Lotes Y Proyectos S.A.S., Integraciones E Inversiones Inmobiliarias S.A.S., Constructora Giraldo Puerto Y Compañía S.A.S. Y Guillermo Carlos G. Baquero Rincón vs Banco Davivienda S.A.

TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 1 TRIBUNAL ARBITRAL de LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON contra BANCO DAVIVIENDA S.A. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 2 LAUDO ARBITRAL Bogotá, veintisiete (27) de julio de 2018 Habiendo cumplido el trámite correspondiente y estando dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento integrado por los doctores CARMENZA MEJIA MARTINEZ, Presidente, ANA INÉS URIBE OSORIO y FERNANDO SANTOS SILVA, árbitros, a dictar el laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral promovido LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S., como parte convocante y demandada en reconvención y BANCO DAVIVIENDA S.A., como parte convocada y demandante en reconvención, previo un recuento de los antecedentes y demás aspectos preliminares de este proceso.

ADRIANA MARIA ZAPATA VARGAS, actuó como secretaria del Tribunal. I.

ANTECEDENTES

1. PARTES PROCESALES a. PARTE CONVOCANTE: LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S. e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S sociedades legalmente constituidas, representadas legalmente por DORA ESTHER ARISTIZABAL ARISTIZABAL, MARINA VARGAS RUBIO, CONRADO GIRALDO CUARTAS y ARTURO OBREGÓN PERILLA, respectivamente y GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON, cuyo apoderado judicial es el doctor JUAN LUIS PALACIO.

El 30 de enero de 2018, INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. presentó memorial de cesión de derechos litigiosos a INVERSIONES Y VALORES TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 3 BOGOTÁ S.A.S. Ante la oposición de la convocada y la manifestación de INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S. continuar en el trámite, la sociedad mencionada fue tenida como litisconsorte facultativo de INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. mediante auto No. 53 de 28 de febrero de 2018, y se hizo parte del trámite en el estado en el que se encontraba en la fecha en que fue reconocida tal calidad.

El doctor JUAN LUIS PALACIO fue reconocido como apoderado judicial de INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S. b. PARTE CONVOCADA: BANCO DAVIVIENDA S.A., sociedad legalmente constituida, representada en el presente trámite por su representante legal WILLIAM JIMENEZ GIL y su apoderada judicial, la doctora MARIA DEL PILAR GALVIS.

2. EL PACTO ARBITRAL: Las partes suscribieron el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00- 8295 que obra a folios 205 a 214 del cuaderno de pruebas 4 en que se establece el siguiente pacto arbitral: “NOVENA: Toda controversia que se suscite entre las partes será resuelta por un tribunal de arbitramento, integrado por tres árbitros designados al azar de la lista oficial de la cámara de comercio, que deberá decidir en derecho”.1

3. EL TRÁMITE ARBITRAL: A. CONVOCATORIA: La parte convocante presentó demanda arbitral el 3 de agosto de 2016 contra LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON, con fundamento en la citada cláusula compromisoria. B. DESIGNACIÓN DE ÁRBITROS: Los doctores CARMENZA MEJIA MARTINEZ, Presidente, ANA INÉS URIBE OSORIO y FERNANDO SANTOS SILVA fueron designados 1 Contrato de Promesa de Compraventa 00-8295.

Folio 212, Cuaderno de Pruebas

4. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 4 árbitros en el trámite, mediante sorteo público, tal como consta a folios 177 y siguientes del Cuaderno Principal 1, quedando de esta manera conformado el panel arbitral.

C. INSTALACIÓN: El 2 de noviembre de 2016 a las 110:30 a.m., en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se nombró como secretaria del trámite arbitral a la doctora Adriana María Zapata Vargas. De dicho nombramiento se corrió traslado a las partes, se notificó a la secretaria designada quien cumplió con el deber de información 15 de noviembre de 2016 y se posesionó en audiencia del 24 de noviembre de la misma anualidad.

D. ADMISIÓN DE LA DEMANDA: Durante la audiencia de instalación el Tribunal admitió la demanda mediante Auto No. 2 que fue notificado en audiencia a la parte convocante y mediante acta de notificación personal a la parte convocada en esa misma fecha. La convocada presentó recurso de reposición en contra del auto admisorio el 8 de noviembre de 2016.

El Tribunal negó el recurso mediante Auto 3, luego de haberse corrido el correspondiente traslado a la parte convocante. Frente a dicho auto, la convocante solicitó aclaración, pero esta fue negada por Auto No. 4. E. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, TRASLADO DE LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO Y RÉPLICA FRENTE A LA OBJECIÓN AL JURAMENTO ESTIMATORIO: El 4 de enero de 2014, Davivienda contestó la demanda arbitral mediante memorial en el que propuso excepciones de mérito contra las pretensiones de la demanda y objeción al juramento estimatorio.

El Tribunal por auto No. 5 concedió a la convocante el término previsto en el artículo 206 del Código General del Proceso. Corrido el correspondiente traslado mediante lista y notificado el auto No. 5, la convocante radicó memoriales pronunciándose frente a las excepciones de mérito formuladas por Davivienda y sobre la objeción al juramento estimatorio.

F. REFORMA DE LA DEMANDA: El 3 de febrero de 2017, la convocante reformó la demanda arbitral. En audiencia del 6 de febrero del mismo año, el Tribunal, por auto No. 8, inadmitió la demanda y ordenó su subsanación en el término legal. El 13 de febrero siguiente, la convocante subsanó la reforma de la demanda, luego de lo cual, el Tribunal la admitió por auto No. 9 y ordenó correr el respectivo traslado.

H. DEMANDA DE RECONVENCIÓN: El 7 de marzo de 2017, la convocada presentó demanda de reconvención, que fue admitida mediante Auto No. 11, contra el cual, la convocante presentó recurso de reposición. Una vez se corrió el traslado respectivo, el Tribunal repuso el auto 11 e inadmitió la demanda de reconvención mediante auto No. 12 del 31 de marzo de 2017.

El 10 de abril del mismo año, Davivienda subsanó la demanda de reconvención y, mediante auto No. 13, ésta fue admitida por el Tribunal. I. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN: El 16 de mayo de 2017, la convocante contestó la demanda de reconvención formulada por DAVIVIENDA, proponiendo excepciones de mérito y formulando objeción contra el juramento estimatorio presentado.

J. TRASLADO DE LAS OBJECIONES A LOS JURAMENTOS ESTIMATORIOS Y DE LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO FORMULADOS EN LA CONTESTACIÓN DE LA REFORMA DE LA DEMANDA Y EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN: Mediante auto 14 del 18 de mayo, el Tribunal ordenó correr los traslados conjuntos de las objeciones a los juramentos estimatorios presentados y los traslados de las excepciones de mérito formuladas en cada uno de los escritos mencionados.

La parte convocante y demandada en reconvención, descorrió el traslado mediante memorial de 26 de mayo de 2017 presentado por medios electrónicos. K. REFORMA DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN, CONTESTACIÓN DE LA REFORMA DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN Y TRASLADOS CORRESPONDIENTES: El 7 de junio de 2017, previo inicio de la audiencia de conciliación, Davivienda reformó la demanda de reconvención. El Tribunal admitió la reforma mediante Auto No. 16 de dicha fecha y ordenó correr traslado de ésta a la demandada en reconvención de conformidad con lo dispuesto en la ley.

El 23 de junio, fue contestada la reforma de TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 6 la demanda de reconvención, frente a la cual presentó excepciones de mérito y objeción al juramento estimatorio formulado.

El Tribunal, mediante Auto No. 17 de 27 de junio de 2017, ordenó correr traslado de las objeciones presentadas al juramento estimatorio y de las excepciones de mérito formuladas. Davivienda descorrió los traslados mediante escrito de 6 de julio de 2017, remitido al buzón electrónico de la secretaria. L. AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN: El 14 de julio de 2017 se dio inicio a la audiencia de conciliación, con la presencia de las partes y sus apoderados.

Por su solicitud conjunta, la audiencia fue aplazada para el 26 de julio de 2017, fecha en que, con la presencia de las partes y sus apoderados, se determinó la imposibilidad de llegar a un acuerdo en dicha etapa procesal y se declaró fracasada la audiencia de conciliación por auto No 18. M. GASTOS DEL PROCESO: Habiéndose declarado fallida la audiencia de conciliación, el Tribunal determinó fijar por concepto de honorarios de los árbitros, de la Secretaria, así como las partidas de gastos de administración del Centro de Arbitraje y otros, la suma de ochocientos veinte millones de pesos ($820.000.000) sin incluir el Impuesto al Valor Agregado.

Tal valor, fue pagado por mirades por cada una de las partes. N. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE: Al haberse pagado los honorarios y gastos del proceso, se procedió a realizar la primera audiencia de trámite, el 25 de agosto de 2017. El Tribunal se declaró competente para resolver las controversias contractuales surgidas entre las partes, determinó que la duración del proceso sería de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la Primera Audiencia de Trámite, de conformidad con lo dispuesto en la ley y al cual se adicionarían las suspensiones o interrupciones que pudieran presentarse según lo dispuesto en la ley.

Adicionalmente, el Tribunal dispuso la entrega del primer pago de honorarios a los árbitros y a la secretaria y el pago total de los gastos de administración al Centro de Arbitraje y Conciliación. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 7 Previo inicio de la audiencia, Davivienda presentó un contrato de transacción suscrito con Constructora Giraldo Puerto & Cía S.A.S., frente al cual, por oposición de la parte convocante, el Tribunal no impartió su aprobación. O. DECRETO DE PRUEBAS: Mediante el Auto 27 de 1 de septiembre de 2017 el Tribunal ordenó la práctica de las siguientes pruebas: a. Pruebas solicitadas por la parte convocante y convocada en reconvención: Los solicitados en la reforma de la demanda, en el escrito en el que descorre traslado de las excepciones de mérito formuladas por la convocada en la contestación de la demanda, en el escrito en el que descorre traslado de la objeción al juramento estimatorio: (i) Documentales: 1) Los documentos relacionados en el escrito de subsanación de la reforma de la demanda de 13 de febrero de 2017, 2) Los documentos relacionados y aportados con el escrito en virtud del cual la convocante descorrió el traslado de las excepciones de mérito formuladas por la convocada en la contestación de la demanda y en el escrito de subsanación de la reforma de la demanda de 13 de febrero de 2017.

(ii) Testimonios: Se decretó y ordenó la práctica de los testimonios de los señores MANUEL VICENTE FLÓREZ RAMOS, TULIO ALEXANDER ZAMBRANO ABRIL (iii) Interrogatorio de Parte: Se decretó el interrogatorio del representante legal de BANCO DAVIVIENDA S.A. (iv) Dictámenes Periciales: Se decretó y tuvo como prueba los siguientes dictámenes periciales: 1) el grafológico suscrito por la señora MARIA ELENA CASTILLO RODRÍGUEZ, 2) el dictamen pericial de ASOLONJAS, suscrito por el señor URIEL RAMÍREZ GIRALDO, 3) Experticia técnica de parte solicitada para probar el “daño emergente y lucro cesante que los convocantes sufrieron como TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 8 consecuencia del fracaso del contrato de promesa” y 4) experticia de parte complementaria del Dictamen Pericial Grafológico.

(v) Oficios: Se ordenó oficiar a la secretaría de desarrollo urbanístico y ordenamiento territorial del Municipio de Madrid (Cundinamarca) para que remita la totalidad del expediente administrativo que lleva del predio PIJAOS II ETAPA – FASE II, identificado con la cédula catastral No. 01.02-0047-0042-000, con matrícula inmobiliaria No. 50C-1862381.

(vi) Exhibición de documentos: Se decretó exhibición de documentos de 1) BANCO DAVIVIENDA S.A. y 2) INMOBILIARIA GÉMINIS LTDA., tercero que fue notificado por aviso. (vii) Inspección Judicial: Se decretó inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa, Lote de terreno II Etapa Fase 2 – Sabana Pijao inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-91862381 ubicado en el Km 13+325 vía Bogotá Fontibón Facatativa.

(viii) Interrogatorio de Peritos: Se decretó el interrogatorio de JESUS LIZCANO SÁNCHEZ, perito grafólogo que suscribió dictamen aportado por Davivienda. Los solicitados en la contestación de la demanda de reconvención y su reforma: (i) Documentos: los documentos relacionados en la contestación de la demanda de reconvención. (ii) Oficios: Se ordenó oficiar al Tribunal Administrativo de Cundinamarca – Sección 4 – Subsección B – para que remitiera las providencias relacionadas con el decreto, práctica y levantamiento de las medidas cautelares ordenadas dentro del expediente de la Acción Popular AP-2001-00479.

(ii) Interrogatorios de Parte: Se decretó el interrogatorio de los representantes legales LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., y del señor GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON (iii) Testimonios: Se decretó la práctica de los testimonios de los señores: ISMAEL ARÉVALO, AIDA MARINA VIVAS AGUILERA, TULIO ALEXANDER ZAMBRANO, MILLER SÁNCHEZ, RAFAEL VELÁSQUEZ, LUZ ANDREA PEÑA CALLEJA, FERNANDO RONCANCIO, INGRID GONZÁLEZ, GERMÁN RENÉ ZAPATA LESMES, JORGE TORRES y WILLIAM JIMÉNEZ GIL.

(iv) Testimonios Técnicos: Se decretó la práctica de los testimonios técnicos de los señores: EDUARDO SOLANO CASTAÑO, JIMENA ROVIRA. (v) Experticias: Se tuvo como prueba el dictamen pericial grafológico, suscrito por el señor JESUS MARÍA LIZCANO SÁNCHEZ y se decretó el avalúo de parte solicitado para “demostrar el mayor valor del inmueble a la fecha" (vi) Inspección judicial con exhibición de documentos e intervención de perito experto en informática y medios de recuperación de información de imagen y datos: Se decretó la prueba mencionada de las partes convocantes y de los terceros GRUPO PROINSE S.A.S., INMOBILIARIA GÉMINIS LTDA e ISMAEL ARÉVALO.

Estos últimos fueron notificados por aviso. Se nombró como perito a la empresa ADALID CORP S.A.S. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 10 Las pruebas solicitadas por la convocada en la demanda de reconvención y su reforma, así como en el escrito en el que descorre traslado de las excepciones de mérito formuladas en la contestación de la reforma de la demanda de reconvención y de la respectiva objeción al juramento estimatorio: (i) Documentos: 1) Los documentos relacionados en el escrito de reforma de la demanda de reconvención que compila las solicitadas en la demanda de reconvención y en la reforma de la demanda de reconvención, 2) Los documentos relacionados en el escrito mediante el cual el Banco Davivienda S.A. descorrió el traslado de las excepciones de mérito formuladas en la contestación de la reforma de la demanda de reconvención y de la objeción al juramento estimatorio, 3) las solicitadas en la contestación de la demanda y en la contestación de la reforma de la demanda, cuya solicitud se reitera en la reforma de la demanda de reconvención, 4) Las aportadas con la demanda y previamente decretadas: i. Otrosí al contrato de promesa de compraventa, ii.

Proyecto acta de reunión PROMITENTES COMPRADORES DAVIVIENDA marzo de 2016, iii. Certificación del Municipio de Madrid de fecha 9 de diciembre de 2015, cuya solicitud se reiteró en la reforma de la demanda de reconvención. (ii) Interrogatorios de Parte: Los interrogatorios decretados con ocasión de la contestación de la reforma de la demanda (iii) Testimonios: Los testimonios decretados previamente: AIDA MARINA VIVAS AGUILERA, TULIO ALEXANDER ZAMBRANO, MILLER SÁNCHEZ, RAFAEL VELÁSQUEZ, LUZ ANDREA PEÑA CALLEJA, FERNANDO RONCANCIO, INGRID GONZÁLEZ, GERMÁN RENÉ ZAPATA LESMES, JORGE TORRES, WILLIAM JIMÉNEZ GIL.

(iv) Testimonios Técnicos: Los testimonios técnicos de EDAURDO SOLANO CASTAÑO y JIMENA ROVIRA, previamente decretados, más el del señor HECTOR A. GÓMEZ. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 11 (v) Experticio: Se tuvo como prueba el experticio practicado por AVALÚOS INTEGRALES S.A.S., suscrito por HERNANDO PAEZ REY para probar el mayor valor del inmueble a la fecha.

P. PRÁCTICA DE PRUEBAS: i. Oficios: El 6 de septiembre, fueron remitidos los oficios ordenados por el Tribuanl, con destino a la Secretaría de Desarrollo Urbanístico y Ordenamiento Territorial del Municipio de Madrid (Cundinamarca) y al Tribunal Administrativo de Cundinamarca. Posteriormente, mediante Auto No. 47 de 19 de enero de 2018, el Tribunal ordenó requerir a la Secretaria de Desarrollo Urbanístico y al Tribunal Administrativo de Cundinamarca para que dieran respuesta a los oficios remitidos.

Mediante auto No. 51 el Tribunal aceptó el desistimiento de la prueba consistente en el oficio dirigido al Tribunal Administrativo de Cundinamarca. Finalmente, siendo el 15 de marzo de 2018, el Tribunal resaltó que no había sido posible obtener respuesta de la Secretaria de Desarrollo Urbanístico y al Tribunal Administrativo de Cundinamarca, por lo cual, procedió a cerrar el periodo probatorio señalando que se contaba con suficientes elementos probatorios y que, en todo caso, valoraría la respuesta señalada si ésta era entregada antes de ser proferido el laudo arbitral.

Las partes no recurrieron la decisión del Tribunal. ii. Dictámenes periciales: Se practicaron los siguientes dictámenes solicitados y presentados por la convocante: 1. Grafológico Inicial, suscrito por Maria Elena Castillo y aportado con la reforma de la demanda. Objeto: “Cotejo de firmas en la promesa de compraventa” 2. Asolonjas, suscrito por Uriel Ramírez Giraldo y aportado con la reforma de la demanda.

Objeto: “Mayor valor que obtuvo el predio objeto del litigio en razón a la mayor edificabilidad obtenida por los convocantes” 3. Peritaje suscrito por Manuel Vicente Flórez, aportado con memorial de 29 de septiembre de 2017. Objeto: “Daño emergente y lucro cesante que los convocantes sufrieron como consecuencia del fracaso del cotnrato de promesa.

En el dictamen TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 12 se presenta como "complemento del estudio de factibilidad (Evaluacion de Proyecto) realizado a mediados de 2016, que determina mediante una evaluación la rentabilidad y pertinencia que pudera tener el desarrollo de un proyecto de vivienda en un predio localizado en el Municipio de Madrir Cundinamarca" 4.

Grafológico Complementario, suscrito por Maria Elena Castillo y aportado con memorial de 21 de noviembre de 2017. Objeto: “Ampliar conclusiones sobre: (i) las fráficas y rúbricas alteradas, (ii) la posible fecha en que ocurrió la adulteración, (iii) la comparación quñimica entre las hojas adulteradas y mo adulteradas, (iv) la comparación entre los tres (3) contratos de promesa de compraventa que fueron firmados y que se encuentran en poder de LOS CONVOCANTES, de BANCO DAVIVIENDA y de INMOBILIARIA GÉMINIS”.

Se practicaron los siguientes dictámenes solicitados y presentados por la convocada: 1. Grafológico, suscrito por Jesus María Lizcano y aportado con la contestación de la reforma de la demanda. Grafológico. Sobre firmas abreviadas que obran en dos ejemplares del contrato de promesa de compraventa lote contado 00-8295" 2. Avalúo suscrito por Hernando Paez Rey de Avalúos Integrales S.A.S. y aportado con el escrito mediante el cual el Banco Davivienda S.A. descorre el traslado de las excepciones de mérito formuladas en la contestación de la reforma de la demanda de reconvención. Objeto: “Demostrar el mayor valor del inmueble a la fecha” 3.

Avalúo suscrito por Benjamín Herran. GRUPO HT INGENIERÍA S.A.S. y aportado con memorial de 29 de septiembre de 2017. Objeto: “Condiciones y valor del inmueble cuando se prometió en venta y su valor de acuerdo a las condiciones actuales” 4. Dictamen contradictorio del presentado por Manuel Vicente Florez, aportado por memorial de 13 de octubre de 2017 y suscrito por Eduardo Solano. 5.

Dictamen para controvertir el dictamen grafológico complementario presentado por Maria Elena Castillo, aportado por memorial de 4 de dicicembre de 2017 y suscrito por Jaime Moreno. Como parte de las pruebas periciales, se decretó el interrogatorio de los peritos Hernando Páez Rey, María Elena Castillo, Uriel Ramírez Giraldo junto con Raúl Laverde (perito que suscribió la experticia), Benjamín Herrán Rodríguez, Jesus María Lizcano, Manuel Vicente Florez Ramos y Eduardo Solano. La apoderada de Davivienda desistió del interrogatorio de la perito María Elena Castillo.

El 14 de febrero de 2018 se recibió el interrogatorio de Jesús María Lizcano y Benjamín Herrán Rodríguez. Posteriormente, ese mismo día, se practicó el interrogatorio de los peritos Hernando Páez Rey y Raúl Hernando Guillermo Laverde Robayo, mediante la modalidad de careo. iii. Inspección judicial con exhibición de documentos e intervención de perito experto en informática y medios de recuperación de información de imagen y datos El 9 de octubre de 2017, fue posesionado el perito ADALID CORP S.A.S. representado legalmente por ANDRÉZ GUZMÁN CABALLERO.

Pagados los gastos del peritaje por la parte convocada, el 20 de octubre se practicó la diligencia de inspección judicial con exhibición de documentos e intervención de perito ADALID CORP S.A.S. experto en informática y medios de recuperación de información de imagen y datos de INMOBILIARIA GÉMINIS LTDA. Posteriormente, en audiencia del 23, se practicó la citada prueba de ISMAEL ARÉVALO y se aceptó el desistimiento de las diligencias de inspecciones judiciales con exhibición de documentos e intervención de peritos de Lotes y Proyectos S.A.S., integraciones e inversiones inmobiliarias S.A.S., Constructora Giraldo Puerto y Cía S.A.S., Guillermo Carlos G. Barquero Rincón y Grupo Proinse S.A.S., sobre documentos escritos, mediante auto No. 40.

En audiencia de 24 de octubre de 2018, se practicó la prueba sobre documentación de LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., GUILLERMO CARLOS BAQUERO RINCÓN; el 25 de octubre, sobre documentación de CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S. y sobre documentación pendiente de GUILLERMO CARLOS BAQUERO RINCÓN y, finalmente, el 14 de noviembre de 2018, se practicó la prueba sobre información del GRUPO PROINSE S.A.S. El 14 de diciembre de 2017, el perito ADALID CORP S.A.S. rindió su informe pericial de su intervención en las inspecciones judiciales con intervención de Peritos realizadas en los buzones de correo electrónico de las cuatro partes convocantes, de Inmobiliaria Géminis Ltda., de Ismael Arévalo y del Grupo Proinse S.A.S. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 14 Posteriormente el 19 de enero de 2018 ADALID CORP S.A.S. radicó escrito mediante el cual aportó al expediente 3 CDs en los cuales remitió información adicional soporte del informe entregado previamente. iv.

Testimonios: La convocada desistió de los testimonios de FERNANDO RONCANCIO, MILLER SÁNCHEZ, JORGE TORRES e INGRID GONZÁLEZ. No obstante, con la excepción del testimonio de Ingrid González, el Tribunal los decretó de oficio mediante auto No. 35 por considerar que revestían mayor importancia al haber sido también solicitados por la parte convocante y negados por no cumplir con los requisitos legales.

El 11 de octubre de 2017, se recibió el testimonio de los señores HECTOR ANDRÉS GÓMEZ BECERRA y JIMENA ISABEL DE LA MILAGROSA ROVIRA IGUARÁN. Posteriormente, el 23 de octubre de igual anualidad, se escuchó al testigo ISMAEL HERNANDO ARÉVALO GUERRERO y el 25 de octubre a los testigos JOSE MILLER SÁNCHEZ GONZÁLEZ y GERMÁN RENÉ ZAPATA. La apoderada de Davivienda desistió del testimonio de William Jiménez, el cual fue aceptado mediante auto No. 39 y del testimonio de Rafael Velásquez que fue aceptado mediante auto No. 43.

La práctica de los testimonios decretados continúo con la recepción de la declaración de los señores TULIO ALEXANDER ZAMBRANO ABRIL y AIDA MARINA VIVAS AGUILERA en audiencia del 29 de noviembre de 2017, el 19 de enero de 2018, con la recepción de los testimonios de LUZ ANDREA PEÑA y LUIS FERNANDO RONCANCIO, el 25 de enero de 2018, con la práctica de los testimonios de MANUEL VICENTE FLÓREZ RAMOS y EDUARDO SOLANO CASTAÑO, el 14 de febrero de 2018, con el testimonio de JORGE ARTURO TORRES SUÁREZ. v. Interrogatorio del Representante Legal de BANCO DAVIVIENDA S.A.: En audiencia del 9 de octubre de 2017, se practicó el interrogatorio de parte de la parte convocada, que había sido decretada a solicitud de la convocante. vi.

Exhibición de documentos de BANCO DAVIVIENDA S.A.: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 15 En audiencia del 10 de octubre de 2017, se dio inicio a la práctica de esta prueba.

La diligenica fue atendida por EDUARDO LOZANO DELGADO, Representante Legal para efectos judiciales y administrativos y abogado de la Vicepresidencia Jurídica del Banco Davivienda S.A. vii. Interrogatorio de parte de LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON.

El Banco Davivienda, presentó desistimiento de esta prueba decretada por su solicitud. Sin embargo, el Tribunal la decretó de oficio por auto No. 35 de 10 de octubre de 2017. El 24 de Octubre, se practicó el interrogatorio de parte de la representante legal de LOTES Y PROEYCTOS S.A.S., señora DORA ESTHER ARISTIZABAL ARISTIZABAL y del representante legal de INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., señor ARTURO OBREGÓN PERILLA y el 25 de octubre de 2018, se recibió la declaración del representante legal de CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., señor CONRADO GIRALDO CUARTAS y de GUILLERMO CARLOS BAQUERO RINCÓN. viii.

La Inspección Judicial sobre el Lote de terreno II Etapa Fase 2 – Sabana Pijao ubicado en el Km 13+325 vía Bogotá Fontibón Facatativa se adelantó en audiencia del 28 de febrero de 2018, fecha en la cual el Tribunal se desplazó al inmueble mencionado y agotó el objeto de la prueba. Q. ALEGACIONES FINALES Practicadas todas las pruebas, el Tribunal, en audiencia del 15 de marzo de 2018, procedió a efectuar el control de legalidad señalado en el artículo 132 del Código General del Proceso, declaró agotada la instrucción del proceso y fijó el 24 de mayo de 2018 como fecha para recibir los alegatos de conclusión de las partes.

Posteriormente, el Tribunal, mediante Auto No. 55 aplazó la fecha fijada para el 30 de mayo de 2018, fecha en la cual, se presentaron las alegaciones finales de las partes. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 16 R. DESISTIMIENTO PARCIAL Previo inicio de la audiencia de alegaciones finales, la apoderada del Banco Davivienda presentó memorial de desistimiento parcial de las pretensiones formuladas en la demanda de reconvención, del cual se corrió traslado a la parte convocante.

Mediante auto No. 59, fue aceptado el desistimiento parcial de las pretensiones declarativa principal octava y pretensiones primera a quinta principales de condena, formuladas en la demanda de reconvención y se condenó en costas al Banco Davivienda. S. DURACIÓN DEL PROCESO A la fecha en la que se emite el presente laudo, han transcurrido 329 días desde el 1 de septiembre de 2017, fecha en que finalizó la primera audiencia de trámite.

El proceso estuvo suspendido por 101 calendario que equivalen a 66 días hábiles en las siguientes oportunidades: • Desde el 7 de septiembre de 2017 hasta el 8 de octubre de 2017, ambas fechas incluidas • Desde el 30 de noviembre de 2017, hasta el 18 de enero de 2018, ambas fechas incluidas, y • Desde el 26 de enero de 2018 y el 13 de febrero de 2018, ambas fechas incluidas, El término de 6 meses consagrado en la ley fue prorrogado por el Tribunal por 6 meses más, por solicitud conjunta de las partes, mediante auto No. 52 de 14 de febrero de 2018, par.

En consecuencia, el término del trámite arbitral vence el 11 de diciembre de 2018.

4. LAS CUESTIONES OBJETO DE CONTROVERSIA: i) LA DEMANDA REFORMADA: a.

HECHOS. La Convocante invoca los siguientes hechos como fundamento de la controversia y de sus pretensiones: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 17 1.

“A comienzos del año 2015, la PARTE CONVOCANTE, integrada por las personas que se mencionaron anteriormente, presentó una oferta de compra al BANCO DAVIVIENDA por el inmueble denominado “Lote de Terreno II Etapa Fase 2 – Sabana Pijao”, inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria 50C-1862381, propiedad de ésta última. 2. La aludida oferta económica fue aceptada por el BANCO DAVIVIENDA, quien designó a la INMOBILIARIA GÉMINIS y al abogado externo Dr. ISMAEL HERNANDO ARÉVALO para que, en su representación, adelantaran frente a mis poderdantes, todas las negociaciones y operaciones que fueran pertinentes para lograr la celebración y el perfeccionamiento del correspondiente contrato de compraventa sobre el inmueble en cuestión que, desde luego, surgiría de la aceptación de la oferta de compra formulada por mis poderdantes. 3.

En efecto, mediante correo de 4 de agosto de 2015, JOSE MILLER SANCHEZ GONZALEZ, funcionario de BANCO DAVIVIENDA, envió un correo a la Sra. LUZ ANDREA PEÑA CALLEJAS, funcionaria de la INMOBILIARIA GÉMINIS, en el que informaba de la aceptación de la oferta formulada por mis poderdantes y ordenaba “informar a los clientes para dar continuidad al proceso de perfeccionamiento de la venta” 4.

Después de un arduo periodo de negociaciones entre mis poderdantes y las personas autorizadas por el BANCO DAVIVIENDA para perfeccionar el contrato, durante el cual se produjeron al menos cuatro borradores del posible contrato de promesa, se logró obtener un consenso sobre su texto final, el cual se caracterizó por contener como elementos del mismo, las siguientes obligaciones y deberes a cargo y a favor de los contratantes: a) El prometiente vendedor – BANCO DAVIVIENDA- se obligaba a transferir a título de venta a favor de los prometientes compradores – LA PARTE CONVOCANTE- el inmueble “ubicado en el Kilómetro 13+325 vía Bogotá- Fontibon – Facatativá, “Lote de terreno II Etapa Fase 2”, sabana Pijao, KM13+25 vía bogotá Fontibón- Facatativa- Los Alpes identificado con número de matrícula inmobiliaria 50C-1862381” b) El precio de venta del inmueble prometido en venta por DAVIVIENDA a mis poderdantes fue acordado por los contratantes en la suma de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS ($3.600.000.000) moneda legal colombiana, los cuales se pagarían en diferentes instalamentos o cuotas. c) En el parágrafo séptimo de la cláusula primera se fijó que “… LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase I, obligaciones en relación con las cuales declara hallarse a paz y salvo, y salir a responder en caso de que aparecieren obligaciones pendientes, que existiendo, TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 18 no hubieren sido consideradas, o por las que en todo caso se requiera a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES)” d) Mis poderdantes se obligaron a recibir el inmueble en el estado en que se encontrara a la fecha de la entrega, dentro de los limites, términos y condiciones establecidos en el parágrafo séptimo de la cláusula primera y sin perjuicio de los vicios ocultos o redhibitorios a cuyo saneamiento quedaría obligado el BANCO DAVIVIENDA en los términos de ley, al tenor de lo expresado en la cláusula sexta inciso segundo de la referida promesa de compraventa. e) Las partes contratantes acordaron, igualmente, y como arras del negocio prometido una suma equivalente al diez por ciento (10%) del precio convenido, esto es, la suma de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES ($360.000.000), que operaría bajo dos (2) modalidades y para dos (2) eventos bien distintos: (i) para el caso de incumplimiento y como una estimación anticipada de perjuicios; y (ii) como arras simplemente retractatorias en caso de retracto.

En primer lugar, para el caso de incumplimiento de una de las partes, se pactó entre los contratantes que la parte incumplida perderá tal suma “…-entregada como factor valorativo de perjuicios- en favor de la cumplida o allanada a cumplir, y se dará por terminado el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial ni privada.” Y, en segundo lugar, establecieron los contratantes, que “… En caso de desistimiento, la parte que decida retractarse perderá la suma pactada como arras a favor del otro contratante, y el presente contrato se dará por terminado extra juicio.

La facultad de retracto se entiende vigente desde la firma de la presente promesa, hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública que le dará cumplimiento.” 5. Esta versión definitiva del Contrato de Promesa de Compraventa, fue elaborada, extendida y aprobada expresamente por el abogado designado por el BANCO DAVIVIENDA, Dr. ISMAEL HERNANDO ARÉVALO, quien en correo de 30 de julio de 2015, que contenía el texto contractual concertado y aprobado por las partes, informó y remitió vía e-mail a la INMOBILIARIA GÉMINIS – como intermediaria del negocio- de su aceptación, para que Y consecuentemente, procediera a su firma junto con mis poderdantes. 6.

Siguiendo las precisas instrucciones dadas por el abogado del BANCO DAVIVIENDA, la Sra. LUZ ANDREA PEÑA CALLEJAS, funcionaria de la INMOBILIARIA GÉMINIS, retransmitió a mis poderdantes un correo con el texto del contrato acordado entre ambas partes, desde su dirección electrónica andreap@inmobiliariageminis.com, e indicó que éste solo podría ser firmado, una vez se acreditara el desembolso de los recursos acordados por parte de ellos.

Previamente el Dr. Carlos Eduardo Ramírez Bernal profesional 1 de la dirección BRP del Banco Davivienda a solicitud de mis mandantes, había certificado al Dr. ISMAEL HERNANDO ARÉVALO, como abogado externo plenamente autorizado para realizar las revisiones y validación de documentos y títulos relacionados con los inmuebles que se venden en proceso de Bienes Recibidos en Pago por parte del Banco Davivienda. 8.

Así mismo, el texto del contrato previamente acordado y firmado por mis poderdantes fue entregado a la INMOBILIARIA GÉMINIS para que se lo enviara al señor TULIO ZAMBRANO ABRIL, Representante Legal de BANCO DAVIVIENDA, para su firma. 9. Para esa misma fecha, esto es, el día tres (3) de agosto de 2015, mis poderdantes ya habían pagado a satisfacción del BANCO DAVIVIENDA, y este había recibido a su satisfacción también, la suma convenida de MIL OCHENTA MILLONES ($1.080.000.000) correspondiente al valor que, como parte del precio, según lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de la Promesa de Compraventa, mis poderdantes debían haber pagado para esa fecha, como condición previa para su firma. 10.

De los anteriores pagos dan fe las constancias de consignación de 15 de mayo de 2015, por cuantía de trescientos sesenta millones de pesos ($360.000.000), y de 3 de agosto de 2015, por cuantía de setecientos veinte millones de pesos ($720.000.000), que fueron recibidos a satisfacción de BANCO DAVIVIENDA y sin ningún reparo de su parte. 11.

El día 23 de septiembre de 2015, se firmó entre los contratantes un Otrosí al Contrato en el cual se estableció que la fecha definitiva para concurrir a la notaría a perfeccionar el prometido contrato de compraventa, sería el tres (3) de diciembre de 2015 en la Notaría 29 del Circulo de Bogotá. 12. El día 2 de octubre de 2015, mis poderdantes recibieron una carta remisoria de la señora LUZ ANDREA PEÑA CALLEJAS, funcionaria de la INMOBILIARIA GÉMINIS, que venía acompañada del texto de una Promesa de Compraventa suscrita por el representante de BANCO DAVIVIENDA y acompañada de unas precisas autorizaciones para que mis poderdantes pudieran iniciar los trámites correspondientes, ante las autoridades locales del Municipio de Madrid, para asegurar las condiciones de edificabilidad del predio, relacionadas con el suministro de agua para la urbanización que se proponían desarrollar.

Así mismo, en diferentes comunicaciones mis poderdantes enteraron y solicitaron la colaboración del BANCO DAVIVIENDA para adelantar los procedimientos encaminados a viabilizar su proyecto y esta entidad, plenamente consciente de las implicaciones que ello representaba, entregó debidamente diligenciado y suscrito por la Dra. Aida M. Vivas Aguilera, funcionaria del mismo Banco, el formulario FVC-10, de “SOLICITUD DE DISPONIBILIDAD DE URBANIZACION”, con base en el cual el Arquitecto Germán René Zapata Lesmes, previamente contratado por mis poderdantes, radicó ante las diferentes entidades los documentos encaminados a obtener la viabilidad del proyecto que tenían en perspectiva y que motivó la adquisición del predio. 15.

Más concretamente se tiene que la Dra. Aida Marina Vivas Aguilar, en su condición de funcionaria autorizada por el BANCO DAVIVIENDA, entregó a mis poderdantes los siguientes documentos, todos ellos contentivos de las autorizaciones para solicitar la disponibilidad de Urbanización del predio objeto de promesa: a. Poder al arquitecto GERMÁN RENE ZAPATA LESMES, para que en representación de Banco Davivienda realizara todos los trámites pertinentes ante la EMPRESA DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ASEO DE MADRID. b. La solicitud de disponibilidad de urbanización del predio objeto de promesa, con destino igualmente a la EMPRESA DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ASEO DE MADRID, debidamente suscrito c. Poder, con presentación personal, a la señora DORA ESTHER ARISTIZABAL, representante legal de una de las empresas Convocantes, para que realizara todos los trámites pertinentes ante la EMPRESA DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ASEO DE MADRID Y A GERMAN RENÉ ZAPATA LESMES, con el que finalmente se adelantaron y radicaron. 16.

Mis poderdantes, obrando de buena fe y bajo la confianza legítima de estar debidamente autorizados para ello por el BANCO DAVIVIENDA, y con la reiterada expresión de colaboración, adelantaron, junto a un equipo interdisciplinario liderado por el arquitecto GERMÁN RENÉ ZAPATA LESMES, que se encargó de preparar, adelantar y tramitar ante la Secretaría de Desarrollo Urbanístico y Ordenamiento Territorial del Municipio de Madrid (Cundinamarca) todos los procedimientos necesarios para modificar la destinación del uso del suelo del bien objeto del suscrito contrato de promesa de compraventa con el BANCO DAVIVIENDA, con la esperanza de poder edificar un proyecto en el lote prometido en venta, dentro de las mayores potencialidades que el terreno pudiera ofrecer.

Como resultado de las múltiples gestiones adelantadas por mis poderdantes con la asesoría del arquitecto GERMÁN RENÉ ZAPATA LESMES, la Secretaría de Desarrollo Urbanístico del Municipio de Madrid, Cundinamarca, y en atención a las diversas gestiones adelantadas con la anuencia y pleno conocimiento del BANCO DAVIVIENDA, y habiendo satisfecho la totalidad de los requisitos exigidos por el Municipio, esta entidad territorial dio viabilidad para que en dicho lote se pudieran edificar y construir 240 unidades por hectárea neta, en edificaciones de hasta 6 pisos según certificación suscrita por el Secretario de Desarrollo Urbanístico y Desarrollo Territorial de Madrid (Cundinamarca) de fecha 9 de Diciembre de 2015. 19.

De suerte que gracias a las gestiones adelantadas por mis poderdantes con asesoría del arquitecto GERMÁN RENE ZAPATA LESMES, el inmueble pasó de tener una edificabilidad de 72 unidades de vivienda en dos pisos a una nueva edificabilidad que permite la construcción de 240 viviendas por hectárea, lo cual, desde luego, incrementó sustancialmente el valor del bien inmueble prometido en venta, a un total de 407 unidades de vivienda. 20.

En efecto, estas mejoras en la edificabilidad del lote, producto del esfuerzo administrativo y económico de mis poderdantes, trajo consigo una notoria e importante valorización del predio, dado que con su aprobación, se incrementó sustancialmente su capacidad de ocupación y su viabilidad para el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios, con 240 viviendas por hectárea, en consideración a que la aprobación de que disponía era para la construcción de solo 72 Unidades de vivienda (casas) 21.

Prueba de lo anterior es que antes de que se modificara el porcentaje de edificabilidad, el predio valía, según propuso el BANCO DAVIVIENDA, la suma de tres mil seiscientos millones de pesos ($3.600.000.000); y actualmente, y como consecuencia directa de las labores de mis poderdantes y la viabilidad dada por el Municipio de Madrid, el valor del predio asciende a la suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($8.486.970.000), arrojando una valorización de más del 200% del precio originalmente previsto, tal y como se demuestra con el avalúo comercial desarrollado por ASOLONJAS- Asociación Nacional de Lonjas y Colegios Inmobiliarios-, que como prueba acompaño a este escrito.

De estos estudios de campo se pudo establecer que no había facilidades de acceso al predio para el desarrollo de la fase constructiva y que la única posibilidad de acceso al lote, sería a través del Conjunto Residencial Sabana Pijao – Etapa uno y dos y etapa dos fase 1; y que ésta vía no contaba con las condiciones técnicas necesarias para tolerar el tráfico normal de vehículo que impediría el acceso de camiones o volquetas y afectaría la muy delgada capa de asfalto y las tuberías ubicadas debajo de ella, hechos estos que eran bien conocidos por el BANCO DAVIVIENDA y que fueron deliberadamente ocultados a mis poderdantes en la etapa de negociación del contrato de promesa de compraventa. 24.

El enorme daño que podría causar el paso de vehículos pesados sobre la inestable vía de acceso al predio objeto de promesa, hizo que los copropietarios manifestaran una oposición radical al desarrollo de cualquier proyecto urbanístico, situación que también era del pleno conocimiento del BANCO DAVIVIENDA e igualmente ocultada a mis poderdantes. 25.

A pesar de que se intentó llegar a un acuerdo conciliatorio, dialogado y directo con algunos delegatarios de la copropiedad de la Urbanización Sabana Pijao no se alcanzó ninguna fórmula de arreglo por cuanto además de las deficiencias técnicas de la vía, tendrían que ser remediados los temas de las redes de distribución de agua y alcantarillado, subyacentes a dicha vía, riesgo este que los copropietarios no estaban dispuestos a asumir, tal como se lo habían expresado previamente a los funcionarios del BANCO DAVIVIENDA hechos estos que jamás fueron puestos en conocimiento de mis poderdantes. 26.

Mis poderdantes, el 17 de noviembre de 2015, iniciaron conversaciones directas con el Ingeniero JORGE ARTURO TORRES, Gerente Técnico de CONSTRUCTORA PIJAO, anterior propietaria del inmueble, el cual fue dado en pago al BANCO DAVIVIENDA, quien como encargado del desarrollo y construcción de la primera etapa, colaboró para buscar vías alternas de acceso a la obra que no afectaran la carretera principal, quien no obstante haber estado siempre presto y dispuesto a brindar todos los contactos y acompañar el proceso para buscar obtener esos permisos de acceso al lote por predios vecinos, finalmente no se obtuvieron a pesar de la intensa actividad adelantada por los prometientes compradores, no obstante ser dicha responsabilidad de la firma promitente vendedora.

En varias reuniones y comunicaciones mis poderdantes indicaron a los representantes del Banco Davivienda que los pagos de los saldos del precio del terreno se produjeran paralelamente con la solución de los problemas que presentaba el predio y que se hallaban cubiertos por el parágrafo séptimo de la cláusula primera del contrato de promesa. 29.

Desafortunadamente, se hicieron varias reuniones pero no se adoptó ninguna solución positiva acorde con las solicitudes formuladas por mis poderdantes, ni en relación con el cumplimiento de varios compromisos pendientes con la Copropiedad, ni respecto a la solución de la entrada al terreno para la construcción. 30. Sumado a lo anterior, el BANCO DAVIVIENDA manifestó a mis poderdantes que ninguna obligación del contrato de Promesa de Compraventa le imponía la carga de entrar a sanear los vicios o vicisitudes que pudiera tener la vía de acceso al lote que les había prometido en venta, que ocultó a mis poderdantes y que no les fue revelada con anterioridad a la suscripción del contrato de promesa de compraventa; y les manifestó que a ellos no les estaba permitido ejecutar ninguna obra para habilitar esa entrada y, en general, asumió una actitud de desafío haciendo referencia a que el BANCO DAVIVIENDA estaba dispuesto a asumir un pleito judicial, y esperar todos los años que se hiciere necesario en una actitud desafiante y contraria al principio de la buena fe con que se deben celebrar y ejecutar los contratos. 31.

Inconformes con la negativa del BANCO DAVIVIENDA, mis poderdantes se remitieron al texto contractual, en el cual, según se explicó anteriormente, se había previsto por los contratantes, en la cláusula primera, parágrafo séptimo del contrato, que “… LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase I, obligaciones en relación con las cuales declara hallarse a paz y salvo, y salir a responder en caso de que aparecieren obligaciones pendientes que existiendo, no hubieren sido consideradas, o por las que en todo caso se requiera a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES)”, estipulación esta que, establecía claramente una obligación especial a cargo del BANCO DAVIVIENDA de salir al saneamiento de cualquier obligación pendiente de cumplimiento por la que fueren requeridos, como son la falta de entrega de las plantas de tratamiento de aguas residuales (PETAR) a las autoridades respectivas, los defectos constructivos de la vía de acceso, que motivaron la negativa de la comunidad a facilitar el acceso ante la certeza de la destrucción de la misma con el paso de los vehículos pesados, y la TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 24 destrucción de las redes de distribución de las unidades privadas dispuestas bajo la débil vía construida, según les indicaron algunos delegatarios de la comunidad residente. 32.

Cuando mis poderdantes revisaron el texto del contrato que les había sido remitido por la INMOBILIARIA GÉMINIS con la firma del Representante Legal del BANCO DAVIVIENDA, encontraron, para su sorpresa, que el texto inicial que había sido aprobado por el abogado externo contratado por el mismo banco, había sido alterado, sin su consentimiento, en directo detrimento de los intereses de los poderdantes, tanto en el texto del parágrafo séptimo de la cláusula primera, como en el pie de firma de dicho folio del contrato de promesa de compraventa, estampado en todas y cada uno de los folios por el abogado Arturo Obregón Perilla, luego de haber sido revisado por todos los compradores. 33.

En efecto, el parágrafo séptimo de la cláusula primera fue extrañamente mutilado y alterado para hacerlo menos gravoso al BANCO DAVIVIENDA quien con esa ilegal y arbitraria modificación, pretendió en un comportamiento contrario a la buena fe contractual, reducir sustancialmente sus deberes convencionales. 34. Basta hacer una breve comparación entre el texto inicial acordado entre las partes y aprobado por el abogado del BANCO DAVIVIENDA, y el que recibieron posteriormente mis poderdantes, para notar la evidente alteración y mutilación de las obligaciones a cargo de BANCO DAVIVIENDA, así:

PARÁGRAFO SÉPTIMO DE LA CLÁUSULA PRIMERA DEL CONTRATO ORIGINAL PARÁGRAFO SÉPTIMO DE LA CLÁUSULA PRIMERA DEL CONTRATO ALTERADO LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase I, obligaciones en relación con las cuales declara hallarse a paz y salvo, y salir a responder en caso de que aparecieren obligaciones pendientes que existiendo, no hubieren sido consideradas, o por las que en todo caso se requiera a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES)”, LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) del terreno completamente libre de obligaciones pecuniarias.

LA PROMITENTE VENDEDORA entregará en las mismas condiciones que recibió la dación en pago del GRUPO CONSTRUCTORA PIJAO Y/O FIDEICOMISO, según consta en la escritura de dación número 5586 del 03 de octubre de 2013. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 25 35.

Como si lo dicho fuera poco, mis poderdantes también encontraron que la firma del “visto bueno” que su abogado, Dr. ARTURO OBREGÓN PERILLA, había impuesto en todas las hojas del Contrato de Promesa también había sido alterada, manipulada y/o falsificada. 36. Así, mientras el texto del Contrato de Promesa de Compraventa acordado y firmado por mis poderdantes, estuvo en poder y custodia de los funcionarios designados por el BANCO DAVIVIENDA, para enviarlo a la firma de su Representante Legal, esto es, entre el 3 de agosto y el 2 de octubre de 2015 (dos meses), el texto y el pié de firma del folio cinco (5) (justamente donde se hallaba expresamente contenida la cláusula primera parágrafo séptimo), había sido gravemente alterado, manipulado y/o modificado. 37.

