Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 1 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN TRIBUNAL ARBITRAL GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA contra EDIFICIO ALICIA P.H. RADICACIÓN 144355 LAUDO ARBITRAL Bogotá, D.C., once (11) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 2 Tabla de contenido CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO 1.
DEFINICIONES
2. PARTES PROCESALES
2.1. PARTE CONVOCANTE
2.2. PARTE CONVOCADA
3. LA CLÁUSULA COMPROMISORIA
4. EL TRÁMITE DEL PROCESO 4.1. Presentación de la demanda inicial 4.2. Presentación de la reforma de la demanda 4.3. Designación del árbitro 4.4. Audiencia de instalación 4.5. Inadmisión de la Demanda 4.6. Presentación de la subsanación de la demanda arbitral reformada e integrada (en adelante la “Demanda”) 4.7. Admisión de la Demanda 4.8.
Contestación de la Demanda 4.9. Traslado de la Contestación de la Demanda 4.10. Audiencia de conciliación 4.11. Honorarios y gastos del Tribunal Arbitral y el Centro 4.12. Primera audiencia de trámite 4.13. Etapa Probatoria 4.14. Audiencia de alegatos de conclusión
5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
1. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE 2.
HECHOS DE LA DEMANDA
3. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y EXCEPCIONES PROPUESTAS CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 3
1.1. DEMANDA EN FORMA
1.2. CAPACIDAD DE LOS SUJETOS PROCESALES
2. ASPECTOS DE DECISIÓN PREVIA
2.1. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2.2. PRINCIPIO DE CONGRUENCIA
2.3. OBJETO DEL LITIGIO
3. COMPETENCIA DEL TRIBUNAL ARBITRAL
4. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL SOBRE LOS PRINCIPIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
5. ASPECTOS GENERALES SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: BIENES COMUNES. 5.1. Clases de bienes comunes 5.2. Inalienabilidad e imprescriptibilidad de los bienes comunes.
6. DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: COMPETENCIA, FUNCIONES Y DECISIONES SOBRE BIENES COMUNES. 6.1. Reglamento de Propiedad Horizontal 6.1.1. Reglamento inicial 6.1.1.1. La Asamblea de Copropietarios 6.1.1.2. Consejo de Administración 6.1.1.3. El Administrador 6.1.2. Reglamento Reformado conforme a la Ley 675 de 2001 6.1.2.1.
Asamblea General 6.1.2.2. Consejo de Administración 6.1.2.3. Facultades del Administrador 6.1.3. Administración, custodia y conservación de las zonas comunes 6.1.4. Imposición de multas 6.2. Caso en concreto
7. SOBRE LA LEGALIDAD DE LAS DECISIONES ADOPTADAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS RESPECTO A LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO (GARAJES)
8. POSICIÓN DEL TRIBUNAL DE ARBITRAJE FRENTE A LA ASIGNACIÓN Y ESCRITURACIÓN DE LOS PARQUEADEROS COMO BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO EN EL EDIFICIO ALICIA P.H.
9. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 4
10. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS POR LA PARTE CONVOCADA
11. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL
11.1. EL JURAMENTO ESTIMATORIO CAPÍTULO CUARTO COSTAS CAPÍTULO QUINTO PARTE RESOLUTIVA Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 5 TRIBUNAL ARBITRAL GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA contra EDIFICIO ALICIA P.H. -RADICACIÓN No. 144355- Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal Arbitral (el “Tribunal” o el “Tribunal Arbitral”) a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral promovido por GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA (en adelante también “Sr. Gabriel”), como Parte Convocante, contra EDIFICIO ALICIA P.H., como Parte Convocada.
CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO 1. DEFINICIONES Laudo: Se refiere a la presente providencia resolutiva, dictada por el árbitro Enrique Gómez Pinzón, mediante la cual se pone fin al proceso surgido entre Gabriel Alonso Torres García y el Edificio Alicia P.H. Parte Convocada: EDIFICIO ALICIA P.H., como el sujeto procesal convocado para concurrir al proceso arbitral, identificado con el Número de Identificación Tributaria NIT 900.168.709- 8.
Parte Convocante: GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA, como la persona que convocó el proceso arbitral, identificado con la Cédula de Ciudadanía No. 7.168.128 de Tunja. Reglamento de Propiedad Horizontal: Reglamento de Propiedad Horizontal Inmobiliaria de Administración, incorporado en la Escritura Pública No. 918 del veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), posteriormente reformado mediante la Escritura 2394 del veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004), conforme a la Ley 675 de 2001, ambas otorgadas ante la Notaría 39 del Círculo de Bogotá. Tribunal o Tribunal Arbitral: hace referencia al árbitro designado, cuya función es resolver la controversia sometida a arbitraje.
2. PARTES PROCESALES
2.1. PARTE CONVOCANTE La Parte Convocante se encuentra integrada por GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA, ciudadano colombiano, mayor de edad, domiciliado en Bogotá D.C., e identificado con la Cédula de Ciudadanía No. 7.168.128 de Tunja. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 6 En el presente proceso arbitral la Parte Convocante estuvo representada por apoderado judicial debidamente reconocido.
2.2. PARTE CONVOCADA La Parte Convocada se encuentra conformada por el EDIFICIO ALICIA P.H. (el “Edificio Alicia P.H.”), con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., con el Número de Identificación Tributaria NIT 900.168.709-8, representada legalmente por su Administrador, que para la fecha de expedición del certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente y que fue allegado con la demanda arbitral es Jorge Francisco Rojas Guzmán identificado con Cédula de Ciudadanía No. 17.068.642 de Bogotá. En el presente proceso arbitral, la Parte Convocada estuvo representada por apoderada judicial oportunamente reconocida.
3. LA CLÁUSULA COMPROMISORIA La cláusula compromisoria con base en la cual se convocó este Tribunal de Arbitraje se encuentra contenida en el Artículo Septuagésimo Quinto, de la Escritura Pública No. 0918 del veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), Reglamento de Propiedad Horizontal, reformado con la Escritura 2394 del veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004) ambas de la Notaría 39 del Círculo de Bogotá, que en su tenor literal dispone: “CAPITULO XVI.-DISPOSICIONES VARIAS. --------------------------------- ARTICULO SEPTUAGESIMO (SIC) QUINTO.- ARBITRAMENTO.- En el evento de que las partes no acepten la decisión del Consejo de Administración o de la Asamblea de Copropietarios, el asunto se someterá a la decisión de un (1) arbitro, el cual serpa (sic) nombrado de común y conforme a lo dispuesto sobre el particular por el Código de Comercio.
En caso de que las partes no se pusieren de acuerdo en el nombramiento del arbitro en un plazo no mayor de treinta (30) días se delega su nombramiento a la Lonja de propiedad a (sic) Raíz. El arbitro fallará en conciencia y los gastos de arbitramento serán de cargo de la presente (sic) perdedora”. Si bien el pacto arbitral establece que “el árbitro fallará en conciencia”, al declararse instalado el arbitraje, mediante Auto No. 1, Numeral 1º, se declaró que las controversias serían dirimidas en derecho, decisión que quedó ejecutoriada sin recurso de las partes1.
Así mismo, si bien la cláusula determina la facultad de nombramiento del árbitro a la Lonja de Propiedad Raíz, ésta no adelantó la designación dentro del término establecido en el numeral 2 del artículo 14 de la Ley 1563 de 2012, por lo cual, se adelantó la designación del árbitro y su respectivo suplente conforme con lo dispuesto en el numeral 4 del mismo artículo.
En la primera audiencia de trámite, el Tribunal consideró expresamente que: 1 “1. Declarar legalmente instalado el Tribunal Arbitral constituido para dirimir en derecho las controversias surgidas entre GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA, como parte convocante, y EDIFICIO ALICIA P.H. y el señor FLORENTINO LASPRILLA SUÁREZ, como parte convocada.” (resaltado por fuera del original).
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 7 “5.- Si bien el pacto arbitral establece que “el árbitro fallará en conciencia”, al declararse instalado el arbitraje, mediante Auto No. 1, Numeral 1º, se declaró que las controversias serían dirimidas en derecho, decisión que quedó ejecutoriada sin recurso de las partes.
Consultadas expresamente las partes y sus apoderados sobre lo anterior, ratifican que solicitan al Tribunal que la decisión sea proferida en derecho.” (resaltado por fuera del original). Por consiguiente, resolvió: “Tercero. Ratificar que el Laudo Arbitral a expedir por este Tribunal será en derecho.” (resaltado por fuera del original).
Vale la pena agregar que si bien es cierto que la Parte Convocante interpuso recurso de reposición contra el Auto No. 7, ninguna de las razones guarda relación con la decisión antes mencionada. Finalmente, el Tribunal realizó sucesivos controles de legalidad en que el Tribunal y las propias partes declararon que no encontraron causal de nulidad o irregularidad alguna para continuar con el trámite arbitral para proferir Laudo arbitral en derecho (Actas No. 4, 7, 8 (Auto No. 17) y 10 (Auto No. 19)).
4. EL TRÁMITE DEL PROCESO 4.1. Presentación de la demanda inicial La demanda fue presentada el veintiocho (28) de julio de dos mil veintitrés (2023), por la Parte Convocante, por intermedio de apoderado judicial especial, mediante la cual solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Centro”), la integración de un Tribunal Arbitral para dirimir sus controversias con la Parte Convocada. 4.2.
Presentación de la reforma de la demanda El treinta y uno (31) de octubre de dos mil veintitrés (2023), la Parte Convocante presentó reforma de la demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, con el fin de vincular al señor FLORENTINO LASPRILLA SUÁREZ como parte convocada. 4.3. Designación del árbitro En aplicación de lo dispuesto en la cláusula compromisoria, el Centro procedió a oficiar a la Lonja de Propiedad Raíz, quien se abstuvo a adelantar el trámite de designación dentro del término legal.
Además, no existiendo común acuerdo entre las partes, mediante sorteo público realizado por el Centro, fue designado como árbitro único el doctor ENRIQUE GÓMEZ PINZÓN quien, encontrándose dentro del término previsto en la ley, aceptó la designación efectuada. 4.4. Audiencia de instalación El veintinueve (29) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) se llevó a cabo la audiencia de instalación, en la cual, mediante Auto No. 1, se declaró legalmente instalado el Tribunal Arbitral y se nombró a DAVID YAYA NARVÁEZ como secretario, quien posteriormente aceptó el cargo y tomó posesión del mismo.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 8 4.5. Inadmisión de la Demanda Una vez instalado el Tribunal, además de haber fijado su sede y reconocido personería a los apoderados, en la misma audiencia, mediante Auto No. 2, inadmitió la demanda. 4.6.
Presentación de la subsanación de la demanda arbitral reformada e integrada (en adelante la “Demanda”) El seis (6) de marzo de 2024, encontrándose dentro del término correspondiente, la Parte Convocante radicó en el correo electrónico de la Secretaría del Tribunal memorial de la subsanación de la Demanda. Cabe aclarar que, en dicho escrito, la Parte Convocante desistió de la vinculación del señor FLORENTINO LASPRILLA SUÁREZ, junto con la Demanda, se aportaron las siguientes pruebas documentales: “(i) Escritura pública No.0918 del 27 de abril del 1995 Reglamento de ph.;
(ii) Escritura Publica No.2877 del 27 de noviembre de 1996 Compra Apta. 601; (iii) Escritura Publica No.3458 del 5 de agosto de 2022 Compra Apta. 601; (iv) Certificado de libertad y tradición matrícula 50C-1400371; (v) Actas 2014, 2021 y 2023; (vi) Cartas 24 de abril de 2023; (vii) Carta 29 de abril de 2023; (viii) Grabación asamblea de propietarios del 26 de marzo de 2023 en dos partes.
En la parte dos se da la discusión donde se asigna el parqueadero 11 al apartamento 601, por la asamblea del minuto 0.26 al 44:30; (ix) Tres Grabaciones de sesiones del consejo de administración, donde se evidencia que este no discutió, ni decidió sobre la negación de lo decidido en la asamblea del 26 de marzo de 2023; y (x) El certificado de la alcaldía local de barrios unidos, Bogotá”. 4.7.
Admisión de la Demanda Al encontrarse subsanados los yerros formales, es decir, enmendados los motivos de inadmisión indicados por el Tribunal en el Auto No. 2 del veintinueve (29) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), se admitió la Demanda mediante el Auto No. 3 del ocho (8) de abril de dos mil veinticuatro (2024). 4.8. Contestación de la Demanda El nueve (9) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), encontrándose dentro del término concedido, la Parte Convocada presentó la “contestación” de la Demanda, con objeción al juramento estimatorio, y un escrito separado correspondiente a las excepciones de mérito y presentó las siguientes pruebas documentales: “(i) Escrituras Públicas;
(ii) Oficio del propietario donde se manifiesta el error de procedimiento; (iii) Actas de asamblea donde se trata el problema de parqueaderos; (iv) Acta del mes de septiembre del año 2023, firmada por el convocante donde acepta que no se le entregue el parqueadero No 11; (v) Oficio donde el señor Hernan González uno de los testigos de la convocante sabia del problema;
(vi) Reglamento de PH, completo; (vii) Se acepten las pruebas de los print de pantalla”. 4.9. Traslado de la Contestación de la Demanda El mismo nueve (9) de mayo de dos mil veinticuatro (2024), la Parte Convocante descorrió el traslado de la contestación de la Demanda y las excepciones de mérito con alegaciones de parte. 4.10.
Audiencia de conciliación Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 9 Mediante Auto No. 4 del cinco (5) de junio de dos mil veinticuatro (2024), se fijó el once (11) de junio de dos mil veinticuatro (2024) a las cuatro de la tarde (4:00 p.m.) para llevar a cabo audiencia de conciliación. La citada audiencia se llevó a cabo en la fecha y hora señaladas, y mediante Auto No. 5 se declaró agotada la etapa conciliatoria, sin que hubiera logrado un acuerdo. 4.11.
Honorarios y gastos del Tribunal Arbitral y el Centro En dicha oportunidad, esto es, en la misma audiencia de conciliación, mediante el Auto No. 6 del once (11) de junio de dos mi veinticuatro (2024), el Tribunal resolvió no fijar suma alguna a cargo de las partes por honorarios y gastos del proceso arbitral, como quiera que en la Demanda se hizo mención de que el presente arbitraje sería el denominado como social en los términos previstos en el artículo 117 parágrafo de la Ley 1563 de 2012.
Así mismo, el artículo 9.13. del Reglamento de Arbitraje, en lo estrictamente aplicable, establece que: “Artículo 9.13. Arbitraje social. Cuando se trate de arbitraje social no habrá lugar al pago de honorarios de los árbitros, secretarios, gastos de administración del Centro y gastos iniciales de radicación de la demanda. Cada parte deberá asumir el pago de las expensas y gastos a los que haya lugar respecto de la práctica de pruebas, representación en el proceso o cualquier otro concepto relacionado.
El arbitraje será social, cualquiera sea el asunto por resolver, cuando la parte demandante así lo invoque y se cumplan las condiciones previstas en el artículo 117 de la Ley 1563 de 2012 y las normas que lo reglamenten”. Del mismo modo, el Tribunal encuentra que la Parte Convocante expresamente invocó la naturaleza social del trámite, en la Demanda, página 19, última referencia en la cual afirmó que: “por no superar los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes de que trata el artículo 117 de la ley 1563 de 2012 el presente proceso debe ser adelantado bajo la figura de arbitraje social”. 4.12.
Primera audiencia de trámite La primera audiencia de trámite se llevó a cabo el mismo once (11) de junio de dos mil veinticuatro (2024). Mediante Auto No. 7 el Tribunal se declaró competente para conocer y decidir en derecho las controversias contenidas en la Demanda presentada por la Parte Convocante, integrada por Gabriel Alonso Torres García, contra la Parte Convocada, el Edificio Alicia P.H. La decisión se notificó en audiencia y fue objeto de recurso de reposición interpuesto por la Parte Convocada, del cual se corrió traslado a la Parte Convocante.
Mediante Auto No. 8 del once (11) de junio de dos mil veinticuatro (2024), la decisión recurrida fue confirmada por el Tribunal. 4.13. Etapa Probatoria Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 10 En firme la providencia mediante la cual el Tribunal se declaró competente, éste procedió a decretar pruebas mediante Auto No. 9 del once (11) de junio de dos mil veinticuatro (2024).
Asimismo, se fijó el respectivo calendario para la práctica de pruebas mediante Auto No. 10 de la misma fecha. El Tribunal decretó el interrogatorio de parte de la Parte Convocada y la declaración de parte de la Parte Convocante. Así mismo, decretó los testimonios de las siguientes personas: i) Hernán González Mora, ii) Claudia María Mejía Montoya, iii) Delio de Jesús Suárez Aristizábal, iv) Consuelo Melo Rodríguez, v) Natali Casallas Abril, vi) Karen Vanessa Cruz Bueno, vii) Victoria Franco, viii) Mauricio Bustamante, ix) Sandra Jinneth Sabogal Bernal y x) Henry Duarte Hernández.
Las pruebas decretadas, además de los documentos allegados con la demanda y su contestación, se practicaron de la siguiente manera: En audiencia celebrada el veinticuatro (24) de junio de dos mil veinticuatro (2024) se practicaron: (i) la declaración de la Parte Convocante, Gabriel Alonso Torres García; (ii) el interrogatorio de la Parte Convocada;
Jorge Francisco Rojas Guzmán y (iii) los testimonios de (a) Hernán González Mora; (b) Henry Duarte Hernández; (c) Delio de Jesús Suárez Aristizábal; (d) Mauricio Bustamante; y (e) Claudia María Mejía Montoya. Mediante Auto No. 12 del veinticuatro (24) de junio de dos mil veinticuatro (2024) el Tribunal aceptó el desistimiento de los testimonios de las siguientes personas: (i) Consuelo Melo Rodríguez, (ii) Natali Casallas Abril, (iii) Victoria Franco, (iv) Sandra Jinneth Sabogal Bernal y (v) Karen Vanessa Cruz Bueno. El Tribunal, habida cuenta de las declaraciones rendidas en la audiencia de pruebas, encontró necesario hacer uso de las facultades y deberes en materia de pruebas de oficio previstas en los artículos 42 numeral 4º, 78 numeral 8º, 169 inciso 1º y 170 del Código General del Proceso, con el fin de esclarecer hechos que se consideran relevantes para el proceso.
Por lo cual, mediante el Auto No. 13 del veinticuatro (24) de junio de dos mi veinticuatro (2024), el Tribunal decretó las siguientes pruebas de oficio: “(i) Reglamento de Propiedad Horizontal junto con todas sus modificaciones y anexos (incluyendo planos); (ii) Escrituras públicas (p.e. compraventa) que contengan la adjudicación de los derechos sobre los bienes comunes de uso exclusivo (parqueaderos) respecto de cada uno de los inmuebles del Edificio Alicia PH que tienen esos derechos;
(iii) Actas de reuniones del Consejo de Administración y la Asamblea General de Copropietarios en que se hubieran adoptado decisiones en relación con la destinación y asignación de los bienes comunes de uso exclusivo (parqueaderos)”. Mediante memorial del veintiséis (26) de junio de dos mil veinticuatro (2024) el apoderado de la Parte Convocante aportó parcialmente los documentos requeridos por el Tribunal Arbitral.
El veintiocho (28) de junio de dos mil veinticuatro (2024) la apoderada de la Parte Convocada presentó memorial junto con documentos adicionales. Se surtió el traslado de tres (3) días hábiles previsto en el Auto No. 13 del veinticuatro (24) de junio de dos mil veinticuatro (2024), sin pronunciamiento de las partes. Por lo tanto, mediante Auto No. 14 del nueve (9) de julio de dos mil veinticuatro (2024) el Tribunal incorporó los documentos al expediente. 4.14.
Audiencia de alegatos de conclusión Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 11 Habiéndose practicado todas las pruebas decretadas, mediante Auto No. 15 del nueve (9) de julio de dos mil veinticuatro (2024) el Tribunal Arbitral realizó control de legalidad, declaró concluida la etapa probatoria y convocó a los apoderados de las partes a audiencia de alegatos de conclusión para el treinta y uno (31) de julio de dos mil veinticuatro (2024) a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
El treinta y uno (31) de julio de dos mil veinticuatro (2024) se llevó a cabo la audiencia virtual de alegatos de conclusión y se realizó nuevamente control de legalidad. Los apoderados de las partes remitieron al correo electrónico de la secretaría del Tribunal Arbitral, la versión escrita de las alegaciones finales. Mediante Auto No. 16 el Tribunal invitó a las partes a hacer uso de los mecanismos alternativos de resolución de conflictos, y ofreció su concurso si las partes llegan a requerir su intervención, de acuerdo con las facultades legales para la materia.
