UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LA PORTAL DE MADELENA P.H. REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO UDYAT SEGURIDA D LTDA Contra CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA - PROPIEDAD HORIZONTAL LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., diez (10) de noviembre de do s mil quince (2015) Cumplido el trámite legal y den tro de la oportun idad para ha cerlo, procede el Tribunal de Arbitrame nto a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral entre UDYAT SEGURIDAD LTDA (en adelante UDYAT) y CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA PROPIEDAD HORIZONTAL (en adelante LA COPROPIEDAD) - radi cación No.3642 -, respecto a las controversias derivadas del CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA suscrito el 20 de junio de 2013; previo un recuento sobre los Á v'1( UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LA PORTAL DE MADELENA P.H. antecedentes y demás aspectos preliminares del proceso. l.
ANTECEDENTES l. El Contrato origen de las controversias. Es el CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA susc rito el 20 de junio de 2013 entre COJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA, representado por EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA y UDYAT SEGURIDAD LTDA, que obra en el expedie nte a Folio 1 del Cuade rno DE pruebas No l. 2. El Pacto Arbitral.
En el CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA las partes pactaron arbitra je en su Cláusula Décima Quinta en los siguientes términos: "TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO y CLÁUSU LA COMPROMISO RIA: Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, a su ejecución y liquid ación se reso lverá por un tribuna l de arbitramento designado por la Cámara de Con1ercio de Bogotá D.C., que se sujetará a lo dispuesto en el Decreto 2279 de 1989, artículo 2° Modificado por la ley 446 de 1998 artícu lo 115 y por medio del pacto arbitrat que comprende la cláusula comprom isoria y el con1promiso, las partes se obligan a someter sus diferencias a la decisión de un tribunal arbitral renunciando hacer valer sus pretensiones ante los 2 UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL "AU PORTAL DE MADELENA P.H. b1m. jueces.
PARÁGRAFO. - Queda excluido del PACTO ARBITRAL y CLÁUSULA COMPROMISORIA, las obligaciones contenidas en títulos valores tales como letras de cambio, facturas de venta, cheques, pagarés y cua lquier otro título valor endosable a terceros". 3. Hechos y pretensiones 3.1. El 20 de junio de 2013 se celebró el CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA mediante el cual el contratista (UDY A T) en su calidad de empresa de vigilancia, se obliga para con el contratante (LA COPROPIEDAD) a prestar servic ios de vigilancia privada mediante el suministro de guardas con el objeto de prevenir, disminuir o disuadir las amenazas que afecten o puedan afectar la vida, integridad, personal y bienes de los residentes y visitantes al interior del CONJUNTO RESIDENC IAL PORTAL DE MADE LENA ubicado en la avenida 57 R sur No. 62-65 de Bogotá, contribuyendo con su gestión a la prevención del delito de acuerdo a los requer imientos legales, reduciendo las oportunidades para la actividad criminal y desalentando a los criminales en colaboración con las autoridades, con base en lo establecido en este contrato, de acuerdo con los requerimientos legales.
El servicio se prestará en el área interna del conjunto las veinticuatro horas del día con personal debid ament e uniformado e identificado, adecuadamente instruidos, enb:enados y capacitados para el cumplimiento de las obligaciones y responsabi lidades propias del cargo por el término que dure el presente contrato. 3.2. Suscribió ese contrato a nombre de LA COPROP IEDAD el sefior EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA, quien según la demanda ( 3 UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LAU PORTAL DE MADELENA P.H. detentaba la calidad de administrador y represen tante legal de la copropi edad. 3.3.
El 1 ° de julio de 2013 le fue impedid o a UDYAT el inicio de labores, toda vez que algunos núembros de la Consejo de Administrac ión de LA COPROPIEDAD le inform aron al representante legal de UDYAT que el seño r MORENO TRIANA se había extralimitado en sus facultades al celebrar dicho contrato sin contar con las autorizaciones que por virtud del reglamento de copropi edad hori zontal debería tener. 3.4.
En virtud de lo anterior, UDYAT solicitó convocar un n·ibunal de arbitra mento, impetrando demanda por medio de la cual pretende: 3.4.1. Que se declare que el Conjunto Residencia l Port al de Madele na incumplió el contrato de Vigilancia y Segur idad Privada suscrito el día 20 de junio de 2013. 3.4.2. Qu e corno consecuenc ia de lo anterio r, se declare resuelto el contrato de Vigilancia y Seguridad Privada suscrito el día 20 de junio de 2013. 3.4.3.
Que corno consecuencia del incumplimiento se condene a la demandada al pago de la cláusula penal contemplada en la cláusula Décima Tercera que equivale al 20% del valor total del contrato, es decir, la sun1a de CIENTO CUATRO MILLONES QUINIENTOS SESETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS PESOS ($104.557.600). IJ ¡( UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDEN CIAL LAU PORTAL DE MADELENA P.H. 3.5.