Prueba de que BANCO DAVIVIENDA era el poseedor y custodio del Contrato concertado con mis poderdantes, es el correo de 14 de agosto de 2015, enviado por LUZ ANDREA PEÑA, funcionaria de Inmobiliaria Géminis, en el cual le indicaba a los promitentes compradores que “la promesa todavía está en el banco para la firma del Representante Legal.

En cuanto me la entreguen se las hago llegar”, así como un oficio remisorio del ejemplar modificado de la promesa fechado del 2 de Octubre de 2015. 38. Por todo lo anterior, mis poderdantes solicitaron un informe grafológico sobre el Contrato Original, es decir, sobre el que fue concertado y aprobado por las partes, y sobre el texto del Contrato remitido el 2 de octubre por la INMOBILIARIA GÉMINIS. 39.

Fue así como, una vez cotejadas ambas pruebas documentales, la perito MARÍA ELENA CASTILLO RODRÍGUEZ, llegó a las siguientes conclusiones: “(…) - El contenido del PARÁGRAFO SÉPTIMO del folio 5 fue totalmente modificado. - El VºBº firma del Doctor ARTURO OBREGÓN PERILLA, obrante en la parte inferior del folio no. 5 en cuestión no corresponde al gesto gráfico del citado señor, esto quiere decir que trataron de imitar su signatura abreviada, sin obtener los resultados deseados.

(…) - Es importante tener en cuenta que una vez que firmaron las personas que intervinieron en el precitado documento, les entregaron un ejemplar ya rubricado y NO se corresponde al documento original que enviaron a través del correo electrónico. - El folio No. 5 en el documento dubitado, NO corresponde al CONTRATO PROMERA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295 al original, ya que esta página fue cambiada. - Por lo tanto el CONTRATO PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295 no se identifica en lo concerniente al folio No. 5, con el enviado por el Dr. Ismael Arévalo Guerrero TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 26 Abogado apoderado del Banco Davivienda, como PRE- APROBADO, el cual fue enviado por correo electrónico a Luz Andrea Peña Callejas – Inmobiliaria Géminis y a la vez ella lo retransmite al señor Guillermo Baquero” 40.

Existió, entonces, un evidente abuso del derecho por parte del BANCO DAVIVIENDA que aprovechándose de su condición de tenedor del Contrato de Promesa y de la confianza que mis poderdantes le habían depositado, y siendo inferior a la buena fe contractual, realizó actos desleales y de mala fe para alterar el texto del contrato y mejorar su posición contractual, perjudicando gravemente los intereses de mis poderdantes. 41.

Fue así como a través de múltiples cartas remitidas desde noviembre de 2015 mis poderdantes buscaron obtener una respuesta del BANCO DAVIVIENDA relacionada con la alteración deliberada que se hizo del texto contractual y la manipulación de las firmas plasmadas en él, específicamente requiriendo que se restableciera la decencia en el desenlace contractual de manera tal que pudiera cumplirse con el negocio realmente aprobado por las partes, pero, al igual que en eventos anteriores, mis poderdantes sólo recibieron evasivas y negaciones sobre los diferentes incumplimientos que se endilgaban en las diferentes comunicaciones. 42.

En suma, los diversos inconvenientes que presentaba el lote para su acceso, que eran bien conocidos y que de manera deliberada fueron ocultados a mis poderdantes, aunado al hecho de que el BANCO DAVIVIENDA había alterado, mutilado y modificado, deliberadamente también el texto contractual junto con sus firmas, para no tener que responder por las diversas quejas que mis poderdantes les habían presentado, provocó que estos últimos no concurrieran el día 3 de diciembre a la Notaría 29 de Bogotá para perfeccionar la escritura pública de compraventa, pues ellos habían perdido la confianza en dicha entidad. 43.

Es decir, la relación contractual fracasó como consecuencia necesaria del comportamiento abusivo y desleal del BANCO DAVIVIENDA y contrario a la buena fe contractual, que hizo que mis poderdantes perdieran la confianza y lealtad depositada en dicho Banco y sus funcionarios quienes de una manera contraria a la buena fe exenta de culpa, pretendieron imponer su dominio contractual. 44.

De igual manera, el BANCO DAVIVIENDA, por su parte, tampoco asistió a la Notaría en la fecha y horas previstas en el contrato de promesa de compraventa para la celebración del contrato prometido en venta. 45. No obstante no haberse celebrado el negocio jurídico prometido, por culpa imputable exclusivamente al BANCO DAVIVIENDA, las partes jamás desistieron de la celebración del contrato de compraventa y fue así como, de buena fe, persistieron en ejecutarlo y continuaron TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 27 cruzándose comunicaciones entre ellos tendientes a solucionar los inconvenientes de acceso al lote y los perjuicios derivados de la alteración del contrato. 46.

Especialmente, el día 29 de marzo de 2016, se reunieron en las oficinas del BANCO DAVIVIENDA, mis poderdantes con los señores TULIO ZAMBRANO, AIDA M. VIVAS y JOSÉ MILLER SÁNCHEZ G, todos funcionarios del Banco, con el fin de acordar, entre otras cosas, que las Partes estudiarían diferentes alternativas para resolver los inconvenientes de la vía de acceso, de alteración del contrato y dar culminación al negocio en los términos inicialmente convenidos. 47.

Adicionalmente, en dicha reunión se acordó entre los contratantes que: “… Si llegada la fecha de junio 230 de 2016 y no se llevó a feliz término las alternativas propuestas en este documento, el Banco Davivienda procederá a elaborar el documento de transacción en donde se dará por terminada la negociación y devolverá los dineros recibidos como separación del bien y da por terminada la promesa de contrato de compraventa y los otrosí correspondientes” 48.

Aunque en esa acta, que fue redactada y extendida por el BANCO DAVIVIENDA, se indicó que la fecha definitiva para la terminación del negocio sería el día 20 de junio de 2016, lo cierto es que las partes acordaron que sería el 30 del mismo mes y año. Y si bien esa Acta no fue firmada por mis poderdantes, por haberla encontrado inconsistente en gran parte de los acuerdos alcanzados, la misma demuestra que BANCO DAVIVIENDA sí persistió en el cumplimiento del negocio jurídico, así como aceptó también la alteración del documento y los problemas existentes con la vía, según se desprende de su texto firmado por los mismos tres funcionarios, pero se negó a atender las responsabilidades asumidas y a sanear tal situación. 49.

Desafortunadamente, el BANCO DAVIVIENDA tampoco respetó ese nuevo plazo que las partes de mutuo acuerdo habían acordado para finiquitar la celebración de la compraventa prometida. 50. Fue así como, el día 11 de mayo de 2016 – un mes antes de la fecha indicada en la reunión de 29 de marzo de 2016- el BANCO DAVIVIENDA solicitó una audiencia de conciliación ante la Notaría 27 de Bogotá pretendiendo “… CONCILIAR (…) que hay mutuo disenso tácito al haberse presentado mutuo incumplimiento de la obligación de hacer, y en consecuencia deshacer el contrato y de esta forma devolver los dineros recibidos por la Convocante como abono del precio del inmueble”. 51.

Nótese que antes de la llegada de la fecha de 30 de junio de 2016, límite máximo que las partes se habían estipulado para la consecución de una salida autocompositiva del problema TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 28 suscitado entre ellos, el BANCO DAVIVIENDA de manera unilateral impulsó acciones para lograr una terminación anticipada del contrato de compraventa, a sabiendas de que mis poderdantes habían adelantado diversas actividades bajo la apariencia legítima de que el interés común estaba direccionado a conservar, preservar y cumplir la relación negocial, en los términos inicialmente acordados, esto es, sin las adulteraciones a las que fue sometido el texto contractual. 52.

Desde luego que mis poderdantes seguían interesados en la celebración del contrato prometido, con las correcciones pertinentes, y fue así como rechazaron enfáticamente haber desistido de su celebración y menos, que hubiese operado el mutuo disenso que alegaba el BANCO DAVIVIENDA como justificativo de la audiencia de conciliación prejudicial que convocó, pues su único interés fue, siempre, el de perseverar en la celebración del contrato prometido. 53.

Con todo lo expuesto, queda claro que el BANCO DAVIVIENDA no se comportó de buena fe durante la celebración y ejecución del contrato al haber ocultado deliberadamente a mis poderdantes la verdadera situación que afectaba el lote que le prometió en venta; al haberse negado las reparaciones de la vía de acceso al lote, hechos que bien conocía y que deliberadamente ocultó a mis poderdantes, estando obligado a informarlos y faltando a su deber de conducta de revelarles la real situación del lote que le prometió en venta; sino que, también, obró con deslealtad y con un total abuso del derecho al haber ejecutado, a través de sus funcionarios autorizados, maniobras tendientes a alterar, adulterar y/o validar el texto contractual mutilado y alterado para mejorar su posición contractual y al haber deshonrado la confianza legítima que tenían mis poderdantes promoviendo una audiencia de conciliación con pretensiones de terminación del contrato, aduciendo un mutuo disenso que jamás existió y desconociendo así que las partes habían llegado a un acuerdo verbal para convalidar, conservar o mantener la vigencia del contrato de promesa de compraventa hasta el día 30 de junio siguiente. 54.

Por el anterior proceder premeditado, abusivo, deliberado, dominante, malicioso, improcedente e injusto del BANCO DAVIVIENDA durante la vigencia del contrato de promesa de compraventa, mis poderdantes sufrieron y padecieron graves e ingentes perjuicios. 55. En efecto y en primer lugar, mis poderdantes perdieron la rentabilidad que la suma de MIL OCHENTA MILLONES PESOS ($1.080.000.000), que entregaron a titulo de arras y como parte del precio al BANCO DAVIVIENDA, pudo haberles generado hasta la fecha; en segundo lugar, como el contrato de promesa de compraventa no se perfeccionó por culpa exclusiva del BANCO DAVIVIENDA, al no haberse comportado de buena fe exenta de culpa, mis poderdantes perdieron la oportunidad de desarrollar en el lote objeto de dicho contrato el proyecto inmobiliario que habían PROYECTADO y que los motivó a comprar el predio, dejando de recibir así, por consiguiente, los honorarios que por el desarrollo del proyecto les hubiera traído por la construcción, la gerencia y las ventas del proyecto, actividades que mis poderdantes iban a desarrollar; en tercer lugar, también perdieron la plusvalía, valorización o el mayor valor TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 29 económico que adquirió el lote objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de la labor que en desarrollo de la confianza legítima en la ejecución y culminación normal del negocio jurídico adelantaron ante las autoridades competentes del Municipio de Madrid, Cundinamarca, consistente en haber tramitado, solicitado y obtenido una sustancial mejora en las condiciones de edificabilidad y construcción de altura del terreno y su consecuente valorización y en cuarto lugar la utilidad derivada del proyecto. 56.

En el estado actual de las cosas, esto es, con la frustración del contrato de promesa de compraventa por culpa del BANCO DAVIVIENDA, esta entidad obtuvo un inmueble valorizado en más de un 200% por el cambio de sus condiciones de edificabilidad, obtenida gracias a la labor de mis poderdantes, lo que implica un enriquecimiento injustificado en perjuicio de LOS convocantes quienes correlativamente se empobrecen en ese valor, de una parte y de otra se derivo hacia ellos la perdida de oportunidad de recibir los ingresos derivados del desarrollo normal del proyecto, si se hubieran atendido las obligaciones contractualmente contraídas”2. b. PRETENSIONES.

La convocante solicita al Tribunal realizar las siguientes declaraciones y condenas, que se transcriben textualmente a continuación: “PRETENSIONES PRINCIPALES PRIMERA: Que se declare que el BANCO DAVIVIENDA indujo la ruptura contractual al haber obrado de mala fe en el periodo precontractual, en perjuicio de mis poderdantes durante la celebración, desarrollo y terminación del Contrato de Promesa de Compraventa.

SEGUNDA: Que como consecuencia de la anterior declaración, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A., reintegrar a mis poderdantes, dentro del plazo de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral que así lo disponga, el valor íntegro de la parte del precio que le entregaron en el desarrollo y ejecución del contrato de promesa de compraventa, por la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS ($1.080.000.000), debidamente actualizada a su valor presente neto.

TERCERA: Que como consecuencia de lo anterior, se condene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, intereses moratorios liquidados a la mas alta tasa autorizada por la ley, sobre la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS ($1.080.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. CUARTA: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000) correspondiente al valor doblado de las ARRAS DE RETRACTO que le 2 Escrito de Subsanación de la Reforma de la Demanda.

Cuaderno Principal 2. Folios 45 al

96. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 30 entregaron, en la forma prevista por los artículos 1859 del Código civil y 866 del Código de Comercio por haberse retractado de la celebración del contrato prometido.

QUINTA: Que como consecuencia de la anterior declaración se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes intereses moratorios sobre la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. SEXTA: Que por no haber obrado de buena fe exenta de culpa en el período precontractual, se condene al BANCO DAVIVIENDA a indemnizar a mis poderdantes el valor íntegro de todos los perjuicios materiales e inmateriales que se les causaron, cuyo valor estimaré bajo la gravedad del juramento, mas adelante.

SEPTIMA: Que aplicando los criterios técnicos de actualización previstos en el inciso final del artículo 283 del Código General del Proceso, y para que se logre una reparación integral del daño causado, se ordene la actualización a su valor presente neto, la totalidad de las condenas que en el laudo arbitral se impongan al banco BANCO DAVIVIENDA S.A. OCTAVA: Que se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. al pago de la totalidad de los gastos y costas del proceso arbitral, así como el de las correspondientes agencias en derecho.

A. PRIMERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS En caso de que nos prosperen las pretensiones principales anteriores, solicito, en subsidio, que se acceda a las siguientes: PRIMERA: Que se declare que el BANCO DAVIVIENDA provocó la ruptura contractual al haber obrado de mala fe en el periodo precontractual, en perjuicio de mis poderdantes durante la celebración, desarrollo y terminación del Contrato de Promesa de Compraventa.

TERCERA: Que como consecuencia de la anterior pretensión, se condene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar intereses moratorios a mis poderdantes, liquidados a la mas alta tasa autorizada por la ley, sobre la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 31 ($1.080.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. CUARTA: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000) correspondiente al valor doblado de las ARRAS DE RETRACTO que le entregaron, en la forma prevista por los artículos 1859 del Código civil y 866 del Código de Comercio por haberse retractado de la celebración del contrato prometido.

QUINTA: Que como consecuencia de la anterior declaración se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar intereses moratorios sobre la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. SEXTA: Que se condene al BANCO DAVIVIENDA a pagar a mis poderdantes el mayor valor que actualmente tiene el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de las labores que los PROMITENTES COMPRADORES adelantaron ante las autoridades locales para obtener una mayor edificabilidad del predio, valorado en CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000), como lo demuestra el avalúo efectuado por ASOLONJAS que como prueba acompaño esta demanda.

SEPTIMA: Que aplicando los criterios técnicos de actualización previstos en el inciso final del artículo 283 del Código General del Proceso, y para una que se logre una reparación integral, se actualicen a su valor presente neto, la totalidad de las condenas que se impongan a BANCO DAVIVIENDA S.A. OCTAVA: Que se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. al pago de los gastos y costas del proceso arbitral, así como el de las correspondientes agencias en derecho.

B. SEGUNDAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS En caso de que no prosperen las pretensiones principales ni las primeras pretensiones subsidiarias, solicito, en subsidio, que se acceda a las siguientes: PRIMERA: Que se declare que el BANCO DAVIVIENDA provocó la ruptura contractual al haber realizado, permitido y/o facilitado la adulteración del Contrato de Promesa de Compraventa objeto de este proceso.

SEGUNDA: Que como consecuencia de la anterior declaración, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a reintegrar a mis poderdantes, dentro del plazo de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral que así lo disponga, el valor íntegro de la parte del precio que le entregaron en ejecución del contrato de promesa de TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 32 compraventa, por la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS ($1.080.000.000), debidamente actualizada a su valor presente neto.

TERCERA: Que como consecuencia de la anterior pretensión, se condene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar intereses moratorios a mis poderdantes, liquidados a la mas alta tasa autorizada por la ley, sobre la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS ($1.080.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. CUARTA: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000) correspondiente al valor doblado de las ARRAS DE RETRACTO que le entregaron, en la forma prevista por los artículos 1859 del Código civil y 866 del Código de Comercio por haberse retractado de la celebración del contrato prometido.

PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA SEXTA PRINCIPAL ANTERIOR Que se condene al BANCO DAVIVIENDA a pagar a mis poderdantes el mayor valor que actualmente tiene el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de las labores que los PROMITENTES COMPRADORES adelantaron ante las autoridades locales para obtener una mayor edificabilidad del predio, valorado en CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($ 4.886.970.000), como lo demuestra el avalúo efectuado por ASOLONJAS que como prueba acompaño esta demanda.

SEGUNDA: Que como consecuencia de la anterior declaración, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, dentro del plazo de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral que así lo disponga, la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000) correspondiente al mayor valor que obtuvo el predio gracias a la labor de mis poderdantes.

TERCERA: Que como consecuencia de la anterior pretensión, se condene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar intereses moratorios a mis poderdantes, liquidados a la más alta tasa autorizada por la ley, sobre la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. CUARTA: Que aplicando los criterios técnicos de actualización previstos en el inciso final del artículo 283 del Código General del Proceso, y para una que se logre una reparación integral, se actualicen a su valor presente neto, la totalidad de las condenas que se impongan a BANCO DAVIVIENDA S.A. QUINTA: Que se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. al pago de los gastos y costas del proceso arbitral, así como el de las correspondientes agencias en derecho.

D. CUARTAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS En caso de que no prosperen las pretensiones principales ni las primeras pretensiones subsidiarias, ni las segundas pretensiones subsidiarias, ni las terceras pretensiones subsidiarias, solicito, en subsidio, que se acceda a las siguientes: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 34 PRIMERA: Que se declare que el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso arbitral se frustró por culpa imputable a BANCO DAVIVIENDA.

SEGUNDA: Que como consecuencia de la anterior declaración, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A., reintegrar a mis poderdantes, dentro del plazo de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral que así lo disponga, el valor íntegro de la parte del precio que a titulo de arras le entregaron en el desarrollo y ejecución del contrato de promesa de compraventa, por la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS ($1.080.000.000), debidamente actualizada a su valor presente neto.

TERCERA: Que como consecuencia de lo anterior, se condene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, intereses moratorios liquidados a la mas alta tasa autorizada por la ley, sobre la suma de MIL OCHENTA MILLONES DE PESOS ($1.080.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. CUARTA: Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes, la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000) correspondiente al valor doblado de las ARRAS DE RETRACTO que le entregaron, en la forma prevista por los artículos 1859 del Código civil y 866 del Código de Comercio por haberse retractado de la celebración del contrato prometido.

QUINTA: Que como consecuencia de la anterior declaración se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. a pagar a mis poderdantes intereses moratorios sobre la suma de SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS ($720.000.000), desde el momento en que la obligación se hizo exigible y hasta cuando su pago se efectúe. SEXTA: Que se condene al BANCO DAVIVIENDA a indemnizar a mis poderdantes el valor íntegro de todos los perjuicios materiales e inmateriales que se les causaron por la ruptura contractual, cuyo valor estimaré bajo la gravedad del juramento, mas adelante.

PRETENSIÓN SEXTA SUBSIDIARIA DE LA ANTERIOR: Que se condene al BANCO DAVIVIENDA a pagar a mis poderdantes el mayor valor que actualmente tiene el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de las labores que los PROMITENTES COMPRADORES adelantaron ante las autoridades locales para obtener una mayor edificabilidad del predio, valorado en CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000), como lo demuestra el avalúo efectuado por ASOLONJAS que como prueba acompaño esta demanda SEPTIMA: Que aplicando los criterios técnicos de actualización previstos en el inciso final del artículo 283 del Código General del Proceso, y para que se logre una reparación integral del daño causado, se ordene la actualización a su valor presente neto, la TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 35 totalidad de las condenas que en el laudo arbitral se impongan al banco BANCO DAVIVIENDA S.A. OCTAVA: Que se condene a BANCO DAVIVIENDA S.A. al pago de la totalidad de los gastos y costas del proceso arbitral, así como el de las correspondientes agencias en derecho”3. c. JURAMENTO ESTIMATORIO.

Bajo la gravedad del juramento, la convocante manifestó en todo los casos que su reclamación corresponde “al reintegro del pago parcial del valor del inmueble objeto de promesa y el valor de las arras pactadas entre las partes y reguladas por los artículos 1859 del Código Civil y 866 del Código de Comercio, sumas que no corresponden al pago de ninguna indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, razón por la cual no deben ser estimadas bajo la gravedad de juramento” y posteriormente estimó el valor de los perjuicios reclamados teniendo en cuenta cada uno de los grupos de pretensiones presentadas así: De las Pretensiones Principales, de las pretensiones segundas subsidiarias y de las pretensiones cuartas subsidiarias: DOCE MIL CIENTO CINCO MILLONES NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS PESOS ($12.105.098.952) más mil salarios mínimos mensuales legales vigentes (1.000 SMMLV) correspondientes a perjuicios inmateriales que señala que no presenta bajo la gravedad del juramento.

De las pretensiones primeras subsidiarias: CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL PESOS ($5.495.895.000), De las pretensiones terceras subsidiarias: CINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL PESOS ($5.331.985.000). Finalmente, la convocante estimó la cuantía de sus pretensiones en la suma de TRECE MIL NOVECIENTOS CINCO MILLONES NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS PESOS ($13.905.098.952) 3 Escrito de Subsanación de la Reforma de la Demanda.

Cuaderno Principal 2. Folios 45 al

96. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 36 ii) CONTESTACIÓN DE LA REFORMA DE LA DEMANDA: Por su parte, la convocada presentó las siguientes excepciones de mérito en su escrito de contestacion de la demanda reformada, cuyos títulos se transcriben textualmente: A. “PRIMER GRUPO: EXCEPCIONES CONTRA LAS PRETENSIONES PRINCIPALES Y PRIMERAS SUBSIDIARIAS

1. FALTA DE COMPETENCIA DEL TRIBUNAL PARA PRONUNCIARSE SOBRE RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL - EXTRACONTRACTUAL

2. EN SUBSIDIO DE LA ANTERIOR: AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL:

3. EN SUBSIDIO DE LA ANTERIOR: MI MANDANTE OBRÓ DE PLENA BUENA FE EN LA ETAPA PRECONTRACTUAL B. EXCEPCIONES ESPECIFICAMENTE ENDEREZADAS CONTRA LAS PRETENSIONES PRINCIPALES

1. EN SUBSIDIO DE LAS PLANTEADAS EN EL LITERAL A: MI MANDANTE OBRO DE PLENA BUENA FE EN LA ETAPA PRECONTRACTUAL

2. LA FIGURA DE LA INDUCCIÓN A LA RUPTURA CONTRATUAL ES UNA CONDUCTA AJENA AL ÁMBITO DE LA RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL C. EXCEPCIONES EN CONTRA DE LAS PRIMERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS: (…) Por estar encaminada a endilgar responsabilidad a mi mandante en virtud de la misma fuente, contra esta pretensión propongo las mismas excepciones contenidas en el literal ‘B’ (…) D. EXCEPCIONES CONTRA LAS SEGUNDAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS: En subsidio de las excepciones señaladas en el literal A. propongo las siguientes:

1. NO SE HA PROBADO ALTERACIÓN ALGUNA DE LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO 2. EN SUBSIDIO: DE EXISTIR UNA ALTERACIÓN DEL CONTRATO NO FUE OBRA DE DAVIVIENDA. 3. EN SUBSIDIO: INMOBILIARA GÉMINIS Y EL ABOGADO ISMAEL AREVALO NO ERAN REPRESENTANTES NI DEPENDIENTES DE DAVIVIENDA Y NO TENIAN CAPACIDAD DE COMPROMETERLA CON SUS ACTOS. 4. EN SUBSIDIO: DE HABER EXISTIDO REALMENTE LA ALTERACIÓN DEL PARÁGRAFO 2 DE LA CLÁUSULA PRIMERA, LA MISMA SERÍA INANE TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 37 E. EXCEPCIONES CONTRA LAS TERCERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS

1. INOPERACIA DEL ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA POR AUSENCIA DE FUNDAMENTO- NO SE PRODUJO NINGÚN INCREMENTO EN LA EDIFICABILIDAD DEL PREDIO.

2. LA FIGURA DEL ENRIQUECIMIENTO SIN JUSTA CAUSA NO ES APLICABLE AL CASO.

3. NO RESULTA ADMISIBLE FUNDAR EL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA EN UN AVALÚO.

4. EL ÚNICO DINERO RECIBIDO POR DAVIVIENDA Y ENTREGADO POR LOS DEMANDANTES, TIENE COMO CAUSA EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. F. EXCEPCIONES CONTRA LAS CUARTAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS

1. LA EXCEPCIÓN ES REALMENTE UNA EXCEPCIÓN DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DISFRAZADA PARA NO CAER EN ARRAS. 2. EN SUBSIDIO: AUSENCIA DE CULPA O INCUMPLIMIENTO DE DAVIVIENDA:

3. INEXISTENCIA DE OBLIGACIÓN DE DAVIVIENDA DE PROVEER UN ACCESO ALTERNO AL LOTE DE TERRENO PROMETIDO Y DE ENTREGAR UNA PTAR:

4. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA POR PARTE DE LOS PROMETIENTES COMPRADORES

5. EN SUBSIDIO DE LAS ANTERIORES: “EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS” G. EXCEPCIONES APLICABLES A TODOS LOS GRUPOS DE PRETENSIONES

1. AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD DE DAVIVIENDA POR CULPA EXCLUSIVA DE LOS PROPIOS CONVOCANTES 2. SUBSIDIARIA: DESISTIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA CONVOCANTE Excepciones subsidiarias aplicables a las pretensiones de condena: A. PRIMER GRUPO: EXCEPCIONES CONTRA TODAS LAS PRETENSIONES PRINCIPALES Y SUBSIDIARIAS

1. IMPOSIBILIDAD DE SOLICITAR INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS POR LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO, POR HABERSE PACTADO EN EL MISMO ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 38 B. SEGUNDO GRUPO: CONTRA LAS PRETENSIONES PRINCIPALES, PRIMERAS SUBSIDIARIAS, SEGUNDAS SUBSIDIARIAS Y CUARTAS SUBSIDIARIAS.

1. IMPOSIBILIDAD DE RECLAMAR ARRAS DE RETRACTO CUANDO LA CONVOCANTE TODO EL TIEMPO HA SOSTENIDO QUE AMBAS PARTES PERSISTIERON EN LA REALIZACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

2. IMPOSIBILIDAD DE RECLAMAR SIMULTANEAMENTE EL PAGO DE ARRAS DE RETRACTO, Y AL MISMO TIEMPO CORRECCIÓN MONETARIA E INTERESES MORATORIOS

3. IMPOSIBILIDAD DE RECLAMAR SIMULTANEAMENTE EL REINTEGRO DEL VALOR PAGADO COMO PARTE DEL PRECIO Y EL VALOR DOBLADO DE LAS ARRAS PUES EL UNO CONTIENE AL OTRO. C. EXCEPCIÓN SUBSIDIARIA: CONTRA LA PRETENSIÓN TERCERA SUBSIDIARIA.

1. INEXISTENCIA DE MEJORAS EN EL INMUEBLE Y POR TANTO IMPOSIBILIDAD DE RECLAMAR VALORES POR ESTE CONCEPTO”4. Adicionalmente, la apoderada presentó objeción al juramento estimatorio formulado por la parte convocante en su escrito de reforma de la demanda. iii) LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN: a.

HECHOS. Como fundamento de sus pretensiones, la demandante en reconvención invoca los hechos que se transcriben a continuación: “1.

HECHOS RELATIVOS A LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: 1.1. Desde el año 2014 DAVIVIENDA se encontraba comercializando, por conducto de la inmobiliaria GEMINIS LTDA., entre sus Bienes Recibidos en Pago de deudores (BRP), el lote destinado a la construcción de la Fase 2 de la segunda etapa del CONDOMINIO SABANA PIJAO PH, ubicado en el Municipio de Madrid – Cundinamarca, sujeto a reglamento de copropiedad contenido en las Escrituras Públicas No 6778 del 7 de diciembre de 2008, de la Notaría 1ª de Bogotá (Anexo No. 1.1. de la contestación de la demanda), adicionada por escritura 6886 del 13 de noviembre de 2012, de la Notaría 32 de Bogotá (Anexo No. 1.2. de la contestación de la demanda), en las cuales se describe el proyecto y sus etapas. 4 Escrito de contestación de la reforma de la demanda.

Folios 108 al 202 Cuaderno Principal

Según el reglamento de propiedad horizontal contenido en la Escritura Pública No. 6778 atrás citada (Anexo No. 1.1. de la contestación de la demanda), el lote en cuestión hace parte del CONDOMINIO SABANA PIJAO PH y tiene una única vía de acceso a través del predio denominado “II Etapa Fase I”. Así se señala en la hoja No. 3 identificada como AA 32477197 de la aludida escritura que contiene el reglamento que señala: “La futura etapa del Condominio se desarrollaría sobre el Lote Manzana 8 B de la misma urbanización y con el acceso común para las dos Etapas”.

Lo anterior se observa también en los planos aportados con la contestación de la demandada (Anexo No. 1.27. de la contestación de demanda) 1.4. Una vez obtenida la información pertinente (planos, cuadros de áreas, escrituras públicas) GRUPO PROINSE S.A.S., representada por la Doctora Ingrid Teresa González Muñoz, presentó oferta de compra a DAVIVIENDA, a través de la INMOBILIARIA GÉMINIS LTDA por la suma de $3.600 millones de pesos y para el efecto, según los procedimientos establecidos, el día 14 de Abril de 2015 diligenció el documento denominado “ACUERDO DE SEPARACIÓN DE BIENES RECIBIDOS EN PAGO” de fecha 14 de abril de 2015, que se adjuntó a la contestación de la demanda como Anexo No.1.4. 1.5.

El 21 de Abril de 2015, mediante correo electrónico que se adjuntó como Anexo No. 1.5. de la contestación de la demanda, DAVIVIENDA aceptó la oferta hecha por GRUPO PROINSE S.A.S. y así se lo comunicó a INMOBILIARIA GEMINIS LTDA., pues como lo ha señalado la jurisprudencia, en materia comercial la promesa de compraventa es un contrato que puede incluso ser consensual 1.6.

En señal de aceptación, GRUPO PROINSE S.A.S procedió a pagar el valor de separación equivalente a $360 millones de pesos mediante consignación bancaria que remitió a DAVIVIENDA el día 14 de abril de 2015. 1.7. El día 8 de julio de 2015, mediante comunicación que se adjuntó como Anexo No. 1.6, de la contestación de la reforma de la demanda, GRUPO PROINSE S.A.S. informó a DAVIVIENDA a través de INMOBILIARIA GÉMINIS LTDA., que por problemas de liquidez, había decidido ceder su derecho a comprar el inmueble referido a las siguientes empresas y personas: LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. Así mismo indicó que el valor consignado como precio de separación del inmueble lo cedía a favor de CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S. 1.8.

En desarrollo de la oferta aceptada por DAVIVIENDA, y de la cesión de la posición contractual descrita en el hecho anterior, se suscribió el documento contentivo del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, entre DAVIVIENDA y las sociedades CONVOCANTES, el cual se adjunta a la contestación de la reforma de la demanda como Anexo No. 1.3.2 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 40 1.9.

Las partes acordaron que el precio, que había sido pactado en la cantidad de $3.600.000.000 millones de pesos, se pagaría así: “CUARTA. - PRECIO Y FORMA DE PAGO: El precio de venta del inmueble prometido asciende a la suma de TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS ($3.600.000.000.oo) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, que EL(LA](LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) se obliga a pagar EL PROMETIENTE VENDEROR, así: a.) La suma de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($360.000.000.oo), como separación, consignación hecha el día 15 de mayo de 2015. b.) La suma SETECIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS M/CTE ($720.000.000.oo) a la firma de la presente promesa de compraventa, o sea el 03 de agosto de 2015. c.) La suma de MIL DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($1.260.000.000.oo) que serán cancelados como abono del pago total, el día 23 de septiembre de 2015. d.) Y la suma de MIL DOSCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($1.260.000.000.oo) que serán cancelados como pago total, o sea el día 23 de Octubre de 2015, para la firma de la escritura.

(….)

PARÁGRAFO SEGUNDO: No obstante la forma de pago convenida, EL PROMETIENTE VENDEDOR y EL(LA)(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) renunciarán en la escritura pública de compraventa a la condición resolutoria derivada de ella.” 1.10. Los PROMETIENTES COMPRADORES conocieron plenamente el inmueble que prometieron comprar, sus particularidades y características y así lo declararon en el literal d), de cláusula SEXTA del CONTRATO DE PROMESA, en la que se comprometieron a comprarlo en el estado en que se encontraba a la fecha de la celebración de CONTRATO DE PROMESA: (…) EL(LA](LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) manifiesta expresamente que ha consultado y conoce el estado actual del inmueble, y las recomendaciones emitidas por las diferentes entidades, directamente o a través de sus abogados o asesores.

EL(LA] (LOS)PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) se obligan a recibir el inmueble en el estado en que se encuentra, el cual declaran conocer y aceptar y por tanto renunciarán en la escritura de venta a la condición resolutoria derivada de la forma de entrega, salvo la existencia de vicios ocultos o redhibitorios. (…)” 1.11. El inmueble que se comprometieron a comprar los PROMETIENTES COMPRADORES, coincidía exactamente con el que fue inspeccionado por ellas y sus características físicas y jurídicas correspondían a lo ofrecido por el BANCO, y así lo hicieron constar las partes en PARAGRAFO TERCERO de LA CLAUSULA PRIMERA del CONTRATO DE PROMESA: “EL(LA](LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) manifiesta conocer y aceptar plenamente su estado actual, de manera que se declara satisfecho en cuanto a sus características por cuanto TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 41 lo ha revisado y lo ha encontrado conforme a lo ofrecido, razón por la cual EL(LA](LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) asumirá los gastos que se generen en cuanto a los permisos y licencias, por obras necesarias para la utilización de suelos.” 1.12.

Los PROMETIENTES COMPRADORES declararon ser profesionales con experiencia en materia financiera, jurídica y de negocios haber realizado una evaluación juiciosa de las incidencias del negocio, sus características y riesgos según el PARÁGRAFO SEGUNDO la cláusula LA CLAUSULA TERCERA del CONTRATO DE PROMESA, en el que confirmaron su total entendimiento de las condiciones del negocio dada su calidad profesional previa su propia evaluación y valoración: “PARAGRAFO SEGUNDO- EL(LA](LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) deja expresa constancia de que tiene el suficiente conocimiento, experiencia en materia financiera, jurídica y de negocios, y la capacidad plena para evaluar tanto la conveniencia del negocio, responsabilidades y riesgos que asume con la celebración del presente contrato de promesa de compraventa.

EL(LA](LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) expresa(sic)que efectuaron sus propios análisis y valoración independiente con respecto a los valores y condiciones contractuales y, en general, todos aquellos aspectos documentales y de riesgo relacionados con la operación, siendo dicho análisis y valorización el sustento de la decisión de compra.” 1.13.

Los PROMETIENTES COMPRADORES pactaron con mi mandante en el CONTRATO DE PROMESA que si incumplían el contrato o desistían de él, el mismo se resolvería de modo expedito, sin necesidad de declaración judicial ni privada: “SÉPTIMA. – ARRAS: Las partes acuerdan como Arras del presente contrato una suma equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del precio pactado.

(…)Tales arras se pactan con un doble efecto: a.) En caso de incumplimiento de unas de las partes, la parte incumplida perderá tal suma - entregada como factor valorativo de perjuicios- en favor de la cumplida o de la allanada a cumplir, y se dará por terminado el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial ni privada. b.) En caso de desistimiento, la parte que decida retractarse perderá la suma pactada como arras a favor del otro contratante, y el presente contrato se dará por terminado extra juicio.

La facultad de retracto se entiende vigente desde la firma de la presente promesa, hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa que le dará cumplimiento” 2.

HECHOS RELATIVOS A LOS PERMANENTES INCUMPLIMIENTOS DE LOS PROMETIENTES COMPRADORES 2.1. Los PROMETIENTES COMPRADORES, de manera injustificada y valiéndose de múltiples excusas inadmisibles, se sustrajeron de cumplir oportunamente con el pago del tercer y cuarto contado del precio pactados en la cláusula CUARTA del documento contentivo de la PROMESA DE COMPRAVENTA, denominada “Precio y Forma de Pago” según se indica a continuación: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 42 2.1.1.El tercer contado, según se previó inicialmente en la referida cláusula CUARTA debía ser cancelado el día 23 de septiembre de 2015.

Los PROMETIENTES COMPRADORES no cumplieron con el pago de este contado en la fecha indicada, ante lo cual la inmobiliaria los requirió. 2.1.2.Ante su incumplimiento, el señor Arturo Obregón, representante legal de INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. y vocero de los demás PROMETIENTES COMPRADORES, intentó crear una cortina de humo, de manera habilidosa, aduciendo que el pago adeudado y el propio CONTRATO DE PROMESA habían quedado sujetos a la condición de aprobación de servicios públicos para la realización de un ambicioso megaproyecto inmobiliario de mas de 400 unidades de vivienda.

Tal condición para nada fue objeto del contrato celebrado entre las partes y por el contrario, contradecía abiertamente lo pactado. Como quedó constancia escrita en las comunicaciones y correos de fechas 28 al 30 de Septiembre de 2015 (Anexo No. 1.2.8 de este libelo), el Señor Obregón pretendió de modo burdo y reprochable haber llegado a tal acuerdo con un ingeniero de Davivienda, encargado de aspectos técnicos, que sin tener nada que ver con la negociación, fue sencillamente designado para acompañarlo en una visita de campo, y quien al conocer la comunicación en la que el aludido señor reveló sus inadmisibles intenciones, las rechazó abiertamente al clarificar al área de Bienes Recibidos en Pago del Banco, lo siguiente: “ahora por lo que entiendo estoy involucrado e n este tema de negociación y no tengo nada que ver.

Ud., contacta al cliente. Responde esta comunicación?” (Correo electrónico del Ingeniero Rafael Velasquez fecha 29 de Septiembre Anexo No. 1.2.8. de este libelo) 2.1.3. Inclusive la Inmobiliaria Géminis, también por escrito rechazó la ilógica actuación del Señor Obregón y le recordó enfáticamente que los términos de la negociación estaban definidos en LA PROMESA DE COMPRAVENTA.

(Anexo No. 1.2.8 de este escrito) 2.1.4.Como el ardid resultó fallido, el mismo señor Obregón, en nombre de los PROMETIENTES COMPRADORES, dos días después, esto es el 30 de septiembre, optó por buscar un plazo adicional para supuestamente cumplir con el pago, arguyendo ahora problemas de iliquidez, según se aprecia en el correo electrónico de fecha 30 de septiembre de 2015 (Anexo No. 1.2.8 que se aporta con este libelo), pero revelando claramente la problemática de la ausencia de aprobación de servicios públicos para la modificación del proyecto que deseaban construir en lote prometido:: "Andreita te agradecemos el ofrecimiento de los días que nos conseguiste de espera (…) para nosotros sería ideal que pudieran ser 30 días, pero 15 algo nos ayudan aún cuando tenemos que hacer maromas porque a esa fecha aún no habremos recibido unos recursos que estamos pendientes de recibir.

En realidad estábamos tranquilos porque sentíamos que los tiempos nos estaban coincidiendo partiendo de la base de que terminaríamos los procedimientos de verificación y aceptación ante las empresas de servicios más o menos simultáneamente con el vencimiento de los pagos (…)". (Anexo No. 1.2.8 de este escrito). 2.1.5.Lo anterior evidencia a las claras que los PROMETIENTES COMPRADORES celebraron un contrato puro y simple sobre un lote de terreno que declararon conocer en todas sus particularidades, incluyendo el reglamento de propiedad el cual contemplaba para el “LOTE, II ETAPA, FASE 2” objeto del negocio, el desarrollo de un proyecto de apenas 70 casas, pero prevalidos del interés, que no revelaron sino hasta después de firmar el CONTRATO DE TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 43 PROMESA, de desarrollar un megaproyecto distinto, de 407 unidades, para el de modo temerario, confiaron en obtener las aprobaciones de servicios públicos pertinentes como se desprende de su comunicación del 30 de Septiembre de 2015: “e) Deseamos manifestar a usted que estamos trabajando juiciosamente y con el apoyo de personas de reconocida efectividad en el manejo de temas de servicios públicos, razón por la que acudimos a usted en solicitud de colaboración tanto respecto a la prorroga como de su apoyo con el señor Miller Sánchez con el objeto de que el proceso logre terminarse a la mayor brevedad.” (Anexo No. 1.2.8 de este escrito) 2.1.6.Hoy puede apreciarse claramente que lo que en realidad sucedió fue que al comenzarse a complicar tal expectativa de obtener servicios y permisos para modificar el proyecto previsto en el reglamento de propiedad horizontal, los PROMETIENTES COMPRADORES buscaron postergar los pagos, apelando a todo tipo de excusas falaces, en claro perjuicio de DAVIVIENDA. 2.1.7.Ya al día siguiente, en comunicación del 1 de octubre de 2015, otro de los PROMETIENTES COMPRADORES, el señor GUILLERMO BAQUERO, sin mencionar las falaces escusas comentadas, tan solo solicitó nuevamente modificar los plazos pactados para el pago de los contados pendientes, en los siguientes términos: “Dra. Luz Andrea, por medio de la presente le solicitamos su colaboración para establecer unas nuevas fechas para el pago del saldo correspondiente al inmueble BRP00-8295 así. La suma de MIL DOCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS ($1260.000.000) para el día 23 de octubre de 2015 correspondiente a la segunda cuota y la suma de MIL DOCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS (1260.000000) para el día 3 de diciembre de 2015, quedando de esta manera cancelada la totalidad del Lote.” (Anexo No. 1.19 de la Contestación de la Demanda) 2.1.8.A pesar de haberse presentado un claro e inexcusable incumplimiento, DAVIVIENDA, en evidente muestra de corrección y buena fe, y naturalmente ante la necesidad de preservar el negocio, accedió a elaborar el Otrosí No. 1, (Anexo No. 3 de la demanda) concediendo una prórroga para el pago del tercer y cuarto contado (cada uno por valor de $1.260.000.000), los cuales quedaron postergados para el día 23 de octubre y 3 de diciembre de ese mismo año respectivamente.

Es de aclarar que este Otrosi, a pesar de tener fecha de 23 de septiembre de 2015, fue suscrito mucho después, pues fue enviado por la INMOBILIARIA GEMINIS el día 30 de Septiembre a los PROMETIENTES COMPRADORES para su firma, al 14 de octubre de 2015 no se había obtenido, pues inclusive en esa fecha la INMOBILIARIA GEMNINS requirió a los PROMETIENTES COMPRADORES para que lo suscribieran y poderlo remitir a DAVIVIENDA para su legalización, como según se desprende de las comunicaciones adjuntas a este escrito (Anexo No. 1.2.8 del presente libelo). 2.1.9.

A pesar de haberse suscrito el OTROSI, los ahora CONVOCANTES tampoco realizaron los pagos programados en las nuevas fechas acordadas, arguyendo esta vez otra serie de pretextos infundados tales como la existencia de obras pendientes de la Constructora Pijao sobre el proyecto que ésta había construido en el lote vecino, Etapa I, que en realidad nada tenían que ver con DAVIVIENDA pero que los PROMETIENTES COMPRADORES pretendieron injustificadamente achacarle (Comunicaciones del Fecha Octubre 19 de Guillermo Baquero, Anexo No. 1.22 de la contestación de la demanda y comunicaciones de fechas 26 y 27 de Octubre TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 44 del mismo, que aporto con esta reforma, Anexo No. 1.2.9).

Esos problemas, que reitero nada tenían que ver con mi mandante, fueron resultantes de la molestia de la copropiedad de la Etapa I frente al cambio de desarrollo que pretendían los PROMETIENTES COMPRADORES, que suponía ya no la continuación del proyecto original con una nueva etapa de 70 casas, sino un proyecto masivo mas de 400 apartamentos en altura. 2.1.10.Las convocantes para persistir en su incumplimiento, en el mes de Noviembre resolvieron lanzar la absurda teoría de que la oposición de la comunidad de la Etapa I constituía un vicio oculto! Tan pobre argumentación fue rebatida por la misma inmobiliaria quien resaltó que esas problemáticas no tenían nada que ver con la negociación, ni suponían vicio alguno del lote (Anexo No. 1.2.10. de este escrito) 2.1.11.De hecho, es evidente que de un lado, el acceso al predio por la Etapa I no tenía nada de oculto, que la ley consagra una servidumbre legal a favor de cualquier predio enclavado y que de repeso los artículos 7 y 36 del Reglamento de Propiedad Horizontal, establecían claramente la obligación de la Copropiedad de la Etapa I de respetar el desarrollo de las etapas subsiguientes e incluso el cambio del proyecto planeado. 2.1.12.No obstante, dado el afán de DAVIVIENDA de lograr enajenar el Inmueble por ser recibido en pago debía venderse en el término de 2 años de conformidad con el inciso 5 del numeral 6 del artículo 110 del EOSF, inclusive buscó colaborar promoviendo reuniones con LA CONSTRUCTORA PIJAO, y con el propietario de un lote, vecino por el cual los PROMETIENTES COMPRADORES pretendían obtener un nuevo acceso al predio. 2.1.13.Ya vencido el pazo para la firma del contrato prometido, en el mes de febrero de 2016 los PROMETIENTES COMPRADORES nuevamente solicitaron la concesión de un plazo adicional, arguyendo que tenían pendiente aún resolver cuestiones internas, solicitud a la que mi mandante no tuvo otra opción que acceder, en atención a la premura de vender el inmueble, según lo exigido por las normas legales que rigen su actividad.

(Anexo No. 1.16 de la Contestación de la Demanda) 2.1.14. Así las cosas, los PROMETIENTES COMPRADORES lograron que DAVIVIENDA, confiando en su buena fe y desconociendo entonces las razones verdaderas que motivaban la conducta dilatoria de su contraparte negocial, postergara la fecha de la firma de la escritura de compraventa para el 29 de febrero de 2016, como se indica en la comunicación de fecha 8 de febrero de 2016 “Respecto a la firma del otrosí y teniendo en cuenta que ustedes solicitan un tiempo prudente para finiquitar unas operaciones internas me permito informar que hemos acordado con la inmobiliaria que se firme la escritura el próximo 29 de febrero de 2016” (Anexo No. 1.16 de la contestación de la demanda) En el aludido plazo tampoco las ahora CONVOCANTES cumplieron, arguyendo nuevas excusas baladíes e inadmisibles.

Incluso pretendieron que DAVIVIENDA tenía la obligación de reforzar las vías de acceso existentes en el lote vecino en el que estaba construida la Etapa I para poder desarrollar su ambicionado proyecto y no contentos con todas las fútiles excusas alegadas hasta el momento decidieron argüir que el CONTRATO DE PROMESA que habían recibido seis meses TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 45 antes contenía una cláusula que no correspondía a lo pactado y había sido alterado por la Inmobiliaria.

Esta inadmisible alegación no es mas que una nueva y torticera excusa para no cumplir, basada en la diferencia en entre un texto preaprobado y el texto final de la promesa, que en todo caso no es imputable a mi mandante quedó desvirtuada en la contestación de la reforma de la demanda hechos cuarto a siete a los que me remito. 4.1. Nuevamente DAVIVIENDA, ante la ya prolongada espera y dada la urgencia por levantar las provisiones contables derivadas de no haber logrado enajenar el lote, como es su obligación requirió por última vez a los PROMETIENTES COMPRADORES el 15 de marzo de 2016, y una vez más, en ejercicio de su buena fe y probidad, las conminó a pagar las cuotas adeudadas y firmar la escritura el día 31 de marzo de 2016.

