TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 1 LAUDO ARBITRAL Bogotá D. C., siete (7) de junio de dos mil veintitrés (2023) Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal a dictar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral promovido NAZLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ, como Convocante, contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., hoy MARVAL S.A.S., como Convocada, previo un recuento sobre los antecedentes y demás aspectos preliminares del proceso.
I.
ANTECEDENTES 1.1. Partes Procesales Las Partes de este Arbitraje son: como Parte Convocante, la señora NAZLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ, en adelante también denominada como la Parte Demandante, la Demandante o la Convocante; y como Parte Convocada, la sociedad URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., hoy MARVAL S.A.S., en adelante también denominada como MARVAL, la Parte Demandada, la Demandada o la Convocada.
Ambas son, en los términos indicados, entes jurídicos debidamente representados y capaces de ejercer los derechos que ostentan en dichas calidades. 1.1.1. Parte Convocante NAZLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ, persona mayor de edad, domiciliada y residente en la ciudad de Bogotá D.C., identificada con el número de cédula 51.987.815 de Bogotá. A su vez, la Parte Convocante ha sido representada en el presente trámite arbitral por el doctor HUGO MANTILLA MATEUS, identificado con número de cédula 1.101.755.011 de Bogotá y portador de la tarjeta profesional 211.061 del C.S.J., a quien le fue reconocida personería jurídica por el Tribunal, mediante el numeral 5 del Auto No 1 de fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintidós (2022)1. 1 Expediente Digital. 01.
Principal. 02_Principal. 01. 1. Acta No 1 –Instalación TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 2 1.1.2. Parte Convocada URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A., sociedad comercial, establecida en Colombia, mediante escritura pública No 4522 otorgada el 20 de diciembre de 1995 en la Notaria Cuarta (4ª) de Bucaramanga, identificada con NIT 830.012.053-3, matriculada en la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., representada legalmente por el señor RAFAEL AUGUSTO MARÍN VALENCIA, mayor de edad, identificado con cedula de ciudadanía 13.832.694.
De conformidad con el certificado de existencia y representación legal, obrante en el expediente, se indica que, por Acta No 50 del 18 de marzo de 2022 de la Asamblea de Accionistas, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá, el 19 de abril de 2022 con el No.02816354 del libro IX, la sociedad cambió su denominación o razón social de URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. a URBANIZADORA MARVAL S.A.S.2 Esta parte ha sido representada en el presente trámite arbitral por el doctor LUIS GUILLERMO FERNANDO RODERO TRUJILLO, identificado con número de cedula 79.460.574 de Bogotá y portador de la tarjeta profesional No 77.361 del C.S.J., en calidad de apoderado judicial, a quien le fue reconocida personería jurídica por el Tribunal, mediante el numeral 6 del Auto No 1 de fecha treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintidós (2022)3. 1.2.
El Reglamento de Propiedad Horizontal y los Documentos suscritos por las Partes Alusivos al Presente Conflicto De conformidad con lo indicado por las Partes, las diferencias del presente trámite arbitral surgen de los desacuerdos ocasionados con la compraventa de un bien inmueble ubicado en la Carrera 7 No. 126 - 30 del Conjunto Residencial Reserva de la Sierra de la ciudad de Bogotá, con folios de matrícula No. 50N-20798808, 50N-20798698, 50N-20798699, 50N-20798700, 50N-20798701 y 50N-20798764 de la oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá. Dicha negociación se materializó con los siguientes documentos suscritos por las Partes: - Oferta de compraventa No. 103340-001 del 5 de marzo de 20154. - Promesa de Compraventa del 26 de diciembre de 20165 2 Expediente Digital. 02 PRUEBAS.
DEMANDA. 001 PRUEBAS Y ANEFOS. Certificado de Existencia y Representación Legal. Folio 3. 3 Expediente Digital. 01. Principal. 02_Principal. 01. 1. Acta No 1 –Instalación 4 Expediente Digital. 02 PRUEBAS. DEMANDA. 001 PRUEBAS Y ANEXOS. Oferta de Compraventa. Folios 53 a 61. 5 Expediente Digital. 02 PRUEBAS. DEMANDA. 001 PRUEBAS Y ANEXOS.
Promesa de Compraventa. Folios 62 a
73. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 3 - Escritura Pública de Compraventa, Número CUATRO MIL QUINIENTOS TRES (4503) de la NOTARÍA 47 del Círculo de Bogotá, de fecha 28 de diciembre de 20166.
Adicionalmente, en la ESCRITURA PÚBLICA No. 3528, del once (11) de junio de dos mil nueve (2009) en la Notaria Cincuenta y Tres (53) del Círculo de Bogotá D.C.7, está contenido el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto Reserva de la Sierra, en el cual se dispone que para solucionar las diferencias entre la “URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. y la copropiedad, o con alguno de los copropietarios individualmente considerados, y toda diferencia que surja entre los copropietarios del conjunto, o entre ellos con el administrador, durante la existencia de la copropiedad o al tiempo de su reconstrucción o de la división de los bienes comunes )…” se debe acudir al arbitraje, lo cual fue afirmado por el Demandante en su demanda y no fue contrariado por la Parte Convocada. 1.3.
La Cláusula Compromisoria Como fundamento de la sujeción al arbitraje, el Demandante invoca la cláusula compromisoria denominada “Artículo 83-Arbitramento”, contenida en la Escritura Pública No. 3528 celebrada entre NASLY TATIANA JIMÉNEZ y URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. el once (11) de junio de dos mil nueve (2009), cuyo tenor es: “ARTÍCULO 83 Arbitramento: Salvo para aquellas diferencias cuyo trámite corresponde a un proceso ejecutivo, como es el cobro de obligaciones pecuniarias, todo conflicto que se presente entre la sociedad URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. y la copropiedad, o con alguno de los copropietarios individualmente considerados, y toda diferencia que surja entre los copropietarios del conjunto, o entre ellos con el administrador, durante la existencia de la copropiedad o al tiempo de su reconstrucción o de la división de los bienes comunes, cuya solución no esté claramente prevista por la Ley o este Reglamento y que no sea dirimido por el comité de convivencia o el consejo de administración o la asamblea general de propietarios, en razón al presente reglamento de propiedad horizontal o sus posibles reformas, serán sometidos a un tribunal de arbitramento integrado por tres (3) árbitros designados por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., de acuerdo con sus estatutos.
El fallo pronunciado por los árbitros será dictado en derecho y las costas que ocasione el juicio arbitral serán por cuenta de la parte vencida. En todo caso, la 6 Expediente Digital. 02 PRUEBAS. DEMANDA. 001 PRUEBAS Y ANEXOS. Escritura Pública 4503. Folio 74 al 132. 7 Expediente Digital. 02 PRUEBAS. DEMANDA. 001 PRUEBAS Y ANEXOS. Escritura Pública 3528.
Folio 38 al
41. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 4 instalación, funcionamiento y decisiones del Tribunal se sujetará a las normas legales que regulen el arbitramento en el momento de presentarse el conflicto.
El tribunal funcionará en la ciudad de Bogotá D.C.”8 El presente trámite arbitral se desarrolló con sujeción a las normas para arbitraje nacional previstas en la Ley 1563 de 2012, y el presente fallo se emite en derecho. Como las partes no determinaron el tiempo de duración del Tribunal, el Tribunal acudió a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el cual dispone: “Si en el pacto arbitral no se señalaré término para la duración del proceso, este será de seis (6) meses, contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite” 1.4.
El Trámite Surtido 1.4.1. Convocatoria del Tribunal El trámite se inició con la presentación de la demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el día veintisiete (27) de julio de dos mil veintidós (2022). 1.4.2. Designación de los árbitros y etapa introductoria del proceso De conformidad con el pacto arbitral, el Centro de Arbitraje procedió con la designación de los árbitros, mediante sorteo público, que se llevó a cabo el dos (2) de agosto de dos mil veintidós (2022), siendo designados como árbitros principales, los doctores CLAUDIA MARCELA CONTRERAS PEÑA, SEBASTIÁN SALAZAR CASTILLO y ESTEBAN PUYO POSADA.
Los árbitros seleccionados aceptaron el nombramiento y cumplieron con el deber de información consagrado en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012, sin que las partes expresaran dudas u observaciones al respecto, razón por la cual el Centro procedió a convocar a los árbitros y a las partes a la audiencia de instalación. 1.4.3. Audiencia de Instalación El día treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintidós (2022), se celebró la audiencia de instalación del Tribunal Arbitral, designándose como presidente del Tribunal al doctor ESTEBAN PUYO POSADA.
Así mismo, el Tribunal, procedió con el reconocimiento de personería jurídica 8 Expediente Digital. 02 PRUEBAS. DEMANDA. 001 PRUEBAS Y ANEXOS. Escritura Pública 3528. Folio 40 y
41. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 5 a los apoderados de las partes y se pronunció sobre la admisión de la demanda, inadmitiéndola y ordenando su subsanación. 1.4.3.1.
Secretaría En la audiencia de instalación el Tribunal designó como secretaria a la doctora VERÓNICA ROMERO CHACÍN, a quien se le comunicó su nombramiento el treinta y uno (31) de agosto de dos mil veintidós (2022), y manifestó su aceptación el seis (6) de septiembre de dos mil veintidós (2022). Agotado el deber de información, fue posesionada por el Tribunal, mediante Acta No. 2 del diecinueve (19) de septiembre de dos mil veintidós (2022). 1.4.4.
Admisión de la Demanda En atención a que la demanda fue inadmitida por el Tribunal, mediante Auto No. 2 del cinco (5) de septiembre de dos mil veintidós (2022), el apoderado de la Parte Convocante procedió con la subsanación dentro del término legal. En consecuencia, a través del Auto No. 3 del diecinueve (19) de septiembre de dos mil veintidós (2022), el Tribunal procedió con su admisión y ordenó su notificación y traslado. 1.4.5.
Contestación de la Demanda El veintiuno (21) de octubre de dos mil veintidós (2022), el apoderado de la Parte Convocada contestó la demanda dentro del término legal, propuso excepciones y objetó el juramento estimatorio. 1.4.6. El Traslado de las Excepciones y de la Objeción al Juramento Estimatorio Mediante Auto No. 4 del veintiocho (28) de octubre de dos mil veintidós (2022), se tuvo por descorrido el traslado de las excepciones de mérito presentadas en el escrito de contestación de la demanda.
En consecuencia, el Tribunal concedió a la Convocante el término de cinco (5) días hábiles para los efectos previstos en el inciso segundo del artículo 206 del CGP; sin embargo, una vez agotado dicho término, el mismo venció en silencio. 1.4.7. La Audiencia de Conciliación y Fijación de Honorarios y Gastos del Tribunal Previa convocatoria del Tribunal, el quince (15) de noviembre de dos mil veintidós (2022), se celebró la audiencia de conciliación del presente trámite arbitral, en los términos del artículo 24 en la Ley 1563 de 2012, y teniendo en cuenta que las Partes no pudieron llegar a alcanzar acuerdo alguno sobre las diferencias planteadas, a través del Auto No. 6, el Tribunal declaró fallida dicha audiencia y, en consecuencia, ordenó la continuidad del presente proceso, para lo TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 6 cual, mediante Auto No. 7 de la misma fecha, fueron fijadas las sumas por concepto de gastos y honorarios del trámite arbitral.
Las partes, dentro del término legal dispuesto en el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012, realizaron el pago correspondiente, motivo por el cual, el Tribunal, mediante Auto No. 8 del primero (1) de diciembre de dos mil veintidós (2022), fijó fecha para la realización de la Primera Audiencia de Trámite. 1.4.8. Primera Audiencia de Trámite y Decreto de Pruebas El siete (7) de diciembre de dos mil veintidós (2022), tal como consta en el Acta No. 6, el Tribunal realizó la Primera Audiencia de Trámite.
En dicha Audiencia, mediante Auto No. 9, el Tribunal se declaró competente para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su consideración, comprendidas en la Demanda Arbitral. Sobre el particular, en dicha providencia se indicó por el Tribunal: “PRIMERO: DECLARAR la competencia del Tribunal para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su consideración, comprendidas en la demanda arbitral y su contestación.” Contra el Auto de Competencia no fue interpuesto recurso de reposición por las Partes.