Por su parte, la coprop iedad alega inexistencia del contrato toda vez que el señor Moreno Triana suscribió el mismo sin tener las autorizaciones que el reglamento de propiedad horizontal contemp laba, por ende, la ausencia de incump limiento alguno y por lo mismo, no habría lugar al pago de la cláusula penal. 4. El trámite del proceso arbitral. 4.1.
La convocator ia del Tribunal arbitral: El día 5 de noviembre de 2014 el apoderado de UDYAT presentó demanda contra LA COPROPIEDAD. 4.2. Designación de los árbitros: En aplicación a lo acordado por las partes en la cláusu la compromisoria, el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá mediante sor teo público designó co1no árbitro a la doctora ALICIA MARINA ACUÑA BOHÓRQUEZ quién aceptó la designación dentro del término legal. 4.3.
Instalación: Previas citaciones por parte del Centro de Arbitraje y Conc iliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, a los Árbitros y a las partes, el Tribuna l se instaló el 17 de dicien1bre de 2014 (Acta No 1, folios 81 a 84 Cuaderno Principa l No. 1) 4.4. Admis ión de la demanda v notificación: en audiencia de instalación mediante auto No. 2 del 17 de dicien1bre de 2014, el.Jf UDY AT SEGURIDAD L TOA.
VS. CONJUNT O RESIDE NCIAL l PORTAL DE MADELENA P.H. Tribuna l la admitió y se notificó del auto admisorio en la nusma diligencia a la parte convocada. 4.5. Contestación de la demanda y tras lado de excepciones: dentro del térm ino de los 20 días de traslado, el 21 de enero de 2015 el apoderado de LA COPROPIEDAD dio contestación a la demanda, propuso excepciones y solicitó pruebas.
Por secretaría se corrió tras lado de excepciones y fijó fecha para audiencia de conciliación med iante auto de fecha 16 de febrero de 2015, la cual fue reprogramada en varias oportunidades. 4.6. Audiencia de conciliación: El 16 de abril de 2015 se llevó a cabo la audiencia de conciliación, sin lograrse acuerdo alguno sobre las controversias formuladas, razón por la cual se declaró fracasada y concluida la fase conciliatoria.
(Acta No. 6 Folios 112 a 120 Cuaderno Principal No.l). 4.7. Honorarios y gastos del proceso: Fracasada la conciliación, en esa misma audiencia el Tribunal fijó las sumas correspondientes a honorarios de los Árbitros, de la Secretaria y las partidas de administración del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, gastos del proceso y otros, las cuales fueron pagadas oportunamente por las partes. 4.8.
Primera audiencia de trámite: El 3 de junio de 2015 se llevó a cabo ~a pri~er~ audiencia de trámite, en cumplimiento a las formalid ~ UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LAU DO PORTAL DE MADELENA P.H. prev istas por el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012 (Acta No. 9 folios 128 a 142 del Cuaderno Prin cipal No. 1). En dicha audiencia el Tribun al se declaró competente para conocer y decidir en derecho las con troversias entre las partes. 4.9.
Decreto de pruebas: En la primera audienc ia de trámit e el Tribunal decretó las pr uebas solicitadas por las partes en la demanda y en la contestación de la demanda. 4.10. Instrucción del proceso: 4.10.1. La prueba documental: Con el valor que la ley les confiere, se agregaron al expedie nte los documentos aportados por la parte convocan te con la demanda y los apo rtados por la parte convocada con la contestación de la demanda. 4.10.2.
Testimonio. El Tribunal recibió la declaración de MANUE L IGNAC IO SOCHA NIÑO, AGUSTO RAMÍREZ CAMACHO, EMBER ERNEYDER TRIANA MORENO, LADY ADRIANA GARCÍA ROSARIO, LIBARDO DE JESÚS GA VIRIA CASTRILLÓN, JHON NELSON DÍAZ BENAVIDES, MIRYAM FANNY SOLÓRZANO, VICTOR EMILIO LEÓN LASPRILLA, El Tribunal corr ió traslado a las partes de las declaraciones rendidas. 7 UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. 4.10.3.
Interroga torio de part e. AU O El Tribunal escuchó en interrogatorio de parte a JOSÉ CARLOS CRESPO ARGOTE en representación de LA COPROPIE DAD y JUAN CARLOS GONZÁ LEZ GRISALES en representació n de UDY AT. 4.10.4. Oficios El Tribunal, por solicitud de las partes, decretó los siguientes Oficios: A. Oficio suscrito por JOSÉ CARLOS CRESPO ARGOTE en el que informa que no se encuentra en los archivos de la administración el acta donde se acepta la renuncia al señor adm inistrador.
