o el avance del estudio de títulos que arrojó defectos en los certificados de tradición y libertad del inmueble objeto de la promesa, lo cierto es que las partes no volvieron a hacer mención sobre la fijación de una nueva hora y fecha para firmar la correspondiente escritura pública 103.
En efecto, esa falta de voluntad común para buscar perfeccionar el contrato de promesa se evidencia también, por ejemplo, en las solicitudes realizadas por la señora REYES RODRIGUEZ en diciembre de 2013 para convocar al representante legal de EDIFICIO BELLA SUIZA 127 SAS a audiencias de conciliación en las que sólo buscaba el reconocimiento de indemnizaciones pero no el cumplimiento de la obligación propia y natural del contrato de promesa de compraventa como era el de perfeccionarlo a través de la firma de la correspondiente escritura pública, a pesar de haberse vencido el plazo acordado desde el 22 de marzo de 2013.
Así las cosas, reitera el Tribunal que, revisado todo el material probatorio, es imperioso llegar a la conclusión de que en el presente caso ocurrió un mutuo disenso tácito. Decisión para la cual toma como propias las palabras de la multicitada jurisprudencia que señalan: "El mutuo disenso tácito no tiene una regulación orgánica en el Código Civil, que permita determinar sus efectos o la forma de llegar al aniquilamiento del negocio jurídico.
Tan solo queda abierta la regla general de la disolución del nexo jurídico creado. Empero, ante ese vacío normativo, no se pueden dejar sin solución aquellas situaciones que dan a comprender un abandono recíproco de las prestaciones. El esfuerzo que se haga por darle una aplicación tiene que consultar la realidad jurídica del país y, en particular, la conveniencia del tráfico, porque si se celebra un contrato es para cumplirlo; pero si, en el evento del comportamiento posterior de los contratantes se da a entender lo contrario, no 103 Véase a anverso del folio 399 del Expediente, en el que consta el testimonio del señor John A. Fajardo, rendido el 29 de octubre de 2014, quien afirma que "para el desembolso del crédito ellos tenía que dar una fecha cierta de la escrituracíón para poder hacer la firma de la escritura y pues el banco procede a hacer el desembolso pero como esa fecha no existe Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ puede quedar estancado sino que requiere la intervención del Juez, a falta de una fórmula especial.
"104 Ante la situación de hecho comprendida por el Tribunal y en la medida que "no se pueden dejar sin solución aquellas situaciones que dan a comprender un abandono recíproco de las prestaciones", acude el Tribunal a la facultad oficiosa reconocida expresamente por la ley para declarar, producto, se repite, del ejercicio analítico de todas y cada una de las pruebas, la presencia del mutuo disenso tácito que lleva a la resolución del vínculo contractual entre las partes del presente litigio.
El Tribunal manifiesta que la declaratoria de dicha situación no atenta contra el principio de congruencia exigido en las providencias judiciales, 105 establecido legalmente en los artículos 305 y 306 del Código de Procedimiento Civil, 106 adicionalmente a las consagraciones jurisprudenciales ya relacionadas que imponen al juez la obligación de declarar lo que encuentre debidamente probado en el proceso.
Esto no es más que el desarrollo práctico y tangible del principio constitucional contenido en el artículo 228 de la Carta Magna, que de la mano del precepto del artículo 29 del mismo ordenamiento consagra cómo, frente a la presencia de situaciones que consoliden situaciones propias del derecho sustancial, ellas deben prevalecer sobre las formas, respetando, de todas maneras, los principios orientadores del concepto del 'Debido Proceso'.107 1º4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia del 16 de julio de 1985. M.P.: José Alejandro Bonivento Fernández: 1os Consejo de Estado. Sentencia 12 de agosto de 2004. Expediente 21177. Rad.: 200123310001999072701. Consejero Ponente Dr. Ramiro Saavedra Becerra 1º6 ART. 305.-C. de P. C. Congruencias. La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley( ).
ART. 306.-C. de P. C. Resolución sobre excepciones. Cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción, deberá reconocerla oficiosamente, en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda ( ). (Negrillas fuera de texto) 1º7 Artículo 29.
C.N.- El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio.( ) Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso.
Artículo 228 C.N.-. La Administración de Justicia es función pública. Sus decisiones son independientes. Las actuaciones serán públicas y permanentes con las excepciones que establezca la ley y en ellas prevalecerá el derecho sustancial. Los términos procesales se observarán con diligencia y su incumplimiento será sancionado. Su funcionamiento será desconcentrado y autónomo.