Declarada la competencia del Tribunal, mediante Auto No. 10, proferido en la misma audiencia, este decretó las pruebas del proceso. 1.4.9. Las Pruebas Decretadas y Practicadas Mediante Auto No. 10 del siete (7) de diciembre de dos mil veintidós (2022), el Tribunal decretó las pruebas del proceso. 1.4.9.1. Las Pruebas solicitadas por la Parte Convocante - Documentales: se decretaron como pruebas documentales aquellas relacionadas en el capítulo de la demanda original y su correspondiente subsanación denominado “PRUEBAS”.
Obrantes en la Carpeta Digital “02. Pruebas; Subcarpetas: DEMANDA y PRUEBAS SUBSANACION DDA”. Asimismo, fueron tenidos como pruebas aquellos documentos relacionados con el escrito mediante el cual se descorrió el traslado de las excepciones denominado “2.1 SOLICITUD TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 7 DE PRUEBAS DOCUMENTALES”.
Dichos documentos se encuentran referenciados en el texto del escrito donde se descorre traslado de excepciones, en los folios del 22 a 24 del Cuaderno Principal 2, y obran en la Carpeta Digital “02. Pruebas, Subcarpeta PRUEBAS DESCORRE TRASLADO EXCEPCIONES”. - Interrogatorio de Parte: esta prueba fue solicitada en el escrito de Demanda y su correspondiente subsanación, y decretada por el Tribunal.
En consecuencia, dicho interrogatorio se llevó a cabo el primero (1) de febrero de dos mil veintitrés (2023). Dicho interrogatorio fue absuelto por la señora Jule Andrea Castelblanco Orjuela, identificada con cedula de ciudadanía No 1.010.167.040, en calidad de Apoderada General, facultada para absolver interrogatorios de parte a nombre de URBANIZADORA MARVAL S.A.S. - Declaración de Parte: Esta prueba fue solicitada en el escrito mediante el cual se descorrió el traslado de las excepciones de mérito presentadas en la Contestación de la Demanda, y decretada por el Tribunal en el Auto de Pruebas ya mencionado.
En consecuencia, dicha diligencia se surtió el primero (1) de febrero de dos mil veintitrés (2023), tal como consta en el Acta No 7. - Testimonios: el Tribunal decretó la declaración del señor Samuel Roberto Gutiérrez Dimate, la cual fue solicitada en el escrito de la Demanda y en su correspondiente Subsanación. Dicha declaración se llevó a cabo el dos (2) de febrero de dos mil veintitrés (2023), tal como consta en el Acta No. 8.
Sin embargo, dicha prueba fue tachada por el apoderado de la Parte Demandada, en atención a que el testigo, es el cónyuge de la Parte Demandante. La mencionada tacha será analizada por el tribunal, al momento de emitir sus consideraciones. Asimismo, en el escrito mediante el cual el Demandante descorrió el traslado de las excepciones de mérito, solicitó la comparecencia de la testigo Ana Cecilia Castiblanco.
Dicho testimonio se llevó a cabo el día dos (2) de febrero de dos mil veintitrés (2023), tal como consta en el Acta No. 8. - Documentales en Poder de la Otra Parte: de conformidad con lo solicitado por el apoderado de la Parte Demandante, el Tribunal Arbitral ordenó a la Parte Convocada, aportar con destino al presente trámite arbitral, los siguientes documentos: TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 8 1.
Todos los requerimientos, correos electrónicos, correos certificados y solicitudes de entrega y demás documentos en donde conste que dicha empresa requirió y solicito a la señora NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ para que recibiera los bienes ya identificados en el proceso, dentro del periodo que va del día treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017) fecha en la que se debía entregar los bienes inmuebles, hasta el día quince (15) de marzo de 2017 fecha en la que efectivamente se entregaron los mismos. 2.
Las respuestas de fondo y una a una derivada de los requerimientos de cumplimiento de garantías y demás realizados por la señora NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ después de la entrega, cierta y material de los bienes inmuebles del asunto, el día quince (15) de marzo de 2017 y hasta la fecha actual, enviados, entre otros, a algunos de los correos empresariales de la demandada, que se listan seguidamente, requiriendo además la cronología de los mismos, esto es, requerimiento puntual de la Sra. NASLY TATIANA JIMÉNEZ, fecha de emisión, tiempo de respuesta, respuesta brindada y si esta se estima de fondo según la solicitud de esta.
De igual forma, el demandante enlista algunos correos a los cuales su mandante comunicó “sus necesidades por defectos evidentes que ameritaban accionar las garantías”. En consecuencia, indicó: ”Dichas comunicaciones e realizaron del correo personal de la señora Sra. NASLY TATIANA JIMÉNEZ (asenas0210@yahoo.com) a los correos de la constructora: Servicioalcliente@marval.com.co;
Garantia.bogota@marval.com.co, omoreno@marval.com.co, lphernandez@marval.com.co, Jrangel@marval.com.co, aacastaneda@marval.com.co, kquintero@marval.com.co, ccastiblanco@marval.com.co ” En consecuencia, el primero (1) de febrero de dos mil veintitrés (2023) fue allegado memorial por el apoderado de la Parte Convocada, mediante el cual, en cumplimiento de la TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 9 orden impartida, remitió memorial acompañado de 2 documentos en PDF9.
Dichos documentos fueron puestos en traslado a la Parte Convocante, quien no realizó ningún pronunciamiento sobre el particular. 1.4.9.2. Las Pruebas solicitadas por MARVAL - Documentales: se decretaron como pruebas documentales aquellas relacionadas y aportadas con la Contestación de la Demanda, relacionados en el capítulo denominado “VII.
PRUEBAS, literal a. Documentales”. Dichos documentos se encuentran referenciados en el texto de la contestación de la demanda, en el folio 48 del Cuaderno Principal No. 2 del expediente y que obran en la Carpeta Digital “02. Pruebas. Subcarpeta, PRUEBAS CONTESTACION DDA”. - Interrogatorio de Parte: el Tribunal decretó el interrogatorio de la señora Nasly Tatiana Jiménez González.
Dicha prueba fue practicada el día primero (1) de febrero de dos mil veintitrés (2023), tal como consta en el Acta No. 7. - Declaración de Parte: de conformidad con lo pedido por la Parte Demandada, el Tribunal decretó la Declaración de Parte a cargo del Representante Legal de MARVAL. En consecuencia, dicha diligencia se surtió el primero (1) de febrero de dos mil veintitrés (2023), tal como consta en el Acta No. 7. - Testimonios: de conformidad con el escrito de contestación a la demanda, el Tribunal decretó la declaración del testigo Roberto Ricardo Rozo Cifuentes, cuyo interrogatorio se surtió el dos (2) de febrero de dos mil veintitrés (2023). 1.4.9.3.
Las Pruebas Decretadas de Oficio El Tribunal decretó como pruebas de oficio las siguientes: - Documentales: el Tribunal, mediante Auto No 13 del dos (2) de febrero de dos mil veintitrés (2023) (Acta No 8), decretó como pruebas documentales: 9 Expediente Digital. Cuaderno Principal No 02 (Actuaciones del Tribunal).
16. MEMORIAL CONVOCADO INFORMACION – PRUEBAS. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 10 “PRIMERO. Decretar como prueba de oficio que sea allegado al expediente por parte de URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A., el soporte documental, con cada una de las actuaciones y registros realizados en el sistema de información donde se registra cada una de las etapas y proceso de venta de los inmuebles, desde el inicio de la firma de la promesa de compraventa a la fecha, desarrolladas en lo referente a la compraventa del INMUEBLE No. 0724 TORRE 6, CONJUNTO RESERVA DE LA SIERRA E-6, objeto del presente trámite arbitral”.
En consecuencia, el nueve (9) de febrero de dos mil veintitrés (2023), el apoderado de la Parte Convocada, en cumplimiento de lo ordenado por el Tribunal, allegó por correo electrónico “pantallazos en los que constan las actuaciones y registros que reposan en el sistema de la constructora, en los cuales se evidencian cada una de las etapas y proceso de venta desde la suscripción de la promesa”. - Por otra parte, el apoderado de la Parte Demandada, el dos (2) de mayo de dos mil veintitrés (2023) por correo electrónico remitió, el Auto No 48568 del veintiocho (28) de abril de dos mil veintitrés (2023) de la Superintendencia de Industria y Comercio, mediante el cual fue resuelto el recurso de reposición interpuesto por NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ contra el Auto No. 124630 del 29 de marzo de 2021, por el cual se archivó la actuación referente a la Acción de Protección al Consumidor, que era llevada a cabo entre las Partes del presente Trámite Arbitral.
Teniendo en cuenta, que este no era el momento procesal oportuno para allegar pruebas por las Partes y en atención a que el Tribunal consideró importante incorporar dicho documento al expediente, mediante Auto No. 17 del diecisiete (17) de mayo de dos mil veintitrés (2023), el Tribunal, decretó como prueba de oficio: “DECRETAR de oficio, como prueba documental, el Auto No 48568 de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil veintitrés (2023) de la Superintendencia de Industria y Comercio, el cual será incorporado al expediente por la secretaria.” De dichos documentos, se surtió el traslado correspondiente a las Partes. - Testimonios: por Auto No. 14 del veintiuno (21) de febrero de dos mil veintitrés (Acta No 9), el Tribunal decretó como prueba de oficio, la práctica de los testimonios de los señores Juan Carlos Ruiz Doblado y Martha Patricia Ramírez Beltran.
La declaración de la señora Martha Patricia Ramírez se llevó a cabo de forma presencial el trece (13) de marzo de dos mil veintitrés (2023), tal como consta en el Acta No. 10. El testigo Juan Carlos Ruiz Doblado TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 11 no se presentó a declarar y, en consecuencia, el Tribunal, mediante Auto No. 15 del trece (13) de marzo de dos mil veintitrés (2023), decidió prescindir de dicho testimonio por considerar que contaba con el acervo probatorio suficiente para fallar. 1.4.10.
El Cierre de la Etapa Probatoria El trece (13) de marzo de dos mil veintitrés (2023), mediante Auto No. 15 (Acta No 10), el Tribunal Arbitral decretó el cierre de la etapa probatoria y, con fundamento en el artículo 132 del Código General del Proceso, se realizó control de legalidad respecto a las actuaciones y el desarrollo del presente trámite arbitral, sin encontrar irregularidad alguna que afectara de nulidad lo actuado.
Frente a dicha providencia no fueron presentados recursos o realizada ningún tipo de manifestación o solicitud por las Partes. En consecuencia, se fijó fecha para la realización de la audiencia de alegatos, la cual fue programada y llevada a cabo, el día once (11) de abril de dos mil veintitrés (2023). 1.4.11. Alegatos de Conclusión Las partes presentaron oralmente sus alegatos de conclusión en audiencia realizada el once (11) de abril de dos mil veintitrés (2023) (Acta No 11); asimismo, el apoderado de la Parte Convocante presentó un resumen escrito de sus alegatos de conclusión. El Tribunal efectuó el estudio que corresponde sobre las posiciones expresadas en dichos alegatos por las partes, todo lo cual fue tenido en cuenta en el análisis de las controversias objeto de este proceso. 1.4.12.
Audiencias El Tribunal sesionó durante este proceso en trece (13) audiencias, incluyendo la de Lectura de Laudo. 1.4.13. El Expediente El expediente se lleva mediante la plataforma dispuesta por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá; se conforma en su totalidad por documentos digitales, y está conformado por tres (3) carpetas principales, contentivas de los documentos y actuaciones desplegadas por el Tribunal y por las Partes.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 12 1.5. El Término del Proceso El término de duración del proceso es de seis (6) meses, contado a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite, la cual tuvo lugar el 7 de diciembre de 2022.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes suspendieron el presente trámite arbitral, así: Entre el 8 de diciembre de 2022 y el 30 de enero de 2023, ambas fechas inclusive, para un total de 36 días hábiles de suspensión. Entre el 14 de marzo de 2023, hasta el 9 de abril de 2023, ambas fechas inclusive, para un total de 16 días hábiles de suspensión. Fueron un total de 52 días hábiles de suspensión, los cuales, de conformidad con lo previsto en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012, deben agregarse -con ese carácter de días hábiles- al término de duración del proceso.