Mediante Auto No. 18, el Tribunal fijó el once (11) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) a las nueve y media de la mañana (9:30 a.m.) como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de Laudo.
5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Como quiera que las partes no pactaron nada distinto, al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Teniendo en cuenta que la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 11 de junio de 2024, el término de duración de este proceso se extiende hasta el 11 de diciembre de 2024, con lo que la presente decisión se profiere dentro del término legal.
CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
1. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE Con la Demanda se promovieron las siguientes pretensiones: “Las pretensiones finalmente quedarán en el siguiente orden, lo No consignado aquí se entenderá como suprimido o desistido: PRIMERA: Se instaure tribunal de arbitramento conforme con la cláusula compromisoria contenida en el Artículo Septuagésimo Quinto, que trata del Arbitramento contenida en la escritura pública No. 0918 del 27 de abril de 1995, reformado con escritura 2394 del 29 de septiembre del 2004 ambas de la Notaría 39 de Bogotá. SEGUNDA.
Se solicita que mediante laudo arbitral se declare NULIDAD ABSOLUTA de las decisiones tomadas en asambleas extraordinarias de copropietarios del Edificio Alicia P.H. realizada el 8 de agosto de 2021, por no cumplir con el lleno de los requisitos establecidos en el reglamento de la copropiedad artículo trigésimo tercero modificaciones en el goce de los bienes comunes.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 12 TERCERA: Se declare mediante laudo arbitral que está en firme la asamblea ordinaria de copropietarios de 26 de marzo de 2023 sin la nota aclaratoria incluida por el presidente de la asamblea modificando la asignación definitiva del parqueadero 11 al apartamento 601.
TERCERA SUBSIDIARIA: Se declare mediante laudo arbitral la asignación definitiva del parqueadero No. 8 al propietario del apartamento 601, en reconocimiento de los derechos que le asisten al convocante. CUARTA: Se declare y reconozca, mediante Laudo arbitral que está en firme la asignación definitiva del parqueadero No. 11 al propietario del apartamento 601, con una votación favorable del 64.0% de los coeficientes de copropiedad del acta de 26 de marzo de 2023.
QUINTA: En defecto de las anteriores por laudo arbitral se condene a la copropiedad “Alicia P.H.” a título de perjuicios, al pago equivalente al valor correspondiente a la extinción de la servidumbre de parqueadero asignado al apartamento 601 equivalente a 20 salarios mínimos mensuales vigentes que sería el valor comercial del parqueadero”. 2.
HECHOS DE LA DEMANDA Los hechos de la demanda, que sustentan las pretensiones transcritas y que constituyen la versión de la Parte Convocante, fueron los siguientes: “1. Mediante escritura pública No.0918 del 27 de abril del 1995 notaria 39 de Bogotá, reformado con escritura 2394 del 29 de septiembre del 2004 de la misma notaria, se constituyó la propiedad horizontal denominada “EDIFICIO ALICIA” y el “REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO “ALICIA” PROPIEDAD HORIZONTAL”, estando compuesto así: a. Edificio de 7 pisos y 1 sótano b. 22 unidades privadas -apartamentos- c. 11 parqueaderos comunes con usos exclusivos para residentes d. 1 parqueadero visitantes 2.
En el CAPITULO V DE LOS BIENES COMUNES- ARTICULO DECIMO CUARTO DETERMINACION DE BIENES COMUNES en la página 20 del reglamento de la copropiedad se estableció, en su numeral 1º que los garajes son bienes comunes1. 3. Este numeral 1º, presenta una restricción y es que los garajes fueron asignados para uso de forma exclusiva por escritura pública a 11 apartamentos, conforme al Capítulo V de los bienes comunes - artículo décimo sexto servidumbres literal A en la página 22. 4.
Mediante escritura publica 2877 del 27 de noviembre de 1996 se realizó la venta e hipoteca del apartamento 601, interviniendo CONSTRUCCIONES ALMOR EDIFICIO ALICICIA LTDA como vendedor y, Delio de Jesús Suarez Aristizábal y María Lilia Montoya como compradores. 5. La clausula 1ª de la escritura pública 2877 el vendedor transfiere a título de compraventa por el régimen de propiedad horizontal al comprador, el derecho Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 13 de dominio y la posesión que el vendedor tienen y ejercen sobre el apartamento No. 601 y el parqueadero No. 7. 6.
En la cláusula décimo segunda, parágrafo 1º de la escritura pública 2877 l inmueble y el parqueadero fue entregado en cuerpo cierto por el constructor. 7. Posteriormente se registra en la Anotación 15 del 22 de agosto de 2022 del certificado de libertad y tradición del apartamento 601, la compraventa No.3458 del 5 de agosto de 2022 del bien con número de matrícula 50C- 1400371, código catastral AAA00056ORXRCOD, dirección del inmueble Kr57b No, 72-21 Apartamento 601, Vendedor CLAUDIA MARÍA MEJIA MONTOYA, siendo comprador GABRIEL TORRES GARCIA 8.
Del análisis de escrituras que realizan los propietarios en asamblea general de propietarios 2014 Vs. Planos Vs. Licencia de construcción, se evidenciaron 2 anomalías, la 1ª fue que los 10 apartamentos con derecho según escritura, estaban utilizando los 11 parqueaderos con diferente enumeración a la asignada según licencia de construcción y por escritura pública de compraventa individual2 y 2ª anomalía, que la numeración física no correspondía a la licencia. 9.
Desde el 2014 en adelante se evidencia que el tema del uso de parqueaderos, en especial, la demarcación y la correcta asignación de los parqueaderos del edificio3 “Alicia”, es un tema no resuelto en las subsiguientes asambleas 10.La entrega física de cada uno de los 11 parqueaderos a los 10 apartamentos, que gozan del derecho de servidumbre por escritura publica, se materializo como resultado de la entrega física que el mismo constructor hiciera como cuerpo cierto desde el año 1996, sin tener en cuenta lo consignado en los planos de la licencia. 11.Este acto jurídico de asignación fue tácitamente aceptado por los 10 beneficiarios por más de 25 años de manera constante, quieta, pacífica y de mutuo acuerdo, 12.Con la aquiescencia tacita se configuró el principio jurídico de “error común que hace derecho” fenómeno que duro hasta la asamblea extraordinaria de propiedades del 8 de agosto de 2021. 13.Como refuerzo del hecho anterior es de resaltar que el uso de los parqueaderos del primer piso, fue asignado por el constructor -en contravía de la licencia de construcción y los planos- así: • El apartamento 601 se ubicó en el parqueadero 6. • El apartamento 503 se ubicó en el parqueadero 7. • El apartamento 704 se ubicó en el parqueadero 8. • El apartamento 604 se ubicó en el parqueadero 9. • El apartamento 703 se ubicó en el parqueadero 10. • El parqueadero 11 se destinó para visitantes. 14.Sin embargo, mediante asamblea extraordinaria de 8 de agosto de 2021 se detectó una 3ª y 4 anomalía, por cuanto se evidencio que el uso del parqueadero No. 7 había sido asignado 2 veces según escrituras, a diferentes apartamentos, el 601 y el 6044, y 15.Que el uso exclusivo del parqueadero 8 no había sido asignado a ningún propietario, y no tenía ninguna connotación reglamentaria (visitantes, discapacitados, uso exclusivo etc.) 16.Dicha asamblea conto con un Quorum del 57.92% de coeficientes de copropiedad, y reorganizo el uso7 de los parqueaderos del primer piso -bienes comunes- así: a. El apartamento 703 se ubicó en el parqueadero 6.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 14 b. El apartamento 604 se ubicó en el parqueadero 7. c. El parqueadero 8 se destinó para visitantes. d. El apartamento 503 se ubicó en el parqueadero 9. e. El apartamento 704 se ubicó en el parqueadero 10. f. El parqueadero 11 se destinó temporalmente para el apartamento 601. 17.La temporalidad del parqueadero 11 asignado al apartamento 601, no fue resuelta en la siguiente asamblea general de copropietarios del 10 de abril de 2022, 18.Solamente hasta la asamblea ordinaria de copropietarios realizada el 26 de marzo de 2023 -grabación parte II del minuto 0.26 a 44:30- discute y aprueba la asignación definitiva del parqueadero No. 11 Al propietario del apartamento 601, obteniendo una mayoría decisoria del 54.06% de los coeficientes de copropiedad. 19.Sin embargo, mediante comunicación fechada de 24 de abril de 2023 el Consejo de Administración del Edificio Alicia PH, comunica al propietario del apartamento 601 Sr Gabriel Torres, que decidió acoger una moción del señor Francisco Rojas copropietario del apartamento 202, presentado el 4 de abril de 2023 (9 días después de celebrada la asamblea), con la cual se niega la solución aceptada en la asamblea general de asignar el uso definitivo del parqueadero No. 11 al apartamento 601, esto en razón a que no cumplió con el 70% de los coeficientes de la copropiedad.
Y adicionalmente decide el Consejo de Administración solicitar al apartamento 601 que haga devolución del parqueadero a la copropiedad so pena de incurrir en multas. 20.Solamente podría haber sido revocada tal asamblea y sus decisiones por un juez de la república, previa a la impugnación de dicha asamblea presentara un legítimo interesado de conformidad con el articulo 49 de la ley 675 de 2.001, dicho actuar irregular es tipificar una posible comisión de falsedad ideológica en documento privado5 21.En respuesta al hecho 19, el señor Gabriel Torres en comunicación fechada de 29 de abril de 2023, Señalo, grosso modo, que tanto el acta de asamblea del 8 de agosto de 2021 y la del 26 de marzo de 2023, fueron votadas con porcentajes menores al 70%, con esto ambas actas deben correr la misma suerte, es decir o se validan o se dejan sin efecto ambas actuaciones, lo cual por el carácter de la discusión debe ser decidió por la asamblea de copropietarios. 22.El 24 de mayo de 2023 se publicó el acta de asamblea del 26 de marzo de 2023 en donde frente a lo decidido en la página 7 expresó, grosso modo que la decisión al estar en contravía del CAPITULO VIII MODIFICACIONES MEJORA Y REPARACIONES-ARTICULO TRIGESIMO TERCERO MODIFICACIONES EN EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES, por haber decidido por debajo del quorum establecido del 70% de los coeficiente de copropiedad, se le solicita la restitución del parqueadero No. 11 al apartamento 601 y/o suscribir contrato de arrendamiento con la administración. 23.
El actuar de la copropiedad permite evidenciar Vías de hecho, en las que, por ignorancia o dolo, la asamblea de copropietarios y los miembros del consejo de administración pueden estar incurriendo: a. Modificar unilateralmente La asamblea de copropietarios del año 2023, sin la presencia de un juez competente es falsedad ideológica en documento privado.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 15 b. Incumplir los requisitos para modificar el uso contemplados en el capítulo VIII modificaciones mejora y reparaciones-articulo trigesimo tercero modificaciones en el goce de los bienes comunes, el cual en la parte inferior requiere 3 condiciones inclusivas: 1 Estudio previo presentado por el consejo de administración, 2 Votación afirmativa del 70% de los coeficientes de copropiedad, y 3 Voto favorable del beneficiario del uso exclusivo c. La revocación unilateral6 por parte del presidente de la asamblea, o como presidente del consejo de administración, o como mero propietario, de la decisión tomada en asamblea, es una via de hecho flagrante, en razón que esta persona no tiene ni competencia, ni la jurisdicción suficiente, para modificar una acta de asamblea 9 días después, en un tema no discutido en la misma, aceptar tal hipótesis en términos penales seria tipificar una conducta punible denominada falsedad ideológica7 en documento privado. 24.Dentro de las grabaciones de las sesiones del consejo de administración se puede escuchar, que dicho órgano esta actuado por fuera de los parámetros del capítulo XII, articulo sexagésimo sexto del reglamento de propiedad horizontal, el cual se encuentra en la página 48 y del capítulo VIII artículo trigésimo tercero del reglamento de propiedad horizontal, por cuanto, no media acta del consejo de administración que estudie y avale, la extinción del derecho real de servidumbre que tiene el apartamento 601, por el contrario se puede concluir de las 3 grabaciones, que: a. No hay presentación de estudio técnico que avale la extinción del goce del derecho de servidumbre sobre parqueadero del apartamento 601 b. No hay un orden del día y decisión por parte de este órgano que estudie o avale la extinción del goce del derecho de servidumbre sobre parqueadero del apartamento 601 c. Este cuerpo colegial, están en contravía del reglamento, el cual indica que el cuerpo colegial del consejo de administración está compuesto por 3 propietarios y sesionara con un quorum del 50%+1 de sus miembros, es decir 1.5 personas más 1, es decir, que solamente habrá quorum, con las 3 personas y no solo con 2, de tal suerte que las reuniones donde solo asistan 2 de sus miembros, serán, reuniones ineficaces de pleno derecho”.
3. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y EXCEPCIONES PROPUESTAS La Parte Convocada presentó escrito de contestación de la Demanda, mediante el cual se opuso a todas las pretensiones de la Demanda y se pronunció frente a los hechos de la misma. Presentó también un escrito separado que denominó como de excepciones de mérito con similar alcance.
Frente a la oposición de las pretensiones, fijó su posición al respecto y en particular alegó los siguientes medios exceptivos en el escrito de excepciones de mérito: “X. ARGUMENTOS DE DEFENSA INVOCADOS POR EL DEMANDADO (CONVOCADO) Y PETICIONES 1. Se rechace de plano esta demanda, la reforma y su subsanación por no cumplir con lo estipulado en el Código General del Proceso y la norma arbitral.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 16 2. Se rechace la subsanación puesto que no se cumplió con el auto No. 2 emitido por el tribunal. 3. Si el tribunal decide seguir adelante; se solicita tener en cuenta el material probatorio anexado en defensa del Edificio Alicia. 4.
Se anule el acta de asamblea que dio origen a esta litis porque nació con error de procedimiento, según las pruebas anexadas. 5. Se obligue al convocante a reparar los daños causados al Edificio Alicia por un valor de dieciséis salarios mínimos legales vigentes. 6. Si el convocante perdiera en esta litis que sea obligado a cancelar 10 salarios mínimos legales vigentes, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula de acudir al tribunal, según el reglamento de propiedad horizontal. 7.
No se condene a cancelar al Edificio Alicia ninguna multa o las pretensiones del Juramento estimatorio. 8. Se le obligue al demandante a solucionar la titularidad que comparte con el apartamento 601. 9. No se le otorgue la titularidad del parqueadero que solicita el convocante porque no está seguro porque en la subsanación aparece el No. 8 no es clara la pretensión de la demanda arbitral y su subsanación. 10.
No se tenga en cuenta la demanda, la reforma y la subsanación por no guardar el orden la claridad procesal (sic). 11. No se le concedan las medidas cautelares ni el pago de frutos en contra de la demandada. 12. Cancele el valor del arriendo del parqueadero No. 11 desde la fecha que se le solicitó. 13. Se rechace la demanda porque no se corrió el debido traslado de la demanda, sus anexos y la reforma y sus anexos. 14.
Se acepte la corrección al acta objeto de esta controversia porque los revisores se pronunciaron al respecto. 15. Se tenga el cuenta el acta donde el convocante firma en el mes de septiembre del año 2023 el no uso del parqueadero en asamblea extraordinaria y en esta acta se demuestra que no hay culpabilidad del Edificio Alicia. 16.
Se obligue al demandante a devolver el parqueadero y el pago por todo este tiempo de usufructo que ha tenido”. “XIII. EXCEPCIONES DE MÉRITO A FAVOR DEL DEMANDADO Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 17 13.1. Se anexa escrito aparte de las excepciones de mérito, sin embargo las interponemos en este escrito contestatorio. 13.2.
Ineptitud de la demanda: por indebida acumulación de pretensiones y falta de los requisitos mínimos legales de presentación de la demanda del proceso arbitral y su reglamento de procedimiento de la Cámara de Comercio. 13.3. Ineptitud en la contestación de la reforma de la demanda; porque no se relaciona en nada con la demanda arbitral [con las adiciones realizadas en el escrito de Excepciones]. 13.4.
Ineptitud en la subsanación de la demanda, puesto que no cumplió con el acta del tribunal y la solicitud de la inadmisión respectiva, porque no cumplió los numerales solicitados, se contestó de forma desorganizada y sin coherencia en el ámbito arbitral. (…) [con las adiciones realizadas en el escrito de Excepciones] 13.5. Se dejaron los mismos hechos con algunos anexos y se procedió solo a numerarlos pero calificarlos según lo solicitado por el tribunal, no se hizo. 13.6.
Falta de legitimación por activa: puesto que el honorable tribunal en la inadmisión solicitó la necesidad de anexar poderes a lo cual se envió una respuesta y un poder que no cumple los requisitos mínimos de ley. 13.7. El demandante no probó la mala fe por parte de uno de los miembros de administración porque el demandante no fue llamado por conflicto de intereses y ahora trata de endilgar culpas o dolos donde no existen por estar cumpliéndose el reglamento interno. 13.8.
Excepción a la suma de posesiones que trata de invocar el demandante y que se contradice en la misma demanda, puesto que esto no es cierto el señor demandante compró un apartamento compartiendo parqueadero. 13.9. Improcedencia de embargo y solicitud de frutos de un bien inmueble que tiene el demandado a su cargo y que además no está plenamente identificado en certificado de tradición y libertad. 13.10.
En la subsanación se habla de dos parqueaderos que el demandante quiere titularidad, pero el No. 8 no se ha mencionado en la demanda, no es claro lo que solicita. 13.11. Improcedencia al solicitar que se tenga en cuenta el acta de asamblea, cuando se pidió una revisión por parte de un propietario, puesto que había un error por no contener la totalidad de los votos para el quórum respectivo de esta asignación de uso exclusivo del parqueadero, según el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Alicia; cuando el demandante conocía de antaño que compró un apartamento con parqueadero compartido con el 604, y como miembro del consejo, queriendo llevar a un error a la asamblea y ahora al tribunal”.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 18 Sobre las excepciones de mérito relacionadas con el cumplimiento de los requisitos formales de la Demanda, debe decirse que el Tribunal los dio por satisfechos en auto anterior.
CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES La Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil, vía jurisprudencia, ha condensado los presupuestos procesales, entendidos como “(…) los requisitos exigidos por la ley para la regular formación y el perfecto desarrollo del proceso, deben hallarse presentes para que el juez pueda proferir sentencia de mérito; que su ausencia lo conduce a un fallo inhibitorio, con fuerza de cosa juzgada formal pero no material; y como estos requisitos implican supuestos previos a un fin pretendido, se impone al fallador, dado el carácter jurídico público de la relación procesal, el deber de declarar oficiosamente, antes de entrar a conocer y decidir sobre las pretensiones y excepciones deducidas por los litigantes si existen o no los presupuestos del proceso.
“Corresponde pues pronunciar sentencia inhibitoria cuando en el proceso faltan los presupuestos atinentes a la capacidad para ser parte y a la demanda en forma; no los referentes a la competencia del juez o a la capacidad procesal, pues estos dos aspectos, pueden estructurar también causal de nulidad, conducen perentoriamente a invalidar la actuación.” (fallo de casación de 12 de enero de 1976, gaceta judicial 2393, tomo CCII, página 9, citada en sentencias de 21 de marzo de 1991, gaceta judicial 2447, tomo CCVIII, página 212, 20 de octubre de 2000, expediente 05682, entre otras.) (Fallos citados en la sentencia de 6 de junio de 2013)2.
Así, pues, previo al análisis del fondo de la controversia, el Tribunal debe cerciorarse, a cabalidad, mediante el examen oficioso de los presupuestos procesales; “(…) para que el órgano jurisdiccional pueda entrar a examinar el fondo de un proceso –explica Jesús González Pérez– es necesario que se den una serie de requisitos, exigidos por el Derecho procesal, que la doctrina ha denominado presupuestos procesales.
Existen, por tanto, en todo proceso, dos momentos perfectamente definidos. Uno es aquél en que se examina si la pretensión puede ser entablada según lo hace el actor; para ello se verá si reúne aquellos requisitos que el derecho procesal exige; la norma manejada en este momento es puramente procesal y el conjunto de problemas que plantea se conoce con el nombre de cuestiones de inadmisibilidad (…).
Otro, aquél en que se examina si la pretensión deducida debe o no ser actuada; para ello se verá si se encuentra o no de acuerdo con las normas del Derecho objetivo; la norma manejada en este momento es de Derecho material, y el conjunto de problemas que plantea se conoce con el nombre de cuestiones de fondo. Lógicamente la solución de las primeras debe preceder a las segundas, ya que únicamente cabe entrara a resolver éstas cundo no existe obstáculo procesal alguno, aunque no exista un trámite diferenciado para su examen.