B. Oficio suscri to por JOSÉ CARLOS CRESPO ARGOTE y LUZ ENA VANEGAS VILLANUEVA dando resp uesta a lo ordenado en aut o del 9 de julio de 2015 (folios 165 a 167 del cuade rn o prin cipal). C. Oficios remitidos por la ALCALDÍA DE CIUDAD BOLÍVAR en el que informan el nombre de los repre sen tante s lega les durante los últimos cinco años de LA COPROPIEDAD. 4.10.5.
Exhibic ión de docum entos: El represen tante legal de LA COOPROP IEDAD exhibe y allega en 148 folios el denominado "libro de actas", siendo tachadas de falsas las actas números 113, 115, 116 y 117, tacha que fue despachada desfavo rableme nte al no haber sido solicitad a con el lleno de los requi sitos de ley para el respectivo incidente.
UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL L PORTAL DE MADELENA P.H. 4.12. Alegatos de Conclusión u o Recaudado el acervo probatorio, en sesión de fecha 11 de septiembre de 2015 se llevó a cabo aud iencia de alegaciones en la que cada una de las partes form uló oralmente sus planteamientos fina les y entregó un escrito de los mismos, que forman parte del exped iente (Acta No 13).
Este Laudo se referirá, en el aná lisis de cada tema, a las argumentaciones expuestas en todas las etapas del trámite incluida s las de la audiencia de alegatos de conclusión. 5. Término de duración del proceso. Conforme lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el ténnino de duración de este proceso es de 6 meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera aud iencia de trámite.
La primera audiencia de trámite se realizó el 3 de juni o de 2015, con lo cual el término del proceso iría inicialn1ente hasta el 3 de dicie1nbre de 2015. De acuerdo a lo anterior, el Tribuna l se encuentra dentro de la oportun idad legal para proferir este laudo arbitral. 6. Apoderados judiciales. Las partes comparecen al proceso arb itral representadas por abogados; la parte convocante, por el doctor GERMÁN V ALDERRAMA RAMíREZ y, la parte convocada, por el doctor PEDRO ANT0:~ 1 9 UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. o ~----------------------------------------L.------ ---~ ALBARRACIN VARGAS.
La personería de estos mandat arios fue reconocida oportunamente por el Tribunal 7. Pretensiones de la demanda En la demanda arbitral, la convocan te forn1ula las pretensiones así: PRIMERA- Que se declara por parte del Tribuna l de Arbitramento que el Conjunto Residencial Portal de Madelena, con representación Legal del señ or ALFONSO REYES FLOREZ, o por quien haga sus veces, incumplió el Contrato de Vigilancia y Seguridad Privada suscri to el día 20 de Junio de 2.013.
SEGUNDA -Que como consecuencia de lo an terior, se declare resuelto el Contrato de Vigilancia y Seguridad Pri vada suscrito por las partes el día 20 de Junio de 2.013. TERCERA- Que igualment e y a consecuencia del incumplimi en to, se condene a la demandada CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA representado legalment e por el señor ALFONSO REYES FLOREZ, o por quien haga sus veces al pago de la Cláusula Penal con templada en la cláusula Décima Tercera que equival al 20% del valor total del contrato, es decir, la suma CIENTO CUATRO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS PESOS M/fE ($104'577.6 00.oo ).
CUARTA- Que se conden e en costas y agencias en derecho a la demandada. íO UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. 10. Excepciones de mérito formu ladas contra la demanda AUD El apoderado de LA COPROPIEDAD, en la contestación de la demanda, a folios 67 y ss del Cuaderno Principal No 1, formula las siguientes excepc iones de mérito: "l. La genérica de que trata el artículo 306 del cód igo de procedimiento civil. 2.
Inexistencia del contrato de vigilancia y seguridad privada a cargo del conjunto residencial Portal de Madelena propiedad horizontal. 3. Falta de legitimación en la causa por pasiva." Así mismo, propuso la siguient e excepción previa: "Excepción previa de no comprender la convocatoria ( demanda) a todos los litisconsortes necesarios (nu1neral 9 del artículo 97 del Códi go de Procedimiento Civil)".
11. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Jí l] UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LA PORTAL DE MADELENA P.H. A continuac ión, el Tribun al procede a plasmar en este Laudo en derecho, sus cons iderac iones y decisiones sobre el presen te caso, conscient e de la responsabi lidad derivada de su investidura. Para ejercer esta labor y cum plir con la obligación de su encargo, los Árbih·os revisamos la totalidad de los documentos que fueron sometidos a nuestra valoración y hemo s estudiado a fondo la causa, desde una óptica exclus ivamen te jurídica, sin ninguna otra cons ideració n o miramiento. 1.
Presupuestos Procesales El Tribunal encuentra que, cump lido s todos los requisi tos para la validez del proceso arbitral, las actuaciones procesales se desarrollaron con observancia de las prev isiones legales, no se advierte causal alguna de nulidad y, por ello, puede dictar Laudo de mérito, el cual se profiere en derecho. Así las cosas, una vez examin ados los documentos aportados al proceso, el Tribunal estab leció lo siguiente: 1.1.