En consecuencia, teniendo en cuenta que el término de duración del proceso culminaba inicialmente el 7 de junio de 2023, sumados los 52 días hábiles de suspensión indicados, el término del presente trámite arbitral culmina el 28 de agosto de 2023. Dado lo anterior, el presente Laudo Arbitral es proferido dentro del término legal correspondiente.
II. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE 2.1. La Demanda 2.1.1. Las Pretensiones La parte Demandante formuló las siguientes pretensiones en el escrito de la demanda: “PRIMERA. - Que se declare que la empresa URBANIZADORA MARIN VALENCIA SA, empresa identificada con Nit. 830.012.053-3, con la ENTREGA TARDÍA de los inmuebles apartamento 724 de la Torre 6, Parqueaderos No. 33, 34, 35, 36 y deposito No. 10, todos ellos ubicado en la Avenida Carrera 7 No. 126-30 del Conjunto Residencial Reserva de la Sierra de la ciudad de Bogotá, INCUMPLIÓ LA OFERTA DE TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 13 COMPRAVENTA No. 103340-001 suscrita el día cinco (5) de marzo de 2015 con la señora demandante NASLY TATIANA JIMENEZ GONZALEZ.
SEGUNDA. - Que se declare que la empresa URBANIZADORA MARIN VALENCIA SA, empresa identificada con Nit. 830.012.053-3, con la ENTREGA TARDÍA de los inmuebles apartamento 724 de la Torre 6, parqueaderos No. 33, 34, 35, 36 y deposito No. 10, todos ellos ubicado en la Avenida Carrera 7 No. 126-30 del Conjunto Residencial Reserva de la Sierra de la ciudad de Bogotá, INCUMPLIÓ EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA No. 103340-001 suscrita el día veintiséis (26) de diciembre de 2016 con la señora demandante NASLY TATIANA JIMENEZ GONZALEZ.
TERCERA. - Que se declare que la empresa URBANIZADORA MARIN VALENCIA SA, empresa identificada con Nit. 830.012.053-3, con la ENTREGA TARDÍA de los inmuebles apartamento 724 de la Torre 6, parqueaderos No. 33, 34, 35, 36 y deposito No. 10, todos ellos ubicado en la Avenida Carrera 7 No. 126-30 del Conjunto Residencial Reserva de la Sierra de la ciudad de Bogotá, INCUMPLIÓ LA ESCRITURA PUBLICA NO. 4503 DEL VEINTIOCHO DE DICIEMBRE DE 2018 DE LA NOTARIA 47 DEL CÍRCULO DE BOGOTA, suscrita con la señora demandante NASLY TATIANA JIMENEZ GONZALEZ.
CUARTA. - Como consecuencia de la declaración de las anteriores, se condene a la empresa URBANIZADORA MARIN VALENCIA SA, empresa identificada con Nit. 830.012.053-3, a pagar a favor de NASLY TATIANA JIMENEZ GONZALEZ la suma de CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS MCTE ($176.300.000) por concepto de CLAUSULA PENAL. QUINTA. – Que se condene en costas y agencias en derecho a la empresa URBANIZADORA MARIN VALENCIA SA, empresa identificada con Nit. 830.012.053- 3.” Las pretensiones declarativas y condenatorias están referidas a un conflicto surgido de la Compraventa del bien inmueble, objeto del presente trámite arbitral, y enmarcadas dentro del alcance de la cláusula compromisoria, contenida en la Escritura Pública No. 3528 celebrada entre Nasly Tatiana Jiménez y Urbanizadora Marin Valencia S.A. el once (11) de junio de dos mil nueve (2009).
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 14 2.1.2. Los Hechos de la Demanda El apoderado de la Parte Convocante realizó un relato detallado de los hechos en que fundamenta sus pretensiones, los cuales fueron descritos en el Capítulo “Hechos” en 42 numerales, obrantes en el Demanda Subsanada, páginas digitales de la 568 a la 586 (Expediente Digital. 01 PRINCIPAL.
PRINCIPAL_ 02. 2. Subsanación de la Demanda). 2.2. La Contestación de la Demanda 2.2.1. Las excepciones presentadas Con el escrito de contestación de la demanda, MARVAL formuló las siguientes excepciones: 1. Inexistencia del incumplimiento pretendido. 2. La cláusula penal: La cláusula Penal alegada por los demandantes, no hace parte de la escritura pública de compraventa. 3.
Nemo Propriam Turpitudinem Allegans Potest (Nadie puede alegar su propio dolo y/o torpeza) 4. Prescripción del Presunto Derecho y Caducidad de la Acción. 5. Genérica. Sobre dichas excepciones, el apoderado de la Parte Convocante se pronunció el día veintisiete (27) de octubre de dos mil veintidós (2022). 2.3. El Juramento Estimatorio El apoderado de la Parte Demandante, en su escrito de Subsanación de la demanda, indicó: “En cumplimiento del artículo 82 y 206 del Código general del Proceso presento bajo juramento la tasación razonada de las pretensiones de este proceso y en especial por la suma de CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS MCTE ($176.300.000) por concepto de CLAUSULA PENAL CONTRACTUAL, la cual tiene un origen y justificación documental, pues se sustenta y justifica de conformidad con lo acordado entre las hoy partes de este proceso”.
El apoderado de la Parte Convocada, en su escrito de contestación de la demanda, objetó el juramento estimatorio presentado por la demandante. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 15 III.
PRESUPUESTOS PROCESALES Los presupuestos procesales, entendidos como “las condiciones necesarias para que la relación jurídico procesal nazca válidamente y en consecuencia se pueda decidir sobre el mérito de la cuestión litigiosa”10, se encuentran satisfechos para proferir el Laudo decisorio de la controversia sometida a consideración del Tribunal, el cual, de acuerdo con lo previsto en el pacto arbitral, se profiere en derecho.
Asimismo, el Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso arbitral, y observa que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales. Además, no se advierte causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue señalado por el Tribunal desde la primera audiencia de trámite y al finalizar cada una de las etapas procesales, tal y como lo ordena el artículo 132 del Código General del Proceso, sin haber advertido ninguna causal de nulidad o irregularidad, que debiera ser saneada o declarada de oficio, manifestación frente a la cual las partes, expresaron su conformidad. 3.1.
Demanda principal En su oportunidad, el Tribunal Arbitral verificó los requisitos legales para la admisibilidad de la demanda, la cual fue admitida, mediante Auto No. 3 del diecinueve (19) de septiembre de dos mil veintidós (2022), surtiéndose el trámite correspondiente, y siendo contestada dentro del término legal otorgado, tal como fue descrito en el capítulo de antecedentes del presente trámite arbitral. 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 15 de julio de 2008, Expediente 68001-3103- 006-2002-00196-01: “[…] elementos estructurales de la relación jurídica procesal, exigencias imperativas para su constitución válida o para proferir la providencia sobre el mérito del asunto, independientemente de su fundamento sustancial. […] esto es, a la competencia del juez natural, la demanda en forma y la capacidad procesal para ser parte y comparecer a proceso”.
Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, sentencia del 10 de septiembre de 2014, Radicación: 25000-23-26-000-2002-02193-01(29.652): “[…] Si bien se había venido sosteniendo que los presupuestos para que una relación jurídico procesal pudiera surgir válidamente eran la demanda en forma, la competencia del juez, la capacidad para ser parte y la capacidad procesal, y que la ausencia de alguna de ellas conducía a sentencia inhibitoria, lo cierto es que hoy en día se entiende que la inhibición por la ausencia de presupuestos procesales se reduce a la falta de capacidad para ser parte y a algunos casos excepcionales de inepta demanda pues las dos restantes, así como cualquier otro vicio que expresamente señale la ley, configuran causales de nulidad que deben regirse por los artículos 140 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (…) y 132 y siguientes del Código General del Proceso.” TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 16 3.2.
Capacidad La Convocante y la Convocada son personas con capacidad para ejercer sus derechos; estuvieron debidamente representadas, actuaron por conducto de su apoderado judicial y están legitimadas por el ordenamiento jurídico en ejercicio del derecho fundamental de acceso a la administración de justicia y la libertad contractual o autonomía privada dispositiva, para acudir al arbitraje como mecanismo judicial de solución de sus conflictos (artículos 116 de la Constitución Política, 8º y 13 de la Ley 270 de 1996, Estatutaria de la Administración de Justicia; 8º y 13, Ley 1285 de 2009, 1º y 3º, Ley 1563 de 2012), y así lo acordaron en el pacto arbitral que sustenta el presente trámite arbitral. 3.3.
Competencia En la primera audiencia de trámite, mediante Auto No. 9 del siete (7) de diciembre de dos mil veintidós (2022) (Acta No 6), el Tribunal decidió: “PRIMERO: DECLARAR la competencia del Tribunal para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su consideración, comprendidas en la demanda arbitral y su contestación.”.
Por otra parte, el Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso arbitral, así como que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales. Además, no se advierte causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue señalado por el Tribunal desde la primera audiencia de trámite y al finalizar cada una de las etapas procesales tal y como lo ordena el artículo 132 del Código General del Proceso.
El más reciente control de legalidad se realizó en audiencia del trece (13) de marzo de dos mil veintitrés (2023), (Acta No. 10), una vez concluida la etapa probatoria, frente a lo cual los señores apoderados de las Partes manifestaron estar de acuerdo en que no existía ningún tipo de irregularidad procesal ni causal de nulidad que pudiera afectar el proceso.
En síntesis, la relación jurídica procesal se constituyó regularmente y no existe defecto alguno en la actuación surtida o que imponga la aplicación del artículo 137 del Código General del Proceso, por lo cual resulta procedente decidir de mérito la controversia sometida por las partes a arbitraje. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 17 IV.
CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 4.1. Del proceso de protección al Consumidor ante la Superintendencia de Industria y Comercio Por ser relevante para la decisión, el Tribunal debe señalar que la Convocante inició, el 26 de septiembre de 2018 una acción de protección al consumidor en la Superintendencia de Industria y Comercio, la cual terminó con sentencia No. 9557 del 22 de agosto de 2019.
En dicha sentencia, la SIC describe las etapas del proceso, así: 1. Se declaró fracasada la etapa de conciliación; 2. Se practicó interrogatorio a la parte demandada; 3. Se efectuó la etapa de saneamiento; 4. Se fijaron hechos, pretensiones y se fijó el objeto de litigio; 5. Se valoraron las pruebas documentales decretadas en el auto que fijó la fecha de audiencia; 5.1.
Se practicó el testimonio de HENRY GUARIN CARVAJAL; 6. Se cerró el debate probatorio; 7. Se escuchó los alegatos de conclusión propuesto por la parte demandada; 8. Se efectuó la etapa de saneamiento. En la misma sentencia la Superintendencia de Industria y Comercio resolvió: “PRIMERO. Ordenar a la sociedad URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. que dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a lo dispuesto en el parágrafo, proceda a realizar las intervenciones o reparaciones, al inmueble apartamento 724 de la Torre 6 de la Avenida Carrera 7 No. 126-30 del Conjunto Residencial Reserva de la Sierra de la ciudad de Bogotá (…).
SEGUNDO. El cumplimiento de la orden que se imparte en esta sentencia deberá ser acreditado por la demandada dentro de los cinco (5) días siguientes contados a partir de la expiración del plazo otorgado en el artículo precedente.
TERCERO. El retraso en el cumplimiento de la orden causará una multa a favor de la Superintendencia de Industria y Comercio, por el equivalente a una séptima parte del valor del salario mínimo legal mensual vigente por cada día de retardo, de conformidad con lo dispuesto en el literal a) del numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
CUARTO. En caso de persistir el incumplimiento de la orden que se imparte, la Superintendencia de Industria y Comercio, podrá decretar el cierre del establecimiento de comercio, de conformidad con el literal b) del numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
QUINTO. Sin perjuicio del trámite de la imposición de alguna de las sanciones previstas en los numerales que anteceden, téngase en cuenta que la sentencia presta mérito ejecutivo y ante el incumplimiento de la orden impartida por parte de la demandada, el consumidor podrá adelantar ante los jueces competentes la ejecución de la obligación.