Señala la comunicación remitida en dicha fecha: "Teniendo en cuenta que la oferta presentada por ustedes está por cumplir un año de su aprobación, es necesario definir una fecha de la continuidad o no del negocio. Durante este tiempo tanto el Banco Davivienda como la Inmobiliaria Géminis, la cual fue asignada por el Banco para perfeccionar la operación (…).

Por lo anterior, es necesario cancelar la totalidad del precio del bien y firmar la escritura a más tardar el 31 de marzo de 2016 ( )" (Anexo No.1.17 de la Contestación de la Demanda) 2.1.15.Los PROMETIENTES COMPRADORES así mismo, incumplieron con su obligación de concurrir a otorgar la escritura pública de compraventa en la fecha pactada, conforme a lo acordado en la cláusula Quinta del Otrosí del contrato de promesa de compraventa según la cual: “EL PROMITENTE VENDEDOR y EL (LA)(LOS) PROMITENTE(S) COMPRADOR(A)(ES) se obligan a otorgar la correspondiente escritura de compraventa el día 03 de diciembre de 2015 a las 3:00 pm en la Notaría 29 … de la ciudad de Bogotá”. 2.2.

Tampoco concurrieron a la firma de la escritura en la última fecha en la que fueron conminadas por DAVIVIENDA esto es, a más tardar el 31 de marzo de 2016 y la mora persiste hasta la fecha. 2.3. DAVIVIENDA no concurrió a suscribir la escritura pública en las anteriores oportunidades, con plena justificación, por cuanto no había recibido el pago del precio previsto en la cláusula Cuarta del CONTRATO DE PROMESA y habían manifestado no estar dispuestas a realizar los pagos pendientes.

Mal podría mi poderdante concurrir a transferir el dominio cuando a pesar de las múltiples oportunidades los PROMETIENTES COMPRADORES NO habían cumplido con el pago de las sumas acordadas como precio del bien. 2.4. Los incumplimientos de los PROMETIENTES COMPRADORES hicieron que la negociación se dilatara indefinidamente en detrimento del patrimonio de mi representada, y que hasta la fecha no se haya llegado a concretar la compraventa. 2.5.

Como consecuencia de la actitud abusiva y la demora injustificada de los PROMETIENTES COMPRADORES mi mandante no ha podido enajenar el predio y ha dejado de colocar los recursos en su objeto social cual es el de otorgar créditos. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 46 3.

HECHOS RELATIVOS A LOS OFRECIMIENTOS DE DAVIVIENDA DE ACORDAR SOLUCIONES AMIGABLES RECHAZADOS POR LAS DEMANDADAS EN RECONVENCIÓN: 3.1. Además de los innumerables plazos a los que fue inducida mi representada con dilaciones y engaños de todo tipo por parte de los PROMETIENTES COMPRADORES, el día 29 de marzo de 2016 DAVIVIENDA, aun confiando en la intención de las mismas de querer cumplir con la promesa de compraventa, y dado que estas, supuestamente requerían tiempo para concretar las diligencias que venían realizando con la CONSTRUCTORA PIJAO (Ingeniero Torres) y con el propietario de un lote vecino, les planteo entonces finiquitar el negocio el día 30 de Junio, fuese cumpliéndolo lo resolviéndolo. 3.2.

En efecto, propuso que, si tales gestiones fracasaban, el CONTRATO DE PROMESA se diera por terminado por mutuo acuerdo vía transacción y sin penalizaciones. Sin embargo, este ofrecimiento tampoco fue aceptado por los PROMETIENTES COMPRADORES, lo que claramente demuestra una posición contradictoria, abusiva y acomodaticia en desmedro de su contraparte, con la única finalidad de alargar la negociación y sacar partido de la situación. 3.3.

Ante tal situación, el día 31 de mayo de 2016 DAVIVIENDA citó a las DEMANDADAS EN RECONVENCIÓN a una audiencia de conciliación para proponer que se acordase, nuevamente sin penalidades aunque (con sobrada razón hubieren podido cobrarse), reconocer un mutuo disenso, proponiendo incluso renunciar a las arras que tenía a su favor. 3.4. Esta vía de solución con la cual nuevamente se pretendía deshacer el negocio también fracasó, por la oposición de los PROMETIENTES COMPRADORES según constancia de no acuerdo de fecha 2 junio de 2016 (Anexo No. 1.20 de la contestación de la demanda), 3.5.

Durante más de un año EN UNA ACTITUD CLARAMENTE ABUSIVA LOS PROMETIENTES COMPRADORES se rehusaron a cumplir el CONTRATO PROMESA y a pesar de sus incumplimientos también se rehusaron a resolver el contrato, según lo pactado. Ello constituye una nueva violación del CONTRATO DE PROMESA, pues a lo que se obligaron las partes, ante un eventual incumplimiento o incluso ante un retracto, fue a resolver el contrato de modo expedito, con pérdida de las arras para el contratante incumplido o arrepentido.

En efecto en la cláusula SEPTIMA del CONTRATO DE PROMESA las partes acordaron lo siguiente: “SÉPTIMA. – ARRAS: Las partes acuerdan como Arras del presente contrato una suma equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del precio pactado. (…) a.) En caso de incumplimiento de unas de las partes, la parte incumplida perderá tal suma - entregada como factor valorativo de perjuicios- en favor de la cumplida o de la allanada a cumplir, y se dará por terminado el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial ni privada. 3.6.

Así, en clara contravención de lo pactado y en reprochable abuso de la posición adquirida como PROMETIENTES COMPRADORES, la cual les otorgaba el derecho a comprar el lote prometido, y por tanto imposibilitaba a DAVIVIENDA para venderlo a otros clientes, crearon una situación de indefinición en la que ni han comprado el inmueble, ni han pagado el precio a fin de TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 47 que DAVIVIENDA hubiese podido invertir los recursos en su negocio bancario, ni han permitido tampoco que la misma movilice el inmueble mediante su venta a terceros. 3.7.

Vistos ya los hechos en perspectiva, es evidente que lo único que pretendían los PROMETIENTES COMPRADORES era alargar los plazos a ver si lograban enmendar sus errores al celebrar el CONTRATO DE PROMESA, y obtener autorizaciones para el supuesto Megaproyecto que pretendían realizar, y si no lo lograban, como en efecto no lo lograron, buscar de modo torticero la posibilidad de obtener de DAVIVIENDA el enriquecimiento que esperaban de su imaginario proyecto, que es justamente lo que pretendieron al presentar la demanda que ha dado lugar a este proceso arbitral, en clara muestra de “abuso del derecho en el ámbito contractual”, tal como lo ha perfilado la jurisprudencia. 5.

HECHOS RELATIVOS A LA ACTUACIÓN DE DAVIVIENDA 5.1. Mi representada ha estado presta a cumplir las únicas obligaciones a su cargo surgidas del contrato a saber: a) trasferir mediante escritura pública el dominio del inmueble prometido (cláusulas primera y tercera), en las mismas condiciones en que lo recibió en dación en pago (parágrafo séptimo, cláusula primera que consta en el contrato), con todas sus anexidades, usos y mejoras y libre de limitaciones de dominio (parágrafo segundo, cláusula primera y cláusula tercera), al día en el pago de impuestos y servicios públicos (cláusula tercera), b) entregar materialmente el inmueble en el estado que declararon conocer los PROMETIENTES COMPRADORES (parágrafo tercero cláusula primera y cláusula sexta) y c) entregar la documentación y ceder los permisos y licencias que le había transferido a su turno la sociedad PIJAO GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A (parágrafo cuarto, clausula primera) d) Y aceptando en gracia de discusión el texto del parágrafo 7 de la cláusula primera que quiere hacer valer la PARTE CONVOCANTE (y que mi mandante no aceptó) entregar el inmueble: “completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase (…) 5.2.

DAVIVIENDA colaboró en todo lo que estuvo a su alcance, aun cuando las problemáticas alegadas por las ahora CONVOCANTES eran completamente ajenos a sus compromisos obligacionales.

6. EL GRAVE PERJUICIO QUE SUFRIÓ DAVIVIENDA POR LA ACTUACIÓN ABUSIVA DE LOS PROMETIENTES COMPRADORES 6.1. Los PROMETIENTES COMPRADORES como se ha visto, presentaron todo tipo de excusas para no cumplir con el contrato, pero al mismo tiempo mantuvieron atada a mi mandante indefinidamente pretendiendo obtener provecho injustificado de su propio incumplimiento.

Tanto es así, que pretendieron tergiversar el negocio con confusas comunicaciones en las que arguyeron haber obtenido de un ingeniero de DAVIVIENDA autorización para supeditar el negocio a la obtención de tales permisos (ver hecho 2.1.3, 2.1.4 y 2.1.5). Ante el fracaso de tal argumento mutaron sus disculpas a la existencia de supuestas deficiencias en la vía de acceso ubicada en la etapa I del Conjunto y por último a alegar una alteración del CONTRATO DE PROMESA. 6.3.

Sin embargo la raíz del problema, esto es la ausencia de disponibilidad de agua para desarrollar el Megaproyecto ambicionado, se hizo mas que evidente para los PROMETIENTES COMRPADORES en enero de 2016 cuando el Municipio de Madrid aplazó indefinidamente el otorgamiento del servicio de agua para la construcción de su anhelado gran proyecto.

Así consta en la comunicación de fecha 28 de diciembre de 2015 recibida el 12 de Enero de 2016 por quien fue designado por las CONVOCANTES como representante ante la Empresa de Acueducto, Alcantarillado y Aseo de Madrid para la realización de los trámites pertinentes, arquitecto Germán René Zapata (Anexo No. 1.25 de la Contestación a la Demanda). 6.4.

Es de anotar que para la realización de esta consulta ante la Empresa de Acueducto, Alcantarillado y Aseo de Madrid las CONVOCANTES solicitaron autorización a Davivienda, después de la firma del CONTRATO DE PROMESA, lo que evidencia que se comprometieron desconociendo si era posible obtener servicios para adelantar el gran proyecto que ansiaban construir. 6.5.

Sin embargo y a pesar de conocer del aplazamiento, continuaron dilatando el cumplimiento del contrato o su resolución. 6.6. En medio de su demora acaeció un hecho de suprema gravedad, que mi mandante solo vino a conocer ya preparándose para la defensa en este arbitraje: El día 20 de junio de 2016, la Secretaría de Desarrollo Urbanístico y de Vivienda del Municipio de Madrid, en acatamiento de una orden judicial, suspendió indefinidamente el otorgamiento de licencias de construcción por los problemas de agua en el municipio.

En efecto, expidió la circular SDUV No. 004/2016, mediante la cual informó a “Proyectistas y comunidad en general”: “…teniendo en cuenta la audiencia de verificación de cumplimiento dentro del proceso No. A.P. 2001 – 00479 DEL TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA SECCIÓN 4 SUBSECCIÓN B, el Despacho de la Honorable Magistrada ordenó: “Primero ORDÉNESE al señor alcalde del Municipio de Madrid, SUSPENDER la concesión de licencias de urbanismo y de construcción hasta tanto los mismos urbanizadores, el municipio, el Gobierno Departamental, el Gobierno Nacional, apropien y suministren los recursos con destino a los diseños y ejecución de los contratos para la construcción de las obras a las que se ha hecho alusión anteriormente…” En consecuencia de lo dispuesto por la Honorable Magistrada, esta secretaría suspende temporalmente las radicaciones de solicitudes de licencias de construcción…” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 49 6.7.

Esta restricción tan solo fue levantada el 24 de abril de 2017, por medio de Auto del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección 4, Subsección B, dentro de la Acción Popular 2001- 00479, según información suministrada por las propias Convocantes al responder la demanda de reconvención (Anexo No. 1.2.11 de este libelo). 6.8. Lo anterior pone de presente la mala fe de las DEMANDADAS EN RECONVENCIÓN, que se han negado a cumplir el contrato, pero a la vez, seguramente a la espera del levantamiento de tal restricción, también se han opuesto a su resolución, en claro desmedro de los intereses de mi mandante y en franco abuso de su posición contractual, tratando además de trasladar a mi mandante la responsabilidad por su propia grave negligencia. 6.9.

Tal actuación corresponde justamente a lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado “Abuso del Derecho en Materia Contractual: “El deber jurídico de no excederse en el ejercicio de un derecho subjetivo, de evitar su empleo de manera antisocial o inmoral o que contradiga la finalidad socioeconómica que dicha potestad tiene, es parte integrante de toda situación jurídica (…)su sustancia es por lo tanto la de un deber genérico que toma pie en el principio general de derecho prohibitivo del abuso en cualquiera de sus modalidades y al cual, (…)jamás puede serle extraña la materia contractual pues esta noción moral (…) hoy se la utiliza también para controlar el goce y ejercicio de los derechos derivados de los contratos a fin de que este ejercicio no sea ilícito o ilegítimo e impedir así que los contratantes se sirvan de los derechos que los contratos crean con una finalidad distinta de aquella para la cual estos fueron pactados….” 6.10.

Sube de punto el abuso cuando los PROMETIENTES COMPRADORES para culminar su ilícito anhelo, han resuelto afirmar que el predio prometido en venta se valorizó debido a que obtuvieron permisos para aumentar la edificabilidad del predio lo cual es absolutamente falso. 6.11. En efecto, lo único que los PROMETIENTES COMPRADORES realizaron fue una consulta sobre las normas legales vigentes en materia de urbanismo (que no han tenido cambio alguno desde 2011), otra sobre de disponibilidad de agua, que como se ha demostrado les fue negada y un supuesto “trámite de viabilidad urbanística”. 6.12..

Consultada la Alcaldía de Madrid Cundinamarca, sobre el particular informó que: “Tras revisar las bases de datos de licencias urbanísticas otorgadas entre el año 2013 a la fecha actual en relación al predio objeto de consulta, le informo que no se encuentra registro de aprobación de licencia de urbanización alguna.” (Anexo No. 1.2.4 de este libelo) 6.13.

De otra parte, DAVIVIENDA elevó consulta ante la Alcaldía sobre el alcance del trámite de “viabilidad urbanística” que dicen haber realizado las CONVOCANTES. ante la Alcaldía de Madrid, para precisar: (i) en que consiste tal trámite, (ii) cual es la normatividad que lo regula, (iii) los requisitos necesarios para su estudio y trámite y (iv) los derechos que confiere al solicitante.

(Anexo No. 1.2.12 de este escrito) 6.14. La Alcaldía escaló la consulta ante la Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio y el Ministerio respondió el 19 de Mayo de 2017: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 50 “(…) se hace necesario indicar que, en el marco normativo vigente en materia urbanística, no existe el concepto de viabilidad urbanística como trámite específico.” (Anexo No. 1.2.5 de este escrito) 6.15.

Queda demostrado así la supina falsedad de las que las afirmaciones de las CONVOCANTES contenidas en los hechos 18 y 19 de la reforma de la demanda según las cuales: “(…) gracias a las gestiones adelantadas por mis poderdantes el inmueble pasó de tener una edificabilidad de 72 unidades de vivienda en dos pisos a una nueva edificabilidad que permite la construcción de 240 viviendas por hectárea lo cual incrementó sustancialmente el valor del bien inmueble” “como resultado de las múltiples gestiones adelantas por mis poderdantes (…) la Secretaria de desarrollo urbanístico de Madrid, dio viabilidad para que en dicho lote se pudiera edificar y construir 240 unidades por hectárea” 6.16.

No hubo ningún incremento en la edificabilidad del predio. El Acuerdo 007 de 2012 y las Resoluciones 337 de 2011 y 206 del 28 de Junio de 2013, como consta en el Certificado de la Alcaldía de Madrid (Anexo No. 7 de la demanda) permitían desde entonces una densidad de 240 unidades por hectárea, lo que no garantiza ningún derecho a obtener licencia para la construcción de esta cantidad de viviendas, puesto que esto depende de otros factores tales como la disponibilidad de servicios públicos, que solamente quedan garantizados con el otorgamiento de una licencia. Otra cosa es que CONSTRUCTORA PIJAO decidió diseñar un proyecto de estrato alto en baja densidad y por ello el reglamento de propiedad horizontal solo contempla en la ETAPA II FASE 2 la construcción de 70 casas.

No hubo tampoco ninguna aprobación de la Secretaría de Madrid para la modificación de tal proyecto, no se expidió ninguna licencia de construcción que modificara la que obtuvo la CONSTRUCTORA PIJAO, y la supuesta “viabilidad urbanística” que dicen haber obtenido los PROMETIENTES COMPRADORES no fue sino una petición que la Alcaldía nunca respondió y que además no corresponde a ningún trámite contemplado en las normas urbanísticas. 6.17.

Lo anterior, demuestra claramente que el actuar de las CONVOCANTES en este negocio e incluso en este trámite arbitral, ha sido deshonesto, contrario a la buena fe, artificioso y tendiente a confundir, para eludir sus responsabilidades y tratar de obtener beneficios ilícitos aduciendo perjuicios inexistentes basados en tergiversaciones de la realidad. 6.18.

Finalmente, como las CONVOCADAS EN RECONVENCIÓN tampoco han querido resolver el contrato, mi mandante ante su incumplimiento está habilitada para pedir su cumplimiento forzado o para pedir su resolución, junto con las arras pactadas, amén de los perjuicios derivados del abuso del derecho que refulge claramente en su actuación”5. b. PRETENSIONES.

La demandante en reconvención solicita al Tribunal realizar las siguientes declaraciones y condenas: 5 Reforma de la demanda de reconvención. Folios 311 al 356 del Cuaderno Principal

SEGUNDA: Que GRUPO PROINSE S.A.S cedió su posición contractual a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. con la aceptación de BANCO DAVIVIENDA como contratante cedido. TERCERA: Que entre LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑIA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. obrando como PROMETIENTES COMPRADORES y de otro EL BANCO DAVIVIENDA, se suscribió el documento denominado “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295”, contentivo de las condiciones del negocio acordadas entre dichas partes.

CUARTA: Que el mencionado contrato de PROMESA DE COMRAVENTA, contenido en el documento indicado en el numeral anterior es válido y eficaz. QUINTA: Que LAS PROMETIENTES COMPRADORAS incurrieron en mora en el pago de las cuotas del precio acordadas en el CONTRATO DE PROMESA indicado en los numerales anteriores. SEXTA: Que LAS PROMETIENTES COMPRADORAS se encuentran en mora en la obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido.

SEPTIMA: Que DAVIVIENDA no está en mora en la obligación de suscribir la Escritura Pública de Compraventa acordada en la PROMESA DE COMPRAVENTA hasta tanto LAS PROMETIENTES COMPRADORAS, a su turno cumplan con su obligación vencida de pagar el precio acordado. OCTAVA: Que dado que las PROMETIENTES COMPRADORAS incumplidas se han opuesto al cumplimiento del contrato y a su resolución en la forma pactada en el mismo, el BANCO DAVIVIENDA tiene derecho a exigir su cumplimiento forzado junto con la indemnización de perjuicios derivada de la mora, incluyendo el pago del mayor valor que por valorización ha adquirido el inmueble prometido durante la mora.

En consecuencia, solicito al Tribunal proferir las siguientes CONDENAS PRINCIPALES: PRIMERA: Condenar a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y a TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 52 INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a pagar a mi mandante la suma de DOS MIL QUINIENTOS VEINTE MILLONES DE PESOS M/CTE ($2.520.000.000) correspondiente a la parte no pagada del precio pactado en los literales c) y d), de la cláusula cuarta del CONTRATO DE PROMESA, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la ejecutoria del Laudo que ponga fin al trámite arbitral.

SEGUNDA: Ordenar a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y a INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. suscribir la escritura pública de compraventa para dar cumplimiento al CONTRATO DE PROMESA, dentro de los seis (6) días hábiles siguientes a la ejecutoria del Laudo que ponga fin al trámite arbitral, en la Notaría pactada en la cláusula quinta del CONTRATO DE PROMESA y a la hora allí indicada.

TERCERA: Condenar a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y a INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a pagar a mi mandante los siguientes perjuicios derivados de la mora a saber: a) Los rendimientos dejados de percibir por DAVIVIENDA calculados con base en el ROE y que hubiera podido obtener sobre el saldo impagado del precio indicado en la PRETENSIÓN PRIMERA, desde la fecha en que los pagos debieron realizarse, hasta la fecha en que se produzca su cancelación efectiva.

Tales rendimientos ascienden a la suma de SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES SETENTA Y SEISMIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS ($667´076.351,oo) a la fecha de presentación de esta reforma. b) El valor de los impuestos prediales causados y pagados sobre el lote durante la mora de LOS PROMETIENTES COMPRADORES, junto con la actualización monetaria y los intereses legales, desde la fecha de pago efectuada por DAVIVIENDA, los cuales equivalen a CIENTO VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE PESOS ($129.905.877,00).

CUARTA: Condenar a las sociedades LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a pagar a mi mandate la valorización que ha tenido el lote por la evolución de los precios de mercado durante la mora del deudor hasta la fecha en la cual se perfeccione el contrato de compraventa la cual asciende a QUINIENTOS DOCE MILLONES DE PESOS ($512´000.000).

QUINTA: Condenar a las sociedades LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a pagar a mi mandate las costas que genere el presente proceso. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 53 B. DECLARACIONES Y CONDENAS SUBSIDIARIAS: En el evento de no prosperar las anteriores, solicito al Tribunal de modo subsidiario: I. Declarar las pretensiones declarativas principales PRIMERA A SÉPTIMA: II.

Proferir, EN SUBSIDIO DE LA PRETENSIÓN OCTAVA PRINCIPAL, la siguiente: OCTAVA: Declarar que las PROMETIENTES COMPRADORAS han incumplido y se han opuesto a la resolución del contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA en la forma pactada en el mismo y que por ende mi mandante tiene derecho a solicitar que se declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. III.

Proferir las siguientes declaraciones adicionales a las ocho anteriores: NOVENA: Declarar que el CONTRATO DE PROMESA se resolvió como lo prevé la cláusula SEPTIMA debido al incumplimiento de los PROMETIENTES COMPRADORES en sus obligaciones contractuales de pagar el precio y suscribir de la escritura de compraventa y que en consecuencia perdieron las arras pactadas.

DECIMA: Declarar que las PROMETIENTES COMPRADORAS al oponerse injustificadamente a la resolución oportuna “y sin necesidad de declaración judicial ni privada”, incumplieron lo pactado en la cláusula SEPTIMA del CONTRATO DE PROMESA En subsidio de la anterior: DECIMA SUBSIDIARIA: declarar que las DEMANDADAS EN RECONVENCIÓN abusaron de su posición adquirida como PROMETIENTES COMPRADORES, la cual les otorgaba el derecho a comprar el lote prometido.

DECIMA PRIMERA: Declarar que con el incumplimiento de la CLÁUSULA SEPTIMA del CONTRATO DE PROMESA, o su dilación abusiva, LAS PROMETIENTES COMPRADORAS impidieron a DAVIVIENDA movilizar el Bien Recibido en Pago objeto de tal contrato con lo cual CAUSARON PERJUICIOS a mi mandante los cuales están obligadas a indemnizar. Como consecuencia de las anteriores declaraciones solicito al tribunal proferir las siguientes CONDENAS SUBSIDIARIAS: PRIMERA: Condenar a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y a INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a perder la suma de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($360.000.000) correspondiente al valor pactado como arras en la cláusula séptima del “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295”, dado el incumplimiento de sus obligaciones de pagar el precio y suscribir el contrato prometido.

Estos rendimientos equivalen a la suma de QUINIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS DIEZ Y OCHO MIL QUINIENTOS DIEZ Y OCHO PESOS ($537´518.518,oo) a la fecha de presentación de esta reforma. CUARTA: Condenar a las sociedades LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a pagar a mi mandate las costas que genere el presente proceso.”6. c. JURAMENTO ESTIMATORIO.

Bajo la gravedad del juramento, la demandante en reconvención estimó las siguientes sumas pretendidas: Condenas Principales: A título de daño emergente como consecuencia de la mora de la parte demandada en reconvención: ciento veintinueve millones novecientos cinco mil ochocientos setenta y siete pesos ($129.905.877,00) A título de lucro cesante como consecuencia de la mora de la parte demandada en reconvención: mil ciento sesenta y nueve millones setenta y seis mil trescientos cincuenta y un pesos ( $1.179´076.351,00) Condenas Subsidiarias: Pretensión de condena primera subsidiaria: trescientos sesenta millones de pesos m/cte ($360.000.000), equivalente a las arras pactadas.

Pretensión segunda de condena subsidiaria a título de lucro cesante, correspondiente a los perjuicios causados a DAVIVIENDA por la dilación en resolver el contrato prometido: 6 Reforma de la demanda de reconvención. Folios 311 al 356 del Cuaderno Principal

2. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 55 quinientos treinta y siete millones quinientos diez y ocho mil quinientos diez y ocho pesos ($537´518.518). iv) LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN: La demandada en reconvención se opuso al juramento estimatorio así como a todas las pretensiones formuladas por Davivienda y presentó las siguientes excepciones de mérito: A. “CONFESIÓN DE DAVIVIENDA SOBRE EL INCUMPLIMIENTO Y ADULTERACIÓN DEL CONTRATO B. EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO C. LA FRUSTACIÓN DEL CONTRATO SÓLO ES IMPUTABLE A BANCO DAVIVIENDA D. BUENA FE Y ACTOS PROPIOS E. PETICIONES ANITJURÍDICAS Y ARBITRARIAS F. RESTITUCIÓN DE LOS VALORES PAGADOS A BANCO DAVIVIENDA Y COMPENSACIÓN G. INEXISTENCIA DE PERJUICIOS H. GENÉRICA”7

5. PRESUPUESTOS PROCESALES Considerando los antecedentes ya reseñados el Tribunal encuentra que la litis fue trabada en debida forma, que se verificó la existencia y capacidad de las partes así como su adecuada representación, se constató que la controversia fue presentada en debida forma y la naturaleza del asunto en cuestión es de carácter disponible para las partes.

El Tribunal encuentra que no se pretermitieron oportunidades para que las Partes ejercieran su derecho de defensa y contradicción. Por el contrario, se respetaron los derechos de las partes y sus apoderados y se realizaron todas las notificaciones y traslados en debida forma. Adicionalmente, el Tribunal observa que no existen nulidades procesales que ameriten abstenerse de producir un pronunciamiento de fondo, y que aquellas nulidades que eventualmente hubieran podido existir no fueron reclamadas oportunamente por las partes por lo que se encontrarían saneadas.

De esta manera, dando cumplimiento al artículo 132 del Código General del Proceso, queda efectuado el control de legalidad sin 7 Contestación de la demanda de reconvención reformada. Folios 371 al 409 del Cuaderno Principal

II. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL El Tribunal procede a continuación a estudiar el fondo de la controversia planteada por las partes, para lo cual dividirá su estudio en dos partes: la primera de ellas, relativa a las pretensiones de la demanda reformada y la segunda, relacionada con las pretensiones de la reforma de la demanda de reconvención. A. LA DEMANDA 1.

Excepción de “Falta de competencia del Tribunal para pronunciarse sobre responsabilidad precontractual – extracontractual” y subsidiaria de “Ausencia de Responsabilidad Precontractual” El Tribunal abordará en primer lugar el análisis de estas excepciones, formuladas contra las pretensiones principales y contra las primeras y segundas subsidiarias de la demanda de los convocantes, por encontrarlo fundamental para el examen subsiguiente de las pretensiones y defensas del litigio, en cuanto cuestionan la competencia del Tribunal para conocer y decidir todas ellas.

La primera pretensión principal de la demanda y primera subsidiaria, de idéntico tenor, están enunciadas en los siguientes términos: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 57 “PRIMERA: Que se declare que el BANCO DAVIVIENDA indujo la ruptura contractual al haber obrado de mala fe en el periodo precontractual, en perjuicio de mis poderdantes durante la celebración, desarrollo y terminación del contrato de promesa.” En sustento de las excepciones propuestas dice la convocada que las pretensiones de la demanda, referidas a eventos anteriores a la celebración del contrato, están gobernadas bajo las reglas de la responsabilidad precontractual o extracontractual, caso en el cual el Tribunal no sería competente puesto que la habilitación de la competencia del Tribunal, derivada del pacto arbitral, se circunscribe a los conflictos en relación con el contrato en el cual se acuerda, esto es, a los originados en la etapa contractual.

Agrega que las pretensiones principales, primeras subsidiarias y segundas subsidiarias de la demanda, están presentadas como precontractuales sin que haya sido planteado el incumplimiento del contrato y, por ende, tampoco la responsabilidad contractual que es el ámbito de competencia del Tribunal. Concluye que, si la competencia solo puede estar referida a los eventos de responsabilidad contractual, el Tribunal no podrá pronunciarse sobre las pretensiones cuyo sustrato corresponda a hechos ocurridos en la etapa previa a la celebración del contrato o que no desemboquen en ella.

De manera subsidiaria propone la excepción de AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL, respecto de la cual aduce que las pretensiones están planteadas de manera contradictoria puesto que, si lo que se pretende es que se declare la responsabilidad precontractual, es imposible afirmar al propio tiempo que el contrato se desarrolló y ejecutó, puesto que la responsabilidad precontractual se sujeta a actuaciones previas a la celebración del contrato y no a su ejecución, desarrollo y terminación. Que las declaraciones basadas en la ausencia de buena fe de DAVIVIENDA en la etapa precontractual, deben ser rechazadas por cuanto “se afincan en figuras que no están consagradas en la ley o no tienen consecuencias jurídicas” y porque no corresponden a TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 58 ninguna de las soluciones legales respecto de las vicisitudes que se pueden presentar en un contrato y que impidan su ejecución. Dice que, en efecto, lo pedido no corresponde ni puede corresponder a la llamada culpa in contrahendo por rompimiento de las negociaciones previas al contrato, toda vez que este se celebró; tampoco a la inexistencia jurídica del contrato por falta de uno de los requisitos esenciales o a la nulidad relativa por error o dolo que haya viciado el consentimiento a su celebración, ni al incumplimiento del contrato que hubiese generado su resolución, porque nada de ello se pidió. Para decidir lo relativo a estas excepciones el Tribunal presenta las siguientes consideraciones en relación con las defensas propuestas: Empieza el Tribunal por analizar si los efectos de la conducta previa a la celebración del contrato se extienden a la esfera contractual luego de celebrado, en particular lo relativo a la observancia o no de la buena fe de los contratantes en ese período anterior.

Anota el Tribunal, en primer lugar, que la aplicación del principio general de la buena fe en la formación y ejecución de los actos jurídicos, está prevista normativamente en el régimen contractual del derecho privado. La norma del artículo 863 del Código de Comercio señala que “Las partes deberán proceder de buena fe exenta de culpa en el período precontractual, so pena de indemnizar los perjuicios que se causen.” A su vez, el artículo 871 establece que “Los contratos deberán celebrarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre y la equidad natural.” En la etapa precontractual la buena fe se identifica, de un lado, con el deber de no interrumpir por culpa, de manera injusta, intempestiva, las negociaciones tendientes a la TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 59 celebración de un contrato.

Es la llamada culpa in contrahendo de que trata el citado artículo 863 del Código de Comercio. De otro lado, se identifica con el deber de obrar con corrección, lealtad y probidad particularmente en el suministro de la información sobre las condiciones del negocio que se proyecta celebrar, de manera tal que se garantice la satisfacción de los mutuos intereses, y en dar a conocer todo aquello que sea determinante del consentimiento de la otra parte y que esta última no esté en posibilidad de conocer sino por la información que la otra le proporcione.

Una vez celebrado, la ausencia de buena fe en la etapa previa puede proyectar sus efectos al campo contractual en cuanto haya incidido en la formación del contrato o repercuta en su cumplimiento o desarrollo. En segundo lugar, ya en la etapa de ejecución del contrato, la aplicación del postulado de la buena fe está consagrada en el artículo 1603 del Código Civil, que señala que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella.” Antes de concertado el contrato, en la etapa de las negociaciones preliminares tendientes a celebrarlo, la responsabilidad que puede surgir es la precontractual, si no llegó a celebrarse el contrato proyectado por ausencia de buena fe exenta de culpa de las partes interesadas.

Pero una vez celebrado el contrato la responsabilidad será la contractual, aún por circunstancias presentadas en la etapa previa a su formación, desde luego que por obvias razones esta habrá desaparecido ante el advenimiento del contrato, una vez quede perfeccionado. De esta manera, la ausencia de buena fe en la etapa precontractual bien podría invocarse para la acción de perjuicios en esa etapa, v.gr. por frustración de las negociaciones TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 60 preparatorias de la realización del contrato que hubiera impedido su celebración, o para pedir la nulidad relativa por dolo como vicio del consentimiento una vez celebrado, como también para establecer la incidencia de esa conducta en la posterior ejecución del contrato.

En este último caso para determinar y sancionar el daño que se hubiese producido con tal conducta, por violación del deber de obrar de buena fe que se ha entendido como integrador del contenido obligacional del contrato. “…actuar de manera diversa de la buena fe exigida en la etapa preliminar es actuar abusivamente, es desconocer la finalidad de los tratos, es incurrir en la infracción de un deber secundario de conducta, es realizar un comportamiento de mala fe, incurrir en transgresión de un deber jurídico concreto, efectuar una contravención, cuya sanción específica es la indemnización de perjuicios, de llegar a ocasionarse un daño con tal comportamiento, que se encuadra en el ámbito típico de la responsabilidad contractual por originarse el daño como consecuencia de la violación de un deber jurídico concreto y que afecta el interés de confianza negativo de la otra parte”8 En opinión de un sector de la doctrina, “ciertos ilícitos precontractuales” pueden ser alegados a través de acciones propias de ese período o bien a través de remedios contractuales.

“En general, cuando existe contrato y la información que debía suministrarse y no se comunicó, se relaciona con circunstancias que van a determinar el incumplimiento de la prestación de quien calló, la otra parte va a poder optar por acciones propias del periodo precontractual o bien por los remedios del incumplimiento contractual.”9 En cualquier caso, lo relevante para determinar si el régimen de responsabilidad que aplica es el propio de la etapa precontractual o el del incumplimiento contractual, es examinar si existió o no el contrato.

La responsabilidad por culpa in contrahendo, referida a la conducta previa a la existencia de un contrato, consistente en transgredir el deber genérico de buena fe que debe presidir las 8 SANTOS BALLESTEROS, Jorge. Responsabilidad Civil. Tomo I. Ed. Temis, 2012. pág.122. 9 DE LA MAZA G, Iñigo. La distribución del riesgo y la buena fe.

A propósito del error, el dolo y los deberes precontractuales de información. Universidad Católica de Valparaíso. 2011. Pág. 119. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 61 negociaciones encaminadas a su formación, estará comprendida en la esfera de la responsabilidad contractual si se celebra el contrato, por el influjo que tales conductas hubieran tenido en su celebración, como también por su repercusión en su posterior ejecución y desarrollo.

La responsabilidad precontractual, en cambio, se referirá exclusivamente a la que nace por razón de esas mismas conductas, pero en la etapa anterior a la existencia de un contrato. Así las cosas, se ha entendido que la culpa in contrahendo “podrá dar lugar tanto a una responsabilidad contractual como precontractual, dependiendo de si ha llegado a perfeccionarse o no un contrato válido.”10 Hay quienes opinan, incluso, que cuando se está en los tratos preliminares, aun cuando no existe propiamente un contrato, ya hay un vínculo que legitima al afectado a “accionar contractualmente” si se ha producido la trasgresión de la buena fe: “Aunque no exista en puridad un contrato, (ya hay) una relación o un contacto social que incita a mirar el tema diferente de ser un asunto de responsabilidad extracontractual.

Surge un vínculo, más allá del deber de abstención, cuya defraudación puede dar origen a una acción contractual.”11 La doctrina es uniforme acerca de que la buena fe contractual aplica tanto en el desarrollo de las negociaciones encaminadas a la formación del contrato, particularmente reflejado en el deber de información, como también en la ejecución de un contrato ya perfeccionado, mediante el cumplimiento de los que se han denominado deberes secundarios de conducta 10 GONZÁLEZ G, Alfonso.

Tratado de Contratos, Tomo I, La formación del contrato: tratos preliminares. Tirant lo Blanch. 2013. Pág. 754. “Se suele identificar la responsabilidad por culpa in contrahendo con la responsabilidad precontractual. Tal asimilación, sin embargo, conduce a equívocos, porque, al menos etimológicamente, estos conceptos no coinciden plenamente.

La expresión responsabilidad por culpa in contrahendo pone el énfasis en la conducta antijurídica de la que dimana la responsabilidad. Se refiere a una acción u omisión dolosa o culposa que tiene lugar al contratar, es decir, al celebrar el contrato, y que consiste en una violación del genérico deber de buena fe que ha de presidir las negociaciones.

El término responsabilidad precontractual, en cambio, destaca otro aspecto: que se trate de una responsabilidad que nace antes de que se celebre el contrato. 11 RENGIFO, Ernesto. El deber precontractual de información. Realidades y tendencias del derecho en el Siglo XXI: Tomo IV. Editorial Temis. Vol. 1. 2010. Página 135 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 62 que vienen a “ampliar los deberes asumidos contractualmente por las partes para con ello realizar el interés contractual de la otra parte”.

“[L]os deberes secundarios de conducta no se presentan solamente en la ejecución del contrato, como complemento de las obligaciones nucleares, sino que tales deberes también adquieren una gran importancia en la etapa precontractual y en la etapa poscontractual, toda vez que con ellos, en el primer caso, se preparará adecuadamente el cumplimiento de los deberes de prestación, y, en el segundo, se producirá una ordenada y completa “liquidación” de los efectos que la relación contractual haya producido, incluso después de su “consumación.”12 Debe tenerse en cuenta, ciertamente, que la exigencia del deber de información no se ciñe al período de negociaciones previos al contrato, sino que se proyecta a la etapa contractual en aquellos casos en que la relación sea de tracto sucesivo13.

Por su parte, la jurisprudencia ha señalado que la vulneración del principio de la buena fe, sea en la etapa precontractual o en su ejecución y desarrollo, puede dar lugar a responsabilidad contractual y faculta al ofendido a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, en ambos casos con la obligación de indemnizar los perjuicios causados.14 Así mismo, en criterio de la más reputada doctrina “…no obstante la validez del contrato, la deslealtad nociva en la fase anterior a su celebración puede vincular la responsabilidad del infractor.

De esa suerte cuando no se alcanza a configurar el vicio (vicio incompleto), o la víctima prefiere la subsistencia de la operación, queda abierta la vía para demandar la sola indemnización de daños”.15 12 SOLARTE R, Arturo. La buena fe contractual y los deberes secundarios de conducta. Vniversitas No. 108. 2004. Página 304. 13 JARAMILLO J, Carlos Ignacio.

RESPONSABILIDAD CIVIL MEDICA. La relación médico –paciente. Análisis doctrinal y jurisprudencial. Colección Ensayos No.8. Pontificia Universidad Javeriana.2006 14 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 13 de diciembre de 2001. En igual sentido, sentencia de 2 de agosto de 2001. Exp.6146 15 HINESTROSA, Fernando, Tratado de las Obligaciones II, De las fuentes de las obligaciones: El Negocio Jurídico Volumen I., Universidad Externado de Colombia, 2015.

P.731 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 63 En el presente caso las partes celebraron el contrato de promesa de compraventa, objeto del presente litigio, sin que la parte convocante haya impugnado su validez, ni disputado su existencia, como tampoco ha pedido que se tenga por resuelto el contrato por incumplimiento de DAVIVIENDA.

De manera difusa se ha referido a que la infracción del deber de obrar de buena fe por parte del banco se dio tanto en el período precontractual como en el de ejecución del contrato; que en todo caso las repercusiones de la conducta de mala fe de DAVIVIENDA en el período de formación y estructuración del contrato se evidenciaron en su etapa de ejecución, haciendo inviable la finalidad de la promesa y generando perjuicios a los prometientes compradores lo cual se enmarca en la órbita de la responsabilidad contractual.

El enunciado de las pretensiones sobre este aspecto del litigio se contrae a que se declare que DAVIVIENDA obró de mala fe en la etapa precontractual lo cual indujo a la ruptura contractual en perjuicio de los convocantes, durante la celebración, desarrollo y terminación del contrato, y a que se condene a la parte convocada a indemnizar los perjuicios derivados de esa infracción. Al margen de las inconsistencias que la parte convocada endilga a la formulación de las pretensiones de la demanda en este punto, observa el Tribunal que lo pretendido no se enmarca en el ámbito de la responsabilidad precontractual sino que se refiere, específicamente, a eventos que aunque se hubiesen dado en el período previo a la celebración del contrato, habrían incidido en su “celebración, desarrollo y terminación”, según los términos en que se enuncian las pretensiones principales y las primeras y segundas subsidiarias de la demanda de los convocantes, respecto de lo cual el Tribunal ya precisó que encuadran en la esfera de la responsabilidad contractual.

Dentro de ese alcance el Tribunal examinará lo que haya quedado probado acerca de la conducta de la convocada en la etapa previa a la celebración del contrato, su incidencia en la posterior ejecución contractual, los daños reclamados por los convocantes y lo hará en la órbita de la responsabilidad contractual toda vez que se encuentra ante la existencia de un TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 64 contrato de promesa de compraventa válidamente celebrado y dentro del ámbito de su competencia para decidir sobre las pretensiones en relación con el mismo.

Conforme a las consideraciones que anteceden, el Tribunal declarará infundada la excepción de FALTA DE COMPETENCIA DEL TRIBUNAL PARA PRONUNCIARSE SOBRE RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL - EXTRACONTRACTUAL. 2. Sobre los hechos relativos a que “NO EXISTIÓ ETAPA PRECONTRACTUAL ENTRE DAVIVIENDA Y LOS CONVOCANTES” El Tribunal examina a continuación si se hallan o no probados los hechos relativos a esta oposición de la convocada puesto que, si bien es cierto no fue planteada como excepción en la contestación de la demanda, el Tribunal podría llegar a reconocerla en el Laudo si la encuentra demostrada, en ejercicio de la facultad que le confiere el artículo 282 del Código General del Proceso.16 Este examen lo hará preliminarmente para dilucidar lo relativo a las pretensiones principales de la demanda y primer grupo de subsidiarias planteadas por los convocantes, en cuanto atañen a la conducta de DAVIVIENDA en el período anterior a la promesa.

Dice DAVIVIENDA que no existió etapa precontractual entre DAVIVIENDA y los convocantes, pues, a su juicio, las tratativas previas a la celebración del contrato de promesa se llevaron a cabo con el GRUPO PROINSE (en adelante PROINSE), con quien finalmente se celebró mediante el cruce entre ellos de la oferta y aceptación. Alude DAVIVIENDA a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en el sentido de que en el ámbito mercantil la promesa de contrato no está sometida a la solemnidad del artículo 16 Art.282: En cualquier tipo de proceso, cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda.

Anota que PROINSE presentó “oferta” de compra del lote el 14 de abril de 2015, contenida en el formato de “ACUERDO SEPARACIÓN DE BIENES RECIBIDOS EN PAGO Y/O ACTIVOS”, y que dicho documento reunía, en su concepto, todos los requisitos del contrato de promesa, de manera tal que, al ser aceptada por DAVIVIENDA, el 21 de abril siguiente, habría quedado celebrado el contrato de promesa entre ellos.

Agrega que PROINSE posteriormente cedió su posición contractual a los convocantes, por lo cual, para cuando estos entraron en contacto con DAVIVIENDA, ya ostentaban la condición de prometientes compradores, como cesionarios de aquél. Siendo esto así, la convocada afirma que no hubo negociaciones previas a la celebración del contrato entre DAVIVIENDA y los convocantes.

Que no existió como tal una “etapa precontractual” entre ellos, puesto que el contrato ya se había acordado cuando DAVIVIENDA aprobó la cesión de la posición contractual de PROINSE en favor suyo. Señala que lo que se produjo después fue la discusión en torno a cláusulas accesorias del documento contentivo del contrato ya existente y el trámite de cambios propuestos por los convocantes a la minuta proforma de DAVIVIENDA.

Frente a estos argumentos, la parte convocante se opone diciendo que en efecto los prometientes compradores tomaron la posición negocial que tenía inicialmente PROINSE con DAVIVIENDA, consistente en haber hecho una simple “separación” más no una promesa de compraventa y que, en todo caso, para los fines de este proceso resulta irrelevante la vinculación que hubiera tenido inicialmente PROINSE con DAVIVIENDA, pues finalmente fueron los convocantes quienes negociaron y suscribieron el contrato de promesa objeto del litigio, desconociendo cualquier otro acuerdo previo que hubiera existido. a. Hechos probados sobre este aspecto de la controversia TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 66 Encuentra el Tribunal que, en efecto, el denominado Grupo PROINSE SAS diligenció y firmó un formato de “ACUERDO SEPARACIÓN DE BIENES RECIBIDOS EN PAGO Y/O ACTIVOS”, el 14 de abril de 2015, en el cual expresaba estar “interesada en comprar el inmueble ubicado en Km 5 variante Madrid de la ciudad de Madrid de propiedad del Banco DAVIVIENDA” y ofreció la suma de $3.800.000.000 como precio de compra (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 13).

Según ese mismo documento PROINSE se comprometía a entregar anticipadamente la cantidad de $350.000.000 a título de separación del bien, valor que a su vez se imputaría al precio de venta del inmueble. Dicho documento preveía además que “mediante esta separación se obliga la empresa (PROINSE), con el Banco DAVIVIENDA a que dentro de los cinco (5) días hábiles contados a partir de la fecha de esta comunicación se firme en nombre de la empresa la promesa de compraventa del inmueble y se consigne el dinero que se convenga”.

(Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 13). El 21 de abril siguiente, DAVIVIENDA envía a PROINSE la comunicación en la cual dice aceptar su “oferta” (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 16), pero lo hace por un precio diferente y en condiciones distintas de las propuestas en el formato de “Separación”, por la suma de $3.600.000.000 y un primer pago de $360.000.000.

Observa el Tribunal que, en cualquier caso, estas circunstancias dan cuenta únicamente de un acuerdo entre PROINSE y DAVIVIENDA respecto del interés del primero de comprar el inmueble, un nuevo precio y forma de pago acordados y el compromiso mutuo de celebrar el respectivo contrato de promesa de venta en los 5 días hábiles siguientes al acuerdo de “separación”, pero en ningún caso habría configurado el contrato de promesa propiamente dicho.

Según el artículo 1611 del Código Civil, los requisitos de la promesa son: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 67 “1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.” Cuando se trata de promesa comercial de contrato, la jurisprudencia ha precisado que la solemnidad de constar por escrito no aplica17, pero en todo caso el acuerdo, aún el meramente consensual, debe versar sobre los elementos esenciales a esa clase de contrato.

Sobre la naturaleza de la promesa de compraventa es importante destacar que esta “genera esencial y exclusivamente la prestación de hacer consistente en la celebración futura, posterior y definitiva de la compraventa.”18 De ahí que el convenio respecto de cuándo se ha de celebrar el contrato que se promete, es elemento esencial. Si falta, no se entiende perfeccionado, como la expuesto la jurisprudencia: “El contrato de promesa tiene una razón económica singular, cual es la de asegurar la confección de otro posterior, cuando las partes no desean o están impedidas para hacerlo de presente.