Demanda en forma La demanda cump lió con los requisitos exigidos por la ley, y, por ello, en su oportunidad, el Tribunal la sometió a trámite..ll UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL l PORTAL DE MADELENA P.H. 1.2. Capacidad u o Tanto la convocant e como la convocada, son sujeto s plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capac idad para transigir, por cuanto de la docume ntación estudiad a no se encuentra restr icción alguna al efecto y, por tratarse de un arbitrain ento en derecho, han compar ecido al pro ceso por condu cto de sus represen tant es legales y de sus apoderados, debidam ente constituido s y reconocidos. 1.3.
Partes Procesales Demandant e: UDYAT SEGURIDAD LTDA es una sociedad comercial, domiciliada en la ciud ad de Bogotá, segú n consta en el Certificado de Existe ncia y Representación Legal expedi do por la Cámara de Comercio de Bogotá (folios 7 a 8 del Cuaderno Principal No. 1). Comparece al proceso representada por JUAN CARLOS GONZA LEZ GRISALES, en su calidad de Repr esentant e Legal quien otorgó el poder para la achrnción judi cial.
Dem andada: CONJUTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA es una propiedad domiciliada en la ciudad de Bogotá, según indi ca la 1 ~ Constancia de Repre sentació n Legal exped ida por la Alcaldía Local de Ciudad Bolívar (folio 59 del Cuaderno.Principal No. 1). Comparec~ ~ UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. AU O proceso representada por el doctor JOSÉ CARLOS CRESPO ARGOTE, en su calidad de administrador. 1.4.
Comp etencia Conforme lo que este Tribunal decidió por Auto del 3 de junio de 2015, este Tribuna l es compe tente como juez natura l del contrato por expresa disposición cons titucional y específica hab ilitación de las partes, para juzgar en derecho las diferencias contenidas en la demanda arbitral, sus rép licas y excepciones peren torias al considerar que conciernen a asuntos litigiosos, dudosos e inciertos, suscep tibles de disposic ión, transacción y estr icto sensu de natura leza patr imonia l, derivados de la celebrac ión y ejecución del CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA celebrado por las partes el 20 de junio de 2013. 1.5.
Consid eracion es para el fallo Busca la parte demandante en este tribunal que se declare el incumplimien to contractual por par te de la demandada y el pago de la cláusu la pena l así como la resolución del contrato incumplido. Para el demandante el contrato es un contrato válidamente celebrado, suscri to por quien ostentaba la calidad de representante lega l del Conjunto Residencial PORTAL DE MADELENA en el momento de su 1,i celebración y manifiesta que al no dejarlo ejecutar el contrato el conjunto residenc ial incum plió el mismo.
UDY AT SEGURIDAD L TDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. La parte demandada no niega la existencia del documento contractual pero desconoce su valor jurídico. Igualmente, de los testimo nios se despr ende que los miembros del consejo y algunos resident es no permiti eron al demandante ejecutar el contra to. La defensa manifiesta que el señor Moreno no estaba facultado ni au torizado por el Consejo de Administración para celebrar el contrato de vigi lancia con la demandada y por consigu iente el contrato carece de los requ isitos esenci ales razón por la cual no se pennitió la ejecuc ión del mismo.
El punto focal de la Litis en este tribunal es determinar si efectivamente el seño r Moreno Triana contaba o no con las facu ltades al mon1ento de celebrar el contra to, necesarias para vincular a la copropiedad o si por el contrar io el señor Moreno suscrib ió el contrato sin las deb idas autorizaciones y en consecuencia cuales sería n los efectos de dicho actuar.
Ley del Contrato En primer término este tribunal deb e abordar el estudio de la Ley del contrato. En efecto, si bien es cierto que una de las partes es iu1a persona jurídi ca sin ánimo de lucro y además sujeta al régimen de propiedad horizon tal, por ende, en princ ipio, se sujetan sus actos a la normativ idad civil tambi én es cierto que el otro extremo de la relación es un profesional de la vigilancia y que todos sus actos se rigen por el Código de Comercio.
Jf 1 ', UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. AUDO Al respecto, el artículo 22 del Código de Comercio señala que si un acto fuere mercanti l para una de las partes se regirá por las disposiciones de la ley comercial. En consec uenci a, para el análisis del caso se debe contemplar de igual man era tanto norma s del código civil como del código de comercio.
Análisis de las pruebas ¿Era el señor Moreno el administrador para la fecha de la firma del contra to? Las pruebas aportadas ofrecen claridad a este tribunal en cuant o a qu e para el 20 de Junio del 2013, firma del mencionado conb."ato, el señor Moreno era el admini strado r del conjunto, pese a que el mismo había presentado su carta de renuncia, pue la misma solo fue aceptada a partir del 20 de Julio del 2013, pues fue solo hasta la sesión del 19 de Junio del 2013 cuando la Junt a de administración en adoptó tal determinación (folios 53 a 55 del cuadern o de pruebas).