SEXTO. Sin condena en costas en tanto no aparecen causadas.
SEPTIMO. La anterior decisión se notifica en estrados a las partes.”. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 18 Posteriormente, el apoderado de la Convocante en este proceso presentó varias solicitudes exigiendo el cumplimiento de la sentencia por parte de MARVAL, quien siempre manifestó que la sentencia se había cumplido.
La SIC, mediante Auto del 28 de abril de 2023, confirmó el archivo de la actuación. 4.1.1. Las Incidencia del Proceso y de las Decisiones adoptadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, en el Presente Trámite Arbitral En el escrito de demanda, específicamente en los hechos 38 y 39, el apoderado de la Parte Convocante describe el proceso que fue iniciado por su cliente ante la Superintendencia de Industria y Comercio, a efectos que le fueran reconocidos sus derechos como consumidora, frente a la compraventa del bien inmueble objeto del presente trámite arbitral.
Asimismo, dentro del acervo probatorio aportado, allegó copia del expediente respectivo. Por su parte el apoderado de la Parte Demandada se refirió en su escrito de contestación a la demanda, a las actuaciones y decisiones adoptadas por la SIC, en el mencionado proceso. En consecuencia, considera el Tribunal pertinente no pasar por inadvertidas dichas actuaciones y manifestaciones de las Partes, en atención a que han sido puestas en conocimiento del Tribunal Arbitral.
En consecuencia, considera el Tribunal, que del recuento realizado resulta determinante advertir que, si bien previamente existió un pronunciamiento de carácter jurisdiccional que le ordenó, con efectos de cosa juzgada, a la URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., la realización de una serie de reparaciones a favor de NASLY TATIANA JIMENEZ GONZALEZ sobre el apartamento 724 de la Torre 6 de la Avenida Carrera 7 No. 126-30 del Conjunto Residencial Reserva de la Sierra de la ciudad de Bogotá, mismo que hoy es objeto de discusión en este asunto, ello en nada afecta ni repercute en el trámite arbitral que aquí se está adelantando.
Si bien el proceso que se adelantó ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) se surtió entre las mismas Partes y recaía sobre el mismo bien inmueble materia del proceso arbitral, este se hizo en el marco de la acción de protección al consumidor que se encuentra regulado por el artículo 56 de la Ley 1480 de 2011, que corresponde a un régimen especial de responsabilidad que no resulta excluyente con otro tipo de reclamaciones o indemnizaciones.
En efecto, la Ley 1480 de 2011 introdujo un sistema de protección judicial a favor de los consumidores en el que “sin perjuicio de otras formas de protección” (art. 56 ibídem), se les TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 19 habilitó para acudir a los siguientes mecanismos para la protección de sus derechos: (i) a la acción popular, (ii) a la acción de responsabilidad por daños por producto defectuoso y (iii) a la acción de protección al consumidor, mediante la cual se resolverán, entre otras, “los asuntos contenciosos que tengan como fundamento la vulneración de los derechos del consumidor por la violación directa de las normas sobre protección a consumidores y usuarios (…)” (ibídem).
Ahora bien, una cosa es la protección al consumidor, donde se analiza si entre las partes existió una relación de consumo y si en ella se acataron los estándares legales pertinentes, teniendo en cuenta las reglas especiales que rigen ese tipo de relaciones, las cuales, por demás, son de orden público y de obligatorio cumplimiento (art. 4 de Ley 1480 de 2011), y otra cosa, totalmente distinta, es el régimen de responsabilidad contractual, que establece los criterios según los cuales una parte es responsable frente a la otra por perjuicios que le puede acarrear por la desatención, total o parcial, de alguna de las prestaciones debidas.
Como se puede observar, la naturaleza misma de las acciones y sus finalidades son claramente diferentes y no excluyentes entre sí. No en vano, y a manera de ejemplo, el Decreto 1074 de 2015, en su artículo 2.2.2.32.6.4, señala que “[e]l reconocimiento de la garantía por parte de los obligados o por decisión judicial no impide que el consumidor persiga la indemnización por los daños y perjuicios que haya sufrido por los mismos hechos, ante la jurisdicción ordinaria”.
Esto demuestra que los asuntos económicos que no encajen en los límites de la acción del consumidor pueden válidamente ventilarse y reclamarse a través de las acciones civiles y comerciales, ya sea ante los jueces ordinarios o ante los árbitros, si las Partes válidamente acordaron ese mecanismo excepcional de justicia. Dicho lo anterior, nada obsta para que el Tribunal pueda pronunciarse sobre el incumplimiento contractual que se le endilga a la Convocada y sobre el pago de la cláusula penal que se persigue, dado que para ello se deberá analizar la validez del negocio jurídico que ató a las Partes y la conducta desplegada por ellas, tema que fue ajeno al que la Superintendencia de Industria y Comercio resolvió previamente, el cual, como se vio en el recuento realizado, se limitó única y exclusivamente a la protección del consumidor.
Por lo expuesto, el Tribunal procederá a resolver sobre las pretensiones y excepciones aquí formuladas, teniendo en cuenta lo probado, sin que el fallo ya citado de la SIC constituya una barrera para conocer sobre la controversia aquí suscitada. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 20 4.2.
La Excepción de Prescripción del Presunto Derecho y Caducidad de la Acción En el escrito de contestación de demanda, la Parte Convocada alegó la prescripción del presunto derecho y la caducidad de la acción. Al respecto, sostuvo que la acción pertinente para dirimir controversias relacionadas con la escritura pública de compraventa, único contrato vigente entre las partes caducó en diciembre de 2017, un año después de suscrito el contrato.
Frente a ello, argumentó que el artículo 58 de la ley 1480 de 2011 debe aplicarse al caso concreto en virtud de la calidad de la parte actora. Así, ante una controversia netamente contractual la demanda debería presentarse a más tardar dentro del año siguiente a la terminación del contrato De acuerdo con lo anterior, corresponde al Tribunal determinar la existencia o no de la ocurrencia de la caducidad o prescripción con relación a las alegaciones realizadas por parte de la Convocada.
Conforme con lo anterior, procede el Tribunal a realizar, en primer lugar, el recuento de los fundamentos jurídicos y criterios a tener en cuenta en orden a resolver sobre la excepción planteada por la Convocada y, en segundo lugar, a realizar las consideraciones sobre el caso en concreto 4.2.1. Marco legal y jurisprudencial sobre la caducidad y la prescripción Como punto de partida, y atendiendo a la denominación que la parte Convocada le ha dado a la excepción propuesta, previo al análisis legal correspondiente, resulta necesario realizar la diferenciación entre las instituciones de la caducidad y la prescripción, atendiendo a que son fenómenos que se encuentran relacionados en buena medida, pero que se encuentran diferenciados.
Esto ha sido puesto de presente por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en los siguientes términos: “En términos generales, la caducidad es el efecto de la inactividad del interesado en promover válidamente una acción dentro del término previsto por el legislador, traducido en el fenecimiento de la posibilidad de reclamo de tutela jurisdiccional.
(…) Las normas que establecen aquellos plazos perentorios en que deben promoverse las acciones judiciales, hacen parte del derecho fundamental al debido proceso, que como es sabido, involucra la previa determinación de las reglas que han de regir las TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 21 actuaciones, en garantía del derecho a la igualdad ante la ley de quienes deciden someter sus controversias a la definición jurisdiccional.
En esa medida, resulta palmario que tales periodos para promover un determinado tipo de acción, son de estricto cumplimiento y constituyen una modalidad de cargas procesales que, según lo precisó la Corte en AC 17 sept.1985, atañen a <<Situaciones instituidas por la ley que comportan o demanda una conducta de realización facultativa, normalmente establecida en interés del propio sujeto y cuya omisión trae para él aparejadas consecuencias desfavorables, como la preclusión de una oportunidad o un derecho procesal e inclusive hasta la pérdida del derecho sustancial debatido en el proceso.”11” En línea con lo anterior, el Consejo de Estado ha puesto de presente lo siguiente: “La caducidad se refiere a la extinción de la acción, mientras que la prescripción a la del derecho; la primera debe ser alegada, mientras que la caducidad opera ipso iure; la prescripción es renunciable, mientras que la caducidad no lo es, en ningún caso, y mientras que los términos de prescripción pueden ser suspendidos o interrumpidos, los de caducidad no son susceptibles de suspensión, salvo norma expresa, como es el caso de la conciliación prejudicial establecida en la Ley 640 de 2001.
La Sala reitera los argumentos expuestos por la Sección en la citada providencia, en lo que se refiere a la no aplicación del artículo 41 de la ley 153 de 1887 para definir el conflicto de leyes sobre la caducidad de la acción, porque, si, como se acaba de expresar, tiene la condición de prescribiente quien se beneficia de la prescripción, cuando esta supone la extinción de la acción, es decir la caducidad, el demandante no tendrá nunca aquella condición. Y si la caducidad debe declararse de oficio, resulta contradictorio que la parte demandada tenga la posibilidad de elegir el término que debe aplicar el juez.
Esta línea jurisprudencial se sustenta con base a la evolución de la concepción del Derecho, con el objetivo de diferenciar el momento en que se extingue un derecho y el momento en que precluye una acción, teniendo efectos y consecuencias diferentes12” Esto se sustenta, también, con base a la evolución de la concepción del Derecho, con el objetivo de diferenciar el momento en que se extingue un derecho y el momento en que precluye una 11 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC4704 del 22 de octubre de 2021. MP. Luis Armando Tolosa Villabona. 12 Consejo de Estado, Sección Tercera. Sentencia No. 30566 de 2006 TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 22 acción, teniendo efectos y consecuencias diferentes.
Así lo ha manifestado el tratadista Guillermo Ospina Fernandez13: “Este texto legal refleja la imprecisión de que ha adolecido la doctrina en materia tan fundamental como es la determinación de si dicho modo solo afecta las acciones judiciales, conforme sucedía en Roma, o si su efecto extintivo ataca en forma directa el derecho y, consecuentemente sus acciones tutelares, como debe entenderse hoy con mejor adecuación al derecho moderno, en el cual los medios procesales están subordinados a los derechos sustanciales, y no a la inversa.
Si al cabo de los cinco primeros años el crédito subsiste, pero el acreedor ya no puede exigirlo por la vía procesal ejecutiva, la figura no es ya de prescripción liberatoria, que, como su nombre lo indica, libera al deudor del vínculo que lo ata al acreedor, sino de caducidad de la acción ejecutiva, que es una figura distinta de la prescripción, actualmente en proceso de formación, para explicar aquellos casos de preclusión de la oportunidad de realizar el acto, sin que esto implique la extinción de un derecho.” De acuerdo con lo anterior, la excepción planteada por parte de la Convocada se identifica con aquellas que se proponen para efectos de probar que la acción interpuesta por la parte actora de una acción jurisdiccional se realizó por fuera del término previsto por la ley.
Con relación a estos términos, cuando precluyen o se vencen, tienen la consecuencia de que el sujeto de derecho que contaba con la misma pierde legitimación para ejercerla por no haberlo hecho dentro de los tiempos dispuestos para ello en la legislación. Teniendo en cuenta lo anterior, y como punto de partida, es necesario poner de presente lo dispuesto tanto en el estatuto del consumidor como en el Código Civil colombiano, para efectos de tener claridad frente a las disposiciones que norman la caducidad y la prescripción en el ordenamiento jurídico, y que serán la base del análisis posterior del Tribunal.
Así las cosas, el artículo 2536 del Código Civil dispone que: “La acción ejecutiva se prescribe por cinco (5) años. Y la ordinaria por diez (10) (negritas fuera del texto original). La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de cinco (5) años, y convertida en ordinaria durará solamente otros cinco (5). Una vez interrumpida o renunciada una prescripción, comenzará a contarse nuevamente el respectivo término.” 13 Ospina, G. (2014) Régimen General de las Obligaciones.
Bogotá D.C., Editorial Temis. p. 470-471. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 23 Por su parte, el estatuto del consumidor, en el numeral 3 del artículo 58, establece que el término para presentar acciones de protección al consumidor será de un año para todas las acciones de protección al consumidor, no obstante, dispone las siguientes reglas: - Para las reclamaciones sobre garantía, el año comenzará a contar desde el momento en que expiró el periodo de garantía. - Para las reclamaciones netamente contractuales, el año comenzará a contar desde que terminó el contrato. - Para el resto de las acciones de protección al consumidor, el plazo de un año comenzará a contar desde el momento en que el consumidor tenga conocimiento de los hechos que dieron origen a la reclamación, este aspecto implica que el momento de conocimiento de los hechos debe probarse.