Por eso no es fin sino instrumento que permite un negocio jurídico diferente, o, para mejor decir, es un contrato preparativo de orden general. De consiguiente, siendo aquella un antecedente indispensable de una convención futura, esta modalidad le da un carácter transitorio y temporal y se constituye en un factor esencial para su existencia. Desde luego los contratantes no pueden quedar vinculados por ella de manera intemporal, porque contradice sus efectos jurídicos que no son, de ninguna manera, indefinidos o perpetuos. 17 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia del 14 de julio de 1998: “tratándose como se trata de un contrato de promesa mercantil, distinto a la “promesa de constitución de sociedad” (art. 119 del C. de Comercio), su consensualidad implica que ella no exija “formalidades especiales”, y en particular los requisitos “dispuestos en los artículos 362 a 366 del Código de Comercio”, como lo entendió el Tribunal, porque eso supone confundir “la promesa de un contrato con el contrato mismo”. 18 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia del 12 de marzo de 2004. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 68 Lo cual obliga a deducir, por vía de doctrina, que no obstante la consensualidad de la promesa mercantil, ella indubitablemente debe fijar la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida, como un elemento constitutivo del instante o momento que es menester para ello y como medio certero para establecer el cuándo del cumplimiento de esa obligación de hacer, so pena de que no produzca efecto alguno (Art. 1501 del Código Civil).” 19 Observa el Tribunal, en primer lugar, que el acuerdo entre PROINSE y DAVIVIENDA no contiene los elementos para deducir de ahí la celebración del contrato de promesa de compraventa del lote entre ellos.

Ni el documento de “SEPARACION” ni el de “aceptación” de DAVIVIENDA, los comprende. Por el contrario, el documento de “separación” se refiere al compromiso que adquiría PROINSE de celebrar el contrato de promesa propiamente dicho, en el término de cinco (5) días subsiguientes, lo que hace evidente que aquel no era el mencionado contrato.

(Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 13). No se encuentra demostrado, en particular, que hubiese existido acuerdo entre PROINSE y DAVIVIENDA sobre el “plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” (num.3º art.1611 C.C.). Existe tan solo un documento (Informe Adalid, Página 3, Código 1901395 y Cuaderno de Pruebas No. 6, Folios 3 a 9) del 2 de junio de 2015, con los términos de lo que sería la promesa de compraventa, pero este no fue suscrito por las partes ni corroborado en forma alguna.

Por el contrario, las declaraciones de testigos20 y los interrogatorios de parte21 rendidos ante el Tribunal, afirman que DAVIVIENDA no celebró el contrato de promesa con PROINSE. 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 13 de noviembre de 1981. 20 Testimonio José Miller Sánchez González. Audiencia del 19 de octubre de 2017. 21 Interrogatorio Guillermo Baquero.

Audiencia del 25 de octubre de 2017. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 69 • “DR. PALACIO: Y sabe usted si entre Banco Davivienda y Grupo Proinse existió o se firmó un contrato de promesa compraventa sobre este mismo lote objeto de este proceso? SR. SÁNCHEZ: No, no se firmó, por eso digo, la inmobiliaria elaboró un documento, pero nunca fue firmado.” • “DR. PALACIO: ¿Sabe usted si Grupo Proinse y Banco Davivienda habían celebrado un contrato de promesa de compraventa sobre este mismo lote objeto de este proceso? SR. BAQUERO: No, que yo sepa no, ellos no tenían ninguna promesa de compraventa, ellos creo que habían hecho una oferta y Davivienda se la había aceptado, la oferta y hasta ahí, pero que hayan firmado alguna promesa de compraventa no porque nunca no la exhibieron o nos la hubieran exhibido y nos hubieran dicho: mire tenemos aquí esta promesa de compraventa se la cedemos.” El pago del segundo abono al precio, que debía darse el 15 de junio de 2015, aun no se había entregado para el 17 de junio de 2015 (Informe Adalid, Página 3, Código 700801222).

Así las cosas, no habría podido configurarse una cesión del contrato de promesa por parte de PROINSE a los convocantes o una cesión de su “posición contractual”, por la sencilla razón que tal contrato hasta entonces no existía. Sobre lo único que podía versar la cesión, era sobre el derecho de crédito de los $360.000.000 entregados por PROINSE a DAVIVIENDA a buena cuenta del precio del lote, como en efecto ocurrió el 15 de mayo de 2015 (Cuaderno de Pruebas No.1, Folios 135 y 136).

Observa además el Tribunal que el día 8 de julio de 2015, los aquí demandantes suscribieron un nuevo “ACUERDO SEPARACIÓN DE BIENES RECIBIDOS EN PAGO Y/O ACTIVOS” y un documento de “Solicitud Trámite de Compra BRP o Activo” del lote objeto de este litigio (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 249 y Cuaderno de Pruebas No. 7, Folio 150), ofreciendo 22 “Me permito comentarles a ustedes la demora en el pago para el día 15 de junio de 2015 se ha atrasado ya que el dinero viene en remesas de Canadá y desconociamos la complicación de la transferencia a nuestras cuentas en Colombia.

Creemos que el trámite final será para el día 23 De Junio de 2015.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 70 pagar la suma de $3.600.000.000 como precio de compra del inmueble, con un primer pago de $360.000.000 ya recibidos a esa fecha, $720.000.000 el día de la firma de la promesa de compraventa, $1.260.000.000 el 23 de septiembre de 2015 y $1.260.000.000 el 23 de octubre de 2015 (Cuaderno de Pruebas No. 6, Folio 15).

Esta oferta fue aceptada por DAVIVIENDA el 29 de julio de 2015 (Cuaderno de Pruebas No.7, Folio 176) con la particularidad que se acreditó al precio la cantidad de $360.000.000 pagada por PROINSE, por virtud de la cesión de dicho crédito aceptada por DAVIVIENDA (Cuaderno de Pruebas No.6, Folios 148 a 150). Finalmente, el contrato de promesa propiamente dicho fue suscrito por los prometientes compradores, aquí convocantes, el 3 de agosto de 2015, (Interrogatorio de parte Guillermo Baquero, audiencia del 25 de octubre de 201723 y Testimonio de Luz Andrea Peña, audiencia del 19 de enero de 201824) después de un intenso período de discusión y trámite entre aquellos y las personas autorizadas por DAVIVIENDA, a saber, la Inmobiliaria Géminis y el abogado externo Ismael Arévalo.

De esta manera, para el Tribunal es evidente que los tratos preliminares, previos a la celebración del contrato de promesa de compraventa, se dieron entre los prometientes compradores LOTES Y PROYECTOS S.A.S, INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S, Guillermo Carlos G. Baquero 23 “DRA. MEJÍA: Cuanto tiempo transcurrió desde que ustedes firman ese texto del contrato de promesa de compraventa y Davivienda devuelve firmado por su representante el ejemplar del contrato, cuanto tiempo transcurrió? SR. BAQUERO: Lo firmamos el 3 de agosto, agosto a septiembre a octubre que nos lo entregaron, lo firmamos el 3 de agosto al 3 de septiembre al 3 de octubre como 60 sí 60 días que inclusive nos pareció un término exagerado, inclusive hay un correo donde nosotros les decimos que nos preocupa el hecho de que no tengamos nuestra promesa de compraventa porque es que ese es un documento que le da a uno la confianza y la seguridad de que ya iniciamos un negocio, no teníamos nuestra promesa exhibida para poderla exhibir y poder continuar con nuestro proyecto.” 24 “DRA. GALVIS: Usted recuerda la fecha exacta en que firmaron ese documento, ese documento tiene fecha de 3 de agosto del año 2015, pero esa fecha corresponde a la fecha de la firma, usted tiene certeza de eso o no? SRA. PEÑA: Sé que firmamos un viernes en la tarde que llegaron ellos, sí, era 3, porque finalmente el contrato se fue, creo que fue un lunes temprano, para las oficinas de Ismael Arévalo.

DRA. GALVIS: Significa lo anterior entonces que la promesa no fue firmada el 3 de agosto, si se estaban discutiendo temas relacionados con la promesa el 10 de agosto? SRA. PEÑA: No, la promesa fue firmada el 3 de agosto, la promesa llegó donde Ismael y él empezó a solicitar y a hacer preguntas.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 71 Rincón y DAVIVIENDA, por lo que no encuentra probada la excepción relativa a que “NO EXISTIÓ ETAPA PRECONTRACTUAL ENTRE DAVIVIENDA Y LOS CONVOCANTES” y es bajo esa consideración que examinará la conducta de las partes en la etapa precontractual, para lo que concierne a las pretensiones y excepciones de la demanda relativas a ese período. 3.

Sobre la tacha de la testigo Jimena Rovira Previo estudio de las pretensiones de la demanda reformada y de aquellas formuladas en la reforma de la demanda de reconvención y sus respectivas excepciones de mérito, el Tribunal procede a estudiar la tacha del testimonio de la señora Jimena Rovira que se formuló en los siguientes términos: “DR. PALACIO: Señores árbitros, habiendo oído esto y demostrado que la doctora Rovira vino ya con un pronunciamiento predispuesto sobre el tema, que hemos visto que vino ya a hablar de ciertas cosas específicas en relación con ciertos puntos controversiales que ni siquiera se habían mencionado, sino que fue directamente y atendiendo a la particular situación profesional que mantiene con banco Davivienda yo, en aplicación del artículo 211 del Código General del Proceso, me permito, ya no se habla de tachar de sospechoso, sino de tachar la imparcialidad del testimonio, me permito aplicar esta figura que sea evaluada en el laudo”25.

El Tribunal encuentra que, en efecto, la señora Rovira manifestó que ha trabajado en múltiples oportunidades con Davivienda e incluso, que se encontraba trabajando con ellos en temas urbanísticos durante el curso del trámite arbitral. De esta manera, el Tribunal encuentra que se cumplen los presupuestos del artículo 211 del Código General del Proceso, al encontrarse la testigo en una circunstancia que podría afectar su imparcialidad 25 Cuaderno de Pruebas No 9, folio 210 (CD).

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41. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 72 por razón del interés que tiene con Davivienda y su apoderada26 y, por tanto, bajo esta circunstancia estimará la declaración rendida. 4.

Primera pretensión principal de la demanda y primera del primer grupo de subsidiarias. Excepciones subsidiarias contra la primera pretensión principal y primera subsidiaria de la demanda. Conforme a la pretensión principal de la demanda, la parte convocante señala que DAVIVIENDA incurrió en mala fe en la etapa previa a la celebración del contrato, específicamente por falta al deber de corrección y lealtad en la información. Dicen los convocantes que pudieron establecer que no había facilidades de acceso al predio para el desarrollo de la fase constructiva, sino a través del Conjunto Residencial Sabana Pijao - Etapa uno y dos y Etapa dos Fase 1; que dicha vía no tenía las condiciones técnicas necesarias para tolerar el tráfico de volquetas o camiones sin afectar la delgada capa de asfalto y las tuberías ubicadas debajo de ellas; que los copropietarios o residentes en el Conjunto Sabana Pijao se oponían al desarrollo de cualquier proyecto urbanístico, para evitar los daños que aquello pudiera causar en la urbanización, y que todas estas eran circunstancias conocidas por DAVIVIENDA y que les fueron deliberadamente ocultadas por ella.

Para dilucidar este aspecto de la controversia, el Tribunal hace las siguientes consideraciones: 26 “DR. PALACIO: Usted había trabajado previamente para el banco Davivienda? SRA. ROVIRA: Muchas veces y con la doctora María del Pilar también muchas veces en temas conjuntos, muchas veces he rendido conceptos a Davivienda en temas urbanísticos, de hecho (sic), ahorita tengo otros asuntos con ellos”.

Cuaderno de Pruebas No 9, folio 210 (CD). Archivo 11 10 2017. Página

41. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 73 a. EL DEBER DE INFORMACION – Naturaleza y alcance El postulado de la buena fe es un principio general de derecho consagrado constitucionalmente (art.83 C.P.), aplicable a todas las obligaciones cualquiera que sea su fuente27.

En el campo de la formación y ejecución de los actos jurídicos, más allá de las normas legales que consagran el deber de las partes de obrar con buena fe en la etapa precontractual (art.863 C. Co.) o aquellas que señalan que los contratos deben celebrarse y ejecutarse de buena fe (arts.871 C.Co y 1603 C.C.), este principio ha pasado a formar parte del contenido de las obligaciones con un sentido de colaboración, protección y solidaridad entre las partes de la relación negocial28.

Es el “empeño de cooperación”29 desde el proceso previo al perfeccionamiento del acto jurídico, para que pueda realizarse lo que cada uno espera, “de manera tal que los contratos no se conviertan en instrumentos que puedan ser utilizados para que refugiándose en ellos la astucia ilícita de uno de los contratantes, la ingenuidad del otro quede atrapada y convertida en medio para satisfacer a los intereses del primero”.30 Este enfoque implica el deber recíproco de las partes de obrar con corrección, probidad, lealtad y honestidad en solidaridad uno con el otro31, evitando comportamientos que puedan llegar a impedir la satisfacción de los intereses mutuos. 27 OSPINA FERNANDEZ, Guillermo.

Teoría General del Contrato y del negocio jurídico. 5ª Ed. Editorial Temis 1998. Bogotá. P. 331 28 “Del principio general de la buena fe dimanan deberes que aun cuando no correspondan a lo pactado específicamente en el contrato, integran su contenido ex bona fide y resultan complementarios de la prestación objeto de este, ampliando el contenido de las obligaciones a cargo de las partes.” Laudo arbitral de 27 de noviembre de 2007.

TV Cable v. EPM ESP. 29 BETTI, Emilio, citado por RENGIFO, Ernesto. El deber precontractual de Información. Realidades y tendencias del derecho en el Siglo XXI: Tomo IV. Editorial Temis. Vol. 1. 2010. 30 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 16 de diciembre de 1969, citada en el Laudo arbitral de 27 de noviembre de 2007, TV Cable S.A. Vs. EPM ESP y otros. 31 Sobre el solidarismo contractual el profesor MANTILLA, Fabricio: El solidarismo contractual en Francia y la constitucionalización de los contratos en Colombia.

Revista Chilena de Derecho Privado, No. 16, pp. 187 a 241. 2011. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 74 En el ámbito contractual, el principio general de la buena fe abarca deberes secundarios de conducta, así denominados por ser complementarios a la prestación principal, entre los cuales la doctrina ha identificado los de información, custodia, consejo, fidelidad32.

De estos el Tribunal pasa a examinar particularmente lo relativo al deber de información desde el período de negociaciones anteriores a la celebración del contrato33, para analizar y resolver este aspecto del presente litigio. La noción del deber de información se ha identificado con la exigencia de dar a conocer de manera sincera, clara, oportuna, pertinente, a la otra parte, los pormenores del negocio que se proyecta celebrar, las condiciones del bien o servicio ofrecido e incluso, en ciertos casos, las cláusulas contractuales que incluiría. Esta carga de información cumple una importante función protectora del consentimiento, ya no desde la perspectiva de la víctima del error o del dolo, sino desde el examen de la conducta de la otra parte, de tal manera que aquella pueda exigir de esta última la información que le permita contratar con conocimiento suficiente del negocio que se propone celebrar.

Al deber de información le han sido atribuidas varias características para que su infracción sea trascendente respecto de la existencia y validez del contrato o del resarcimiento de los perjuicios causados: (i) Que la información sea relevante; (ii) Que el obligado a suministrarla la conozca; (iii) Que el acreedor de la información no la conozca ni esté en posibilidad de conocerla por sí mismo.34 32 SOLARTE RODRÍGUEZ, Arturo.

La buena fe contractual y los deberes secundarios de conducta. Revista Vniversitas, Pontificia Universidad Javeriana. 2004. 33 GALGANO, Francesco. El negocio jurídico. Editorial Tirant lo Blanch. Valencia. 1992. P. 461. 34 GHÉSTIN, Jacques. Traité de Droit Civil, la Formation du Contract. Tercera edición. LGDJ. París. 1993. p.445 (Traducción libre realizada por Diego Muñoz Tamayo), en Liliana Parias Mejía. Consecuencias Jurídicas derivadas del Incumplimiento de la Obligación de Información en el Contrato de Suscripción de Acciones.

Pontificia Universidad Javeriana. Facultad de Ciencias Jurídicas y Socioeconómicas. 2000. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 75 La parte que está en condiciones de conocer las circunstancias determinantes del negocio, esto es, aquellas que sean relevantes al consentimiento del otro, debe informarlas sin reticencia alguna.

Debe tratarse de información de tal manera trascendente que su omisión haya sido decisiva para que la otra parte celebrara el contrato o para que lo hubiera hecho en las condiciones en que lo hizo, diferentes de las que hubiera pactado si hubiese conocido la información que le fue omitida u ocultada. De otro lado, el deber de suministrar la información relevante está a cargo de la parte que tenga conocimiento de la misma o esté en condiciones de conocerla.

Si la ignora no podrá correr con las consecuencias de no haberla suministrado, pero no podrá eximirse del deber de dar la información o de las consecuencias de su omisión si la ignorancia se debe a su propia incuria. En otras palabras, la carga de dar la información y los efectos de su infracción estarán a cargo no solo de quien la conocía sino también de quien razonablemente debía conocerla y no la suministró. “La buena fe requiere un comportamiento libre de toda actitud incorrecta, por ello un comportamiento negligente no podría jamás estar acorde con la corrección exigida por la buena fe, en cuanto es incompatible con el espíritu de honestidad, lealtad y respeto por el interés ajeno que le son propios.

Se exige un comportamiento cuyo patrón directriz (sic) es la diligencia como requisito adicional que deriva de la buena fe”.35 El deber de información implica, pues, de un lado, que cada parte suministre a la otra la información cabal, adecuada y precisa sobre las circunstancias que conciernen al objeto del contrato y, en fin, todo lo que pueda ser relevante o útil para que cada una contrate con pleno conocimiento.

Pero, al propio tiempo, este deber implica el de procurar informarse cada parte, por sí misma, de tales circunstancias “de manera que si con la información recibida no alcanza a quedar suficientemente enterada, investigue, pregunte y busque 35 CHINCHILLA I, Carlos Alberto. El deber de información contractual y sus límites. Universidad Externado. 2011.

Pág. 340. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 76 identificar los factores y elementos que, con los recibidos, le permitan alcanzar la suficiencia de información.”36 Este equilibrio entre el deber de información de una parte y el deber de diligencia de la otra se justifica pues “No hay razón para informar en cuanto a lo que cada uno puede saber fácilmente.

Debería haber en ello un primer límite a la obligación de informar”. “La justificación de la obligación de informar tiene sus límites. Aun cuando la jurisprudencia haya prohijado a veces un concepto demasiado amplio de la obligación de informar, favoreciendo abusivamente la tendencia de cada uno a confiar en el otro, conviene no admitirla sino cuando sea necesario, es decir, únicamente en aquellos casos en que un contratante no puede actuar con conocimiento de causa sino mediante la ejecución de una obligación de informar a cargo del otro contratante.

Así como a cada uno le corresponde defender sus intereses, cada uno debe informarse acudiendo a todas las fuentes de información posibles. A este respecto, aquel cuyos conocimientos y aptitudes le permiten informar a su cocontratante, no siempre debe informarlo a pesar de todo, en lo concerniente a un comprador profesional y especializado que no había sido especialmente informado por su vendedor en cuanto a las precauciones de utilización.”37 El deber de información no se encuentra desligado de la carga de diligencia que concierne a la parte que lo reclama, si su carácter de profesional en los negocios, su experiencia o su particular posición indican que conocía, o debía conocer, los hechos de la negociación omitidos por la otra parte.38 De este deber de diligencia, correlativo al de información a cargo de la otra parte, no escapa siquiera el profano por el solo hecho de desconocer la materia de que se trata, aun asumiendo que se encuentra en estado de debilidad o inferioridad respecto de la 36 CUBIDES C, Jorge.

Realidades y tendencias del Derecho en el siglo XXI, Tomo IV: Los deberes de la buena fe contractual. Editorial TEMIS. 2010. Pág. 255 37 LARROUMET, Christian. Teoría general del contrato. Editorial TEMIS, 1999. Pág. 281. 38 Laudo de 29 de septiembre de 2007. TV Cable v. Empresas Públicas de Medellín E.S.P. Sentencias de 2 de agosto de 2001.

Exp 6146. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo. En igual sentido, sentencia de 18 de octubre de 1995, Exp 4640 MP Pedro Lafont Pianetta TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 77 contraparte profesional39, a menos que se trate de una circunstancia que solo le sea posible conocer por información de aquel otro.

Sobre la carga de diligencia se ha dicho que: “Por el solo hecho de observar una conducta como dispositiva, el sujeto asume ciertos riesgos y, por lo mismo, para su propia seguridad y para la obtención cabal de los resultados prácticos a que aspira, tiene del deber de emplear el medio más apropiado, de ser sagaz, advertido, diligente, previsivo, cauto y, por supuesto, de seguir fielmente las instrucciones de ley.

“En muchas oportunidades se presentan confusiones, ambigüedades, problemas, que bien podrían haberse evitado con algo de previsión y curia, y cuyo resultados nocivos los recibe quien, habiendo creado los riesgos, por ende asume sus consecuencias”40 El objeto del deber de información es el de dar a conocer las condiciones generales del contrato, las calidades del bien y el provecho y utilidad que puede derivar de aquél, a quien no está en condiciones de conocerlas por sí mismo.

De esta manera, no podrá reclamar las consecuencias de no haber recibido la información o haberla recibido de manera insuficiente, quien por razón de sus particulares condiciones personales o profesionales estaba en posibilidad de conocerla.41 39 En palabras de LE TORNEAU “su pasividad no le atribuye un derecho a la pasividad”. Citado por RENGIFO GARCIA, Ernesto.

El deber precontractual de información y las condiciones generales del contrato. Trabajo de posesión como miembro de la Academia Colombiana de Jurisprudencia. 2004 40 HINESTROSA, Fernando, Tratado de las Obligaciones II, De las fuentes de las obligaciones: El Negocio Jurídico Volumen I., Universidad Externado de Colombia, 2015. P.391 41 LARROUMET, id.

“La obligación de informar tiene por objeto permitir al profano y más generalmente a quien no tiene ni los conocimientos ni las aptitudes necesarias para apreciar en forma tan precisa como sea posible la utilidad que le debe proporcionar el contrato. En otras palabras, su función consiste en permitir que el consentimiento para el contrato se dé con pleno conocimiento de causa y de garantizar que el servicio o la cosa que constituye el objeto del contrato corresponda a lo que se debe esperar de él. Esto explica que la obligación de informar pese, de una manera general, sobre los profesionales.

Y esto explica también que si ella pesa con frecuencia sobre empresas que en general son económicamente más fuertes que sus cocontratantes, es porque son profesionales. Sin embargo, la obligación de informar va mucho más allá de estas aplicaciones. La encontramos cada vez que un contratante no puede hacer más que confiar en el otro para informarse de un elemento necesario en cuanto a la utilidad esperada del contrato.

Por lo tanto, todo contrato puede dar lugar a una obligación de informar, cuya ejecución tiene como consecuencia permitir al acreedor de la obligación dar su consentimiento con conocimiento de causa.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 78 Si ambas partes conocen o deben conocer, en razón de su oficio, los alcances del contrato, “la obligación de información desaparece o por lo menos se atenúa.”42 Corolario de lo anterior es que la carga de dar la información se entenderá infringida solo si aquél a quien debía ser suministrada la ignoraba de manera legítima y justificable o si se encontraba en imposibilidad de haberla conocido.

Su sola afirmación de que la desconocía no bastará para entender que la otra parte la omitió43, como tampoco si no indagó por ella. “En este orden de ideas, la diligencia como límite al deber de información nos permite afirmar que sólo es factible edificar un incumplimiento del deber de informar sobre la base de que el acreedor de la información se encontraba en una posición de ignorancia excusable y legítima, al propio tiempo que el deudor tenía el deber de informarlo debido a su situación. Por esta razón, una genérica afirmación de ignorancia por parte del acreedor resultará insuficiente para imputar el incumplimiento del deber.

De ahí que sea necesario determinar si quien dice no haber sido informado se encontraba obligado a informarse y no lo hizo. Ahora bien, si la parte que estaba obligada a informarse se encuentra en imposibilidad de hacerlo y a su contraparte así lo advierte, es deber de este último desplegar un comportamiento orientado a ilustrarlo, en cumplimiento del deber de lealtad y consideración del interés ajeno.44 A la luz de las anteriores consideraciones, el Tribunal examinará a continuación la naturaleza y alcance del deber de información a cargo de DAVIVIENDA y la forma como se realizó, en atención, además, a las particulares condiciones de los convocantes en el presente caso. 42 TAMAYO, Javier.

La obligación de lealtad durante el periodo precontractual, citado en CUBIDES C, Jorge. Realidades y tendencias del Derecho en el siglo XXI, Tomo IV: Los deberes de la buena fe contractual. Editorial TEMIS. 2010. Pág. 256- 257 43 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Sentencia del 2 de agosto de 2001. Expediente 6146. M.P. Carlos Ignacio Jaramillo.

“Como se tiene claramente establecido, no es suficiente que se aduzca la mera gestación de estado de desconocimiento o de ignorancia fáctica acerca de unos específicos hechos, porque es menester que dicho estado o ignorancia se generen en forma legítima o se tornen excusables (carga de diligencia).” 44CHINCHILLA I, Carlos Alberto. El deber de información contractual y sus límites.

Universidad Externado. 2011. Pág. 341 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 79 b. El litigio en este aspecto de la controversia Aducen los convocantes que DAVIVIENDA había conocido todas las circunstancias y vicisitudes de la construcción de la etapa inicial del Condominio Sabana Pijao, a cargo de la Constructora Pijao, por haber ejercido la Interventoría y supervisión sobre el proyecto en esa etapa, por lo cual había conocido que la vía de acceso al lote prometido no tenía las condiciones técnicas para el paso de vehículos pesados y materiales de construcción y que la Constructora Pijao había tenido que negociar con el dueño de un predio aledaño el uso de una vía distinta de la de acceso al conjunto residencial para la construcción parcial de la segunda etapa.

Expresa la parte convocante que DAVIVIENDA también sabía que desde la construcción de la primera etapa el proyecto había tenido inconvenientes para la instalación en ese lote de los servicios públicos de agua y la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR). Reitera que siendo claro para DAVIVIENDA que el lote solo podía estar destinado a un desarrollo constructivo, aquella omitió información relevante respecto de la falta de condiciones adecuadas para hacerlo y de todas las circunstancias que podían afectar la destinación del inmueble, influir en las condiciones de precio o de garantías a los convocantes.

A juicio de la parte convocante, DAVIVIENDA se abstuvo de revelar información importante y “guardó doloso silencio” para tratar de realizar la venta en el menor tiempo posible y no desmejorar así sus intereses en la negociación, en desmedro de los intereses de los convocantes quienes habrían necesitado de esa información para haber adecuado las condiciones del negocio al verdadero estado y condiciones de construcción del inmueble.

Afirma que tales condiciones no fueron ni podían haber sido conocidas por los prometientes compradores puesto que no podían esperar que tratándose de un proyecto de construcción que había iniciado por etapas, la última no pudiera ser desarrollada por carecer de acceso. Que no era previsible que el constructor de las etapas iniciales hubiera trazado y construido TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 80 la via de acceso hasta el lote de la última etapa, sin que tuviera la aptitud para permitir el ingreso de los equipos y materiales necesarios para la construcción en esa fase final.

Aduce que para los prometientes compradores esa era una situación en la que, ya celebrado el contrato, no podían perseverar porque se les había prometido en venta un inmueble al que no podrían acceder por la única vía construida para eso y que por consiguiente no podrían ejecutar el proyecto de construcción, que tal era la vocación del lote prometido.

Alega la parte convocante que por haber ocultado esas circunstancias, conocidas desde antes de la celebración de la promesa, DAVIVIENDA quebrantó sus deberes de información, colaboración, solidaridad, lealtad y buena fe durante todo el devenir contractual, en perjuicio de los intereses de los prometientes compradores y en consecuencia está obligada a indemnizar los perjuicios que con ello se causaron.

En contra de estas pretensiones DAVIVIENDA propuso la excepción que denominó “Mi mandante obró de plena buena fe en la etapa precontractual” y adicionalmente formuló la de AUSENCIA DE RESPONSABILIDAD DE DAVIVIENDA POR CULPA EXCLUSIVA DE LOS PROPIOS CONVOCANTES contra todos los grupos de pretensiones, las cuales pasan a examinarse: Rechaza DAVIVIENDA la afirmación de la parte convocante respecto de que hubiese ocultado a los convocantes información en la fase de negociación del contrato de promesa de compraventa y aduce que lo que sucedió fue que aquellos fueron descuidados pues no realizaron los análisis pertinentes al momento de comprar los derechos de PROINSE, en relación con la forma de ingreso de la maquinaria y materiales de construcción y el presupuesto de adecuar o reparar la entrada, eventos que luego de celebrado el contrato quisieron trasladar a DAVIVIENDA como obligaciones a cargo de esta última.

Dice DAVIVIENDA que se obligó a entregar el inmueble en el estado en que lo había recibido como dación en pago de la Constructora Pijao y que los convocantes lo inspeccionaron físicamente desde el primer momento de las negociaciones y conocieron específicamente TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 81 que el predio tenía una única entrada a través de la Etapa 1 del Conjunto Residencial Sabana Pijao, antes de firmar el contrato de promesa, lo cual era perceptible a simple vista.

Que así estaba descrito, además, en los planos y en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio Sabana Pijao, que les fueron entregados a los convocantes antes de suscribir el contrato de promesa, en los cuales constaba que el acceso era común para las dos etapas del proyecto de construcción y que los copropietarios de las unidades ya entregadas de la primera etapa no podrían interferir en el desarrollo de las etapas posteriores de construcción. Dice DAVIVIENDA que los convocantes, antes de aceptar de PROINSE la cesión del contrato y en todo caso antes de suscribir el contrato de promesa con DAVIVIENDA, advirtieron que la vía de acceso no era apta para el tráfico de vehículos pesados ni para el ingreso de los materiales de construcción y que los convocantes debieron advertir, con mediana diligencia, las condiciones de acceso al lote, las dificultades de construcción y los riesgos del negocio.

Que los convocantes podían distinguir a simple vista si se trataba de una vía de tráfico vehicular de un conjunto residencial o de una de tráfico pesado y que a pesar de haber advertido las implicaciones, los costos e inconvenientes que eso podía generar, los convocantes decidieron celebrar el contrato. Agrega que los prometientes compradores declararon expresamente conocer las condiciones del lote de terreno, estar satisfechos con sus características y tener los conocimientos suficientes, experiencia y plena capacidad para evaluar la conveniencia del negocio, responsabilidades y riesgos.

De tal manera que su afirmación acerca de que no hubieran conocido las condiciones de acceso al lote, solo podría deberse a su negligencia y en tal caso no pueden invocar en su favor su propia culpa. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 82 c. Hechos probados sobre este aspecto de la controversia El inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa celebrado entre DAVIVIENDA y los prometientes compradores es el lote ubicado en el Kilómetro 13+325 Vía Bogotá- Fontibón-Facatativá, identificado con número de matrícula inmobiliaria 50C-186238145, que DAVIVIENDA había recibido en dación en pago de la Constructora Pijao mediante escritura Pública No. 5586 del 3 de octubre de 2013 de la Notaría 32, correspondiente al predio donde originalmente estaba proyectada la construcción de la II Fase de la Etapa II del Proyecto Sabana Pijao que comprendía la construcción de 70 casas46 de habitación en el denominado Condominio Sabana Pijao.

Quedó demostrado que el grupo PROINSE, que inicialmente había ofrecido a DAVIVIENDA la compra del lote y había entregado la cantidad de 360 millones para “separación”, había conocido las condiciones del inmueble e indagado sobre los temas de acceso antes de proceder a realizar la cesión de su derecho a los convocantes. Y que estos últimos desde entonces empezaron a cuestionar por eso.

De esta manera se observa en correo electrónico del 27 de abril de 2015, enviado por la Inmobiliaria Géminis a Davivienda, refiriéndose a PROINSE que: “Dado el compromiso de separación el día de hoy del BRP 8295, lote Pijao, he conversado con el cliente, quien… solicita dos (2) días … para proceder a realizar la separación, toda vez que están indagando temas de acceso al lote en la alcaldía Municipal y entidades respectivas.

(Adalid pág. 1505 cód. 4061693) 45 Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 207. 46 Audiencia del 14 de marzo de 2018, testimonio Jorge Arturo Torres: “SR. TORRES: Como digo la licencia de construcción era para casas, las mismas 70 casas en la misma distribución que estaban originalmente, el POT es el que define cuáles son las alturas máximas.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 83 Luego, en correo del 11 de julio de 2015, Arturo Obregón contestó de la siguiente manera a la solicitud de la representante de PROINSE sobre los valores aun no pagados de la cesión: “De acuerdo a lo que hemos convenido, el otro pago se producirá inmediatamente se firme la promesa.

Debemos tener para ese momento perfectamente clara la solución a la vía de acceso. Perfectamente claro para el efecto significa no prometida si no documentada.” (Informe Adalid, Página 5, Código 4288977). Posteriormente, en correo de inmobiliaria Géminis a la representante legal de PROINSE Ingrid González. con fecha 15 de julio de 2015, visible a FOLIO 30 del cuaderno de pruebas N° 6 se observa: "Doctora Ingrid, en la negociación previa con Proinse nunca se habló de estos permisos, siempre fuimos claros en que se vendía en las condiciones actuales; el señor Martín que fue el representante por parte de ustedes, en la reunión que hubo con el banco manifestó ya haber hecho todas las averiguaciones respectivas para el desarrollo del proyecto." Luego de haber negociado con PROINSE la cesión de su derecho, los prometientes compradores hicieron, a su turno, solicitud de trámite de compra del lote ante DAVIVIENDA y manifestaron expresamente conocer el estado físico del lote y haber recibido la información con respecto a la documentación y trámite, al tiempo que se comprometieron a gestionar lo que estuviera pendiente y que correspondiera a la negociación: Formato de Davivienda denominado “SOLICITUD TRÁMITE DE COMPRA BRP O ACTIVO”, suscrito por los hoy convocantes, el 8 de julio de 2015, en cuya parte final se lee: “Acepto que conozco el estado físico del bien e igualmente que recibí la información con respecto a la documentación y tramite.

Asumo gestionar aquello que este pendiente y me corresponda de acuerdo con la negociación, en el caso que esta solicitud sea aprobada.” (Cuaderno de Pruebas No.6, Folio 15). TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 84 Quedó demostrado que, en efecto, los prometientes compradores hicieron inspección física del lote en varias ocasiones: En el Interrogatorio de la señora Dora Esther Aristizábal, representante de Lotes y Proyectos S.A.S, audiencia del 24 de octubre de 2017, esta declaró: “DRA. MEJÍA: Usted hizo visita, inspeccionó el lote, conoció el lote, ¿antes de firmar el contrato de promesa de compraventa? SRA. ARISTIZABAL: Sí, sí fuimos, nosotros fuimos a conocerlo.

DRA. MEJÍA: ¿En una sola ocasión, en varias ocasiones? SRA. ARISTIZABAL: En varias ocasiones fuimos. DRA. MEJÍA: ¿Antes de firmar el contrato de promesa? SRA. ARISTIZABAL: Antes de firmar fuimos una vez, incluso de la inmobiliaria nos dijeron que la entrada era por la fase 1, que no había ningún problema, pero después tuvimos ya cuando estábamos en el proceso de entrar en negociación, fuimos a una reunión incluso con algunos propietarios de allá que se oponían rotundamente al ingreso DRA. GALVIS: Pregunta No. 17.

Usted dice que visitaron el lote le contesto a la presidente del Tribunal que usted si visitó el lote, si además ha contestado que ustedes querían desarrollar un proyecto se había visto el reglamento de propiedad horizontal y había visitado el lote, ¿por dónde pensaban ingresar para poder construir? SRA. ARISTIZABAL: Estuvimos mirando e inicialmente por la entrada que tenía, pero los residentes del conjunto se oponían totalmente a que eso fuera a suceder y además también porque se hizo una prueba ahí y la capa es demasiado delgada que incluso perjudicaba todos los servicios públicos de ese conjunto, entonces no era viable” Quedó probado que los prometientes compradores advirtieron, antes de celebrar el contrato de promesa con DAVIVIENDA, que el ingreso al lote desde la vía principal era inviable, la falta de condiciones técnicas para el acceso de vehículos pesados, las posibles dificultades para obtener las autorizaciones de ingreso y que las únicas entradas viables serían por el costado izquierdo del condominio o a través del mismo.

A nuestro modo de ver las únicas entradas viables serían por el costado izquierdo del condominio. o atravesando el mismo condominio…” (Informe Adalid, Página 4, Código 4288981) Que el lote prometido tenía una única vía de acceso a través de la primera etapa construida del Condominio Sabana Pijao, era además algo ostensible y perceptible por la sola inspección física del lote, de manera tal que los prometientes compradores no pudieron haber ignorado esa circunstancia. En todo caso, su conocimiento quedó corroborado con el interrogatorio de parte del señor GUILLERMO CARLOS BAQUERO RINCÓN, audiencia del 25 de octubre de 2017: “DRA. GALVIS: No señor le vuelvo a repetir la pregunta y le ruego que conteste sí o no, diga si con una simple visita o inspección física era posible darse cuenta que el ingreso al predio tenía que realizarse a través de la fase 1 o de la etapa 1 de la fase 2 ya construidas? SR. BAQUERO: Claro que sí.” Por su parte, DAVIVIENDA hizo entrega a los prometientes compradores de los planos del lote (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 95 a 102) y el Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio Sabana Pijao, contenido en la Escritura Pública No.6778 de 7 de diciembre de 2008 de la Notaría 1ª de Bogotá (Cuaderno de Pruebas No.2, Folios 1 a 275) documentos en los cuales estaba descrito el acceso común para las dos etapas del proyecto y la TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 86 autorización de la copropiedad de los residentes de la I etapa, para el desarrollo de las etapas posteriores de la construcción, en los siguientes términos: “Declaración “TERCERA: … La futura etapa del Condominio se desarrollará sobre el Lote Manzana 8 B de la misma urbanización y con el acceso común para las dos Etapas” (Folio 3)

ARTICULO 153. AUTORIZACION DE ADICIÓN. "Los copropietarios de las unidades concluidas y entregadas, solamente podrán intervenir en lo que respecta a la administración de sus respectivas zonas terminadas y entregadas; por consiguiente, el propietario inicial del "CONDOMINIO SABANA PIJAO", desarrollado por etapas constructivas se reserva sin límite alguno, el derecho a desarrollar libremente las etapas posteriores.

Por lo anterior, los Copropietarios de las unidades ya concluidas y entregadas, no podrán intervenir ni interferir, en ninguna forma en el desarrollo de las etapas posteriores de la construcción, ni exigir contraprestación alguna por la utilización de bienes comunes del Condominio a los propietarios de unidades de nuevas etapas o al propietario inicial".

(Folio 252 Vuelto) De la entrega de información por parte de DAVIVIENDA a los convocantes, da cuenta el correo de 11 de julio de 2015, de Luz Andrea Peña de la inmobiliaria Géminis a Arturo Obregón, en el cual menciona que “el día de ayer hablé con el doctor Guillermo y le entregué el RPH, y la escritura de dación en pago y carta de licencia” (informe Adalid, Página No. 5 código 4288974); la cláusula DECIMA SEGUNDA del contrato; las declaraciones de parte en la audiencia de 24 de octubre de 2017 de la señora Dora Esther Aristizábal, representante de Lotes y Proyectos y del señor Arturo Obregón, Representante de Integraciones e Inversiones Inmobiliarias S.A.S. y el correo electrónico del 22 de octubre 2015, del Señor Guillermo Baquero a Luz Andrea peña de la inmobiliaria Géminis (Cuaderno de Pruebas No.6, Folio 205).

Quedó probado, entonces, que los prometientes compradores estaban advertidos que el acceso era común a las dos etapas del proyecto Sabana Pijao, del cual ya estaba construida la primera etapa y también de las dificultades que eso podría implicar, y todo ello antes de celebrar el contrato de promesa con DAVIVIENDA. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 87 Ahora bien, que el acceso fuera común a las dos etapas del Condominio Sabana Pijao no significaba que fuera el adecuado para el ingreso y tránsito de vehículos pesados y materiales durante el proceso de construcción, ni podía deducirse así del Reglamento, y es por eso que los convocantes indagan a la Inmobiliaria para aclarar “el tema de la servidumbre”, antes de suscribir el contrato de promesa con DAVIVIENDA: Correo del 12 jul 2015 Código Adalid 2214823 pág. 5 18:39 –de Guillermo Baquero para Inmobiliaria Géminis: “Le solicitamos que antes de adelantar la consignación podamos aclarar directamente con Davivienda o quien corresponda el tema de la servidumbre, para la etapa de construcción y posteriormente el ingreso de residentes.

En el documento que me entrego reza al respecto, pero falta aclaración y definición sobre la servidumbre.” Sin embargo, quedó demostrado que los prometientes compradores habían advertido también la falta de aptitud técnica de esa única vía de acceso para el tránsito de vehículos pesados y el transporte de los materiales de construcción, lo cual era incluso perceptible a simple vista: Correo electrónico del 22 oct 2015, del Señor Guillermo Baquero a Luz Andrea Peña de Inmobiliaria Géminis diciendo: “Le envió un registro fotográfico y videos donde puede apreciar por una parte que la servidumbre mencionada en el reglamento de propiedad se utilizó para una de las etapas del proyecto, me salto lo que sigue, de otra parte, puede observar que la infraestructura vial no tiene las características de diseño y muy seguramente de capacidad para resistir el peso de vehículos extrapesados” (Cuaderno de Pruebas No.6, Folio 205) TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 88 Por su parte, en el interrogatorio al señor Arturo Obregón, representante legal de Integraciones e Inversiones Inmobiliarias S.A.S., audiencia del 24 de octubre de 2017 (pág.53), sobre este aspecto respondió: “DRA. GALVIS: Pregunta No. 18.

Señor obregón, usted ha mencionado que las vías comunes internas del conjunto tenían que cumplir una normatividad sobre el espesor, sobre el tipo de vía, ¿puede decirle usted al Tribunal donde está contenida esa norma, en que decreto, en que ley? SR. OBREGÓN: No recuerdo, pero es una normatividad de Invías que si ustedes consideran la podemos localizar, pero desde luego esa normativa es de nivel nacional y habla de unos mínimos que obviamente estuvieron muy lejos de poder haber sido cumplidos por parte de la compañía”.

Que se trataba de un acceso común a las dos etapas y que esa vía no era idónea para el ingreso y para soportar la maquinaria de construcción, por lo menos no sin que se produjera un daño considerable, era algo perceptible por la sola observación física y así fue verificado por el Tribunal en la inspección judicial que realizó al lote por petición de la parte convocante (diligencia de 28 de febrero de 2018).

A su turno, el perito EDUARDO SOLANO declaró en la diligencia del día 25 de enero de 2018 ante el Tribunal, que desde el inicio de la construcción se define qué tipo de circulación vehicular va a darse en los conjuntos y que en el caso específico del proyecto Sabana Pijao los diseños no fueron hechos para transporte pesado: “DRA. MEJÍA: Una última precisión, desde el punto de vista técnico, independiente de lo que la comunidad hubiera podido quejarse o reclamar o impedir, técnicamente esa vía de acceso era posible para entrar los equipos de construcción, los elementos de construcción, ¿para hacer la construcción no podía haberse utilizado eso? SR. SOLANO: No, no podían entrar por ahí y en eso se define desde el momento del inicio es qué tipo de circulación vehicular van a tener los conjuntos y normalmente son totalmente restrictivos a camiones de más de 3 toneladas, trasteos máximos, y eso es TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 89 muy importante porque ahí es que se diseña la estructura de la vía cuál va a ser el soporte que tiene la vía, en este caso específico todos los diseños fueron para un tema totalmente vehicular, solo vehicular y no de transporte pesado”.

Anota el Tribunal que, en todo caso, estas circunstancias debían haber sido analizadas por los convocantes, advertidos como estaban de que se trataba de la única entrada a un conjunto residencial ya habitado en su primera etapa y por una vía que a simple vista no era apta y que debían haber estimado, en consecuencia, las alternativas de acceso y las dificultades y costos que eso implicaría. Audiencia de 24 de octubre de 2017 “DR. SANTOS: ¿Es decir, hasta ese momento no se habían advertido todas esas falencias de acceso, de mala capacidad de las vías de acceso, etc.? SR. OBREGÓN: No doctor, porque digamos que en el reglamento de propiedad horizontal que nos entregó la inmobiliaria aparecía establecida una estipulación básicamente que digamos que las incertidumbres que nosotros teníamos nos quedaron resueltas leyendo ese reglamento, una establecía que los constructores podríamos o digamos el constructor inicial o los constructores, el comprador de ese precio podría modificar la norma urbanística del predio y dos…(Interpelado)” Observa el Tribunal que a pesar de haberse percatado de las anteriores circunstancias y haber avizorado los inconvenientes, aun así los convocantes persistieron en el negocio, del cual incluso hubieran podido retirarse sin penalidad hasta ese momento.

En efecto, el texto del acuerdo de separación suscrito por los convocantes disponía que:47 “En caso de no concurrir a firmar la promesa de compraventa dentro del plazo fijado, y/o no cancele (mos) la totalidad de los dineros pactados para ser entregados con la firma de la promesa de compraventa o como separación, mediante este documento manifiesto(mos) de manera expresa e irrevocable que desisto (mos) del negocio y por lo tanto dejo (mos) sin efecto la separación y vuelven las cosas en su estado 47 Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 255 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 90 original; el Banco Davivienda podrá entrar a comercializar nuevamente el inmueble o vehículo sin reconocerme (nos) intereses o suma alguna a título de indemnización.” Los convocantes suscribieron el contrato el 3 de agosto de 201548, luego de un intenso período de negociaciones en el que intercambiaron más de diez borradores y pudieron discutir ampliamente sus cláusulas.

En el único ejemplar original firmado por las dos partes que fue aportado al expediente (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 205 a 214), existen varias cláusulas en las cuales los prometientes compradores manifiestan que conocen el estado del lote de terreno y lo encuentran conforme a lo ofrecido por DAVIVIENDA; que se declaran satisfechos en cuanto a sus características; que asumirán los costos por obras necesarias para la utilización de suelos; que tienen el suficiente conocimiento, experiencia y capacidad para evaluar la conveniencia del negocio y los riesgos y responsabilidades que asumen y que aceptan recibir el inmueble en el estado en que se encuentra: “CLAUSULA PRIMERA.

PARAGRAFO TERCERO: EL (LA) (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (A) (ES) manifiesta conocer y aceptar plenamente, su estado actual (del inmueble), de manera que se declara satisfecho en cuento a sus características por cuanto lo ha revisado y lo ha encontrado conforme a lo ofrecido, razón por lo cual los El (LA) (LOS) PROMETIENTES COMPRADOR (ES) asumirán los gastos que se generen en cuanto a los permisos y licencias por obras necesarias para la utilización de suelos.” CLAUSULA TERCERA.

PARAGRAFO SEGUNDO: los prometientes compradores dejan expresa constancia que tienen el suficiente conocimiento, experiencia en materia financiera, jurídica y de negocios y la capacidad plena para evaluar tanto la conveniencia del negocio, responsabilidades y riesgos que asume con la celebración del presente contrato( )" (FOLIO 210 C P 4) CLÁUSULA SEXTA.

EL (LA) (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (A) (ES) manifiesta expresamente que ha consultado y conoce el estado actual del inmueble; y las 48 Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 213. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 91 recomendaciones emitidas por las diferentes entidades, directamente o a través de sus abogados o asesores.

EL (LA) (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (A) (ES), se obligan a recibir el inmueble en el estado en que se encuentra, el cual declaran conocer y aceptar…”. “CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: DOCUMENTOS INTEGRANTES DEL CONTRATO. Se tendrán como parte integrante del presente contrato, los siguientes documentos: 1) Fotocopia de la cédula de las partes 2) EL (los) certificado de existencia y representación legal de las partes. 3) Copias de las escrituras antecedentes que cubran la titulación por 20 años 4) Copia del reglamentos (sic) de propiedad horizontal 5) Copia de los planos del proyecto y licencias aprobados (sic) y 6) Copia de los demás documentos que Davivienda haya recibido de la firma Constructora Pijao”.

La información sobre características de acceso al lote y la falta de condiciones técnicas para el ingreso de vehículos pesados y materiales de construcción, no fue -ni podía haber sido- ocultada por DAVIVIENDA. De un lado, porque en la documentación que entregó a los prometientes compradores estaba enunciado que existía una sola vía de acceso común a las dos etapas.