Si se declara la inadmisibilidad, no cabe entrar a examinar la cuestión de fondo; declarada inadmisible la pretensión, el Tribunal debe abstenerse. Procede en términos de puridad procesal resolver sobre la inadmisibilidad como previa declaración”3. En síntesis, en este caso, el Tribunal no solamente debe resolver acerca de las cuestiones de fondo en litigio, sino que para poder hacerlo y proveer acerca de ellas en sentido favorable o 2 Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil, Sentencia del 6 de junio de 2013, expediente 11 001-0203- 000-2008-01381-00. 3 JESÚS GONZÁLEZ PÉREZ.
Comentarios a la Ley -29 de 1998- de la jurisdicción Contenciosa Administrativa. T. II; Pág. 1280. 3ª Ed. Madrid. 1998. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 19 desfavorable a la Parte Convocante o a la Parte Convocada según sea el caso, debe de oficio verificar con antelación si concurren los requisitos en los cuales, con arreglo a la Ley, ha de tener asiento la regularidad jurídica del proceso mismo adelantado.
De otro lado, las objeciones y reparos que se han hecho sobre esta materia en la contestación de la demanda y excepciones de fondo por parte de la Parte Convocada son apenas lecturas e interpretaciones distintas de la Demanda, que en modo alguno afectaron su admisión y, mucho menos, resolución de fondo, como se explicará dentro del presente Laudo.
En línea con lo anterior, la Demanda tuvo la suficiente claridad para permitir a la Parte Convocada que ejerciera la réplica y, por tanto, comprender cabalmente el querer de la Parte Convocante y, por consiguiente, estructurar la forma de ejercer la oposición. Aunado a lo anterior, dentro del marco de la hermenéutica jurídica que ha hecho este Tribunal, resulta totalmente entendible y compresible el núcleo esencial de las pretensiones, y de existir cualquier ambigüedad en la causa petendi, esta resulta superable con un ejercicio de adjudicación de sentido a la luz del principio iura novit curia, que otorga al juez no sólo la posibilidad sino el deber de determinar el derecho aplicable.
Por otra parte, la controversia sometida al conocimiento y decisión del Tribunal, planteada en la Demanda, es susceptible de ser dirimida por esta vía, acorde con el artículo 116 de la Constitución Política y el artículo 1º de la Ley 1563 de 2012. Por lo anterior, no se advierte ningún vicio procesal que afecte la actuación y las partes expresamente han señalado que no encuentran irregularidad alguna.
Siendo esta válida, y concurriendo los presupuestos procesales, puede producirse el fallo de fondo, en la manera que fue determinado, esto es, en derecho. El Tribunal Arbitral encuentra que están reunidos los denominados “presupuestos procesales”, esto es, los requisitos de forma necesarios para proferir una decisión de mérito, se observa que las pretensiones fueron formuladas de forma clara y, además, que la Demanda reúne los requisitos de forma establecidos en la ley, es decir los mencionados en los artículos 82 y subsiguientes del Código General del Proceso, a lo cual, debe agregarse que, tal y como se resolvió en la primera audiencia de trámite, este Tribunal tiene competencia para decidir el litigio sometido a su consideración. El presente trámite arbitral se desarrolló con apego a las disposiciones legales que rigen el arbitraje nacional (Ley 1563 de 2012), con pleno cumplimiento de los principios y garantías constitucionales, razón por la cual, al no existir reparo alguno sobre los requisitos en mención, se profiere el presente Laudo.
1.1. DEMANDA EN FORMA En lo que concierne al presupuesto procesal de demanda en forma, el escrito con el cual se dio inicio a este proceso recibió el control del Tribunal y se llegó a un estado de satisfacción de los requisitos formales, razón por la cual se emitió el respectivo auto admisorio de la Demanda, el cual no mereció reparo alguno por la Parte Convocada, quien no formuló recurso alguno en contra de la referida providencia. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 20
1.2. CAPACIDAD DE LOS SUJETOS PROCESALES La Corte Suprema de Justicia ha precisado que la capacidad para ser parte es “correlativa a la capacidad de goce o sustancial, corresponde a toda persona, sea natural o jurídica, por el sólo hecho de serlo, para ser sujeto de una relación procesal”; y en cuanto a la capacidad para comparecer al proceso, indicó, “se traduce en la aptitud de la persona para ejecutar y recibir con eficacia todos los actos procesales, identificándose con la capacidad legal o de ejercicio del derecho civil”, y concluye: “Por consiguiente, ‘toda persona natural o jurídica puede ser parte en un proceso’, sólo que para comparecer al proceso, la jurídica debe hacerlo por ‘medio de sus representantes, con arreglo a lo que disponga la Constitución, la ley o los estatutos’, mientras que la natural puede comparecer por sí al proceso cuando no ha sido declarada incapaz conforme a la ley, pues si lo fue, debe hacerlo por conducto de su representante, o con autorización de éste (artículo 44, Código de Procedimiento Civil) (sent. cas. de 8 de agosto de 2001, exp. 5814).
Lo anterior permite precisar, que en lo tocante a la “capacidad para ser parte”, por regla general, según el inciso 1º del artículo 44 ejusdem, se reconoce a “[t]oda persona natural o jurídica”, a partir del hecho de su existencia (…). En cuanto a la “capacidad para comparecer al proceso”, al tenor de los párrafos 2º y 3º del señalado precepto, la tienen “las personas que pueden disponer de sus derechos.
Las demás deberán comparecer por intermedio de sus representantes, o debidamente autorizadas por estos con sujeción a las normas sustanciales” y respecto a “[l]as personas jurídicas comparecerán al proceso por medio de sus representantes, con arreglo a lo que disponga la Constitución, la ley o los estatutos”4. Del examen de los documentos que obran en el expediente concluye el Tribunal Arbitral que las partes del litigio corresponden a una persona natural y a una persona jurídica (Propiedad Horizontal) cuya existencia y representación está debidamente acreditada y cuentan con plena capacidad para ser parte y comparecer al proceso, conforme a los artículos 53 y 54 del Código General del Proceso.
Las partes del litigio, legitimadas por el ordenamiento jurídico en ejercicio del derecho fundamental de acceso a la administración de justicia, tienen capacidad para disponer y, además, por tratarse de arbitraje en derecho, han comparecido al proceso por intermedio de sus representantes legales y apoderados, constituidos en debida forma.
2. ASPECTOS DE DECISIÓN PREVIA
2.1. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL El veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995) fue elevada la Escritura Pública No. 918, por medio de la cual se constituyó el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia Propiedad Horizontal; posteriormente reformado mediante la Escritura 2394 4 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
M.P. Dra. Ruth Marina Díaz Rueda. 6 de junio de 2013. Exp. 11001-0203-000-2008-01381-00 Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 21 del veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004), conforme a la Ley 675 de 2001; ambas otorgadas ante la Notaría 39 del Círculo de Bogotá. El objeto del Reglamento de Propiedad Horizontal se estableció en el artículo 1, de la siguiente manera: “Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de los bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento con el fin de salvaguardar la seguridad la convivencia pacífica la función social y ecológica y el respeto de la dignidad humana”.
El objeto del Reglamento de Propiedad Horizontal es, entonces, gestionar de manera eficiente los bienes y servicios comunes, velar por los intereses compartidos de los propietarios y asegurar el cumplimiento de la ley y el reglamento. Todo esto con el propósito de proteger la seguridad, promover la convivencia pacífica, cumplir con la función social y ecológica, y respetar la dignidad humana.
Frente a la normatividad, se indicó en el artículo 3° que: “Se declaran incorporadas al presente Regalamiento todas las disposiciones de ley 675 de 2001 y las que en un futuro la reglamenten, todas las resoluciones que lo adicionen, modifiquen o parcialmente la deroguen, y las emanadas de la Asamblea General de Propietarios, suprema autoridad administradora El Edificio ALICIA - Propiedad Horizontal, con el lleno de los requisitos que aquí mismo se estatuyen”.
Por lo cual, es claro que el Reglamento de Propiedad Horizontal se encuentra sometido al régimen de Propiedad Horizontal previsto en la Ley 675 de 2001 o al correspondiente que lo modifique, adicione o derogue parcial o totalmente.
2.2. PRINCIPIO DE CONGRUENCIA Teniendo en cuenta las alegaciones de las partes, el Tribunal considera necesario, en este caso, abordar, de entrada, importantes asuntos procesales relacionados con la congruencia del Laudo y las facultades de los árbitros. El artículo 281 del Código General del Proceso, regula el principio de congruencia, en cuanto interesa para efectos del presente Laudo, en los siguientes términos: “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
(…)”. Así las cosas, se reitera que el Tribunal tendrá como límite a su poder decisorio las específicas y expresas pretensiones elevadas en la Demanda y las excepciones formuladas en su contestación, enmarcadas dentro del auto de asunción de competencia, para efectos de solucionar las diferencias puestas a su consideración por las partes.
El principio de la Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 22 congruencia establece que la decisión que se adopte, por parte del juez, se encuentra sometida y limitada a los hechos, pretensiones y excepciones probadas dentro del proceso.
En este sentido, la H. Corte Constitucional, en Sentencia T-455 de 2016, M.P. Alejandro Linares Cantillo, sostuvo: “El principio de congruencia de la sentencia, además se traduce en una garantía del debido proceso para las partes, puesto que garantiza que el juez sólo se pronunciará respecto de lo discutido y no fallará ni extra petita, ni ultra petita, porque en todo caso, la decisión se tomará de acuerdo a las pretensiones y excepciones probadas a lo largo del desarrollo del proceso.
Esto, además, garantiza el derecho a la defensa de las partes, puesto durante el debate podrán ejercer los mecanismos que la ley ha establecido para ello en los términos adecuados. La jurisprudencia de esta Corporación ha definido el principio de congruencia “como uno de los elementos constitutivos del derecho fundamental al debido proceso consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política, “en la medida que impide determinadas decisiones porque su justificación no surge del proceso por no responder en lo que en él se pidió, debatió, o probó”5.
Por consiguiente, el Laudo se expide conforme al postulado de congruencia anteriormente detallado.
2.3. OBJETO DEL LITIGIO En atención a las pretensiones formuladas por la Parte Convocante en la Demanda y las excepciones propuestas por la Parte Convocada al dar respuesta a la misma, el Tribunal estima que los problemas jurídicos del proceso arbitral llevan a establecer: (i) Si las decisiones adoptadas en la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios realizada el ocho (8) de agosto de dos mil veintiuno (2021) y en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios efectuada el veintiséis (26) de marzo de dos mil veintitrés (2023), se ajustan a las disposiciones legales y al Reglamento de Propiedad Horizontal, debiendo en concreto analizar los vicios de ilegalidad aducidos a lo largo del proceso, con miras a definir si las decisiones están viciadas de nulidad.
(ii) Si con base a las disposiciones legales y al Reglamento de Propiedad Horizontal, le asiste el derecho a la Parte Convocante a que le sea asignado de manera definitiva el garaje o parqueadero No. 8 del Edificio Alicia P.H. (iii) Si las actuaciones adelantadas por el Consejo de Administración e incluso de la Administración del Edificio Alicia P.H., se ajustan a las disposiciones legales y al Reglamento de Propiedad Horizontal. 5 Sentencia T-714 de 2013, (M.P. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub), que a su vez reitera lo dicho en las sentencias T- 773 de 2008, (M.P. Mauricio González Cuervo);
T-450 de 2001 (M.P. Manuel José Cepeda Espinosa) y T-025 de 2002, (M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra), entre otras. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 23 Para resolver el objeto del litigio, el Tribunal se referirá de manera general a las disposiciones legales y estatutarias (Reglamento de Propiedad Horizontal), que resultan aplicables y fueron materia de debate y, posteriormente, analizará y resolverá el caso concreto con base en ellos.
3. COMPETENCIA DEL TRIBUNAL ARBITRAL El Tribunal Arbitral encuentra que la cláusula compromisoria invocada en la Demanda fue pactada en el Reglamento de Propiedad Horizontal y reúne los requisitos legales previstos en el artículo 4 de la Ley 1563 de 2012. En virtud de ella las partes se obligaron a someter las diferencias que pudieran surgir en desarrollo del mencionado contrato a un tribunal arbitral.
De esta forma, a continuación, se exponen los fundamentos jurídicos por las cuales el Tribunal Arbitral es competente para este asunto: 1. El trámite reseñado en el acápite de antecedentes de este Laudo indica que no existe inconveniente para que el Tribunal pueda pronunciarse sobre la controversia, resaltando, además, que se encuentra en término para ello. 2.
El Tribunal, a su turno, fue debidamente integrado e instalado. 3. Adicionalmente, habiendo decidido el Tribunal en forma positiva el tema de su competencia, mediante providencias que se hallan ejecutoriadas, está confirmado que la controversia planteada es susceptible de transacción, que las partes son plenamente capaces y están habilitadas para transigir.
4. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL SOBRE LOS PRINCIPIOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Para este Tribunal es claro y respecto de ello no hay diferencia entre las partes que, como se desprende del Reglamento de Propiedad Horizontal, el Edificio Alicia P.H. se somete al régimen de propiedad horizontal, específicamente al que se encuentra contenido en la Ley 675 de 2001.
La Corte Constitucional ha sido clara en establecer que “[e]l actual régimen de propiedad horizontal regula la clase de propiedad que se impone en el mundo moderno. Al hacerlo, dicho régimen busca la realización de un fin constitucional legítimo a través de la regulación de las distintas relaciones sociales y económicas que exige la cohabitación de las áreas privadas y las áreas comunes en una misma propiedad horizontal.
Como dijera la Corte ya en vigencia de la Ley 675 de 2001, se está “en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad””.6 Por lo anterior, el asunto sometido a estudio del Tribunal Arbitral deberá resolverse bajo los principios instituidos en la Ley 675 de 2001. 6 Corte Constitucional.
Sentencia C-328 de 2019. Recuperado de: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2019/C-328-19.htm Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 24 Son principios orientadores de la propiedad horizontal en Colombia, a la luz de la Ley 675 de 2001: (i) la función social y ecológica de la propiedad;
(ii) la convivencia pacífica y solidaridad social; (iii) el respeto de la dignidad humana; (iv) la libre iniciativa empresarial; y (v) el derecho al debido proceso. En el análisis que nos atañe, nos enfocaremos específicamente en la convivencia pacífica y solidaridad social y en el derecho al debido proceso. El artículo 2 de la Ley 675 de 2001 establece que, la convivencia pacífica y solidaridad social se refiere a que “los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores”, mientras que el derecho al debido proceso pretende que “las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación”.
En el caso en concreto, como consta en el expediente, se encuentra probado que previamente a generadas las controversias de asignación de parqueaderos, no se habían generado conflictos de mayor envergadura en la copropiedad. Asimismo, fue afirmado en el testimonio de Hernán González Mora, en el que el apoderado de la Parte Convocante le preguntó ¿Don Hernán, me asalta el de usted señala algo que me parece muy interesante antes del 2014 cómo se solucionaban los problemas frente a la…?7”, a lo que el testigo respondió “del año 1996 hasta el año 2014, no había ningún problema, todos vivíamos en una sala convivencia, hasta hacíamos asados en diciembre para compartir con los vecinos. Pero a partir de 2015 se dañó toda relación que venía por el problema de los parqueaderos.”8.
Sorprenden entonces las intervenciones surgidas en las Asambleas del (i) 8 de agosto de 2021 y (ii) 26 de marzo de 2023, frente a la discusión de la asignación de los parqueaderos; las cuales constan de la siguiente manera: I. Asamblea del 8 de agosto de 2021 “INTERVENCION(sic): Tomo la palabra el señor administrador Francisco Rojas y empezó a dar las explicaciones de la doble titulación de los parqueaderos.
Teniendo en cuenta que por escritura se le vendió en 1996 el parqueadero No. 7 primero al apartamento 604 y luego al apartamento 601 y que figura.en las dos escrituras de los dos apartamentos la propiedad de dicho parqueadero. También nos explicó que los parqueaderos No. 8 y No. 11 no están asignados mediante escritura a ningún apartamento y el usufructo lo tiene en este momento la administración. La propuesta por parte de del señor administrador es que el parqueadero No. 11 se le asigne a la propietaria del apartamento 601 porque al moverse todos los propietarios a sus lugares asignado según escritura y planos de licencia de construcción el apartamento 601 se quedaría sin sitio de parqueadero, aclarando que esta decisión debe ser tomada en asamblea ordinaria a celebrarse en el 2022 y que de no aceptar la señora Claudia Mejía propietaria del apartamento 601 la propuesta se daría por cerrado el punto 7 Minuto 00:32:08 de la transcripción del testimonio de Hernán González Mora. 8 Minuto 00:32:48 de la transcripción del testimonio de Hernán González Mora.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 25 INTERVENCION(sic): Toma la palabra la señora Angélica Rojas propietaria apartamento 502 y pregunta: "¿Porqué razón nos estamos reuniendo aquí para poder resolver un problema de dos propietarios?" INTERVENCION (sic): El señor Henry Duarte del apartamento 704 responde que: Si bien hay un problema de titularidad de un parqueadero entre los propietarios de dos apartamentos, estamos reunidos porque se trata de una zona común. INTERVENCION(sic): Continua con la palabra el señor Henry Duarte del apartamento 704 y manifiesta que, NO está de acuerdo en que la señora propietaria del apartamento 601 se le asigne el parqueadero No. 11 porque esta es una zona común y pertenece a los copropietarios.
Y manifiesta que esta es una situación que no involucra solo el tema del parqueadero No. 7, sino que en el año 2013 que llegamos al apartamento 704 como propietarios nos indicaron que el parqueadero asignado por escritura era el No. 10, estando éste demarcado en un lugar diferente del que figuraba en el plano de la Licencia de construcción y de ahí en adelante siempre como propietarios del parqueadero No. 10, se ha manifestado en las asambleas que se demarque y se utilice el espacio asignado de manera correcta conforme a los planos de la Licencia de Construcción, en el año 2015 se repinta, pero las señoras Libia del 601 y la señora Ruby del 503 repintaron de nuevo la numeración, y de ahí en adelante en todas las asambleas se ha solicitado que se hable del tema y los asambleístas han dicho "eso no es problema nuestro".
El parqueadero 8 y el 11 no tienen dueño y el administrador preguntaba porque no utilizó el espacio que me corresponde, aclarando que no podía utilizar el espacio asignado por que allí se estaciona el dueño del parqueadero No. 6 y que a su vez en el espacio del No. 6 se ubica el No. 7 y el del 7 se ubica en el parqueadero No. 9. De igual modo, me toca ubicarme en un espacio que esta detrás de una columna y si quieren los que estacionan al lado me dejan salir o no, por ejemplo, a mi suegra recién operada me toco llevarla en taxi, a mi hijo llevarlo caminando, y a mismo me ha tocado irme en bus para el trabajo por no poder sacar el auto.
En ese sentido no aprobamos que se le de a la señora el parqueadero 8 o 11, esos parqueaderos son de la copropiedad y se recibe un dinero, y los dos dueños del parqueadero No. 7 deben resolver su problema ante un juez. No debemos beneficiar a uno de los dos propietarios porque esto no es un problema nuestro. INTERVENCION(sic): Tomo la palabra la señora Claudia Mejía del apartamento 601 y manifestó que en su momento cuando compraron asignaron un sitio no un número, que ese lugar fue el que le asignaron a la tía, que después AVVILLAS remato el edificio y que luego cuando le asignaron a los nuevos propietarios el apartamento se dieron cuenta que estábamos ubicados en donde no era, en este momento no me pueden decir que quede sin. parqueadero porque entonces yo les digo que yo tengo la posesión, miren todas las cosas que han hecho para vivir como una familia y si ustedes tiene problemas porque uno no puede sacar el carro y porque el otro se le atraviesa pues toca que resuelvan pero eso no es mi problema, pero una vez me asignen en mi escritura el parqueadero 11 yo les desocupo el parqueadero No. 7.
Ese parqueadero fue un error en escritura, el problema de doble titulación que tenemos es de doble titulación. El señor Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 26 Henry Duarte le pregunta que si su parqueadero es el No. 7 por qué parquea en el No. 6? (…) INTERVENCION(sic): Tomo la palabra la señora Sandra Sabogal del apartamento 704, quien manifiesta sobre la propiedad horizontal que los garajes son de propiedad privada conforme al plano de licencia de construcción del edificio, y éstos figuran asignados dentro de las escrituras, sin embargo, se presume que por ahorrarse una escrituración en el momento de la venta del edificio no se llevó a cabo la apertura del folio de matrícula inmobiliaria para estos garajes.