La necesidad de acudir a lo dispuesto en estas normas de manera armónica surge del hecho de que, a pesar de que corresponden a términos diferentes, la caducidad de la acción regulada en el estatuto del consumidor no es óbice para impedir al consumidor acceder a la justicia a través de un procedimiento basado en responsabilidad contractual o extracontractual.
Este último correspondiente al primer término legal reseñado. Esta idea se sustenta, además, en que el Decreto 735 del 2013 —que reglamenta la efectividad de la garantía— indica, en su artículo 21 que, si se presentan defectos en los productos después de vencido el plazo de garantía, el consumidor puede acudir a la jurisdicción ordinaria para ejercer las acciones civiles o comerciales pertinentes.
Por lo tanto, procede concluir de la misma forma que, si caduca la acción de protección al consumidor, debe entenderse que podrán entablarse las acciones civiles o comerciales que resulten procedentes —para las que aún haya plazo—, aunque sin poder acogerse a las prerrogativas que el Estatuto regula a favor de los consumidores En línea con esto, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha puesto de presente, atendiendo al análisis de la norma precitada, que: “Como consecuencia, cuando existan normas que consagren términos para accionar diferentes a los señalados en el numeral 3° del artículo 58 de la ley 1480 de 2011, bien de prescripción o de caducidad, deberá aplicarse el que resulte más benévolo para los TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 24 consumidores, sin que sea dable acudir a criterios como la especialidad o temporalidad para arribar a una conclusión diferente, por el carácter imperativo y de orden público del estándar favor consumitoris14” En conclusión, más allá de la existencia de un término legal perentorio dispuesto para interponer acciones de protección al consumidor dentro de la ley 1480 de 2011, la preclusión de este término no impide a los consumidores realizar sus alegaciones de orden contractual atendiendo a las acciones y términos dispuestas en la ley para tal fin.
De manera tal que, con posterioridad al vencimiento de los términos dispuestos en el estatuto del consumidor, seguirán corriendo aquellos dispuestos para las acciones ordinarias (declarativas) dentro de la legislación nacional. 4.2.2. Aplicación al Caso Concreto De acuerdo con las reglas expuestas líneas arriba, procede el Tribunal a realizar el análisis del caso en concreto para efectos de determinar si se configuró la caducidad y/o prescripción con relación a las alegaciones realizadas por parte de la Convocante.
Frente a lo anterior, recuerda el Tribunal las siguientes reglas: - La acción de protección al consumidor relacionada con el incumplimiento de los contratos caduca dentro del año siguiente a la finalización del contrato. - Las acciones ordinarias/declarativas caducan dentro de los diez años siguientes a la ocurrencia del hecho que las genera. - El hecho de la ocurrencia de la caducidad de la acción de protección al consumidor no limita las demás alternativas o acciones con las que cuentan los consumidores. - Para las reclamaciones sobre garantía, el año comenzará a contar desde el momento en que expiró el periodo de garantía. Conforme con lo anterior, llama la atención el Tribunal frente a que, de acuerdo con la naturaleza de las pretensiones presentadas por parte de la Convocante, la naturaleza del presente asunto corresponde a la determinación de la existencia o no de un incumplimiento de las obligaciones adquiridas por fuente contractual por la Convocada y, en línea con esto, frente a si, derivado de 14 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia SC2850 del 25 de octubre de 2022. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 25 estos incumplimientos corresponde a la Convocada efectuar la garantía legal del inmueble entregado a la Convocante.
Sobre el particular, de acuerdo con los propios dichos de la Convocante, la entrega del inmueble objeto del litigio fue realizada el 15 de marzo de 2017, fecha a tener presente para efectos de determinar los plazos de caducidad aplicables al presente caso. De acuerdo con lo anterior, y previo a establecer las fechas de caducidad de las acciones en cabeza de la Convocante, se encuentran los siguientes aspectos: - La fecha correspondiente a la garantía por acabados dispuesta en el artículo 8 del estatuto del consumidor venció el día 15 de marzo de 2018. - La fecha correspondiente a la garantía por asuntos estructurales vence el 15 de marzo de 2027.
De acuerdo con las pretensiones presentadas por la parte Convocante, los incumplimientos alegados y garantías pretendidas corresponden a acabados del inmueble, de manera tal que el punto de partida con ocasión de la garantía legal corresponde al 15 de marzo de 2018. Según las fechas determinadas, el Tribunal pone de presente los siguientes aspectos: - La acción de protección al consumidor por incumplimiento contractual de la Convocada caducó el 15 de marzo de 2018. - La acción de protección al consumidor correspondiente a la garantía legal por acabados caducó el 15 de marzo de 2019. - La acción ordinaria por incumplimiento contractual de la Convocada caducará el 15 de marzo de 2027.
En conclusión, en el presente caso no se ha probado la ocurrencia de la caducidad de la acción, pues siempre que se encontraban a disposición de la Convocante las acciones ordinarias correspondientes y tendientes a reclamar por las prestaciones que ha considerado incumplidas dentro de su relación contractual con la Convocada, por lo que la excepción presentada por la parte Convocada no está llamada a prosperar.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 26 4.3. Tacha del Testigo Samuel Roberto Gutierrez Dimate El artículo 211 del Código General del Proceso dispone: “Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas”.
En el caso en particular, el apoderado de la Parte Convocada tachó el testimonio del señor Samuel Roberto Gutiérrez Dimate, en atención a que, como quedo indicado en el interrogatorio, el testigo es cónyuge de la Parte Demandante. Sobre este aspecto ha dicho la jurisprudencia que “(…) la sola tacha por sospecha no es suficiente para menguar la fuerza demostrativa de un testimonio, ya que de esa circunstancia no cabe inferir sin más, que el testigo faltó a la verdad.
Como lo advirtió el fallador, cuando la persona que declara se encuentra en situación que haga desconfiar de su veracidad e imparcialidad, lo que se impone no es la descalificación de su exposición, sino un análisis más celoso de sus manifestaciones, a través del cual sea permisible establecer si intrínsecamente consideradas disipan o ratifican la prevención que en principio infunden, y en fin, si encuentran corroboración o no en otros elementos persuasivos, criterios que en definitiva son los que han de guiar la definición del mérito que se les debe otorgar.”15 En el caso concreto, está acreditado que el testigo en efecto es el cónyuge de la Parte Convocante en el presente trámite arbitral; sin embargo, el Tribunal encuentra que sus declaraciones, justamente por su cercanía con los hechos, pueden ilustrar suficientemente sobre las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se presentaron los hechos objeto del proceso y, por tanto, el Tribunal las tendrá en cuenta en conjunto con las demás pruebas practicadas dentro del proceso, precisando que, en relación con la apreciación de esta declaración se aplicará un rasero estricto para ponderar únicamente los aspectos objetivos que se limiten, como lo señala la ley, “a los hechos que le consten”, dejando a un lado cualquier manifestación que implique una calificación, opinión o concepto derivado de su interpretación subjetiva del mencionado hecho. 15 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, sentencia del 28 de septiembre de 2004 MP: Jaime Alberto Arrubla Paucar.
Exp: 11001-31-03-000-1996-7147-01. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 27 4.4. Estudio de las Pretensiones Frente a lo Probado Teniendo en cuenta que las pretensiones declarativas se dirigen hacia el incumplimiento de tres acuerdos o convenios, este Tribunal realizará el análisis frente a cada uno de dichos acuerdos, para definir la prosperidad de cada una de las tres pretensiones declarativas. 4.4.1.
Oferta de Compraventa No. 103340-001 (en adelante la Oferta) La oferta de compraventa fue presentada por la prueba en la demanda y hace parte del expediente. Para el Tribunal, este documento hace parte de las tratativas o de una etapa previa a la firma de la Promesa y de la Escritura, no pudiendo erigirse en un documento autónomo e independiente que pueda dar lugar a una condena de parte de este Tribunal.
Para el Tribunal, es necesario poner de presente la parte de final de la Promesa, en la cual se lee: “En constancia de lo anterior, EL(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) y EL PROMITENTE VENDEDOR firman en tres (3) ejemplares del mismo tenor y valor probatorio, el día señalado en el Numeral III, literal a. de la Parte I de este documento (Términos de Referencia).
Las Partes manifiestan que esta Promesa de Compraventa expresa en forma completa y exclusiva el acuerdo celebrado entre estas y por lo tanto sustituye todos los acuerdos previos, orales y escritos a partir de la fecha de firma de la presente Promesa, salvo los contenidos en la oferta de venta los cuales hacen parte integral del presente contrato.
Las modificaciones que no consten por escrito se tendrán por no válidas. Las Partes dejan claro que señala como domicilio contractual la ciudad de BOGOTÁ.” Con lo anterior, queda claro que los términos de la Oferta, por expresa disposición de las partes, quedaron haciendo parte integral de la Promesa para todos los efectos, razón que lleva al Tribunal a trasladar el análisis sobre el incumplimiento de la Oferta hacia la Promesa y las conductas que desarrollaron las partes en su perfeccionamiento y ejecución. 4.4.2.
La Promesa de Compraventa del 26 de diciembre de 2016 (en adelante la Promesa) El Tribunal considera necesario realizar un análisis alrededor de la figura de la promesa de compraventa en la legislación colombiana y sus consecuencias en el caso concreto. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 28 4.4.2.1.
Los Contratos Bilaterales El artículo 1495 del Código Civil Colombiano (“CC”) define el contrato de la siguiente manera: “[c]ontrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas”. Aunque esta definición lleva a pensar que el contrato en la legislación civil solamente se refiere a aquellos contratos en los que, habiendo un acuerdo de voluntades, solamente una de las partes se obligada frente a la otra (contratos unilaterales), el artículo 1497 del CC dispone que hay contratos bilaterales “… cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”, como sucede en el caso que nos ocupa, en el que está en discusión el cumplimiento, o el incumplimiento del Contrato por parte de MARVAL, pero en el marco del cumplimiento recíproco de obligaciones. 4.4.2.2.
El Contrato de Promesa Dado que la ley no trae una definición ni tampoco una tipificación especial del contrato de promesa, se hace necesario remitirse a la jurisprudencia y a la doctrina para identificar su naturaleza y finalidad. Para efectos del presente laudo, el Tribunal se remitirá a la definición que da el tratadista Lisandro Peña Nossa en su obra “Contratos Empresariales”: “2.
Función económica El contrato de promesa tiene una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior, cuando las partes no lo desean o están impedidas para hacerlo de presente por una cuestión de hecho (someter el vehículo a examen técnico detallado) o de derecho (el bien está embargado). Es instrumento que permite precaver un negocio jurídico diferente, siendo su naturaleza la de un contrato preparativo de orden general, por lo que es de carácter transitorio y temporal.
También permite que en esta etapa previa el adquirente verifique que el bien no carezca de vicios, que preste el servicio inherente a su naturaleza y que no vaya a estar sujeto a fraudes o engaños. 3. Concepto TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 29 El C.C. colombiano no lo define, pero de los requisitos contenidos en el art 89 de la Ley 153 de 1887, podemos concebir el concepto diciendo que es un precontrato escrito, en virtud del cual dos partes acuerdan celebrar un contrato posterior o definitivo, cuando se cumpla el plazo o condición acordado por ellos.
Así mismo Christian Larroumet, define El precontrato es un contrato provisional y previo destinado para preparar la celebración de un contrato que va a ser definitivo (1999). El objeto de la promesa no es otra cosa que una obligación de hacer, es decir, celebrar el contrato prometido cuando se cumpla el plazo o condición estipulado. Ha de distinguirse entonces que el objeto de la promesa es diferente al objeto del contrato prometido, pues el objeto de este último es el de pagar el precio por parte del prometiente comprador y traditar la cosa por parte de prometiente vendedor, esto es para el caso de la compraventa; y el de la promesa simplemente celebrar aquel.”16 Por su parte, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha definido el contrato de promesa en diversas ocasiones, así: Sentencia 01 de junio de 196517 “El contrato de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior cuando los interesados no quieren o no pueden realizarlo de presente.