(subrayas fuera) Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ Debe entenderse, para estos propósitos, los del artículo 306 citado, el alcance del término 'excepción' que trae la ley, en un sentido amplio como lo entiende la doctrina y no solo, como lo dice el Diccionario de Real Academia: "excepción. {Del lat. exceptTo, -anís). 1. f Acción y efecto de exceptuar. 2. f. Cosa que se aparta de la regla o condición general de las demás de su especie. 3. f. Der.
Título o motivo jurídico que el demandado alega para hacer ineficaz la acción del demandante; como el pago de la deuda, la prescripción del dominio, etc. ( ) "(subrayas fuera). Eduardo Couture, en su obra Fundamentos de Derecho Procesal, anota cómo el término excepción es en un primer aspecto "el poder jurídico de que se halla investido el demandado, que le habilita para oponerse a la acción promovida contra él. En este primer sentido, la excepción es, en cierto modo, la acción del demandado.
( )" 108, lo que pudiera hacer pensar que el término excepción iría íntimamente ligado con la acción del demandado que propone su existencia como oposición y contradicción a las pretensiones del demandante, lo cual está bastante alejado de la realidad procesal, toda vez que, tal y como fue estudiado por el Maestro Hernando Morales Malina cuando advirtió que puede suceder que en el curso del proceso se acredite un hecho constitutivo de una excepción de fondo, o que el hecho aparezca demostrado en cualquier forma, sin que se haya propuesto como excepción en la contestación de la demanda, casos en los que el juez deberá declararlo probado en la sentencia, exclusión expresa hecha de lo que concierne con la prescripción, la compensación y la nulidad relativa en las que la ocurrencia de sus hechos y la solicitud de su declaratoria, deben ser alegadas expresamente, 109 resaltándose entonces cómo el concepto de "Por consiguiente, aun cuando los jueces gozan de libertad para valorar el material probatorio con sujeción a la sana crítica, no pueden llegar al extremo de desconocer la justicia material, bajo la suposición de un exceso ritual probatorio contrario a la prevalencia del derecho sustancial (art. 228 C.P).
Por ello. es su deber dar por probado un hecho o circunstancia cuando de dicho material emerge clara y objetivamente su existencia. Sentencia T-974 de 2003 1º8 Eduardo J Couture, Fundamentos de Derecho Procesal, 3ª Edición. Ed. De Palma, Bs.As. 109 Hernando Morales Molina, Curso de Derecho Procesal, 8ª Edición, Ed. ABC, Bogotá. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ 'excepción' va dirigido a la existencia de hechos y/o circunstancias que permitan desvirtuar los fundamentos y soportes de una pretensión judicial, independientemente del origen y autoría de su aparición en el expediente en estudio.
Sobre este punto de acuerdo con la jurisprudencia, "[/]a lectura de las normas citadas [arts. 305-306 C.de.P.C ] permite (... ) concluir que el principio general de congruencia faculta al juez para declarar excepciones en los siguientes eventos: "• Cuando el demandado las alega, en aquellos eventos en que así lo exige la ley. "• Y de oficio, cuando encuentre que los hechos, en que se fundan las mismas, están probados.
"Se observa que el enunciado es expreso respecto del poder oficioso del juez para la declaratoria oficiosa de excepciones, enunciación que también es expresa respecto de los casos en que la ley exija que las excepciones tengan que ser alegadas, para ser declaradas. (... ) "• El poder oficioso del juez para el reconocimiento y declaratoria de excepciones, es la regla general para todo tipo de proceso, ya que es un enunciado expreso de los artículos 305, 306 del Código de Procedimiento Civil y 164 Código Contencioso Administrativo.
"• La excepción a este poder oficioso es prevista por la propia norma general, sometiendo su ocurrencia a reserva legal. "Los razonamientos expuestos permiten concluir que la excepción al poder oficioso para el reconocimiento de hechos exceptivos, debe ser establecida y limitada expresamente por el legislador, pues la excepción a dicha regla quedó sometida a reserva legal.
Por lo anterior, la excepción a la regla general no puede provenir de una interpretación restrictiva y equivocada, sobre el alcance de los poderes oficiosos del juez". 110 De esta forma pues, fundamentados en las normas sustanciales, procesales y la jurisprudencia, el Tribunal habrá de pronunciarse en el acápite resolutivo, declarando que en el presente asunto ha operado el mutuo disenso tácito para dar por resuelto el vínculo contractual que surgió el 26 de octubre de 2011 entre EDIFICIO BELLA SUIZA 110 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DEL CAUCA, 6 de julio de 2010.