De otro lado, porque se trataba en todo caso de condiciones físicas del lote apreciables a simple vista. Nada habría podido excusar, ni siquiera para un profano en construcción, que hubiesen sido desestimadas. Ahora bien, quedó demostrado que DAVIVIENDA había ejercido a través del ingeniero EDUARDO SOLANO la Interventoría administrativa sobre la primera fase de la segunda etapa de construcción del Condominio Sabana Pijao, y al respecto declaró: SR. SOLANO: “…participé con anterioridad como interventor del banco en aspectos administrativos en la terminación de una parte que corresponde a la agrupación completa de lote de la controversia, les explico un poco, esto fue un proyecto que se desarrolló, arrancó si no estoy mal alrededor del año 2010 que se llama Sabana Pijao y se hizo por etapas, iban a ser 3 etapas, fui perito del banco en la primera etapa, fui TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 92 perito del banco en la segunda etapa, Constructora Pijao tuvo crisis económica y empieza a dar daciones en pago y uno de de estos proyectos de esta segunda etapa me pidió el banco que fuera interventor administrativo, es decir únicamente lo que tiene que ver con pagos para terminar la segunda etapa de esta agrupación y quedaba esta parte del lote, se desarrolló la primera, la segunda fue donde intervine que fueron 52 casas, quedando 70 casas por desarrollar en ese momento.49 Este testigo declaró sobre dificultades en la construcción de la primera fase, a cargo del propietario anterior, lo siguiente (audiencia de 25 enero de 2018): “DR PALACIO: Davivienda tenía conocimiento de que ese lote o en sus etapas anteriores tenia esos problemas llamémoslo así del servicio de agua, de la PETAR? SR SOLANO: Claro que tenía conocimiento de que había dificultades pero finalmente en el desarrollo del proyecto que es más un tema con la CAR había que hacer unas entregas específicas bajo unas condiciones específicas.

DR. PALACIO: En su labor de interventoría que mencionó realizó, supo usted si para el desarrollo de la etapa #2 el constructor utilizaba vías alternas de acceso a la obra? SR SOLANO: Sí para el desarrollo se utilizó una via alterna, o no alterna, un carreteable que iba perimetralmente en el costado podía decir que sur del conjunto para poder acceder a esa segunda etapa DR PALACIO: Y sabe usted por qué se utilizó esa metodología y no la vía principal? SR SOLANO;

La vía principal porque los propietarios no dejaban, pasar un por ahí es casi que imposible, los propietarios no dejaban y sé que los promotores Pijao el grupo Pijao, negoció con el dueño del terreno poder estar pasando lateralmente y entrar por un lado aparte… DR PALACIO: Y Davivienda estaba enterada de que se tuvo que utilizar esa metodología? SR SOLANO: Sí claro” Con la anterior declaración quedó confirmada la vocación constructiva del lote objeto de 49 Audiencia del 25 de enero de 2018.

Con respecto a que el propietario inicial del proyecto de construcción había tenido inconvenientes con la instalación del servicio de agua y con la PTAR y que DAVIVIENDA había tenido conocimiento de eso, quedó demostrado, también por declaración del señor EDUARDO SOLANO, que tales asuntos habían sido solucionados: “DRA. GALVIS: En cuanto al tema específico de la PETAR usted manifestó que Davivienda tuvo conocimiento de que el desarrollo de las 2 etapas anteriores hubo problemas con la CAR, sabe usted si finalmente esos problemas se superaron, si se instalaron contadores en las viviendas, se regularizó completamente el servicio de agua en las etapas anteriores? SR. SOLANO: Sí, totalmente sí, la CAR aceptó por intermedio de la empresa de suministro de agua, aceptó los diseños de las PETAR, ( ) En este caso las plantas de tratamiento terminaron cumpliendo y les conectaron los servicios definitivos y todas esas cosas, se cumplió totalmente con el desarrollo.” Sobre este mismo aspecto el señor JORGE ARTURO TORRES, de la Constructora Pijao, mencionó que, a la entrega del lote en dación en pago a DAVIVIENDA, no habían quedado obligaciones pecuniarias ni compromisos pendientes respecto de obras o servicios públicos con la fase I del proyecto: (Audiencia de 14 de febrero de 2018) “DRA. CANO: Cuando Pijao le entregó en dación en pago a Davivienda el lote había un compromiso obligacional, obligación pecuniaria, obras o servicios públicos pendientes con la fase I que hayan sido trasladadas a Davivienda? SR. TORRES: No realmente como decía el tema de la planta de tratamiento y el permiso de vertimiento que otorga la CAR fue un compromiso nuestro hasta que no nos quitábamos del medio hasta obtener el permiso de vertimiento, los medidores de energía están completos, los medidores de acueducto están completos, los servicios están completos ( )” Agrega el señor JORGE ARTURO TORRES en su declaración (audiencia del 14 de febrero de 2018), que la vía de acceso a través del conjunto había sido diseñada para vehículos livianos de los habitantes del conjunto, no para maquinaria y vehículos pesados de construcción, TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 94 por lo cual, en caso de utilizarla, el constructor habría tenido que rehabilitar la vía y recuperar su estado inicial.

“DRA. CANO: Esas vías estaban pensadas o en algún momento fueron consideradas para el paso de camiones o maquinaria pesada? SR. TORRES: No, realmente hasta donde yo tengo conocimiento del proyecto solamente se contempló para tráfico liviano para vehículos de hogar, dado que era solamente para la atención de los vivientes dentro del conjunto.

DRA. MEJÍA: Pero si usted dice que lo proyectado eran dos etapas, no se tuvo en cuenta entonces que para construir la segunda etapa esa vía de acceso a los residentes no iba a ser la adecuada para entrar los equipos, los materiales de construcción a la segunda etapa? SR. TORRES: Aun cuando se previó que existía la posibilidad de tener que hacerlo por ese camino, también existían otras alternativas para hacer la construcción de la segunda etapa.

DRA. MEJÍA: Pero existía entonces la posibilidad de hacerlo por ese acceso de la primera etapa, acceder a la segunda para construir? SR. TORRES: Existe, existía la posibilidad y si la memoria no me falla lo que me comentaron en el reglamento de propiedad horizontal se dejó estimado que si el constructor requiriera acceder por el conjunto, lo podía hacer y con la condición de recuperar el estado inicial de las vías y el funcionamiento para el cual se diseñaron, que es simplemente para la gente del conjunto.

DRA. MEJÍA: Técnicamente sí hubiera sido posible, técnicamente por la solidez del suelo, por la extensión o el ancho de la vía, si era posible entrar equipos y materiales de construcción? SR. TORRES: Como le digo el diseño original es para un vehículo pequeño, si se mete un vehículo pesado se corre el riesgo claro de que se afecte la estructura de la vía que sería este caso.

Este aspecto quedó ratificado por el señor ARTURO OBREGON, representante legal de Integraciones e Inversiones Inmobiliarias S.A.S., en interrogatorio de parte (audiencia de 24 de octubre de 2017): “DR. OBREGON: (…) lo que estaba haciendo Davivienda era ocultando una realidad por ellos conocida, ya habían falseado el documento y estaban era ocultándonos que realmente la comunidad se oponía a que los vehículos pasaran allí porque básicamente esa vía tiene una capacidad aportante (sic) mínima, no cumple las condiciones de diseño que tienen las normas urbanas de planeación que entre otras cosas creo que es una norma nacional que exige unos mínimos.

Que la rodadura tenga tantos centímetros, que la base, que la sub base, que…, el aglomerado en fin eso tiene unos espesores y unas cosas aun para esos conjuntos cerrados que son normados y que son de obligatorio cumplimiento, entonces detrás de todo eso se estaba era ocultando una realidad por ellos conocida ya. SR. OBREGÓN: (…) Resulta que la capa que eso tiene de asfalto es más o menos de estos 3 centímetros lo que hay allá, entonces si entra un carro pesado digamos con ladrillo, con unos bultos de cemento, con unos bultos de arena o de bueno las varillas o lo que sea, una… esa urbanización se acaba porque entre otras cosas después vinimos a saber que resulta que las redes de servicios públicos que están bajo esa cápita que es casi de pintura para una vía, están inmediatamente bajo esa capita de asfalto así y obviamente si una… pasa todo eso se destruye porque la… se hunde se rompen todas esas tuberías y esas personas por esa razón y conscientes de lo que pasaba, se oponían a muerte a dejar pasar por allí un vehículo.

En cuanto a que el constructor inicial hubiera tenido que utilizar una vía alterna, distinta del acceso por la entrada principal al conjunto residencial, quedó demostrado que, en efecto, Constructora Pijao utilizó un carreteable del predio adyacente de propiedad del señor Julio Hurtado, para poder desarrollar la construcción de las fases y etapas anteriores del proyecto (Audiencia de 24 de octubre de 2017): TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 96 “DRA. MEJÍA: Para tener el acceso la Constructora Pijao a esa segunda fase, por donde estaba trazado, ¿por donde accedían a las labores de construcción en esa segunda fase? SR. OBREGÓN: Sí doctora, entraban por un lote de terreno que era de una concesionaria vial ….o algo así que es una concesionaria vial, había comprado un predio donde tenía previsto como un retorno, una oreja algo así y por ahí, por la mitad de ese predio pasaban ellos.

Hay registros fotográficos que existen que podemos aportarlos si se quiere, ese era una parte del tramo y el otro tramo el otro pedacito de tramo era por fuera del condominio de las casas, por unos terrenos del señor Julio Hurtado, pero tenía que ser por fuera (…) Y Constructora Pijao construía esa última etapa entrando esos materiales por esos dos pedazos de vía, o sea lo de la concesionaria y lo del señor Julio Hurtado”.

Es evidente, pues, que los prometientes compradores no solo habían advertido que técnicamente no era viable el ingreso de maquinaria pesada de construcción por la entrada del conjunto residencial, sino que conocieron que la Constructora Pijao había construido la fase anterior de la segunda etapa ingresando por dos vías alternas a aquella y que, sin embargo, eso no les resultó significativo porque lo que les habían dicho es que así lo había hecho el constructor anterior para no incomodar a la comunidad.

“DRA. MEJÍA: ¿Y para usted no fue significativo que la constructora para desarrollar esa fase no entrara por la vía de acceso del conjunto ya construido, sino que habia tenido que buscar una vía alterna para hacerlo? SR. OBREGÓN: No doctora porque la idea que nos vendieron es que se trataba de no incomodar a la comunidad y yo sé cómo son esas cosas que me ha tocado lidiar con asuntos similares y uno sabe que si se echa encima la comunidad, la comunidad lo puede utilizar, hostigar y dificultar, entonces de eso fue que nos disfrazaron que era por no molestar, que por no llenarles de tierra la vía y esto …” Quedó demostrado, sin embargo, que los inconvenientes que planteaba la copropiedad frente a los prometientes compradores, derivaron fundamentalmente de dos aspectos: (i) su oposición a que ingresaran maquinaria pesada de construcción por la vía de entrada al TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 97 conjunto, por no estar diseñada para esa clase de vehículos y por los daños que eso podría causar y (ii) su oposición a que lo planeado por los prometientes compradores era ofrecer un proyecto de construcción de vivienda de interés social de 480 apartamentos50, lo cual era distinto de la construcción de la etapa final del Condominio Sabana Pijao que correspondía a 70 casas51: Correo de 1 de diciembre de 2015, de Luz Andrea Peña a Tulio Zambrano y Aida Vivas.

(Cuaderno de Pruebas No. 6, folio 226.) “En conversación con la señora Alba Luz (administradora del Condominio Sabana Pijao), se desarrollaron los temas como se describe a continuación: ( ) 5. Ella informa que solicito (sic) a planeación copia de la radicación del proyecto que realizaron los compradores del lote, expone la preocupación de la comunidad frente a la construcción de un proyecto VIS en la siguiente etapa.

Al igual nos manifiesta que ellos frente a los compradores y desarrolladores del nuevo proyecto no tienen ningún inconveniente, siempre y cuando la zona de acceso al lote para el desarrollo del proyecto no sea por las zonas comunes”. En cuanto a las dificultades de acceso al lote objeto de la promesa, se observan varias situaciones: El reglamento de propiedad horizontal autorizaba el paso y acceso al lote por la entrada del Condominio Sabana Pijao, sin embargo, esa vía no era apta técnicamente para el ingreso de maquinaria pesada de construcción. De ahí deducen los convocantes que DAVIVIENDA había prometido vender un lote que carecía de acceso y que eso les impediría desarrollar un proyecto constructivo en él. Anota el Tribunal, sin embargo, que siendo una circunstancia que fue conocida por los prometientes compradores incluso antes de celebrar el contrato de promesa con 50 Proyecto urbanístico presentado por los convocantes, presente en el Cuaderno de Pruebas No. 1, Folio 311. 51 Audiencia del 14 de febrero de 2018, testimonio Jorge Arturo Torres: “SR. TORRES: Como digo la licencia de construcción era para casas, las mismas 70 casas en la misma distribución que estaban originalmente, el POT es el que define cuáles son las alturas máximas.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 98 DAVIVIENDA, debieron prever que tendrían que buscar una vía alterna para acceder al lote.

Y debían hacerlo no precisamente por la oposición de la copropiedad, pues aunque esta no se hubiera presentado, lo cierto es que ya sabían que no podrían utilizar la vía por su falta de diseño y de capacidad o que, de utilizarla, tendrían que incurrir en los costos de su reparación y rehabilitación. Debieron tener en cuenta, entre otros aspectos, el derecho que la ley otorga en tales casos de imponer una servidumbre de tránsito y estimar, claro está, las condiciones y costos de hacerlo.

En efecto, el artículo 905 del Código Civil consagra:

ARTICULO 905. <DERECHO A SERVIDUMBRE DE TRANSITO Si un predio se halla destituido de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio (La expresión tachada se declaró inexequible) Sin embargo, lo que quedó demostrado es que los prometientes compradores únicamente intentaron pedir autorización para el tránsito por el predio contiguo más no consideraron la posibilidad de ejercer el derecho previsto legalmente para imponerlo ni los costos que generaría: “DRA. GALVIS: Pregunta No. 14.

Usted nos ha mencionado que usted es abogado, ¿tenía usted conocimiento de que el código civil establece una servidumbre legal a cargo de cualquier predio que… publica en favor de un predio que no tiene salida a la vía pública? SR. OBREGÓN: Sí claro. DRA. MEJÍA: ¿La empresa que usted representa gestionó la constitución de una servidumbre distinta a la vía de acceso al conjunto de la primera etapa para poder acceder al lote donde proyectaban construir? TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 99 SR. OBREGÓN: No, no doctora porque bueno digamos que hicimos muchas gestiones encaminadas a buscar un acceso distinto del que el reglamento otorga sencillamente porque no queríamos generarles molestia a los residentes.

DRA. MEJÍA: En que consistieron esas gestiones, con quien, ¿por dónde? SR. OBREGÓN: Bueno, le voy a decir doctora, se hicieron con un señor que se llama Julio Hurtado que es dueño de un predio que es exactamente contiguo, se hicieron con una firma que se llama no sé qué FC que es una firma dueña de un predio que esta antes de el del señor Hurtado, nos reunimos en dos o tres oportunidades con ellos, con un doctor Carlos Toro de inmobiliaria Alhambra, con el doctor, bueno se me van los nombres ahorita de otra constructora, ahorita tal vez me acuerdo y la más distante fue con el dueño de una lechería que es hermano del señor Hurtado.

Quien era la última alternativa allá y nos dijo: miren yo lamento, pero yo no les puedo facilitar la entrada dando una vuelta feroz allá, no les puedo facilitar la entrada porque en el pasado le di esa posibilidad a la Constructora Pijao y en algún momento venia una volqueta y salía un camión de leche mío y entonces se accidentaron los dos carros porque la vía es sumamente angosta, entonces previendo dificultades para ustedes y para nosotros lamento, pero no podemos hacer”.

La otra razón por la cual se oponía la copropiedad, respecto del proyecto de vivienda de 480 apartamentos52 que se proponían realizar o promover los convocantes, en lugar de lo previsto originalmente para la etapa final del Condominio Pijao, era un asunto ajeno por completo a DAVIVIENDA. Ahora bien, según quedó constatado, los prometientes compradores son profesionales con experiencia en construcción de proyectos similares al que planeaban desarrollar en el lote objeto de la promesa: El señor Guillermo Carlos Baquero Rincón, en su declaración del 25 de octubre de 2017 (Pág. 16) manifestó: “DRA GALVIS: Pregunta No. 2.

¿Qué experiencia había tenido usted como constructor o como inversionista en proyectos de construcción? 52 Proyecto urbanístico presentado por los convocantes, presente en el Cuaderno de Pruebas No. 1, Folio 311. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 100 SR. BAQUERO: No, desde hace muchos años, aparte yo me gradué como ingeniero de sistemas y mi vida laboral de 16 años primero con el grupo Grasco y a la par de eso me interese por la parte inmobiliaria e invertir en proyectos, en lotes, tengo varios lotes, he hecho inversiones en proyectos que están comenzando en centros comerciales, en locales, en oficinas, en participación de ese tipo de proyectos” El Señor Conrado Giraldo Cuartas, representante legal de Constructora Giraldo Puerto S.A.S. en audiencia del 25 de octubre de 2017, (página 1), declaró: “DRA. MEJÍA: Qué experiencia anterior a esa negociación con Proinse tenía Sociedad Constructora Giraldo Puerto S.A.S., que experiencia en proyectos de construcción, ¿cuántos años de experiencia? SR. GIRALDO: Tenemos otra empresa que también es de la misma familia constituida en 1991, realizó varias obras, construcción de edificios, de vías, en temas de la ingeniería civil sobre todo unos edificios en Bogotá” El Señor Arturo Obregón representante legal de la sociedad Integraciones e Inversiones Inmobiliarias S.A.S. en su interrogatorio del 24 de octubre de 2017, (página 32), contestó: "DRA. MEJÍA: ¿Pero respóndame cuantos años de experiencia por favor? SR. OBREGÓN: La empresa llevaba de constituida al momento de la compra tal vez un año y medio dos años tal vez, o sea esa se constituyó en el 2014.

DRA. MEJÍA: ¿Y usted que experiencia tenía si es así en proyectos de construcción? SR. OBREGÓN: Yo he desarrollado unos 8 proyectos en el transcurso de tiempo desde el 90 hacia acá, hubo un espacio largo de receso, pero del 90 hacia acá desarrolle varios proyectos uno que se llamaba Acrópolis detrás de Metrópolis.” Por razón de su profesión y experiencia los prometientes compradores tenían una mayor carga de diligencia que les exigía haber hecho un examen detallado de las condiciones del lote y análisis del proyecto que se proponían realizar en él, prever los riesgos, evaluar las TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 101 dificultades constructivas, las obras necesarias para reparar la vía llegado el caso, la necesidad de gestionar o de imponer una servidumbre alterna, indagar por la disponibilidad de servicios y estimar los costos que habrían de requerir, todo ello en forma previa a la celebración de la promesa con DAVIVIENDA.

Sin embargo, se hizo evidente que los prometientes compradores “no se dieron a la tarea” de analizar la capacidad técnica de la única vía por la cual podían acceder al lote, a pesar de haberse percatado a simple vista que no era apta para soportar maquinaria pesada de construcción: Conrado Giraldo Cuartas representante de constructora Giraldo Puerto.

Transcripción 25 de octubre de 2017 páginas 2, 3 y 4 “DRA. GALVIS: Pregunta No. 1. Gracias, sírvase indicarle al Tribunal señor Conrado si en esa visita que usted ha referido se hicieron análisis respecto de las vías de acceso y si por allí podría llegar a pasar maquinaria pesada para la construcción? SR. GIRALDO: En ningún momento porque somos conscientes que cada que se realiza una obra siempre le causamos daños a los vecinos siempre, así no sea en un condominio, entonces la empresa responsable de la obra o de la construcción entra es a reparar los daños que le ocasiona a la comunidad, pero realmente no yo creo que nadie se da a esa tarea de comprobar si la vía por donde va a accesar tiene la capacidad de soporte para que entre maquinaria pesada.

(Resalta el Tribunal) DRA. MEJÍA: ¿Perdóneme le hago una pregunta, que profesión tiene usted señor Conrado? SR. GIRALDO: Ingeniero civil sí, porque, es decir, vuelvo y le digo doctora, pienso que la comunidad no se podía oponer a ingresar maquinaria por la portería y si se iba a causar algún daño, la obligación del constructor es repararlo, entonces, a mí no me preocupaba porque habíamos leído el reglamento de propiedad horizontal y se tenía el derecho al acceso a través de la portería de la entrada que le corresponde al condominio.

DRA. MEJÍA: Doctor Conrado una pregunta, en las ocasiones en que usted fue a inspeccionar el lote, a conocerlo, ¿a visitar se hizo acompañar de alguna otra persona que le pudiera dar asesoría técnica sobre las condiciones del lote? TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 102 SR. GIRALDO: No nunca.

DRA. MEJÍA: ¿Siempre fue usted solo? SR. GIRALDO: Solo. DRA. GALVIS: ¿Con ninguno de los prometientes compradores tampoco? SR. GIRALDO: No, ellos aceptaron ingresar al negocio sin ponerme condiciones, sin decirme, camine acompáñeme a investigar, no eso nunca se hizo, de investigar las condiciones técnicas de la vía, no”. Y en el interrogatorio del señor Guillermo Baquero, audiencia de 25 de octubre de 2017, este declaró: “DRA. GALVIS: La pregunta es señor discúlpeme, es porque usted le contesto al Tribunal que no era posible apreciar a simple vista las condiciones de la vía y que no era muy probablemente posible pasar por ahí camiones, pero en cambio usted con base en un simple registro fotográfico y creo que un video, le dice a Luz Andrea que ahí se puede apreciar, que las condiciones muy probablemente no daban para eso.

SR. BAQUERO: Sí claro perfecto, pero es que todas las cosas tienen que ubicarse en el tiempo y en el espacio, es que las cosas cuando nosotros comenzamos la negociación en el mes de julio estamos hablando julio, agosto a septiembre y octubre, en esos 3 meses tuvimos tiempo de ir a mirar y mirar otras cosas, en principio no miramos eso” En adición a esto, la disponibilidad de los servicios para el proyecto de construcción que se proponían realizar era parte importante de lo que los convocantes debían haber averiguado.

Si no lo hicieron por falta de previsión, no es algo por lo que DAVIVIENDA deba responder pues suya no era la carga de indagar por ello. Así quedó corroborado con el Interrogatorio de parte del Señor Conrado Giraldo Cuartas, representante legal de Constructora Giraldo Puerto S.A.S. en audiencia del 25 de octubre de 2017, página 2, quien declaró: “DRA. URIBE: …qué conocía de las condiciones del terreno, las vías de acceso, los servicios de agua …? TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 103 SR. GIRALDO: Realmente no me di a la tarea de investigar el tema de servicios, lo único es que cuando me mostraron el lote naturalmente se accedió por la portería de la primera etapa del Condominio Sabana Pijao, por esta parte accesamos al lote que queda en la parte posterior, la parte trasera del Condominio Sabana Pijao, pero no me di a la tarea de investigar si un futuro proyecto ahí contaba con el servicio del agua…” Del examen de las pruebas que hace el Tribunal ha quedado en evidencia que no obstante sus condiciones profesionales y su experiencia, los prometientes compradores no tuvieron una actitud ni un comportamiento avezado para analizar los riesgos y dificultades del negocio.

De esta manera dejaron de cumplir la carga de sagacidad que por sus condiciones profesionales les era atribuible, pues solo por negligencia inexcusable podían haber ignorado las circunstancias relativas al lote prometido y al proyecto que se proponían promover o realizar. Al propio tiempo, la carga de DAVIVIENDA en cumplimiento del deber de información no podía extenderse, en este caso, a estimar los riesgos, condiciones, costos y dificultades de un proyecto de esa índole.

En todo caso, sea porque los prometientes compradores conocieron las condiciones en que habrían de desarrollar el proyecto, o porque debieron conocerlas por razón de su profesión y experiencia, o porque las conocieron antes de suscribir el contrato de promesa y aun así consintieron en celebrarlo, son solo suyos los riesgos derivados de su imprevisión o incuria, sin que puedan trasladarlos a DAVIVIENDA ni invocar en su favor su propia culpa (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Del conjunto de pruebas sobre este aspecto de la controversia el Tribunal concluye, en adición a las consideraciones expuestas, que: • DAVIVIENDA suministró de manera clara y oportuna a los prometientes compradores, la información relevante y los documentos que poseía sobre las características del lote objeto del contrato de promesa y adicionalmente dio a TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 104 conocer y discutió con los prometientes compradores, ampliamente, las cláusulas del contrato de promesa que proyectaba celebrar. • Con independencia de que les fuera suministrada por DAVIVIENDA, los prometientes compradores estaban en posibilidad de conocer la información por sí mismos, como en efecto ocurrió, por la inspección física que realizaron, antes de suscribir la promesa de compraventa. • La información adquirida por los prometientes compradores, ya fuera de DAVIVIENDA o por su percepción directa, sobre las condiciones del lote y del negocio prometido, fue conocida anticipadamente y aun así consintieron en celebrar el contrato con DAVIVIENDA. • En todo caso, de haber resultado insuficiente a juicio de los prometientes compradores la información obtenida, estos tenían la carga de informarse, investigando acerca de las condiciones requeridas para llevar a cabo satisfactoriamente el proyecto constructivo que se proponían promover o realizar. • La carga de diligencia que correspondía a los prometientes compradores de conocer las circunstancias, riesgos, ventajas o dificultades del negocio prometido les era particularmente exigible dada su condición de ser profesionales en negocios de construcción, con experiencia en proyectos similares, lo cual implicaba que, o bien conocían los requisitos que eran necesarios para desarrollarlo, o debían conocerlos o que, al menos, debían haber indagado por ellos. • A su vez, la información de los detalles acerca de los requisitos físicos, técnicos, administrativos, financieros o jurídicos para desarrollar el proyecto constructivo, no podían estar comprendidos dentro de la información que debía suministrar DAVIVIENDA, por cuanto resultaban ajenos a su actividad como entidad financiera. • En ningún caso se trató de hechos o circunstancias que solo hubieran podido conocer los prometientes compradores por información de DAVIVIENDA.

Al propio tiempo, por encontrar que no prosperan las pretensiones primera principal y primera subsidiaria de la demanda, declarará que no prosperan, por consiguiente, las pretensiones consecuenciales de aquellas, a saber las pretensiones principales segunda a octava y pretensiones segunda a quinta, séptima y octava del primer grupo de pretensiones subsidiarias. 5.

Primer grupo de pretensiones subsidiarias – PRETENSIÓN SEXTA El Tribunal observa que las pretensiones principales y el primer grupo de pretensiones subsidiarias son similares, salvo por la pretensión sexta del primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, que a continuación se transcribe: “SEXTA: Que se condene al BANCO DAVIVIENDA a pagar a mis poderdantes el mayor valor que actualmente tiene el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de las labores que los PROMITENTES COMPRADORES adelantaron ante las autoridades locales para obtener una mayor edificabilidad del predio, valorado en CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000), como lo demuestra el avalúo efectuado por ASOLONJAS que como prueba acompaño esta demanda.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 106 Toda vez que dicha pretensión no resulta consecuencial de aquellas examinadas previamente, el Tribunal la estudiará de manera independiente.

Para este efecto, el Tribunal pasa a examinar, en primer lugar, el avalúo de ASOLONJAS, elaborado por el perito RAUL LAVERDE53, prueba con la cual los convocantes sustentan que el predio obtuvo un mayor valor, y las demás pruebas realizadas para la contradicción de dicho dictamen, para verificar si el mayor valor se produjo; si se dio, en tal caso, como consecuencia de la mayor edificabilidad del predio; y a su vez, si esta se obtuvo con ocasión de las gestiones de los convocantes.

Sobre el hipotético mayor valor del lote objeto de la promesa, observa el Tribunal que este difiere según el criterio de los peritos avaluadores. El dictamen de ASOLONJAS, elaborado por el perito RAUL LAVERDE y aportado por los convocantes, determina como valor del predio la suma de $8.486.970.000, avalúo al que dice haber llegado según el acápite “Investigaciones Desarrolladas” aplicando el método de mercado (Cuaderno de Pruebas No.1, Folio 332).

Sin embargo, en su declaración al Tribunal (audiencia de 14 de febrero de 2018) el perito manifestó que hizo uso de métodos adicionales, aunque no lo hizo constar así ni lo reflejó en el dictamen.54 Posteriormente cuando se le preguntó sobre las condiciones y las características de los predios que utilizó 53 Avalúo de Asolonjas. Folios 321 a 391.

Cuaderno de Pruebas 1. 54 Audiencia del 14 de febrero de 2018: “DRA. MEJÍA: Doctor Laverde en su dictamen usted lo que utilizó fue el método de comparación o de mercado, nos ha dicho, eso incluye haber tenido en cuenta la II etapa que estaba proyectado construirse en ese predio? SR. LAVERDE: También quería hacer la consideración que me dio Planeación para ese sector, eso está en el avalúo que ahí se podían construir hasta cinco pisos, en esa zona, en ese sector, por eso fue que me basé en eso.

DRA. MEJÍA: Pero en su dictamen…" SR. LAVERDE: En la urbanización son casas de 2 pisos, pero lo que el POT me dio en la zona era que se podían construir hasta cinco pisos, el doctor puso el avalúo con base en la zona de hacer de 2 pisos, por eso fue mi avalúo, el mismo residual se puede decir él lo está haciendo por las casas, yo lo estoy haciendo por los edificios de 5 pisos, o sea me da más cantidad de sacar varios apartamentos, creo que eran 472 apartamentos lo que nos daba.

Nosotros no íbamos a hacer, perdón ellos, esa gente la Urbanizadora no iba a hacer, compró el lote tengo entendido que era para hacer apartamentos. DRA. MEJÍA: O sea usted también empleó el método residual? SR. LAVERDE: Lógicamente pero no lo puse en los escritos. DRA. MEJÍA: No aparece aquí.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 107 como referencia para el método de comparación de mercado, no aclaró las razones por las cuales los utilizó ni por qué resultaban comparables más allá de su cercanía geográfica: El perito Laverde manifestó: “DRA. CANO: Según lo que usted manifiesta el factor que tuvo en cuenta para considerar que esos lotes son homogéneos, similares o comparables es la ubicación territorial? SR. LAVERDE: Es correcto.

DRA. CANO: Tuvo en cuenta algún otro factor para que fueran considerados comparables? SR. LAVERDE: No, por eso comparé los lotes, simplemente pueden tener un potencial desarrollo y además la zona el POT me da eso, me está dando 5 pisos ahí en esa zona. DRA. CANO: En qué parte de su dictamen consignó usted esas conclusiones del POT, de los 5 pisos? SR. LAVERDE: No lo coloqué pero puse, está escrito en donde está lo de, lo que está de en Planeación..”55 Dice el perito LAVERDE que tomó también como parámetro para el cálculo del valor del lote lo que el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Madrid (POT) permitía construir en él, hasta 5 pisos en esa zona, haciendo alusión a lo que estaba escrito en la certificación de la Alcaldía de Madrid, y no a lo que había hecho constar en el dictamen.

Y al preguntarle respecto de si había tenido en cuenta para el avalúo la circunstancia de que se encontraba una primera etapa construida en la parte de adelante del lote, respondió que lo tuvo en cuenta pero que no lo consignó en el avalúo: “DRA. MEJÍA: De acuerdo, hasta allí usted está afirmando que efectivamente tuvo en cuenta la normatividad sobre usos de suelo, lo que podía desarrollarse en el lote, pero la circunstancia adicional respecto de si tuvo o no en cuenta díganos sí o no que ya había una primera etapa construida en la parte de adelante del lote que usted estaba avaluando? 55 Audiencia del 14 de febrero de 2018.

DRA. MEJÍA: En qué parte de su dictamen tuvo en cuenta esa circunstancia y cómo lo ponderó? SR. LAVERDE: No, desgraciadamente no lo consigné pero sí lo tuve en cuenta. DRA. CANO: Esto que usted nos acaba de leer es una conclusión suya o la está leyendo de la certificación que emitió la Alcaldía de Madrid? SR. LAVERDE: De Planeación, aquí está por escrito y está firmado.

DRA. CANO: Pero es una conclusión a la que usted llega en su dictamen? SR. LAVERDE: No, conclusión no, está por escrito el dictamen de Planeación.” En relación con la calidad de los dictámenes que se presentan como prueba en un proceso, el artículo 226 del C.G.P. señala: Artículo 226. Procedencia. (…) Todo dictamen debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; en él se explicarán los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones.

Sobre los requisitos de un peritaje, la doctrina ha determinado que este debe ser (i) Claro, es decir, comprensible para las partes y el juez; (ii) Preciso, pues el experto no debe en su dictamen o en su sustentación tener vacilaciones, contradicciones o aspectos sin resolver que sean de su resorte técnico o profesional; (iii) Exhaustivo, con el fin de disipar la duda sobre el objeto de su experticia a través de métodos e investigaciones amplios y completos;

(iv) Detallado, pues no basta con pronunciamientos generales, al habérsele encargado un examen técnico para alcanzar conclusiones específicas que obren como síntesis de lo examinado. 56 56 OCHOA, César M. Tratado de los dictámenes periciales, Libro Naranja. Biblioteca Jurídica DIKÉ. 2017. P.55 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 109 Así una de las falencias que puede presentar un dictamen, que se pretende hacer valer como prueba, es la falta de sustento metodológico, pues la explicación del procedimiento realizado es fundamental para el ejercicio del derecho de contradicción y para generar convicción en el juzgador sobre el objeto de la prueba.57 No es, pues, consistente la declaración del perito LAVERDE respecto de la metodología empleada en el avalúo de ASOLONJAS y el resultado al que llegó, pues manifiesta que hizo uso del método de mercado pero al propio tiempo que los cálculos los realizó con base en la norma de ordenamiento territorial, certificada por el Municipio de Madrid, y también en la potencialidad del lote.

En audiencia de careo entre los peritos RAUL LAVERDE y HERNANDO PÁEZ (14 de febrero de 2018), este último manifestó, respecto de lo declarado por el perito LAVERDE: “Es que donde hay una confusión, es que yo oigo que dice reiteradamente el potencial del lote, entonces si yo hago comparación de mercado, yo no tengo que meterme con el potencial del lote, el potencial del lote es una herramienta exclusiva del método residual y dónde puede haber más confusión si al calcular el potencial del lote yo tomo el criterio de qué puedo hacer según el POT y no le pongo cuidado a qué debo hacer por lo que ya está construido pues va a encontrar una respuesta distinta por un camino que por el otro.” Para el Tribunal no resulta fundado el avalúo de ASOLONJAS elaborado por el perito RAUL LAVERDE, relativo al mayor valor del predio, pues no encuentra que hubiera utilizado parámetros completos y claramente definidos en el dictamen, que correspondieran a la realidad del lote.

El aportado como prueba no genera ni siquiera una mínima convicción acerca de la pertinencia del método y su proceso, antes bien, se hicieron evidentes sus falencias e inconsistencias con las declaraciones del propio perito en audiencia. 57 Ibídem P.184 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 110 La falta de técnica del avalúo de ASOLONJAS, hecho por el perito RAUL LAVERDE, quedó también puesta de presente con las declaraciones del perito HERNANDO PAEZ en contradicción a aquél.58 Como consecuencia de todo lo anterior, dada la falta de sustento a nivel metodológico sobre los criterios, el procedimiento y la información empleada en el avalúo de ASOLONJAS, el Tribunal no puede tenerlo como prueba fehaciente del mayor valor del lote que alegan los convocantes, bastándole entonces esta consideración para declarar, como hará en la parte resolutiva de este laudo, que no prospera la pretensión SEXTA del primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda de los convocantes. 6.

Segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda En atención a las decisiones que anteceden en relación con las pretensiones principales de la demanda y el primer grupo de pretensiones subsidiarias, que han quedado enervadas, el Tribunal se ocupará en seguida del examen del segundo grupo de pretensiones subsidiarias 58 Audiencia del 14 de febrero de 2018: “DRA. MEJÍA: Nos está quedando claro que mientras el doctor Laverde empleó el método de comparación o de mercado para el avalúo el lote, usted empleó el método residual que corresponde a las ventas estimadas de un proyecto de construcción de vivienda, hay alguno de los dos métodos que resulta adecuado según usted, por qué tendría que ser el residual el adecuado, por qué no el de mercado? SR. PÁEZ: Yo tenía la opción de escoger cualquiera de los dos, por qué tomé residual? Porque es un lote ya inducido, un lote que ya tiene un producto, un sello que tengo que respetar, por qué tengo que respetar? Porque ya tengo licencia para esas casas y porque ya tengo una clientela que me compró el mismo tipo de producto.

Entonces a mí me parece más razonable y más decente con los que me compraron calcular cuánto me vale el lote si hago casas y el lote me de $5.400 millones, quien le haya comprado el terreno a Davivienda que creo lo compró en $3.000 y pico millones, ya tiene haciendo el mismo producto que la zona está establecido tiene un margen de utilidad importantísimo de 3.000 a 5.000 millones por comprar un lote en buenas condiciones al Banco y producir el tipo de producto que el sector le está exigiendo que éticamente lo haga.

Entonces pensar que es un buen negocio comprar en 3.000 y que el lote valga 8.000, o sea ganarse 5.000 millones sólo por comprar y densificar la parte de atrás del terreno me parece que no debería ser el método adecuado de alguien que compra una tierra porque desconoce vuelvo e insisto el patrimonio de los demás se va a ver afectado, entonces yo por eso tomé el método residual.

Además para terminar el método comparativo del mercado a mí no me aplica, yo no soy capaz de hacerlo porque mi lote es específicamente distinto a los demás lotes que el vecindario tiene, los demás lotes son limpios, perfectos donde yo puedo construir lo que quiera que diga el POT, pero este lote tiene una restricción, tenga una entrada determinada por las escrituras que me dice que yo para entrar a ese lote tengo una servidumbre de entrada, o sea ya ese concepto me lo saca de comparación del mercado de cualquier lote del sector porque los otros lotes son lotes donde yo vengo por la calle y entro, aquí tengo que entrar por la portería de un conjunto previamente establecido.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 111 de la demanda que se compone de una pretensión declarativa y sus consecuenciales de condena.

Estudiará, a continuación el Tribunal, la primera pretensión del segundo grupo de pretensiones subsidiarias que se transcribe: “B. SEGUNDAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS “En caso de que no prosperen las pretensiones principales ni las primeras pretensiones subsidiarias, solicito, en subsidio, que se acceda a las siguientes: PRIMERA: Que se declare que el BANCO DAVIVIENDA provocó la ruptura contractual al haber realizado, permitido y/o facilitado la adulteración del Contrato de Promesa de Compraventa objeto de este proceso.” a. El litigio en este aspecto de la controversia Aducen los convocantes que el contrato de promesa sobre el lote Sabana Pijao, celebrado con DAVIVIENDA, fue objeto de adulteración en una de sus páginas, específicamente la contentiva del parágrafo séptimo de la cláusula primera, y en consecuencia solicitan que se declare que el Banco DAVIVIENDA provocó la ruptura contractual al haber realizado, permitido y/o facilitado su adulteración. Consiste pues la pretensión en que se declare que DAVIVIENDA provocó la ruptura contractual, pretensión basada en la hipótesis de que aquella habría incurrido en cualquiera de tales conductas (realizado, permitido o facilitado) dirigidas a la adulteración de la promesa.

Posteriormente el apoderado de los demandantes insiste en afirmar que el texto definitivo del contrato fue el pre-aprobado por el abogado de DAVIVIENDA, Doctor Ismael Arévalo y que en las diferentes modificaciones del texto del contrato en el período de negociación de sus cláusulas, siempre se mantuvo la intención de pactar el deber a cargo de DAVIVIENDA de salir al saneamiento de cualquier vicio del lote y que así quedó consignado en el parágrafo séptimo de la cláusula primera, en los siguientes términos: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 112 “LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase I, obligaciones en relación con las cuales declara hallarse a paz y salvo, y salir a responder en caso de que aparecieren obligaciones pendientes que existiendo, no hubieren sido consideradas, o por las que en todo caso se requiera a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES)” Mediante esa estipulación, según el entendimiento de los prometientes compradores, DAVIVIENDA se obligaba a entregar el inmueble en condiciones idóneas para el desarrollo constructivo y salir a su corrección inmediata “en el evento de que apareciese algún defecto técnico o jurídico”, generando una obligación especial de saneamiento a su cargo y un régimen especial de responsabilidad.

A renglón seguido sostienen los convocantes que resulta evidente la alteración y mutilación de las obligaciones a cargo de DAVIVIENDA en el texto del contrato que fue aportado por ella al expediente, pues el texto finalmente incluido es: “LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL (LA) (LOS) PROMETIENTES (S) COMPRADOR (A) (ES) del terreno completamente libre de obligaciones pecuniarias.

LA PROMITENTE VENDEDORA entregará en las mismas condiciones que recibió la dación en pago del GRUPO CONSTRUCTORA PIJAO Y/O FIDEICOMISO, según consta en la escritura de dación número 5586 del 03 de octubre de 2013.” Señalan los convocantes que el proceso de formación del Contrato de Promesa se caracterizó por un arduo período de negociaciones durante el cual se generaron más de 10 borradores del texto contractual, antes del documento definitivo.

Agregan que en todo ese proceso fue interés de los convocantes que DAVIVIENDA asumiera responsabilidad por los vicios, defectos u obligaciones que existieran con terceros respecto del Lote Sabana Pijao, estipulación que según la parte convocante fue aprobada y que esa circunstancia fue la que “movió a las partes a celebrar el contrato de promesa”.

Respecto de lo anterior, desde ahora observa el Tribunal que el mismo argumento podría ser alegado por DAVIVIENDA vistos los permanentes y continuos rechazos por parte del abogado Arévalo al texto repetidamente propuesto por los convocantes. Afirman también los convocantes que la promesa de compraventa suscrita correspondía a la redacción pre-aprobada por el abogado Ismael Arévalo, enviada el día 30 de julio de 2015, que incluía el parágrafo que ellos invocan.

Además, que el día 3 de agosto de 2015 al concurrir a las oficinas de la Inmobiliaria Géminis para su firma, revisaron nuevamente su contenido y corroboraron que era idéntico a la versión cruzada con el pre-aprobado por el abogado Arévalo. Resaltan los convocantes que pretenden acreditar que DAVIVIENDA no fue diligente en la custodia y guarda de los documentos que estaban a su cargo, facilitando su manipulación y que esta circunstancia afectó de manera grave las expectativas legítimas de los prometientes compradores, con la virtualidad suficiente para menoscabar la confianza y seguridad al punto de liberarlos de cumplir lo que les correspondía y, en todo caso, para solicitar la indemnización de los perjuicios causados con ello.

Sobre la alteración del texto del contrato, DAVIVIENDA aduce que tal circunstancia no se encuentra probada y que, de haber existido, no es imputable a DAVIVIENDA. Pone de presente que el único ejemplar original del contrato de promesa suscrito por todas las partes es el que consta en el expediente aportado por DAVIVIENDA y que el mismo no contiene el parágrafo en los términos señalados por los prometientes compradores.

Dice DAVIVIENDA que es infundado el argumento de que estas obligaciones estuvieran contenidas en el parágrafo séptimo de la cláusula primera del contrato “acordado entre las partes”, porque el texto del parágrafo que aducen los convocantes no corresponde al suscrito por DAVIVIENDA y que, por ende, sería ineficaz por falta del consentimiento de esta última.

Agrega que, en cualquier caso, ese texto solo habría correspondido a uno pre- aprobado y no propiamente a una cláusula contractual que hubiera sido consentida por DAVIVIENDA. Concluye DAVIVIENDA que la parte convocante no probó que el texto del contrato hubiere sido modificado o alterado, puesto que a pesar de que los peritajes realizados dictaminan que la firma abreviada que aparece en la hoja 5 de la promesa firmada por ambas partes no corresponde a la del Dr. Obregón impuesta en las hojas restantes, ello no implica que el texto contenido en esa hoja haya sido alterado ni es prueba de cuál habría sido, en tal caso, el texto realmente firmado por las partes. b. Hechos probados sobre este aspecto de la controversia Observa el Tribunal que el proceso de negociación del texto de la promesa entre los convocantes y DAVIVIENDA se extendió desde el 14 de julio de 2015 hasta el 30 de julio de 2015, periodo en el cual compartieron los “borradores” del contrato vía correo electrónico y cada uno tuvo oportunidad de discutir sus cláusulas.

De los mismos dan cuenta, entre las pruebas aportadas al expediente, los mensajes de datos recopilados en el Informe Adalid (Informe Adalid, Códigos 4288492, 4044082, 4288967, 4288961, 4288941, 4288923, TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 115 4108210 y 7003691), los interrogatorios a las partes (Audiencia del 24 de octubre de 2017), el testimonio del abogado Ismael Arévalo (Audiencia del 23 de octubre de 2017) y las que obran en el Cuaderno de Pruebas No. 6, Folios 1 a 170.

Dentro de este proceso de negociación, encuentra el Tribunal que existía una fuerte disputa sobre el contenido de la promesa respecto de introducir obligaciones en cabeza de DAVIVIENDA que la comprometieran a garantizar el acceso o la entrega del predio libre de compromisos pendientes con la fase I del Condominio. Así lo puso de manifiesto el abogado Ismael Arévalo en audiencia del 23 de octubre de 2017: “DRA. GALVIS: Manifestó que, varias veces y durante este proceso, le llegaba con el mismo tipo de cláusula relacionada con que Davivienda asumiera algún tipo de compromisos para con las etapas anteriores del proyecto.

¿recuerda usted en qué cláusula originalmente venían y cómo fue ese proceso de tratar de incluir ese tipo de mención? SR. ARÉVALO: Sí, inicialmente vinieron las cláusulas en los parágrafos cuarto y quinto de la cláusula primera, después se trasladó al parágrafo sexto de la cláusula primera y después se trasladó al parágrafo séptimo de la cláusula primera que fue lo que nosotros rechazamos de manera permanente.” Y quedó demostrado que se dio un intenso intercambio de textos entre la Inmobiliaria Géminis, el abogado externo de DAVIVIENDA Ismael Arévalo y los convocantes, en relación con ajustes y modificaciones a las minutas del contrato, según se hace evidente en las siguientes comunicaciones: • Luz Andrea Peña, de la Inmobiliaria Géminis, envió a los convocantes el 13 de julio de 2015 un borrador de la promesa en el cual quedó incluida la redacción de la cláusula tercera parágrafo dos y cláusula sexta59 tal como quedaron finalmente 59 Esta cláusula era del siguiente tenor: “El PROMETIENTE VENDEDOR hará entrega real y material del inmueble prometido en venta el día hábil siguiente a la firma de la escritura pública EL PROMETIENTE COMPRADOR manifiesta expresamente que ha consultado y conoce el estado actual del inmueble, y las recomendaciones emitidas por las diferentes entidades, TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 116 acordadas, conforme a las cuales los compradores declaran que conocen y aceptan recibir el inmueble en el estado en que se encuentra (Cuaderno de Pruebas No.6, Folios 22 a 29). • En borrador del 16 de julio de 2015, los convocantes incluyeron dos parágrafos a la cláusula primera y una modificación de la cláusula sexta, en el sentido de que (i) DAVIVIENDA garantizara el ingreso de maquinaria pesada de construcción, así como el acceso vehicular de los residentes de la segunda etapa (parágrafo cuarto);

(ii) entregara el lote libre de compromisos y obligaciones, obras o servicios públicos con el Condominio Sabana Pijao Fase I (parágrafo quinto) y (iii) encontrarse a paz y salvo por toda clase de compromisos pendientes de cumplimiento de la primera etapa (Cláusula sexta60) (Informe Adalid, Página 6, Código 4288961 y Cuaderno de Pruebas No.6, Folios 42 a 49).