Esta situación se puede resolver modificando el reglamento de propiedad horizontal para que efectivamente estos parqueaderos queden con su folio de matrícula inmobiliaria conforme a la licencia de construcción y a las escrituras de cada apartamento. INTERVENCION(sic): Tomo la palabra la señora Claudia Mejía, propietaria del apartamento 601, quien entrega a los asambleístas, un escrito hecho por ella, titulado "RESEÑA DOBLE TITILACIÓN PARQUEADERO NUMERO 7 APARTAMENTO 601 Y 604" INTERVENCION: Tomo la palabra Sandra Sabogal quien, con reglamento de propiedad horizontal y la licencia de construcción en la mano explica los lugares donde se ubica cada parqueadero y lee el texto de la escritura pública del reglamento de propiedad horizontal donde dice que los parqueaderos son propiedad privada de cada apartamento, al igual que según dicha escritura se dice que lo consignado en los planos será de obligatorio cumplimiento, en conclusión la señora Sabogal explica que los parqueaderos son propiedad privada de cada apartamento que lo tenga en su escritura.
INTERVENCION(sic): Tomo la palabra el señor Francisco Rojas administrador y aclaro que los parqueaderos son una zona común de uso exclusivo según escritura de propiedad horizontal y que por lo tanto no se venden. Que los parqueaderos ya están reenumerados según los planos de la Licencia de Construcción y procede hacer la reclamación oficial del parqueadero No. 7 según los planos y que están asignados por la constructora desde hace 25 años.
INTERVENCION(sic): Toma la palabra la señora Angélica Rojas propietaria del apartamento 502 y pregunta porque el acta. La señora Victoria Franco pide moción de orden y habla sobre las facultades básicas de la administración, bienes de propiedad común y vigilancia están a cargo de la administración, sobre la problemática de la gestión de administración, de la remarcación del parqueadero y las fechas en que se hizo, y la necesidad que cada quien debe ocupar su lugar de parqueo para evitar los conflictos de convivencia y además se expresó con palabras la propietaria del 601 y dijo una familiar no se roba todo el tiempo fui. tratada como si yo me hubiera robado un parqueadero también hablo de las modificaciones del goce de los bienes comunes y que siempre ha pedido su parqueadero número 6.
INTERVENCION(sic): Toma la palabra el señor Hernán González propietario del apartamento 201 y dice lo que estamos cambiando es para que todos estén en su lugar y no sigan en lugares equivocados todos están en el lugar que no es el parqueadero #7 apartamento 604 pasa al lugar Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 27 marcado con el #7 el que está en el 10 pasa al parqueadero #6 el que esta parqueado en el 8 pasa al parqueo 10 el que está en el #7 pasa al parqueo #9 INTERVENCION(sic): Toma la palabra el señor Florentino propietario del apartamento 604 y aclara que el compro el parqueadero #7 pero el sitio que le asignaron para parquear su carro es el sitio #9 que él hizo un acuerdo con la propietaria del apartamento 601 donde él se quedaba con el parqueadero #11 y que ella se quedaría con el parqueadero #7 pero al venir hablar con el señor administrador Francisco Rojas y este decirle que no le podía dar ningún parqueadero entonces él dice que deshace el acuerdo.
Confirmando, aunque le digan no tiene palabra. También agregó que llame al hijo de la persona (ya fallecida) que me vendió el apartamento 604 y el expreso que solucionara ese problema; el que consiste en que el parqueadero #7 fue escriturado dos veces por la constructora; al parecer por error de omisión, porque realmente el parqueadero que debió ser escriturado por lógica era el #8 INTERVENCION(sic): Toma la palabra el señor Mauricio Bustamante propietario del apartamento 703 recuerda a los asambleísta que años atrás, la tía (anterior dueña del apartamento 601 y 701) de la señora Claudia, intentaron quedarse con un parqueadero que no aparecía en las escrituras de estos apartamentos. y que la administración de la época debía responder a la propiedad por dolo, ya que permitió este tipo de maniobras, agregando que la propietaria anterior del 601 en ese intento por quedarse con el parqueadero, que en planos aparece como parqueadero de visitantes, hizo usufructo personal de este durante un buen tiempo, ya que ella era la arrendadora.
INTERVENCION(sic): Toma la palabra el presidente de la asamblea para preguntar ¿los parqueaderos ya están reenumerados? los asambleístas responden que sí, y se agrega que la numeración actual cumple con el requerimiento establecido en la asamblea ordinaria del 2021 donde se decidió poner la numeración teniendo en cuenta los planos de la licencia de construcción INTERVENCION(sic): Toma la palabra la señora Claudia Mejía Propietaria del apartamento 601.
Expongo que mi problemática es sobre la posesión ininterrumpida desde 25 años del sitio que hoy aparece reenumerado como parqueadero #6. - pido una moción para que lleguemos a un acuerdo, porque entonces no vamos a poder arreglar el problema de convivencia que están teniendo en el edificio y ya que hay dos parqueaderos libres para parquear. no tengo ningún inconveniente en que la administración me asigne el parqueadero #11 y pueda proceder a modificar la escritura.
INTERVENCION(sic): Toma la palabra el señor Jorge Hernandez propietario del apartamento 501 y dice si hay dos sitios. Hay dos parqueaderos que sobran muy seguramente uno de ellos le correspondería al apartamento 601. INTERVENCION(sic): Toma la palabra el señor administrador Francisco Rojas una decisión porque si no se toma una decisión en esta asamblea entonces pues nos iremos a juicio jurídico por un parqueadero y si se asigna y mientras tanto dejar el vacío hasta que la justicia toma la decisión. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 28 INTERVENCION(sic): Toma la palabra la señora Sandra Sabogal propietaria del apartamento 704 y dice que a ella se la están pasando por la galleta ya que ella le ha hecho una solicitud a la copropiedad con la situación de relocalizar los carros en su sitio ya que para ella es un complique estarse parqueando en el parqueadero #8 que lo atraviesa una columna y para poderse parquear ahí tiene que pedirle permiso al señor que se parquea en el parqueadero #9 o al que se parquea en el #7 y que ya ha tenido problemas y por poco la agrede que tiene un hijo.No le importa cómo vive la gente en el su casa ella quiere tranquilidad y que no le afecte su sana convivencia. Dice que valora la actividad del señor Francisco Rojas que los parqueaderos disponibles tienen disposiciones especiales que muy seguramente el #8 nunca fue asignado porque tenía una columna y qué #11 tampoco fue asignado por ser tan pequeñito.
Que para estas alteraciones de los bienes comunes. Para hacer una reforma de los estatutos, coger titularidad es decir que los parqueaderos sean propiedad privada de cada apartamento en vez de ser zona común pasarlos a propiedad privada, tocaría reformar el reglamento de propiedad horizontal que se tiene que hacer solicitud con un juez distancia y de común acuerdo todos los copropietarios pueden llegar a eso.
INTERVENCION(sic): Toma la palabra la señora Claudia Mejía y dice - si la copropiedad no colabora conmigo a mí no me importa que me demanden, no me voy a mover del parqueadero #6. INTERVENCION(sic): Pide la palabra el señor Francisco Rojas y nos aclara que nos calmemos y que tenemos que llegar a un acuerdo que sometamos a votación para poder llegar a alguna conclusión entonces se procede hacer dos preguntas a los asambleístas INTERVENCION(sic): Después de concretar la pregunta el presidente de la asamblea procede a realizar las dos averiguaciones fundamentales para poder concluir- ¿Se aprueba que cada propietario se ubique en el parqueadero que le fue asignado por escritura pública y que lo reclame con este documento en mano? se aprueba la moción contando con 13 votos por el SI, 1 voto por el NO, se deja registro de 7 ausentes a la asamblea.
El 97% de los asambleístas, aprueban que cada propietario se ubique en el parqueadero que le fue asignado por escritura pública, y según consta en los planos de la licencia de construcción. INTERVENCION(sic): El señor administrador Francisco Rojas - expresa: ya que por error se le escrituro doble vez el parqueadero #7 pide de nuevo ayuda para plantear el interrogante y dar solución. Entonces el, junto a los asambleístas proceden a plantear la pregunta de la siguiente manera: PREGUNTA NUMERO DOS ¿Se aprueba que se le asigne temporalmente al apartamento 601, el parqueadero #11, hasta la asamblea ordinaria del 2022? Respuesta: se aprueba la moción por 8 votos por el SI, 6 votos por el NO y se deja registro de 7 ausentes a la asamblea.
Esta pregunta fue aprobada por el 57.14%, hasta que se realice la asamblea ordinaria del 2022”. II. Asamblea del 26 de marzo de 2023 Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 29 Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 30 Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 31 De este modo, el Tribunal establece que el actuar de la copropiedad, lejos de fomentar un ambiente de respeto mutuo y cooperación, está generando una división innecesaria al ignorar las circunstancias que originaron el conflicto, lo cual es contrario a los principios establecidos en la Ley 675 de 2001.
La situación que enfrenta uno de los copropietarios (la Parte Convocante), a raíz de un error en la asignación y escritura de los parqueaderos, debe ser considerada y tratada con la máxima cooperación y comprensión por parte de la comunidad. En este caso, el principio de convivencia y solidaridad social requiere que los copropietarios no se limiten a aplicar de manera estricta la literalidad de las escrituras de adquisición o compraventa de las unidades privadas, cuando era claro que había un notorio error de digitación, y que, desde el momento de entrega del inmueble al propietario del 601, este tenía derecho al uso y goce a un parqueadero asignado.
La aplicación de los indicados principios implicaba que la copropiedad propendiera por una solución justa que respetara los derechos de los 11 propietarios a quienes se les asignó el uso exclusivo frente a 11 parqueaderos. El error notorio de digitación para justificar una doble asignación de un mismo parqueadero no puede ser motivo para extinguir el derecho de uso exclusivo sobre dicho bien a uno de los copropietarios de manera arbitraria, aún más teniendo los medios para subsanar el error y respetando el debido proceso.
Este tipo de errores administrativos son usuales en la práctica inmobiliaria y requieren soluciones cooperativas, equitativas y consensuadas, para preservar la paz y el respeto dentro de la comunidad, tal como lo establecen los principios de la propiedad horizontal. El Tribunal encuentra que la indiferencia por parte de la copropiedad frente a este conflicto y la decisión de desconocerle el uso y goce de un parqueadero al propietario del apartamento 601, argumentando un error en la escrituración, debido a una doble titulación del derecho que no afecta a la copropiedad sino solamente a sus involucrados, corresponde a un actuar muy contrario a lo que propende el principio de convivencia pacífica y solidaridad social.
5. ASPECTOS GENERALES SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: BIENES COMUNES. Teniendo en cuenta que la controversia que aquí nos atañe versa sobre la asignación de los parqueaderos como bienes comunes de uso exclusivo, este Tribunal Arbitral debe detenerse a Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 32 analizar la conceptualización y reglamentación de dichos bienes, con base en el régimen de Propiedad Horizontal que hoy rige en Colombia. 5.1.
Clases de bienes comunes La Ley 675 de 2001 en su artículo 3 define los bienes comunes, como las “[p]artes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Ahora, en nuestro régimen de propiedad horizontal se encuentran delimitados diferentes tipos de bienes comunes, entre ellos los esenciales y los de uso exclusivo. Como establece la Corte Constitucional, “las áreas y espacios comunes se distinguen i) de acuerdo con sus posibilidades de satisfacer las necesidades de los copropietarios –son esenciales aquellos bienes comunes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, y también los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular-, y ii) por razón de la necesidad o conveniencia de restringir su uso común –son comunes de uso exclusivo los bienes no necesarios para el goce comunal, los que de destinarse al uso de todos limitarían el libre uso y goce de las unidades independientes – artículos 3° y 23”9.
Los primeros se refieren a los bienes indispensables para la existencia, seguridad y funcionalidad del edificio o conjunto, aquellos que son fundamentales para su estructura y operatividad. El artículo 2 de la Ley 675 de 2001 dispone que son: “[b]ienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.
Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”.
Por el contrario, los segundos –bienes comunes de uso exclusivo– son bienes que, aunque pertenecen a la copropiedad, están destinados al uso exclusivo de uno o varios propietarios determinados, estos se encuentran delimitados en el artículo 22 de la mencionada ley, como: “bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes (…) no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los parqueaderos destinados a los vehículos de los 9 Corte Constitucional. Sentencia C–488 de 2002. Recuperado de: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2002/C-488-02.htm Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 33 propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción”. 5.2.
Inalienabilidad e imprescriptibilidad de los bienes comunes. El alcance y naturaleza de los bienes comunes está dado por el artículo 19 de la Ley 675 de 2001, el cual señala que: “mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos (…)
PARÁGRAFO 2 o. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos (…)” (Subrayado por fuera del texto).
Esto quiere decir que la copropiedad puede disponer de los bienes comunes del edificio o conjunto en forma separada de los bienes privados. Sin embargo, por ejemplo, a pesar de que el propietario de un apartamento en un edificio comparta la propiedad de las áreas comunes de este con la copropiedad, esta disposición prohíbe (i) la división material;
(ii) venta de esos derechos; o (iii) que se realicen transacciones sobre los derechos del copropietario sobre las áreas comunes, de manera independiente a los derechos que tiene sobre el apartamento10. En el caso que aquí nos ocupa, la Parte Convocante establece que a través de la cláusula 1° de la Escritura Pública 2877 del 27 de noviembre de 1996 otorgada en la Notaría 39 del Círculo de Bogotá “el vendedor transfiere a título de compraventa por el régimen de propiedad horizontal al comprador, el derecho de dominio y la posesión que el vendedor tienen y ejercen sobre el apartamento No. 601 y el parqueadero No. 7”.
Por lo cual, entra a analizar el Tribunal Arbitral si el propietario de un apartamento, como bien privado, de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, puede adquirir por prescripción un bien común de dicho edificio. Los artículos 2518, 2529 y 2331 del Código Civil delimitan la reglamentación que existe sobre la posesión de un bien con ánimo de señor y dueño, según los cuales puede adquirirse por prescripción un bien que esté en el comercio, aún si el poseedor carece de justo título o buena fe, siempre que pruebe que ha poseído ininterrumpida y pacíficamente tal bien por un término mayor a diez años. 10 Tribunal Superior de Medellín Sala Primera de Decisión Civil.
Sentencia del 5 de mayo de 2023 en un proceso de pertenencia por prescripción extraordinaria con radicado No. 05001 31 03 009 2019 00417 01 y ponencia del magistrado Martín Agudelo Ramírez. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 34 Sin embargo, no es posible aplicar esta prerrogativa cuando de un bien común regido por la propiedad horizontal se trata.
La posesión de un bien es reconocida judicialmente cuando se pruebe que (i) se posee un bien que está en el comercio; y (ii) que esa posesión ha sido pacífica e ininterrumpida por diez años, con anterioridad a la presentación de la demanda. Teniendo en cuenta que, el artículo 19 de la Ley 675 establece una imprescriptibilidad relativa de los bienes comunes de una copropiedad, al no poderse enajenar por separado de los bienes privados, es claro que son bienes inajenables –por fuera del comercio– y por tanto imprescriptibles a favor de quienes tengan derechos en la copropiedad.
Por lo tanto, y como lo ha confirmado la jurisprudencia “quien ejerza derechos sobre una unidad privada de una propiedad horizontal, no puede adquirir bienes comunes por prescripción”11. Así pues, no es posible acoger la interpretación que alega la Parte Convocante frente a la supuesta posesión pacífica e ininterrumpida del parqueadero No. 7 y de la configuración de un supuesto derecho adquirido, basado en la existencia y o configuración del principio jurídico de “un error común que hace derecho”12.
En este sentido, la corrección de la asignación de los parqueaderos en el caso en concreto debía adoptarse por parte de la Asamblea de Copropietarios, con base en la normativa y reglamentación correspondiente, esto es, los artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001 –norma incorporada al Reglamento de Propiedad Horizontal mediante la Escritura Pública No. 2394 del 29 de septiembre de 2004– y el los Artículos Trigésimo (sic) Tercero (siendo lo correcto Trigésimo Quinto) y Quincuagésimo Quinto del Reglamento de Propiedad Horizontal, como posteriormente se desarrollará.
6. DE LOS ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: COMPETENCIA, FUNCIONES Y DECISIONES SOBRE BIENES COMUNES. Una vez se constituye legalmente la propiedad horizontal, surge una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes privados, cuyo propósito es administrar de manera oportuna y eficaz los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés común y garantizar el cumplimiento de la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Para cumplir con este objetivo, la ley dispuso la creación de órganos de dirección y administración de la persona jurídica, siendo estos: (i) la asamblea general de copropietarios; (ii) el consejo de administración, si lo hubiere; y (ii) el administrador del edificio o conjunto. 6.1. Reglamento de Propiedad Horizontal Previa a la entrada en vigencia de la Ley 675 de 2001, el Edificio Alicia P.H. contaba con un reglamento de propiedad horizontal conforme a la Ley 182 de 1948 y el Decreto Reglamentario 1365 de 1986, el cual determinaba ciertas disposiciones respecto a los órganos de dirección y administración de la propiedad horizontal. 6.1.1.
Reglamento inicial 11 Ibid. 12 Páginas 8 y 16 de la Demanda. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 35 Previamente a la entrada del actual Régimen de Propiedad Horizontal, dentro de la Escritura Pública 0918 del veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), se estableció que: “ARTICULO CUADRAGESIMO (SIC) OCTAVO.- ORDEN JURÍDICO (SIC).- Cada uno de 108 órganos de administración del inmueble objeto de este Reglamento tiene facultades especificas detalladas en los siguientes capítulos, pero en caso de duda ha de entender que al Administrador tiene atribuciones representativas y ejecutivas suficientes, en tanto que no le hayan sido expresamente negadas en este reglamento, en disposiciones de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Administración, o en la Ley.
La Asamblea de copropietarios es, en todo caso, al órgano de mayor jerarquía dentro de la copropiedad. El Consejo de Administración presentara a la consideración del a (SIC) Asamblea el proyecto de reglamentar las normas de este Reglamento que así lo requieran o que impliquen modificación de las mismas”. 6.1.1.1. La Asamblea de Copropietarios Con base en el ARTÍCULO QUINCUAGESIMO (SIC) NOVENO de la Escritura Pública 0918 del veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995), la Asamblea de Copropietarios tiene las siguientes funciones: “A.- Elegir pro votación escrita, cada año, el Consejo de Administración por el sistema de cuociente electoral, con sujeción a lo previsto al respecto en este Reglamento y señalar sus honorarios si a ello hubiere lugar.- b.- Crear los cargos que estime necesarios y señalar sus asignaciones. c.- Elegir el Auditor o Revisor Fiscal y suplente y fijarla la asignación, así como señalarle sus funciones, en lo no previsto en este Reglamento. d.- Revocar los nombramientos hechos cuando así lo considere conveniente e.- Conocer y aprobar o improbar las cuentas anuales que rinda el Administrador, oídas previamente las recomendaciones del Consejo da Administración. f. Conocer y aprobar o improbar el presupuesto de gastos e ingresos para el nuevo ejercicio anual con destino a la debida conservación, seguros, reparación, etc (sic), del inmueble, previo conocimiento del informe respectivo que deben presentar al Administrador y al Consejo de Administración. 9.- Decretar cuotas extraordinaria a cargo de los propietarios, siempre de acuerdo con los coeficientes de copropiedad cuando sea necesario conforme a lo previsto en el Capítulo VII, y reglamentar su pago. h.- Resolver sobre la ejecución de mejoras útiles o voluntarias en al inmueble y sobre las que impliquen sustancial alteración del goce de los bienes comunes o de su destinación, según lo indicado al respecto en el Capítulo VIII de este Reglamento. i.- Modificar, adicionar o sustituir el presente Reglamento con el voto favorable del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad en que se considera dividido el inmueble. j.- Ordenar la reconstrucción total o parcial del inmueble en los casos en que esta sea procedente, aprobar los planos respectivos y determinar las sumas con que cada propietarito debe contribuir por este concepto, de conformidad con lo establecido en el Capitulo VIII de este reglamento.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 36 k.- Liquidar la propiedad horizontal del inmueble, en los casos previstos en el Artículo 84 del presento Reglamento, y según lo previsto en el Código Civil. 1.- Conocer en fin, todo asunto de interés general de la copropiedad no atribuido a otro órgano, lo mismo que todo contrato o actividad relacionado con la estabilidad de la edificación o la mayor funcionalidad de los servicios de la misma, reconociendo los derechos de cada propietario pero haciendo primar el interés general. m.- Delegar las funciones que a bien tenga, en al Consejo de Administración. n- Crear o incrementar en la cuantía y forma quo estime conveniente, las reservas para el pago de prestaciones sociales a los trabajadores y aquellas reservas que considere necesarias o pertinentes”. 6.1.1.2.