No es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto. Ofrece además estos caracteres: es un contrato preparatorio de orden general, porque puede referirse a cualquiera otra convención; es principal y solemne, y puede ser unilateral o bilateral, según que la obligación de celebrar el contrato prometido haya sido contraída por una sola de las partes o recíprocamente por ambas.
Tiene su individualidad propia y si algo ofrece de excepcional ello obedece al modo imperativo como la ley exige la presencia de todos los elementos que configuran, desde luego que esos factores son de la esencia misma del contrato.”4 (la subraya es propia) 16 Peña Nossa, Lisandro. Contratos Empresariales. 7ma Edición. ECOE Ediciones. 2022. 17 Sala Civil Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 1 jun. 1965.
G.J. t. CXI-CXII, pp. 135-145. M.P. Dr. Enrique López de la Pava. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 30 Sentencia SC2221- 202018 “Aun cuando carece de definición legal (el Código Civil se limita a la relación de los requisitos para su validez, siguiendo los términos consagrados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 –que subrogó el canon 1611 de aquella normativa5–), en nuestro medio la promesa de contratar se ha caracterizado como un ‘precontrato’, o contrato de naturaleza preparatoria, «en virtud del cual las partes se obligan recíprocamente a la celebración de un negocio futuro que se indica en su integridad, y que deberá perfeccionarse dentro de un plazo o al cumplimiento de una condición prefijados».
De ahí que la doctrina y jurisprudencia patrias reconozcan, al unísono, que la promesa genera una única prestación de hacer: celebrar el contrato prometido, una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello”. De las anteriores definiciones, la conclusión más relevante, en sentir del Tribunal, es que la finalidad del contrato de promesa no es otra que la de celebrar otro contrato, con lo cual se hace indispensable distinguir dos cosas: i) por un lado, diferenciar el contrato preparatorio de aquel que las partes tienen la intención de celebrar: en el presente caso, diferenciar el contrato de promesa de compraventa del contrato de compraventa propiamente dicho y, por el otro, ii) analizar las prestaciones que se derivan de cada uno de esos contratos: en el primero, de hacer y, en el segundo, de dar.
En el presente caso, en la Promesa se incluyeron aspectos propios de la compraventa, tales como el pago del precio y la entrega del inmueble. En particular, le interesa al Tribunal lo pactado por las Partes en la cláusula séptima de la Promesa, que establece: “SÉPTIMA. ENTREGA DE EL (LOS) INMUEBLE(S). EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble objeto del presente contrato dentro del plazo establecido en el numeral III, literal b, de la I parte del presente contrato de promesa de compraventa (Términos de Referencia), siempre y cuando se cumplan los siguientes condiciones: a) Se haya firmado por parte de EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) la escritura de venta e hipoteca b) se produzca a cargo EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), el correspondiente desembolso del crédito por parte de la entidad financiera. c) que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), se encuentre (n) a paz y salvo (n) el pago de todas las sumas de dinero que se ha (n) comprometido pagar al PROMITENTE VENDEDOR, incluyendo los gastos notariales, boleta fiscal y registro. 18 Sala Civil Corte Suprema de Justicia. SC2221-2020. 13 de julio de 2020.
M.P. Dr. Luis Alonso Rico Puerta. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 31 En el caso específico del impuesto predial, EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) REEMBOLSARÁ, previamente a la firmade la escritura pública de compraventa y entrega inmueble, el valor proporcional al impuesto pagado por el año que le corresponda en relación con el tiempo que ocupará el inmueble durante ese mismo año gravable Cancelado ya por el PROMETIENTE VENDEDOR como prerrequisito para formalizar la transferencia del bien.” Esta cláusula del contrato de compraventa es de la mayor relevancia, dado que las pretensiones de la Parte Convocante están dirigidas a probar el incumplimiento de la Parte Convocada en relación con la entrega de los inmuebles.
No obstante, como se verá más adelante, en la escritura se pactaron nuevamente las condiciones de entrega, con lo cual, el análisis sobre la entrega y su cumplimiento debe hacerse frente a la escritura que dio cumplimiento a la Promesa. 4.4.2.3. Requisitos del Contrato de Promesa El Art. 1611 C.C. al referirse al contrato de promesa, a pesar de no definirlo, establece lo siguiente: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” Por su parte, el artículo 861 del Código de Comercio (CCo) establece lo siguiente: “La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso.” TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 32 Debe advertir el Tribunal que, en el presente proceso, no hay discusión respecto de los anteriores requisitos, y mucho menos frente a la existencia o validez de la Promesa, agregando que no observa causal alguna de nulidad absoluta que deba ser reconocida de oficio. 4.4.2.4.
De la Verificación del Cumplimiento de la Obligación de Otorgar la Escritura Pública Ante la claridad que tiene el Tribunal de que la prestación esencial derivada del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles es el otorgamiento de la escritura pública de venta, se debe verificar si, en este caso, las Partes cumplieron o no con esa obligación. En el presente caso, en la cláusula sexta de la Promesa, se pactó: “SEXTA.
FIRMA DE LA ESCRITURA. La escritura pública de compraventa se otorgará al cumplimiento del término, notaría y hora fijada en el numeral IIl, literal c, de la I parte del presente contrato de promesa de compraventa (Términos de Referencia) siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones: a) que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), se encuentra (n) a paz y salvo en el pago de la cuota inicial, b) se encuentra debidamente legalizado el crédito hipotecario o leasing, c) radicación en las oficinas de EL PROMITENTE VENDEDOR del paz y salvo financiero emitido por la entidad financiera debidamente diligenciado, d) que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES), se encuentre (n) a paz y salvo en el pago de los gastos notariales, boleta fiscal y registro y el impuesto predial, e) suscripción al momento de la firma de la escritura pública de venta del pagaré en blanco con carta de instrucciones que garantiza el monto del crédito pendiente del desembolso.
Este plazo puede ser ampliado de común acuerdo por las partes por un término no superior al inicialmente pactado.” No queda duda para el Tribunal, de las pruebas que reposan en el expediente, que ambas Partes acudieron a la Notaría 47 del Círculo de Bogotá, el 28 de diciembre de 2016, con el fin de suscribir la compraventa para darle cumplimiento a la Promesa.
De lo anterior, es prueba la Escritura Pública No. 4503 (en adelante la Escritura), en la cual verificó el Tribunal que el objeto de la compraventa recayó sobre los mismos inmuebles prometidos en venta mediante la Promesa. 4.4.2.5. La Cláusula Penal En la Promesa, la cláusula penal se pactó en la cláusula décima primera, así: TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 33 “DÉCIMA PRIMERA.
CLÁUSULA PENAL: Se pacta como cláusula penal moratoria por cualquier incumplimiento de las partes la suma establecida en el numeral V de la I parte del presente contrato de promesa de compraventa (Términos de Referencia), sin que sea inconveniente el que se puedan demostrar otros perjuicios, para lo cual, EL (Los) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) autorizada (n) desde ahora al PROMITENTE VENDEDOR para el caso en que el (ellos) sea (n) el (Los) incumplido (s) descuente (n) el valor de esta cláusula el monto de los dineros entregados a buena cuenta del inmueble que se relaciona en este documento, hasta la fecha del incumplimiento.
PARÁGRAFO PRIMERO. Del valor descantado por concepto de cláusula penal, EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) podrá imputar el 80% de dicho valor a una nueva compra que realice con EL PROMITENTE VENDEDOR, como pago de la última cuota del nuevo negocio, siempre y cuando la nueva compra la realice en un término de 2 años contados a partir de la fecha en que se dejó sin efecto la promesa de compraventa, sin el reconocimiento de intereses, ni corrección monetaria.
Este derecho no podrá cederse.
PARÁGRAFO SEGUNDO. En caso que EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES) contrate una reforma sobre el inmueble que se promete vender y luego decida retractarse de la reforma y esta no haya sido ejecutada, se cobrará una multa del VEINTE POR CIENTO (20%) del valor de la reforma. En caso de haber sido ejecutada de forma total o parcial no se hará devolución de los dineros pagados para cancelar la obra contratada, lo cual acepta EL (LOS) PROMITENTE (S) COMPRADOR (ES).” Es importante señalar que, en la Escritura, si bien en la cláusula sexta se reguló la entrega del inmueble, no se incluyó la cláusula penal como parte del clausulado. 4.4.2.6.
El Incumplimiento de la Promesa La Convocante alega que por la entrega tardía del apartamento se incumplió la promesa de compraventa, lo cual genera, en su criterio la obligación a cargo de MARVAL de pagar la cláusula penal pactada. Siguiendo la argumentación precedente, para el Tribunal es claro que no es posible predicar un incumplimiento de la Promesa, dado que, por el contrario, la Promesa fue cumplida mediante la TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 34 suscripción de la Escritura Pública No. 4503 del 28 de diciembre de 2018 de la Notaría 47 del Círculo de Bogotá. La Promesa, como contrato preparatorio, cuya prestación esencial era la suscripción de la escritura, fue cumplida, con lo cual, esta no puede servir como fundamento para que el Tribunal evalúe y declare un incumplimiento contractual de MARVAL. 4.4.3.
La Escritura No queda duda, ni ha sido cuestionado por ninguna de las partes, que el 28 de diciembre de 2016 se firmó la Escritura que dio cumplimiento a la Promesa, sin que ninguna de las partes dejara salvedad alguna ni en el texto de la escritura, ni en documento aparte. De igual forma, no observa el Tribunal ninguna causal que lo obligue a realizar alguna declaración de oficio en relación con la Escritura.
Frente a la Escritura, es necesario destacar lo siguiente: - En la escritura se incluyó una cláusula que reguló la entrega del inmueble, así: “SEXTA: ENTREGA: La parte VENDEDORA realizara entrega material a la parte compradora de los bienes objeto de este contrato, el día treinta y uno (31) de enero de dos mil diecisiete (2017), por medio de un acta de entrega debidamente suscrita por ambas partes.
PARÁGRAFO: No obstante, la fecha de entrega aquí pactada, las partes renuncian a la condición Resolutoria derivada de la entrega, por lo cual este instrumento se otorga firme e irresoluble.” Así mismo, se debe resaltar que en la escritura no se incluyó una cláusula penal, ni se dio alcance a la cláusula penal contemplada en la Promesa.
Frente a este punto, la Convocante manifestó en el interrogatorio de parte, lo siguiente: “Yo les dije por qué razón cuando yo hice la compra y cuando he firmado papeles antes, me han hecho firmar una cláusula penal y porque no veo que está acá. Entonces también me contestaron que no había ningún problema, porque ya en esa etapa pues que se entendía que yo ya había cumplido, que no había ningún problema y que como estaba en la promesa de compra venta y demás, que igual eso seguía eran eso era como una secuencia y que todos los documentos eran perfectamente cronológicos y que TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 35 estábamos todos amparados, así que yo me preocupara porque además ya penalmente yo no iba a tener ningún problema porque yo había cumplido mi parte y que ella al día siguiente o casi que de inmediato yo iba a recibir mi inmueble entonces que eso no era necesario.
Y yo nuevamente digo me parece razonable. Yo creo. Bueno, entonces ya después. Entonces es a partir de entonces ni el reglamento ni lo otro finalmente quedaron en ese documento que me llamaba la atención, porque en un momento iba lo penal y luego, cuando era mi parte, ya no iba.” Para el Tribunal, queda claro que la Convocante, al momento de firmar la Escritura, era consciente de que en dicho documento no iba a quedar contemplada la cláusula penal que sí estaba en la Promesa.
No hay ninguna evidencia, más allá de su dicho, de que haya exigido o siquiera sugerido la inclusión de la cláusula penal en la Escritura. Tampoco hay ninguna prueba de que haya manifestado su desacuerdo con las condiciones de la Escritura. A pesar de que la Convocante no es una persona que, por lo visto en el proceso, se dedique profesionalmente a la compra y venta de inmuebles, considera el Tribunal que, dadas las características y el monto del negocio, sí le era exigible, por lo menos, consultar con un abogado antes de firmar la escritura, si es que había aspectos que no la dejaban tranquila con las cláusulas de la Escritura.