La Inmobiliaria Géminis manifestó que la inclusión de estas adiciones estaba sujeta a la aprobación del abogado Ismael Arévalo (Cuaderno de Pruebas No. 6, Folios 53 a 60), quien no la impartió (Informe Adalid, código 7003760). • A partir del borrador enviado por Luz Andrea Peña a Arturo Obregón en correo del 22 de julio de 2015 (Informe Adalid, Código 4268913), se eliminó la obligación de Davivienda de garantizar el ingreso de maquinaria pesada de construcción que traía el parágrafo cuarto. La estipulación del parágrafo quinto, relativa a entregar el lote libre de compromisos y obligaciones, obras o servicios públicos con el Condominio Sabana Pijao, pasó a ser el parágrafo sexto. (Cuaderno de Pruebas No.6, Folios 92 y 93). directamente o a través de sus abogados o asesores.

LOS PROMETIENTES COMPRADORES se obligan a recibir el inmueble en el estado en que se encuentra, el cual declaran conocer y aceptar y por tanto renunciarán en la escritura de venta a la condición resolutoria derivada de la forma de entrega.” 60 Al texto de la cláusula sexta le agregaron los convocantes lo siguiente: “No obstante se obliga el vendedor a entregar a paz y salvo por todo tipo de compromisos pendientes de cumplimiento de la primera etapa” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 117 • El 23 de julio de 2015 Arturo Obregón envía a Luz Andrea peña, de Inmobiliaria Géminis, un nuevo borrador insistiendo en las modificaciones propuestas por los convocantes, solicitando la aprobación del texto por el abogado Arévalo61 (Informe Adalid, Código 4288921).

Este borrador mantenía en su cláusula sexta la obligación de entregar el bien libre de todo tipo de compromisos pendientes con la primera etapa del Condominio (Informe Adalid, Página 8, Código 4288923 y Cuaderno de Pruebas No. 6, Folios 90 a 98), e incluía en el parágrafo séptimo de la cláusula primera la obligación de “entregar el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio Sabana Pijao Fase I”.

Se observa que esta era la redacción contenida primero en el parágrafo quinto y luego en el sexto de la cláusula primera. (Informe Adalid, Código 4288921). • En una cadena de correos entre Ismael Arévalo e Inmobiliaria Géminis del día 28 de julio de 2015, el primero manifestó que debía retirarse la nota presente en la cláusula sexta respecto de compromisos a cargo de DAVIVIENDA, distintos de los de vender el lote en el estado en que se había recibido62, (Cuaderno de Pruebas No.6, Folios 147 y 148). • En esa misma fecha fue enviada por Luz Andrea Peña, de Inmobiliaria Géminis a Ismael Arévalo una última versión de la promesa de compraventa, en la cual le menciona que retiró la nota de la cláusula sexta sobre compromisos obligacionales 61 “El archivo adjunto contiene las sugerencias introducidas por los socios promitentes compradores, que deberá venir autorizada en su texto tal y como está, o que nuevamente deberá someterse a aceptación en caso que alguna de las modificaciones introducidas no sea aceptada, para proceder a su firma, y a la respectiva consignación de los dineros.

(…) Mil disculpas por la insistencia en que la aprobación del texto final deba venir autorizado por la oficina jurídica, en señal de aceptación del texto, por que de otro modo podemos enfrentarnos a una pérdida de tiempo mayor.” 62 “Nosotros vendemos en el estado que recibimos, no asumimos más compromisos” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 118 adicionales a cargo de DAVIVIENDA (Cuaderno de Pruebas No. 6, Folio 153)63, sin que paralela o simultáneamente pusiera de presente que tal previsión había quedado incluida ahora en el parágrafo séptimo de la cláusula primera.

(Cuaderno de Pruebas No. 6, Folio 164). • En respuesta a lo anterior, el abogado Ismael Arévalo expresó en correo del 30 de julio de 2015 que le daba pre-aprobación al borrador de la promesa. (Informe Adalid, Página 11, Código 7003691 y Cuaderno de Pruebas No.6, Folio 157). Preguntado sobre el alcance que tenía la pre-aprobación de la minuta con ese texto, el abogado Ismael Arévalo declaró, al rendir testimonio en audiencia del 23 de octubre de 2017, que él consideraba el pre-aprobado como un borrador más64 y que lo hizo por no haberse percatado que el parágrafo séptimo de la cláusula primera65, correspondía a la 63 “Doctor Ismael, envío promesa para su visto bueno, ya le retire la nota de la clausula sexta.” 64 “DR. PALACIO: Ha manifestado que el preaprobado es simplemente un formalismo, pero yo quisiera que nos indicara, ¿el contrato que la Inmobiliaria Géminis y las partes tenían que firmar, se esperaría que fuera ese que usted preaprobó o en el transcurso entre el que usted preaprueba y firma él podía sentarse e incluir nuevas cláusulas? SR. ARÉVALO: Sí, se podían incluir más cosas, porque precisamente, como ya manifesté, cuando me llega la promesa firmada yo nuevamente hago el estudio de títulos, nuevamente reviso toda la documentación, reviso la promesa, entonces lo que se ha hablado hasta ese momento pues no es algo obligatorio ni determinante, es probable que yo diga una cosa y es probable que Davivienda lo apruebe y entonces en ese momento solicito autorización si a Davivienda le parece pertinente eso o no. Entonces, simplemente, como he manifestado, son borradores de trabajo que se van adelantando, pero el definitivo es la promesa que es cuando ya se entra y se hace el análisis a profundidad.” 65 “DRA. MEJÍA: Pero ese documento que usted preaprueba… (Interpelado).

Luego de esto, los convocantes suscribieron, el 3 de agosto de 2015, el documento contentivo de la promesa de compraventa (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 213). En los interrogatorios estos manifestaron que se reunieron ese día en las oficinas de Inmobiliaria Géminis, donde se imprimieron tres ejemplares del mismo tenor y procedieron a firmarlos (Interrogatorio de parte, Guillermo Baquero, audiencia del 25 de octubre de 2017 y Testimonio Luz Andrea Peña, audiencia del 19 de enero de 2018).

En esa misma fecha entregaron la cantidad pactada de $720.000.000. Posterior a la suscripción de la promesa por los convocantes, los ejemplares firmados estaban aún pendientes de ser enviados a DAVIVIENDA para su firma. Sobre el procedimiento por seguir, la señora Luz Andrea Peña, de Inmobiliaria Géminis, manifestó que “Ya con la consignación nosotros firmamos y el Dr. Ismael da el visto bueno para la firma del representante legal del banco.” (Informe Adalid, Página 12, Código 2214520).

El abogado, doctor Ismael Arévalo, declaró en audiencia ante el Tribunal que, en efecto, después de la firma de la promesa llegaron los ejemplares a su oficina para revisión. En ese momento se percató del parágrafo séptimo de la cláusula primera, razón por la cual no dio su visto bueno y devolvió el texto a la Inmobiliaria Géminis para que se hicieran las modificaciones pertinentes.

Afirma que con posterioridad aprobó el texto de los ejemplares con la nueva redacción, que corresponde a la que DAVIVIENDA firmó (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 205 a 214)66 (Testimonio de Ismael Arévalo, Audiencia del 23 de octubre de 2017). 66 “Pero lo que sí yo hice es que me llegó la promesa ya corregida en la cual, no quedó tan a mi gusto, pero por lo menos sí se indicó que el inmueble se entregaba en las mismas condiciones que había sido recibido en la dación en pago; a esa promesa sí le procedí a darle mi visto bueno y esa fue la promesa que Davivienda firmó y esa debe ser la promesa que debe constar en la cual están las firmas de todas las partes, mi chulo y la firma de Davivienda.

DRA. MEJÍA: ¿Ese texto último que usted conoce ya se había excluido lo de la…? TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 120 A los prometientes compradores les fue entregado el ejemplar firmado por DAVIVIENDA el día 2 de octubre de 2015, como consta en carta remisoria de Inmobiliaria Géminis de esa fecha (Cuaderno de Pruebas 1, Folio 14).

El 16 de febrero de 2016 los prometientes compradores comunican a DAVIVIENDA su preocupación ante el supuesto cambio del contenido del parágrafo séptimo de la cláusula primera de la promesa (Cuaderno de Pruebas No. 1, Folios 89 a 91), entre el que dicen haber firmado y el que consta en el texto que llegó aceptado por DAVIVIENDA. Posteriormente, en comunicaciones del 16 de marzo de 2016 y 4 de abril de 2016, proponen a DAVIVIENDA la firma de un Otrosí modificatorio del parágrafo séptimo de la cláusula primera del contrato (Cuaderno de Pruebas No.1, Folios 92 a 95), para sustituir su texto por el que, según afirman, era el que habían suscrito: “LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL (LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase I, obligaciones en relación con las cuales declara hallarse a paz y salvo, y salir a responder en caso de que aparecieren obligaciones pendientes que existiendo, no hubieren sido consideradas, o por las que en todo caso se requiera a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES)” Encuentra el Tribunal que el único ejemplar de la promesa de compraventa firmado por todas las partes es el que obra en el expediente, específicamente en el Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 205 a 214.

El texto presente en el Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 266 a 275, firmado por los prometientes compradores, no fue firmado por el representante legal de DAVIVIENDA y se aprecia el visto bueno del abogado Ismael Arévalo únicamente en la primera página. SR. ARÉVALO: Lo de los compromisos obligacionales y eso y que Davivienda asumiera, sí, y se dejó lo que yo pretendía desde un comienzo y es que Davivienda no entregaba sino lo que había recibido en la dación en pago y no estaba asumiendo ningún otro tipo de compromisos.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 121 Indagado por el Tribunal sobre el ejemplar del contrato que les fue entregado a los prometientes compradores, Arturo Obregón manifestó que el ejemplar se encontraba en las oficinas del abogado Luis Fernando Salazar (Interrogatorio Arturo Obregón, Audiencia del 24 de octubre de 2017)67, sin embargo, cuando el Tribunal requirió a los convocantes para que fuera remitido con destino al proceso, estos expresaron -vía mensaje de datos- que el documento se había extraviado, como consta en el Acta No. 34 (Cuaderno Principal No. 3, Folios 413 y 414.

Sobre la adulteración de la firma abreviada del señor Arturo Obregón en la parte inferior derecha de la hoja número 5 del contrato de promesa, existe consenso en que dicho signo no fue trazado por el puño y letra de quien realizó los similares en los folios primero al cuarto y sexto al noveno de los dos ejemplares del contrato de promesa de compraventa estudiados, es decir, el ejemplar de DAVIVIENDA y de Inmobiliaria Géminis (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 290).

Igualmente, el citado Obregón manifestó ante el Tribunal que ese signo de pie de firma objetado no corresponde al que utiliza permanentemente (Audiencia del 24 de octubre de 2017): “DRA. MEJÍA: Doctor Obregón el Tribunal le va a poner de presente el folio 209 del cuaderno de pruebas #4, en ese folio está el parágrafo séptimo de este ejemplar de contrato de promesa de compraventa que consta en el expediente, es un ejemplar que está firmado por Davivienda y por los promitentes compradores, pero en particular le vamos a rogar que examine si ese signo de pie de firma corresponde al suyo, porque esta impuesto en la parte inferior derecha de ese folio? DRA. ZAPATA: Folio 209 cuaderno de pruebas #4.

SR. OBREGÓN: No, no corresponde, yo les quisiera explicar es que el garabatico que uno hace es el comienzo de la firma, ya ahorita si hay un cartelito les puedo utilizar, 67 “DRA. MEJÍA: Doctor Obregón dónde esta ese ejemplar del contrato de promesa de compraventa que quedó en poder de los promitentes compradores, en este momento dónde se encuentra ese ejemplar porque al expediente no ha sido aportado? SR. OBREGÓN: Tenemos entendido que está en la oficina del doctor Salazar.

DRA. MEJÍA: Del doctor Luis Fernando Salazar? SR. OBREGÓN: Sí.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 122 yo les quiero explicar eso porque es importantísimo y quería tener la oportunidad de hacerlo fundamentalmente para que ustedes comprendan de que se trata.

La firma mía contiene una A y una O doble, Arturo Obregón entonces contiene una A y una doble O, entonces mi pie de firma es esta, la A qué hago así una A aquí y una doble O que es esta… pero los expertos… que examinan eso pueden ver, entonces la firma completa es esta, verdad? algo así parecido, pero el garabatico este, si uno lo descompone es eso, es una A y una doble O, una A y una doble O, lo mismo que hay acá que he hecho despacio es esto, la A aquí y la doble O así, esa es el circulo más cerrado, más abierto, mas angosto lo que sea, haciéndolo rápido queda más feo, pero las personas que son expertas en eso, la perito a quien nosotros acudimos así lo identifico, lo mismo que la que contrató Davivienda entiendo también identifico que la grafía esta correspondía.” En el dictamen grafológico realizado por el perito JESUS MARIA LIZCANO, para llegar a tal conclusión fueron examinadas las firmas del señor ARTURO OBREGON en los siguientes tres documentos: (i) el ejemplar original de la promesa de compraventa en poder de DAVIVIENDA, (ii) el ejemplar que estaba en poder de Inmobiliaria Géminis, aportado con la contestación de la demanda, el cual solo está firmado por los compradores y testigos, (iii) Otro sí de la promesa de compraventa (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 277 y 278), de fecha del 23 de septiembre de 2015.

Se observa que el texto de las dos promesas analizadas es idéntico, con la salvedad de que el ejemplar de Inmobiliaria Géminis no estaba firmado por el representante legal de DAVIVIENDA y solo tenía el visto bueno del abogado Arévalo en la primera página. A su turno, el dictamen aportado por los convocantes, elaborado por MARIA ELENA CASTILLO RODRIGUEZ68, dice haber examinado (i) uno de los ejemplares del contrato de promesa de compraventa firmado por DAVIVIENDA y los prometientes compradores, (ii) El borrador de la promesa pre-aprobada por el abogado Ismael Arévalo, enviada vía correo electrónico por Luz Andrea Peña a los prometientes compradores y (iii) una hoja con muestras de la firma del señor Arturo Obregón, para realizar la comparación. 68 Dictamen Grafológico suscrito por Maria Elena Castillo.

Cuaderno de Pruebas 1. Folios 44 al

78. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 123 Este dictamen arriba a la misma conclusión del perito LIZCANO, en el sentido de que la firma en la parte inferior del documento no es de la autoría del señor Obregón (Cuaderno de Pruebas No.1, Folio 58), y así lo reafirmó en la complementación al dictamen (Cuaderno de Pruebas No. 9, Folio 14).

Respecto de otra de las conclusiones del dictamen de la perito CASTILLO, según la cual afirma que el contenido del parágrafo séptimo de la cláusula primera del contrato fue modificado, el Tribunal observa que tal deducción la hace del simple cotejo de la copia impresa del borrador de promesa que le suministró el señor Arturo Obregón69, sin firmas de ninguna de las partes, con el que sí fue consentido por DAVIVIENDA y aportado al expediente.

En cuanto a la rúbrica impuesta por el abogado Ismael Arévalo, quedó probado que esta coincide en todos los folios estudiados por el perito LIZCANO, inclusive en la hoja número 5 de cada promesa (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 290). Luego de examinadas las pruebas, el Tribunal considera que no se logró probar en qué momento se produjo la sustitución de la firma del señor Arturo Obregón, ni las circunstancias en que pudo haberse generado.

Al respecto, son contradictorios los testimonios de Ismael Arévalo y Luz Andrea Peña, de la Inmobiliaria Géminis sobre el procedimiento seguido para la aprobación del texto, pues el primero manifiesta que posterior a su visto bueno es la inmobiliaria la encargada de enviar el texto definitivo a DAVIVIENDA, mientras que la señora Peña expuso que posterior al visto bueno es el abogado quien hace entrega de la promesa al banco para proceder a su firma.

Además, Ismael Arévalo afirma que devolvió a Inmobiliaria Géminis la promesa ya firmada por los compradores, sin embargo, Luz Andrea Peña manifestó que el abogado Arévalo no devolvió ni objetó el documento, pues únicamente solicitó más información para revisión del negocio. 69 “documento patrón suministrado por el despacho del Dr. Obregón Perilla, el cual fue impreso del correo electrónico enviado por LUZ ANDREA PEÑA CALLEJAS al Dr. Obregón” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 124 Por último, en interrogatorio al perito Jesús María Lizcano, éste afirmó que no se podía establecer mediante su dictamen quién intentó copiar la rúbrica de Arturo Obregón, por no contar con elementos suficientes de análisis al tratarse de una firma tan abreviada (Audiencia del 14 de febrero de 2018): “DRA. CANO: En el estudio que usted realizó podría encontrar o determinar con certeza quién fue la persona que realizó esa firma abreviada de la página 5 que no resulta coincidente con las demás firmas abreviadas delos demás folios de los documentos analizados? DR. LIZCANO: En grafología hay un principio universal que lo conocen todos los peritos por lo general y es que el falsificador imita y el titular desfigura, en este caso hay una imitación muy bien lograda y en estos casos se determina que no hay uniprocedencia caligráfica entre las dos firmas pero como son firmas muy abreviadas en la cual la persona no alcanzar a plasmar todos los detalles individualizantes o estográfico, no es posible identificar el autor de la firma, solamente llega en esos casos a la conclusión que no hay uniprocedencia caligráfica, pero es casi imposible identificar el autor de la firma que puede resultar no concordante con las demás.” Para el Tribunal no está probado, pues, que la alegada adulteración de la firma haya sido realizada por Inmobiliaria Géminis, Ismael Arévalo o DAVIVIENDA, como aducen los convocantes, como tampoco por un tercero, pues no cuenta con pruebas fehacientes para determinar qué persona podría haberla producido.

La investigación sobre el autor, los móviles o circunstancias en que se haya efectuado la presunta adulteración de la firma en la hoja 5 del ejemplar del contrato que fue aportado al expediente, es ajena a esta jurisdicción arbitral, aunque queda a salvo, claro está, el derecho a solicitarla a la autoridad competente por parte de quienes se consideren afectados, y también el deber de este Tribunal de ponerlo en su conocimiento.

Como se dijo, el único ejemplar firmado por ambas partes es la promesa de compraventa presente en el Cuaderno de Pruebas No. 4, en folios 205 al 214. La redacción del parágrafo séptimo de la cláusula primera, allí presente en la hoja 5, es la siguiente: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 125 “LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL (LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) del terreno completamente libre de obligaciones pecuniarias.

LA PROMITENTE VENDEDORA entregará en las mismas condiciones que recibió la dación en pago del GRUPO CONSTRUCTORA PIJAO Y/O FIDEICOMISO, según consta en la escritura de dación número 5586 del 03 de octubre de 2013.” Para lo que compete a este Tribunal en relación con el valor probatorio que quepa asignarle al contenido del parágrafo séptimo de la cláusula primera, contenido en la hoja 5 del contrato de promesa, basta que haya sido demostrado que la firma del señor Arturo Obregón no corresponde a la que está impuesta en ella para que el Tribunal no pueda apreciarlo como prueba en los términos en que quedó consignado.

Pero de esta circunstancia no se desprende, al propio tiempo, que pueda tenerse por cierto el parágrafo séptimo de la cláusula primera en los términos que pretenden hacer valer los convocantes. Una cosa es que la firma abreviada de la parte inferior derecha de la hoja 5 haya sido impuesta por persona diferente a la que rubricó las demás hojas, lo cual impide al Tribunal valorar probatoriamente el contenido del parágrafo en discusión, y otra diferente es que de ahí se establezca que el texto del parágrafo cuestionado sea el alegado por los prometientes compradores.

En el ejemplar de la Inmobiliaria Géminis que fue aportado con la contestación de la demanda, la redacción del parágrafo es exactamente igual a la antes transcrita (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 270). De su lado, el ejemplar entregado a los prometientes compradores y suscrito por todas las partes no fue aportado como prueba, a pesar de haberlo requerido el Tribunal, por lo cual no se pudo apreciar su contenido ni se pudo realizar su cotejo, lo que, desde luego, habría tenido una importancia decisiva para el esclarecimiento del punto en cuestión. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 126 De esta manera, la redacción del parágrafo séptimo de la cláusula primera, en los términos alegados por los convocantes, únicamente se encuentra en el documento del Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 4 a 13, sin firmas de los prometientes compradores ni de DAVIVIENDA ni de los testigos.

En cuanto a que ese texto correspondiera al que había sido pre-aprobado por el abogado Arévalo, no existe prueba de que hubiera sido ratificado posteriormente por DAVIVIENDA, por lo cual el Tribunal no puede tener por demostrado su consentimiento de obligarse en esos términos. Por el contrario, quedó probado que frente a ese texto la actitud de las partes durante la etapa de negociación y discusión de las cláusulas de las minutas del contrato fue siempre antagónica y que el abogado Arévalo lo rechazó en reiteradas oportunidades, a lo cual habría que añadir que no se halla prueba de la razón por la que, a última hora, dicho profesional hubiese cambiado radicalmente de criterio para terminar acogiendo la fórmula de los prometientes compradores.

Si ese profesional le dio luego su aprobación previa, lo hizo, según declaró, por error70 y de nuevo, antes de que el ejemplar fuera enviado a DAVIVIENDA para su firma, insistió en su rechazo71. En cualquier caso, la pre-aprobación del texto sin que después haya sido suscrito ni ratificado por DAVIVIENDA no puede ser prueba de su asentimiento. 70 “DRA. MEJÍA: Pero ese documento que usted preaprueba… (Interpelado).

SR. ARÉVALO: Es un borrador. DRA. MEJÍA: Es un borrador, de acuerdo, y tenía la previsión a la cual usted se había o dice haberse opuesto en relación con los compromisos obligacionales de Davivienda. SR. ARÉVALO: Sí, correcto. DRA. MEJÍA: ¿Aun así lo preaprobó? SR. ARÉVALO: Sí, digamos que ahí pudo haber un, por las circunstancias de la presión del momento porque eso era un acelere me lo enviaban y que lo aprobara de una vez y que manifestara, etc., pues quizás se me pasó, como me corrieron el parágrafo y yo solamente revisé el parágrafo que había observado y ese ya estaba bien y me corrieron después para el séptimo, entonces pues ahí quizás hubo una ligereza de no haber leído bien y haberme confiado en que sí estaba corregido y cuando miré el parágrafo sexto pues correspondía a lo que nosotros pretendíamos y entonces lo preaprobé.” 71 “DRA. MEJÍA: ¿Lo rechazó igualmente? SR. ARÉVALO: Sí, no se le colocó el visto bueno, y nuevamente el 12 de agosto se indica que se debe corregir el parágrafo para que no quede que se van a hacer compromisos obligacionales, entonces yo le manifiesto que eso se debe suprimir y que nos están enviando nuevamente lo que ya habíamos dicho que no debería quedar ahí y que las únicas cargas que se tienen, ahí lo que manifiesto en el correo, son las de urbanismo de propiedad horizontal que le corresponden a cualquier inmueble que esté sometido a ese régimen de propiedad horizontal o que tenga que cumplir con las normas de urbanismo.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 127 En el mismo sentido, el Tribunal no acepta la alegación de los convocantes de que DAVIVIENDA hubiera confesado o aceptado expresamente la alteración del texto, por el hecho de haber aportado con la contestación de la reforma a la demanda el Otrosí que obra en el Cuaderno de Pruebas No. 4, Folios 216 a 218, pues se trata de un documento elaborado por los prometientes compradores y sólo suscrito por ellos, que no fue reconocido ni firmado por el banco.

Este fue enviado vía correo electrónico el 31 de marzo de 2016 a Inmobiliaria Géminis y DAVIVIENDA, sin que conste en el expediente acuerdo alguno sobre su contenido. No se encuentra, entonces, probado que la redacción del parágrafo séptimo en la forma invocada por los convocantes haya sido la acordada entre las partes. Por lo demás, aún en la hipótesis de que el discutido parágrafo hubiera sido eliminado o sustituido en el texto del contrato, el Tribunal no encuentra que de ello deriven las consecuencias que los convocantes alegan.

Para éstos, el texto que tratan de hacer valer contiene una extensión de las prestaciones de DAVIVIENDA que llega hasta entenderla obligada a construir o reparar la vía de acceso, construir una Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR), asegurar la disponibilidad de servicios públicos y una “obligación especial” de saneamiento por vicios ocultos del inmueble.

De ello deducen que al haber presuntamente eliminado o sustituido el texto, DAVIVIENDA se despojó de esas obligaciones y que, a su vez, los prometientes compradores quedaron desprovistos de la posibilidad de estar cubiertos ante cualquier reclamación por compromisos pendientes de DAVIVIENDA con la copropiedad del Condominio Sabana Pijao Fase I. Examinado el texto del parágrafo, en los términos aludidos por los convocantes, se tiene que: “LA PROMITENTE VENDEDORA entregará a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES) el terreno completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase I, obligaciones en relación con las cuales declara TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 128 hallarse a paz y salvo, y salir a responder en caso de que aparecieren obligaciones pendientes que existiendo, no hubieren sido consideradas, o por las que en todo caso se requiera a EL(LA)(LOS) PROMETIENTES(S) COMPRADOR(A)(ES)” No observa el Tribunal que las obligaciones de construir o reparar la vía de acceso, proveer la PTAR, la disponibilidad de servicios públicos, puedan derivar del texto anteriormente transcrito.

En cualquier caso, no quedó demostrado que hubieran quedado pendientes “compromisos obligacionales” o pecuniarios, obras o servicios públicos de DAVIVIENDA para con el Condominio Sabana Pijao. Por el contrario, el testigo JORGE ARTURO TORRES, gerente técnico de la Constructora Pijao, declaró (audiencia del 14 de febrero de 2018) en relación con eso: “DRA. CANO: Cuando Pijao le entregó en dación en pago a Davivienda el lote había un compromiso obligacional, obligación pecuniaria, obras o servicios públicos pendientes con la fase I que hayan sido trasladadas a Davivienda? SR. TORRES: No realmente como decía el tema de la planta de tratamiento y el permiso de vertimiento que otorga la CAR fue un compromiso nuestro hasta que no nos quitábamos del medio hasta obtener el permiso de vertimiento, los medidores de energía están completos, los medidores de acueducto están completos, los servicios están completos, simplemente el traslado de lo que hubiera en el reglamento de propiedad horizontal por áreas comunales que tenía la II etapa como un desarrollo completo.” Por lo demás, el texto aludido por los convocantes no impone ni implica obligaciones diferentes de aquellas consagradas en la ley para el saneamiento en los casos de vicios ocultos del inmueble.

En consecuencia, no encontrándose probado que DAVIVIENDA haya realizado, permitido o facilitado la presunta adulteración del contrato de promesa, específicamente del texto discutido del parágrafo séptimo de la cláusula primera y que, en cualquier caso, del mismo no derivaban las obligaciones pretendidas por los convocantes, el Tribunal declarará que no TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 129 prospera la pretensión primera del segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda y por consiguiente no accederá a la petición de indemnización de perjuicios que ha formulado la parte convocante asociada a dicha pretensión ni a la formulada en subsidio de esta última, en relación con el pretendido mayor valor del inmueble, por las mismas razones que quedaron expuestas al despachar la pretensión sexta del primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

Con base en las consideraciones que anteceden, habiendo encontrado que no prospera la pretensión primera del segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, declarará que no prosperan las pretensiones consecuenciales de aquella, a saber, las pretensiones segundas a octava del segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda ni la pretensión subsidiaria de la sexta de este segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda. 7.

Tercer grupo de pretensiones subsidiarias. No habiendo prosperado las pretensiones principales de la demanda, ni las formuladas en el primer y segundo grupo de pretensiones subsidiarias, procede el Tribunal a estudiar el tercer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda que se compone de una primera declarativa que a continuación se transcribe y de las pretensiones segunda a quinta que se formulan como pretensiones consecuenciales de condena: “En caso de que no prosperen las pretensiones principales ni las primeras pretensiones subsidiarias, ni las segundas pretensiones subsidiarias, solicito, en subsidio, que se acceda a las siguientes: PRIMERA: Que se declare que, durante la ejecución del contrato de promesa de compraventa, el BANCO DAVIVIENDA se enriqueció injustamente con el correlativo empobrecimiento de LOS CONVOCANTES, en la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000), TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 130 equivalente al mayor valor que obtuvo el predio objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de las labores que los PROMITENTES COMPRADORES adelantaron ante las autoridades locales para obtener una mayor edificabilidad del predio”. a. El litigio en este aspecto de la controversia En cuanto a la pretensión de enriquecimiento injusto de DAVIVIENDA, plantean los convocantes que esta se dio por la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA MIL PESOS ($4.886.970.000) cantidad equivalente al mayor valor que obtuvo el predio objeto del contrato de promesa de compraventa como consecuencia de las gestiones que, según su aserto, realizaron ante las autoridades locales dirigidas a obtener una mayor edificabilidad del predio.

La convocada, por su parte, formuló varias excepciones a consideración del Tribunal relativas a (i) la inaplicabilidad de la figura del enriquecimiento sin causa en el presente caso; (ii) su inoperancia por ausencia de fundamento pues no se produjo ningún incremento en la edificabilidad del predio; (iii) la improcedencia de fundar el enriquecimiento en un avalúo y (iv) lo recibido por DAVIVIENDA tuvo como causa únicamente el contrato de promesa de compraventa que celebraron.

Se opone, pues, DAVIVIENDA aduciendo fundamentalmente que no se dan los presupuestos propios del enriquecimiento sin causa, que el lote no incrementó su valor y que, en ningún caso, la convocada se ha visto beneficiada con ello. b. La Figura del Enriquecimiento sin Causa y los hechos probados sobre este aspecto de la controversia TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 131 El Tribunal pasa a examinar, en primer lugar, si resulta aplicable en el presente caso la figura del enriquecimiento sin causa que invocan los convocantes.

Se anota, al respecto, que el enriquecimiento sin causa puede ser fuente de obligaciones pero para que proceda deben reunirse los siguientes requisitos: (i) Que exista una ventaja patrimonial para una parte; (ii) Que por la otra haya un empobrecimiento correlativo y (iii) Que el empobrecimiento sea injusto, es decir que el desequilibrio entre los dos patrimonios se haya producido sin causa jurídica que lo justifique72.

Elementos del enriquecimiento sin causa. “En la vida de los negocios se observa con frecuencia que uno de los contratantes se enriquece a costa del otro y de ahí que el acrecimiento de un patrimonio de un patrimonio implica normalmente la disminución correlativa de otro patrimonio, pero este fenómeno se justifica tanto en derecho como en equidad, cuando hay un fundamento, una causa legítima procedente de un acto jurídico.

Más algunas veces existe o se presenta un desplazamiento o disminución de un patrimonio independientemente de toda causa jurídica, como cuando una persona hace un pago a que no está obligada o en algunos casos de accesión. El equilibrio en casos como los apuntados, entre los dos patrimonios, queda roto y entonces el remedio para establecerlo consiste en dar al enriquecedor una acción contra el enriquecido.

Esta doctrina no puede aplicarse sino con ciertas restricciones y limitaciones que en síntesis son las siguientes y que dan el fundamento para establecer la acción de in rem verso; a) es necesario que haya habido un enriquecimiento; b)un empobrecimiento correlativo; c) es preciso que ese enriquecimiento haya sido injusto o sin causa; d) es preciso que el enriquecimiento no haya tenido ningún otro medio para obtener satisfacción, puesto que la acción de in rem verso tiene un carácter esencialmente subsidiario, y e) por último esta acción no puede jamás ejercitarse contra una disposición imperativa de la Ley”.73 Para el Tribunal no concurren en el presente litigio los presupuestos necesarios para el reconocimiento de la figura puesto que, de un lado, el alegado enriquecimiento debe darse sin una causa legítima que lo justifique y resulta claro que, si llegara a quedar demostrado que se produjo, la incorporación al patrimonio de DAVIVIENDA del mayor valor adquirido 72 OSPINA F, Guillermo.

Régimen General de las Obligaciones. Editorial TEMIS. 1980. 73 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de abril de 1937. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 132 por el inmueble, se daría en todo caso como consecuencia de la disolución del contrato de promesa de compraventa celebrado con los prometientes compradores.

De otro lado, en la hipótesis de que la causa jurídica del enriquecimiento haya sido la realización de gestiones de los convocantes, al margen de la existencia del contrato de promesa, el Tribunal pasa examinar si se encuentra demostrado que aquellas se realizaron y si como consecuencia de las mismas se produjo una ventaja o aumento patrimonial para DAVIVIENDA y el correlativo empobrecimiento de los convocantes.

Anota el Tribunal que sobre el lote objeto de la promesa existía una licencia de construcción para el desarrollo de la etapa final del proyecto Sabana Pijao, correspondiente a la Fase II de la Etapa II del Condominio para la construcción de 70 unidades de vivienda, con altura máxima de dos pisos y medio, según consta en la Resolución 273 de 29 de septiembre de 2008 (licencia de urbanismo y construcción), prorrogada mediante la Resolución 372 de noviembre 11 de 2011 y la Resolución 151 de mayo 27 de 2013 (Cuaderno de Pruebas No.1, Folio 214).

Consta igualmente en el artículo 153 del reglamento de propiedad horizontal del Condominio74 que “…el propietario inicial se reserva el derecho de llevar a cabo las modificaciones de los planos y las construcciones del tamaño de las unidades privadas, en la volumetría y demás condiciones propias de las construcciones del citado Condominio si así lo estima pertinente, para lo cual deberá sujetarse a las normas urbanísticas vigentes, obtener si es del caso la licencia de construcción requerida y elevar a escritura pública la reforma correspondiente”.

Dicen los convocantes que con base en esa previsión del reglamento, los prometientes compradores contrataron al arquitecto GERMAN RENE ZAPATA LESMES para hacer evaluaciones y estudios tendientes a obtener de las autoridades administrativas una mejor explotación económica del lote, para lo cual el citado profesional radicó, el 29 de octubre 74 Cuaderno de Pruebas 3.

Folio 181 (vuelto) TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 133 de 2015, en la Secretaría de Desarrollo Urbanístico, Vivienda y Ordenamiento Territorial del municipio de Madrid, los documentos que se encuentran aportados al expediente, para solicitar concepto sobre viabilidad urbanística del anteproyecto “Multifamiliares Pijaos Etapa 2”75, que comprendía la construcción de 480 apartamentos76 Y agregan que con base en la solicitud del señor ZAPATA esa Secretaría expidió la “Resolución”de 9 de diciembre de 2015 (cuaderno de pruebas No. 1 Folio 283), en la cual quedó establecido lo siguiente: “Nota: En la zona URBANA RESIDENCIAL DE DESARROLLO (ZURD) Sector Zaragosa (Pijaos).

Se permite altura máxima de 6 pisos, según Resolución 337 otorgada el 10 de octubre de 2011 (Acuerdo No.017 de 2006) y Resolución 206 otorgada el 28 de junio de 2013 (Acuerdo No.007 der 2012); no obstante se deberá solicitar concepto de altura máxima a la Fuerza Aérea y a la Aerocivil, adicionalmente y teniendo en cuentas (sic) las áreas de cesión tipo A se aprueba para el terreno en mención 2450 unidades sobre hectárea neta.” Con base en la anotación transcrita, dicen los convocantes que por las gestiones que realizaron el lote pasó de un potencial de edificación de 72 viviendas a 240 unidades por hectárea neta que, según el área del predio, equivalen a 408 unidades, es decir que la edificabilidad del predio se habría aumentado en más del 200%.

El Tribunal no se va a referir a las maneras “non sanctas” como dice DAVIVIVENDA que los convocantes obtuvieron ese documento, pues tal asunto escapa de su jurisdicción y competencia. Simplemente lo apreciará, en cuanto no fue tachado de falso, para determinar si tiene el valor probatorio que le atribuyen los convocantes. 75 Cuaderno de pruebas 1 Folio 242 76 Cuaderno de pruebas 1 Folio 306 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 134 Observa el Tribunal que tal documento corresponde a una “Certificación” expedida por la Secretaría de Desarrollo Urbanístico, Vivienda y Ordenamiento Territorial del municipio de Madrid, acerca de las normas del POT aplicables al predio denominado Pijaos II Etapa – Fase II, conforme a las cuales en sector “Zaragoza (pijaos)” se permite altura máxima de 6 pisos, no obstante lo cual se debe solicitar concepto de altura máxima a la Fuerza Aérea y a la Aerocivil.

Hasta aquí no se aprecia nada distinto de una certificación sobre las normas de usos del suelo en la zona donde se localiza el predio, que no era definitiva ni determinante de una aprobación respecto de la altura máxima por cuanto estaba condicionada al previo concepto de las entidades mencionadas. Adicionalmente la certificación hace mención a que “teniendo en cuenta las áreas de Cesión Tipo A se aprueba para el terreno en mención 240 unidades sobre hectárea neta”.

El Tribunal pasa a dilucidar la naturaleza y alcance de la certificación que se examina, en particular respecto de la eficacia de la anotación final contenida en ella, para establecer si resultaba o no definitiva y vinculante para la administración. Al respecto observa que el documento que se analiza no es propiamente una “Resolución” expedida por la administración municipal, es decir un acto administrativo que resuelva o decida un asunto general o particular de los administrados.

Es una “certificación” como se identifica en el mismo documento (Cuaderno de Pruebas No.1, Folio 341), sobre las normas de uso del suelo, que no implicaba por sí sola la autorización para construir, no garantizaba el otorgamiento de la licencia de construcción ni generaba obligación alguna para la administración municipal. Así quedó corroborado por la declaración del perito EDUARDO SOLANO (audiencia del 25 de enero de 2018): “DRA. MEJÍA: Pero entonces qué valor podría tener una nota final puesta en una certificación de la alcaldía? TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 135 SR. SOLANO: Pues mire, todos los constructores que yo conozco nunca utilizaron esas certificaciones, nunca, para poder salir con un proyecto tenían la certeza después de hablar con cada uno de los diferentes municipios de que iban a poder llegar al punto de equilibrio con la licencia de construcción, que es uno de los requisitos… que tiene que hacer, más llegar a un número de ventas determinado, más tener la claridad de los servicios, etc., pero nunca con una certificación de estas.” De otro lado, los actos de los convocantes no llevaron tampoco a la modificación de las normas relativas al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio y de los usos del suelo, como aducen, pues el Acuerdo 007 de 2012 en su artículo 14, modificatorio del Acuerdo 018 de 2011, era el vigente para el momento de la expedición de la certificación, sobre el cual los convocantes no tuvieron ninguna injerencia. Así quedó constatado con las declaraciones de los peritos EDUARDO SOLANO y RAUL LAVERDE, este último como experto que elaboró el avalúo de ASOLONJAS aportado por los convocantes (audiencia del 25 de enero de 2018): “SR. SOLANO: Desde antes se podían hacer 6 pisos, desde siempre se podían hacer entonces lo que quiero decir es que no se necesita una certificación para que ese valor del lote aumentara o no aumentara simplemente por la certificación porque la norma permitía hacer más de lo que se había hecho, pero entonces aquí lo que digo es: para que el lote valga lo que valga hay que mirar qué es lo que se puede hacer, un tema es la norma y otro tema son los propietarios, que están simultáneamente.” “DRA. CANO: Si hubo algún cambio en la normatividad que permitiera mayor edificabilidad eso le da valor mayor al lote por efectos del cambio de norma o porque los promitentes compradores hayan realizado alguna gestión? SR. LAVERDE: La norma la da el Municipio, no la dan los promitentes compradores.

DRA. CANO: La norma ha tenido algún cambio entre 2013 y 2017? SR. LAVERDE: No, tengo entendido que es la norma que está vigente.” Las Resoluciones 337 de 2011 y 206 de 2013 son las que establecieron que en la Zona Urbana Residencial de Desarrollo, sector Zaragoza, del municipio de Madrid, se permite construir a una altura máxima de 6 pisos.

La certificación emitida no modificó ni habilitó la TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 136 construcción de más de dos plantas, pues esto ya era viable desde años anteriores, tan solo lo refrendó (Cuaderno de Pruebas No.1, Folio 344).

En adición a ello, aun si la certificación tuviese los efectos legales que le asignan los convocantes, tampoco se observa que se haya solicitado el concepto a la Aerocivil y a la Fuerza Aérea sobre altura máxima permitida. El enunciado que hace referencia al número de unidades sobre hectárea neta se hace conforme las áreas de cesión tipo A del proyecto, es decir, las áreas de cesión que Constructora Pijao ya había determinado para el proyecto en la respectiva licencia de construcción.77 La mayor edificabilidad conforme las áreas de cesión tipo A comprometidas es, pues, una potencialidad que siempre existió. Con la sola certificación de la Secretaría de Desarrollo Urbanístico, Vivienda y Ordenamiento Territorial del municipio de Madrid no se encuentra, pues, demostrado que se hubiera aumentado la edificabilidad del predio, ni que se hubiera modificado la licencia de construcción que existía para desarrollar la segunda fase de la etapa II del Condominio sobre el lote prometido, correspondiente a la construcción de las 70 casas restantes del total de 122 de la Etapa II78.

No existió una resolución o decisión en tal sentido que revocara, modificara o sustituyera la anterior, como tampoco que los prometientes compradores hubieran obtenido la nueva licencia que les permitiera construir 480 unidades en edificaciones de altura máxima de 6 pisos, ni el concepto previo favorable de la Aerocivil y la Fuerza Aérea en tal sentido. 77 Audiencia del 25 de enero de 2018: “DRA. CANO: Y la parte que dice: si se tiene en cuenta la zona de cesión tipo A? SR. FLÓREZ: Sí, lo que pasa es que como lo mencioné hace un ratico, el lote tenía ya entregadas o si me permite el término ya tenía definidas las cesiones tipo A, ya las había entregado como parte de todo el proyecto general.

DRA. MEJÍA: O sea las cesiones tipo A para el proyecto de esa tercera etapa en su estudio eran las que ya se habían entregado por las dos etapas anteriores del proyecto? SR. FLÓREZ: Así es y más. DRA. MEJÍA: O sea no contemplaba en su estudio que tuviera que hacer nuevas cesiones tipo A para desarrollar ese proyecto? SR. FLÓREZ: Así es.” 78 Cuaderno de Pruebas No. 3, Folio 204.

Ni se encontró probado que DAVIVIENDA hubiese recibido erogación alguna distinta a la que se entregó por causa del contrato de promesa suscrito entre las partes, por lo cual, tampoco puede de allí derivarse un enriquecimiento injustificado. No quedó demostrado tampoco el mayor valor que habría obtenido el lote. La apreciación de las pruebas sobre ese aspecto ya fue hecha por el Tribunal en otra sección de este laudo, al resolver la pretensión sexta del primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, consideraciones a las cuales se remite en su totalidad el Tribunal.

Y finalmente no quedó demostrado, bajo ninguna hipótesis, el incremento del patrimonio de DAVIVIENDA y mucho menos el empobrecimiento correlativo de los prometientes compradores, requisitos indispensables para la procedencia y efectos del enriquecimiento sin causa. En atención al análisis efectuado por el Tribunal, se declarará que no prospera la pretensión primera del tercer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda y probadas las excepciones denominadas “Inoperancia del enriquecimiento sin justa causa por ausencia de fundamento – No se produjo ningún incremento en la edificabilidad del predio” y “El único dinero recibido por DAVIVIENDA y entregado por los demandantes, tiene como causa el contrato de promesa de compraventa” propuestas por DAVIVIENDA.

Al no prosperar la pretensión primera del tercer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, el Tribunal declarará que no prosperan las pretensiones consecuenciales de aquella, a saber, las pretensiones segunda a quinta del tercer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda. 8. Cuarto grupo de pretensiones subsidiarias TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 138 El Tribunal procede, a continuación, a estudiar el cuarto grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, dada la no prosperidad de las pretensiones principales y los tres grupos de pretensiones subsidiarias, de acuerdo con lo expuesto previamente.

Este grupo se compone de la siguiente pretensión declarativa y de sus consecuenciales de condena: “En caso de que no prosperen las pretensiones principales ni las primeras pretensiones subsidiarias, ni las segundas pretensiones subsidiarias, ni las terceras pretensiones subsidiarias, solicito, en subsidio, que se acceda a las siguientes: PRIMERA: Que se declare que el contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso arbitral se frustró por culpa imputable a BANCO DAVIVIENDA”. a. El litigio en este aspecto de la controversia Aduce la parte convocante que el contrato se “frustró” ante la imposibilidad de que quedaran satisfechos los intereses que movieron a las partes a vincularse, circunstancia que, a su juicio, puede sobrevenir tanto del incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato, como también de “otros comportamientos” que afecten las expectativas o beneficios que las partes esperaban recibir, lo cual genera la obligación de indemnizar los daños producidos.

En el caso concreto esa imposibilidad de cumplir con el objeto contratado la hacen derivar de varias razones, algunas relativas (i) al incumplimiento de DAVIVIENDA de obligaciones pactadas en el contrato respecto del “saneamiento de vicios u obras” pendientes con el Condominio Sabana Pijao; otras atinentes a (ii) la violación del deber de obrar de buena fe exenta de culpa en el período precontractual, por la falta de información, la adulteración de la hoja 5 y la alteración del texto del contrato; y (iii) por la estrategia de DAVIVIENDA de intentar por Conciliación la terminación anticipada del contrato bajo la apariencia de un mutuo incumplimiento, para eludir su responsabilidad por haber vendido un lote sin vía de acceso.

Que, por su parte, DAVIVIENDA tampoco asistió a la Notaría en la fecha y horas previstas en el contrato de promesa de compraventa para la celebración del contrato prometido. Alegan que por no haberse perfeccionado el contrato de compraventa por culpa exclusiva de DAVIVIENDA, perdieron la oportunidad de desarrollar el proyecto inmobiliario que habían proyectado, dejando de percibir los honorarios por la construcción, gerencia y ventas del proyecto y perdiendo el mayor valor que el lote había adquirido como consecuencia de las gestiones que habían adelantado ante las autoridades del municipio de Madrid, por las que habían mejorado sustancialmente las condiciones de edificabilidad y altura, junto con la pérdida de utilidad derivada del proyecto.

No obstante mencionar que el contrato se había “frustrado” por no haberse celebrado el contrato de compraventa, los convocantes aluden a que las partes persistieron en buscar soluciones a los inconvenientes de acceso al lote y los perjuicios derivados de la alteración del contrato. Señalan como “OTROS INCUMPLIMIENTOS” de DAVIVIENDA su falta al deber de colaboración y solidaridad en el devenir contractual, pues esta última debía haber solucionado los inconvenientes de acceso al lote, de aptitud de la vía y las dificultades con los copropietarios de la I etapa, toda vez que aquella había conocido de estas circunstancias desde antes de la negociación con los prometientes compradores.

A juicio de los convocantes, el parágrafo séptimo de la Cláusula Primera del contrato, antes de su presunta alteración, estipulaba una obligación especial de saneamiento de DAVIVIENDA de salir a responder por cualquier obra pendiente de la Fase 1 con el TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 140 Condominio Pijao, como sería la de proveer un acceso al lote o adecuar la existente para que se pudiera desarrollar un proyecto constructivo en él; que, además de la garantía legal de todo vendedor de salir al saneamiento de la cosa, DAVIVIENDA estaba obligada a responder por los vicios ocultos o redhibitorios que afectaran las expectativas o el provecho útil del bien por parte de los prometientes compradores.

De otro lado, imputan a DAVIVIENDA el “rompimiento de las legítimas expectativas” con base en que les generó a los Prometientes Compradores la creencia de que no les habría de cobrar el precio acordado ni exigir el cumplimiento de las demás obligaciones, hasta tanto se encontrara una solución definitiva a los problemas presentados, en función de lo cual postergaron el cumplimiento del contrato de promesa.

Dicen los convocantes que a pesar de lo anterior, se vieron sorprendidos con la citación de DAVIVIENDA a una audiencia de Conciliación, fundada en supuestos incumplimientos de los prometientes Compradores, todo ello en contra de la legítima confianza que les habían generado respecto de que la intención de ambas partes era superar los problemas presentados y persistir en el contrato.