Sin embargo, el señor Moreno fue removido de su cargo el día 3 de julio del 2013, revocando de esta manera el Consejo la determinación tomada en la sesión del 19 de Junio del 2013, lo cual, en abso luto altera el hecho de que el Señor EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA seguía fungiendo como adminisn-a dor de la copropiedad convocada para la fecha de la suscripción del contra to, como lo corrobora el escrito presentado por el convocado y suscrito por el representant e legal y la revisora fiscal del CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA (folio 211 del Cuaderno de pruebas), el interro gatorio de parte a JOSÉ CARLOS CRESPO ARGOTE y en los testimonjo s r_end idos _ ~ -~olicitados por las partes (folios 286 y siguient es 1 J{J UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL ~Au PORTAL DE MADELENA P.H. a. cuaderno de pruebas) especialmente el del propio administrador de esa fecha, EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA (folio 267 del cuaderno de pruebas).
Ahora bien, efectuado este análisis es necesario determinar las facultades que el señor Moreno tenía como admi nistrador de la copropiedad. El reglamento de Propiedad Hor izontal (copia electrónica aportada al proceso que no fue tachada de falsa ni controverti da por las partes), estable ce para el administrador entre otras funciones la siguient e: "Cuida r y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mis1nos de conform idad con las facultades y restricciones fijadas en el presente reglamento de propiedad horizontal.
Important e destacar que el reg lamento en el artículo 65 que habla de las funciones del administrador expresame nte no señala ninguna restricción expresa en materia de contratos únicamente señala que deberá obrar de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el propio reglamento. Estas restricciones se encuentran en el artículo 75 del reglamento cuando habla de las funciones del Consejo cuando seña la como función del consejo la de: "Autorizar en todo s los casos al Adnu ni strador para celebrar contrato s de cuantía superior a diez (10) salarios mínimos legales mensuales".
Igualmente dentro de las pruebas aportadas figura cop ia informal del acta del Conse jo de Adnunistración del 19 de Junio de 2013 (folios 53 a 57 del cuaderno de pruebas) en donde, aden1ás de acepta r la renuncia del administrador EMBER ERNEYDER MORENO TRIAN A, se 1 J7 UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. AU O discute la contratación de la nueva compañía de vigilancia teniendo en cuenta que el contrato existente hasta ese momento vencía en fecha próxima.
De la lectura de esta acta se destaca la decisión de prorrogar el contrato existente a ese momento hasta el día 31 de Agosto de l 2013 y se aplaza la decisión de contratar una nueva empresa, estableciendo que sería la nueva administración la encargada de tomar dicha decisión. El propio administrador señor EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA señala en su testimonio que obra a folios 278 del cuaderno de pruebas, que efectivamente, ante la inacción del Consejo y pese a que le ordenaron aplazar el contrato existente hasta esa fecha, él había optado por celebrar un nuevo contrato de vigilancia por considerarlo su función, sintiéndose con el derecho legal de ejecutarlo y considerando que el monto no era in-tpedimento para que él cumpliera su función como administrador.
Todo lo anterio r permite concluir a este tribuna l que efectivamente el señor EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA era el admin istrador al momento de celebrar el contrato el 20 de Junio del 2013, mas no tenía las autorizaciones necesarias pru.-a celebrar el contra to y por el contrario, tenía era la orden de extender el contrato a ese momento vigente por el término de 30 días adiciona les, es decir, violó de manera expresa sus funciones como admin istrador y no dio cump limiento a las instrucciones dadas por el Consejo de Administració n en la reunión del 19 de Junio del 2013.
El demandante no aportó prueba alguna sobre lo contrrujo y de las pruebas allegadas si se evidencia que el Consejo de Administración del 1 f< conjunto, por intermedio de su presidente, le informó acerca de la carencia de poderes del administrado r y el no reconocimiento del /1 UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. UDO contrato como válido, con una comuni cación fechada el 29 de jw1-io del 2013 dirigida a JUAN CARLOS GONZALEZ, como Gerente General de UDYAT SEGURIDAD, la cual fue aportada tanto por el mismo convocante como por el convocado (folios 28 y 29 y 49 y 50 del cuaderno de pruebas).
Dicho lo anterior, este tribunal debe proceder a abordar las consecue ncias de que el señor Moreno hubiera celebrado un contrato sin tener las autorizaciones necesarias para ello. Falta o no de requisitos esenciales del contrato o Inexistenci a o no del contrato La parte demandada manifiesta qu e por virtud del artícu lo 1502 del Código Civil el contrato es inexistente toda vez que no se dieron los elementos esenciales para el nacin1iento del mismo, especialme nt e el de la capacida d legal para actuar.