Es claro para el Tribunal, según lo probado en el proceso, que la Convocante firmó la Escritura sin que mediara ningún tipo de error, fuerza o dolo que pudiera invalidar su manifestación de voluntad; por el contrario, estuvo de acuerdo con sus términos y así lo dejó plasmado con su firma. De todo lo anteriormente expuesto, el Tribunal Arbitral concluye: - No es posible predicar incumplimiento ni de la Oferta ni de la Promesa, dado que dichos actos preparatorios fueron cumplidos, con la suscripción del acuerdo o contrato final, a saber, la Escritura Pública No. 4503 del 28 de diciembre de 2018 de la Notaría 47 del Círculo de Bogotá. - El análisis sobre un posible incumplimiento o cumplimiento tardío únicamente es procedente frente al cumplimiento de la Escritura. - En la escritura no se pactó cláusula penal.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 36 4.4.3.1. El incumplimiento de la compraventa comprendida en la escritura La Convocante ha sostenido que la entrega del apartamento no fue realizada en debida forma, y que, debido a los múltiples problemas que tenía el inmueble, su entrega tardía se constituyó en un incumplimiento de la Compraventa.
Para establecer si hubo o no incumplimiento de la Compraventa, el Tribunal realizará un recuento de los actos relacionados con la entrega del inmueble a partir de la fecha pactada de entrega pactada en la Escritura (31 de enero de 2017). - 31 de enero de 2017: para dicha fecha estaba pactada la entrega del apartamento, según lo pactado en la Compraventa.
En dicha fecha, como está probado en el proceso, no se procedió con la entrega ni se firmó acta alguna. Por un lado, la Convocante sostiene que los problemas del inmueble hacían imposible su habitabilidad, con lo cual se incumplió la fecha de entrega pactada en la promesa, y se generó un incumplimiento del contrato (Compraventa). Por el contrario, la Convocada señala que la entrega no se realizó, pues la Convocada no quiso recibir el inmueble, a pesar de que este, en su criterio, era habitable, aceptándose que podía haber algunos aspectos de garantía que debían ser cubiertos por MARVAL, sin que esto afectara el cumplimiento de la Escritura, en particular la entrega del inmueble.
En primer lugar, el Tribunal debe indicar que, dentro del proceso, no existe ninguna prueba técnica, que le permita al Tribunal establecer si los problemas advertidos en el correo enviado por la Convocada a MARVAL el 31 de enero de 2017, y que dan cuenta de los defectos que tenía el apartamento, eran defectos que hacían inhabitable el apartamento (y por lo tanto se constituían en un incumplimiento de la Escritura) o eran defectos que podían ser atendidos por MARVAL como garantía, como además es usual en los procesos de entrega de cualquier inmueble recién construido.
Es importante señalar que el 31 de enero de 2023 no se levantó ningún tipo de acta, que le permita al Tribunal, de manera fehaciente, establecer la entidad de los defectos advertidos por la Convocante, solo existiendo el correo ya citado. Las pruebas sobre la entidad de los defectos se remiten exclusivamente al dicho de las partes, con lo cual, al estar la carga de la prueba en cabeza de la Convocante, el Tribunal no puede sino declarar como no probados los hechos que darían lugar a la prosperidad de la pretensión de incumplimiento en relación con la Escritura.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 37 - Período del 31 de enero al 15 de marzo de 2017: en el proceso también quedó probado que durante este período se realizaron obras en el apartamento, tendientes a corregir las deficiencias observadas el 31 de enero de 2017.
Para el Tribunal, es claro que MARVAL desarrolló obras tendientes a corregir los defectos anotados por la Convocante, prueba de lo cual es que el 15 de marzo de 2017 se suscribió el acta de entrega del apartamento por parte del cónyuge de la Convocada, en la cual, si bien todavía se advierten algunos aspectos a corregir, su número es evidentemente menor a aquellos descritos por la Convocante en el correo del 31 de enero de 2023.
En cualquier caso, para el Tribunal es claro que, más allá de los dichos de la misma parte (y de su cónyuge), no reposa en el expediente prueba alguna que lleve al Tribunal al convencimiento de que los defectos descritos por la Convocante en el correo del 31 de enero de 2017 eran defectos que impedían la habitabilidad del inmueble y, por lo tanto, se constituían en un incumplimiento de la Escritura.
Se echa de menos una prueba que le permita al Tribunal establecer la entidad de dichas deficiencias, pues en el acervo probatorio, como ya se dijo, solamente están los dichos de las partes y de testigos que de una u otra forma defienden el actuar de cada parte, como es el caso del cónyuge de la Convocante, y de los empleados de MARVAL.
También está probado que la mayoría de los defectos descritos por la Convocante en la comunicación del 31 de enero de 2017 fueron objeto de la acción de protección al consumidor adelantada ante la SIC, lo cual lleva al Tribunal a pensar que, en efecto, dichos defectos correspondían más a temas de garantía, que a temas que se puedan enmarcar en una responsabilidad civil contractual por incumplimiento.
Finalmente, debe advertir el Tribunal, que no hay ninguna prueba en el expediente que dé cuenta de los perjuicios que pudo haber sufrido la Convocante entre el 31 de enero de 2017 y el 15 de marzo de 2017. - Período posterior al 15 de marzo de 2017: para el Tribunal, no resulta pertinente realizar mayores análisis sobre los hechos y actuaciones ocurridas con posterioridad al 15 de marzo de 2017, puesto que está probado que el 15 de marzo de 2017 se suscribió la entrega del apartamento a satisfacción de la Convocante, por intermedio de su cónyuge, señor Samuel Roberto Gutiérrez.
En efecto, en dicha acta se lee: TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 38 “URBANIZADORA MARIN VALENCIA URBANIZACIÓN RESERVA DE LA SIERRA ETAPA VI INMUEBLE 724 TORRE 6 ACTA DE ENTREGA En BOGOTÁ a los 15 días del mes de MARZO de 2017, se reunieron las siguientes personas: En representación de URBANIZADORA MARIN VALENCIA el Ing / Arq.
JUAN CARLOS RUIZ, quien hace entrega del inmueble que más adelante se determina, y el (los) señor (a) Samuel Gutierrez Dimate identificado con la cédula de ciudadanía número 19204301 de Bogotá, quien recibe el inmueble 724, deposito 10, parqueaderos 36,35,34,33 ubicados en el sótano 1 de la URBANIZACIÓN RESERVA DE LA SIERRA del municipio de BOGOTÁ, se deja constancia por medio de esta acta que el (los) comprador (es) recibe (n) a entere satisfacción el inmueble mencionado, el cual está listo para ser habitado, cumple con las especificaciones ofrecidas por URBANIZACIÓN MARIN VALENCIA. Y declara (n) haber recibido todos los elementos, equipos muebles y aparatos conforme al inventario que se adjunta a la presente ACTA DE ENTREGA, y se considera parte integrante de la misma, igualmente aclarando haber recibido por parte de la Constructora el Manual del propietario (mantenimiento y garantías) en el cual se establecen las condiciones para acceder a las garantías aplicables y se advirtió a el (los) propietario (s) que para efectos de obtener de la Empresa alguna reparación en el inmueble entregado, deberá (n) tener en cuenta los siguientes términos y condiciones: 1.
En el momento de la entrega se atenderán en forma inmediata los reclamos que en el inventario figuren sobre el estado del inmueble, con relación a: los vidrios, la pintura de muros, techos y carpintería, los pisos y aparatos sanitarios y cielo raso (si aplica, ver nota) 2. Dentro de los doce (12) primeros meses siguientes a la fecha de recibo del inmueble deberán indicarse los reclamos acerca de daños, instalaciones eléctricas, telefónicas y de gas, puertas y cerraduras. 3.
Dentro de los doce (12) meses siguientes al recibo de la vivienda deberán indicarse los reclamos de las goteras en techos, terrazas, ventanas, filtraciones, instalaciones sanitarias e hidráulicas. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 39 4.
Dentro de los doce (12) meses siguientes al recibo de la vivienda deberán indicarse los reclamos por dilataciones o fisuras en muros. 5. Los tiempos de garantías especificados anteriormente solo tendrán validez en caso de que la vivienda sea conservada en iguales condiciones a las de recibo y no se haya efectuado ningún tipo de modificaciones. 6.
Los propietarios que no vayan a habitar inmediatamente la vivienda deberán hacer visitas periódicas a la misma y verificar el buen funcionamiento de todas las instalaciones para constatar que no hayan desperfectos. Nota. Los cielo rasos en drywall están destinados y construidos para soportar su peso propio más la iluminación instalada en el, cualquier reforma que se haga posterior o adicional que signifique mayor peso como: lámparas, cornisas, cortinas, adornos, ocasionara la inmediata pérdida de la garantía por estabilidad.
Después de doce (12) meses de entregado el inmueble. 724 TORRE 6 solo responderá por la estabilidad de la construcción. Los daños ocurridos por las causas imputables el usuario, serán a cargo de este. El comprador deberá dejar constancia en la presente acta toda imperfección que sea visible al momento de la entrega del inmueble, para que NOMBRE DE LA EMPRESA responda por ellos.
En consecuencia, no se aceptarán reclamos por acabados de pintura de muros y techos, carpintería, metálica, ventanería y cristales, cielo rasos, color uniforme y estado de la alfombra, enchapes de muros y pisos, aparatos sanitarios e incrustaciones, carpintería de madera, y en general, por todo defecto que no haya sido debidamente registrado en el acta de entrega.
Con relación a estos defectos o imperfecciones, el constructor reparará única y exclusivamente los consignados claramente en el acta de entrega, entendiendo que, si se reportan con posterioridad al recibo del inmueble, se considerará que el origen del defecto o imperfección será el uso inadecuado o descuido que asumirá exclusivamente el comprador.
Los solicitantes que se generen posteriores a la entrega deben ser realizadas UNICAMENTE por escrito al correo electrónico servicioalclientebogota@marval.com.co. Fax (1) 4124863 o radicación directa en la oficina ubicada en Avenida el Dorado No 69A- 5, solicitando claramente la garantía requerida e indicando la disponibilidad de horarios TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 40 para programar la visita el inmueble del personal autorizado por la constructora, aclarando que NO SE RECIBEN SOLICITUDES DE GARANTIAS POR NINGUN OTRO MEDIO.
La constructora NO se responsabiliza de los resultados de los trabajos, ni contrataciones que el cliente haya decidido realizar con contratista y/o trabajadores que laboran para la empresa. La Constructora prohíbe que tanto contratista, como trabajadores de la empresa ejecuten trabajos por fuera de los contratados por lo anterior solicitamos por seguridad abstenerse de realizar actividades con este personal.
Para constancia se firma en BOGOTÁ, a los 15 días del mes de MARZO del 2017.” Del acta transcrita, el Tribunal concluye: - El inmueble se declaró recibido a satisfacción y en condiciones de habitabilidad por parte de la Convocante, por intermedio de su cónyuge, señor Samuel Gutiérrez Dimate. - Dentro del acta de entrega, se prevé la posibilidad de que se presenten problemas constructivos, que den lugar a reparaciones.
Se establece para ello un procedimiento y un marco temporal. - Aunque del acta no es posible concluir técnicamente la entidad de defectos que en ella se advierten, a todas luces parecen menores en número y en entidad. Para el Tribunal es claro, que las situaciones presentadas con posterioridad al 15 de marzo de 2017 se constituyen en aspectos propios de la garantía, y no en causales de incumplimiento de la Compraventa.
Prueba de ello, también, es que dichos problemas fueron ventilados en la acción de protección al consumidor, en la cual, mediante Auto No. 48568 del 28 de abril de 2023, se dio por archivado el proceso, precisamente porque MARVAL había cumplido con todas sus obligaciones de garantía, al realizar las obras y reparaciones ordenadas por dicha entidad.
De igual forma, en este periodo tampoco hay ninguna prueba que acredite los perjuicios sufridos por la Convocante, en virtud de las deficiencias que fueron objeto del proceso ante la SIC y del proceso ante la Secretaría de Habitat. Incluso, en el proceso está acreditado que MARVAL asumió los gastos de hospedaje de la Convocante y de su familia en un hotel 5 estrellas de la ciudad de Bogotá, durante el término de duración de las obras.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 41 En consecuencia, por los argumentos expuestos no prosperarán las pretensiones declarativas, primera, segunda y tercera de la demanda. 4.5.