M. P.: NAUN MIRAWAL MUÑOZ MUÑOZ. Expediente 2009 00167 01 Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ S.A.S. y la señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ bajo la denominación de contrato de promesa de compraventa, cuyo objeto recayó sobre el apartamento 303, el uso exclusivo de un garaje y un depósito, ubicado en la Transversal 9 A No. 127 A-82 de la ciudad de Bogotá. Es conveniente dejar establecido, como efectivamente se hizo, la ruta tomada y las consideraciones sopesadas para llegar a esta conclusión, sin que pueda siquiera pensarse que esa insinuación que hiciera la demandante inicial en su alegato de cierre y que atrás se puntualizó, de declarar el mutuo incumplimiento contractual, fuera la causa eficiente del pronunciamiento que se hace en este laudo, entre otras por la potísima razón de que no es procedente en ese momento procesal -el de los alegatos de cierre- presentar solicitudes que tienen el incuestionable matiz de una pretensión extemporáneamente presentada.
Consecuencia de esta declaración será la de ordenar entonces restituir recíprocamente todas las prestaciones que se hayan ejecutado con el fin de devolver las cosas al statu qua ante, de forma que se dispondrá la devolución por parte de la Prometiente Vendedora a la Prometiente Compradora, debidamente actualizados a sus valores presentes conforme su real valor adquisitivo, esto es indexados, los dineros recibidos como amortización inicial del contrato que se resuelve, calculando tales montos desde la fecha de su efectivo recibo hasta la de la presente providencia, conforme se estableció en las pruebas dichos dineros ingresaron a la Prometiente Vendedora. 111 Para este propósito se atenderá el concepto de indexación adoptado por la Corte Constitucional como el "sistema que consiste en la adecuación automática de las magnitudes monetarias a las variaciones del nivel de precios, con el fin de mantener constante, el valor real de éstos, para lo cual se utilizan diversos parámetros que solos o combinados entre sí, suelen ser: el aumento del costo de la vida, el nivel de aumento de precios mayoristas, los salarios de los trabajadores, los precios de productos alimenticios de primera necesidad, etc.", 112, concordado con lo igualmente dicho por 111 Ver folio 33 del Expediente.
Correo del 17 de enero de 2013 donde se allega copia del último recibo de pago del mes de diciembre de 2012 por parte IVONNE REYES RODRIGUEZ, además véase folio 65 del Expediente, documento titulado "SALDO DE CARTERA AL 30/JUN/13" donde consta que no tiene saldos en mora y adeuda el valor correspondiente al último pago que equivale a Ciento Ocho Millones Trescientos Ochenta y Un mil Quinientos Pesos ($108'381.500) pagaderos el día de suscripción de la Escritura Pública de venta es decir el 22 de marzo de 2013. 112 Referencia: expedientes T-3.496.735 y T-3.578.059 I M.P. Jorge Pretel Chalhub Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ la misma institución judicial respecto de las facultades del Banco de la República en Sentencia publicada en la Gaceta Constitucional Nº 73, mayo 14 de 1991, cuando estableció que la inflación controlada será el sistema que adopte el citado Emisor para velar por mantener el valor adquisitivo de la moneda colombiana 113, de forma que éste -el índice de la inflación- será el parámetro aplicable para la finalidad del pronunciamiento a realizarse por el Tribunal en este aspecto.
Así las cosas, para calcular la corrección monetaria anunciada, se tendrán en cuenta los índices oficiales de inflación {IPC) aplicados sobre las sumas entregadas por lvonne Reyes al Edificio Bella Suiza 127 como parte del precio, pues serán estas sumas, debidamente indexadas, las que el Edifico Bella Suiza deberá devolver a lvonne Reyes y por tanto así se hará constar en la parte resolutiva de este laudo. 7.6.