Consejo de Administración Ahora, frente al Consejo de Administración, el ARTÍCULO SEXAGESIMO (SIC) TERCERO de la Escritura Pública 0918 del veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995) estableció que las funciones que le corresponden son: “a.- Elegir anualmente el Administrador y su suplente y fijarle su asignación, supervisar sus funciones y removerlo por cualquier causa. b.- Someter a la consideración de la asamblea en su reunión ordinaria cada año, el proyecto de presupuesto anual de ingresos y de gastos de conservación y reparación de los bienes de propiedad común, acompañado del respectivo proyecto de contribuciones a cargo de los copropietarios o saldos a su favor c.- Examinar y aprobar en primera instancia las cuentas, el balance e informes que pasarán a consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se consideren acertadas en relación a los saldos, excedentes y/o utilidades. d.- Preparar para la aprobación de la Asamblea, propuestas para reformas mayores a los bienes comunes del inmueble o para la reconstrucción total o parcial del inmueble junto con la distribución de su costo entre los copropietarios. e.- Establecer los criterios para la distribución de las cuotas de gastos entre los copropietarios, con base en el área virtual o en los coeficientes de copropiedad, establecidos en este Reglamento siguiendo el presupuesto anual aprobado e indicando la época de vencimiento de cada cuota, en forma que aparezca para cada propietario, en la respectiva Acta, la obligación de pagar dichas sumas de dinero en forma determinada y exigible, para que pueda prestar mérito ejecutivo. f- Estudiar la forma como los copropietarios deben hacer los pagos correspondientes a las expensas ordinarias y extraordinarias y fijar los intereses de mora que en ningún caso pueden ser menores del treinta y seis pro ciento (36%) anual. g.- Rendir anualmente a la Asamblea un informe de albores acompañado de la cuenta de ingresos y egresos en el año anterior. h.- Autorizar la cuantía de los seguros que contrate la copropiedad. i,- Convocar a la Asamblea a reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiera hecho oportunamente y a reunión extraordinaria en los caso previstos en este Reglamento o cuando lo estime conveniente.- j.- Crear los cargos necesarios y su remuneración para al buen funcionamiento de los servicios del inmueble y autorizar el nombramiento de los respectivos empleados que los vayan a desempeñar.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 37 k. - Asesorar al Administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la copropiedad, ejercitar ampliamente al control de su gestión y cuando lo juzgue conveniente dar cuenta al respecto de la Asamblea de Copropietarios. l. - Dar normas que el Administrador debe rendirle. m. - Reglamentar el uso de los bienes comunes y los proyectos que considere convenientes sobre modificaciones en la forma y goce de los mismos,, obrar y reparaciones relativas o voluntarias del inmueble. n. - Ejercer las funciones relativas a las reforman y reparaciones de los bienes comunes indicados en el Capítulo VIII de este Reglamento. ñ. - Dictar los reglamentos internos tendiente a que se mantenga e, orden, el aseo del inmueble y la armonía entre los copropietarios. o. - Autorizar a la Administración para que haga las reparaciones materiales de carácter urgente para la higiene, seguridad y debida utilización del inmueble, cuando no hubiere partida aprobada para tal efecto en el presupuesto, o bien ordenar directamente estas reparaciones. p.- Exigir al Administrador oportuna información sobre los actos y contratos por él celebrados en el ejercicio de sus funciones.
Los contratos de cuantía superior al equivalente a cuatro (4) salarios mínimos legales mensuales deberán, ser aprobados previamente por el Consejo de Administración. q.- Dirimir los conflictos que llegaren a surgir entre los copropietarios, o entre estos con el Administrador y decidir a se someten a un Tribunal de Arbitramento ( Artículo 75).
I.- Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registros, manejo, uso protección o disposición de los fondos u otros bienes pertenecientes a la copropiedad. 8.- Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales y demás profesionales especialistas cuya gestión requiera. t.- Velar para que la(sic) Administrador inicie las acciones judiciales pertinentes a la copropiedad, en razón del régimen de propiedadhorizontal (sic). u.- Autorizar previamente todos los gastos de carácter extraordinario urgente que ocurrieren en curso de cada ejercicio. v.- Ejercer las funciones que la delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de esta”. 6.1.1.3.
El Administrador Por último, respecto a las funciones del administrador, los artículos SEXAGESIMO (SIC) CUARTO y SEXAGESIMO (SIC) QUINTO de la Escritura Pública 0918 del veintisiete (27) de abril de mil novecientos noventa y cinco (1995) determinan que: “ARTICULO SEXAGESIMO (SIC) CUARTO,- FACULTADES BASICAS (SIC).- La Administración inmediata de todos los bienes de propiedad común, así como la supervigilancia y el control de los mismos estará a cargo del Administrador.
El Administrador es el mandatario de todos los copropietarios y representante legal de la copropiedad y al órgano de comunicación de ellos entre sí y con terceros y podrá ser persona natural o jurídica, caso en al cual estará representado por su representante legal, propietario o no de las unidades privadas del inmueble. Será nombrado por el Consejo de Administración y tiene por sí solo facultades de ejecución, conservación, de presentación de recaudo, o sea que con sujeción de Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 38 las leres y costumbres civiles y mercantiles, reúne en si funciones do mandatario. depositario, gerente, secretario y tesorero, susceptibles de ejercicio personal único o delegable parcialmente bajo su responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de Administración. Responderá ante éste y ante la Asamblea de copropietarios de la buena marcha del inmueble.
El Administrador tendrá la personería de la copropiedad en los términos de la Ley 95 de 1890.
ARTICULO SEXAGESIMO (SIC) QUINTO.- ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR.- Corresponde al Administrador en ejercicio de sus funciones: a.- Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones del presente Reglamento, de la Asamblea de copropietarios, del Consejo de Administración y de las normas legales que establezcan modificaciones al Reglamento o a lo dispuesto por los mencionados órganos de la copropiedad. b.- Convocar la Asamblea a su reunión ordinaria anual, antes de que termine el mes de Marzo y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del año anterior y un presupuesto detallado de gastos e ingresos para al nuevo ejercicio anual con destino a la conservación, reparación, reposición y administración de los bienes comunes, previa aprobación del Consejo de Administración. c.- Convocar la Asamblea de copropietario a reuniones extraordinarias siempre que lo considere necesario o prudente a fin de obtener autorizaciones o decisiones que solo dicho organismo pueda emitir, de acuerdo con lo dispuesto en este Reglamento previa aprobación del Consejo de Administración, personal necesario para la vigilancia, aseo y mantenimiento del inmueble y responsabilizarse por su correcto funcionamiento. g.- Contratar con otras personas naturales o Jurídicas, previa autorización del Consejo de Administración, los servicios a que se refiero el literal anterior, cuando así lo considere el más conveniente, no excediendo al presupuesto aprobado para tal efecto por la Asamblea de Copropietarios. h.- Otorgar poderes especiales de carácter judicial o extrajudicial, cuando fuera necesaria la representación de la copropiedad. i.- Representar directamente a la copropiedad en todo acto relación con tercero, s (sic) o en cada uno de los copropietarios u ocupantes de bienes privados. j.- Contratar y mantener vigentes los seguros previstos en esto Reglamento y en su caso, gestionar lao indemnizaciones provenientes de dichos seguros. k.- Reglamentar, de acuerdo con los lineamientos que le señale el Consejo de Administración, el uso de los bienes comunes de manera que están al servicio de todos los copropietarios y ocupantes legítimos y cuidar del correcto funcionamiento, aseo y conservación de los bienes de propiedad común. 1.- Tomar las medidas necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad del inmueble y sus ocupantes. m- hacer las mejoras y reparaciones ordenadas por la Asamblea y/o el Consejo de Administración en forma concreto o con autorización de carácter general y también las de carácter urgente, debiendo en todo cano conseguir la autorización del Consejo de Administración, en caso de que no hubiere autorización de lo Asamblea o no existiere partida suficiente en el presupuesto. n.- Resolver, en primera instancia, en cuanto le sea posible y no corresponda legal o estatutariamente a otro organismo, las divergencias que surjan entre los copropietarios y ocupantes de unidades privadas, con relación a estas, a su Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 39 destinación y a la debida utilización de bienes y servicios comunes, dando cuenta, según el caso, a la Asamblea o al Consejo de Administración. ñ.- Cobrar directamente, o si hubiera mora, en forma coactiva, por los medios y de la manera que este Reglamento establece, las cuotas ordinarias y extraordinaria que la Asamblea General hubiera aprobado.
El cobro se hará de acuerdo con los índices determinados en el Capítulo VI de este Reglamento. o.- Producir, según lo indicado en el Artículo 24. el titulo ejecutivo contra el propietario renuente o moroso al pago de sus cuotas para las expensas comunes mediante copia autenticada firmada por el presidente y el Secretario de la Asamblea, del Acta de la Asamblea que haya decretado la cuantía y forma de pago de la cuota en mora y transcribiendo el Artículo del Reglamento de propiedad horizontal en donde conste el coeficiente de Copropiedad de propietario moroso. p.- hacer por cuenta de la copropiedad los pagos que sean procedentes, con cargo al presupuesto aprobado, evitando que los no hagan morosos. q.- Organizar, bajo su directa responsabilidad, la vigilancia deinmueble (sic). r.- Invertir los fondos recaudados por la copropiedad, por cualquier concepto, en forma tal que garantico su liquidez, siguiendo al efecto las instrucciones de la Asamblea de copropietarios, o del Consejo de Administración. s.- Cuidar diligentemente de que cada propietario u ocupante use su Unida (sic) de dominio derivado en la forma prevista en este Reglamento, y aplicar en caso de infracción a las normas aquí previstas para su uno, las sanciones que autorice el Consejo de Administración lo mismo que hacer la solicitud de imposición de multas que trata el Artículo 7 de la lay 102 do 1240. t.- Protocolizar las reformas al Reglamento de administración de la propiedad horizontal, aprobadas por la Asamblea General de propietarios y aquellos actos o documentos para los cuales se requiera esta formalidad. u.- Llevar un libro de registro de propietarios en al cual se anotarán el número de la unidad privada, el nombre, dirección y documentos de identificación del propietario o propietarios y de sus representante o apoderados y si la propiedad estuviere limitada, la clase de delimitación y los datos referentes al propietario fiduciario, fideicomisario el usufructuario o el usuario según el caso. v.- Nombrar empleados subalternos de acuerdo con las normas que fije el Consejo de Administración. w.- Elaborar un manual de operaciones del inmueble y su equipamento, copia del cual deberá reposar en la portería. x.- Ejercer, en fin, con relación al inmueble, todas actividades no estándole prohibida legal estatutariamente, se acostumbre asignar a los administradores de bienes sujetos al Régimen de propiedad horizontal, solucionando así los vacíos y contradicciones que resultaren de este Reglamento”. 6.1.2.
Reglamento Reformado conforme a la Ley 675 de 2001 Con la entrada de la Ley 675 de 2001 al Reglamento de Propiedad Horizontal, se modificaron dichas funciones, las cuales ahora se encuentran delimitadas de la siguiente manera: 6.1.2.1. Asamblea General Con base en el artículo 5 del Reglamento de Propiedad Horizontal, la Asamblea General “la constituirán los propietarios de los bienes privados o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum.
Todos los propietarios de los bienes privados que integran el EDIFICIO Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 40 ALICIA – PROPIEDAD HORIZONTAL, tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios inclusive para los ausentes y disidentes coma para el administrador y demás órganos y de lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Edificio. Sus funciones se regirán por lo normado en la ley que nos ocupa artículo 38”.
El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 establece que: “La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2.
Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial. 4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 5.
Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año. 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 8.
Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley. 9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal 10.
Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 41 11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley. 12.
Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo”. (Resaltado por fuera del texto original) 6.1.2.2. Consejo de Administración Con base en el artículo 6 del Reglamento de Propiedad Horizontal, “por facultad legal del Edificio ALICIA – Propiedad Horizontal contará con el Consejo de Administración que se elegirá, funcionará y se obligará tal como lo establece el Capítulo XII de la ley 675 2001”.
El Capítulo XII de la Ley 675 de 2001 consta de tres artículos, los cuales establecen que: “ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.
En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”. (Resaltado por fuera del texto original) 6.1.2.3. Facultades del Administrador Respecto a las facultades y funciones del Administrador, nada se menciona en la Escritura 2394 del veintinueve (29) de septiembre de dos mil cuatro (2004).
Por lo cual, el Tribunal Arbitral acude a lo delimitado en el artículo 51 del Capitulo XII de la Ley 675 de 2001, el cual dispone: Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 42 “La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo.
Sus funciones básicas son las siguientes: 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2.
Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere. 4.
Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6.
Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8.
Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9.
Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 43 10.
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12.
Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14.
Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.
PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”. (Resaltado por fuera del texto original) 6.1.3. Administración, custodia y conservación de las zonas comunes De acuerdo con el artículo anteriormente mencionado, dentro de las funciones del administrador, se encuentra la de “cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”. 6.1.4.
Imposición de multas La Ley 675 de 2001, asimismo, contempla la posibilidad de que la Asamblea General imponga sanciones por el incumplimiento de las obligaciones propias del régimen de propiedad horizontal, es decir, el incumplimiento de las obligaciones que se derivan directamente de la copropiedad, sean pecuniarias o no pecuniarias13.
El artículo 59 del Régimen de Propiedad Horizontal en su tener literal establece que: “El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento 13 Arévalo, Ismael Hernando.
Propiedad horizontal 1.ª ed. Bogotá D.C.: Universidad Externado de Colombia, https://publicaciones.uexternado.edu.co/gpd-propiedad-horizontal-9789585060319.html. En relación con las obligaciones pecuniarias, su incumplimiento presta mérito ejecutivo. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 44 escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: (…) 2.
Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3.
Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deportes. Parágrafo. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo”. (Resaltado por fuera del texto original) Ahora, la imposición de dichas sanciones debe respetar el derecho al debido proceso, conforme se establece en el artículo 60, el cual dispone que: “Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.
Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. Parágrafo.
En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1° y 2° del artículo precedente, de la presente ley” (resaltado por fuera del texto original). Como se observa, la Ley 675 de 2001, como norma superior que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, tiene prevalencia sobre cualquier disposición que sea contradictoria o incompatible con ella.
En relación con la imposición de multas, el artículo 59 establece claramente que deben estar previstas en el reglamento de propiedad horizontal, especificando no solo las sanciones, sino también las facultades para imponerlas, sus causales de procedencia y que sigan un procedimiento adecuado para su imposición. Es fundamental que dicho procedimiento respete el derecho al debido proceso conforme al artículo 60, permitiendo a los copropietarios presentar sus argumentos antes de ser sancionados.
La imposición de multas no puede basarse en decisiones arbitrarias o subjetivas de los órganos de administración. Si el reglamento de propiedad horizontal no regula Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 45 expresamente la facultad sancionatoria ni establece un procedimiento para debatir las multas, se carece de fundamento legal para imponerlas.
Por lo tanto, en ausencia de regulación específica en el reglamento, la facultad sancionatoria no puede ser ejercida de manera legítima. Cabe aclarar que, para la jurisprudencia, “no cabe duda que los reglamentos de propiedad horizontal y los manuales de convivencia constituyen un acto de voluntad de la Asamblea General, como resultado del ejercicio del derecho a la propiedad de sus integrantes.
Los deberes, obligaciones, derechos y sanciones que en ellos se incluyan deben estar acordes con la Constitución y la ley, en especial con los derechos fundamentales de aquellos que se ven cobijados por sus normas”14. En la Sentencia T-108 de 2005, la Corte Constitucional se pronunció sobre los límites que tienen las Asambleas Generales para establecer sanciones en el reglamento de propiedad horizontal, al establecer que: “(…) la adopción de correctivos debe guardar relación directa con los objetivos del régimen de propiedad horizontal y nunca puede considerarse como suficiente el simple hecho de que esté prevista en el manual de convivencia, aunque la Asamblea General goza de un amplio margen de apreciación al momento de aprobar los reglamentos internos. En otras palabras, toda sanción demanda parámetros de razonabilidad de tal manera que persiga un fin legítimo, sea idónea para su realización y no se refleje como desproporcionada en términos de costo-beneficio”.
Adicionalmente, en la misma sentencia, la Corte Constitucional indicó que: “[Sólo] pueden ser objeto de sanción aquellas conductas que atiendan parámetros de proporcionalidad y razonabilidad y guarden relación directa con la seguridad o la armónica convivencia de los residentes. Por tal motivo, aun cuando es cierto que no se ha impuesto ninguna multa, la Corte hace un llamado a la administración del Conjunto Residencial para que en el evento de adelantar un proceso sancionatorio solamente tenga en cuenta aquellas conductas relevantes para los intereses de la comunidad e inaplique las sanciones que se refieran a cuestiones individuales, aún si están previstas en el reglamento de copropiedad”. 6.2.
Caso en concreto En el caso de Gabriel Alonso Torres García contra el Edificio Alicia P.H., la comunicación del 17 de mayo de 2023 citada por Henry Duarte en la reunión extraordinaria del 17 de septiembre de 2023 resume lo ocurrido respecto a la asignación de un parqueadero de uso exclusivo al apartamento 601 y la posibilidad de imposición de multas en caso de incumplimiento.
Carta que resume los hechos de la siguiente manera: 14 Corte Constitucional. Sentencia T-034 de 2013. Recuperado de: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2013/T-034-13.htm Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 46 Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 47 Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 48 Sin embargo, nada consta en el Reglamento de Propiedad Horizontal para que debidamente se facultara a algún órgano de administración para limitar, reasignar y/o extinguir el derecho de uso exclusivo con el cuál contaba el apartamento 601, disposición que en todo caso –de existir– resultaría ilegal, teniendo en cuenta, la prohibición expresa que consta en el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, que establece que no es posible “restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo”; ni tampoco, consta una facultad sancionatoria clara por la cuál es posible multar a un copropietario por la no entrega de un parqueadero sobre el cual alega su derecho de uso exclusivo.
Por lo anterior, el Tribunal Arbitral llama la atención de los órganos de administración y dirección del Edificio Alicia P.H. a ceñirse al Reglamento de Propiedad Horizontal que los Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 49 rige, específicamente en el evento de (i) restringir el uso de bienes comunes, teniendo la prohibición legal antes señalada respecto de los de uso exclusivo; y (ii) atender el debido proceso en caso de adoptar un proceso sancionatorio en la copropiedad, mediante la respectiva reforma al reglamento de Propiedad Horizontal.
7. SOBRE LA LEGALIDAD DE LAS DECISIONES ADOPTADAS POR LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS RESPECTO A LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO (GARAJES) Sea lo primero advertir que, el presente Laudo solamente se referirá y analizará las decisiones adoptadas y relacionadas con los bienes comunes de uso exclusivo (garajes y/o parqueaderos), de manera que, no serán objeto de estudio las demás determinaciones adoptadas en la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios realizada el ocho (8) de agosto de dos mil veintiuno (2021) y en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios efectuada el veintiséis (26) de marzo de dos mil veintitrés (2023), por no hacer parte del objeto de la litis planteada por las partes.
En ese sentido, las decisiones objeto de estudio y pronunciamiento por parte de este Tribunal, son las siguientes: “ACTA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS ADIFICIO (sic) ALICIA AGOSTO 8 DE 2021 (…) PREGUNTA NUMERO DOS ¿Se aprueba que se le asigne temporalmente al apartamento 601, el parqueadero #11, hasta la asamblea ordinaria del 2022? Respuesta: Se aprueba la moción por 8 votos por el SI, 6 votos por el NO y se deja el registro de 7 ausentes a la asamblea.
Esta pregunta fue aprobada por el 57.14%, hasta que se realice la asamblea ordinaria del 2022.” “ASAMBLEA ORDINARIA DE COPROPIETARIOS EDIFICIO ALICIA MARZO 26 DE 2023 (…) La siguiente pregunta sería: ¿los asambleístas desean asignar el parqueadero número 11 al propietario del apto 601 en los términos que propone el propietario? ‘solicito comedidamente que se someta a votación de la asamblea de copropiedad la asignación definitiva para uso del uso (sic) del parqueadero 11 al apto 601 formalizando el uso que de este viene haciendo desde hace dos años en muestra de buena voluntad ofrezco la suma de 3 millones para que se decida en esta asamblea Se decidió invertir el orden de las preguntas por solicitud del apto 604 y se preguntó por lo siguiente.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 50 Se realiza la votación de manera discriminada con la siguiente votación: VOTOS POR EL NO 41,24% VOTOS POR EL SI 54,06% TOTAL DE VOTOS 95,30% Según la votación se le asigna el parqueadero al apartamento 601 aceptando la propuesta del apto 601.