La Pretensión de Condena Aunque para el Tribunal, como ya se dijo, no se probó que MARVAL haya incumplido la Compraventa respecto de la entrega del apartamento, es importante realizar algunas consideraciones frente a la pretensión de condena, mediante la cual se busca el pago de la cláusula penal consignada en la Promesa, y que asciende a $176.300.000.
En primer lugar, es necesario destacar que la pretensión de condena solo se refiere al pago de la cláusula penal; no se pretende el pago de otros perjuicios, ni se hace ningún tipo de valoración ni existen pruebas que pudieran llevar al Tribunal a determinar dichos perjuicios. En el juramento estimatorio presentado también se hace alusión exclusivamente a la cláusula penal, sin que se razonen otros perjuicios que eventualmente hubiera podido sufrir la Convocante por el presunto incumplimiento o cumplimiento tardío de la entrega del apartamento.
Siguiendo con el análisis que ha hecho el Tribunal, no es posible acceder a la pretensión de condena, aún si estuviera probado el incumplimiento de MARVAL, puesto que la cláusula penal era parte de la Promesa, y la promesa fue cumplida mediante la suscripción de la Escritura, tal como se indicó en anteriores consideraciones en las presentes consideraciones, documento que entró a regir la relación entre las partes y en el cual no se pactó la cláusula penal, ni se hizo referencia a ninguna cláusula de la Promesa. 4.6.
Las Excepciones Propuestas Frente las excepciones propuestas, es preciso manifestar: - La excepción llamada “Prescripción del Presunto Derecho y Caducidad de la Acción” ya fue evacuada y no está llamada a prosperar por lo expuesto en el respectivo capítulo. - Teniendo en cuenta lo expuesto con anterioridad, las excepciones llamadas “La cláusula penal: La cláusula Penal alegada por los demandantes, no hace parte de la escritura pública de compraventa.” e “Inexistencia del incumplimiento pretendido” están llamadas a prosperar y así se plasmará en la parte resolutiva del presente laudo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 42 - En aplicación del principio de economía procesal, y dada la prosperidad de dos excepciones que impiden la prosperidad de la totalidad de las pretensiones, el Tribunal no se pronunciará sobre las demás excepciones propuestas.
V. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES Frente a la conducta procesal de las partes, el primer inciso del artículo 280 del C.G.P., referente del contenido que deben tener las sentencias -en este caso el Laudo Arbitral- dispone que “El juez siempre deberá calificar la conducta procesal de las partes y, de ser el caso, deducir indicios de ellas”.
Para los fines de esta disposición, el Tribunal advierte que, a lo largo del presente trámite, las partes y sus respectivos apoderados desplegaron, en toda su extensión, una conducta procesal por completo adecuada, sin que haya lugar a reproche de ninguna naturaleza, motivo por el cual no tiene cabida la deducción de indicios en contra de ninguna de ellas.
VI. JURAMENTO ESTIMATORIO DE LA DEMANDA Respecto de la objeción del juramento estimatorio formulada a la estimación contenida en la demanda, debe anotarse que dicha estimación fue realizada por el apoderado, como resultado de las pretensiones, entre ellas la cláusula penal alegada, y de las pruebas aportadas, de lo cual el Tribunal estima que a pesar de que no prosperaron tales pretensiones de condena, no existió una conducta temeraria o un actuar provisto de mala fe.
Sobre el particular, el artículo 206 del Código General del Proceso dispone que: “Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos. (…) El legislador establece sanciones para ciertos casos en los que el monto de la estimación supera el monto de la condena o cuando no hay condena por falta de demostración del perjuicio de la siguiente forma: “Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 43 una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.
( )”(Inciso modificado por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014).
PARÁGRAFO. También habrá lugar a la condena a la que se refiere este artículo a favor del Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios. En este evento, la sanción equivaldrá al cinco por ciento (5%) del valor pretendido en la demanda cuyas pretensiones fueron desestimadas.
(Parágrafo modificado por el artículo 13 de la Ley 1.743 de 2.014). La aplicación de la sanción prevista en el presente parágrafo sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte”. (Subraya fuera de texto) En consecuencia, dichas sanciones son procedentes en aquellos casos en que: (i) el exceso en la estimación de los perjuicios frente a lo que resulte probado y (ii) la falta total de prueba en relación con los mismos.
Por tratarse de sanciones, la interpretación es restrictiva y no procede su aplicación en otros supuestos. Por otra parte, es pertinente señalar que la Corte Constitucional analizó la exequibilidad de la norma mencionada, jurisprudencia en la cual indicó que la sanción relativa al juramento estimatorio, “no procede cuando su causa sea imputable a hechos o motivos ajenos a la voluntad de la parte, ocurridos a pesar de que su obrar haya sido diligente y esmerado.”19 En ese sentido, la Corte indicó: “Si la carga de la prueba no se satisface por el obrar descuidado, negligente y ligero de la parte sobre la cual recae, valga decir, por su obrar culpable, al punto de que en el proceso no se logra establecer ni la existencia ni la cuantía de los perjuicios, aunque sea posible que sí hayan existido en la realidad, de esta situación deben seguirse consecuencias para la parte responsable”, pero “si la carga de la prueba no se satisface pese al obrar diligente y esmerado de la parte sobre la cual recae, valga decir, por circunstancias o razones ajenas a su voluntad y que no dependen de ella, como puede ser la ocurrencia de alguna de las contingencias a las que están sometidos los medios de prueba, es necesario hacer otro tipo de consideración”, para lo cual debe tomarse en cuenta si la contingencia a que 19 Sentencia C-157/13 de 21 de marzo de 2.013.
Corte Constitucional. Magistrado Ponente Mauricio González Cuervo. TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 44 está sujeto el medio de prueba existía antes de iniciar el proceso y era conocida por la parte”.
Así las cosas, y tal como ya fue indicado, en el presente caso no prosperaron las pretensiones de condena de la demanda, lo cual no obedeció a una actitud negligente o un actuar de mala fe de la Parte Demandante, sino al desarrollo y evaluación probatoria que realizó el Tribunal arbitral en el desarrollo del trámite. En consecuencia, considera el Tribunal que no procede la aplicación de la sanción prevista por el artículo 206 del Código General del Proceso.
VII. COSTAS La Parte Convocante, en su pretensión quinta de la Demanda, solicitó la condena en costas y agencias en derecho, respecto de la parte contraría. En lo que tiene que ver con las costas del proceso el artículo 365 del Código General del Proceso prevé: “Artículo 365. Condena en costas. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1.
Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto. Además, en los casos especiales previstos en este código. (…) 2. La condena se hará en sentencia o auto que resuelva la actuación que dio lugar a aquella.
(…) 5. En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. (…) 8. Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación”. Por otra Parte, las costas se encuentran compuestas por las expensas, que son aquellos gastos judiciales en que las partes incurrieron por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como “una contraprestación por los gastos en que se incurre para ejercer la defensa legal de los intereses dentro de un trámite judicial, en atención a la gestión realizada por TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 45 el apoderado o la parte que litigó personalmente” (Considerandos del ACUERDO No. PSAA16- 10554 del 5 de agosto de 2016).
Considera el Tribunal que al no prosperar las pretensiones de la demanda, lo que corresponde es condenar a la Parte demandante, esto es a la señora NASLY TATIANA JIMÉNEZ, al pago de las costas y agencias en derecho de conformidad con la siguiente liquidación: 1. Mediante Auto No. 6 del quince (15) de noviembre de dos mil veintidós (2022) (Acta No 4), se fijaron los honorarios y gastos del Tribunal por valor total de DIECINUEVE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO PESOS ($19.381.728).
En el presente trámite arbitral, teniendo en cuenta que las dos partes pagaron las sumas que corresponden por concepto de gastos y honorarios del Tribunal, en iguales proporciones, en la parte resolutiva de este Laudo se ordenará el pago por la parte demandante a favor de la parte demandada, de las sumas que está parte consignó por concepto de gastos y honorarios del Tribunal Arbitral.
Por lo anterior, la parte Demandante deberá pagar al Demandado la suma de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($9.690.864) por concepto de los gastos en que tuvo que incurrir el Convocado en el presente trámite arbitral. 2. Adicionalmente, para la fijación de las agencias en derecho se tendrá en cuenta lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 366 del C.G.P.20, y en consecuencia los rangos dispuestos en el artículo 5 del ACUERDO No. PSAA16-10554 de agosto 5 de 2016, tomando como base para la liquidación de las mismas, el 5% sobre el valor de las pretensiones de contenido pecuniario de la demanda, las cuales ascienden a la suma CIENTO SETENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS MCTE ($176.300.000). 20 Código General del Proceso, artículo 366.
“Artículo 366. Liquidación. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: (…) 4.
Para la fijación de agencias en derecho deberán aplicarse las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura. Si aquellas establecen solamente un mínimo, o este y un máximo, el juez tendrá en cuenta, además, la naturaleza, calidad y duración de la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente, la cuantía del proceso y otras circunstancias especiales, sin que pueda exceder el máximo de dichas tarifas.” TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 46 3.
Conforme con lo anterior, la Parte Convocante deberá pagar la suma de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS QUINCE MIL PESOS ($8.815.000), por concepto de agencias en derecho. En consecuencia, se condenará a la parte Convocante a pagar a la parte Convocada, por concepto de costas y agencias en derecho, la suma de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS CINCO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($18.505.864).
VIII. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento conformado para resolver en derecho las controversias surgidas entre el NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S., mediante el voto unánime de sus miembros habilitados por las partes para hacerlo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley
RESUELVE
PRIMERO. – Negar la tacha del testimonio del señor SAMUEL ROBERTO GUTIÉRREZ DIMATE. SEGUNDO.- Declarar probadas las excepciones denominas “La cláusula penal: La cláusula Penal alegada por los demandantes, no hace parte de la escritura pública de compraventa.” e “Inexistencia del incumplimiento pretendido” de conformidad con la parte motiva del presente Laudo.
TERCERO. - Negar todas las pretensiones de la demanda.
CUARTO. – Desestimar las demás excepciones presentadas con la contestación a la demanda.
QUINTO. – Condenar en costas a la Parte demandante esto es a la señora NASLY TATIANA JIMÉNEZ, al pago de la suma de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS CINCO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS ($18.505.864), por concepto de condena en costas y agencias en derecho a favor de la Parte Demandada esto es URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Dicho pago deberá realizarse dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 47 SEXTO. - Declarar causado el saldo de los honorarios de los Árbitros y de la Secretaria, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes, de conformidad con lo previsto en el artículo 28 de la Ley 1563 de 2012 y teniendo en cuenta la deducción para el pago de la contribución especial arbitral establecida en el artículo 22 de la Ley 1743 de 2014 –modificado por el artículo 362 de la Ley 1819 de 2016-.
La Parte convocante expedirá los certificados de retención correspondientes. En la oportunidad legal, el Presidente hará la liquidación final de gastos y devolverá el saldo, si lo hubiere.
SÉPTIMO. - Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes con las constancias de ley.
OCTAVO. - Disponer que en su debida oportunidad se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Esta providencia queda notificada en audiencia. ESTEBAN PUYO POSADA Árbitro Presidente CLAUDIA MARCELA CONTRERAS PEÑA Árbitro SEBASTIAN SALAZAR CASTILLO Árbitro VERÓNICA ROMERO CHACÍN Secretaria TRIBUNAL ARBITRAL DE NASLY TATIANA JIMÉNEZ GONZÁLEZ Contra URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. hoy URBANIZADORA MARVAL S.A.S. Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá – LAUDO ARBITRAL - PÁG. 48 TABLA DE CONTENIDO I.
ANTECEDENTES …………………………………………………………………..…1 II. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE……………… III. PRESUPUESTOS PROCESALES…………………………………………………..15 IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL……………………………………………..17 V. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES……………………………………….42 VI. JURAMENTO ESTIMATORIO………………………………………………………..42 VII. COSTAS…………………………………………………………………………………44 VIII.
PARTE RESOLUTIVA………………………………………………………………….46