Corrección Monetaria A efectos de realizar la liquidación en concreto de la cantidad a restituir en virtud de este Laudo, se hará el ajuste de las sumas pagadas por la convocada teniendo en cuenta cada uno de los pagos realizados actualizándolos a la fecha del presente laudo, aplicándole el Índice de Precios al Consumidor {IPC) anual, de acuerdo con la siguiente fórmula: Valor Actual es= Valor histórico (inicial) x IPC final (fecha del laudo) IPC inicial (fecha de cada abono) EL IPC utilizado en este cálculo fue tomado de las tablas del IPC reportadas por el DANE, como información estadística para Colombia, índice de precios al consumidor (IPC), variaciones porcentuales, 1998-2015, publicadas en su página web: 113 "por voluntad del constituyente corresponde al Banco de la República el mantenimiento de la capacidad adquisitiva del peso colombiano, para lo cual se le dota a la Junta Directiva, como autoridad monetaria, crediticia y cambiaría, de autonomía funcional y técnica, para que, sin sujeción a la intervención del Presidente de la República, pero de acuerdo con la ley y en coordinación con los demás organismos del Estado, adopte las decisiones necesarias para controlar la inflación, es decir, para que tome las medidas que 'influyan sobre la cantidad, costo y disponibilidad del dinero y del crédito para todas las unidades económicas, públicas o privadas, con el propósito de mantener la cantidad de dinero en circulación de manera estable', sin que ello signifique que: 'las decisiones del banco central' tengan que obedecer a 'las autoridades gubernamentales, aunque deberán coordinarse con ellas' (negrillas fuera de texto) Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ.:.::.. c.'.J'C.C.LL •. '...
C.. C.::...::..:.. c:.::.:c::..::.::J::o.'..:'...:::.•:.::.::c.1 y se enmarcan dentro del medio de prueba conocido como "hecho notorio", el cual no requiere de prueba {Art. 177 inc. 2º del C.P.C.) de conformidad con el Art. 191 del C.P.C. que dispone la que: "[t]odos los indicadores económicos nacionales se consideran hechos notorios" De acuerdo con las breves consideraciones expuestas, se ha procedido a indexar las sumas correspondientes como se muestra en la siguiente tabla: PERIODO DE INDICE INDICE FECHA DE PAGO MONTO PAGADO ACUMULADO ACUMULADO VALOR AJUSTADO AJUSTE INICIAL FINAL Agosto 24 de 2012 $ 90.500.000,00 sep-12 feb-15 111,69 120,28 $ 97.460.292 Agosto 30 de 2012 $ 4.250.000,00 sep-12 feb-15 111,69 120,28 $ 4.576.865 Septiembre 30 de 2012 $ 6.437.500,00 oct-12 feb-15 111,87 120,28 $ 6.921.449 Octubre 30 de 2012 $ 6.437.500,00 nov-12 feb-15 111,72 120,28 $ 6.930.742 Noviembre 30 de 2012 $ 6.437.500,00 dic-12 feb-15 111,82 120,28 $ 6.924.544 Diciembre 30 de 2012 $ 6.437.500,00 ene-12 feb-15 112,15 120,28 $ 6.904.169 TOTAL: $ 129.718.060
8. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL. 8.1.- La tacha del testimonio de Jorge Enrique Fajardo Jiménez En audiencia llevada a cabo el día 29 de octubre de 2014, el Tribunal recibió la declaración del testigo Jorge Enrique Fajardo Jiménez, solicitada como tal por lvonne Reyes. Durante la audiencia, la apoderada de Edificio Bella Suiza tachó al testigo como sospechoso, en los términos del artículo 217 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que su credibilidad e imparcialidad se veían afectadas en razón del parentesco que le asiste con la demandada, demandante en reconvención. Dispone el artículo 217 del Código de Procedimiento Civil que: "Son sospechosas para declarar las personas que en concepto del juez, se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ sentimientos o interés con relación a las partes o a sus apoderados, antecedentes personales u otras causas".
Así mismo, el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil establece que cuando se trate de testigos sospechosos ".. los motivos y pruebas de la tacha se apreciarán en la sentencia " Y finalmente: "El juez apreciará los testimonios sospechosos, de acuerdo con las circunstancias en cada caso". Debe advertir el Tribunal que la circunstancia de parentesco con la convocada, por sí sola no descalifica la validez o importancia del testimonio del señor Fajardo.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 24 de marzo de 1981, sostuvo que: "Si bien uno de los declarantes resulta ser pariente de la demandante, respecto de la cual pudiera considerarse que se encuentra en circunstancias que afectan su imparcialidad, tiene dicho la doctrina de la Corte que no se puede subestimar que en estas causas son los parientes de los cónyuges los que generalmente se encuentran más cerca del desenvolvimiento de la vida conyugal y los que, por tanto, pueden percibir mejor los hechos tal como ocurrieron." Si bien es cierto, la declaración del testigo fue puntual y estuvo relacionada con el pago de un arrendamiento en su favor por parte de su hijo y su nuera, no existe razón para que este Tribunal de reste valor a su declaración, la cual además fue rendida bajo la gravedad del juramento.