Se le solicita al propietario que haga la formalización de la propuesta y se le aclara que todo costo y corrección que se genere de este proceso será a cargo del apto 601, donde el propietario acepta las condiciones. NOTA: Se presentó una carta el día 4 de abril por parte de Francisco Rojas en donde se aclara que hubo un error en este punto ya que según el ARTÍCULO TRIGÉSIMO TERCERO – MODIFICACIONES EN EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES que dice lo siguiente:
ARTÍCULO TRIGÉSIMO TERCERO – MODIFICACIONES EN EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES. La Asamblea General será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y zonas comunes, previo estudio por parte del Consejo de Administración, aprobación que requerirá el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, salvo cuando la modificación proyectada busque eliminar el uso exclusivo asignado a los copropietarios de unidades privadas, en caso en el cual además de la mayoría prevista se requiere el voto favorable del o de los respectivo(s) copropietario(s) afectado(s).
Al no llegar al 70% de los coeficientes de la copropiedad, la respuesta es que NO se debe aprobar la petición del propietario del 601, y por consiguiente debe solicitársele el parqueadero a este apartamento y que la administración disponga como fue mencionado en la asamblea. Adicional a esto al ofrecer la suma de 3 millones de pesos por permitir el uso indefinido en el tiempo, se consolida como una venta, entendiéndose el termino venta como el ‘Dar una cosa a alguien a cambio de una determinada cantidad de dinero’, acción que está prohibida en el artículo décimo tercero, en la definición de bienes comunes donde dice que son inalienables e indivisibles y entiendo el termino inalienable que significa que ‘NO se puede Vender, donar o ceder el derecho o el dominio que se tiene sobre un bien o una propiedad’ y en este caso el parqueadero 11 al no haber sido escriturado a ningún apartamento, hace parte de toda la copropiedad por lo que queda argumentado el error de procedimiento que se cometió en la asamblea.
Por consiguiente y atendiendo la corrección realizada por el propietario del apartamento 203 se corrige la respuesta emitida en el consejo de administración y se niega la propuesta realizada por el propietario del apartamento 601 al no cumplir con el coeficiente requerido del 70%, se Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 51 deberá comunicar la decisión a todos los asambleístas y solicitar la restitución en los términos establecidos del parqueadero en mención.” Visto lo anterior, a continuación, el Tribunal entra a estudiar las disposiciones legales y estatutarias (Reglamento de Propiedad Horizontal) para determinar si existen o no vicios de nulidad respecto de las referidas decisiones, adoptadas por la Asamblea General de Copropietarios.
Sobre el particular, por una parte, el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 ― norma incorporada al Reglamento de Propiedad Horizontal ―, establece que: “ARTÍCULO 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: 1.
Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4.
Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los estatutos y reglamento. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8.
Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. 10. Liquidación y disolución.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.” En línea con lo anterior, además, el artículo 45 de la Ley 675 de 2001, señala que: Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 52 “ARTÍCULO 45.
Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto.
Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.” Así mismo, los Artículos Trigésimo (sic) Tercero (siendo lo correcto Trigésimo Quinto) y Quincuagésimo Quinto del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H., prevén que: “ARTÍCULO TRIGÉSIMO TERCERO (sic) – MODIFICACIONES EN EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES.
La Asamblea General será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y zonas comunes, previo estudio por parte del Consejo de Administración, aprobación que requerirá el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, salvo cuando la modificación proyectada busque eliminar el uso exclusivo asignado a los copropietarios de unidades privadas, en caso en el cual además de la mayoría prevista se requiere el voto favorable del o de los respectivo(s) copropietario(s) afectado(s).
“ARTÍCULO QUINCUAGÉSIMO QUINTO – QUORUM DECISORIO ESPECIAL.- Toda decisión que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios y/o que tengan por objeto la construcción de mejoras voluntarias y/o que impliquen una sensible alteración en el goce de bienes comunes, y/o que modifiquen los coeficientes de copropiedad, se requerirá la aprobación del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad en que está dividido el inmueble y requerirá reforma de los estatutos por escritura pública” De otra parte, el artículo 190 del Código de Comercio, indica que: “ARTÍCULO 190.
DECISIONES INEFICACES, NULAS O INOPONIBLES TOMADAS EN ASAMBLEA O JUNTA DE SOCIOS. Las decisiones tomadas en una reunión celebrada en contravención a lo prescrito en el artículo 186 serán ineficaces; las que se adopten sin el número de votos previstos en los estatutos o en las leyes, o excediendo los límites del contrato Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 53 social, serán absolutamente nulas; y las que no tengan carácter general, conforme a lo previsto en el artículo 188, serán inoponibles a los socios ausentes o disidentes.” En ese sentido, como se advierte, las decisiones relacionadas con las modificaciones en el goce de bienes comunes — incluidos los de uso exclusivo — y la asignación exclusiva de los mismos a un determinado bien privado, requieren ser adoptadas con un quorum especial so pena de que se entiendan absolutamente nulas.
En efecto, dicha sanción, se encuentra prevista en la Ley 675 de 2001 en los casos en que se contravenga el quorum o mayorías requeridas expresamente para determinadas decisiones. Ahora bien, la sanción de la nulidad se encuentra regulada en los artículos 1740 y siguientes del Código Civil, de acuerdo con los cuales ha de distinguirse entre la nulidad absoluta y la relativa, requiriéndose en cualquiera de las dos, la previa declaración judicial la cual tiene efectos retroactivos, constituyendo una de las causales de nulidad absoluta la inobservancia o violación de normas de carácter imperativo.
Al respecto, la jurisprudencia nacional ha señalado lo siguiente: “(…) La nulidad es entonces, vista así la cuestión, como una sanción aplicable a aquellos actos que desconocen los límites formales o materiales prescritos por el ordenamiento jurídico para su efectiva y válida producción. Por ello, se afirma con suficiente ahínco que la nulidad puede resultar de la falta de condiciones necesarias y relativas a la observancia de las formas o requisitos legales prescritas para tal acto.
“La nulidad deviene al comparar un acto con lo previsto en la ley en forma imperativa. El juez debe, por ende, declarar las nulidades que estén recogidas en las leyes, las cuales, en algunos casos, protegen un particular interés privado, y en otros garantizan el orden público, éste último evento se pone manifiesto, ad exemplum, en aquellas situaciones en las cuales el legislador tiene el interés de proteger a la sociedad de actos cuya subsistencia o permanencia es susceptible de perjudicarla por poseer objeto ilícito.
De hecho con base en esa clásica distinción de intereses protegibles por el orden jurídico se diferencian, a su vez, por lo menos dos (2) clases de nulidades: absolutas y relativas. La nulidad absoluta constituye la sanción a la violación de la norma de interés general. La nulidad relativa lo es con respecto a la transgresión de la disposición con hondo interés particular.
De lo indicado se sigue, a su vez, que las razones de nulidad absoluta son más graves: falta de formalidades, incapacidad absoluta, falta de consentimiento, ausencia de objeto o de causa, ilicitud del objeto o de la causa. (…) El efecto legal y natural de toda declaración judicial de nulidad de un acto es la restauración completa de las cosas al estado en que se hallarían sino hubiese existido el acto anulado.
La sentencia declarativa de nulidad, así las cosas, produce efectos retroactivos y en virtud de ella cada una de las partes Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 54 vinculadas al acto tiene que devolver a la otra lo que ha recibido o en lo que se ha beneficiado por contraprestación del acto inválido.
La permanencia de la nulidad respecto de un determinado acto con dicha característica hace que el transcurso del tiempo sea indiferente para su superación según el adagio: “quo dan initio vitiosum est, non potest tractu temporis convalescere”. Es decir, no hay derecho que por el paso del tiempo surja o se sustente en un acto nulo, por lo que eliminar o retrotraer los efectos del acto cuya nulidad judicial se predica equivale a que ellos no han sido válidamente producidos y por lo tanto así debe declararse, en cualquier tiempo.
En todo caso, la razón de la impugnación del acto que se considera nulo por la parte que lo solicita puede expresarse en forma general por ejemplo bajo la cláusula del “porque no llenó los requisitos que exige la ley para ese tipo de actos” y ello es suficiente para que el juez deba apreciar el acto cuya nulidad se predica, para valorar si su adecuación a la ley es la requerida15.
(Subrayado fuera del texto original) Así las cosas, se observa sin dificultad alguna que no se dio cumplimiento a las normas antes trascritas por parte de la Asamblea General de Copropietarios. Nótese, por una parte que la asignación temporal del parqueadero No. 11 consignada en el Acta de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del 8 de agosto de 2021 no fue aprobada por el 70% “de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto” como lo ordena el numeral 5 del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, el cual armoniza con los Artículos Trigésimo (sic) Tercero (siendo lo correcto Trigésimo Quinto) y Quincuagésimo Quinto del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H. Conforme con lo anterior, se abre paso la declaratoria de nulidad absoluta del punto No. 4 “Tema: Parqueaderos” contenido en el Acta de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 8 de agosto de 2021.
De otro lado, frente al punto No. 7 “Seguimiento a temas pendientes de la asamblea ordinaria del mes de marzo y que generó (…) la asamblea extraordinaria del 8 de agostos (sic) compromisos: (…) - Cambios parqueadero apartamento 601 al parqueadero #11 hasta la asamblea ordinaria del año 2022”, aprobado en la asamblea llevada a cabo el día 26 de marzo de 2023, también se observa que no se alcanzó la aprobación con el 70% “de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”, porcentaje que es el legalmente exigido para tomar este tipo de decisiones.
En ese sentido, igualmente, se abre paso la declaratoria de nulidad absoluta del acto de asamblea llevado a cabo el 26 de marzo de 2023, específicamente en el punto No. 7 en lo que respecta a los “Cambios parqueadero apartamento 601 al parqueadero #11 hasta la asamblea ordinaria del año 2022”. Pese a lo anterior, el Tribunal no puede dejar pasar por alto las modificaciones y/o alteraciones que se efectuaron al Acta de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 26 de 15 Tribunal de Arbitramento de Doris Elena Medina y Bernardo Meneses Fonseca vs. Edificio Torres de Calabria y Mónica Mozo Cueto, Laudo del 18 de julio de 2007, Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 55 marzo de 2023 y que se pretendieron justificar como simples “revisiones” o “correcciones” de “errores de procedimiento”. En efecto, sobre el particular y en lo sucesivo, la parte convocada deberá tener en cuenta, por una parte, que, de acuerdo con el Artículo Quincuagésimo Séptimo del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H., se establece expresamente lo siguiente: “ARTICULO QUINCUAGÉSIMO SÉPTIMO.- ACTAS DE LA ASAMBLEA.- De todo lo tratado y decidido en cada reunión de Asamblea se dejará constancia en un Acta que será aprobada por una comisión plural designada por los socios asistentes de dicha Asamblea.
Las Actas deberán contener especialmente la fecha, hora y lugar de la reunión, la forma como se hizo la convocatoria, la lista de los asistentes, con la indicación de carácter personal o de mandatario en que actúo cada uno de ellos y sus respectivos Coeficientes de Copropiedad, los documentos presentados en la reunión, las decisiones aprobadas, las votaciones verificadas, etc.
(…). Dichas Actas hacen plena prueba de los hechos y actos contenidos en ellas y sus copias debidamente firmadas por el presidente y el Secretario de la Asamblea (…)” (subrayas por fuera del texto) Por otra parte, el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, establece sobre el particular: “ARTÍCULO 47. Actas. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.(…) La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas.
El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.” En otras palabras, en las actas de la Asamblea de Copropietarios deben quedar registradas solo las decisiones efectiva y realmente adoptadas y los hechos efectivamente ocurridos en la misma. Aunado a ello, es claro que la comisión o personas designadas para revisar el Acta solo tienen la función de verificar la redacción de la misma, es decir, que de ningún modo se pueden realizar adiciones, correcciones o complementaciones de fondo o sustanciales a esta y, mucho menos, incluir “notas”, hechos o decisiones que no fueron aprobadas y/o adoptadas por el máximo órgano de la propiedad horizontal y, por tanto, puedan alterar lo realmente ocurrido en la respectiva asamblea.
En ese sentido, ni la comisión o personas designadas para revisar el Acta ni el Consejo de Administración, pueden sustituir o pretender sustituir a la Asamblea General de Copropietarios y, tampoco, modificar de manera unilateral las decisiones adoptadas por dicho órgano. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 56 Lo anterior no impide que el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de los bienes privados, de acuerdo con lo previsto en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 y el artículo 382 del Código General del Proceso, puedan impugnar las decisiones de la Asamblea General de Copropietarios cuando estas no se ajusten a las disposiciones legales o del reglamento de propiedad horizontal, caso en el cual deberán formular la respectiva demanda judicial dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la copropiedad.
Por consiguiente, se hace a todas luces evidente que la “NOTA” incluida por el Consejo de Administración, la Administración y/o por la Comisión revisora del Acta de la asamblea llevada a cabo el día 26 de marzo de 2023, es abiertamente improcedente e ilegal, por no corresponder a lo efectivamente ocurrido en dicha reunión y tampoco a una simple verificación de redacción. Así mismo, aun cuando la referida inclusión fue justificada por la Parte Convocada aduciendo que, dentro de las funciones reconocidas al Consejo de Administración dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal, se encuentra la alusiva a sanear y/o corregir errores de procedimiento; como se indicó previamente en la sección VI de este Laudo, dentro del Artículo Sexagésimo Tercero y 6º del Reglamento de Propiedad Horizontal y en el artículo 55 de la Ley 675 de 2001, no se encuentra prevista ni reconocida dicha función o facultad a dicho órgano y, además, una interpretación en contrario conllevaría no solo a sustituir al máximo órgano de la copropiedad, esto es, a la Asamblea General de Copropietarios, sino a desconocer de plano y de manera arbitraria, las decisiones adoptadas por ésta.
Aunado a lo anterior, también se advierte que en los Artículos Sexagésimo Tercero, Sexagésimo Quinto y 6º del Reglamento de Propiedad Horizontal, no se faculta ni autoriza a la Administración y/o al Consejo de Administración para imponer multas; es más, ni siquiera dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal se encuentran establecidas las causales ni el procedimiento para la imposición de multas, en atención a lo previsto en el Capítulo II, artículo 59 a 62 de la Ley 675 de 2001; por el contrario, la única disposición al respecto, está prevista en el Artículo Cuadragésimo Sexto del Reglamento de Propiedad Horizontal, el cual -en todo caso- resulta inaplicable en atención a lo previsto en el artículo 3º del Reglamento de Propiedad Horizontal reformado.
Por consiguiente, resulta también inaplicable el literal S del Artículo Sexagésimo Quinto aducido en la comunicación del 24 de abril de 2023, por la Parte Convocada, como fundamento para imponer una multa a la Parte Convocante, pues como se indicó previamente, el Edificio Alicia P.H. no cuenta con atribuciones ni procedimientos regulados para la imposición de sanciones.
Finalmente, aun cuando mediante Auto No. 13 del veinticuatro (24) de junio de dos mi veinticuatro (2024), el Tribunal decretó y ordenó de oficio la entrega de las demás Actas de las Asambleas de Copropietarios en las que se hubieran adoptado decisiones respecto a los parqueaderos y/o garajes del Edificio Alicia P.H., vale la pena precisar que en aquellas que fueron entregadas por la partes -diferentes a las indicadas previamente-, no se estableció de manera clara y detallada el quorum decisorio y tampoco fue posible establecerlo por parte del Tribunal, de manera que respecto de las mismas no fue posible determinar y/o evidenciar si ostentan o no vicios de nulidad que requieran ser declarados y/o saneados de manera oficiosa por el Tribunal, según lo previsto en el artículo 1742 del Código Civil.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 57 No obstante, lo anterior, este Tribunal sugiere a la Parte Convocada que en lo sucesivo se tengan en cuenta las disposiciones legales previstas en la Ley 675 de 2001 y en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H., no solo referidas a las mayorías decisorias sino al contenido y requisitos que deben tener las actas, tanto de la Asamblea de Copropietarios como la del Consejo de Administración.
8. POSICIÓN DEL TRIBUNAL DE ARBITRAJE FRENTE A LA ASIGNACIÓN Y ESCRITURACIÓN DE LOS PARQUEADEROS COMO BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO EN EL EDIFICIO ALICIA P.H. Con base en las pruebas documentales aportadas por las partes, por su propia iniciativa así como por el decreto oficioso por parte del Tribunal, se pudo establecer que el apartamento 601 del Edificio Alicia P.H., de propiedad actual de la Parte Convocante, ostenta un derecho real adquirido respecto de uno de los once garajes comunes asignados por Construcciones Almor Edificio Alicia LTDA. a través del Reglamento de Propiedad Horizontal protocolizado mediante Escritura Pública No. 918 del 27 de abril de 1995 y cada una de las escrituras de adquisición de los residentes beneficiarios de dicha asignación, como se pasa a exponer.
En primer lugar, dentro del referido Reglamento de Propiedad Horizontal, en los Artículos Octavo, Décimo Tercero, Décimo Cuarto y Décimo Sexto, se estableció lo siguiente: “ARTÍCULO OCTAVO.- DETERMINACIÓN DEL INMUEBLE.- El Edificio es de siete (7) pisos y sótano y consta de veintidós (22) unidades privadas; veintidós (22) apartamentos y once (11) garajes comunes para residentes y un (1) garaje para visitantes (…) En el sótano y Primer piso, se hallan localizados los garajes para residentes y en el sótano el garaje para visitantes.
(…)” “ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO.- BIENES COMUNES, DEFINICIÓN Y DESCRIPCIÓN.- Son bienes comunes del dominio inalienable e indivisible de todos y cada uno de los propietarios del inmueble en proporción a su cuota de participación que se determina de acuerdo a su cuota de coeficientes, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del inmueble y los que permitieren a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su respectiva unidad privada (…).
Como se indica en los planos para la propiedad horizontal, estos bienes se encuentran rayados por medio de líneas inclinadas, para diferenciarlos claramente de los bienes privados.” “ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO.- DETERMINACIÓN.- Son bienes comunes de la totalidad de los copropietarios, los que a continuación se relacionan en forma enunciativa y no taxativa: (…) 13º.
El garaje para visitantes. 14º En general todas aquellas cosas y servicios sobre los cuales ninguno de los copropietarios pueda alegar un derecho de propiedad exclusivo por razón de su misma naturaleza y/o por haberle transferido expresamente como pertenencia de propiedad individual.” Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 58 “ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO.- SERVIDUMBRES.- a título gratuito y mientras exista el edificio se establecen las siguientes servidumbres: a. GARAJES.- A los garajes se les establece servidumbre de uso a favor de los propietarios de determinados apartamentos.
En las escrituras de venta de los apartamentos se establecerán el número del garaje asignado para su uso de acuerdo a la numeración que aparece en los planos. Los citados garajes únicamente podrán ser utilizados por el propietario o usuario del apartamento al cual se le ha establecido su uso en su respectiva escritura. En los garajes no se podrá construir obra alguna ni variar su destino, se demarcarán por medio de líneas pintadas sobre el pavimento.
(…)” (Subrayas por fuera del texto) Aunado a lo anterior, en los planos que hacen parte integral del Reglamento de Propiedad Horizontal protocolizado mediante Escritura Pública No. 918 del 27 de abril de 1995, respecto de los once (11) garajes asignados a los once (11) residentes y/o unidades privadas, se evidencia lo siguiente: Nótese entonces que, quedó totalmente claro y establecido por Construcciones Almor Edificio Alicia LTDA. que solo a once (11) de las veintidós (22) unidades privadas o apartamentos les fue asignado el uso exclusivo de los once (11) garajes.
Aunado a ello, también quedó totalmente claro que solo el garaje de visitantes sería considerado bien común de la propiedad horizontal. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 59 En segundo lugar, una vez ordenada de oficio por parte de este Tribunal, la entrega de las respectivas escrituras de venta de los determinados apartamentos a los que Construcciones Almor Edificio Alicia LTDA. asignó el uso exclusivo de los once (11) garajes, indicados en el Reglamento y planos de la Propiedad Horizontal, se evidenció lo siguiente: No. ESCRITURA APARTAMENTO GARAJE 1 No. 1170 del 27 de mayo de 1996 201 1 2 No. 198 del 19 de febrero de 2014 702 2 3 No. 1650 del 17 de diciembre de 2012 301 3 4 No. 387 del 11 de marzo de 2019 603 4 5 No. 2898 del 14 de noviembre de 2023 403 5 6 No. 1169 del 27 de mayo de 1996 703 6 7 No. 214 del 17 de abril de 2018 604 7 8 No. 2877 del 27 de noviembre de 1996 601 7 9 1881 del 9 de mayo de 2024 503 9 10 2119 del 5 de diciembre de 2013 704 10 Ahora bien, revisadas todas las Actas de las Asambleas de Copropietarios aportadas por las partes en cumplimiento de la orden impartida por este Tribunal, –relacionadas con las decisiones adoptadas frente a esos once (11) garajes–, se pudo advertir que no fue suministrada la Escritura Pública de compraventa del apartamento 701, a quien le fue asignado uno (1) de los once (11) garajes, identificado bajo el número 12 y, por tanto, dicha unidad privada hace parte y/o complementa ese grupo de los once (11) propietarios determinados y seleccionados por el constructor o propietario inicial, a quienes se le asignó y/o estableció el uso exclusivo de un garaje en su respectiva escritura.