Sin entrar en el debate sobre si en el código civil se consagra la figura de la inexistencia del conb.·ato, nos limitamos a seña lar simp lemente que, a nuestro juicio, esta es una discusión superada, pues tratadistas como los doctores Guillermo Ospina Fernandez y Eduardo Ospina Acosta 1 si aceptan la existencia de esta figur a en el Código Civil y señalan al artículo 1501 como fuente para deducir de allí su acepta ción. El artículo 1501 del Código Civil seña la que son de la esencia de un contra to aquellas cosas, sin las cuales, o no produce efecto algun o o degeneran en otro contrato diferente.
Es de decir, que si un contrato no reún e los requi sitos considerados de su esencia pues siinpl emente no existe. 1 Teoría General de los Actos o Negocios Jurídicos. Ed. Temis. 1980 UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL L PORTAL DE MADELENA P.H. u o Pero, ¿puede decirse que al haberse celebrado el contrato sm la autorización del consejo de administración, como obliga el reglamento de prop iedad horizontal, implica que el contrato carece de los elementos esenciales del negocio jurídico llamado CONTRA TO DE VIGILANC IA Y SEGURIDAD PRIVADA? Para responder, se debe señalar: El artículo 1502 de Código Civil desarro lla el artículo 1501 del mismo código y señala que: "Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario:1. que sea legalmente capaz; 2. que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3. que recaiga sobre un objeto lícito; 4. que tenga una causa lícita.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de otra." Más allá de la discusión que pueda generarse respecto de si ésta norma contiene los requisitos de la existencia o de la val idez del contrato, se quiere hacer especial énfasis en el primero de estos requisitos, cual es la capacidad, por ser el tema central a anal izar por parte de este Tribunal.
En efecto, la doctrina ha seña lado que si un contra to se celebra no siendo legalmente capaz quien lo suscribe no se puede hablar de inexistencia sino de nulidad del contrato. Pero en el caso que nos ocupa, ¿nos encontra mos ante una nulidad del contrato? De los testimonios reca udados, especialmente el del señor Moreno, administrador para la época de los hechos en el que manifiesta que él firmó el contrato con pleno conocimiento de carecer de la autorizació (12,¡;
I / 20 UDYAT SEGURIDAD LTDA. VS. CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA P.H. o del Consejo para ello, como obligaba el reglamento, y con la intención de hacer lo ante la ina ctividad del Consejo de administración; es claro que hablar de falta de consentimie nto no es propio para el caso, pues consentimiento si hubo y fue expresado por quien para la fecha actuaba como representante legal del CONJUNTO RESIDENCIA PORTAL DE MADELENA.
Cosa distinta es que el consentimiento otorgado al mom ento de suscribir el contrato fuera dado extralimitando los poderes otorgados por el reglamento de propiedad horizontal. Para este tribunat el consen timiento dado por el señor adminish·ador no tenía ningún vicio en su formación ( error, fuerza o dolo) y el contrato celebrado tiene tanto un objeto como una causa lícita.
Sin embargo, la capacidad legal del administrador para celebrarlo, ¿era plena?, es decir, tal y como lo manifiesta el propio artículo 1502 del código civil, ¿ el administrador EMBER ERNEYDER MORENO TRIANA podía obligarse por sí mismo, sin el ministerio o la autor ización de otro? No. De co1úormidad con lo establecido en el inciso 4° del artículo 73, el administrador requería de la autorizac ión del Consejo de administración para celebrar actos y contratos superior es a diez (10) salar ios mínimos mensuales, por tanto, el administrador del CONJUNTO RESIDENCIAL PORT AL DE MADELENA requiere de la autorización de otro, cua l es el Con sejo, para celebrar contratos superiores a la cuantía señalada en dicho artículo del reglamento y el Sr. Moreno lo tenía muy claro, como se desprende del acervo probatorio aportado.
En consecuencia, como el consen timiento estaba libre de vicios, solo que la capacidad para contratar fue extralimitada, no podemos hablar entonces de inexistencia ni tampoco de nulidad, toda vez que el acto jurídico si reunió los requisitos necesarios para su nacimiento solo que no podrá tener efectos respecto de la persona jurídica de1 n. UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LAU.
PORTAL DE MADELENA P.H. o copropiedad por el simp le razonamiento que no es su consentimiento el que fue otorgado ya que, el Consejo de Adminis tración nun ca lo autorizó, como queda claro del análisis de las pr uebas apor tadas y practicadas dentro del proceso. Por otra parte, el artíc ulo 50 de la Ley 675 de 2001, estab lece: "La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado po1· la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.
Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona iurídica, siempre y cuando se aiusten a las normas legales y reglam entarias. (subrayado fuera de texto) Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propie tnrios o a terceros.
Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus func iones, vio lación. de la ley o del reglamento de propiedad hori zontal". Adicionalment e, el artícu lo 640 del código civil es claro cuando señala que: "Los actos del representante de la corpornción, en cuanto no excedan de los límites del ministerio que se le ha confiado, son actos de la corporación; en. cuanto excedan. de estos límites sólo obligan personalmente al representante".
UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL 'AU DO PORTAL DE MADELENA P.H. Dm Por otro lado el artícu lo 841 del Cód igo de con1ercio señala que "El que contrate a nombre de otro sin poder o excediendo el límite de éste, será responsable al tercero de buena fe exenta de culpa de la prestación prometida o de su valor cuando no sea posible su cumplimiento, y de los demás perjuicios que a dicho tercero o al representado se deriven por tal causa".
Por ello, es claro que las normas mencionadas y que considera este Tribunal aplican al caso que nos ocupa, no cuestionan la existencia o validez del acto en sí, sino que establecen que dicho acto no podrá tener efectos respecto de la persona jurídica, pues todas estas normas, tanto la del Código Civil, como la del Código de Con1ercio y la específica de propiedad hor izontal, cual es la Ley 675 de 2001, no están dándole al acto jurídico una sanción sino limitando los efectos del mismo al representante quien ha excedido su mandato y, por ende, quien deberá responder.
La Corte Suprema de Justicia al analizar un caso similar, en sentencia del 30 de Noviembre de 1994, llamó a esto inoponibilidad del acto, que no es la misma inoponibilidad del artículo 901 del Cód igo de Comercio. Esta última está referida exclusivamente a la falta de publicidad. Sobre esto la Corte Suprema de Justicia en dicha sentencia del 30 de Noviembre de 1994, cuyo magistrado ponente fue el Dr. Hector Marin Naranjo señaló que: ".
Las personas jurídicas desarrollan su capacidad de obrnr, por medio de sus órganos o representantes, quienes ante la falla de una voluntad natural del ente colectivo, actúan en las relaciones jurídicas comprometiéndola, dentro de los límites trazados por ln ley, los estatutos y la finalidad de la persona jurídica. Cuando tales --- -- - /1 UDYAT SEGURIDAD L TOA. vs. CONJUNTO RESIDE NCIAL L PORTAL DE MADELENA P.H. DO órganos o representantes rebasan esos hitos, las relaciones que de ese modo nacen no vinculan a la persona jurídica.
Es decir, como de antaño lo sostuvo la Corte y hoy se reitera, " es, pues, apenas lógico que si sobre la capacidad de derecho se mide y demarca la capacidad de obrar, y de esta se encarga a los órganos, estos deben moverse dentro de esta capacidad, es decir, sin sobrepasar los poderes conferidos para ejercerla. Por fuera de ellos los órganos obran conw si no pertenecieran a la persona jurídica, y en tales circunstnncias los actos ejecutados no le son oponibles.
Es lo que reza el artículo 640 respecto de las corporaciones y.fundaciones ( Cas. Junio 24 de 1954) - subrayados fuera de texto- 11 Resulta, pues, atendible sostener que los actos de los representantes que desborden los lfrnites antedichos son sancionados por el ordenamiento con una particular forma de ineficacia que se conoce como la inoponibilidad del negocio frente al representado, figura distinta (sic) cualquier otro tipo de sanción de les (sic) netos irregulares, especialmente las dimanentes de la incapacidad de la persona / En efecto, mientras la capacidad es la aptitud intrínseca del individuo para disponer de sus intereses particulares, de cuya faltn se deriva la nulidad del negocio, sea absoluta o relativa, como reacción del derecho a los diversos grados <le (sic) incapacidad, ln oponibilidad del acto atañe a la amplitud o extensión de los efectos, que son consubstanciales a su estructura, en frente de otros sujetos.
La generación de estos efectos," presupone la existencia y la validez del acto dispositivo2 ". 2 PONENTE: Héctor Marin Naranjo SENTENCIA DE CASAClON (144) FECHA: 30/ 11/1994 DECISION: CASA PROCEDENCIA: T.S.D.J. CIUDAD: CUNDINAMARCA DEMANDADO MUÑOZ ROBAYO, MISAEL DEMANDANTE Junta de Acción Comunal de "El Triunfo " INTERPUESTO POR EL DEMANDADO PROCESO: 004025 PUBLICADA: Si Gaceta Judicial Tomo CCXXXI - No.2470,Vol. 2 pág.1144 24 UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL 'AU DO PORTAL DE MADELENA P.H. la Más ade lante la misma sentencia del año 94 seña la: "No es que la inoponibilidad sea asimilable a la inexistencia, puesto que la última no es una sanción que se impone al- negocio, o sea, que éste, en sí mismo existe o no existe, tanto frente a las partes, corno frente a terceros, mientras que en aquella en (sic) negocio existe, sólo que no produce efectos respecto de otros.