Y aducen que DAVIVIENDA lo hizo para evadir la responsabilidad que le era atribuible. Contra estos argumentos DAVIVIENDA plantea como excepciones las que enunció como “La excepción es realmente una excepción de incumplimiento contractual disfrazada para no caer en arras”; subsidiariamente la de “Ausencia de culpa o incumplimiento de Davivienda”;

“Inexistencia de obligación de Davivienda de proveer un acceso alterno al lote de terreno prometido y de entregar una PTAR”; “Incumplimiento del contrato de promesa por parte de los prometientes compradores; subsidiariamente “exceptio non adimpleti contractus; la excepción aplicable a todas las pretensiones que denominó “Ausencia de responsabilidad de Davivienda por culpa exclusiva de los propios convocantes” y la subsidiaria a esta de “Desistimiento del contrato por parte de la convocante”.

(ii) faltas a su deber de colaboración en la ejecución del contrato y (iii) la inejecución de obligaciones contractuales. La “frustración” del contrato no es una figura legis del derecho colombiano que se refiera a alguna de las causales de ineficacia del contrato, como las que generan su inexistencia o su invalidez, como tampoco a su resolución por incumplimiento ni a la responsabilidad por culpa del derecho privado.

A juicio del Tribunal, la acepción dada a dicho término por la parte convocante no responde a ninguna de aquellas figuras sino a la hipótesis relativa a que no se verían satisfechos los intereses de los prometientes compradores al contratar, debido a que no podrían desarrollar el proyecto constructivo en el lote objeto de la promesa ante las dificultades de acceso, la ineptitud técnica de la vía, los problemas con la copropiedad del Condominio Sabana Pijao y los inconvenientes para la aprobación de los servicios públicos.

Es la frustración entendida como el fracaso de la finalidad de contratar pues “[s]e parte del supuesto de que las partes tienen como objetivo la búsqueda, mediante el contrato, de la satisfacción de un interés común”79, circunstancia que la parte convocante hace imputable a la culpa de DAVIVIENDA en todo el recorrido negocial. Anota el Tribunal que cualquiera sea el contexto en el que se examine, la culpa no debe corresponder a un concepto general, vago o impreciso, sino a un elemento concreto 79 FLÉCHEUX.

Renaissance de la notion de bonne foi et de loyauté dans le droit des contrats. Citado en HINESTROSA, Fernando. Tratado de las Obligaciones. Universidad Externado de Colombia, 2002, p.550 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 142 atribuible a la conducta del deudor, bien sea para determinar que no obró con buena fe “exenta de culpa” en el período precontractual o también para configurar la responsabilidad contractual por culpa80.

Rechaza DAVIVIENDA la afirmación de la parte convocante respecto de que hubiese ocultado a los convocantes información en la fase de negociación del contrato de promesa de compraventa y afirma que, con el alcance que le era exigible, cumplió su deber de información sobre las condiciones del negocio prometido. Aduce que fueron los prometientes compradores los que habrían incumplido su carga de mediana diligencia si dejaron de estimar las dificultades relacionadas con la forma de ingreso al lote de la maquinaria y materiales de construcción y el presupuesto de adecuar o reparar la vía de acceso, eventos que conocieron desde que negociaron con PROINSE y que luego quisieron trasladar a DAVIVIENDA como obligaciones a cargo de esta última.

Al examinar las pruebas para decidir las pretensiones principales de la demanda, el Tribunal ya se refirió a la conducta de DAVIVIENDA respecto de la forma como cumplió su deber de información, y concluyó que no quedó demostrado que hubiera “obrado de mala fe” en dicho período, según lo pretendía la demanda. En este punto del laudo cabe agregar que tampoco se encontró demostrado que fuera atribuible ningún grado de culpa a DAVIVIENDA respecto de la forma como cumplió ese mismo deber en la etapa previa al contrato.

Valgan para ello las consideraciones que se hicieron sobre este aspecto en el acápite correspondiente de este Laudo. De otro lado, lo que quedó demostrado es que los convocantes, antes de aceptar de PROINSE la cesión del contrato y en todo caso antes de suscribir el contrato de promesa con DAVIVIENDA, conocieron las condiciones del inmueble prometido en venta y 80 MANTILLA ESPINOSA, Fabricio.

El principio general de responsabilidad por culpa del derecho privado colombiano. Revista Opinión Jurídica. Vol. 6. 2007.: “Así, la culpa sólo existe en el caso concreto, y no como un concepto abstracto y absoluto, una especie de 'estado puro de la culpa' que pueda servir para explicar todas las conductas culposas y que exista de forma independiente de las distintas situaciones fácticas.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 143 particularmente que había una sola vía de acceso al lote.

Que como constructores profesionales que eran debieron constatar, con mediana diligencia, que esa vía no era apta para el tráfico de vehículos pesados ni para el ingreso de los materiales de construcción, lo cual era ostensible incluso a simple vista y, en todo caso, debieron advertir los riesgos de adquirirlo en esas condiciones y la necesidad de buscar un acceso alterno o imponer una servidumbre por el predio adyacente, según el caso.

Lo cierto es que, a pesar de haber advertido las implicaciones, costos e inconvenientes que eso podía generar, los convocantes decidieron celebrar el contrato y perseverar en él luego de celebrado. De esta manera, como se dijo en esa parte del laudo, es a los prometientes compradores a quienes es atribuible una negligencia inexcusable por no haber advertido las condiciones del inmueble siendo que lo habían inspeccionado y que las mismas constaban en los documentos entregados por DAVIVIENDA; o por haberlas desestimado a pesar de que las conocieron o, en todo caso, porque debían haberlas advertido por razón de su profesión y experiencia y no lo hicieron.

A nadie le es lícito invocar en su favor su propia culpa (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans) Sobre este aspecto de la controversia se remite el Tribunal a las consideraciones hechas respecto de la conducta de las partes al examinar las pretensiones principales y primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda. En cuanto a la falta al deber de custodia del ejemplar del contrato por parte de DAVIVIENDA, que habría permitido según los convocantes la alteración del texto del parágrafo séptimo de la cláusula primera, ya el Tribunal se refirió también a ese aspecto del litigio en el sentido de que no se encontró demostrado que el texto a que aluden como “acordado entre las partes” fuera distinto del que consta en el expediente suscrito por ambas partes TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 144 contratantes.

En consecuencia, no encontrándose probada la existencia de la alteración del texto ni habiendo sido posible la prueba sobre el presunto responsable de la adulteración de la firma abreviada del Dr. Arturo Obregón en la hoja 5 del contrato, no puede atribuirse culpa a DAVIVIENDA por razón de tales actos. Ya en el ámbito contractual, los prometientes compradores imputan a DAVIVIENDA la falta al deber de colaboración, que les habría impedido que pudieran obtener la satisfacción de su interés en el contrato, junto con el daño antijurídico que habría derivado de esa conducta.

El Tribunal se refiere, en primer lugar, a la noción del deber de colaboración, entendido como la carga del acreedor de ejecutar los actos necesarios para que el deudor pueda cumplir su prestación, en aquellos casos en que a éste no le sea posible hacerlo sino por la colaboración de aquél. No es ese, sin embargo, el sentido que los convocantes asignan en este caso al deber de colaboración a cargo de DAVIVIENDA y a su infracción como causa de la “frustración” del contrato.

Lo que invocan es que DAVIVIENDA, por culpa, habría dejado de solucionar los inconvenientes respecto de que existía una sola vía de acceso al lote, la falta de aptitud de dicha vía y la oposición de los copropietarios de la I etapa del Condominio Sabana Pijao para su ingreso, junto con los inconvenientes sobre disponibilidad de servicios públicos para la última etapa del proyecto y la entrega de una PTAR para la I etapa.

Encuentra el Tribunal que ninguna de las circunstancias aducidas por los convocantes correspondería a un “deber” de DAVIVIENDA, comprendido dentro de la carga de colaboración a los prometientes compradores y, por lo mismo, no podría endilgársele culpa por haber dejado de realizar dichos actos, si fuere el caso. Como ha quedado establecido, si bien es cierto que la vocación del lote prometido en venta era la de desarrollar un proyecto de construcción de unidades habitacionales en él, correspondiente, en principio, a la última etapa del Condominio Pijao; que no contaba sino TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 145 con una sola vía de acceso a través del condominio y que su diseño y capacidad no eran adecuados, al punto que el constructor anterior había tenido que negociar una vía alterna por el predio adyacente, fueron circunstancias conocidas por los prometientes compradores, incluso antes de suscribir la promesa de compraventa con DAVIVIENDA.

Siendo ello así, no podían haber dejado de advertir y de considerar los riesgos y costos de celebrar el contrato en tales condiciones, y mucho menos trasladar al otro contratante las consecuencias de su propia incuria. Al propio tiempo, el deber de colaboración de DAVIVIENDA en el contrato no podía ir hasta modificar las características del lote o sus condiciones técnicas o físicas que, por lo demás, eran ostensibles y fueron las que los convocantes expresamente dijeron conocer y aceptar.

Como se dijo, no es ese el contenido ni el alcance del que se ha identificado como deber de colaboración entre los sujetos de una relación negocial, que atañe a la carga de un contratante de contribuir o facilitar que el otro contratante pueda ejecutar su prestación. De lo que aquí se trata es de algo muy distinto. En el presente caso las pretensiones de los convocantes se refieren a que DAVIVIENDA debía realizar prestaciones a su cargo, más allá de aquellas a las que legal y convencionalmente se obligó, de manera tal que los convocantes pudieran ver satisfechos sus intereses a pesar de que estos se habrían visto frustrados, precisamente, por su falta de previsión. Por último, es fundamental distinguir entre “deber” y “obligación”.

El deber o carga de colaboración no es por sí misma una obligación, salvo que el contratante se hubiera comprometido específicamente a ello, evento en el cual su incumplimiento sí sería determinante. No es esta, sin embargo, la situación en el presente caso. Los convocantes invocan, al propio tiempo, la inejecución de DAVIVIENDA de prestaciones establecidas en el contrato y la indemnización derivada de ello.

A juicio de los convocantes, solucionar los inconvenientes respecto de que el lote contara con una sola vía de acceso, su falta de aptitud para soportar el tráfico de vehículos pesados, TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 146 la oposición de los copropietarios de la I etapa del Condominio, los inconvenientes sobre disponibilidad de servicios públicos para la última etapa del proyecto y la entrega de una PTAR para la I Etapa, eran obligaciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa que habrían sido incumplidas por DAVIVIENDA.

Según los convocantes, esas eran obligaciones contenidas en el parágrafo séptimo de la Cláusula Primera del contrato, antes de su presunta alteración, pues dicho texto señalaba que DAVIVIENDA debía salir a responder por cualquier obra pendiente de la Fase I con el Condominio Pijao. Respecto de esta aseveración DAVIVIENDA expresa que, aun admitiendo en gracia de discusión la certeza del texto del parágrafo 7 de la cláusula primera, en los términos que quiere hacer valer la parte convocante y que DAVIVIENDA no aceptó, la obligación sería la de entregar el inmueble “completamente libre de compromisos obligacionales, obligaciones pecuniarias, obras o servicios públicos para con el condominio SABANA PIJAO fase (…)” de lo cual no se desprenden las obligaciones que reclaman los convocantes.

Y rechaza DAVIVIENDA la afirmación de que existiera la obligación a su cargo de proveer acceso alterno al lote objeto del contrato o a su reparación, como también a la entrega de una Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR). El Tribunal ya señaló que no resultó probado que el texto del parágrafo 7º de la cláusula primera, en los términos que dicen los convocantes, fuera el acordado entre las partes.

De esta manera, no puede deducir de él la existencia o no de “obligaciones contractuales” a cargo de DAVIVIENDA. En cualquier caso, al margen de la discusión sobre la certeza o no del parágrafo en mención, observa el Tribunal que no se encontró demostrado que DAVIVIENDA tuviera “compromisos obligacionales” u “obligaciones pecuniarias” con el Condominio Sabana Pijao, consistentes en reparar la vía de acceso al lote prometido en venta, o buscar un acceso alterno para desarrollar la construcción de la segunda etapa, como tampoco entregar una PTAR.

TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 147 Se reproduce aquí la declaración del ingeniero JORGE ARTURO TORRES, Gerente técnico de Constructora Pijao (audiencia de 14 de febrero de 2018), según la cual este afirma que no quedaron compromisos pendientes de esa Constructora con el Condominio: “DRA. CANO: Cuando Pijao le entregó en dación en pago a Davivienda el lote había un compromiso obligacional, obligación pecuniaria, obras o servicios públicos pendientes con la fase I que hayan sido trasladadas a Davivienda? SR. TORRES: No realmente como decía el tema de la planta de tratamiento y el permiso de vertimiento que otorga la CAR fue un compromiso nuestro hasta que no nos quitábamos del medio hasta obtener el permiso de vertimiento, los medidores de energía están completos, los medidores de acueducto están completos, los servicios están completos ( )” De esta manera, aun bajo la hipótesis de que el Tribunal hubiera podido apreciar esa estipulación como la acordada entre las partes, no habría encontrado demostrada la existencia o la exigibilidad de tales obligaciones a cargo de DAVIVIENDA.

Ahora bien, en el entendimiento de los prometientes compradores tales obligaciones habrían correspondido no solo a la garantía legal de todo vendedor de salir al saneamiento de la cosa vendida sino, particularmente, a una obligación especial de saneamiento de DAVIVIENDA respecto de los vicios ocultos o redhibitorios81que afectaban el lote prometido.

Al respecto aducen que al ser un lote que carecía de acceso, se hacía inservible para el fin a que estaba destinado “convirtiéndose en un vicio oculto” que debía ser reparado por el vendedor, conforme a la cláusula SEXTA del contrato. 81 “DRA. GALVIS: Pregunta No. 6. Doctor Obregón yo le he puesto de presente la cláusula, el parágrafo séptimo de la cláusula primera que usted nos acabó de leer, en su interpretación de áreas que se deriva que Davivienda tenía que reforzar las entradas de las vías para que ustedes pudieran construir su proyecto? SR. OBREGÓN: No, no estamos hablando de reforzamiento de entradas, estamos hablando de la obligación de saneamiento que es obligación de todo vendedor, de sanear el bien que entregue en cabeza del comprador y estamos hablando de los vicios ocultos y estamos hablando de esta responsabilidad especifica en virtud de la cual Davivienda debería responder ante nosotros como promitentes compradores por cualquier tipo de deficiencia, falencia o situación por la que fuéramos requeridos, reclamados, que estuviere pendiente para con la copropiedad.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 148 Dice así esa estipulación: “SEXTA.

ENTREGA DE LOS INMUEBLES. EL PROMETIENTE VENDEDOR hará entrega real y material del inmueble prometido en venta el día hábil siguiente a la firma de escritura pública EL(LA) (LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR (A) (ES) manifiesta expresamente que ha consultado y conoce el estado actual del inmueble, y las recomendaciones emitidas por las diferentes entidades, directamente o a través de sus abogados o asesores.

EL(LA) (LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR (A) (ES) se obligan a recibir el inmueble en el estado en que se encuentra, el cual declaran conocer y aceptar y por tanto renunciarán en la escritura de venta a la condición resolutoria derivada de la forma de entrega, salvo la existencia de vicios ocultos o redhibitorios.

PARAGRAFO PRIMERO: A partir de la entrega, el inmueble prometido en venta, EL(LA) (LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR (A) (ES) asumirán todos los gastos que se generen por cualquier concepto e impuestos del mismo, así como todos los gastos o costos que se encuentren relacionados con el inmueble prometido en venta.

PARAGRAFO SEGUNDO: Una vez entregado el inmueble, EL(LA) (LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR (A) (ES) se obligan a realizar las diligencias necesarias ante las diferentes empresas de servicios públicos, para cambiar el nombre del suscriptor y para que figuren inscritos los nuevos propietarios.” Observa el Tribunal que lo dicho en la cláusula SEXTA a este respecto, no es nada distinto de las previsiones legales sobre el saneamiento a cargo del vendedor, de los vicios ocultos o redhibitorios de la cosa vendida.

Y debe hacerse una precisión en el sentido de que la acción redhibitoria es, por definición, una acción propia del comprador, una vez celebrada la compraventa. No es, ni puede ser, una acción derivada de la sola promesa de celebrarla porque está prevista legalmente para que quien sea su propietario pueda ejercer sus derechos a que se rescinda la venta o a que se rebaje proporcionalmente el precio (art. 1914 C. Civil), en razón a que adquirió el dominio desconociendo la existencia de vicios ocultos de la cosa vendida.

Con todo, el Tribunal se referirá a continuación a este tema en cuanto ha sido debatido por las partes. El artículo 1915 señala que son vicios redhibitorios los que reúnen las siguientes calidades: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 149 “1.) Haber existido al tiempo de la venta. 2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio. 3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.” Conforme a esta norma, el vicio tiene que ser de tal entidad que impida el uso natural de la cosa o sólo sirva imperfectamente y debe tratarse de una circunstancia que el adquirente hubiera ignorado sin culpa grave de su parte o que no hubiera podido ignorar en razón de su profesión u oficio.

No será vicio oculto o redhibitorio “el que ha podido ser conocido o descubierto fácilmente o sin mayor esfuerzo por el comprador”82 A su turno, el artículo 1916 del Código Civil prescribe que el vendedor está obligado a sanear aquellos vicios que, siendo ocultos conforme a las características que asigna la ley, haya conocido y de los cuales no haya dado noticia al comprador.

Observa el Tribunal que, bajo ninguna hipótesis, DAVIVIENDA habría estado obligada al saneamiento de tales condiciones o circunstancias por no configurar vicios ocultos o redhibitorios en cuanto que los prometientes compradores no podían haberlas ignorado sin negligencia grave de su parte, o porque debieron conocerlas fácilmente en razón de su profesión u oficio.

(art.1915 C.C. num. 3o). Y finalmente las “obligaciones contractuales” derivadas de la cláusula SEXTA solo podían estar referidas a las del vendedor, una vez se hubiera perfeccionado la compraventa 82 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 6 de agosto de 2007. Magistrado ponente Pedro Octavio Munar Cadena TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 150 prometida, pues, como ya se advirtió, las obligaciones de saneamiento incumben al vendedor, luego de celebrada la venta, frente a quien ha adquirido el dominio de la cosa.

En cualquier caso, las “obligaciones” que reclaman como incumplidas los convocantes, no corresponden a las prestaciones del contrato de promesa a cargo de DAVIVIENDA, como serían las correspondientes a la celebración del contrato de venta prometido, la transferencia del derecho de dominio a los prometientes compradores y la entrega del lote al día hábil siguiente de la firma de la escritura pública (Cláusula sexta del contrato cuaderno de pruebas No. 4 folio 211).

De esta manera, encuentra el Tribunal que las pretensiones de los convocantes exceden su derecho a exigir de DAVIVIENDA las prestaciones a las que esta específicamente se obligó y, por tanto, no resultan legítimas83. Con base en las consideraciones que anteceden concluye el Tribunal que en modo alguno los “incumplimientos” objeto de reproche por los convocantes habrían constituido infracción de deberes a cargo de DAVIVIENDA, como tampoco inejecución de las prestaciones del contrato.

Respecto de las que, según los convocantes, estaban contenidas en el parágrafo séptimo de la cláusula primera del contrato de promesa, antes de su presunta alteración, el Tribunal ya señaló que no resultó probado que el texto de ese parágrafo, en los términos que dicen los convocantes, fuera el acordado entre las partes. De otro lado, la obligación de saneamiento por vicios ocultos a que alude la cláusula SEXTA, ni siquiera corresponde a una de aquellas que puedan cumplirse antes de perfeccionada la compraventa y que darían lugar, en su momento, a la acción redhibitoria.

Finalmente, en ningún caso se habría tratado de hechos, circunstancias ni defectos de la cosa prometida en venta que los convocantes hubieran ignorado o que sólo hubieran podido conocer por la información de DAVIVIENDA. 83 “El acreedor tiene derecho a la prestación exacta, y en cuanto su pretensión, extrajudicial o judicial, sobrepase dicho límite, su posición no sería legítima.” (HINESTROSA, Fernando.

Tratado de las Obligaciones, p 553 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 151 No pueden constituir, en consecuencia, el fundamento para invocar la pretendida “frustración del contrato” por culpa de la convocada ni para configurar la responsabilidad de esta última.

Con base en las consideraciones que anteceden declarará que no prospera la pretensión primera del cuarto grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda relativa a que “El contrato de promesa de compraventa objeto de este proceso arbitral se frustró por culpa imputable a Banco Davivienda” y por consiguiente el Tribunal no accederá a la pretensión de indemnización de perjuicios que ha formulado la parte convocante asociada a dicha pretensión. No habiendo prosperado la pretensión declarativa de este cuarto grupo de pretensiones subsidiarias, se desestiman las pretensiones segundas a octava consecuenciales de condena ni la pretensión subsidiaria de la sexta del cuarto grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

B. LA DEMANDA DE RECONVENCION Despachadas las pretensiones de la demanda, procede ahora el Tribunal a examinar las pretensiones formuladas en la reforma de la demanda de reconvención, tomando en consideración que no se pronunciará sobre las pretensiones declarativa principal octava y primera a quinta principales de condena por haber sido desistidas por la demandante en reconvención. 1.

Las pretensiones primera y segunda principales de la demanda de reconvención Estas pretensiones están planteadas en los siguientes términos: TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 152 PRIMERA: Que el BANCO DAVIVIENDA aceptó oferta de compra de GRUPO PROINSE S.A.S. sobre el LOTE II ETAPA FASE 2 del CONDOMINIO SABANA PIJAO PH, ubicado en el Municipio de MADRID, el cual se comprometió a vender, con lo que surgió entre las partes un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.

SEGUNDA: Que GRUPO PROINSE S.A.S cedió su posición contractual a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. con la aceptación de BANCO DAVIVIENDA como contratante cedido. Se puntualiza que los hechos y pruebas en que se fundan estas pretensiones ya fueron examinados por el Tribunal al estudiar la excepción denominada “NO EXISTIÓ ETAPA PRECONTRACTUAL ENTRE DAVIVIENDA Y LOS CONVOCANTES”, propuesta por DAVIVIENDA en contra de la primera pretensión de la demanda y primer grupo de subsidiarias, consideraciones a las cuales se remite el Tribunal en su totalidad.

Para despacharlas ahora como pretensiones de la demanda de reconvención, basta recapitular lo que se encontró demostrado en relación con esos mismos hechos, en el sentido de que entre Grupo PROINSE (PROINSE) y DAVIVIENDA hubo acuerdo respecto del interés del primero de comprar el inmueble, el precio y forma de pago acordados, junto con el compromiso mutuo de celebrar el contrato de promesa de venta en los 5 días hábiles siguientes a ese acuerdo de “separación” del activo, pero en ningún caso se configuró ni se celebró entre ellos el contrato de promesa propiamente dicho.

Las razones fundamentales para considerarlo así es que dicho acuerdo no contenía los elementos esenciales de un contrato de promesa, entre ellos “el plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato” (num.3º art.1611 C.C.). Y que no quedó probado que se hubiera dado un acuerdo en tal sentido, aún sin las formalidades de la promesa por tratarse de una promesa comercial de compraventa.

Por el contrario, en las TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 153 declaraciones rendidas ante el Tribunal, el propio funcionario de DAVIVIENDA84 manifestó que no se había celebrado contrato alguno de promesa con PROINSE.

Se dijo, entonces, en esa sección del laudo, que no habría podido configurarse una cesión del contrato de promesa por parte de PROINSE a los convocantes o una cesión de su “posición contractual”, por la sencilla razón que tal contrato hasta entonces no existía. Para no reproducir en este punto las consideraciones que sobre estos hechos ya fueron expresadas al examinar las pretensiones de la demanda, las mismas deben tenerse por reiteradas completamente en esta sección. En consecuencia, se declarará en la parte resolutiva del Laudo que no prosperan las pretensiones primera y segunda principales de la demanda de reconvención. 2.

Las pretensiones tercera y cuarta principales de la demanda de reconvención Procede el Tribunal a examinar las pretensiones tercera y cuarta principales de la demanda de reconvención, las cuales están planteadas en los siguientes términos: TERCERA: Que entre LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑIA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. obrando como PROMETIENTES COMPRADORES y de otro EL BANCO DAVIVIENDA, se suscribió el documento denominado “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295”, contentivo de las condiciones del negocio acordadas entre dichas partes.

CUARTA: Que el mencionado contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, contenido en el documento indicado en el numeral anterior es válido y eficaz. El Tribunal acoge la pretensión tercera en el sentido de entender que entre LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑIA S.A.S., GUILLERMO 84 José Miller Sánchez, profesional de la Dirección de Bienes Recibidos en Pago (BRP) de Davivienda TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 154 CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., como prometientes compradores, de una parte, y BANCO DAVIVIENDA S.A., como prometiente vendedora, por la otra, se celebró el “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295”, suscrito el 3 de agosto de 2015, tal como se encontró demostrado al analizar y despachar las pretensiones de la demanda principal, a cuyas consideraciones el Tribunal se remite íntegramente.

En cuanto a la validez y eficacia de dicho contrato, se puntualiza que las mismas no han sido impugnadas, salvo en lo que se refiere al parágrafo séptimo de la cláusula primera del único ejemplar suscrito del contrato que fue aportado al expediente. Por esta razón se declarará que, con las precisiones hechas, prosperan las pretensiones tercera y cuarta de la demanda de reconvención, en el entendido de que el contrato celebrado fue válido y eficaz, con excepción del citado parágrafo al cual el Tribunal no pudo asignarle valor probatorio, por las razones expresadas al analizar las pretensiones de la demanda principal a las cuales se remite en su totalidad el Tribunal. 3.

La pretensión quinta principal de la demanda de reconvención Pasa el Tribunal a examinar la pretensión quinta de la demanda de reconvención, formulada en los siguientes términos: “QUINTA: Que LAS PROMETIENTES COMPRADORAS incurrieron en mora en el pago de las cuotas del precio acordadas en el CONTRATO DE PROMESA indicado en los numerales anteriores.” La demandante en reconvención alega que los prometientes compradores incurrieron en mora en el pago de las cuotas establecidas en la promesa de compraventa, pues no pagaron TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 155 el saldo restante de $2.520.000.000, dividido a su vez en dos cuotas iguales de $1.260.000.000.

Las fechas pactadas originalmente para el pago eran las del 23 de septiembre de 2015 y 23 de octubre de 2015. (Cuaderno de Pruebas No.4, Folio 210). Aduce DAVIVIENDA que los prometientes compradores se valían de argucias para tratar de eludir los pagos, invocando que éstos se encontraban condicionados a la solución sobre disponibilidad de los servicios públicos para el lote prometido, cuando en realidad lo que pretendían era obtener los permisos necesarios para un “megaproyecto” de 407 unidades que era distinto de lo previsto para la etapa final del Condominio Sabana Pijao que solo comprendía la construcción de 70 casas de habitación. Que finalmente solicitaron a DAVIVIENDA a través de la Inmobiliaria Géminis que se modificaran los plazos del contrato y que, al efecto, se firmó un otrosí entre las partes en que se establecieron como nuevas fechas para el pago del precio los días 23 de octubre y 3 de diciembre de 2015, que igualmente fueron incumplidas por los prometientes compradores con nuevos “pretextos infundados” sobre compromisos en cabeza de DAVIVIENDA que no existían e inconvenientes con la comunidad que también le eran ajenos. Manifiesta la demandante en reconvención que a pesar de haber conminado en varias oportunidades a los prometientes compradores a cumplir con los pagos pendientes y a firmar la escritura, estos continuaron incumplidos y se opusieron a todos los ofrecimientos y soluciones amigables que DAVIVIENDA les propuso. a. Hechos probados sobre este aspecto del litigio TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 156 Encuentra el Tribunal que el precio acordado por el lote era de $3.600.000.000.

De esa suma quedaron pendientes dos cuotas de $1.260.000.000, pues al 3 de agosto de 2015 ya se había abonado $1.080.000.000, de la siguiente manera: • $360.000.000 pagados por PROINSE a título de separación del bien, el día 15 de mayo de 2015 (Cuaderno de Pruebas No.1, Folios 135 y 136). • $720.000.000 consignados por los demandados en reconvención el mismo día de la firma de la promesa, 3 de agosto de 2015 (Cuaderno de Pruebas No.4, Folio 210).

Está demostrado también que los prometientes compradores y DAVIVIENDA celebraron el otrosí a la promesa de compraventa con fecha de 23 de septiembre de 2015, en el que fijaron nuevos plazos (Cuaderno de Pruebas No.5, Folios 7 a 11). En ese documento datado el 23 de septiembre de 2015, realmente suscrito por las partes con posterioridad, pero cuya eficacia vinculante no ha sido puesta en tela de juicio, estas decidieron prorrogar la promesa en el sentido de extenderle a los prometientes compradores el plazo para los días 23 de octubre y 3 de diciembre siguientes, a fin de que realizaran el pago de las cuotas del precio que, indicadas en el texto de la promesa, no habían sido cubiertas en las fechas inicialmente acordadas.

Sin embargo, llegado el 23 de octubre de 2015 los prometientes compradores tampoco cumplieron con el pago de la suma que en tal fecha debían hacerle a DAVIVIENDA. Antes de vencer ese plazo las partes discutían sobre nuevas fechas para el pago del precio, circunstancia que quedó plasmada en las comunicaciones entre ellas y en los borradores de otrosíes modificatorios de la cláusula cuarta que les envió DAVIVIENDA (Informe Adalid, Página 26, Código 428868485), pero que no fueron finalmente acordadas.

Observa el Tribunal que los demandados en reconvención alegaban que no harían los pagos hasta que se solucionaran los inconvenientes con las autorizaciones de los servicios públicos 85 “Reciban un cordial saludo, Con el presente envío el otrosi, para legalizar las fechas de negociación tal como les explique en la mañana”. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 157 para el predio (Informe Adalid, Página 18, Código 428874686)87 y los de acceso con los propietarios de la primera etapa del Condominio (Informe Adalid, Página 25, Código 4288692).

Sin embargo, solucionar los inconvenientes que tuvieran los prometientes compradores en relación con los servicios públicos no era un compromiso adquirido por DAVIVIENDA. Antes bien, ya se dijo en otra sección de este laudo que como constructores experimentados era una carga de aquellos el haber indagado por la disponibilidad de servicios para el proyecto que se proponían promover o desarrollar, con más rigor, si se quiere, por tratarse de un proyecto significativamente más grande que aquél que ya contaba con licencia. A su turno, contra esta pretensión de la demanda en reconvención los prometientes compradores formularon la exceptio non adimpleti contractus bajo el argumento de que no incumplieron el pago del precio porque antes de ello DAVIVIENDA debía haber respondido 86 “Con la presente nota te hacemos llegar copia de la nota remitida el día de Hoy al Dr. Rafaél Velásquez Caro, donde se hace referencia a lo acordado en la última reunión en la que estuviste presente, y donde quedo claro que la continuación de la negociación quedaba sujeta a lo acordado en dicha reunión. No compartimos por ello que habiendo sido tu misma quien nos organizó esa cita con el Dr. Velasquez, como persona competente para resolver el tema en dicha reunión tratada, en el correo que nos remites ahora nos indiques que la en el correo que el Dr Velásquez no tiene la competencia para definir lo que quedó acordado en nuestra reunión. Como tu sabes, con el Dr Rafael quedamos en que haríamos la gestión respecto a los servicios públicos y que una vez hubiera claridad sobre el tema volveríamos a reunirnos, para confirmar la negociación.” 87 Informe Adalid, Página 18, Código 4288740: “Con el presente realizo las siguientes aclaraciones a sus inquietudes: 1.

El doctor Rafael Velázquez Jefe de Departamento de Constructor, básicamente en el proceso de negociación se encarga de resolver las dudas que se puedan tener con respecto a la dación y las indicaciones técnicas del predio que se está comercializando. Nuestra intensión (sic) al citar a la reunión del pasado 17 de Agosto fue única y exclusivamente para que ustedes aclararan dudas técnicas 2.

La gestión de la comercialización y los términos de la misma se realiza a través de Inmobiliaria Géminis Ltda, de manera muy atenta solicitamos que cualquier trámite o solicitud se realice a través de nuestra firma inmobiliaria, como ya se había notificado anteriormente. 2.1 El día 27 de agosto de emitió una autorización autenticada por el Banco Davivienda con formulario (FV C -010) adjunto de solicitud de disponibilidad de servicios, para que ustedes fueran adelantando el tramite. 2.3 Los términos de tiempos ya están definidos en la promesa de compraventa y en ningún momento están sujetos a la aprobación del proyecto que ustedes puedan radicar, ni de los permisos que deben solicitar para el desarrollo del mismo; esto no está estipulado en ninguna de las clausulas que hacen parte integral del contrato de compraventa. 3.

En el lote de terreno ya había un proyecto aprobado (el cual pueden continuar o no). Para su conocimiento las etapas desarrollas tienen sus servicios totalmente aprobados por las diferentes entidades. 4. En este orden de ideas haremos llegar la promesa de compraventa a sus oficinas, y quedamos atentos a la confirmación del pago que debió realizarse el pasado 23 de septiembre de 2015, tal como aparece pactado en la promesa de compraventa firmada entre las partes.

Cualquier inquietud adicional con gusto será atendida en nuestras oficinas” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 158 por los compromisos pendientes con los residentes del Condominio y garantizar las condiciones de acceso al predio.

La “excepción de contrato no cumplido” es una figura reconocida por la ley que protege de la mora a uno de los contratantes, mientras la otra parte no cumpla sus obligaciones o no se allane a cumplirlas en la forma y el momento acordados: Artículo 1609 Código Civil. “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos” Es por lo anterior que los demandados en reconvención no estarían en mora de cumplir su obligación de pago, si DAVIVIENDA hubiera estado en mora de cumplir las suyas.

Sin embargo, como ya se mencionó en otro acápite de este laudo, el Tribunal no encontró demostrado el incumplimiento por parte de DAVIVIENDA de obligaciones contractuales a su cargo. Se advirtió que no eran tales las de procurar una vía de acceso alterno al lote, ni la de reparar la existente, como tampoco la de proveer una PTAR, llegar a acuerdos con la copropiedad o garantizar la disponibilidad de los servicios públicos al proyecto.

En ningún caso se encontró demostrado que DAVIVIENDA estuviera obligada a los compromisos que aducen los demandados en reconvención. Por esa sola consideración no resulta procedente, en consecuencia, invocar la excepción de contrato no cumplido, ante la imposibilidad de imputar mora a DAVIVIENDA. Con todo, vale la pena agregar que tales argumentos habrían quedado enervados por los propios demandados en reconvención puesto que, si bien es cierto que los habían alegado ante DAVIVIENDA desde el 29 de septiembre de 2015 (Informe Adalid, Página 18, Código 428874188; rechazados por la Inmobiliaria Géminis (Informe Adalid, Página 18, Código 88 “Apreciada dr. Andrea.: Teniendo en cuenta que la confirmación del negocio luego de la reunión con el Dr. Velásquez, quedo sujeta a la aprobación de los servicios para el predio en negociación (luego de las dificultades que en relación con los mismos él nos puso de presente), entendemos que el pago de la próxima cuota se halle sujeta a que se termine exitosamente éste trámite.

Agradecemos nos mantengas informados y te ratificamos estar prestos y dispuestos a cumplir con los compromisos de pago pendientes previo cumplimiento de lo acordado.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 159 428874089), en todo caso suscribieron el otrosí el 15 de octubre siguiente (Informe Adalid, Página 21, Código 4288713), mediante el cual acordaron, como previamente se dijo, prorrogar la promesa y fijar el 23 de octubre como nuevo plazo para el pago del precio, suscripción efectuada sin salvedad ni sujeción a ninguna condición o circunstancia adicional (Cuaderno de Pruebas No.5, Folios 7 a 11).

También está demostrado que la nueva solicitud de aplazamiento que presentaron, bajo la consideración de que debía solucionarse previamente el ingreso al lote sin objeción de la copropiedad, fue formulada por los prometientes compradores el 4 de noviembre de 2015, es decir, encontrándose ya incumplido el plazo indicado en la prórroga.90 Ahora bien, a pesar de las comunicaciones e intentos de las partes, no quedó pactado ningún plazo adicional a los fijados en el otrosí que las partes fecharon el 23 de septiembre de 2015, por las irreconciliables diferencias existentes.

Como consecuencia de ello, las condiciones del negocio y las fechas establecidas en este para el pago del precio y la firma de la escritura de venta no fueron modificadas en forma alguna. Así las cosas, la fecha del 23 de octubre de 2015 vino a ser el último plazo acordado para el pago de la tercera cuota del precio a cargo de los prometientes compradores, y venció sin que se hubiera cumplido con el pago que para este día había sido nuevamente previsto. 89 “(…) 2.3 Los términos de tiempos ya están definidos en la promesa de compraventa y en ningún momento están sujetos a la aprobación del proyecto que ustedes puedan radicar, ni de los permisos que deben solicitar para el desarrollo del mismo; esto no está estipulado en ninguna de las clausulas que hacen parte integral del contrato de compraventa. 3.

En el lote de terreno ya había un proyecto aprobado (el cual pueden continuar o no). Para su conocimiento las etapas desarrollas tienen sus servicios totalmente aprobados por las diferentes entidades. (…) 90Nota adjunta correo 4288692 de 4 de noviembre de 2015: La solicitud de aplazamiento tiene como única función que se aclare con la comunidad el ingreso para la etapa de construcción del terreno sin objeción, ni interrupción alguna.

Lo anterior en consideración a que como en nota anterior lo habíamos indicado, hemos tenido conocimiento y reiteración de la comunidad en el sentido de que no están dispuestos a permitir la entrada de un solo equipo para la construcción de proyecto alguno, mientras la firma constructora no termine de dar cumplimiento a las obligaciones que tiene pendientes con dicha comunidad.

De otra parte no consideramos que se establezca un plazo para los abonos pendientes sin que estos temas estén solucionados completamente. De parte nuestra contamos con los recursos para atender la negociación y estamos solo pendientes de que se solucione el inconveniente. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 160 Anota el Tribunal que encontrándose sujeta la obligación a un plazo cierto y determinado el contratante estará en mora sin necesidad de reconvención alguna (dies interpellat pro homine), por la sola circunstancia de que el plazo venza y la obligación hasta entonces no se haya cumplido, salvo los casos especiales en que la ley disponga que es necesario constituir en mora al deudor, lo cual no aplica en el presente caso.

En efecto, el artículo 1608 del Código Civil señala: Código Civil. Artículo 1608: Mora del deudor. “El deudor está en mora: 1o.) Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mora. (…)” Sobre el incumplimiento de los prometientes compradores alegado por DAVIVIENDA, se probó entonces que vencido el plazo del 23 de octubre de 2015 fijado para el pago de la tercera cuota del precio por $1.260.000.000, no fue pagada por ellos, con lo cual incurrieron en mora sin necesidad de requerimiento alguno. En consecuencia el Tribunal declarará, en la parte resolutiva del laudo, que prospera la pretensión QUINTA de la demanda de reconvención y no probada la “excepción de contrato no cumplido” propuesta por la parte demandada en reconvención. 4.

La pretensión octava subsidiaria y las pretensiones novena y décima adicionales relativas a la resolución del contrato Formula DAVIVIENDA en su demanda de reconvención, en subsidio de la OCTAVA pretensión principal de la demanda de la cual desistió, la siguiente: “OCTAVA: Declarar que las PROMETIENTES COMPRADORAS han incumplido y se han opuesto a la resolución del contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA en la forma pactada en el mismo y que por ende mi mandante tiene derecho a solicitar que se declare la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 161 Y pide proferir las siguientes declaraciones adicionales a las ocho anteriores: “NOVENA: Declarar que el CONTRATO DE PROMESA se resolvió como lo prevé la cláusula SEPTIMA debido al incumplimiento de los PROMETIENTES COMPRADORES en sus obligaciones contractuales de pagar el precio y suscribir de la escritura de compraventa y que en consecuencia perdieron las arras pactadas.” DECIMA: Declarar que las PROMETIENTES COMPRADORAS al oponerse injustificadamente a la resolución oportuna “y sin necesidad de declaración judicial ni privada”, incumplieron lo pactado en la cláusula SEPTIMA del CONTRATO DE PROMESA” El Tribunal examina en forma conjunta estas pretensiones de la demanda de reconvención en cuanto se refieren, todas ellas, a la resolución del contrato.

Dice DAVIVIENDA que los prometientes compradores se “han opuesto a la resolución del contrato” injustificadamente, y que al oponerse a la resolución oportuna “incumplieron lo pactado en la cláusula SEPTIMA del CONTRATO DE PROMESA”. Aduce que les fueron otorgados varios plazos a los prometientes compradores para el pago de la tercera y cuarta cuota del precio, pero que éstos se rehusaron a pagar invocando razones injustificadas de incumplimiento por parte de DAVIVIENDA, de obligaciones y cargas que esta no tenía; que les fue propuesta la nueva fecha del 31 de marzo de 2016 para suscribir la escritura de compraventa del lote prometido pero no fue aceptada por los prometientes compradores; que en reunión celebrada el 29 de marzo de 2016 fue propuesta por DAVIVIENDA una nueva fecha para la celebración de la venta prometida, dándoles tiempo para que aquéllos concretaran las diligencias que estaban haciendo con la Constructora Pijao y con el propietario del lote adyacente, que también fue rechazada y finalmente que DAVIVIENDA los convocó a una audiencia de Conciliación que se celebró el 2 de junio de 2016, para solicitar la terminación del contrato “por mutuo disenso”, la cual también fracasó por falta de aceptación de los ahora convocantes y demandados en reconvención. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 162 Para DAVIVIENDA esto demuestra una posición contradictoria y abusiva de los prometientes compradores porque al tiempo que no cumplían el contrato, se rehusaban a terminarlo por mutuo acuerdo, dejándolo en indefinición, lo cual le generó perjuicios a DAVIVIENDA por no poder disponer del inmueble para venderlo a otros clientes.

Concluye que esta conducta configura contravención de lo que fue pactado en la cláusula SEPTIMA del contrato en los siguientes términos: “SEPTIMA – ARRAS: Las partes acuerdan como Arras del presente contrato una suma equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del precio pactado. Si a la fecha de la celebración del presente contrato el total de este importe aún no ha sido recibido por el PROMETIENTE VENDEDOR, se entenderá que dicho monto se irá completando en la medida en que el PROMETIENTE VENDEDOR vaya recibiendo de parte de EL (LA) (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (A) (ES) nuevas sumas de dinero como abono al precio del (los) inmueble (s).

Tales arras se pactan con un doble efecto: a.) En caso de incumplimientos de una (sic) de las partes, la parte incumplida perderá tal suma -entregada como factor valorativo de perjuicios- en favor de la cumplida o de la allanada a cumplir, y se dará por terminado el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial ni privada. b.) En caso de desistimiento, la parte que decida retractarse perderá la suma pactada como arras a favor del otro contratante, y el presente contrato se dará por terminado extrajuicio.

La facultad de retracto se entiende vigente desde la firma de la presente promesa, hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa que le dará cumplimiento.”

PARAGRAFO: De acaecer la terminación del presente contrato por cualquiera de las circunstancias señaladas en la presente cláusula, el PROMETIENTE VENDEDOR quedará en libertad de disponer del inmueble y restituirá en un término de quince (15) días calendario las sumas recibidas a cuenta del negocio. De haber sobrevenido la terminación por causas imputables a EL (LA) (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (A) (ES), la devolución de tales sumas se hará previo descuento del valor aquí señalado, a título de indemnización de perjuicios, y, en caso de ser imputable a EL PROMETIENTE VENDEDOR, este restituirá doblada la suma entregada a título de arras.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 163 Encuentra el Tribunal que esta estipulación contiene una cláusula resolutoria expresa mediante la cual las partes establecieron que, ante el incumplimiento de cualquiera de ellas, el vínculo contractual terminaría “sin necesidad de declaración judicial ni privada”.

Al respecto, valga la pena recordar que en todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria “en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado”, conforme al artículo 1546 del Código Civil 91, de donde nace para el acreedor cumplido el derecho de perseguir el cumplimiento o la resolución del contrato -aunado a la indemnización de perjuicios- a causa del quebrantamiento de las obligaciones en cabeza de la otra parte.92 Por ser inherente a todos los contratos sinalagmáticos, ante el acaecimiento de la condición -el incumplimiento- la acción resolutoria puede ser ejercida por el contratante insatisfecho quedando liberado al propio tiempo de cumplir las prestaciones a su cargo, sin necesidad de estipulación expresa en tal sentido, caso en el cual será necesario el pronunciamiento del juez para que opere la resolución del contrato.

Así mismo, las partes pueden estipular expresamente el derecho de uno de los contratantes para resolver el contrato ante el incumplimiento del otro sin necesidad de intervención judicial o que, como sucede con el pacto comisorio consagrado para el contrato de compraventa en los artículos 1935 a 1938 del Código Civil, el contrato se resuelva ipso facto si no se paga el precio en el tiempo convenido (art.1937 C.C.): “LA GENERALIZACIÓN DEL PACTO COMISORIO.

Aunque la ley lo establezca en punto del contrato de compraventa, extensivo al de permuta (art.1958), es claro que puede estipularse en cualquiera otra especie de contrato, porque el incumplimiento de este puede lícitamente erigirse por los contratantes en una condición resolutoria expresa que nada le agrega ni le quita a la condición resolutoria tácita de todos los contratos bilaterales por el mismo motivo.

Solo que, al hacerlo, desaparecería el único efecto que la ley le atribuye, cual es el del plazo de gracia para el contratante incumplido, porque 91 Artículo 1546: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” 92 RENGIFO, Ernesto.

La terminación y la resolución unilateral del contrato. Pág. 327. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 164 la disposición del artículo 1937 es de excepción y, por ende, de interpretación restrictiva, y el juez no podría tampoco concederlo, porque su facultad para fijar plazos para el cumplimiento de las obligaciones solamente tiene cabida en los casos especiales que las leyes designen, lo que no han hecho respecto del ejercicio de la acción resolutoria en general”93 Nada obsta para que los contratantes puedan pactar lícitamente, en forma expresa, que el contrato se resuelva de pleno derecho por razón del incumplimiento de uno de ellos, sin necesidad de intervención judicial ni requerimiento alguno, disposición que resulta válida y eficaz por no ser contraria a norma imperativa ni violatoria del orden público.94 Observa el Tribunal que en el presente caso las partes pactaron, de manera inequívoca, que ante el incumplimiento de cualquiera de ellas el contrato se resolvería “sin necesidad de declaración judicial ni privada”, es decir que la terminación se produciría automáticamente a partir de la fecha del incumplimiento.

(Resalta el Tribunal) Es una estipulación determinante, cuya validez no ha sido impugnada, por cuyo designio quedó prevista expresamente como sanción la terminación del contrato, ante el solo acaecimiento del incumplimiento, sin necesidad de requerimiento alguno. La resolución quedó así sujeta exclusivamente a un hecho objetivo, el incumplimiento en que incurriera una cualquiera de las partes y a partir de que se produjera.

El Tribunal le dará plena eficacia a este pacto de las partes en cuanto corresponde a la voluntad concordante, inequívoca de los contratantes, en los precisos términos en que quedó dispuesto por ellos que se produciría la terminación del contrato. 93 OSPINA FERNANDEZ, Guillermo. Teoría General de los Actos o Negocios Jurídicos. Ed. TEMIS.

Bogotá, 1980. P.578 94 ABELIUK, René. Las obligaciones. Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile, 4.ª ed., Bogotá, 2001, página 481. Citado en: NAVIA, Felipe. La terminación unilateral del contrato de derecho privado. Revista de derecho privado No. 14, 2008. “Es lo que las partes han estipulado: que el contrato se resuelva de pleno derecho, que no haya intervención judicial, que la resolución se produzca sin necesidad de requerimiento ni juicio alguno, ipso facto, inmediatamente por el solo incumplimiento, etc., y no se divisa qué razón puede haber para prescindir de la convención de los interesados.

No se ve en qué sentido ella podría vulnerar las buenas costumbres o el orden público.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 165 Por el efecto normativo de todo acto jurídico esta estipulación es vinculante para los contratantes, pero, al propio tiempo, el juez no puede desestimarla ni sustituirla.