Con base en lo anterior, aunque en principio se advierte y constata que –desde el punto de vista formal– los parqueaderos o garajes identificados bajo los números 8 y 11, no habrían sido supuestamente asignados, el Tribunal no comparte tal afirmación ni apreciación pues, como se indicó previamente, el Reglamento de Propiedad Horizontal y los planos protocolizados con el mismo, permiten evidenciar que fueron once (11) y no nueve (9) los garajes asignados para el uso exclusivo de once (11) apartamentos, de manera que no es cierto que “sobren” dos (2) garajes y, mucho menos, que la Parte Convocada pueda disponer de estos como si se tratasen de bienes comunes, por cuanto, en ese caso o bajo ese escenario, es claro que el único garaje que reviste tal naturaleza es el garaje o parqueadero de visitantes, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal y los planos protocolizados con el mismo.
Aunado a ello, con base en las Actas de las Asambleas de Copropietarios aportadas por las partes en cumplimiento de la orden impartida por este Tribunal, –relacionadas con las decisiones adoptadas frente a esos once (11) garajes–, es evidente que el cambio de la destinación de los parqueaderos o garajes No. 8 y 11 nunca fue discutido en la Asamblea de Copropietarios y tampoco contó con la aprobación de los apartamentos 601 y 701.
No obstante, se pudo advertir que en la actualidad la Parte Convocada hace un uso no autorizado, –ni por la ley y ni el reglamento–, del garaje No. 8, al darle no solo el trato de un bien común sino, además, de explotarlo económicamente a través del arrendamiento del mismo. Así las cosas, para resolver esta controversia en particular, resulta relevante referirnos al momento que la originó y, por lo tanto, determinar la procedencia de la pretensión tercera subsidiaria formulada por la Parte Convocante.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 60 Sobre el particular, se pudo constatar que con ocasión a la adquisición del apartamento 704 del Edificio Alicia, mediante Escritura Pública No. 2119 del 5 de diciembre de 2013, sus nuevos propietarios (arquitectos) fueron quienes requirieron de manera insistente a la Parte Convocada, la reubicación de los parqueaderos según su localización establecida en los planos; ello ocurrió desde la Asamblea Ordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 30 de marzo de 2014.
Evidentemente, para ese momento, habían transcurrido dieciocho (18) años sin que se hubiera suscitado un conflicto y/o controversia sobre el particular, pues los demás propietarios, y particularmente los once (11) beneficiarios iniciales de los parqueaderos o garajes asignados no habían tenido la inquietud o necesidad de re-verificar si el bien común de uso exclusivo, entregado de manera física y marcado así dentro de la Propiedad Horizontal, correspondía o no al indicado y transferido mediante la respectiva escritura pública de compraventa.
Es decir, resulta notoria, palmaria y evidente la buena fe de dichos propietarios, la cual en modo alguno ahora les podría resultar adversa. Si bien, todo propietario tiene el derecho de verificar que su propiedad y, en el caso particular el derecho de uso exclusivo corresponda al que efectivamente le fue transferido, este Tribunal evidencia por parte de los propietarios actuales del apartamento 704 del Edificio Alicia, un actuar que no atiende a los principios orientadores de la propiedad horizontal.
En efecto, una vez resuelta la solicitud de relocalización y redemarcación de los garajes formulada por el apartamento 704, se evidencia el surgimiento del conflicto frente a la asignación de los garajes No. 8 y 11 y, en lugar de propender para que la Asamblea de Copropietarios lo resolviera en atención y prevalencia del derecho sustancial y adquirido de los propietarios de los apartamentos 601 y 701, se empezaron a fomentar no solo tratos discriminatorios y/o desiguales sino un excesivo formalismo, en cuanto al derecho de uso exclusivo que todos los once (11) propietarios –sin exclusión alguna– adquirieron y que no puede extinguirse sin su voluntad.
Incluso, se adoptaron actos dispositivos por parte de la Administración, respecto a dichos derechos, en evidente violación de la Ley, del Reglamento de Propiedad Horizontal y de los principios de convivencia pacífica y solidaridad y del debido proceso. En efecto, por una parte, el “uso exclusivo” no solo se encuentra amparado en la Ley 675 de 2001 sino que se reconoce como una facultad a quien se le ha sido asignado de manera exclusiva el goce de un bien común no esencial, pues lo puede ejercer prescindiendo de los demás copropietarios.
Al respecto, el artículo 22 de la Ley 675 de 2001, prevé expresamente que: “Artículo 22. Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
(…)” (subrayas por fuera del texto) Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 61 Así mismo, de acuerdo con el artículo 665 del Código Civil, dicho facultad ha sido considerada como un derecho real, en los siguientes términos: “Art. 665.
Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales” (subrayas por fuera del texto) En línea con lo anterior y con base en la sentencia del 12 de diciembre de 1974 de la Corte Suprema de Justicia y la sentencia C-488 del 2002 de la Corte Constitucional, se puede concluir que la asignación del uso exclusivo constituye un derecho adquirido y no una mera expectativa, así: “En primer lugar es necesario precisar la noción de derecho adquirido: La noción de derecho adquirido se contrapone a la de mera expectativa ( ) Por derecho adquirido ha entendido la doctrina y la jurisprudencia, aquel derecho que ha entrado al patrimonio de una persona natural o jurídica y que hace parte de él, y que por lo mismo no puede ser arrebatado o vulnerado por quien lo creó o reconoció legítimamente.
Lo anterior conduce a afirmar que el derecho adquirido es la ventaja o el beneficio cuya conservación e integridad, está garantizada en favor del titular del derecho, por una acción o por una excepción. Ajusta mejor a la técnica denominar "situación jurídica concreta o subjetiva", al derecho adquirido o constituido de que trata la Constitución ( ) y "situación jurídica abstracta u objetiva" a la mera expectativa de derecho.
Se está en presencia de la primera cuando el texto legal que la crea ha jugado ya, jurídicamente, su papel en favor o en contra de una nueva persona en el momento en que ha entrado a regir una nueva ley. A la inversa, se está frente a la segunda, cuando el texto legal que ha creado esa situación aún no ha jugado su papel jurídico en favor o en contra de una persona”16 (subrayas por fuera del texto) “(…) cabe advertir que en la Ley 675 de 2001 se encuentran un gran número de previsiones que podrían no afectar la conformación de los derechos adquiridos con arreglo a las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, sino adecuar el ejercicio de tales derechos a nuevas necesidades de los copropietarios, y propender por la convivencia pacífica y el mantenimiento de la paz en los sistemas de copropiedad vigentes”17 En ese sentido, el derecho real que se ejerce sobre el bien común de uso exclusivo surge o nace en el momento en que se asigna u otorga a través de la respectiva escritura pública y la misma se registra ante la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; y a su vez, constituye un derecho adquirido, desde el momento en que ingresa efectivamente al patrimonio 16 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 12 de diciembre de 1974, Magistrado Ponente: Eustorgio Sarria 17 Corte Constitucional, Sentencia Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 62 del respectivo propietario, de manera que no puede ser desconocido posteriormente y, mucho menos, sin permiso o aquiescencia de su titular, de conformidad con lo previsto en el artículo 58 de la Constitución Política.
Ahora bien, en ese caso, el justo título estará conformado por el reglamento de propiedad horizontal, la licencia de construcción y los planos aprobados, en donde se señalan e identifican los bienes comunes de uso exclusivo, y, además, por la escritura de transferencia del apartamento o unidad privada al cual accede y se le asigna el uso exclusivo del bien común. Así las cosas, el uso exclusivo además de ser un derecho real, es accesorio, pues depende para su asignación de la existencia de un derecho de propiedad de una unidad privada o apartamento, integrante de la propiedad horizontal y, en esa medida, solo se extinguirá hasta que se extinga la propiedad privada a la cual accede.
Entonces, cuando se ha determinado la asignación de un bien común para uso exclusivo a un propietario por determinación del constructor como propietario inicial y consagrado este derecho y asignación en el reglamento de propiedad horizontal y en los títulos de compraventa del inmueble, ello corresponde a un derecho adquirido –a perpetuidad– por parte del propietario o del tenedor de la unidad de dominio particular a la que se le asigno dicho derecho y, por tanto, el mismo no puede ser ni pretender ser extinguido o revocado por la Asamblea de Copropietarios, aun con el quórum calificado del 70%.
De igual modo, no podrá efectuarse el cobro de expensas por el uso exclusivo de zonas comunes no esenciales, por cuanto la Ley 675 de 2001 no tiene efectos retroactivos. En ese sentido, si ningún propietario efectúa ningún pago o costo por dicho derecho de uso, no puede la Parte Convocante ser obligada a asumirlo en virtud de lo señalado, respecto a los derechos adquiridos.
Así las cosas, teniendo en cuenta las funciones interpretativas e integrativas que ostentan los principios que rigen la propiedad horizontal, ante la existencia de disposiciones reglamentarias oscuras, ambiguas, contradictorias, antinómicas o insuficientes (vacíos o lagunas), es posible concluir con base en la ley, la Constitución y la jurisprudencia que, si el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Alicia estableció de manera indubitable un derecho de uso exclusivo de una zona común especifica (garaje) en favor del propietario del apartamento 601, es dable concluir que es un derecho consagrado para este y, por tanto, que no puede ser cuestionado, ni desmejorado por los demás dueños que ni siquiera pueden acceder al bien.
Aunado a ello, como se indicó previamente, el apartamento 601 hace parte de los once (11) apartamentos que fueron seleccionados por el constructor o propietario inicial, de manera que, en atención a la prevalencia del derecho sustancial sobre el formal estatuido en el artículo 228 de la Constitución Política, las normas y fundamentos jurídicos señalados, el Tribunal accederá a la pretensión tercera subsidiaria de la Demanda y, por lo tanto, asigna el parqueadero o garaje No. 8 al propietario del apartamento 601, hoy Parte Convocante.
En ese mismo sentido, el Tribunal desestimará las pretensiones incompatibles con esta conclusión como se expondrá más adelante.
9. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 63 Previas las reflexiones precedentes, pasa enseguida el Tribunal a pronunciarse sucintamente frente a las pretensiones de la Demanda, en los siguientes términos: Pretensión primera: La pretensión primera de la Demanda es la siguiente: “Se instaure tribunal de arbitramento conforme con la cláusula compromisoria contenido en el Artículo Septuagésimo Quinto, que trato del Arbitramento contenida en la escritura pública No. 0918 del 27 de abril del 1995, reformado con escritura 2394 del 29 de septiembre del 2004 ambas de la notaría 39 de Bogotá” Sobre el particular, se advierte que mediante Acta No. 1 del veintinueve (29) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), el presente Tribunal de Arbitraje quedó en legal y debida forma instalado, sin que ello mereciera reparo alguno por las partes.
Aunado a ello y, como se indicó en el capítulo tercero, se reunieron todos los prepuestos legales y procesales para su funcionamiento, con la respectiva aquiescencia de las partes. Razón por la cual, sin ser propiamente una pretensión vinculada al objeto del litigio, la misma tuvo vocación propia dentro del trámite y, por lo tanto, no hay lugar a ningún pronunciamiento en la parte resolutiva de este Laudo sobre el particular.
Pretensión segunda: La pretensión segunda de la Demanda es la siguiente: “Se solicita que mediante laudo arbitral se declare NULIDAD ADSOLUTA (sic) de las decisiones tomadas en asambleas extraordinaria de copropietarios del edificio Alicia P.H. realizada el 8 de agosto de 2021, por no cumplir con el lleno de los requisitos establecidos en el reglamento de la copropiedad articulo trigésimo tercero modificaciones en el goce de los bienes comunes.” Como se indicó en la parte considerativa de este Laudo, la pretensión está llamada a prosperar dado que la asignación temporal del parqueadero No. 11, consignada en el Acta de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del 8 de agosto de 2021, no fue aprobada por el 70% “de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto” como lo ordena el numeral 5 del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, en armonía con los Artículos Trigésimo (sic) Tercero (siendo lo correcto Trigésimo Quinto) y Quincuagésimo Quinto del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H. En ese sentido, se declarará la nulidad absoluta del punto No. 4 “Tema: Parqueaderos” contenido en el Acta de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 8 de agosto de 2021.
Pretensión tercera: Como tercera pretensión de la Demanda, la Parte Convocante solicita lo siguiente. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 64 “Se declare mediante Laudo arbitral que está en firme la asamblea ordinaria de copropietarios de 26 de marzo de 2023 sin la nota aclaratoria incluida por el presidente de la asamblea modificando la asignación definitiva del parqueadero 11 al apartamento 601” Subsidiariamente, solicitó: “Se declare mediante laudo arbitral la asignación definitiva del parqueadero No. 8 al propietario del apartamento 601, en reconocimiento de los derechos que le asisten al convocante.” Frente a la pretensión tercera principal, el Tribunal no puede declarar la firmeza de las decisiones adoptadas en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del 26 de marzo de 2023, respecto a la asignación definitiva del parqueadero No. 11 en favor del apartamento 601 del Edificio Alicia, dado que no se alcanzó la aprobación con el 70% “de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”, porcentaje que es el legalmente exigido para tomar este tipo de decisiones, de acuerdo con el numeral 5 del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, en armonía con los Artículos Trigésimo (sic) Tercero (siendo lo correcto Trigésimo Quinto) y Quincuagésimo Quinto del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H. Habiendo fracasado la pretensión tercera principal, resulta procedente el estudio y análisis de la pretensión tercera subsidiaria, frente a la cual este Tribunal accede, pues como ya se expuso, el apartamento 601 del Edificio Alicia P.H. es uno (1) de los once (11) propietarios de las veintidós (22) unidades privadas, a los que les fue asignado el uso exclusivo de uno (1) de los once (11) garajes señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal –conocido y aceptado por todos los copropietarios–, la licencia de construcción y los planos aprobados, y, cuya asignación definitiva se hizo a través de la Escritura Pública No. 2877 del 27 de noviembre de 1996 de la Notaría 39 del Círculo de Bogotá, por medio de la cual se transfirió el apartamento o unidad privada y se adjudicó el derecho real de uso exclusivo del bien común. Ahora bien, siendo claro que fue con ocasión a la reubicación y la renumeración de los garajes que surgió la controversia respecto al número de garaje o parqueadero asignado al apartamento 601, no puede desconocerse, sacrificarse ni extinguirse este derecho real adquirido y perpetuo por parte de la Parte Convocada y, mucho menos, alegando un excesivo formalismo o delegando la resolución de dicho conflicto, ni aduciendo que se trata de un problema “entre particulares”, cuando es evidente que se encuentran involucrados bienes que hacen parte de la copropiedad, pese a que su exclusividad recaiga en determinadas unidades privadas, y cuando fue la misma Parte Convocada la que dio origen de dicha controversia.
En efecto, desde la Asamblea Ordinaria de Copropietarios llevada el 12 de abril de 2015, se hizo evidente no solo que los parqueaderos o garajes identificados bajo los números 8 y 11 “sobraban” sino, además, que los propietarios de los apartamentos 601 y 701 son quienes –a diferencia de otros copropietarios– ostentan un derecho real de uso exclusivo, otorgado mediante escritura pública por parte del constructor inicial, y pese a ello, les fue arbitrariamente desconocido por “no coincidir” la numeración con la registrada y la indicada en planos, dando así, al Reglamento de Propiedad Horizontal una interpretación que en lugar de propender por la protección y garantía de los derechos conferidos, estuvo destinada a su desconocimiento de facto.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 65 Por consiguiente, advertidas todas las circunstancias del caso concreto y acudiendo a los criterios y métodos de interpretación previstos en los artículos 25 a 32 del Código Civil, este Tribunal asigna de manera definitiva y sin contraprestación económica alguna el garaje No 8 al propietario del apartamento 601 del Edificio Alicia P.H., en atención al derecho real adquirido y absoluto que le fuere conferido por el constructor o propietario inicial y que ostenta respecto a dicho bien común de uso exclusivo.
Finalmente, frente a la asignación del garaje No. 11 en favor del apartamento 701 del Edificio Alicia P.H., este Tribunal no puede emitir pronunciamiento alguno, por no hacer parte del alcance de las pretensiones formuladas por la Parte Convocante, de manera que ello le corresponderá a la Asamblea de Copropietarios con el quorum requerido en la ley y el Reglamento.
Pretensión cuarta: La cuarta pretensión de la Demanda es la siguiente: “Se declare y reconozca, mediante Laudo arbitral que está en firme la asignación definitiva del parqueadero No. 11 al propietario del apartamento 601, con una votación favorable del 54.06% de los coeficientes de copropiedad el acta de 26 de marzo de 2023.” Como se indicó previamente, el Tribunal no puede declarar la firmeza de las decisiones adoptadas en la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del 26 de marzo de 2023, respecto a la asignación definitiva del parqueadero No. 11 en favor del apartamento 601 del Edificio Alicia, dado que no se alcanzó la aprobación con el 70% “de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”, porcentaje que es el legalmente exigido para tomar este tipo de decisiones, de acuerdo con el numeral 5 del artículo 46 de la Ley 675 de 2001, en armonía con los Artículos Trigésimo (sic) Tercero (siendo lo correcto Trigésimo Quinto) y Quincuagésimo Quinto del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio Alicia P.H. En ese sentido, no prospera esta pretensión. Pretensión quinta: Como quinta pretensión de la Demanda, la Parte Convocante solicita lo siguiente.
“en defecto de las anteriores por laudo arbitral se condene a la copropiedad “Alicia P.H.” a título de perjuicios, al pago equivalente al valor correspondiente a la extinción de la servidumbre de parqueadero asignado al apartamento 601 equivalente a 20 salarios mínimos mensuales vigentes que sería el valor comercial del parqueadero” Esta pretensión resulta improcedente por varias razones, de un lado, porque fue concedida la pretensión tercera subsidiaria, y de otro, por cuanto, no existe ninguna Acta a través de la cual la Asamblea de Copropietarios hubiera resuelto extinguir –ni puede hacerlo– el derecho real de uso exclusivo otorgado sobre el parqueadero asignado al apartamento 601 del Edificio Alicia P.H., al ser un derecho adquirido.
Aunado a lo anterior, declarada la nulidad de las actas en las que decidió sobre el uso exclusivo del parqueadero No. 11 y, por tanto, quedando sin efecto alguno, tampoco tenía la vocación de prosperar la pretensión quinta de la Demanda. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 66
10. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS POR LA PARTE CONVOCADA En la contestación a la Demanda, la Parte Convocada planteó diversas excepciones sobre las cuales el Tribunal pasa a pronunciarse a continuación: (i) Sobre las excepciones referidas a los requisitos de la demanda La Convocante formuló las siguientes excepciones referidas exclusivamente a los requisitos de la Demanda, en los siguientes términos: “1.
Ineptitud de la demanda: por indebida acumulación de pretensiones y falta de los requisitos mínimos legales de la presentación de la demanda del proceso arbitral y su reglamento de procedimiento de la cámara de comercio.” “1.2 Ineptitud en la contestación (sic) de la reforma de la demanda; porque no se relaciona en nada con la demanda arbitral. 1.2.1.
Ineptitud en la subsanación de la demanda, puesto que no cumplió con el acta del tribunal y la solicitud de la inadmisión respectiva, porque no cumplió los numerales solicitados, se contestó de forma desorganizada y sin coherencia en el ámbito arbitral. 1.2.2. El demandante al subsanar agrego hechos y pretensiones nuevas que no fueron solicitadas y como bien lo dice la palabra es subsanar no anexar nuevas hechos o pretensiones” “1.3.
El demandante confunde hechos con pretensiones y reglamento horizontal como lo que se esboza a continuación (…). 1.3.1. Por lo tanto, esta subsanación no cumple lo mínimo solicitado por el tribunal en el acta y que rezo lo siguiente: (…) 1.3.2. No se subsanaron estos puntos solicitados por el tribunal sino, que anexaron otros que no guardan relación con la subsacion (sic) de la demanda. 1.3.3.