El testimonio fue apreciado y valorado bajo los principios de la sana crítica, sin embargo, como ya es sabido por las consideraciones ya expresadas en este Laudo, no hay lugar al reconocimiento de perjuicios a favor de la convocada y por consiguiente la declaración del señor Fajardo no resulta relevante para la decisión que aquí se toma.
Basta entonces lo manifestado para justificar porque será desestimada la tacha propuesta. 8.2.- Las costas Con la finalidad de examinar sobre la procedencia de efectuar condena en costas, el Tribunal tiene presentes las siguientes consideraciones: Laudo Arbitral. 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ i. La voluntariedad con la cual las partes, de mutuo acuerdo, celebran un Pacto Arbitral con el objeto de extraer sus diferencias del conocimiento de la justicia ordinaria, a sabiendas de sus costos y conscientes de sus beneficios. ii.
La circunstancia particular de haber ejercido ambas partes su derecho de acción a través de la demanda principal y la demanda de reconvención, sin haber obtenido ninguna de las dos el resultado pretendido, significa que no se puede determinar que una de los dos partes fue vencida en el proceso. iii. La regla general, prevista en el artículo 392, 1 del C. de P.C., (art. 19 de la Ley 1395 de 2012), dispone que se condenará en costas a la parte vencida.
Las anteriores consideraciones sirven de fundamento al Tribunal para abstenerse, como en efecto lo hará, de efectuar condena en costas. CAPÍTULO CUARTO: PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitraje convocado por EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. contra CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ administrando justicia, por habilitación de las partes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
Primero.- DENEGAR la totalidad de las pretensiones de la demanda arbitral instaurada por la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S, en contra de la Señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, con fundamento en las consideraciones contenidas en presente Laudo, en especial, las contenidas en el Capítulo Tercero, de 'Consideraciones' en él incorporado.
Segundo.- DENEGAR la totalidad de las pretensiones de la demanda de reconvención instaurada por la Señora CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, en contra por la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S, con fundamento en las consideraciones contenidas en presente Laudo, en especial, las contenidas en el Capítulo Tercero, de 'Consideraciones' en él incorporado.
Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO, EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REVES RODRÍGUEZ Tercero.- ABSTENERSE DE EXAMINAR las excepciones propuestas por CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ frente a la demanda presentada por el EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., por los motivos expresados en la parte motiva.
Cuarto.- ABSTENERSE DE EXAMINAR las excepciones propuestas por el EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., frente a la demanda de reconvención presentada por IVONNE REYES RODRÍGUEZ, por los motivos expresados en la parte motiva. Quinto.- DECLARAR RESUELTO POR MUTUO DISENSO TÁCITO el Contrato de Promesa de Compraventa celebrado entre la sociedad EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S, y CRISTHIAN IVONNE REYES RODRIGUEZ, el 24 de agosto de 2012, cuyo objeto fue la transferencia del dominio del Apartamento 303, con un área total construida de sesenta y cinco punto noventa y siete metros cuadrados (65.97 mts. 2) y el usos exclusivo de un garaje y un depósito, todos ubicados en el Edificio Bella Suiza - Propiedad Horizontal, ubicado en Bogotá en la Transversal 9 A 127 A - 82.
Sexto.- En consecuencia DISPONER, que dentro de los diez (10) habiles siguientes a la ejecutoria de este Laudo, el EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S., entregue, a título de restitución, a CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ, la suma de ciento veintinueve millones setecientos dieciocho mil sesenta pesos ($129.718.060). Séptimo.- DESESTIMAR la tacha propuesta por EDIFICIO BELLA SUIZA 127 S.A.S, respecto del testimonio de Jorge Enrique Fajardo Jiménez.
Octavo.- NO CONDENAR EN COSTAS, conforme lo señalado en la parte motiva. Noveno.- EXPEDIR COPIAS AUTÉNTICAS del presente Laudo a cada una de las partes, con las constancias de ley que correspondan. (artículo 115, mueral 2 del C. de P. C.) Décimo.- En firme este Laudo, entréguese el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, para los efectos indicados en el artículo 47 de la ley 1563.
Esta providencia quedó notificada en audiencia. Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 TRIBUN S.A.S. vs. CRISTHIAN IVONNE REYES RODRÍGUEZ ~~\~~ SERGIO FAJARDO MALDONA[)O Árbitro ~A·,\ JAIME ANDRÉS VELÁSQUE Árbitro (Jc,V 1 J (_/e / ) (~ • 1 I 1( L'.·S. CLARA LUCÍA URIBE BERNATE. Secretaria Laudo Arbitral, 27 de marzo de 2015 -