Es la “ley contractual” que le corresponde aplicar.95 De las conductas reprochadas por DAVIVIENDA según las cuales, a su juicio, los prometientes compradores se opusieron injustificadamente a la resolución del contrato y violaron así lo pactado en la cláusula SÉPTIMA del contrato, no encuentra el Tribunal que se trate de comportamientos que hubieran podido impedir que se resolviera el contrato, llegado el caso, o que hubieran configurado incumplimiento alguno de prestaciones u obligaciones porque no están contenidas en ella.

El incumplimiento lo encuentra establecido, en cambio, de manera incuestionable, por la mora en el pago del precio en que incurrieron los prometientes compradores y que el Tribunal ya encontró demostrada al analizar la pretensión QUINTA de esta misma demanda de reconvención. En el acápite correspondiente a ese aspecto de la controversia encontró el Tribunal que, en efecto, se habría configurado la mora de los prometientes compradores a partir del 23 de octubre de 2015, en que según el plazo que había sido prorrogado mediante el Otrosí de fecha 23 de septiembre de 2015, debía ser pagado el tercer abono al precio del lote prometido en venta y este no se produjo.

Por tal razón, con fundamento en la disposición contractual de las partes vertida en la cláusula SÉPTIMA del contrato, la resolución o terminación del contrato se habría producido 95 PIZARRO W, Carlos. Las cláusulas resolutorias en el derecho chileno. Cuadernos de análisis jurídicos, Colección Derecho Privado iii, Ediciones Universidad Diego Portales, Santiago, 2006, páginas 248 y 249.

Citado en: NAVIA, Felipe. La terminación unilateral del contrato de derecho privado. Revista de derecho privado No. 14, 2008. Se trata de una sanción al incumplimiento prevista expresamente por las partes. Su aplicación constituye una manifestación de la fuerza obligatoria. Este principio, el de la fuerza obligatoria, no debe entenderse como la necesidad de cumplir el contrato, sino que frente al incumplimiento, el acreedor debe escoger la sanción más adecuada para satisfacer su interés al momento de celebrar el contrato.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 166 inexorablemente, de pleno derecho, “sin necesidad de declaración judicial ni privada”, desde esa fecha.

No obstante, con posterioridad al 23 de octubre de 2015 las partes dieron muestras de su interés de perseverar en el contrato, sin advertir que este se encontraba terminado. El 13 de noviembre de 2015 la Inmobiliaria Géminis les menciona a los convocantes y ahora demandados en reconvención, una “prórroga del plazo” y les envía por correo electrónico96 un proyecto de otrosí que fue rechazado por ellos97.

El 15 de marzo de 2016 DAVIVIENDA conmina a los ahora demandados en reconvención, a que definieran si continuaban o no con el negocio y en caso afirmativo a que pagaran la totalidad del precio y firmaran la escritura de venta a más tardar el 31 de marzo de 2016 (Cuaderno de Pruebas No. 6, Folio 261). El 29 de marzo de 2016 DAVIVIENDA los cita a una reunión en la cual, según acta que firmaron únicamente los funcionarios de DAVIVIENDA, les propuso el 30 de junio de 2016 como nueva fecha para cumplir las obligaciones y suscribir la escritura de compraventa o que, en caso contrario, se elaborara un documento de transacción (Cuaderno de Pruebas No. 4, Folio 263).

Y, finalmente, convoca DAVIVIENDA a una audiencia de Conciliación que se llevó a cabo el 2 de junio de 2016, pretendiendo equívocamente que el contrato se diera por terminado por mutuo acuerdo. De su lado, los ahora demandados en reconvención el 6 de octubre de 2015 estaban indagando sobre los servicios públicos para el proyecto que se proponían realizar, que 96 Informe Adalid, Página 26, Código 4288684: “Con el presente envío el otrosi, para legalizar las fechas de negociación tal como les explique en la mañana y el correo anterior donde conseguí que nos ampliaran el plazo.

Por favor confirmarme a que hora puedo enviar por el documento firmado.” 97 Informe Adalid, Página 26, Código 4288677: “Las empresas firmantes no desean congelar más recursos antes de las soluciones porque estamos seguros que después del pago su solución se diluirá en el tiempo, y nosotros nos quedaremos con un terreno para cultivo adquirido en ese caso en más de 100 veces su valor, por lo que carece de sentido hacer más abonos antes que esos temas se solucionen.” TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 167 denominaron “Multifamiliar Pijaos Etapa II”, para un total de 480 viviendas (Cuaderno de Pruebas No. 6, Folio 267.) El 16 de febrero de 2016, los convocantes enviaron una carta a Luz Andrea Peña, de la Inmobiliaria Géminis, en la que manifiestan la necesidad de una modificación al contrato que tuviera la versión original del parágrafo séptimo alegada por ellos, además de requerir que se solucionaran los inconvenientes con el acceso al lote (Cuaderno de Pruebas No.6, Folios 255 a 257).

Por último, el 4 de abril de 2016 proponen a DAVIVIENDA el texto de un otrosí que DAVIVIENDA rechazó, en el cual aludían a los incumplimientos que le imputaban a aquella y la conminaban a dar soluciones a las dificultades de acceso al predio y a los problemas con la comunidad (Cuaderno de Pruebas No 4, Folios 216 a 218). No obstante que estas actuaciones de las partes eran aparentemente indicativas de su intención de persistir en la compraventa del lote, también lo eran de sus discrepancias respecto de hacerlo en las nuevas condiciones, al punto que DAVIVIENDA las invoca como una injustificada y abusiva oposición de los demandados en reconvención. Los nuevos plazos para el pago del precio y, particularmente, la nueva fecha de firma de la escritura pública para perfeccionar la venta del lote, propuestos por DAVIVIENDA, no fueron aceptados por los demandados en reconvención. No hubo, pues, una prórroga válida del contrato prometido.

Tampoco se trató de los nuevos términos de una promesa de compraventa celebrada consensualmente entre ellos, que bien hubieran podido realizar de esa manera por su índole mercantil, por falta de acuerdo respecto de los elementos esenciales de esa clase de contrato, entre ellos el del numeral 3º del artículo 1611 del Código Civil sobre la fijación del plazo para celebrar el negocio prometido.

Sobre las fechas pactadas por las partes en el Otrosí de 23 de septiembre de 2015, tanto para el pago de la tercera cuota del precio (23 de octubre de 2015) como para la firma de TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 168 la escritura de compraventa (3 de diciembre de 2015), el Tribunal no encuentra que las partes hayan acordado modificación alguna anterior a su acaecimiento y tampoco que hubieran pactado unas nuevas con posterioridad.

En consecuencia, conforme a lo que las partes dispusieron en la cláusula SÉPTIMA se debe entender resuelto el contrato a partir de la fecha del incumplimiento, específicamente por la mora en el pago de la cuota del precio en que incurrieron los prometientes compradores, esto es a partir del 23 de octubre de 2015, no así por el incumplimiento en la suscripción de la escritura pública que perfeccionara la venta, puesto que tal obligación ya no subsistía, para ninguna de las partes, por haberse producido antes la terminación del contrato de promesa.

En cuanto al papel del juez frente a los distintos modos en que opera la resolución, anota el Tribunal que cuando esta se produce con fundamento en los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil, como efecto de la condición resolutoria tácita envuelta en todo contrato bilateral en razón del incumplimiento por una de las partes, la intervención del juez es forzosa para establecer la existencia del incumplimiento y declarar su resolución mediante sentencia constitutiva de dicho fenómeno. En cambio, cuando se produce de pleno derecho por voluntad de las partes que así lo dispusieron, como en este caso, el juez se limita a verificar y reconocer que la resolución se produjo en la fecha en que se incumplió la obligación, mediante sentencia que no es constitutiva de dicho fenómeno sino declarativa de su ocurrencia, desde la fecha en que se dio y con la finalidad de ordenar sus efectos.

Conforme a las consideraciones que anteceden, el Tribunal encuentra que el contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes se resolvió de pleno derecho en la forma convenida en la cláusula SÉPTIMA, a partir del día 23 de octubre de 2015, fecha en que los prometientes compradores incurrieron en mora en el pago del precio del inmueble prometido en la forma acordada y declarará, en consecuencia, que prosperan en tal sentido la pretensión OCTAVA subsidiaria y NOVENA adicional de la demanda de reconvención. A TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 169 su turno, se denegará la pretensión DÉCIMA adicional, por las razones que han quedado antes expuestas. 5.

Pretensiones adicionales décima subsidiaria y décimo primera de la demanda de reconvención El Tribunal examina conjuntamente estas pretensiones por la afinidad que presentan, las cuales se encuentran formuladas en los siguientes términos: “DECIMA SUBSIDIARIA: declarar que las DEMANDADAS EN RECONVENCIÓN abusaron de su posición adquirida como PROMETIENTES COMPRADORES, la cual les otorgaba el derecho a comprar el lote prometido.

“DECIMA PRIMERA: Declarar que con el incumplimiento de la CLÁUSULA SEPTIMA del CONTRATO DE PROMESA, o su dilación abusiva, LAS PROMETIENTES COMPRADORAS impidieron a DAVIVIENDA movilizar el Bien Recibido en Pago objeto de tal contrato con lo cual CAUSARON PERJUICIOS a mi mandante los cuales están obligadas a indemnizar.” El Tribunal no encuentra de recibo estas pretensiones por las razones que a continuación se expresan: Según DAVIVIENDA, los prometientes compradores, prevalidos del derecho a la compra del lote prometido con base en la promesa celebrada, mantenían en indefinición el negocio prometido mediante argumentos infundados, lo cual impedía que aquella pudiera recibir el precio e invertir esas sumas en su actividad de intermediación financiera, o que pudiera venderlo a un tercero. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 170 Al examinar las pretensiones octava subsidiaria y novena de la demanda de reconvención, relativas a la resolución del contrato, se observó que los contratantes pactaron una cláusula resolutoria expresa (Cláusula SÉPTIMA) conforme a la cual, ante el incumplimiento de uno de ellos, el contrato se terminaría de pleno derecho, sin necesidad de requerimiento a la parte incumplida y sin necesidad de declaración judicial.

En tal caso, la misma disposición contractual determinó que, de acaecer la terminación por culpa de los prometientes compradores, DAVIVIENDA quedaba en libertad de disponer del inmueble y restituiría a los prometientes compradores las sumas recibidas a cuenta del negocio, en las condiciones allí estipuladas. Para DAVIVIENDA el derecho a disponer del inmueble a partir de la terminación por razón del incumplimiento de los prometientes compradores, no estaba sujeto a ninguna circunstancia o condición pues, conforme fue pactado por las partes, la terminación del contrato se produciría “sin necesidad de declaración judicial ni privada”.

Era un derecho dimanante de la sola circunstancia del incumplimiento de los prometientes compradores en el pago del precio, sin necesidad de reconvenirlos, ni constituirlos en mora, ni de declarar unilateralmente la resolución, por cuanto estaba previsto que operaría automáticamente, como tampoco de ejercer la acción resolutoria judicial.

De esta manera, cualquiera que hubiera sido la razón por la cual DAVIVIENDA no hizo uso de ese derecho, incluso porque hubiera querido perseverar en el negocio, para lo cual no logró un nuevo acuerdo con los prometientes compradores, no puede entenderse trasladada a estos últimos la omisión de DAVIVIENDA ni imputarles una conducta abusiva siendo que nada habría podido impedir que aquella dispusiera libremente del lote a partir del 23 de octubre de 2015.

En consecuencia, se declarará en la parte resolutiva del laudo que no prosperan las pretensiones décimas subsidiaria y décimo primera de la demanda de reconvención. 6. Las pretensiones principales sexta y séptima de la demanda de reconvención TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 171 El Tribunal examina conjuntamente estas pretensiones, las cuales están formuladas en los siguientes términos: “SEXTA: Que LAS PROMETIENTES COMPRADORAS se encuentran en mora en la obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido.

“SEPTIMA: Que DAVIVIENDA no está en mora en la obligación de suscribir la Escritura Pública de Compraventa acordada en la PROMESA DE COMPRAVENTA hasta tanto LAS PROMETIENTES COMPRADORAS, a su turno cumplan con su obligación vencida de pagar el precio acordado.” Como quedó dicho al examinar la pretensión QUINTA de la demanda de reconvención, el Tribunal tendrá por resuelto de pleno derecho el contrato de promesa objeto del litigio, a partir del 23 de octubre de 2015 fecha en que se configuró la mora de los prometientes compradores, en un todo de conformidad con lo dispuesto por las partes en la cláusula SÉPTIMA del contrato de promesa.

La disolución de los actos jurídicos, producida en este caso por razón del cumplimiento de una condición resolutoria expresamente pactada por los contratantes, trae como consecuencia, de un lado, que los efectos ya producidos por el contrato se retrotraen para colocar a las partes en cuanto sea posible, en el mismo estado en que estaban antes de contratar y, de otro lado, que se pierda la eficacia futura, es decir, que los efectos que aún no hubiera producido el contrato resuelto, queden extinguidos.

Siendo ello así, por razón de la resolución del contrato habrían dejado de subsistir, para ambas partes, las obligaciones que debían cumplirse con posterioridad a la fecha en que se dio por terminado. No resulta procedente, por tanto, la petición sexta de la demandante en reconvención en el sentido de declarar que los prometientes compradores se encuentran en mora de celebrar el contrato prometido, vale decir, de suscribir la escritura pública de TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 172 compraventa del lote, como tampoco la petición respecto de que se declare que DAVIVIENDA no está en mora de celebrar el contrato prometido hasta tanto los prometientes compradores cumplan su obligación vencida de pagar el precio.

Por consiguiente, si bien es cierto que Davivienda no está en mora de celebrar el contrato prometido, ello es así por efecto de que la resolución del contrato se habría dado con antelación al 3 de diciembre de 2015, fecha en que debía celebrarse la compraventa, y no porque los prometientes compradores estén en mora de pagar el precio. Por las razones expuestas el Tribunal declarará que no prospera la pretensión sexta y que, a su turno, con la precisión arriba indicada, se acoge en tal sentido la pretensión séptima de la demanda de reconvención. 7.

Las pretensiones de condena Desistidas las pretensiones principales de condena, a continuación el Tribunal estudiará las pretensiones primera y segunda subsidiarias de condena – que se transcriben a continuación - advirtiendo que por un yerro en la numeración no se incluye pretensión tercera subsidiaria de condena y se pasa a la cuarta subsidiaria de condena relativa a las costas del proceso, asunto que se estudiará con posterioridad.

“PRIMERA: Condenar a LOTES Y PROYECTOS S.A.S, CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS GUSTAVO BAQUERO RINCÓN y a INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. de modo solidario a perder la suma de TRESCIENTOS SESENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($360.000.000) correspondiente al valor pactado como arras en la cláusula séptima del “CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295”, dado el incumplimiento de sus obligaciones de pagar el precio y suscribir el contrato prometido.

SEGUNDA: Condenar a las PROMETIENTES COMPRADORAS a pagar los perjuicios que causaron a DAVIVIENDA, según las pretensiones DECIMA o DECIMA SUBSIDIARIA Y TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 173 DECIMA PRIMERA, correspondientes a los rendimientos dejados de percibir por DAVIVIENDA (ROE) y que hubiera podido obtener si el contrato se hubiera resuelto oportunamente, liberando a DAVIVIENDA para vender el inmueble, rendimientos que deben pagarse desde el 4 de marzo de 2016 esto es tres meses después de la fecha en que el CONTRATO DE PROMESA ha debido resolverse y hasta que se declare la resolución del mismo.

Estos rendimientos equivalen a la suma de QUINIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS DIEZ Y OCHO MIL QUINIENTOS DIEZ Y OCHO PESOS ($537´518.518,oo) a la fecha de presentación de esta reforma”. Encuentra el Tribunal que en el presente caso las partes incluyeron en la misma cláusula SÉPTIMA su convenio respecto de la forma como operarían los efectos de la resolución ante el incumplimiento de una de ellas.

De un lado, pactaron como arras del negocio prometido la suma equivalente al 10% del precio, esto es, por trescientos sesenta millones de pesos, en los siguientes términos: “SEPTIMA – ARRAS: Las partes acuerdan como Arras del presente contrato una suma equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del precio pactado. (….) Tales arras se pactan con un doble efecto: a.) En caso de incumplimientos de una (sic) de las partes, la parte incumplida perderá tal suma -entregada como factor valorativo de perjuicios- en favor de la cumplida o de la allanada a cumplir, y se dará por terminado el presente contrato, sin necesidad de declaración judicial ni privada. b.) En caso de desistimiento, la parte que decida retractarse perderá la suma pactada como arras a favor del otro contratante, y el presente contrato se dará por terminado extrajuicio.

La facultad de retracto se entiende vigente desde la firma de la presente promesa, hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa que le dará cumplimiento.(…)” Conforme a lo pactado, las arras cumplían una doble finalidad según que (i) las partes hicieran uso de la facultad de retractarse de celebrar el contrato prometido o (ii) que una de ellas incumpliera las obligaciones pactadas en la promesa (art. 1932 C.C.).

En el segundo caso, para el evento de incumplimiento por una de ellas, la parte incumplida perdería tal suma en favor de la cumplida o de la allanada a cumplir, entregada como “factor valorativo de perjuicios” y se daría la terminación del contrato. La jurisprudencia ha entendido que, en esta última hipótesis, se trata de las que ha denominado arras confirmatorias penales98 y las distingue de las arras retractatorias en cuanto no conceden la posibilidad de retracto sino que se pactan para el evento de incumplimiento de una de las partes, sin que estas puedan desistir o desvincularse del contrato.

Se caracterizan por ser entregadas por uno de los contratantes como liquidación anticipada de perjuicios y participan de la naturaleza de la cláusula penal de la que solo se distinguen en cuanto son dadas en forma anticipada.99 Por su finalidad, constituyen una “garantía para la indemnización de los perjuicios en caso de incumplimiento contractual.

Esta especie de arras es una valoración anticipada de los perjuicios que cause un contratante al otro, se rigen por las normas de la cláusula penal y se 98 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de diciembre 11 de 1978 M.P. Alberto Ospina Botero. “…Arras confirmatorias penales, esto es, las dadas por uno de los contratantes al otro como liquidación anticipada de los perjuicios, en cuyo caso la estipulación tiene los caracteres de la cláusula penal.

Las partes no pueden apartarse del compromiso contractual; en caso de incumplimiento de una de ellas, la que las haya recibido, si no ha tenido culpa en la in ejecución del contrato, puede elegir como en la cláusula penal entre exigir el cumplimiento de éste o apropiarse de las arras.” 99 GONZÁLEZ, Clara. De las funciones de las arras en el derecho privado colombiano y en el derecho comparado.

Estudios de Derecho privado Tomo I Liber Amicorum en homenaje a César Gómez Estrada. Ed. Universidad del Rosario, 2009 ARRUBLA, Jaime. Contratos mercantiles Tomo I: Contratos mercantiles con arras. Dike. 2007. “La diferencia fundamental entre las arras y la cláusula penal, consiste en que mientras las arras son una prestación antelada, es decir, que se entrega antes del cumplimiento de las obligaciones contractuales o de la misma celebración del contrato, la cláusula penal es una promesa de dar, en el evento del incumplimiento.” En igual sentido, Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil.

Sentencia del 6 de junio de 1955. Magistrado ponente Manuel Barrera Parra. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 175 diferencian de esta en que en las arras confirmatorias penales existe entrega real y anticipada de una suma de dinero o de una cosa. ”100 Estando definido por la jurisprudencia que a esta clase de arras aplican las normas sobre la cláusula penal (arts. 1591 a 1601 C.C.), los efectos son, pues, los propios de esta última.

El contratante cumplido no tendrá que demostrar la existencia y cuantía de los perjuicios porque estos ya han sido liquidados convencionalmente, por anticipado. Le bastará demostrar la existencia de la obligación principal y su incumplimiento. En el presente caso, tal como quedó demostrado, se dio el incumplimiento de los prometientes compradores del pago del precio en la forma convenida.

Se dijo también que en razón de ese incumplimiento y por su solo acaecimiento “sin necesidad de declaración judicial ni privada” se habría producido la resolución del contrato. Ahora bien, la misma disposición contractual (Cláusula SÉPTIMA) indica que la suma de arras se perdería “en favor de la cumplida o de la allanada a cumplir”. A este respecto anota el Tribunal que ya quedó establecido en otros apartes de este laudo, con ocasión del examen de la demanda de los prometientes compradores, que no se encontró demostrado incumplimiento de DAVIVIENDA de las prestaciones a su cargo, derivadas del contrato de promesa, ni de sus deberes de información, custodia o colaboración, como tampoco de la redhibición de vicios ocultos con ocasión de la promesa.

Por el contrario, observa el Tribunal que la conducta de DAVIVIENDA fue la de proponer nuevos plazos para el pago y para la celebración del contrato prometido, en un todo demostrativa de estar presta a cumplir las obligaciones derivadas de la promesa que había contraído. A su turno, las obligaciones a cargo de DAVIVIENDA, de suscribir la escritura pública de compraventa que perfeccionara el contrato prometido y la entrega del lote el primer día 100 GONZÁLEZ, Clara.

De las funciones de las arras en el derecho privado colombiano y en el derecho comparado. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 176 hábil siguiente, habían dejado de subsistir a partir de la terminación del contrato con antelación a esas fechas.

Así las cosas, de conformidad con la cláusula SÉPTIMA del contrato de promesa, el Tribunal declarará en la parte resolutiva de este laudo que los prometientes compradores perderán en favor de DAVIVIENDA, a título de indemnización de perjuicios, las arras que entregaron por la suma equivalente al 10% del precio del inmueble prometido en venta, esto es la cantidad de trescientos sesenta millones de pesos ($360.000.000,oo).

En cuanto a la pretensión de condena respecto de perjuicios correspondientes a los rendimientos dejados de percibir por DAVIVIENDA y que hubiera podido obtener si, según dice, el contrato se hubiera resuelto oportunamente, el Tribunal no accederá a ello. Conforme al artículo 1600 del Código Civil: “No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena.” Este artículo es categórico respecto de solo autorizar el cúmulo de la pena y la indemnización de perjuicios si así se ha estipulado expresamente.

De lo contrario, como ocurre en el presente caso, no podrá pedirse a la vez una y otra. Por las razones expuestas se declarará en la parte resolutiva del laudo que prospera la pretensión PRIMERA SUBSIDIARIA DE CONDENA de la demanda de reconvención relativa a la pérdida de las arras pactadas y entregadas; negará la pretensión SEGUNDA SUBSIDIARIA DE CONDENA relacionada con el pago de perjuicios adicionales y declarará fundada la excepción de “Peticiones antijurídicas y arbitrarias.” 8.

Restituciones mutuas TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 177 La resolución del contrato, unida a la acción que se invoca para reclamarla, tiene como finalidad poner a los contratantes en la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, eliminando consecuentemente los efectos que ha surtido el acto jurídico y los que pudiese tener hacia el futuro.

“La resolución opera retroactivamente, en tal forma que los efectos ya producidos por el contrato antes de dicha resolución se retrotraen o reversan, en cuanto esto sea posible”.101 Como remedio para lograr lo anterior, se encuentra prevista legalmente la figura de las restituciones mutuas, para los eventos de terminación o resolución del contrato.

“El efecto propio de la declaración de resolución del contrato es regresar las cosas a su estado anterior, lo cual se cumple a través de las restituciones mutuas que –en términos generales– surgen para los contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las prestaciones en materia de reivindicación.”102 Así, disposiciones como las de los artículos 1544, 1545, 1546 y 1932 del Código Civil y 870103 del Código de Comercio, establecen como consecuencia lógica, propia de la resolución del contrato, la restitución de lo que se hubiere recibido hasta el momento en que la resolución 101 OSPINA FERNANDEZ, Guillermo.

Teoría general de los actos o negocios jurídicos. Ed. TEMIS, 1980. P.572 102 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil. Sentencia del 17 de agosto de 2016. 103 ARTICULO 1544. Cumplida la condición resolutoria, deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición, a menos que ésta haya sido puesta en favor del acreedor exclusivamente, en cuyo caso podrá éste, si quiere, renunciarla; pero será obligado a declarar su determinación, si el deudor lo exigiere.

ARTICULO 1546. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.

El comprador, a su vez, tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio. Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.

No es posible en estas condiciones omitir su revisión para acomodarlas a los parámetros señalados en la ley sustancial, dado que –se reitera– las restituciones mutuas deben decretarse en la forma y términos indicados en la ley.” Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 17 de agosto de 2016. Observa el Tribunal que en la misma cláusula SÉPTIMA las partes dispusieron sobre los efectos de la resolución del contrato, según que el incumplimiento hubiera sido imputable al prometiente vendedor o a los prometientes compradores, en los siguientes términos: “PARAGRAFO: De acaecer la terminación del presente contrato por cualquiera de las circunstancias señaladas en la presente cláusula, el PROMETIENTE VENDEDOR quedará en libertad de disponer del inmueble y restituirá en un término de quince (15) días calendario las sumas recibidas a cuenta del negocio.

De haber sobrevenido la terminación por causas imputables a EL (LA) (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (A) (ES), la devolución de tales sumas se hará previo descuento del valor aquí señalado, a título de indemnización de perjuicios, y, en caso de ser imputable a EL PROMETIENTE VENDEDOR, este restituirá doblada la suma entregada a título de arras.” Según esta estipulación, DAVIVIENDA quedaba, por un lado, en libertad de disponer del inmueble ante el acaecimiento de la terminación del contrato, y por otro lado, debía restituir en el término de quince (15) días calendario las sumas recibidas a buena cuenta del negocio.

Estas últimas corresponden, según lo que ha quedado demostrado, a la cantidad de mil ochenta millones de pesos ($1.080.000.000) que fueron entregadas por los prometientes TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 179 compradores a DAVIVIENDA como parte del precio del lote prometido, en las siguientes oportunidades: • $360.000.000 pagados por PROINSE a título de separación del bien (Cuaderno de Pruebas No.1, Folios 135 y 136). • $720.000.000 consignados por los demandados en reconvención el mismo día de la firma de la promesa (Cuaderno de Pruebas No.4, Folio 210).

En los términos de la cláusula SÉPTIMA del contrato, al haberse producido la terminación por causa imputable a los prometientes compradores, “la devolución de tales sumas se hará previo descuento del valor aquí señalado, a título de indemnización de perjuicios”, es decir, por el valor resultante de descontar de la cantidad de $1.080.000.000 la suma de $360.000.000 correspondiente al “factor valorativo de perjuicios” o sea la cantidad de setecientos veinte millones de pesos ($720.000.000).

Es importante anotar que por tratarse de sumas de dinero deben ser reconocidas teniendo en cuenta la pérdida de poder adquisitivo que por el transcurso del tiempo hubieran sufrido, por razón de fenómenos económicos ajenos a los actos de los contratantes, para que correspondan a su íntegro valor. “Esta suma ha de ser real, es decir actualizada para el momento de esta sentencia, toda vez que la indexación de una suma de dinero no comporta un beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que ella produce, porque simplemente constituye el ajuste de su valor para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, pues de lo contrario se estaría devolviendo al comprador una cantidad muy inferior a la que entregó en realidad.

(…) En uno u otro evento es preciso ajustar el valor real del dinero para no incurrir en un enriquecimiento injusto en favor de una de las partes, independientemente de si quien debe recibir la prestación es o no deudor incumplido.”104 104 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil. Sentencia del 17 de agosto de 2016. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 180 Por tal razón el Tribunal ordenará que el reintegro de las sumas que debe hacer DAVIVIENDA a los convocantes se haga por su valor real, mediante su actualización a la fecha del laudo, trayéndolas a valor presente teniendo en cuenta para su cálculo los Índices de Precios al Consumidor (IPC) de la fecha de resolución del Contrato, a saber, octubre de 2015, y aquel certificado por el DANE para junio del presente año105 para un total de OCHOCIENTOS VEINTIDOS MILLONES TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS CON SESENTA CENTAVOS ($822,031,776.60), conforme a la siguiente liquidación: LIQUIDACIÓN INDEXACIÓN VALOR INICIAL INDICE INICIAL (OCT 2015) INDICE FINAL (JUN 2018) VALOR INDEXADO $ 720,000,000.00 124.62 142.28 $ 822,031,776.60 VF = VI * (IF/II) VF: Valor Final Indexado VI: Valor inicial a indexar IF: índice final correspondiente al periodo actual (junio 2018) II: Índice inicial correspondiente a la fecha del valor inicial (octubre 2015) C. EL LITISCONSORTE FACULTATIVO Tal como quedó descrito en el acápite de antecedentes de la presente providencia, la sociedad INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. presentó memorial de cesión de derechos litigiosos a INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S. el 30 de enero de 2018.

BANCO DAVIVIENDA S.A., por su parte, en audiencia del 14 de febrero de 2018, se opuso a la sucesión procesal de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 68 del Código General del 105 IPC octubre de 2015, 124,62. IPC junio de 2018 142,28. Fuente: Índices. Series de empalme / 2002 - 2018 (junio). https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidor-ipc TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 181 Proceso, por lo que el Tribunal concedió un término para que la sociedad INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S. manifestara si era su interés intervenir en el trámite en calidad de litisconsorte facultativo de INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., frente a lo cual aceptó y reconoció la validez de las actuaciones que se habían adelantado hasta ese momento.

De esta manera se encuentra que, por no haberse dado la sustitución procesal de INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. debido a la oposición106 de la parte convocada y demandante en reconvención, los efectos del laudo solo conciernen a INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S. D. LOS JURAMENTOS ESTIMATORIOS PRESENTADOS POR LAS PARTES Procede el Tribunal a pronunciarse sobre lo dispuesto en el artículo 206 del Código General del Proceso, concretamente en relación con la eventual imposición de las sanciones que se prevén en el mencionado artículo, frente a las estimaciones juramentadas de perjuicios efectuadas por la parte convocante en el escrito de reforma de la demanda, que hubiere sido objetado por la convocada y, frente al juramento estimatorio presentado por Davivienda en el escrito de reforma de la demanda de reconvención, que igualmente fuera objetado por la parte demandada en reconvención. Al respecto, el Tribunal toma en consideración lo que ha señalado la Corte Constitucional en sentencia C-157 de 2013, a saber: “Al aplicar los parámetros dados en la Sentencia C-662 de 2004, empleados también en la Sentencia C-227 de 2009, para establecer si la norma demandada preveía una sanción excesiva o desproporcionada, la Corte pudo establecer que la finalidad de desestimular la presentación de pretensiones sobreestimadas o temerarias es acorde con el ordenamiento constitucional; que esta norma es potencialmente adecuada para cumplir dicha finalidad; y que sólo en uno de los escenarios 106 Acta 36 de 14 de febrero de 2018.

Cuaderno Principal 3. Folio 477 TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 182 hipotéticos planteados -en el de que la causa de no satisfacer la carga de la prueba sea imputable a hechos o motivos ajenos a la voluntad de la parte, ocurridos a pesar de que su obrar haya sido diligente y esmerado-, la sanción resulta excesiva o desproporcionada frente al principio de la buena fe y a los derechos a acceder a la justicia y a un debido proceso.

(…) Si bien el legislador goza de una amplia libertad para configurar los procedimientos, no puede prever sanciones para una persona, a partir de un resultado, como el de que se nieguen las pretensiones por no haber demostrado los perjuicios, cuya causa sea imputable a hechos o motivos ajenos a la voluntad de la parte, ocurridos a pesar de que su obrar haya sido diligente y esmerado”107.

(Subraya el Tribunal) Encuentra el Tribunal que la conducta de las partes durante todo el trámite procesal estuvo ceñida a estándares de diligencia para efectos de la demostración de los perjuicios reclamados por cada una de ellas. En efecto, las partes atendieron con profesionalismo sus deberes procesales y colaboraron para que el trámite arbitral se desarrollara adecuadamente.

Por lo anterior, el Tribunal encuentra que, a pesar de no haber prosperado las pretensiones de la demanda reformada ni haber prosperado la totalidad de las pretensiones de la reforma de la demanda de reconvención, la conducta procesal de las partes fue diligente y esmerada, con lo cual, resultaría desproporcionada la imposición de sanción alguna a su cargo.

E. EXCEPCIONES El Tribunal precisa que si bien las excepciones formuladas, tanto por la parte convocante como por la convocada, no corresponden en su totalidad a excepciones propiamente dichas, sino a argumentos de defensa para negar los hechos aducidos por la parte contraria, 107 Corte Constitucional. Sentencia C-157 de 2013. M.P. Mauricio González Cuervo.

Al efecto, se encuentra que fueron formuladas las excepciones de “Confesión de Davivienda sobre el incumplimiento y adulteración del contrato”; “Excepción de Contrato no cumplido”; “Frustración del contrato imputable solo a Davivienda”; “Buena fe y actos propios” y “peticiones antijurídicas y arbitrarias” Se reiteran aquí las consideraciones en relación con ellas, expresadas al analizar cada una de las pretensiones de la demanda de reconvención contra las cuales fueron propuestas, y en particular las siguientes: En cuanto a la excepción denominada “Confesión de DAVIVIENDA sobre el incumplimiento y adulteración del contrato” propuesta por los demandados en reconvención, el Tribunal no la encuentra fundada, pues el Otrosí No. 1 -que buscaba la modificación del parágrafo séptimo de la cláusula primera y el reconocimiento de los inconvenientes con el predio- fue propuesto y suscrito únicamente por los prometientes compradores, no existiendo consentimiento de la otra parte sobre su contenido.

De igual forma, el mencionado documento fue aportado con la contestación de la demanda principal como prueba de las comunicaciones entre las partes, lo que no constituye confesión, aceptación o reconocimiento de su texto por parte de DAVIVIENDA a través de su apoderado judicial. Respecto de la “excepción de contrato no cumplido” reitera el Tribunal que los prometientes compradores no están amparados por la excepción de contrato no cumplido, ya que DAVIVIENDA no estaba obligada a los compromisos alegados de subsanar los defectos constructivos de la vía, la entrega de la PTAR ni incumplió su “obligación de buena fe”, por lo que aquellos no quedaron exentos, bajo ninguna circunstancia, de la obligación de pago del precio, ni se produjo mora de DAVIVIENDA por inejecución de prestaciones a su cargo.

Sobre los demás supuestos descritos en la excepción, no encuentra el Tribunal que DAVIVIENDA haya vulnerado sus propios actos por afirmar que hubo incumplimiento de los prometientes compradores, ya que no se produjo allanamiento a la mora al tratarse de una figura jurídica distinta, que tiene aplicación ante un pago posterior a la fecha acordada, el cual es recibido por el acreedor sin oposición ni reclamación de indemnización por el retardo, cosa que no ocurrió en el presente caso108.

Si bien DAVIVIENDA propuso plazos a los demandados en reconvención, no fueron aceptados por ellos ni suscribieron los otrosíes modificatorios de las fechas de pago. Todo esto sin perjuicio de que, conforme a la cláusula séptima de la promesa de compraventa, desde el 23 de octubre de 2015 se produjo la resolución del contrato, sin que haya sido necesaria declaración judicial o privada.

Tampoco se observa que DAVIVIENDA haya ido en contra de sus propios actos al proponer la conciliación con fundamento en mutuo disenso, pues buscaba hacer uso de un mecanismo consensuado que pusiera fin a la supuesta indefinición del contrato. Sobre esta y las anteriores conductas, encuentra el Tribunal que DAVIVIENDA no actuó de mala fe ni buscó obtener un beneficio en detrimento de los derechos de los demandados en reconvención. 108 La Corte Constitucional ha aplicado la figura del allanamiento a la mora en los pagos de aportes a seguridad social, donde igualmente se exige que se haya efectuado el pago extemporáneo, así: “En consecuencia, en virtud de la doctrina desarrollada por esta Corporación relativa al “allanamiento en la mora”, las E.P.S. se encuentran imposibilitadas para negarse a efectuar el reconocimiento de una incapacidad laboral cuando quiera que se efectuó el pago extemporáneo de las cotizaciones por parte del empleador o del trabajador independiente y se omitió rechazar su pago o emprender las acciones legales orientadas a su cobro judicial.”(subrayado fuera del texto original) Corte Constitucional, Sentencia T-529 de 2017.

La alteración del texto de la promesa de compraventa alegada por los prometientes compradores no se encontró probada, razón por la cual no se puede imputar a DAVIVIENDA la infracción de los deberes de conducta sobre los que se funda esta excepción. En segundo lugar, no fue posible la prueba sobre el responsable de la presunta adulteración de la firma de Arturo Obregón, lo que imposibilita que le sea atribuida culpa a DAVIVIENDA por tales actos.

Contrario a lo afirmado en la excepción, el Tribunal no encuentra que DAVIVIENDA haya declarado o confesado que sus trabajadores o agentes alteraron la firma. Por último, DAVIVIENDA no sacó provecho de estas circunstancias para sustraerse del cumplimiento de sus obligaciones, pues como se estudió anteriormente, la demandante en reconvención no estaba sometida a los compromisos pendientes que le atribuyen los prometientes compradores.

Respecto de la excepción denominada “Peticiones antijurídicas y arbitrarias” el Tribunal la encontró fundada con base en las consideraciones expresadas al analizar la pretensión segunda consecuencial de condena de las pretensiones subsidiarias de la demanda de reconvención y así habrá de declararlo en la parte resolutiva del laudo. Por último, con apoyo en la tesis jurisprudencial que a continuación se reseña, el Tribunal indica que no será necesario pronunciamiento expreso sobre las excepciones asociadas a las pretensiones que haya encontrado infundadas: “La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.

Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose. A la verdad, la naturaleza misma de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 186 lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda literalmente sin contendor.

Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en los que el actor carece de derecho, porque este nunca se estructuró, la excepción no tiene viabilidad. De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio del derecho pretendido ‘y por indagar si al demandante le asiste.

Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen.´’” (Corte Suprema de Justicia, sentencia de 11 de junio de 2001) F. COSTAS DEL PROCESO El Código General del Proceso, en su artículo 365, señala que debe condenarse en costas a la parte vencida en el proceso, siempre y cuando éstas aparezcan causadas y en la medida de su comprobación. También dispone que en caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial.

Para su liquidación, el artículo 366 señala: “Artículo 366. Liquidación. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: (…) 3.

La liquidación incluirá el valor de los honorarios de auxiliares de la justicia, los demás gastos judiciales hechos por la parte beneficiada con la condena, siempre que aparezcan comprobados, hayan sido útiles y correspondan a actuaciones autorizadas por la ley, y las agencias en derecho que fije el magistrado sustanciador o el juez, aunque se litigue sin apoderado”.

Para estos efectos, el Tribunal procederá a condenar en costas a la parte convocante y demandada en reconvención, de conformidad con la siguiente liquidación: 1. Por concepto de costas: 1.1. El 70% de la suma correspondiente al trámite arbitral por concepto de honorarios de los árbitros, de la Secretaria, así como las partidas de gastos de administración del Centro de Arbitraje y otros, equivalente a quinientos setenta y cuatro millones de pesos ($574.000.000).

Toda vez que la parte convocante pagó la mitad de los honorarios y gastos decretados por el Tribunal que equivale a cuatrocientos diez millones de pesos ($410.000.000), el valor que deberá pagar a DAVIVIENDA por este concepto asciende a la suma de ciento sesenta y cuatro millones de pesos ($164.000.000). 1.2. El 70% de los honorarios y gastos decretados para el perito ADALID CORP. S.A.S. a saber setenta y tres millones quinientos mil pesos ($73.500.000) 2.

Agencias en derecho: Por este concepto se fija la cantidad de cien millones de pesos ($100.000.000) a cargo de la parte convocante y en favor de la parte convocada y demandante en reconvención. En conclusión, LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON deberán pagar a BANCO DAVIVIENDA S.A. la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($337.500.000), por concepto de costas del presente tribunal arbitral.

PRIMERO: Declarar infundada la excepción de FALTA DE COMPETENCIA DEL TRIBUNAL PARA PRONUNCIARSE SOBRE RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL – EXTRACONTRACTUAL.

SEGUNDO: Declarar infundada la excepción denominada “NO EXISTIÓ ETAPA PRECONTRACTUAL ENTRE DAVIVIENDA Y LOS CONVOCANTES”.

TERCERO: Denegar la primera pretensión principal de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta laudo CUARTO: Denegar, como consecuencia de la declaración anterior, las pretensiones segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima y octava consecuenciales de las pretensiones principales de la demanda.

QUINTO: Denegar las pretensiones primera a quinta del primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, por lo expuesto en la parte motiva de este Laudo.

SEXTO: Denegar la pretensión sexta del primer grupo de subsidiarias de la demanda, por lo expuesto en la parte motiva de este Laudo. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 189 SÉPTIMO: Denegar, como consecuencia de las declaraciones anteriores, las pretensiones consecuenciales séptima y octava del primer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

OCTAVO: Denegar la primera pretensión del segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

NOVENO: Denegar, como consecuencia de las declaraciones anteriores, las pretensiones consecuenciales segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima y octava del segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

DÉCIMO: Denegar la pretensión subsidiaria a la sexta del segundo grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

DÉCIMO PRIMERO: Denegar la primera pretensión del tercer grupo de pretensiones subsidiarias, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo.

DÉCIMO SEGUNDO: Denegar, como consecuencia de la declaración anterior, las pretensiones segunda, tercera, cuarta y quinta del tercer grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

DÉCIMO TERCERO: Denegar la primera pretensión del cuarto grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo.

DÉCIMO CUARTO: Denegar, como consecuencia de la declaración anterior, las pretensiones consecuenciales segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima y octava del cuarto grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

DÉCIMO QUINTO: Denegar la pretensión subsidiaria a la sexta del cuarto grupo de pretensiones subsidiarias de la demanda.

DÉCIMO SEXTO: Declarar probadas las excepciones de “Ausencia de responsabilidad de Davivienda por culpa exclusiva de los convocantes”; “Ausencia de culpa o incumplimiento TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 190 de Davivienda”, “Inoperancia del enriquecimiento sin justa causa por ausencia de fundamento – No se produjo ningún incremento en la edificabilidad del predio”;

“El único dinero recibido por Davivienda y entregado por los convocantes tiene como causa el contrato de promesa”, “Mi mandante obró de plena buena fe en la etapa precontractual”, y “No se ha probado alteración alguna de las cláusulas del contrato”. De la demanda de Reconvención:

DECIMO SÉPTIMO: Denegar las pretensiones primera y segunda de la demanda de reconvención, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo.

DÉCIMO OCTAVO: Declarar que prospera la pretensión tercera principal de la demanda de reconvención, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo.

DÉCIMO NOVENO: Declarar que prospera la pretensión cuarta de la demanda de reconvención en el sentido indicado en la parte motiva de esta providencia.

VIGÉSIMO: Declarar que prospera la pretensión quinta de la demanda de reconvención, con la precisión hecha en la parte motiva de esta providencia.

VIGÉSIMO PRIMERO: Denegar la pretensión sexta principal de la demanda de reconvención, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo VIGÉSIMO SEGUNDO: Declarar que prospera la pretensión séptima de la demanda de reconvención, con la precisión hecha en la parte motiva de esta providencia.

VIGÉSIMO TERCERO: Por haber sido desistidas dentro del trámite arbitral, no hay lugar a pronunciamiento sobre las pretensiones declarativa principal octava y primera a quinta principales de condena.

VIGÉSIMO CUARTO: Declarar que prospera la pretensión subsidiaria de la octava que fue desistida, con las precisiones hechas en la parte motiva de este laudo.

VIGESIMO QUINTO: Declarar que prospera la pretensión novena adicional del grupo “B. Declaraciones y condenas subsidiarias” de la demanda de reconvención, con la precisión TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 191 hecha en la parte motiva de este Laudo y denegar las pretensiones décima adicional, la décima subsidiaria y la décima primera todas ellas del grupo “B. Declaraciones y condenas subsidiarias” de la demanda de reconvención, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo.

VIGÉSIMO SEXTO: Como consecuencia de las declaraciones anteriores, tener por resuelto el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA LOTE CONTADO 00-8295” celebrado entre LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S. y GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON, de una parte, y el BANCO DAVIVIENDA S.A. de la otra, a partir del 23 de octubre de 2015, de conformidad con la cláusula séptima del contrato, por las razones expuestas en esta providencia.

VIGÉSIMO SÉPTIMO: Declarar que prospera la primera pretensión consecuencial de condena de las pretensiones subsidiarias de la demanda de reconvención.

VIGÉSIMO OCTAVO: Como consecuencia de la declaración anterior, condenar a LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S. y GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON a perder en favor del BANCO DAVIVIENDA S.A. el valor entregado por arras, a saber, la suma de trescientos sesenta millones de pesos ($360.000.000).

VIGÉSIMO NOVENO: Denegar la segunda pretensión subsidiaria consecuencial de condena de la demanda de reconvención, por las razones expuestas en esta providencia.

TRIGÉSIMO: Declarar no probadas las excepciones propuestas en la contestación de la demanda de reconvención, con excepción de la denominada “Peticiones antijurídicas y arbitrarias”.

TRIGÉSIMO PRIMERO: Ordenar a BANCO DAVIVIENDA S.A. restituir a LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO, en un plazo máximo de TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 192 quince (15) días calendario a partir de la ejecutoria de este Laudo, la suma de setecientos veinte millones de pesos ($720.000.000), en su valor actualizado con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) a partir del 23 de octubre de 2015 y hasta la fecha del presente Laudo, o sea la suma de ochocientos veintidós millones treinta y un mil setecientos setenta y seis pesos con sesenta centavos ($822,031,776.60).

De las Costas:

TRIGÉSIMO SEGUNDO: Declarar que prospera, en la proporción indicada en la parte motiva de este Laudo, la cuarta pretensión subsidiaria consecuencial de condena de la demanda de reconvención.

TRIGÉSIMO TERCERO: Como consecuencia de la declaración anterior, condenar en costas a LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON a favor de BANCO DAVIVIENDA S.A. por valor total de la suma de trescientos treinta y siete millones quinientos mil pesos ($337.500.000), de conformidad con la liquidación descrita en la parte motiva de esta providencia. Asuntos adminsitrativos:

TRIGÉSIMO CUARTO: Remítase, por secretaría, copia del presente laudo arbitral a la Fiscalía General de la Nación para lo de su competencia.

TRIGÉSIMO QUINTO: En firme este laudo se causará el saldo de los honorarios de los Árbitros y de la Secretaria, más el IVA correspondiente, de conformidad con las normas tributarias vigentes en el momento de su causación. La Presidente del Tribunal rendirá cuentas de las sumas que le fueron entregadas y hará las devoluciones que correspondan.

TRIGESIMO SEXTO: Se requiere a las partes para que en el término de diez (10) días entreguen a los árbitros y a la secretaria los certificados de retenciones en la fuente, ICA e IVA, realizadas individualmente a nombre de cada uno de ellos. TRIBUNAL ARBITRAL LOTES Y PROYECTOS S.A.S., INTEGRACIONES E INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A.S., CONSTRUCTORA GIRALDO PUERTO Y COMPAÑÍA S.A.S., GUILLERMO CARLOS G. BAQUERO RINCON e INVERSIONES Y VALORES BOGOTÁ S.A.S Vs. BANCO DAVIVIENDA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación. 193 TRIGÉSIMO SÉPTIMO: Disponer que, por Secretaría, se expidan copias auténticas que prestan mérito ejecutivo de este laudo con las constancias de ley, con destino a cada una de las partes.

TRIGÉSIMO OCTAVO: Ordenar que, en los términos del artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, se haga entrega por Secretaría del expediente completo del trámite arbitral, incluyendo el original del Laudo Arbitral, para su archivo en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Esta providencia quedó notificada en audiencia. CARMENZA MEJIA MARTINEZ Presidente ANA INÉS URIBE OSORIO Árbitro FERNANDO SANTOS SILVA Árbitro ADRIANA MARIA ZAPATA VARGAS Secretaria

Lotes Y Proyectos S.A.S., Integraciones E Inversiones Inmobiliarias S.A.S., Constructora Giraldo Puerto Y Compañía S.A.S. Y Guillermo Carlos G. Baquero Rincón vs. Banco Davivienda S.A.

ANTECEDENTES