Con referencia a los hechos, el tribunal solicito: (…) 1.4. Se dejaron los mismos hechos con algunos anexos y se procedió solo a numerarlos, pero calificarlos según lo solicitado por el tribunal, no se hizo. 1.5. Falta de legitimación por activa: puesto que el honorable tribunal en la inadmisión solicito la necesidad de anexar poderes a lo cual se envió una respuesta y un poder que no cumple los requisitos mínimos de ley”.
De manera preliminar, el Tribunal observa que las excepciones se erigen en un presupuesto procesal o requisito eminentemente formal del proceso, cuyo déficit se alegaría por medio de una excepción previa, que corresponde a las causales 5 del artículo 100 del CGP " ineptitud de la demanda por falta de los requisitos formales o por indebida acumulación de pretensiones", acto procesal que está expresamente prohibido en el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012 y, por ende no procede en este proceso su alegación como excepción, y tampoco puede desnaturalizarse y aceptarse como excepción de mérito, o reabrirse dentro de la decisiones de fondo.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 67 Así mismo, habiendo podido formular el respectivo recurso de reposición en contra del auto admisorio de la Demanda, la Parte Convocada se abstuvo de hacerlo, quedando así ejecutoriada o en firme la decisión adoptada por el Tribunal.
No obstante, lo cual, el Tribunal se remite a los presupuestos procesales analizados e indicados en el capítulo tercero, por constituir parte del control de validez del proceso para fallar de fondo; sin perjuicio de lo cual, además, el Tribunal reitera que, frente a una interpretación racional de la Demanda, entendiendo plenamente la intención del actor y dando prevalencia al derecho sustancial sobre el formal, resulta viable emitir una decisión de fondo, a lo cual se encuentra obligado.
Todo lo cual, se encuentra en concordancia con la obligación que le asiste a todo juez de abstenerse de “exigir y de cumplir formalidades innecesarias” y, por consiguiente, de procurar “hacer efectivo el derecho sustancial” involucrado en el caso concreto. Por lo anterior, el Tribunal advierte de plano la improcedencia de las excepciones formuladas, y por lo tanto las partes deben estarse a lo ya dispuesto en el Auto No. 2 del veintinueve (29) de febrero de dos mil veinticuatro (2024).
(ii) Sobre la excepción referida a los miembros del Consejo de Administración Al respecto, en el escrito denominado “excepciones de mérito a favor del demandado”, la Parte Convocada formuló también la siguiente excepción: “1.6. El demandante No probo la mala fe por parte de uno de los miembros de administración porque el demandante simplemente no fue llamado por conflicto de intereses y ahora trata e indilgar culpas o dolos donde no existen por estar cumpliéndose el reglamento interno”.
Frente a la referida excepción, es importante indicar previamente que la finalidad u objeto de las excepciones de mérito es enervar, controvertir o atacar la pretensión u objeto de la litis, propiamente dicha. En ese sentido, se advierte por parte del Tribunal que, con ocasión a la Demanda, no existe ni se formuló pretensión alguna por la Parte Convocante que vincule individualmente a algún miembro o a los miembros del Consejo de Administración del Edificio Alicia P.H. y, por lo tanto, que pudiera ser enervada a través de la excepción formulada.
Por consiguiente, el Tribunal la rechazará de plano por no tener relación alguna con el objeto de la litis, indicado en el capítulo tercero del Laudo. (iii) Sobre la excepción referida a la naturaleza de bien objeto del litigio La Parte Convocada formuló la siguiente excepción, relacionada con la naturaleza del bien objeto del litigio y los efectos legales respecto del mismo, así: “1.7.
Excepción a la suma de posesiones que tratar de invocar el demandante y que se contradice en la misma demanda, puesto que esto no es cierto el señor demandante compro un apartamento compartiendo parqueadero”. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 68 Como se indicó en el acápite V del Laudo, los bienes comunes –incluidos los bienes comunes de uso exclusivo– son imprescriptibles, inalienables, indivisibles e inembargables, en esa medida, en cuanto a la referida suma de posesiones aducida por la Parte Convocante en los hechos de la demanda –no en sus pretensiones–, nos permitimos precisar lo siguiente.
De una parte, de acuerdo con los artículos 2512 y 2518 del Código Civil, solo es posible adquirir mediante la prescripción adquisitiva de dominio las cosas ajenas y que se encuentren en el comercio, razón por la cual y en atención a lo previsto en el artículo 19 de la Ley 675 de 2001, no es viable aducir la suma de posesiones y mucho menos la configuración de un derecho mediante prescripción adquisitiva de dominio, pues los bienes comunes de la propiedad horizontal pertenecen a todos los propietarios y debido a su carácter común, resultan inalienables, inembargables e indivisibles.
Lo anterior, también se predica respecto de los bienes comunes de uso exclusivo, pues también se encuentran por fuera del comercio. Tan es así, que siendo bienes comunes no esenciales requieren primero ser desafectados y –de haber sido designados a una unidad privada en particular– contar con la aquiescencia y votación favorable del propietario afectado, para que la propiedad horizontal pueda disponer económicamente del mismo.
Por consiguiente, es claro y se debe aclarar, la asignación que se hace en favor del apartamento 601 del Edificio Alicia P.H. –mediante el presente Laudo– no es en razón de la supuesta suma de posesiones, por ser totalmente improcedente respecto de este tipo de bienes, sino con ocasión al justo título que ostenta el propietario del referido apartamento y del derecho real asignado o adjudicado a este por el propietario inicial o constructor, a través del Reglamento de Propiedad Horizontal, la licencia de construcción, los planos aprobados y la Escritura Pública No. 2877 del 27 de noviembre de 1996 otorgada en la Notaría 39 del Círculo de Bogotá. En otras palabras, no se reconoce el derecho –pues ya se ostenta– sino que se aclara el bien, respecto del cual recae el mismo dentro del Edificio Alicia P.H..
Finalmente, según quedó acreditado con el Reglamento de Propiedad Horizontal, la licencia de construcción, los planos aprobados y las escrituras públicas de cada uno de los apartamentos, en las cuales se asignó un uso exclusivo de los parqueaderos o garajes por parte de Construcciones Almor Edificio Alicia LTDA., no es cierto que la Parte Convocante hubiera adquirido el apartamento 601 compartiendo un mismo parqueadero; por el contrario, como quedó establecido en la parte considerativa de este Laudo, el propietario inicial o constructor reservó y asignó once (11) parqueaderos o garajes para once (11) de las veintidós (22) unidades privadas, incurriendo en un notorio error de digitación. Razón por la cual, habiendo quedado claramente establecidas y plenamente identificadas las unidades privadas a quienes se les adjudicó el derecho real del uso exclusivo de los once (11) parqueaderos o garajes, –no puede por un excesivo formalismo– ser desconocido el mismo y, mucho menos, cuando resulta ostensible que los dos (2) garajes que “sobran” corresponden a los dos (2) propietarios a quienes se les usurpó el uso y a quienes también “hace falta” que le asignen el respectivo parqueadero.
Visto lo anterior, se reitera, que el conflicto o controversia puesto en conocimiento de este Tribunal no se circunscribe al asunto de dos propietarios en particular, sino que vincula plenamente a la Copropiedad en razón a lo previsto en el literal a) del Articulo Décimo Sexto del Reglamento de Propiedad Horizontal. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 69 En consecuencia, con base en lo expuesto, no prospera esta excepción. (iv) Sobre la excepción referida a la medida cautelar solicitada por la Parte Convocante En el escrito de excepciones, la Parte Convocada también adujo la siguiente excepción: “1.8.
Improcedencia de embargo y solicitud de frutos de un bien inmueble que tiene el demandado a su cargo y que además no está plenamente identificado en certificado tradición y libertad”. Esta excepción tampoco está encaminada a enervar ninguna de las pretensiones aducidas por la Parte Convocante en la Demanda ni el objeto del litigio, de manera que resulta improcedente su declaratoria.
Por consiguiente, el Tribunal la rechazará de plano por no tener relación alguna con el objeto de la litis, indicado en el capítulo tercero del Laudo. (v) Sobre la excepción referida a la asignación requerida del parqueadero o garaje No. 8 Así mismo, la Parte Convocada formuló en el escrito denominado “Excepciones de mérito a favor del demandado”, la siguiente: “1.9.
En la subsacion (sic) se habla de dos parqueaderos que el demandante te quiere (sic) titularidad, pero el No 8 no se ha mencionado en la demanda, no es claro lo que solicita”. Respecto a esta excepción, el Tribunal también observa que la misma se erige en un presupuesto procesal o requisito formal del proceso, cuyo déficit se alegaría por medio de una excepción previa, que corresponde a las causales 5 del artículo 100 del CGP " ineptitud de la demanda por falta de los requisitos formales o por indebida acumulación de pretensiones", acto procesal que –se reitera– está expresamente prohibido en el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012 y, por ende, no procede en este proceso su alegación como excepción, y tampoco puede desnaturalizarse y aceptarse como excepción de mérito.
Aunado a lo anterior, también se reitera, habiendo podido formular el respectivo recurso de reposición en contra del auto admisorio de la Demanda, la Parte Convocada se abstuvo de hacerlo, quedando así ejecutoriada o en firme la decisión adoptada por el Tribunal. Frente a lo cual, el Tribunal se remite a los presupuestos procesales analizados e indicados en el capítulo tercero, por constituir parte del control de validez del proceso para fallar de fondo; y sin perjuicio de ello, además, se permite precisar que no solo en los hechos No. 13, 15, 16 de la Demanda, se hizo referencia al parqueadero No. 8, sino que, además, de acuerdo con las pruebas documentales es clara su existencia y falta de asignación a una (1) de las unidades privadas a quien le fue adjudicado el derecho real de uso exclusivo.
Finalmente, la pretensión tercera subsidiaria resulta totalmente clara, no tiene pasajes ambiguos u oscuros que no permitan al Tribunal determinar lo pretendido por la Parte Convocada y, mucho menos, emitir un fallo inhibitorio. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 70 En esa medida, no prosperará la excepción formulada por la Parte Convocada.
(vi) Sobre la excepción referida la legalidad del Acta de la Asamblea de Copropietarios del 26 de marzo de 2023 Finalmente, la Parte Convocada adujó como excepción para enervar las pretensiones de la Demanda, la siguiente: “1.10. Improcedencia al solicitar que se tenga en cuenta el acta de la asamblea, cuando se pidió una revisión por parte de un propietario, puesto que había un error por no contener la totalidad de los votos para el quórum respectivo de esta asignación de uso exclusivo del parqueadero, según el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Alicia; cuando el demandante conocía de antaño que compro un apartamento con parqueadero compartido con el 604, y como miembro del consejo, queriendo llevar a un error a la asamblea y ahora al tribunal”.
De un lado, como se indicó en la parte considerativa de este Laudo, frente al punto No. 7 “Seguimiento a temas pendientes de la asamblea ordinaria del mes de marzo y que genero (…) la asamblea extraordinaria del 8 de agostos (sic) compromisos: (…) - Cambios parqueadero apartamento 601 al parqueadero #11 hasta la asamblea ordinaria del año 2022”, aprobado en la asamblea llevada a cabo el día 26 de marzo de 2023, se observó que no se alcanzó la aprobación con el 70% “de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto”, porcentaje que es el legalmente exigido para tomar este tipo de decisiones.
En ese sentido, se abre paso la declaratoria de nulidad absoluta del acto de asamblea llevado a cabo el 26 de marzo de 2023, específicamente en el punto No. 7 en lo que respecta a los “Cambios parqueadero apartamento 601 al parqueadero #11 hasta la asamblea ordinaria del año 2022”. Por consiguiente, es claro que declarada la nulidad del punto No. 7 del Acta de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 26 de marzo de 2023, en los términos previamente indicados, no es posible que la misma sea tenida en cuenta y, mucho menos, en firme respecto a la asignación del parqueadero No. 11 en favor del apartamento 601 del Edificio Alicia P.H. Sin embargo, en lo que respecta a la afirmación referida a que “el demandante conocía de antaño que compro un apartamento con parqueadero compartido con el 604, y como miembro del consejo, queriendo llevar a un error a la asamblea y ahora al tribunal”, primero, la misma no solo no se encuentra acreditada dentro del proceso y, segundo, el “error” en la numeración del garaje asignado al apartamento 601 no es un hecho imputable la Parte Convocante, pues es una situación que surge desde el momento en que se adjudica el derecho real de uso exclusivo, mediante Escritura Pública No. 2877 del 27 de noviembre de 1996 otorgada en la Notaría 39 del Círculo de Bogotá, por parte del propietario inicial o constructor –Construcciones Almor Edificio Alicia LTDA. – y que solo se advirtió por parte de la copropiedad, hasta el 30 de marzo de 2014, es decir, diez (10) años después. Aunado a ello, no es cierto, que el apartamento 601 tenga que compartir el mismo parqueadero con el apartamento 604, pues como se ha indicado en este Laudo y se insiste, el propietario Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 71 inicial o constructor reservó y asignó once (11) parqueaderos o garajes para once (11) de las veintidós (22) unidades privadas del Edificio Alicia P.H. Razón por la cual, habiendo quedado claramente establecidas y plenamente identificadas las unidades privadas a quienes se les adjudicó el derecho real del uso exclusivo de los once (11) parqueaderos o garajes, –mediante la respectiva escritura de transferencia de la unidad privada–, la asignación requerida por la Parte Convocante es procedente.
Así las cosas, el Tribunal encuentra parcialmente probada la excepción formulada, pero únicamente en lo que respecta a la legalidad del punto 7 del Acta de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 26 de marzo de 2023, en cuanto a las decisiones adoptadas respecto a los garajes o parqueaderos, por no reunir el quorum requerido.
11. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL
11.1. EL JURAMENTO ESTIMATORIO La Ley 1563 expedida en el 2012 prevé, para la iniciación del trámite arbitral, que la Demanda cumpla con los requisitos establecidos en el Código General del Proceso, el cual en el numeral 7º del artículo 82, ordena que debe contener: “el juramento estimatorio, cuando sea necesario”. Respecto del juramento estimatorio, este se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico colombiano en el artículo 206 del Código General del Proceso, en el cual reza: “Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos.
Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo. Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación. (…) Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.
El juez no podrá reconocer suma superior a la indicada en el juramento estimatorio, salvo los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de la demanda o cuando la parte contraria lo objete. Serán ineficaces de pleno derecho todas las expresiones que pretendan desvirtuar o dejar sin efecto la condición de suma máxima pretendida en relación con la suma indicada en el juramento (…)”.
De acuerdo con lo planteado en la norma legal transcrita, el juramento estimatorio es un requisito formal de la demanda que debe estar razonadamente justificado y discriminado, comoquiera que se trata de un medio de prueba que se puede tornar en definitivo frente a la Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 72 cuantía, en especial en lo que respecta a los perjuicios declarados en los eventos en que no sea debidamente objetado por el extremo convocado, objeción que solo procede cuando se especifica razonadamente la inexactitud que se le atribuye a la estimación. Para el caso en concreto, la Parte Convocante, conforme con lo dispuesto en el artículo 206 del Código General del Proceso, realizó el juramento estimatorio de la siguiente manera: “bajo la gravedad de juramento la presente demanda calcula el perjuicio que generaría la extinción del derecho de servidumbre en un bien común de uso exclusivo asignado por escritura pública No.2877 del 27 de noviembre de 1996 notaria 39 de Bogotá, en el valor comercial de un parqueadero en el sector, en la suma de 20 salarios mínimos mensuales vigentes que la copropiedad debería cancelar a titulo de perjuicios (daño emergente) en favor del apartamento 601”.
Por su parte, la Parte Convocada presentó objeción frente a éste, en los siguientes términos: “4.3. Respuesta del Convocado (demandado): Para calcular los daños de un bien como lo es el parqueadero No 11 debió arrimar el avaluó catastral o comercial y además debió responder por el usufructo que él ha obtenido en el tiempo. 4.4. Respuesta del Convocado (demandado): Además, el juramento estimatorio no cumple con reglado en el artículo 206 del Código General del Proceso, donde se indica que se debe discriminar cada uno de los conceptos a reclamar y del supuesto perjuicio el cual no se hace por parte del demandante. 4.5.
Respuesta del Convocado (demandado) No se puede pedir compensación para el apartamento 601, porque el apartamento no está en esta demanda”. El Tribunal Arbitral estima que no hay lugar a establecer sanción alguna por cuenta del juramento estimatorio presentado por la Parte Convocante, por cuanto lo resuelto no da lugar a la consideración del escenario de “extinción del derecho de servidumbre”.
En adición, el Tribunal no aprecia una actuación negligente o temeraria de la Parte Convocante que pudiera conducir a la imposición de la sanción a que se refiere la reseñada ley procesal. CAPÍTULO CUARTO COSTAS El Código General del Proceso dispone que se condenará en costas a la parte vencida y que la condena respectiva debe hacerse en la sentencia; que tal condena se impondrá cuando sea manifiesta la carencia de fundamento legal o cuando, a sabiendas, se aleguen hechos contrarios a la realidad y, adicionalmente, que sólo habrá lugar a condena en costas cuando en el expediente aparezca que se causaron.
Dentro de este contexto legal, el Tribunal procederá a pronunciarse sobre las costas del proceso, con sujeción a las reglas del artículo 365 del Código General del Proceso. Por lo anterior, de conformidad con lo dispuesto por el numeral 5º del artículo 365 del C.G.P., “En caso que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de la decisión”.
Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 73 Como quiera que en el presente caso se reconoce un progreso parcial de las pretensiones de la Demanda, así como se otorga la razón (parcialmente) a una de las excepciones de mérito que constituyen la resistencia, el Tribunal en ejercicio de la facultad otorgada por la ley, se abstendrá de condenar en costas a las partes.
CAPÍTULO QUINTO PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Arbitral constituido para resolver y dirimir en derecho las controversias surgidas entre GABRIEL ALONSO TORRES GARCÍA, como Parte Convocante, y el EDIFICIO ALICIA P.H, como Parte Convocada, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley y habilitación de las partes, RESUELVE:
PRIMERO. – DECLARAR la prosperidad parcial de la excepción formulada por la Convocada denominada “1.10. Improcedencia al solicitar que se tenga en cuenta el acta de la asamblea, cuando se pidió una revisión por parte de un propietario, puesto que había un error por no contener la totalidad de los votos para el quórum respectivo de esta asignación de uso exclusivo del parqueadero, según el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Alicia (…)”, en lo relacionado con las decisiones adoptadas respecto de los garajes como zonas comunes de uso exclusivo en el Acta de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios llevada a cabo el 26 de marzo de 2023, conforme a lo dicho en la parte motiva del presente Laudo arbitral.
SEGUNDO. – DECLARAR, conforme lo anterior, que el Acta de la Asamblea Ordinaria de copropietarios del Edificio Alicia P.H., celebrada el 26 de marzo de 2023, específicamente en el punto No. 7 en lo que respecta a los “Cambios parqueadero apartamento 601 al parqueadero #11 hasta la asamblea ordinaria del año 2022”, es absolutamente nula por no cumplir las previsiones de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. En consecuencia, NO prosperan las pretensiones tercera, cuarta y quinta de la Demanda.
TERCERO. – DECLARAR que el Acta de la Asamblea Extraordinaria de copropietarios del Edificio Alicia P.H. celebrada el 8 de agosto de 2021, específicamente el punto No. 4 “Tema: Parqueaderos”, es absolutamente nula por no cumplir las previsiones de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. En consecuencia, prospera la segunda pretensión de la Demanda.
CUARTO. - ASIGNAR de manera definitiva el parqueadero y/o garaje No. 8 al propietario del apartamento 601 del Edificio Alicia PH, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. En consecuencia, prospera la pretensión tercera subsidiaria de la Demanda. QUINTO.- DECLARAR infundadas las demás excepciones de mérito formuladas por la Parte Convocada, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.
SEXTO. – ORDENAR que se inscriba la parte resolutiva de este Laudo en el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 50C-1400371 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, que corresponde al apartamento 601 del Edificio Alicia P.H., específicamente el numeral cuarto anterior. Tribunal Arbitral de Gabriel Alonso Torres García contra Edificio Alicia P.H. 144355 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Página 74 SÉPTIMO. – DECLARAR que no hay lugar a aplicar la sanción prevista en el artículo 206 del Código General del Proceso, conforme a lo indicado en la parte motiva.
OCTAVO. – ABSTENERSE de condenar en costas a las partes.
NOVENO. – DISPONER que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente Laudo con las constancias de ley con destino a cada una de las partes y copia simple para el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
DÉCIMO. – DISPONER que en firme esta providencia, se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Dado en Bogotá D.C., a los once (11) días del mes de octubre de dos mil veinticuatro (2024). El anterior laudo arbitral se notifica en audiencia y se suscribe con firmas escaneadas. ENRIQUE GÓMEZ PINZÓN Presidente DAVID YAYA NARVÁEZ Secretario