Lo que se desea poner de relieve es como ante el representado, el acto que excede los poderes no lo afecta. Por el contrario la aptitud vinculante del contrato solo recae sobre el representante" Como se observa entonces la pretensión del demandante a la luz de las pruebas y de conformidad con las consideraciones jurídi cas acá expresadas llevan a este tribunal a negar las preten siones teniendo en conside ración que el acto jurídico celebrado fue realizado por el administrador extralimitándose en sus funciones actu ar qu e solo lo vincula a él, y es inoponible al dernandado puesto que no nun ca existió su consentimie nto para contratar.
Siendo inoponible no es posible aseverar que existió un incumplimi ento por parte de la COPROPIEDAD, no es posib le declararlo resue lto y mu cho menos es pos ible dar aplicación a la cláusula penal. Respecto de las excepcion es de fondo: l. INEXISTENCIA DEL CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA A CARGO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA -PROPIEDAD HORIZONTAL UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LA PORTAL DE MADELENA P.H. DO En cuan to al tema de la inexistencia del contrato alegado por el demandado como excepción de fondo, dado que en la contestación de la demanda el apoderado del CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA alego la falta de requisitos esenciales del contrato, o sea su inexistencia y sobre ella se pronunció este Tribunal amp liamente en las consideracio nes del laudo, se remite a lo dicho en dicho aparte sobre el particular.
2. FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA Señala el apoderado del Conjunto convocado que ésta excepc ión nace del hecho que de en caso que se profiera fallo adverso a la convocada, los efectos jurídicos afectarían el patrimonio de 696 personas naturales propietarios del Conjunto Residencial Portal de Madelena, por lo cual, deben ser convocadas al proceso.
Sobre el particular cabe precisar que de conformidad con el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, antes tran scrito, en concordancia con el artículo 32 de la misma norma, una vez constituida la propiedad horizontal nace una persona jurídica cuya representación legal esta en cabeza del administrador y en consecuencia, notificado éste de la demanda, se entiende notificada la propiedad horizontal y corresponde al administrador la defensa judicial de la misma, de conformidad con lo señalado en el artículo 65 del reglamento de propiedad hori zontal (iniciso 1 O).
UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LAUDO PORTAL DE MADELENA P.H. El contenido del artíc ulo 32 de la Ley 675 de 2001 esta además transcrito en el artículo 41 del Reglamento de Propiedad Horizontal (página 1300 del reglamento) De considerarse viable la excepció n propuesta, se podría estar vulnerando el derecho de la coprop iedad al acceso a la justicia consagrado en nu estra constitución. Es esto tan cierto, que la Corte Constituciona l en Sentencia de Tutela T-345 de 1.996 establece: "que una vez constatada la legalidad del nombramiento del representante legal de la comunidad y establecidas sus funciones en el reglamento, pueda éste válidamente proceder a entablar acciones judiciales y extrajudiciales en defensa de los intereses de la comunidad.
La importancia de ello se evidencia en el caso de los grandes bloques de vivienda constituidos bajo el régimen de propiedad horizontat en los cuales el requisito de la individualización de los comuneros puede convertirse en un obstáculo insuperable para el acceso a la justicia." 111. PARTE RESOLUTIVA En mérito de los antecedentes y consideraciones antes expuestos, el Tribunal Arbitra l instalado para decidir en derecho las diferencia s entre las sociedades UDYAT SEGURIDA LTDA de una parte, y el CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA PROPIEDAD HORIZONTAL - de la otra, adminisn·ando ju sticia por habilitación de las partes, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL L PORTAL DE MADELENA P.H. UDO PRIMERO. DENI ÉGUENSE las pre tensiones de la demanda, y por tanto, se ABSUELVE de las mismas al demandado.
SEGUNDO. CONDÉNESE a la parte demandante a pagar el 70% de las costas del proceso, las cuales se tasan en $10.379.408.
TERCERO. DECLÁRENS E NO PROBADAS las excepciones de fondo de inexistencia del contrato y falta de legitima ción en la causa por pasiva.
CUARTO. En virtud de las facultades otorgadas por el artíc ulo 306 del C.P.C. declárese probada como excepción de fondo la inoponibilidad del contrato de VIGILANC IA Y SEGURIDAD PRIVADA al CONJUNTO RESIDENCIAL PORTAL DE MADELENA.
QUINTO: Dispone r la entrega de copias auténti cas de este Laudo a cada una de las partes.
SEXTO: Disponer la entr ega de copia de este Laudo al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá.
SÉPTIMO: Una vez en firme el presente laudo, entréguese para su archivo el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. 28 UDYAT SEGURIDAD LTDA. vs. CONJUNTO RESIDENCIAL LAU D PORTAL DE MADELENA P.H. ÁRBITRO ÚNICO Secretaria